Что такое договор переуступки права требования? Цессия. Договор права переуступки

Договор цессии (переуступки прав) в новостройке

Цессия или переуступка права требования является на современном первичном рынке недвижимости одним из наиболее применяемых и распространенных способов приобретения жилья в новостройках.

Перед сдачей построенного дома, на завершительном этапе жилищного строительства, как правило, все ликвидные квартиры бывают распроданы. Именно поэтому цессия — это практически единственный вариант для потенциального покупателя приобрести жилое помещение перед сдачей нового дома в понравившемся объекте.

С переуступкой прав в долевом строительстве связаны определенные юридические риски, поэтому потенциальному покупателю, решившему воспользоваться правовым механизмом цессии на первичном рынке жилья, нужно точно понимать, как происходит процедура переуступки, а также соизмерять выгоды и риски своего приобретения.

Юридическая природа и суть переуступки права требования

Цессия – это фактически сделка купли-продажи жилья, оформленная по договору переуступки. По данному договору дольщик (то есть продавец квартиры в новостройке) передает другой стороне – цессионарию – свои обязательства и права, вытекающие из соглашения долевого участия, оформленного дольщиком с компанией-застройщиком.

Договоры цессии очень востребованы среди инвесторов, покупающих у застройщика жилье, как правило, еще на этапе получения разрешений на строительство, а затем перепродающих квартиры на последних стадиях застройки по более высокой цене.

Механизм переуступки используется и для покупателей жилья в новом доме, которые по каким-то причинам передумали и хотят вернуть вложенные средства. Для них договор цессии – это практически единственная возможность избежать штрафов, которые предусмотрены в договоре с компанией-застройщиком при расторжении соглашения долевого участия.

Продавая свою недостроенную квартиру через договор переуступки, дольщик не только может вернуть уплаченные финансовые средства в полном объеме, но и получить определенную прибыль, поскольку квартиры в строящемся доме обычно с начала продажи и до окончания строительных работ растут в цене.

Цессия возможна только до перехода прав на жилье от строительной фирмы к участнику долевого строительства. То есть переуступка прав дольщика возможна только до тех пор, пока эти права на строящееся жилье не были реализованы. Когда права на построенную квартиру переданы дольщику, то есть после оформления акта приема-передачи жилья, договор переуступки уже оформить не получится.

Особенность соглашения цессии в том, что покупатель квартиры, заключивший договор переуступки, приобретает права и обязанности цедента (продавца) в полном объеме и в будущем обязуется выполнять все условия первоначального договора долевого участия. К примеру, если в соглашении дольщик и компания-застройщик оговорили условия рассрочки, цессионарий может производить выплаты только по данной схеме рассрочки. Он уже не может оговаривать в соглашении какие-то свои индивидуальные условия.

Основные преимущества и недостатки механизма цессии в новостройках

Главные преимущества при заключении договора цессии для покупателя состоят в следующем:

появляется возможность купить жилье именно в понравившемся доме, если квартиры уже раскуплены;
иногда покупка квартиры по переуступке выгодна для приобретателя с финансовой точки зрения. Во-первых, продавцы, желая побыстрее продать квартиры, зачастую предлагают на стадии завершения строительства нового дома цены ниже, чем у официального застройщика. На практике, разница на стоимость квартиры, установленной компанией-застройщиком и частным инвестором, может варьироваться от 3 до 25 процентов;

во многих случая покупка жилья с использованием механизма цессии выгодна покупателям при ипотечном кредитовании. Если покупатель, оформивший ипотеку, покупает квартиру у застройщика на начальной стадии, ему приходится в течение нескольких месяцев (а иногда и лет) выплачивать проценты по ипотеке без возможности заселиться в приобретенное жилье. При этом зачастую проценты по ипотеке до сдачи нового дома в эксплуатацию гораздо выше в сравнении со сданным объектом. Заключая договор цессии на завершительном этапе строительства (при отсутствии возможности заключить договор долевого участия), покупатель начинает выплачивать ипотеку непосредственно перед переездом в новое жилье.

О преимуществах переуступки прав для продавца уже говорилось. Это, прежде всего, реальная возможность заработать на росте цен, происходящем на различных этапах строительства новостройки, а также возможность вернуть деньги, внесенные по договору долевого участия, без штрафных санкций от застройщика.

Основной недостаток переуступки прав – это увеличение рисков покупателя в сравнении с заключением договора долевого участия с застройщиком.

Основные риски по договору цессии

Несмотря на то, что заключение соглашения цессии связано с целым рядом рисков для потенциального покупателя, большинство из этих рисков при внимательном изучении условий сделки и наличии определенных правовых знаний можно свести практически к «нолю».

Итак, назовем основные риски при заключении соглашения переуступки прав на жилье в новом доме.

1. Один из основных рисков покупателя квартиры в новостройке, оформляющего договор переуступки прав, состоит в возможном признании договора цессии недействительным. Если соглашение между цедентом и цессионарием по каким-то причинам будет признано с юридической точки зрения недействительным, новый правообладатель сможет предъявить претензии только к цеденту, а не компании-застройщику.

Чтобы избежать такой неприятной ситуации, покупателю нужно проконтролировать правильность заключения договора цессии, с соблюдением сторонами обязательных условий. По закону договор переуступки прав будет считаться действительным при условии:

полной оплаты дольщиком всей суммы, обозначенной в договоре долевого участия. Все оплаты должны быть подтверждены соглашением о зачете взаимных требований;
наличия письменного согласия компании-застройщика на переуступку прав, возникших по первоначальному договору долевого участия, если такое согласие требуется в самом договоре дольщика и застройщика;
наличия разрешения кредитной организации, если квартира приобреталась участником долевого строительства с использованием ипотечного финансирования.

Если при заключении договора цессии вышеперечисленные требования были нарушены, то, согласно статье 390 российского Гражданского кодекса, ответственность перед цессионарием несет первоначальный участник долевого строительства. Покупатель квартиры имеет право в случае признания цессии недействительной потребовать от цедента вернуть все полученные по сделке финансовые средства, а также возместить убытки и проценты за пользование деньгами. Тем не менее, на практике вернуть свои деньги бывает не всегда просто.

2. Возможное банкротство застройщика. Риск столкнуться с финансовой несостоятельностью застройщика может возникнуть не только при переуступке прав, но и при первоначальном долевом участии. Однако зачастую массовые продажи квартир в новостройке, особенно по заниженной цене, могут быть вызваны именно предстоящим банкротством компании-застройщика, значительным затягиванием сроков строительства или существенным нарушением застройщиком условий договора.

В данном случае цедент, уступивший свое право на недостроенную квартиру в новом доме, независимо от того знал он о проблемах застройщика при оформлении цессии или нет, не отвечает перед новым дольщиком за дальнейшее развитие строительства. После заключения соглашения переуступки прав новый покупатель, недовольный сроками застройки или качеством нового дома, не сможет предъявить продавцу, уступившему жилье, никаких претензий. Требования можно предъявить только к застройщику. Однако при финансовой несостоятельности строительной фирмы, вернуть деньги цессионарию будет не совсем просто.

Чтобы избежать подобных проблем, покупателю рекомендуется перед покупкой внимательно изучить проектную и разрешительную документацию застройщика, навести справки о его финансовом состоянии и проверить состояние незавершенного строительства.

Кроме того, возможно включение в условия соглашения цессии пункта о поручительстве цедента. При достижении согласия сторон цессии, в договоре указывается обязательство цедента принять на себя поручительство, если компания-застройщик не предаст цессионарию готовую квартиру до определенного срока. Если же новый дольщик в дальнейшем расторгнет договор долевого участия с компанией-застройщиком, указанное поручительство будет считаться ничтожным. Как показывает практика, подобные условия о поручительстве цедента включаются в соглашение переуступки достаточно редко.

3. Двойная переуступка прав по соглашению долевого участия. В практике встречаются случаи, когда одна и та же квартира с помощью договора цессии продается два раза. При этом, исходя из принятых по подобным делам судебных решений, жилое помещение реально достается покупателю, который первый оформил договор и зарегистрировал его. Остальные дольщики получают только право требования с застройщика.

Потенциальному покупателю жилья в новостройке нужно внимательно изучать условия предстоящей сделки и четко понимать, что согласно российскому законодательству о долевом строительстве, переуступка прав на жилье предусмотрена только в одной правовой форме, а именно по соглашению долевого участия. Соглашения переуступки, как и основные договора долевого участия, нуждаются в обязательной государственной регистрации.

Если строительная фирма предлагает купить квартиру по какой-то иной схеме, риски участников долевого строительства повышаются. Иногда вместо договоров долевого участия используются:

инвестиционные соглашения;
предварительные соглашения купли-продажи;
предварительные соглашения долевого участия;
вексельные схемы.

Наличие таких договоров еще не говорит о недобросовестности застройщика или о каких-то попытках мошенничества, однако для снижения рисков потенциальному покупателю целесообразно избегать таких не совсем легальных схем продажи, не подлежащих обязательной регистрации в Росреестре.

Чтобы избежать вышеуказанных рисков, на договор цессии можно соглашаться, если:

приобретаемое жилое помещение продано первоначальному участнику по соглашению долевого участия;
оплата по договору цессии производится только после регистрации в Росреестре прав.

4. Еще один риск цессионария – это нарушение цедентом условия об обязательном письменном уведомлении компании-застройщика о передаче прав на жилье, являющееся предметом соглашения долевого участия.

Узнайте особенности и порядок оформление квартиры в новостройке в собственность.

Процедура покупки квартиры в ипотеку на вторичном рынке подробно раскрыта в этой статье.

Правила оформления цессии

Как уже говорилось, цессия оформляется в виде письменного соглашения, подлежащего государственной регистрации. Нужно убедиться, что прежний дольщик письменно уведомил застройщика о проведенной сделке.

При заключении соглашения цессии чаще всего для передачи денег используется механизм банковских ячеек. Пройдя процедуру регистрации соглашения переуступки прав, продавец может получить деньги.

Обычно участие застройщика при заключении договора цессии необязательно. Но многие строительные фирмы вносят в договор долевого участия отдельное условие об обязательности получения своего согласия при передаче цедентом прав на квартиру цессионарию. В этой ситуации привлечение застройщика к оформлению сделки потребуется.

Если к моменту переуступки прав дольщик еще не выплатил стоимость квартиры в полном размере, письменное одобрение цессии застройщиком обязательно. В договоре цессии прописываются условия о переводе долга перед компанией-застройщиком на цессионария.

Скачать типовой договор переуступки прав собственности на квартиру вы можете по этой ссылке: типовой договор.

infonedvizhimost.com

что такое, виды, риски, составление и оформление

Рынок недвижимости актуализировал способы передачи имущественных прав, отвечающие потребностям граждан.

Нововведение на рынке недвижимости – цессия, которая набирает обороты популярности.

Что такое переуступка права собственности

Смысл переуступки заключается в том, что права на имущественный объект отчуждаются заведомо, до полноправного вхождения в них со стороны потенциального правообладателя. Наметив тенденции к получению прав, гражданин не вступает в них, а отчуждает третьему лицу до момента вступления.

То есть, в имущественную сделку вступает третье лицо, которое, по сути, вытесняет одного из участников имущественной сделки, становясь на его место и продолжая участие в составлении контракта и исполнения его пунктов.

Получается, что классическая схема наличия двух субъектов остаётся в силе, но она включает в себя не двух, а трёх персон – участников сделки.

Виды договора цессии

Переуступка как правовая процедура опирается на два распространённых способа взаимодействия граждан и организаций. Разновидности:

Этот прецедент получил определение – цессия. Ситуации применения однотипны, и упираются в отчуждение прав от одного лица – к другому лицу.

Различие структуры определяется тем, что в результате передачи прав:

Граждане приобретают дополнительные доходы. Эти варианты распространяются в условиях цессии с ДДУ.
В других случаях приобретатели преследуют цели неимущественного характера, действуя бескорыстно.
Аналогичны действия по сохранению вложенных в имущественную сделку средств, без преследования получения выгод.

Переуступка прав по договору цессии в ДДУ

Рассматривать договор цессии как механизм по регулированию приобретения жилья в новостройке – правильнее всего. Влияние соглашения распространяется по преимуществу на новостройки, в которых квартиры сдаются дольщикам заведомо, в процессе строительства многоэтажки.

После заселения в дом жильцов, свидетельства выдаются не сразу. Этого момента ждут месяцами, а то и годами, а впоследствии решают вопрос через суд. На этапе между оформлением соглашения, внесением инвестиций, сдачей объекта в эксплуатацию и заселением дома жильцами, совершаются сделки. Но их природа будет отличаться от покупки жилья.

После сдачи дома и вселения жильцов, разрешение на совершение сделок приостановится до момента получения свидетельств собственников.

После предоставления свидетельства, новосёлы включат квартиры в имущественные сделки на установленных законодательством условиях.

Приобретатели включаются в отношения долевого строительства до сдачи дома и участвуют в возведении жилья, инвестируя его, по договору цессии. Для этого приобретают право участия в долевом строительстве, а не сам строящийся объект, что нужно чётко понимать потенциальному владельцу. Это понимание налагает ответственность на приобретателя.

Вступление в права по договору цессии, подразумевает полный выход из процедуры одного претендента на жильё, за счёт вхождения другого.

Новый дольщик с момента подписания соглашения не только получает единоличное распоряжение преимуществами, но несёт ответственность за риски.

Риски преуступки прав по договору цессии в новостройке

Для вхождения в процесс долевого участия обозначенным способом, гражданину придётся не только выплатить сумму первого взноса, уплаченную бывшим владельцем, но и рыночную стоимость строящегося объекта.

Он понимает, что сданное в эксплуатацию жильё, поднимется в цене. Подорожает оно после проведённого капитального ремонта. Приобретённые возможности от его обладания сулят привлекательные перспективы.

Но в том случае, если жильё заморозится, дом не достроят или заказчик обанкротится – не состоявшийся владелец окажется в проигрыше (см. Что делать дольщику, если застройщик банкрот). Заказчик берёт на себя гарантию по возврату тех средств, которые инвестировались в строительство.

Договор цессии предполагает выплату дополнительной надбавки, которая непосредственно отходит продавцу своей доли. После отчуждения, он перестаёт отвечать за происходящие процессы.

При условии банкротства фирмы застройщика, наряду с другими дольщиками, владельцы права требования получают возвращаемые застройщиком средства.

Но переплаченная ими сумма, возврату не подлежит (см. Закон о долевом участии в строительстве 214-ФЗ как инструмент защиты прав граждан).

Гораздо хуже, когда лица попадают в действие мошеннических схем и теряют вложенные средства окончательно. Но и в этом случае, если переуступившие право долевой собственности лица, не виновны и не стали непосредственными участниками мошеннических действий, они не компенсируют убытки пострадавших.

«Серые схемы» с переуступкой прав по ДДУ

Значительные риски несут лица, вступившие в долевое строительство в следующих случаях:

Застройщик продаёт квартиры в планируемой застройке дочерней фирме и вносит средства в строительство.
Новые владельцы квартир составляют предварительные ДДУ, по которым гарантируют переуступку права.
Внесение денежных средств они затребуют при подписании предварительного, а не основного ДДУ.
Внесённые средства тратятся по усмотрению фирмы, которая банкротится, разваливается и бесследно исчезает.

Такие серьёзные различия как предварительный и основной договор определяют компетентные в правовом отношении граждане или профессиональные юристы. Деньги вносят, когда цессия определяет непосредственное совершение действия.

Предварительные соглашения не имеют юридической силы, что не предусматривает внесение выплат.

Безвозмездная цессия между физическими лицами

Продажа недвижимости предполагает составление предварительного соглашения, по которому начинает осуществляться процесс отчуждения прав покупателю. Покупатель вносит задаток, что гарантирует начало сделки.

При изменившихся планах покупателя и отказе от участия в имущественной сделке, залог не возвращается, что указано в положениях составленного и подписанного сторонами ПДКП.

Для возвращения залоговой суммы, гражданин находит нового покупателя, посредством цессии отчуждая в его сторону право на участие в сделке. От него он получает залоговые средства, а продавец объекта недвижимости, остаётся в процессе осуществления сделки в том же качестве, но с новым участником.

В этом случае никто не получает прибыли, но и не остаётся в убытке, сохраняя равновесие всех заинтересованных лиц. Аналогичный прецедент не исключён для продавца, который в случае отказа находит альтернативный объект для приобретения и передаёт ему сумму задатка, снимая с себя ответственность за отказ от продажи.

Составить соглашение на безвозмездную переуступку можно и в других случаях, не опираясь на преследование выгод, а решая насущные вопросы (см. Отказ от права собственности).

Нередко цессию применяют при передаче арендных прав.

В таком случае основной договор не расторгается, к нему приобщается подтверждение факта замены одного владельца – другим.

Составление договора цессии

При осуществлении сделки по переуступке, в договоре определяют две стороны:

цедент – лицо, отчуждающее часть права;
цессионарий – право восприемник.

Далее ДДУ или ПДКП определяют основные положения, пункты и подпункты, подлежащие обязательному исполнению сторонами в полном объёме:

Предмет ДДУ (ПДКП) с обозначением характеристик отчуждаемого субъектом права, с подтверждением законности переуступки. Если речь идёт о квартире в возводимой новостройке, указывают полностью её технические характеристики и адрес возведения многоэтажки.
Решают вопросы инвестирования (оплаты) объекта недвижимости. Определяют условия выплат, внесение платежей по суммам и срокам (см. Как проверить подлинность денег ).
Устанавливают обязанности сторон по переуступке прав, вменяют ответственность за неисполнение и рассматривают условия расторжения или отмены действия соглашения.
В заключение вносят положение по усмотрению сторон.

Составленный контракт подписывается сторонами, утверждается печатями и при необходимости регистрируется в Росреестре.

Документы для переуступки прав по договору цессии

Правомерное составление соглашения по переуступке прав опирается на подтверждение законности сделки, что диктует в случае с долевым строительством предоставления:

заключённого ДДУ;
квитанций и справок о внесённых инвестиционных выплатах;
паспорта лица, отчуждающего право.

Кроме этого, граждане знакомятся с документацией фирмы застройщика, осуществляющего возведение новостройке. Застройщик предоставляет разрешение на строительство, утверждённое региональной администрацией и генеральный план застройки.

Ситуация продажи или аренды объекта недвижимости предполагает предоставление:

Представители обеих сторон предоставляют паспорта или доверенности на представителя.

Оформление переуступки прав по договору цессии

Оформляют переуступку в офисе юридического лица по согласию сторон, при взаимодействии физических лиц – по взаимному выбору. Обращение в юридическую фирму – целесообразно по усмотрению сторон.

Цессия не имеет самостоятельной автономной юридической силы, её контрактная основа является своего рода приложением к основному договору:

долевого участия;
предварительного соглашения о продаже;
аренды и т.п.

Но оформляют его наподобие самостоятельного контракта.

После оформления обязательна регистрация в местном отделении кадастра и картографии, где данные внесут в учётные записи, что даст владельцу восприятие права от предшественника.

myestate.club

прав требования, что это такое, что значит

Приобретение квартиры в соответствии с договором переуступки права является сложной процедурой, часто встречающейся на практике. Воспользоваться такой возможностью могут как физические, так и юридические лица.

Что это такое?

Переуступка прав на недвижимость представляет собой сделку, по окончанию которой права и обязанности дольщика переходят к покупателю.

Следовательно, он получает право требования у застройщика сдачи жилья в указанные в договоре долевого участия сроки и в соответствии с перечисленными требованиями.

В случае если дольщик не полностью выплатил средства за объект, то на покупателя дополнительно ложатся обязанности – уплата денежных сумм в определенное время и конкретном объеме.

Законодательство

Вопрос, касающийся переуступки права требования на квартиру, тщательно регламентируется законодательством. ФЗ № 214 от 2004 года регулирует права и обязанности дольщиков и застройщиков.

Это важный нормативно-правовой акт, поскольку договор переуступки права требования будет заключаться на основании ДДУ.

Положения последнего документа напрямую зависят от упомянутого ФЗ.

Важно учитывать Гражданский Кодекс РФ, в частности статью 164. В соответствии с ней договор переуступки требуется регистрировать в общем порядке.

Глава 2 этого кодекса включает в себя положения, касающиеся содержания и оформления договора. НК РФ необходимо принимать во внимание при решении финансовых вопросов.

Преимущества и недостатки

Переуступка права требования является процедурой, имеющей свои преимущества и недостатки.

К неотъемлемым плюсам её заключения относятся:

Возможность приобретения жилья в новостройке, в которой все квартиры уже распроданы застройщиком. Если покупателям приглянулся конкретный дом по определенным причинам (к примеру, развитая инфраструктура и т.д.), но недвижимость распродана строительной компании, можно обратиться к самим дольщикам.
Существенная экономическая выгода для обеих сторон. Покупатель получает квартиру дешевле, нежели бы обошлась покупка уже готовой недвижимости, дольщик также продает её по более высокой стоимости, чем покупал.

Единственным недостатком сделки являются высокие риски. Однако при соблюдении всех требований, их можно избежать.

Переуступка прав требования

При переуступке права требования все обязанности и права предыдущего владельца в полном объеме переходят новому. Исключением является наличие ограничительных пунктов в договоре.

При его заключении рекомендуется воспользоваться помощью юристов, чтобы в дальнейшем избежать двусмысленного толкования или правовых ошибок.

На квартиру

Переуступка прав на квартиру является сделкой, по завершению которой лицо получает все права на недвижимость. Оно может требовать сдачи жилого объекта в указанные сроки, причем жилье должно соответствовать всем требованиям, упомянутым в договоре.

Важно, что сделка по переуступке прав на квартиру зависит от того, в полном ли объеме были выплачены средства дольщиком:

если продавец полностью уплатил стоимость жилья, то нет необходимости получать письменное соглашение на сделку от застройщика;
если средства внесены частично, то необходимо оформить согласие строительной компании, а также заключить дополнительное соглашение.

В соответствии с последним все долговые обязательства дольщика перейдут на покупателя.

Долевое участие

Долевое участие регламентируется ДДУ, заключенным между дольщиком и застройщиком.

В нем находятся положения, касающиеся общих моментов, такие как:

внесение средств за объект;
сроки его предоставления владельцу;
требования, предъявляемые к жилью и т.д.

В договоре могут быть упомянуты отдельные пункты, например, необходимость отправлять уведомления застройщику обо всех сделках, осуществляемых с недвижимостью и др.

В новостройке

Переуступка прав в новостройке перед самой её сдачей, как правило, осуществляется по высокой стоимости, поскольку квартира практически готова к использованию.

Обычно на этих стадиях дольщик уже полностью расплатился за объект, поэтому нет необходимости заключать дополнительное соглашение.

Кроме того, покупатель получает право не только увидеть будущую квартиру по схеме, он может её посетить.

В строящемся доме

Уступка прав в доме, по возведению которого ведутся строительные работы, стоит дешевле. Чем ближе подходит к завершению стройка, тем дороже квартиры в строении.

Следовательно, гораздо выгоднее приобретать жилые объекты в начале строительства, например, когда вырыт только котлован.

Аренды земельного участка

Уступка прав распространяется не только на помещения и квартиры, но и на земельные участки.

Переуступка прав аренды земельного надела осуществляется с заключением трехстороннего соглашения. Как правило, его регистрация необходима только в тех случаях, если период действия составляет более одного года.

Что касается содержания сделки, то все права и обязанности первого арендатора переходят ко второму арендатору. При этом необходимость оповещения и получения согласия со стороны арендодателя требуется, если договор заключен более чем на пять лет.

Такие процедуры не запрещены законодательством, но запрет на их осуществление может содержаться в заключенном между сторонами соглашении.

Как оформляется?

Оформление соглашения осуществляется поэтапно. В целом, процедура не вызовет трудностей, поскольку тщательно регламентирована законодательством.

Порядок действий

Для осуществления сделки потребуется:

Найти покупателя или второго арендатора. Это можно сделать самостоятельно или с помощью посреднических услуг.
Обговорить положения сделки.
При достижении взаимного согласия можно приступать к заключению договора.
Необходимо собрать пакет документов.
Заверить договор в нотариальной конторе.
Зарегистрировать соглашение.

Договор цессии

Договор переуступки права требования оформляется после заключения предварительного соглашения.

В соответствии с последним документом не могут проводиться денежные расчеты, поэтому покупателю нужно проявить особую внимательность.

Здесь представлен образец договора переуступки прав собственности.

При заключении договора важно учитывать, вся ли сумма за объект была внесена дольщиком. От этого порядок его заключения изменяется, но несущественно.

Перечень документов

Для заключения договора цессии потребуется собрать следующий перечень документов:

ДДУ оригинал.
Документация, подтверждающая осуществление расчетов между дольщиком и застройщиком.
Бумаги, выступающие подтверждением легального проведения строительных работ. Для этого потребуется обратиться к застройщику и запросить сведения из ЕГРП.
Письменное согласие от супруга, если заключен брачный союз. В противном случае необходимо представить документ, подтверждающий, что сторона не вступала в брак.
Если ранее в отношении уступаемой недвижимости были проведены сделки, то необходимо предъявить сопровождающую документацию.

Тут можно скачать образец согласия супруга на переуступку прав собственности.

«Задним» числом

Поскольку сама квартира находится на этапе строительства, между актом передачи недвижимости и оформлением права собственности может пройти несколько лет.

Чтобы объект «не висел», большинство инвесторов принимают решение о его передаче. Однако здесь возникает проблема – сроки истекли, а задним числом договор оформить нельзя, поскольку он регистрируется.

Для этого необходимо обратиться к застройщику. Если удастся с ним договориться, то можно изменить дату акта приема, но в разумных границах.

Изменить дату основного соглашения можно в том случае, если заключен только предварительный документ, а сам договор не зарегистрирован.

Финансовые вопросы

Особого внимания требуют финансовые вопросы. Чтобы в дальнейшем с ними не возникло проблем, в договоре необходимо указывать реальную сумму покупки.

Это позволит в случае мошенничества или расторжения соглашения вернуть деньги обратно в полном объеме. Более того, это потребуется для расчета налогового вычета.

Налог

При заключении сделки необходимо уплатить налог. Его сумма составляет 13% от разницы между стоимостью, по которой дольщик приобрел квартиру, и по которой её продал.

Обязанность по уплате налога лежит на участнике долевого строительства.

Существующие риски

При оформлении сделки переуступки существуют риски.

Наиболее распространенным является уступка по предварительному соглашению.

Помните, что на его основании нельзя производить никакие денежные расчеты! Их можно совершать по основному договору, уже зарегистрированному.

Другим риском является двойная или даже тройная продажа недвижимости. Мошенники, используя то же предварительное соглашение, уступают права нескольким людям.

Чтобы избежать такой ситуации, необходимо подкреплять это соглашение договором.

На видео о приобретении недвижимости по уступке прав

Что такое право переуступки на жилое помещение?

Право переуступки на жилое помещение – это сделка, в результате которой права собственности на жилое помещение переходят к другому лицу. В качестве подтверждения выступает договор, заключенный между покупателем и продавцом. Он может быть двух видов – дарение или покупка (возмездная основа). Сделка с жильем Важно отметить,...

Образец уведомления об уступке права требования

Покупка недвижимости у дольщика сопровождается подписанием договора уступки права требования. Он оформляется в соответствии с частью положений ДДУ. Его суть заключается в том, что сторона долевого строительства уступает право требования квартиры в новостройке у застройщика в конкретные сроки. Уступка права требования...

Особенности переуступки пая

Ошибочно полагать, что переуступка пая представляет собой один из способов купли-продажи недвижимости. Этот способ позволяет только изменить одну из сторон договора, заключаемого со строительной компанией. Из этого следует, что новый покупатель, внося денежные средства по соглашению, получает права и соответствующие...

Оформление переуступки квартиры в строящемся доме

При продаже квартиры в строящемся доме лицо, осуществившее покупку будущего объекта недвижимости, становится собственником лишь по факту сдачи объекта, то есть, после завершения строительства. До указанного момента покупатель считается только обладателем права требования на жилье. При этом покупатель обладает правом...

Что такое продажа по переуступке?

В настоящее время все большее распространение получает приобретение недвижимости не в возведенной новостройке, а во время осуществления строительных работ. Однако это связано с множеством нюансов. Одним из них является вопрос о том, как поступить, если стройка не завершена, но потребовалось продать будущую собственность? В...

Нужно ли платить налог при переуступке прав?

Переуступка прав является способом, позволяющим изменить покупателя в ДДУ. Её нельзя сравнивать с куплей или продажей недвижимости, поскольку для этого потребуется готовая квартира и свидетельство собственности на неё, чего у продавца не имеется. Однако он предлагает покупателю право требования жилой площади в указанный...

Что такое переуступка прав аренды?

В настоящее время все большую популярность обретает сделка такого рода, как переуступка прав аренды. В соответствии с указанной процедурой допустимо взятие в аренду такого нежилого помещения как, например, торговый павильон. Для многих индивидуальных предпринимателей — это едва ли не единственный шанс арендовать площадь в...

Порядок переуступки права аренды земельного участка

Институт аренды в земельной отрасли получил свое развитие около сотни лет тому назад. Его суть заключается в передаче прав и обязанностей на землю другому лицу, но за установленную плату. Она может выражаться как в материальном (денежном), так и в натуральном (продукции, оказании услуг) эквиваленте. Суть соглашения Арендатор...

Заключение договора переуступки права требования

Цессия или, как она именуется, переуступка права требования – наиболее распространенный способ покупки жилья в новостройке. Он представляет собой форму сделки, при совершении которой одно лицо передает другому свое право требовать исполнения обязательств у третьего лица. Широкое распространение переуступка получила по...

77metrov.ru

Договор переуступки права требования - особенности переуступки права требования при покупке жилья

Граждане часто что-то продают, покупают, берут в долг. В обществе постоянно происходят обязательственные правоотношения.

Развитие имущественных отношений предполагает потребность в замене участников правоотношения. Иногда договор по обязательству должен иметь возможность для решения возникающих в процессе его исполнения проблем.

Как заключается договор переуступки прав требования долга?

Право (требование), передается другому лицу в результате сделки. Данный вид отношений называется уступкой требованию. Суд вправе вынести решение о переходе требования к другому лицу.

Главное основание для юридической переуступки долга – это договор по согласию, между тем, кто передает права (цедент)и тем, кто получает права (цессионарий). Договор должен соответствовать правилам закона.

Цессионарию рекомендуется убедиться в том, что обязательство будет исполняться, что уступка действительна и не принесет ему убытки.

Договор переуступки права требования — двусторонний. Должник, который должен уплачивать долг по первоначальному договору, в этом случае является только участником, но не стороной данного вида договора.

Суть правоотношений

Если обязательство сохранено, то замена участников не представляет особых сложностей с точки зрения закона.

Кредитор не может истребовать возвращения долга досрочно. Он может уступить права на долговое обязательство другому лицу. Эта сделка, именуемая переуступкой права требования бывает безвозмездной или возмездной, за совершение может быть выплачен процент.

Цессионарий, в случае возмездной переуступки обязан предоставить какой-то эквивалент — деньги, вещи или другой вид имущества.

Договор переуступки заключается без согласия должника. Долг, не должен быть связан с личностью кредитора.

Должник может ничего не знать о смене кредитора. Возможна ситуация когда должник будет исполнять обязанности пред прежним кредитором, без предоставления документов, подтверждающих право требования.

Должник, не получивший уведомления о перемене кредитора, попытается оспорить это в суде. Перемена должника не возможна без разрешения кредитора. Возможна также замена обоих участников правоотношения.

При выбывании из обязательства кого-либо из участников, права и обязанности выбывшего передаются к новому участнику. Основополагающим здесь является правопреемственность кредитора или должника.

С уступкой права связано немало очень запутанных судебных разбирательств. Особенно, когда дело касается организаций и банков.

Денежное требование может быть разделено при оформлении переуступки. Новый кредитор получит право на взыскание неустойки, а первый кредитор сохранит право требования по основному обязательству.

К одному из нюансов можно отнести обязанность цедента возместить убытки новому кредитору, если уступка будет признана недействительной.

Форма договора

Договор переуступки (цессия), заключается в письменной или нотариально заверенной форме. Эта сделка подлежит государственной регистрации. Срок регистрации 30 дней со дня подачи документов.

Он должен полностью соответствовать первоначальному договору.

Договор переуступки права требования

Будет правильным внести в договор цессии следующие пункты:

Указание места, даты, сторон договора.
Одним из главных пунктов является четкое обозначение предмета сделки.
Обязанности сторон.
Ответственность сторон.
Обязательно указывается цена договора или размер оплаты по сделке, которые определяются самостоятельно.
По договоренности можно учесть обстоятельства непреодолимой силы.
Далее следуют заключительные положения, включающие пункты о внесении дополнений, рассмотрении спорных вопросов и прочее.
В заключении указываются реквизиты сторон и подписи.

СКАЧАТЬ ДОГОВОР ПЕРЕУСТУПКИ

Что нужно помнить кредитору?

Законом подтверждается обязательное согласие кредитора на замену должника. Это понятно, потому, что кредитор должен убедиться в способности нового должника исполнять обязательства. Только после этого можно предоставить письменное разрешение на замену.

Важным является уведомление (письменно, официально) должника о смене кредитора.

Следует знать, что передача всех документов по обязательству от цедента к цессионарию не относится к самому акту цессии. Передача документов служит интересам только цессионария и является следствием проведенной сделки по переуступке права.

Между тем так как новый должник является правопреемником, он может выдвигать кредитору возражения, которые ранее выдвигал прежний должник.

Переуступка на квартиру

Статистика приводит данные о том, что каждая третья сделка с недвижимостью в новостройках осуществляется с целью инвестирования денежных средств.

Пока дом еще строится переуступка права имеет низкий спрос. Но когда дом построен и много квартир распродано спрос на такое обязательство возрастает.

В дальнейшем такие квартиры продаются с выгодой. И все же стоимость недвижимости с переуступкой права собственности ниже, чем стоимость от застройщика и с оформленным правом собственности.

Бывает так, что квартира находится в стадии строительства, а покупатель уже найден. В таком случае оформляется переуступка прав требования. Это возможно пока объект недвижимости не сдан официально.

Как заключить сделку?

Если в договоре с застройщиками отдельно не указывается на запрет цессии, то возможно заключить переуступку на квартиру. Иногда застройщик прописывает необходимость его согласия на переуступку.

Договор заключается в письменной форме. Лучше заверить его у нотариуса.

В договоре необходимо обязательны порядок и сроки, а так же точную сумму расчетов. Без указания этих условий у первого покупателя (вашего продавца) имеется возможность оспорить данный договор.

Договор о переуступке прав требования квартиры подлежит регистрации. В течение 10 дней с даты регистрации нужно уведомить застройщика о смене правообладателя в любом случае. Если этого не сделать, то застройщик может отказаться передать готовый объект цессионарию.

Организационные моменты

К необходимому относится:

Наличие основного договора, по которому собственно это право переуступается.
Составить и подписать документ, подтверждающий расчеты между сторонами.
В письменном виде оформить согласие третьей стороны (застройщика, банка, если недвижимость куплена в кредит).
Для регистрации договора переуступки все обременения (например, залог объекта недвижимости в банке) должны быть сняты.
Составить и заключить договор уступки.
Актировать передачу всех документов.

Налог от сделки, возлагается на первого инвестора, но может быть разделен по взаимной договоренности.

Заключая договор переуступки прав по договору долевого участия в строительстве необходимо помнить о существовании рисков при его расторжении.

Конечный покупатель не может рассчитывать на получение суммы, выплаченной по договору переуступки. Ему будет возвращена лишь сумма прописанная в договоре долевого участия.

Переуступка долга

Переуступкой (переводом) долга является перемена должника по существующему обязательству.Это добровольный способ решить проблему долга и избежать судебного разбирательства.

Договор о переводе долга, как многосторонняя сделка, требует волеизъявления от всех сторон (старого и нового должника и от кредитора).

При переуступке долга обязательно получение разрешение от кредитора. После одобрения нового должника, кредитор подтверждает это письменно.

Важные моменты

Обязательно нужно указывать полностью первоначальные обязательства.
Отдельно указать сумму задолженности.
Зафиксировать полные данные о старом и новом должниках.
Кредитор не может изменять требования обязательства при перемене должника.

Как составить договор переуступки долга?

Договор по переводу долга оформляется подобно оформлению цессии. Требуется разрешить все разногласия между участвующими сторонами.

В составленном документе должна быть подробная ссылка на основополагающий (первоначальный)договор. Прописана сумма долга, обязательства и условия, возлагаемые на нового должника. Обязательно указание реквизитов и контактной информации сторон.

Договор переуступки долга может быть дополнен соглашениями. В них могут содержаться не вошедшие условия, свидетельства и др.

Распространенность переуступки полномочий

Подобные правовые отношения получают все большее распространение. Они возникают у граждан, небольших организаций, осуществляющих услуги и занимающихся торговлей. Пользуются уступками и банки и крупные экспортеры товаров.

Переуступка во многих случаях может стать решением, возникших проблем.

Сдерживает распространение переуступки полномочий отсутствие единообразия правоприменительной практики.

Итоги

Экономическое и правовое развитие общества требует возникновения новых отношений. Отношения на основе договоров по обязательствам становятся все более необходимыми и поэтому требуют совершенствования. Договоры по обязательствам составляются для каждого конкретного случая.

Носкова Елена

В профессии бухгалтера я уже 15 лет. Работала главным бухгалтером в группе компаний. Имею опыт прохождения проверок, получения кредитов. Знакома со сферами производства, торговли, услуг, строительства.

Если у Вас есть вопросы,получите бесплатную консультацию прямо сейчас

rushbiz.ru

Переуступка права требования: договор, уведомление :: BusinessMan.ru

Переуступка права требования (цессия) представляет собой перевод обязательства или передачу кредиторских полномочий от одного лица в пользу другого. Изначально, таким образом, в данных отношениях участвуют два субъекта. Ими выступают должник и кредитор, заключившие соответствующий договор. Зачастую появляются обстоятельства, в которых обязанный не может исполнить условия соглашения, а кредитор, в свою очередь, не имеет возможности ждать. В таких случаях и возникает переуступка права требования долга. В законе предусмотрена и смена обязанного лица. Далее рассмотрим подробнее, как осуществляется переуступка права требования. Образец соглашения, удостоверяющего данные отношения, также будет описан в статье.

Общие сведения

Договор переуступки права требования долга допускается заключать в случаях, предусмотренных в законе. Оформляется он в письменном виде и в той же форме, в какой было составлено исходное (первоначальное) соглашение. Устная переуступка права требования разрешена нормами только в исключительных случаях. Зачем вообще нужна цессия? Например, кредитором была передана заемщику определенная сумма денег. В соответствии с условиями соглашения последний обязан вернуть ее через 2 года. Но у кредитора возникла непредвиденная ситуация, и деньги ему понадобились раньше. Истребовать их до того, как закончился срок, он не может. В таких случаях он может передать свои полномочия другому лицу. Однако ситуация может быть и обратной. Например, в правоотношениях может смениться должник. Такой случай допустим, если на это согласен сам кредитор (активная сторона). У обязанного лица в ситуациях, аналогичных описанной выше, согласия не спрашивают. При этом уведомление о переуступки права требования должно быть отправлено в независимости от того, какая сторона меняется.

Исключение

Переуступка права требования не допускается, если обязательство неразрывно связано с личностью кредитора. Это, в частности, касается возмещения ущерба, который был причинен жизни и здоровью, а также алиментов и прочих выплат, предусмотренных законодательством.

Особенности оформления

Как выше было сказано, новое соглашение должно быть составлено в той же форме, что и первоначальное. В частности, если сделка, по которой возникло обязательство, была удостоверена нотариусом, то и договор переуступки права требования так же должен быть заверен. Если соглашение было в простой письменной форме, то и новый документ должен быть таким же. Зачастую стороны отношений совершают ошибку, составляя протокол либо акт. В случае судебного разбирательства такая бумага может быть аннулирована как не соответствующая требованиям закона. В ряде случаев переуступка права требования касается сделок, подлежащих госрегистрации. В этом случае новое соглашение также должно пройти процедуру учета.

Нюансы

Чаще всего договор переуступки права требования составляется в обычном виде (письменном). В соответствии с положениями законодательства, согласия заемщика на замену кредитора получать нет необходимости. Если же происходит смена должника, то активную сторону отношений необходимо не только уведомить, но и получить от нее согласие. Кредитор также может проверить платежеспособность нового лица, вступающего в сделку. В свою очередь, должник вправе потребовать от нового кредитора (цессионария) предоставить документацию, связанную с обязанностями, передаваемыми ему.

Соглашение: основные элементы

Договор включен в категорию консенсуальных, возмездных и двусторонних сделок. Сутью его заключения выступает отказ кредитора от принадлежащих ему прав истребовать от должника исполнения принятых им обязательств и передача этих полномочий иному лицу. Юридическое положение участников сделки может быть любым. В качестве предмета цессии выступает право требования. В связи с тем, что законом не регулируется стоимость соглашения, величина оплаты определяется сторонами самостоятельно. Трехсторонний договор переуступки права требования отличается от обычного участием в нем заемщика. Существует несколько нюансов, касающихся непосредственно составления соглашения. Рассмотрим их далее.

Договор переуступки права требования: образец

Как и в прочих аналогичных документах, в соглашении в первую очередь указываются стороны, номер и дата заключения. В содержании необходимо четко определить предмет сделки. Например, обязательство может возникнуть по кредиту или займу. Соответственно, относительно этого обстоятельства и осуществляется переуступка права требования долга. Образец документа предусматривает также конкретное определение суммы, подлежащей к выплате.

Предметом соглашения может выступать передача от застройщика жилья в соответствии с контрактом о долевом участии. В соглашении устанавливаются также обязанности и права сторон. В качестве одного из неотъемлемых условий заключения договора выступает определение его цены. Как правило, такая сделка является возмездной. Не запрещено законом и безвозмездное ее заключение. Но, как правило, кредитор получает от приобретателя права сумму, соответствующую величине долга. По соглашению сторон эта сумма может быть уменьшена. Обычно такая корректировка выступает в качестве компенсации за причиненные неудобства. После этого в документе прописывается ответственность сторон. В конце договора приводятся реквизиты участников, подписи.

Замена заемщика

В случае если переуступка права требования предполагает смену должника, то новый участник принимает на себя все обязательства по первоначальному договору. Заемщиком может выступать как юридическое лицо, так и гражданин. Если у кредитора возникнут сомнения по поводу платежеспособности нового участника, он может не дать свое согласие на цессию. Если цедент разрешит замену заемщика, то последнему необходимо сверить суммы по обязательству. В качестве кредитора может выступать, например, гражданин или кредитная организация.

Заключение соглашения при смене заемщика

Как и в предыдущем случае, указываются дата, номер и реквизиты сторон. В качестве предмета сделки выступает, например, долг. В документе указывается срок, в течение которого обязательство должно быть погашено, размер займа. Долг может передаваться как полностью, так и частично. В соглашении может быть предусмотрена обязанность нового заемщика оплатить неустойку, пеню либо штраф. Прочие разделы, описанные выше, остаются неизменными. Новому должнику передаются также акты сверок, расчеты, дополнительные соглашения и другая документация, касающаяся сделки.

Важный момент

В случае смены должника кредитор всегда подвергается определенному риску. В связи с этим эксперты рекомендуют при оформлении соглашения запросить у нового заемщика ряд документов. В частности, это может быть приказ о его назначении (для юридических лиц), лицензия или разрешение, образец подписи. Если сомнений в платежеспособности нового должника нет, можно дать согласие на его замену. Свое решение кредитор может отправить письмом.

Квартирный вопрос

Граждане, купившие жилплощадь на этапе строительства, в ряде случаев вынуждены продать ее до того, как объект будет сдан. Допускается ли в таких ситуациях переуступка прав? Законом цессия в таких случаях не запрещена. Однако совершить такую сделку можно только во время строительства. Если на руках уже будет акт приема-передачи, то цессия не допускается. Смена собственника в таком случае производится посредством заключения договора купли-продажи.

Как заключается сделка?

Договор составляется обязательно в письменной форме. Зачастую застройщиком в соглашении указывается запрет на цессию, или вводится пункт о необходимости получить его согласие. Поскольку договор о долевом участии требует госрегистрации, то соглашение о переуступке также должно быть зарегистрировано. Если данная процедура проведена не была, то застройщик вполне может отказать в цессии. После госрегистрации новым дольщиком в полной мере принимаются все обязанности и права, что были и у прежнего. Вместе с этим он, так же как и прочие соинвесторы, несет риски.

Организационные моменты

Если предполагается передача доли или принятие права кредитора, как и в прочих случаях, необходимо заключение договора. На стадии расчетов применяется механизм банковской ячейки. После оформления всех необходимых бумаг продавец может получить деньги. О заключении нового соглашения следует уведомить застройщика, выступающего в данном случае как должник.

Цессия с финансовым учреждением

При заключении договора о переуступке кредитные и банковские организации составляют акт приема-передачи. Новому кредитору не разрешено вносить изменения в первоначальные условия обязательства или указывать свои. Данное положение значит, что он не вправе корректировать даже несущественные моменты сделки. В случае если он все же внесет изменения, соглашение может быть признано недействительным. Если банковская организация намеревается передать и проценты, касающиеся кредита, то указания об этом обязательно должны быть внесены в договор. Передача полномочий может осуществляться на любой стадии действия соглашения.

Распространенность цессии

Следует отметить, что в нашей стране на практике переуступка прав требования применяется достаточно редко. А вот в США, например, цессия распространена довольно широко и используется сравнительно давно. Так, например, американцы часто обращают внимание на недвижимые объекты с непогашенным кредитом. Но в отечественной практике все выгоды и тонкости цессии представляются очень смутно. Однако заключение договора переуступки зачастую может стать оптимальным выходом из какой-либо затруднительной ситуации. Здесь следует понимать, что третья сторона, вступающая в сделку, также имеет свои выгоды.

Например, должник, которому затруднительно выплачивать кредит по ипотеке, может приобрести жилье по более низкой стоимости. Однако, безусловно, существует вероятность того, что он столкнется с иными сложностями, касающимися условий предоставления кредита. Например, ему придется выплачивать долг по высокой ставке, гасить штрафы и так далее. Недостатком законодательства выступает также тот факт, что нет официального разъяснения бухгалтерского учета переуступки права. В целом, надо отметить, отечественные нормы регулируют такие сделки весьма поверхностно. Вследствие отсутствия четкости в законодательных актах можно столкнуться с различными трудностями в практическом применении права. Если лицо принимает полномочия кредитора в соответствии с существующими правилами, можно получить заем в полном объеме. Однако вместе с этим есть вероятность того, что новый кредитор останется ни с чем.

Переуступка права требования - скачать бланк

businessman.ru

Договор переуступки - права требования ,образец, на квартиру, между физическими лицами, аренды земельного участка, долевого участия, трехсторонний, при долевом строительстве

Цессия или, как она именуется, переуступка права требования – наиболее распространенный способ покупки жилья в новостройке.

Он представляет собой форму сделки, при совершении которой одно лицо передает другому свое право требовать исполнения обязательств у третьего лица.

Широкое распространение переуступка получила по отношению к квартирам в новостройках, а также земельным участкам.

Что это такое?

Переуступка прав требования представляет собой непростую процедуру, в основе которой лежит право одного лица требовать выполнения определенного действия.

Это может быть предоставление квартиры на правах собственности или земельного участка в аренду.

Правовая база

Основания и процедура, связанная с переходом прав дольщика к другой стороне, регламентируется статьей 382 ГК РФ.

Другие вопросы затронуты в ФЗ № 214 от 2004 года.

Ряд положений содержится в ЗК РФ, точнее в статьях 25, 26 и 37, а также в Гражданском Кодексе РФ.

Договор переуступки права требования

Договор переуступки права требования может отличаться в зависимости от предмета соглашения.

Им может быть квартира в новостройке или аренда земельного участка. Несмотря на это, сохраняется необходимость регистрации соглашения.

На квартиру

Соглашение о переуступке права требования на недвижимость регламентируется ФЗ «Об участии в долевом строительстве».

Его суть заключается в передаче права требовать жилую площадь в новостройке, сданной в эксплуатацию.

Сам договор заключается с дольщиком и может частично или полностью соответствовать соглашению между строительной фирмой и дольщиком.

При покупке жилья по переуступке прав покупатель должен иметь понятие о следующих моментах:

при подписании договора переуступки упоминается тип ранее заключенного соглашения;
в документе необходимо указать его стоимость и порядок проведения расчетов, иначе совершение сделки может быть признано незаконным;
покупатель должен лично проверить наличие соответствующей документации, подтверждающей право застройщика на осуществление строительства;
договор требуется заверить у нотариуса;
покупатель обязательно извещает строительную компанию о проведении сделки.

Несмотря на то, что сторона должна предупредить застройщика, она не должна согласовывать с ним заключение договора.

Здесь представлен образец уведомления застройщика о переуступке прав на квартиру.

Аренда земельного участка

В ситуации переуступки прав на аренду земельного надела, также не нужно согласия арендодателя (из этого правила исключением являются ситуации, когда договор подписывается на период, более пяти лет).

Это соглашение подлежит регистрации в государственном порядке, если период его действия составляет более одного года.

При этом необходимо известить арендодателя о том, что изменилось ответственное лицо.

Договор о переуступке прав аренды на участок можно заключить только в тех случаях, когда владелец:

не имеет серьезных задолженностей;
полностью выкупил территорию.

Он может заключаться не только между юридическими (организациями и компаниями), но и физическими (гражданами) лицами с предоставлением необходимой документации.

Между физическими лицами

Если соглашение переуступки прав требования подписывается физическими лицами, то нужно учитывать такие моменты, позволяющие избежать рисков:

проверить, чтобы дольщик полностью оплатил всю сумму за недвижимость строительной компании, что указывается в ДДУ;
получить согласие в письменном виде от строительной компании, если это установлено договором;
оформить разрешение от банка в случае, если для оплаты используется ипотека;
изучить проект и документацию, указывающую на легальность строительных работ, проверить состояние строительства на данный момент.

Долевое участие (строительство)

До того момента, пока новостройка не сдана в эксплуатацию, дольщики (стороны, вложившие собственные средства в осуществление строительных работ) вместо свидетельства собственности обладают ДДУ.

Такие договоры являются условием, необходимым для оформления собственности на квартиру после сдачи новостройки.

Дольщик имеет право передать этот договор другому лицу, тогда он получит квартиру.

Такая передача прав именуется переуступкой, поскольку фактически другая сторона не купила квартиру, а получила право требовать её в собственность.

С типовым договором долевого участия в строительстве можно ознакомиться тут.

Порядок оформления

Процедура оформления договора переуступки прав требования может осуществляться несколькими путями.

Выбор одного из них зависит от условий первоначального соглашения, а также от готовности сторон к сотрудничеству.

Как заключается сделка?

Как правило, сделка заключается с использованием двустороннего соглашения. Первой стороной выступает дольщик или владелец, второй стороной является лицо, которому права будут уступлены.

Это легкая конструкция, регистрация которой происходит в короткие сроки.

В стандартном договоре должны перечисляться сведения о:

предмете соглашения;
обязательствах и правах сторонах;
тактике действия при возникновении споров.

Образец договора переуступки права требования может скачать каждый пользователь.

Трехсторонний образец

Безупречным вариантом является заключение трехстороннего договора.

Его суть заключается в том, что три стороны напрямую общаются друг с другом, обсуждают суммы и требования друг к другу, ничего не скрывая.

Он вступает в силу в том случае, когда нотариус заверит документ или он будет зарегистрирован. Подобные процедуры рекомендуется осуществлять с присутствием личного юриста, чтобы была учтена каждая особенность.

Это позволит избегать иного толкования положений соглашения, что может привести в будущем к нежелательным последствиям.

Образец трехстороннего договора переуступки прав требования представлен здесь.

Пакет необходимых документов

При заключении договора переуступки права требования потребуется следующая документация:

заявление об уступке прав;
договор, в соответствии с которым проводится уступка;
документация, подтверждающая совершение подсчетов между сторонами;
в случае необходимости, если это устанавливается ДДУ, необходимо согласие второй стороны на осуществление уступки.

Преимущества и недостатки

Процедура переуступки прав требования обладает преимуществами и недостатками.

К числу её достоинств относится:

возможность приобретения квартиры в той новостройке, которая понравилась больше остальных, даже, если все они уже распроданы;
выгода с материальной стороны: продавцы, стремясь быстро продать недвижимость, предлагают цены ниже, более того разница в той цене, что устанавливается инвестором и застройщиком, варьирует от 3 до 25%;
заключение соглашения переуступки прав требования выгодно для тех, кто использует ипотеку, при его подписании покупатель выплачивает средства перед переездом в жилье, при заключении ДДУ необходимо выплачивать несколько лет проценты по кредиту, при этом, не проживая в квартире.

Недостатком заключения договора является рискованность дела.

Попасться на удочку мошенников можно куда чаще, чем при подписании соглашения со строительной компанией.

Основные риски

К числу основных рисков в случае заключения договора о переуступке право на квартиру относятся следующие:

Главный риск – возможность признания соглашения недействительным. Предусматривается гораздо больше оснований для того, чтобы отменить его действие, нежели при подписании соглашения напрямую с застройщиком.
Не исключается банкротство застройщика. Столкнуться с его финансовой несостоятельностью может каждый, и при этом дольщик, уступивший права, не несет никакой ответственности. Следовательно, вернуть свои деньги ему будет достаточно сложно.
Ситуации с двойной переуступкой. На практике нередко происходит так, что недвижимость переуступается два раза. Чтобы этого избежать, потенциальному покупателю требуется внимательно изучить условия заключаемого договора.

Кто платит налог?

Налог будет уплачиваться стороной, указанной в договоре.

Ею может выступать дольщик, но в такой ситуации стоимость соглашения увеличится на эту сумму, либо тот, кому переданы права на квартиру или землю.

На видео об особенностях заключения договора цессии

77metrov.ru

Переуступка прав на квартиру. Переуступка прав собственности на квартиру

Переуступка квартиры допускается при любом типе сделки: по договору инвестирования либо соинвестирования, а также предварительно заключенному договору купли-продажи и прочим. Переуступка прав на квартиру возможна даже при ипотечном кредитовании. Покупателями по такому виду сделки могут выступать любые физические лица или организации.

Данный вид соглашения чаще всего возникает на этапе возведения нового дома. Таким образом, переуступка прав на квартиру представляет собой сделку, в результате которой первоначальная сторона (продавец) переуступает другой стороне (покупателю) все права и возможные обязанности, которые имеются у продавца в отношении третьей стороны. Третьей стороной чаще всего является застройщик. Сделка становится допустимой лишь в том случае, если в договоре нет пункта, что переуступка прав требования на квартиру запрещена.

Данная сделка на юридическом языке носит название цессия. Лицо, которое является продавцом, называется цедентом, а покупатель – цессионарием.

Кто в этом заинтересован?

Чаще всего в заключении таких договоров заинтересованы рядовые покупатели, так как иногда продажа квартир в интересующем их доме уже закончена. А другого пути приобретения ее в конкретном месте попросту нет.

Почему продавцы готовы переуступить свои права? Как правило, мотивы бывают разными, коснемся лишь нескольких.

Почему происходит продажа квартиры по переуступке прав?

Очень важно узнать истинную причину, которая побудила продавца пойти на такую сделку. От ответа на этот вопрос напрямую зависит, насколько рискованной будет такая сделка. Например, продажа квартиры может происходить из-за того, что продавец не может (или не хочет) выплачивать стоимость своих квадратных метров застройщику. В таком случае следует обязательно узнать сумму текущей задолженности непосредственно у застройщика, а также сроки ее погашения.

Но многие продавцы таких недостроенных жилых объектов стремятся заключить договор цессии в связи с определенными жизненными обстоятельствами. В частности, продавец может получить наследство и уже не нуждается в жилье или получил более выгодное финансовое предложение.

Основные виды

В настоящий момент наиболее частыми видами переуступки прав являются:

переуступка на основе договора о долевом участии;
переуступка прав, основывающаяся на предварительном договоре купли-продажи.

Некоторые юридические тонкости

Сделка по переуступке прав, в основе которой лежит договор о долевом участии, может быть заключена лишь до момента, когда будут подписаны передаточные документы на объект сделки. При этом квартира может переуступаться неограниченное число раз.

Важный нюанс: основной договор и договор переуступки обязательно должны быть зарегистрированы.

При заключении договора по второму варианту покупатель получает законное право предъявлять требования о заключении с ним основной сделки купли-продажи жилого объекта в будущем. А также требовать соблюдения условий и установленных сроков, но не имеет права требовать передачи в собственность самой квартиры.

Это обусловлено правовыми тонкостями предварительного договора. Согласно ему продавец и покупатель не совершают сделку купли, а лишь принимают на себя обязанности совершить ее в будущем. В ситуации, если заключенная предварительная купля-продажа будет расторгнута, покупатель по сделке переуступки прав не вправе будет рассчитывать на получение квартиры, даже в том случае, если им была выплачена полная сумма ее стоимости. Возврат потраченных денежных средств станет возможным лишь в судебном процессе.

Переуступка прав возможна с даты, когда произошло подписание предварительного договора купли-продажи, и до даты подписания сторонами основного договора.

Переуступка прав при ипотеке

Переуступка прав на квартиру по ипотечному кредитованию является также довольно часто встречающимся видом такой сделки. Согласно действующему законодательству, собственник (залогодержатель) жилья имеет полное право, если ипотечным договором не запрещено, передать свои права на квартиру другому лицу.

Но, решив заключить такую сделку, следует помнить, что переуступка прав не может быть произведена без согласования с банком, который выступает в качестве кредитора. При этом условия договора переуступки выдвигаются самим банком и могут быть изменены. Очень часто кредитор не сохраняет условий кредитования для нового владельца квартиры.

Приобретение квартиры по договору переуступки

Покупка квартиры по переуступке прав возможна лишь во время строительства объекта. Период возможного заключения сделки регламентируется 11 статьей ФЗ-214 и гласит, что уступка прав требования допускается со времени регистрации договора о долевом участии до того момента, когда сторонами подписан передаточный акт на объект строительства.

Помните, что если приемочный акт квартиры подписан, то договор переуступки права на квартиру заключить уже нельзя. Смена собственника в этом случае может быть осуществлена лишь путем заключения сделки о купле-продаже жилого объекта либо иными, предусмотренными действующим законодательством, способами.

Но до тех пор, пока акт не подписан, дольщик имеет полное право заключать цессию. Очень важный момент: продавец может заключать договоры о переуступке прав одновременно с несколькими потенциальными покупателями. Это возможно в том случае, если квартира имеет более двух комнат. Такие действия продавца настоящим законом не запрещены.

Основные моменты заключения договора

Все основные положения регулируются Гражданским кодексом РФ.

1. Договор не может быть заключен в устной форме и всегда оформляется в письменном виде. Продавец вправе заключить такую сделку лишь в том случае, если это не противоречит основному договору, заключенному ранее с застройщиком. Достаточно часто застройщики сами включают пункт в основной договор, в котором четко указано, что при заключении цессии необходимо получить его согласие на передачу прав другим цессионариям. Если такой пункт отсутствует, то покупателю все равно стоит убедиться, что продавец уведомил (в письменном виде) компанию-застройщика о том, что была заключена сделка переуступки прав на строящийся объект. Иначе по завершении строительства жилье может быть передано прежнему правообладателю.

2. В связи с тем, что договор о долевом участии проходит обязательную регистрацию, то и договор переуступки должен пройти такую же процедуру. В случае если договор о долевом участии не прошел государственной регистрации, то в дальнейшем застройщик имеет полное основание отказать цессионарию в его требованиях.

3. После того как договор прошел процедуру государственной регистрации, покупатель принимает все права и обязанности, перечень которых находится в основном договоре. И несет все возможные риски.

4. При заключении сделки переуступки на этапе расчетов между сторонами практикуется использование банковских ячеек, и продавец сможет забрать денежные средства лишь после переоформления всех необходимых документов.

5.Помимо подписей обеих сторон, документы подписывает и застройщик. Бумаги всегда заверяются печатью синего цвета, свидетельствующей о том, что сделка проводится с согласия застройщика.

Пакет документов по сделке

После подписания договора о переуступке прав покупатель должен иметь на руках следующий пакет документов:

- основной договор либо его нотариально заверенная копия, по которому и была произведена переуступка;

- документы, подтверждающие расчеты между первоначальными сторонами договора;

- акт передачи перечисленных выше документов;

- согласие на уступку от второй стороны;

- оригинал договора.

Переуступка прав на квартиру: налог, подлежащий уплате

Согласно Налоговому Кодексу (статья 220, пункт 1), цессия облагается налогом, который должен быть оплачен первоначальным инвестором. Сумма, подлежащая налогообложению, рассчитывается исходя из общей суммы сделки, и не может рассчитываться как разница между суммами вложения и размером уступки.

Довольно часто возникает ситуация, когда финансовые обязательства перед государством первоначальный покупатель перекладывает на плечи человека, которому и была произведена переуступка прав собственности на квартиру. Обычно стороны договариваются разделить поровну эти финансовые затраты.

Сделка по переуступке права требования имеет множество тонкостей. Поэтому, прежде чем подписывать какие-либо документы, настоятельно рекомендуем вам проконсультироваться у юриста, специализирующегося на сделках с недвижимостью.

fb.ru