Досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендатора или арендодателя. Досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендатора

Расторжение договора аренды – как правильно расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке с арендодателем

В общем случае расторжение договора аренды в одностороннем порядке с арендодателем/арендатором не допускается. Убедиться в этом можно ознакомившись с 310 ст. ГК – в ней сказано, что отказ от своих обязательств без согласия второго участника отношений возможен лишь в виде исключения.

Еще один вариант – те случаи, когда часть сторон, участвующих в соглашении, занимается предпринимательской деятельностью. При этих условиях они могут прекратить ее.

Тем не менее, если есть отдельный пункт в документе аренды, то расторжение договора аренды происходит без судебного заседания. Достаточно только письменно уведомить вторую сторону о принятом решении. Условия расторжения остаются теми же – объект возвращается собственнику, стороны решают финансовые вопросы.

В письме второй стороне нужно указать:

реквизиты арендодателя/арендатора;
обязательства, оставшиеся неисполненными, в частности финансовые;
сообщается, что этот документ означает расторжение договора аренды.

Отправить уведомление об этом достаточно на тот адрес, который указывался в соглашении. Если вам известны другие адреса, по которым может находиться вторая сторона, то отправить его можно и туда, но это не является обязательным требованием. Если письмо не будет отправлено на адрес, указанный в документе об аренде, то этим вы нарушите закон и при рассмотрении дела суд это учтет.

Расторжение договора аренды до установленного срока не всегда нужно. Представьте ситуацию – арендатором является предприниматель, плату вносит не он лично, а бухгалтер, который просто забыл перевести деньги собственнику. При таких условиях разрыв соглашения не даст ничего кроме ряда неудобств для арендатора/арендодателя.

Поэтому перед решением о прекращении отношений с арендатором собственник арендуемого объекта отправляет сообщение о нарушении. В нем сообщается о факте нарушения и указывается на то, что повтор инцидента или игнорирование этого уведомления приведет к расторжению договора аренды.

realty.vesti.ru

Досрочное и обычное расторжение договора аренды жилого помещения по инициативе арендодателя или арендатора

Аренда или наем жилья достаточно распространенное явление. Обычно такие договоры действуют в пределах установленного сторонами срока, но необходимость их прекращения может появиться и раньше.

Как и по каким причинам расторгается заключенный сторонами договор найма (или аренды жилья), рассмотрим далее.

По каким основаниям происходит расторжение договора

Любой заключенный сторонами арендный договор может прекратить свое действие по нескольким причинам. К первой относится истечение срока, на который он был заключен. В этой ситуации от участников сделки не требуется предпринимать никаких дополнительных действий. Если только они не пожелают продлить договор. До истечения срока договор расторгается только по соглашению между сторонами или одной из них по определенным в законе причинам.

Общие для всех договоров основания расторжения сделок устанавливаются ст. 450 Гражданского кодекса РФ. К их числу относятся:

соглашение между сторонами сделки;
существенное (значительное) нарушение ее условий;
иные предусмотренные в законе или самом договоре причины.

Возможность отказа от сделки предусмотрена и специальными нормами об аренде и найме жилья.

Досрочное расторжение договора аренды может проходить в добровольном или принудительном порядке.

По закону наниматели (арендаторы) жилья могут отказаться от дальнейшего использования помещения в любое время, предупредив об этом наймодателя. Расстаться мирно поможет заключение соглашения по договоренности между нанимателем и наймодателем. Во всех остальных случаях вопрос расторжения этого договора будет решаться в судебном принудительном порядке.

Обычное расторжение в связи с истечением срока договора аренды

При нормальном течении дел прекращение договора найма жилого помещения происходит в связи с истечением установленного сторонами срока. Заключать дополнительных соглашений о его прекращении не нужно.

После окончания определенного в договоре срока наниматель обязан освободить жилье, вернуть ключи от него наймодателю. Оформлять передачу помещения наймодателю следует письменно по акту.

В этом документе нужно отразить, когда и в каком состоянии принимается помещение. Но не всегда после окончания срока договора арендаторы сразу освобождают помещение. Поэтому наймодателям следует быть внимательными.

Если арендатор продолжает пользоваться жильем, а арендодатель не высказывает никаких возражений, то договор будет считаться возобновленным (ст. 621 ГК РФ).

Возобновляется он на таких же условиях, но уже без ограничения срока. Кроме того, согласно положениям об аренде у добросовестных нанимателей имеется преимущество перед иными лицами при заключении договора на новый период.

Поэтому, если арендатор желает продлить пользованием жильем, то он должен заблаговременно до истечения срока договора известить об этом собственника имущества. Последний может отказать, но тогда он не должен заключать аналогичных договоров с иными лицами в течение года. При нарушении наймодателем указанного условия наниматель через суд может заявить требование о переходе на него прав по этому договору.

Досрочное расторжение

Расторжение договора аренды до окончания срока его действия, возможно при взаимном согласии сторон.

При отсутствии такой договоренности его прекращение происходит при наличии определенных обстоятельств судом или же при соблюдении условий, указанных в том же договоре. При отсутствии в документе таких положений применяются нормы закона. Инициатором расторжения может быть любая из сторон сделки.

Рассмотрим каждый из случаев подробнее.

По инициативе наймодателя (арендодателя)

По инициативе арендодателя заявление о расторжении договора может подаваться при наличии следующих обстоятельств:

Невнесении оплаты за арендуемое жилье за полгода (договором могут устанавливаться и другие сроки), при найме на краткий срок при двукратной неоплате.
Разрушении, порче нанятого жилья арендатором, другими лицами, за которых он несет ответственность.
Использовании жилья для целей, не связанных с его прямым назначением.
Систематическом нарушении интересов лиц, проживающих по соседству.

Могут возникать и иные основания, указанные в договоре.

Важно знать, что перед подачей заявления на расторжение договора в суд, наймодатель должен направить (передать) нанимателю предупреждение об устранении допущенных нарушений.

Составляется такое уведомление в письменном виде с указанием на заключенный договор, допущенные нарушения, сроки для выполнения обязательств.

Если наниматель игнорирует предупреждение, то следует обращение в суд. При этом суд может предоставить нанимателю срок до года для выполнения своих обязательств.

Если за это время нарушения не будут устранены, то договор по вторичному обращению наймодателя расторгается.

По желанию нанимателя (арендатора)

Нанимателю закон позволяет в любое время по своему желанию досрочно прекратить аренду. Для этого ему нужно заручиться согласием всех проживающих с ним лиц. Кроме того, требуется предупредить об этом наймодателя заблаговременно (за три месяца).

По инициативе арендатора, возможно судебное расторжение договора в ниже перечисленных случаях:

Жилье фактически не было передано наймодателю либо создаются препятствия к его использованию.
Жилье имеет препятствующие для его использования недостатки, которые не были известны нанимателю и не оговорены при заключении сделки, не могли быть обнаружены арендатором при обычном осмотре.

Жилье находится в непригодном для его постоянного использования состоянии.

При непригодности, а также аварийности жилья заявить в суд о досрочном расторжении договора вправе и арендодатель.

Соглашение о расторжении договора

Оптимальным вариантом для каждого из участников сделки будет расторжение договора по их обоюдному согласию. Им не придется платить штрафы за отказ от договора, тратить время на судебные разбирательства.

Для действительности такого соглашения оно должно составляться в определенном порядке. Главное правило предусматривает необходимость заключения таких соглашений в той же форме, в какой был заключен договор. Обычно это простая письменная форма.

Но если сам договор прошел регистрацию в Росреестре, то и соглашение придется зарегистрировать.

Соглашение о расторжении договора найма должно содержать основные реквизиты заключенного ранее договора.

Из его текста должно следовать, кем и какой договор расторгается. Важно указать дату прекращения действия договора. Составлять документ нужно в экземплярах по числу сторон, а при необходимости регистрации подготовить еще один для Росреестра.

После расторжения все обязательства сторон по договору считаются прекращенными. В самом соглашении или отдельном акте нужно указать, что помещение возвращено наймодателю и претензий к его состоянию он не имеет.

Штрафные санкции

Желание прекращения договора аренды только с одной стороны сопряжено с наступлением определенных неблагоприятных последствий.

Довольно часто в договорах найма встречается пункт о наложении штрафа за досрочный отказ от него. При этом единой позиции по этому вопросу в судебной практике нет. С одной стороны, полагают, что такое положение противоречит закону. Ведь штрафы и неустойки предусматриваются при нарушениях обязательств сторонами сделки. А при добровольном отказе арендатора от дальнейшего пользования помещением нарушений нет.

Таким способом, он реализует предоставленное ему законом право, поэтому оснований для привлечения его к ответственности нет.

С другой стороны, штраф за досрочное расторжение договора аренды, если такое условие в нем указано, судами чаще всего признается правомерным. Ведь по гражданскому законодательству стороны вольны включать в договор любые устраивающие их условия. Не запрещено и установление выплат за досрочный отказ от сделки.

Поэтому причин отказывать во взыскании этих сумм при расторжении договоров суды не усматривают. А выплату за досрочное прекращение аренды можно расценивать как компенсацию другой стороне, а не привлечение к ответственности за нарушения по сделке.

Фактически арендодатели таким способом обеспечивают исполнение обязательств и своих интересов. Ведь наниматели могут в любое время, предупредив займодателя, отказаться от дальнейшего использования помещения.

Понравилась статья? Следите за новыми идеями из мира сада и огорода, а так же полезных советов в нашем канале. Подписывайтесь на нас в Яндекс.Дзене. Подписаться.

bazazakonov.ru

Расторжение договора аренды по инициативе арендатора, арендодателя

Договор аренды – это сделка двух лиц, которая подразумевает ежемесячную арендную плату. Нередко при заключении типовой сделки возникают конфликтные ситуации, что приводит к досрочному расторжению договору. Основная причина аннулирования действия сделки – неуплата аренды.

Законодательная база

Для расторжения договора, судебная практика обращается к Гражданскому кодексу (статьи №450/1, №619 и №620). Две статьи в ГК страны раскрывают права, обязанности каждой стороны, и их причины прекращения взаимоотношений. В случае расторжения договора по инициативе одной из сторон, используются основные положения:

закон предусматривает одностороннее расторжение сделки путем отказа от договора;
стороны могут прибегнуть к досудебной практике и решить конфликт добровольно;
стороны вправе обращаться в судебные инстанции для решения спора;
для расторжения договора раньше установленного срока, потребуется предоставить в арбитражный суд доказательства и аргументы;

если отказ от договора происходит без оснований, то одна из сторон должна выплатить неустойку в размере понесенных убытков.

Расторжение договора по инициативе арендатора

Арендатор вправе требовать признать договор аренды недействительным, если имеются на то весомые аргументы. К ним относятся:

Арендодатель повышает арендную плату без согласия арендатора.
Арендодатель не позволяет использовать имущество (объект недвижимости), создавая препятствия и трудности.
Арендодатель предоставил имущество или объект в ненадлежащем качестве, которое не соответствует заявленным параметрам, указанным в договоре.
Арендодатель не производит капитальный ремонт в сроки, которые указаны в настоящем договоре.
Арендодатель внес изменения в настоящий договор, не уведомив об этом арендатора.
Если арендатор заключил сделку с фальсифицированным лицом.
Если арендодатель заключил договор аренды без разрешения других собственников имущества/объекта.
Арендодатель посещает арендатора с проверкой чаще, чем один раз в месяц. При этом, заранее не уведомляя арендатора.
Арендодатель сдает помещение или имущество под субаренду, не оповестив об этом арендатора.

Расторжение договора по инициативе арендодателя

Арендодатель вправе расторгнуть договор аренды, если арендатор не соблюдает условия настоящего договора. Основные причины расторжения:

арендатор не выплачивает арендную плату больше двух месяцев;
арендатор ведет незаконную предпринимательскую деятельность;
арендатор не производит капитальный ремонт в сроки, установленные настоящим договором;
арендатор сдает имущество/объект третьим лицам под субаренду, предварительно не оповестив об этом собственника;
арендатор портит надлежащее имущество собственника;
арендатор нанес ущерб имуществу/объекту. Не считаются случаи, когда предмет договора пострадал от существенных патогенных факторов. Например, при наводнении или пожаре. Однако собственник может заказать услуги экспертов, которые установят истинную причину разрушительных факторов. В случае обнаружения факта участия арендатора, арендодатель вправе потребовать компенсировать нанесенный ущерб через судебные инстанции.

Расторжение договора по обоюдному согласию

Расторжение договора по обоюдному согласию можно в том случае, если участники сделки при его заключении не установили конечный срок действия. Такой шаг позволяет гарантировать своевременное аннулирование сделки, не прибегая к судебной практике.

Расторжение договора по обоюдному согласию заключается в виде письменного соглашения, который выражает волю каждой стороны сделки о прекращении взаимоотношений относительно объекта или имущества. Пункт о добровольном расторжении должен содержаться в настоящем договоре.

Принцип расторжения договора:

Одна сторона вносит предложение о расторжении сделки. Рекомендуется отправлять письменное уведомление заказным письмом, после чего необходимо дождаться ответа.
Если вторая сторона согласна, то она отправляет письменное согласие на расторжение договора.
Если вторая сторона игнорирует уведомление или прислала отказ, то заявитель вправе обращаться в суд для аннулирования сделки.

Расторжение договора подразумевает возврат предмета сделки, а также подпись гарантийного обязательства, которое подтверждает разрыв взаимоотношений.

Нередко досрочное расторжение договора аренды проходит через судебную практику. Если вы столкнулись с данной ситуацией, то вы должны в обязательном порядке предоставить в суд основания для прекращения сделки. Например, подготовить квитанции об оплате, опись имущества и договор аренды, подписанный двумя сторонами.

advicelawyer.ru

порядок досрочного прекращения договора аренды квартиры, штраф

Незаконная сдача жилья в аренду преследуется законом, но договор аренды – не самое популярное явление, а напрасно, ведь с помощью договора обе стороны (арендодатель и арендатор) могут защитить свои права даже в случае досрочного расторжения.

Благодаря официальному соглашению хозяин квартиры не сможет просто так выгнать своих жильцов, а они в свою очередь будут отвечать перед законом за состояние жилья.

Что нужно учитывать при досрочном расторжении договора аренды, выясним в этой статье.

Основные условия досрочного расторжения

Выступать инициатором расторжения договора может любая из сторон.

Но сделка является двусторонней, и досрочное прекращение может ущемлять интересы второй стороны.

Причины, по которым возможно досрочное прекращение контракта в одностороннем порядке, прописаны в действующем законодательстве.

Так, есть три повода для расторжения:

в судебном порядке по основаниям, указанным в Гражданском кодексе РФ;
по обоюдному соглашению сторон;
по основаниям, предусмотренным договором.

Если договор аренды квартиры составлялся грамотным юристом, в тексте должны быть четко прописаны не только поводы для прекращения контракта, но и обязанности, которые понесут обе стороны.

Например, арендодатель не сможет заявить, что квартиранты должны покинуть жилье немедленно: его можно обязать сообщать о своих намерениях заранее, чтобы жильцы смогли найти новый вариант.

Арендаторы в свою очередь тоже не смогут уехать без предупреждения: в противном случае им придется нести финансовые убытки, чтобы компенсировать владельцу квартиры ее простой.

Возможно, Вас заинтересует статья о заключении договора аренды гаража.

Статью о возможных последствиях аренды без оформления договора читайте здесь.

Основания для арендодателя

Основания, по которым запросить досрочное расторжение может арендодатель, прописаны в ст. 619 Гражданского кодекса.

Арендатор нарушает условия соглашения или использует имущество не по назначению.

Назначение имущества в договоре аренды можно не прописывать: по умолчанию использоваться квартира должна только по своему назначению – для проживания арендатора. Так, съемщик не может превратить квартиру в офис или склад и не может сдавать ее в аренду посуточно.

Арендатор в процессе эксплуатации ухудшает имущество.

В процессе длительного проживания происходит неизбежный износ ремонта, мебели и бытовой техники. Это причиной для расторжения договора не является. Учитываться будет умышленная порча имущества, незаконные перепланировки или ремонтные работы, которые не были согласованы с владельцем жилья.

Жилец больше двух раз подряд задерживает арендную плату.

Сроки, в течение которых арендатор обязан заплатить за проживание, тоже прописываются в договоре. Чаще всего сторонам удается договориться о переносе даты, но если этого не произойдет – договор может быть расторгнут по инициативе арендодателя.

Арендатор не провел своевременный ремонт имущества.

При необходимости в договоре прописываются и сроки, в течение которых съемщик жилья должен сделать косметический или капитальный ремонт арендованной квартиры. При отсутствии такого пункта жилец просто должен поддерживать жилье в удовлетворительном состоянии, а все ремонтные работы и их стоимость согласовывать нужно с хозяином квартиры.

Арендодатель вправе включить в договор любые свои условия, и если арендатор с ними согласился – он обязан их соблюдать без оглядки на ГК РФ.

Основания для арендатора

Договор аренды может включать в себя любые требования квартиросъемщика. Факт подписания означает, что арендодатель с ними согласился.

Если же основания для расторжения договора по инициативе арендатора не прописаны, прекращено соглашение может быть только по договоренности сторон или через суд.

Законом предусмотрены следующие причины:

если жилье имеет недостатки, мешающие нормальному проживанию. Этот пункт сработает только в том случае, если съемщик не был предупрежден о наличии этих недостатков и не смог обнаружить их при приеме имущества;
если после заключения договора арендатор не получил доступа к квартире;
если жилье стало непригодным для использования из-за непредвиденных обстоятельств;
если владелец квартиры создает препятствия для использования жилья;
если владелец квартиры не выполняет обязательства по ремонту квартиры (если сроки прописаны в договоре).

Договор по соглашению сторон

Если стороны смогли договориться «полюбовно» и нет необходимости обращаться в суд, процедура расторжения проводится в кратчайшие сроки и без особых проблем.

Одного устного обсуждения проблемы недостаточно: необходимо составить соглашение, в котором будут указаны следующие данные:

дата составления;
данные об участниках сделки;
информация о добровольном досрочном расторжении договора;
дата вступления соглашения в силу;
данные об обязательствах или отсутствии претензий.

Составляется соглашение в двух экземплярах.

Что делать, если одна из сторон против

Если решить спор в добровольном порядке не удалось и грозит судебное разбирательство, уведомление о желании расторгнуть договор аренды должно быть подано в письменном виде.

Составляется оно в двух экземплярах – одно остается у составителя, второе отправляется несогласной стороне заказным письмом.(Образец уведомления об одностороннем отказе от исполнения обязательств по договору аренды арендодателем Вы можете скачать здесь).

Контрагент (получатель) должен ответить на претензии в течение месяца с момента получения письма. Если реакции не последовало – можно смело обращаться в суд.

В уведомлении нужно указать следующие данные:

информацию о лицах, подписавших договор аренды;
основания, по которым соглашение должно быть прекращено;
сроки, в течение которых необходимо прекратить сделку;
дату составления и подпись составителя.

В некоторых случаях договор аренды включает в себя пункт о штрафе за одностороннее расторжение. Это абсолютно законно, и оспорить компенсацию в суде не получится.

Смотрите видео, в котором специалист разъясняет особенности досрочного расторжения договора аренды по инициативе арендатора:

Внимание!

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — звоните по телефонам:+7(499) 703-42-21 — Москва+7(812) 309-91-17 — Санкт-Петербург+7(800) 511-32-35 — Россия (общий)или если Вам так удобнее, воспользуйтесь формой онлайн-консультанта ниже!Все консультации у юристов бесплатны.

zem-pravovik.ru

Досрочное расторжение договора аренды квартиры

Аренда недвижимых объектов достаточно распространенный вид правоотношений в России. Их передача в пользование осуществляется на основании договора. Существующая практика показывает, что очень часто его контрагенты сталкиваются с необходимостью его расторжения, причем она может возникнуть как у владельца недвижимости, так и у её съемщика. При этом участникам стоит знать, какие у них есть правомочия и обязательства, а также причины для его прекращения.

Основания для расторжения договора аренды

Хочется заметить, что о возможном досрочном прекращении обязательств лучше подумать ещё при их подготовке. Наличие в нем условий расторжения правоотношений до конца времени его действия убережет от возникновения конфликтных ситуаций, длительных тяжб в суде и весомых материальных затрат.

Действие обязательств продолжается до окончания установленного срока либо при их преждевременном разрыве сторонами. Учитывая, что такая сделка является двусторонней, её аннулирование может нарушить права одного из участников. Поэтому законодательно установлены случаи, когда такие действия возможны.

К ним относятся ситуации:

Совместного принятия решения нанимателя и наймодателя;
Судебного разрешения спора по инициативе одной из сторон;
По желанию участников правоотношений, по причинам, установленным положениями соглашения.

Нужно заметить, что при окончании арендных отношений в сфере недвижимости порядок проведения процедуры не меняется в зависимости от разновидностей объектов. Так, нет никаких особенностей при разрыве договорных правоотношений, возникающих из найма нежилой площади, земельного участка или пая и субарендой субарендатора и прерывание происходит в соответствии с законодательно предусмотренном регламентом.

Порядок расторжения арендных правоотношений по договоренности сторон

Если достигнута договоренность о взаимном аннулировании отношений владелец недвижимости и наниматель должны подготовить отдельное соглашение. Его положения должны подразумевать прерывание действия заключенного ранее арендного договора, отменяя все обязательства по нему для каждого участника.

Такое соглашение должно содержать:

Личные и паспортные сведения каждого субъекта;
Реквизиты договора, положения которого регламентируют передачу арендного имущества;
Обстоятельства, служащие поводом прерывания соглашения, отсутствие каких-нибудь обоюдных претензий;

Документ удостоверяется в нотариальной конторе и там же подписывается обоими участниками. С этого момента прошлые договоренности утрачивают силу по причине их аннулирования. Он оформляется в двух экземплярах и после подписания выдается участвующим лицам на руки.

Важно! Такой порядок может применяться только, если обе стороны желают такого расторжения. Если кто-либо из них избегает таких действий, то расторжение возможно только в судебных инстанциях.

Момент расторжения устанавливает выполнение всех действий, определенных условиями договорных обязательств.

Если при передаче имущества составлялся акт, то стоит составить аналогичный документ о возврате площади. Только так будет удостоверено полное исполнение обязательств. Кроме того, если договорное соглашение было зарегистрировано, необходимо уведомить регистрирующую службу о факте его аннулирования.

Досрочное прекращение договора аренды по решению арендатора

Соглашение может оговаривать причины преждевременного отказа от его выполнения по инициативе нанимателя. Если она отсутствует либо для этого возникли иные основания, то аннулирование арендных правоотношений возможно лишь при одобрении наймодателя или по решению судебных органов.

Законодательно установлены следующие ситуации, когда наниматель вправе подать иск о преждевременном разрыве арендных обязательств:

После заключения соглашения хозяин не предоставил во владение объект, являющийся предметом сделки;
Владельцем передаваемой недвижимости создаются препоны для её правомерного пользования в соответствии с предназначением или договорными условиями;
Хозяин недвижимого объекта представляет его с недочетами, препятствующими его применению по назначению. На такие обстоятельства можно ссылаться, если сдающий внаем недвижимость человек не уведомил арендатора, а наниматель не знал о них ранее и не обнаружил при предварительном осмотре;
Наймодатель не выполняет ремонт арендных площадей в оговоренные сроки;
Наступление непредвиденной ситуации, которая произошла не по вине нанимающего лица, нанесли сданному внаем жилью ущерб, сделавший его непригодным для последующего пользования.

Преждевременное расторжение договора аренды по решению наймодателя

Статьей 619 ГК РФ определяются условия возможного аннулирования договорных отношений по желанию владельца недвижимости. К ним относятся:

Переданное имущество используется в нарушение положений соглашения либо не в соответствии с назначением. При этом, оценивая существенность ущерба, необходимо руководствоваться нормами гражданского законодательства. Учитывая его требования, существенность представляется причинением конкретного урона для хозяина недвижимости, из-за чего он несет потери того, на что он мог рассчитывать при оформлении документа. К примеру, в квартире можно только проживать. Её использование в качестве офисной или складской площади будет нарушением условий договора. Судом устанавливается существенность нарушения в каждой ситуации индивидуально.
Переданный объект существенно ухудшается субъектом, арендовавшим его. При этом, изменение свойств сданного помещения будет расценено как существенное неисполнение договорных условий относительно возможностей его использования. Обязанностью арендатора является пользование арендным добром так, чтобы при возвращении его положение оставалось прежним с учетом естественной изношенности. Например, перепланировка, осуществленная без согласия владельца, будет признаваться судом немаловажным ухудшением из-за которого испорчен вид жилой площади.
Неуплата договорных сумм в срок, определяемый положениями соглашения. Это могут быть однократные или регулярные невыплаты.
Нанимателем своевременно не производится очередной или капремонт. Сроки исполнения определяются договорными обязанностями, в их отсутствие – в необходимое время.

Если участники взаимных обязательств не достигли договоренности об остановлении правоотношений, необходимо исполнить досудебный порядок решения спора, который заключается в направлении противной стороне письменного предупреждения, указав на исполнение взятых на себя обязательств.

Помимо того, раннее высвобождение недвижимого пространства не может служить причиной для неуплаты арендных платежей, если площадь не возвращалась по акту. Факт реального прекращения эксплуатации имущества не решает такого вопроса. Такие комментарии изложены в письме Президиума ВАС РФ в 2002г. №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой».

Особенности расторжения договора социального найма

Образец уведомления расторжения договора аренды недвижимого имущества и акта приема-передачи можно скачать здесь.

Нужно отметить, что судами не признаются существенными изменениями кризисные явления или резкие колебания валют. Так в 2001г. Президиум ВАС установил, что рост курса зарубежной валюты, увеличивший долговое бремя лица в рублях в более чем 4 раза. Не рассматривается как значительное изменение обстоятельств.

Для этого потребуется уведомить организацию не менее чем за девяносто дней до даты аннулирования соглашения лично либо направив извещение почтовым отправлением. При этом не нужно объяснять причины своего решения, так как такое право закреплено за ним законом.

Субъект, получивший квартиру в наем, вправе расторгнуть договор в любой момент, согласовав это с проживающими с ним людьми.

Также нанимающая сторона может преждевременно прекратить соглашение, обратившись в судебные органы. Основанием для этого может послужить ситуация, когда жильё невозможно использовать для жилья из-за его непригодности, либо его аварийное состояние.

Наймодатель также вправе прибегнуть к судебной защите, требуя расторгнуть договор до срока его окончания в случаях:

При невозможности достичь компромисса, необходимо:

Составить уведомление о намерении разрыва договора. Они готовятся в количестве экземпляров для каждой стороны. В него включается информация:

Если жильцы не вносят предусмотренную плату более шести месяцев, а при краткосрочном соцнайме больше двух раз;
Порча либо разрушение квартиры из-за действий квартиросъемщика, её использование не в соответствии с назначением, а также несоблюдение прав и законных интересов других жильцов.

Судебный регламент прекращения арендных правоотношений

Составить уведомление о намерении разрыва договора. Они готовятся в количестве экземпляров для каждой стороны. В него включается информация:
- О субъектах арендных отношений;
- Причины аннулирования обязательств;
- Время окончания действия;
- Дата подготовки заявления и подпись лица.
Получатель должен ответить в месячный срок.
С окончанием времени заявитель должен подготовить иск в суд и отправить, приложив подтверждающие изложенное доказательства. Подать его можно лично, средствами почтовой связи, на сайте суда, при помощи доверенного лица.

Санкции за досрочное расторжение договора

Законодательно не запрещено устанавливать плату за преждевременное прекращение арендных правоотношений. В зависимости от причин выплат выделяются следующие виды:

Штраф, предусмотренный за аннулирование соглашения, из-за нарушения его положений;
Сумма, устанавливаемая за возможность воспользоваться правом одностороннего отказа.

В первом случае её можно определить как неустойку (ст.330 ГК РФ). Её величина должна быть соразмерна последствиям невыполнения обязательств.

Во избежание конфликтных ситуаций, необходимо обращать внимание на составление договора. Документ должен содержать положения об основаниях для аннулирования договорных отношений;
Причины для разрыва арендных отношений могут содержаться не только в ГК РФ, но и в иных нормативных актах;
При наличии договоренности о прекращении соглашения составляется письмо уведомление.

Вопрос-ответ

Если жилец при недолгосрочном найме не оплачивает квартиру уже более двух раз, возможно ли расторгнуть соглашение и как лучше это сделать?

Ответ: Пункт 2 статьи 687 ГК РФ предусматривает возможность прекращения таких правоотношений только в суде по ходатайству съемщика. П.2 ст.452 ГК РФ предусмотрено, перед подачей иска, направление рекомендаций противной стороне отменить соглашение. При неполучении ответа в определенный договорными отношениями срок, а если он не предусмотрен, то через тридцать суток можно обращаться за судебной защитой. Кстати, уведомление должно быть направлено таким образом, чтобы можно было подтвердить его отправку.

Если жилье в плохом состоянии и мебель и техника ломается, как отказаться от договора, заключенного на 4 месяца, без судебного решения?

Ответ: Статьей 687 ГК РФ предусмотрено право нанимателя расторгнуть заключенную сделку по собственному желанию уведомив владельца недвижимости не позднее 3 месяцев. Срок можно сократить, если это одобряет хозяин жилья. При не достижении согласия о досрочном прерывании арендных обязательств, можно направить письменное требование об устранении недостатков в съемной квартире.

Консультирует адвокат

На видео ниже адвокат Клопова Ирина Александровна рассказывает, как можно расторгнуть договор аренды согласно закону.

terrafaq.ru

Досрочное расторжение договора аренды (найма) по инициативе арендатора

Сложная экономическая обстановка в государстве, постоянные и зачастую непредсказуемые изменения в финансово-экономической сфере (колебание валютного курса, банкротства организаций, повышение кредитных ставок) зачастую приводят к невозможности исполнения договорных отношений.

Возникновение договорных отношений, как и их прекращение следует осуществлять, учитывая нормы действующего законодательства и интересы всех участников договора.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам ниже. Это быстро и бесплатно!

к содержанию ↑

Особенности договорных отношений

Продумать способы и порядок прекращения договорных отношений, возникающих при аренде квартиры, необходимо еще на стадии составления договора.

Договором аренды регулируются отношения по предоставлению объекта жилой недвижимости между владельцем или его представителем и организацией или индивидуальным предпринимателем.

Договор аренды в жилищной сфере следует разграничивать с договором коммерческого найма.

В случае найма пользователем помещения (нанимателем) может быть исключительно физическое лицо, в роли арендатора всегда выступает юрлицо (индивидуальный предприниматель), которое обязано во исполнение норм ГК РФ использовать объект договора (квартиру) для жилищных нужд граждан.

Если вы хотите узнать, чем грозит владельцу незаконная сдача квартиры в аренду без уплаты налогов, советуем вам прочитать статью.

Оформление договорных отношений в форме, отличной от установленной статьями 161 и 609 ГК РФ, не допускается, такой документ считается недействительным и не является основанием для возникновения каких-либо правомочий для возможных субъектов.

Когда речь заходит о прекращении аренды квартиры, существенное значение имеет часть договора, содержащая положения о длительности таких отношений.

Аренда может устанавливаться как на фиксированный срок, так и на неопределенный период времени.

Сведения о договорах, действующих один год и более, подлежат внесению в Единый государственный реестр прав. Начало течения срока аренды исчисляется с даты записи о регистрации договора в реестре.

Законодательством определены отдельные ситуации, наступление которых служит для суда основанием для прекращения аренды до наступления срока окончания договора.

Этот перечень оснований нельзя считать закрытым и стороны могут предусмотреть и зафиксировать в договоре дополнительные условия, с наступлением которых аренда прекращается.

к содержанию ↑

Как расторгнуть?

Аренда квартиры может прекращается как с истечением срока договора, так и до его наступления:

При взаимной договоренности сторон;
Если произошли существенные изменения содержания договора;
По иску любой стороны по основаниям, содержащимся в законодательстве или договоре.

Расторжение договора аренды по соглашению сторон происходит по истечении срока, при существенном изменении обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.

Если договор не содержит определенного срока действия, то и арендатор, и арендодатель имеют право прервать исполнение договора аренды жилища, уведомив вторую сторону за 3 месяца.

Возможно Вас заинтересует статья, о предоставлении жилья по социальному найму, прочитать об этом можно здесь.

По требованию арендатора одностороннее расторжение договора аренды в рамках судебного процесса возможно, когда:

Арендодатель отказывается предоставить квартиру для проживания либо препятствует в использовании жилища по назначению;
Жилое помещение имеет неоговоренные недостатки, создающие препятствие в его использовании;
Собственник жилища уклоняется от выполнения работ по капремонту;
Наступили обстоятельства, не зависимые от воли арендатора и в результате которых жилье стало непригодным полноценного использования;
Наступили иные обстоятельства, предусмотренные договором.

По требованию арендодателя договор аренды объекта недвижимости расторгается в рамках гражданского судопроизводства, когда пользователь арендуемого жилья:

Пользуется жилищем не в соответствии с его назначением, с нарушением правил проживания и требований договора;
Ухудшает состояние жилища;
Двукратно не вносит платежи по договору.

Договором могут быть предусмотрены иные причины для прекращения аренды по инициативе собственника жилья.

Требование досрочного прекращения договорных отношений арендодателем возможно лишь после направления арендатору предупреждения в письменной форме, которое содержит требование исполнить обязанности по договору в разумный период времени.

к содержанию ↑

Расторжение договора найма квартиры

Вне зависимости от продолжительности действия договора найма квартиры, наниматель при наличии согласия проживающих с ним граждан имеет право направить письменное уведомление о прекращении договора наймодателю.

Договор расторгается по прошествии трех месяцев со дня такого предупреждения.

По иску собственника недвижимости договор найма подлежит расторжению в случаях:

Неуплаты предусмотренных договором найма взносов на протяжении 6 месяцев, а при краткосрочном найме (менее одного года) – невнесения больше 2 платежей;
Повреждения квартиры нанимателем или лицами, за деятельность которых он несет ответственность.

Любая сторона может инициировать расторжение договора в судебном порядке, если жилье становится непригодным для проживания, а также в случаях, предусмотренных жилищным законодательством.

к содержанию ↑

Уведомление о досрочном прекращении

При расторжении договора аренды по требованию одной из сторон, инициатор прекращения договорных отношений направляет другой стороне уведомление о досрочном расторжении указанного договора.

Этот документ составляется в письменной форме и вручается другому участнику под подпись либо направляется почтовым отправлением с уведомлением о вручении адресату.

Форма уведомления законодательством не предусмотрена, но рекомендуется включение следующих реквизитов:

Название документа;
Реквизиты сторон и расторгаемого договора;
Основание расторжения и описание обстоятельств;
Требования к стороне, направленные на расторжение договора;
Подпись и дата.

Предлагаем вам скачать образец уведомления об одностороннем отказе от исполнения обязательств по договору аренды: Скачать бланк.

к содержанию ↑

Соглашение о расторжении договора аренды жилого помещения

Соглашение о расторжении договора жилого помещения выражает добровольные намерения всех сторон прекратить все отношения, по исполнению условий данного договора.

Соглашение составляется в той же форме, в какой составлен договор. Таким образом, если при заключении договора аренды требовалась госрегистрация, то соглашение необходимо также зарегистрировать в госреестре прав.

В преамбуле соглашения указываются участники договора. Наименования сторон должны быть идентичны изложенным в договоре.

Далее, стороны выражают свое намерение прекратить договорные отношения по аренде жилища (указываются все реквизиты договора – наименование, номер, дата заключения) с перечислением условий расторжения (рекомендуется включить порядок передачи имущества, информацию о расчетах между сторонами).

Если в соглашении не указывается срок прекращения договорных отношений, то они считаются завершенными с даты подписания соглашения.

Также указывается количество экземпляров соглашения, адреса, реквизиты и подписи сторон. Подпись представителя юридического лица заверяется печатью.

Предлагаем вам скачать образец соглашения о расторжении договора аренды квартиры: Скачать бланк.

Поскольку квартира является дорогостоящим имуществом и зачастую предоставляется в пользование с сопутствующим оборудованием и мебелью, целесообразно передавать имущество по описи и оформлять ее как приложение к соглашению.

Арендодатель требует срочно освободить квартиру. Правомерно ли такое требование? Предлагаем вам посмотреть видеоролик.

kvartira3.com

Досрочное расторжение договора аренды жилого помещения

Причины, ставшие поводом для прекращения аренды, бывают разные, поэтому каждая из сторон должна быть осведомлена с:

законными основаниями для письменного договора;
своими возможностями;
своими обязательствами.

Важно, чтобы человек действовал в согласии с нормами Конституции и в рамках Гражданского права. Все условия расторжения должны быть оговорены до подписания, указаны в самом договоре, чтобы контракт соблюдал интересы всех его участников.

Когда основания и процесс возможного разрыва отношений не предусматриваются заблаговременно, то сторонам, возможно, придется пройти через долгий и не очень приятный судебный процесс.

Основания для досрочного расторжения договора

Договор аренды теряет свою законную в результате окончания, указанного в нем срока, или при раннем расторжении контракта. Важно оговорить, что соглашение считается сделкой двухстороннего характера, значит, преждевременный разрыв может привести к нарушению интересов одной из сторон. Для предотвращения подобных ситуаций предусмотрены определенные правила, регламентирующие, когда расторжение имеет смысл, а когда нет.

Для арендатора

Согласно нормам закона, договор аренды может терять свою силу раньше времени по инициативе арендатора при определенных ситуациях:

Арендодатель не хочет передавать собственность в пользование на базе договора, причиняет препятствия к использованию согласно условиям сделки или назначением предмета.
Переданная в пользование собственность имеет определенные недостатки, которые мешают нормальному использованию и не были указаны владельцем при составлении контракта, а также не были известны арендатору, не могли быть замечены при осмотре предмета сделки или проверки его состояния при заключении договора.
Арендодатель не следует условиям договора, игнорирует свои обязанности по выполнению капитального ремонта помещения согласно указанным в документе датам. Если их нет в контракте, то в расчет берутся разумные рамки.
Помещение из-за определенных обстоятельств, которые не связаны со второй стороной, перестанет быть объектом, пригодным для целей пользования, указанных в договоре.

В документе могут быть описаны и другие причины для преждевременного окончания условий сделки по требованию арендатора.

Для арендодателя

Законодательство РФ определяет следующие моменты, которые могут стать главным основанием для расторжения сделки аренды по желанию арендодателя в одностороннем порядке, когда арендатор:

Пользуется предметом аренды, нарушая какие-либо условия контракта.
Портит состояние собственности.
Не перечисляет полную сумму арендной платы более 2 раз подряд в указанные сроки.
Не делает капитальный ремонт помещения в указанные в документе сроки. Если они не определенны контрактом, то в соответствии с разумными датами, когда согласно законодательству или другими нормами, обязательство ложится на плечи второй стороны.

В договоре аренды могут быть указаны и прочие причины для раннего расторжения по просьбе арендодателя.

Также владелец имеет право потребовать разрыва сделки только после письменного оповещения арендатора о надобности им выполнить обязательства в указанный срок.

Расторжение договора аренды

Договор аренды можно разорвать как по инициативе обеих сторон, так и просто по окончанию его срока. Однако бывают причины, в согласии с которыми участники сделки могут разорвать договор аренды в одностороннем процессе.

По согласию сторон

Законодательство определяет возможность обесценивания сделки по двухстороннему согласию сторон. Однако есть маленькая поправка: если прочее не согласовано договором или законом. Она может относиться как к контракту в целом, так и к отдельному пункту соглашения.

Примечательно, что именно обоюдное расторжение в большей степени отображает принцип, ставший базой Гражданского кодекса – принцип свободы сделок.

Процедура разрыва договора по взаимной инициативе начинается с того, что одно из лиц направляет прошение о расторжении:

если другая сторона не имеет претензий, то они подписывают бумаги.
если претензии есть, то несогласный участник сделки имеет право направить иск в суд.

Также важно знать, что существуют различия между соглашением о расторжении и документом о получении отступного. Основная разница заключается в моменте окончания обязательств. Например, в отступном все отношения должны быть прекращены со дня передачи документа, совсем неважно, когда он был составлен и подписан. А при разрыве договора имеет важность именно момент подписания (если другие пункты не оговорены в соглашении).

По инициативе арендатора

Вначале стоит отметить, что освобождение помещения приводит разрыву договора. Когда арендодатель не исполняет все обязательства, которые прописаны по договору, не дает согласие на ранее расторжение, возможности арендатора на прекращение отношений по соглашению сильно ограничены.

Существует ошибочно мнение, что факт освобождения имущества, являвшегося предметом договора, и возврат его владельцу означает прекращение сделки. Это не так, подобные действия не освобождают от обязательств перечислять плату.

Арендатор имеет возможность инициировать разрыв в одностороннем порядке при нарушении арендодателем требований договора:

Для начала процедуры он должен направить извещение второй стороне о своих намерениях за месяц до даты желаемого прекращения отношения. Важно проконсультироваться с юристом по поводу того, достаточны ли основания для расторжения.
Если причины будут незначительными, то арендатор будет обязан оплатить неустойку.

По инициативе арендодателя

Статья 619 определяет основания, которые могут использоваться для расторжения договора аренды по желанию арендодателя:

Во-первых, он может отправиться в суд для разрыва связей с арендатором.
Во-вторых, арендодатель обязан соблюдать правовые указы Гражданского Кодекса, с их помощью можно определить являются ли причины достаточно вескими, чтобы разорвать соглашение, и были ли нарушены какие-либо условия. Причина может быть достаточно веской, если она повлекла за собой ущерб для владельца имущества, в результате которого он лишился большой доли того, что имел.
В-третьих, арендодатель имеет возможность разорвать договор по своей инициативе либо по любому поводу, который присутствует в контракте. В такой ситуации судебный процесс не понадобится.
Кроме всех описанных ситуаций, поводом для прекращения отношений может послужить существенная смена обстоятельств, из которых исходили стороны во время осуществления сделки.

Нормы статьи 619 Гражданского Кодекса определяют, что арендодатель имеет право направить прошение о досрочном разрыве договора с арендатором только после уведомления последнего в письменной форме и указанием на важность соблюдения оговоренных обязательств в точный срок. После прекращения отношений съемщик обязуется вернуть владельцу имущество, которое является объектом соглашения.

Уведомление о расторжении договора: образец

Содержание уведомления можно разбить на несколько отдельных частей:

Вводная часть. В ней должны быть прописаны сведения о том, кому предназначается документа, кто его направил.
Основная часть. В ней должны быть указаны реквизиты разрываемого договора, описаны стороны и предмет имущества. Также описывается причина прекращения отношений и правовые нормы.
Заключение. Оно включает в себя уточнения. К примеру, прописывается дата, начиная с которой договор должен потерять свою силу, срок, в течение которого вторая сторона может направить ответ на уведомления и др.
Описываются документы, прилагаемые к оповещению.
Подпись отправителя и дата оповещения.

Обычно содержание печатается на обычном листе и подписывается стороной, уведомляющей другого участника сделки, или другим лицом, имеющим право на подпись подобных документов.

Скачать образец уведомления о досрочном расторжении договора аренды.

Если арендатор не примет какие-либо шаги для устранения проблем, которые описаны в документе, арендодатель имеет полное право направить в суд иск с прошением разорвать договор.

Гражданский Кодекс РФ не предусматривает отдельных норм для аннулирования соглашения аренды, поэтому в этом случае используется общее правило. Арендодатель совсем не обязан отправлять уведомление о несоблюдение обязательств (регулируется статьей 620 ГК). Они должны быть описаны при обращении в суд, только если об этом говорится в договоре аренды.

Однако уведомление о прекращении отношений от арендатора в обязательном порядке должно быть отправлено (регулируется статьей 452 ГК).

Соглашение о досрочном расторжении договора аренды: образец

В качестве основы для соглашения принимается основной договор. Совсем необязательно следовать строго установленной формы, однако готовый шаблон поможет оформить все правильно и без ошибок. В договоре должны быть прописанные следующие моменты:

информация о сторонах;
реквизиты основного договора;
причины разрыва соглашения.

Скачать образец соглашения о досрочном расторжении договора аренды.

Как правило, при заключении основного договора стороны предусматривают возможность досрочного расторжения по обоюдному согласию. В документе обязательно указывается дата, с которой договор считается недействительным. Для правильного и быстрого оформления лучше обратится к профессиональным юристам.

advicelawyer.ru