Досрочное расторжение договора аренды: причины и порядок процедуры. Досрочное расторжение договора аренды

Досрочное расторжение договора. Расторжение договора аренды досрочно :: BusinessMan.ru

Хозяйственная деятельность каждого из субъектов предпринимательства требует постоянного оформления их обязательств по отношению друг к другу. Они узакониваются договорами (контрактами), договорившиеся стороны несут ответственность за их исполнение. Все отношения между отдельными субъектами хозяйственной деятельности регулируются договором и действующим законодательством.

Решение о досрочном прерывании договоренностей сторон

Под воздействием изменяющегося рынка, при возникновении трудностей или невозможности выполнения собственных обязательств в соответствии с договоренностями, складывается ситуация, когда одной из сторон требуется досрочное расторжение договора. К прекращению действия контракта до наступления оговоренных сроков окончания прибегают тогда, когда его исполнение становится экономически невыгодным одному или всем контрактодержателям. Главное, не следует путать досрочное расторжение договора с форс-мажором, когда у одной из сторон возникают препятствия непреодолимой силы для исполнения своих обязательств.

Прекращение действия договора по предложению одной из сторон

Положениями Гражданского кодекса РФ оговорено, что отказ в одностороннем порядке от исполнения обязательств по договору недопустим за исключением отдельных случаев. Если соглашением между договаривающимися сторонами разрешено одностороннее досрочное расторжение договора, то его процедура должна быть четко прописана и неукоснительно соблюдена, в противном случае стороны должны руководствоваться ГК РФ и другими актами, регулирующими хозяйственные отношения.

Оформление прекращения хозяйственных отношений

Каждый случай расторжения хозяйственных отношений должен быть оформлен соглашением. При необходимости оформить грамотно в правовом отношении досрочное расторжение договора образец соглашения можно найти в юридической литературе. С правовой точки зрения соглашение сторон об окончании хозяйственных отношений до истечения изначально оговоренного срока действия также является договором, а это значит, что на него распространяются все правила оформления коммерческих документов.

При этом, если контракт заключен устно, то расторжение может быть устным, если письменно, то только письменным, если нотариально, то и расторжение должно быть нотариальным, если требовалась государственная регистрация, то и сведения по расторжению хозяйственных отношений должны быть занесены в соответствующий реестр.

Процедура расторжения

Уведомление о решении до окончания оговоренного срока действия прекратить контракт направляется другим его держателям не менее чем за 30 дней. Когда сроки подачи такого заявления специально оговорены соглашениями или законодательными актами, моменты подачи и расторжения должны быть точно соблюдены. При отказе подписания соглашения о прекращении действия контракта сторона - инициатор расторжения имеет право обратиться в суд.

Если она решит, что основания для прекращения действия хозяйственных отношений существенны, то они расторгаются с даты, указанной в первоначальном уведомлении. Законом РФ не предусмотрено обращение в суд за решением о расторжении сделки без прохождения процедуры предварительного уведомления других субъектов соглашения.

Прекращение действия договора по согласию всех заключивших его сторон

В хозяйственной практике возникают ситуации, когда соглашения о прекращении действия хозяйственных отношений хотели бы достигнуть все договаривающиеся субъекты. Это, как правило, упрощает процедуру оформления документа о прекращении действия контракта, особенно тогда, когда стороны не приступили к его исполнению или исполнили его не в полном объеме, за исключением случаев неурегулированных претензий. При этом необходимо в соглашение о досрочном расторжении договора вписать все условия, после выполнения которых стороны не будут иметь претензий друг к другу.

Другие случаи прекращения хозяйственных отношений

Прекращение обязательств наступает при процедурах банкротства или ликвидации юридического лица, являющегося одной из сторон договора, что определено ГК РФ. Соглашение или договор могут быть расторгнуты по инициативе третей стороны. Органами, имеющими право приостанавливать и отменять его действие, законами РФ определены прокуратура и налоговая служба. Органы государственного надзора вмешиваются в исполнение договора в случаях, определенных законодательством, когда соглашение наносит вред государству, гражданам или другим юридическим лицам, а также если действия по договору являются противоправными.

В любом случае такие меры применяются только на основании решения суда. Перечень условий для досрочного прекращения договора может быть расширен сторонами в момент заключения соглашения, законодательно в РФ нет таких прямых ограничений. При этом положения законов о досрочном расторжении вступают в силу, если иное не оговорено хозяйственными соглашениями.

Досрочное расторжение договора страхования

Прекращение действия договора страхования рисков в соответствии с ГК РФ может быть произведено по инициативе каждой из сторон. Прекращение страхования по полису происходит в случаях окончания действия застрахованных рисков. Например, если речь идет о страховании сделок или предпринимательской деятельности, тогда поводом будет завершение таковых. При этом страховщик может претендовать на определенную часть страховой премии, оговоренной контрактом, пропорционально времени действия рисков. По инициативе страхователя досрочное расторжение договора страхования разрешено в любое время, однако при этом не подлежит возврату страховая премия, если иное не предусмотрено соглашением.

При этом страхователь обязан четко известить страховщика о прекращении договора с определенного момента и добиться письменного подтверждения расторжения. Иначе последний может потребовать возмещения не дополученной премии за весь период действия страховки, оговоренный изначально, хотя при этом первый также при наступлении страхового события может потребовать через суд выплаты по полису. Таким образом, полис прекратит свое действие только после обоюдного подтверждения сторон.

Досрочное расторжение договора оказания услуг

По предложению любой из сторон соглашения на оказание оплачиваемых услуг его действие может быть прекращено ранее оговоренного срока. По инициативе заказчика - при условии полной оплаты работ и понесенных исполнителем затрат на момент прекращения действия документа. По инициативе исполнителя досрочное расторжение договора услуг возможно при условии полной компенсации убытков заказчику, которые тот понес по причине неисполнения.

Прекращение действия договоров поставки

Досрочное расторжение договора поставки возможно по решению любого из субъектов сделки. Со стороны покупателя - при условии, что:

была осуществлена поставка товара ненадлежащего качества, нет возможности устранить недостатки в сроки, приемлемые для покупателя;
поставщик регулярно срывает сроки поставки товара, нанося тем самым ущерб коммерческой деятельности и репутации покупателя.

В свою очередь, поставщик в соответствии с ГК РФ имеет возможность прекратить исполнение контракта в одностороннем порядке в том случае, если:

покупатель постоянно нарушает сроки оплаты;
постоянно недобирает заявленные объемы товара.

Моментом расторжения договора считается дата уведомления стороной-инициатором второй стороны, если иное не прописано в ранее заключенных сторонами соглашениях.

Расторжение трудовых договоренностей

В соответствии с Трудовым кодексом РФ досрочное расторжение трудового договора по решению работодателя возможно в том случае, если имело место:

неудовлетворительное прохождение испытательного срока с обязательным уведомлением работника не менее чем за 3 дня до момента расторжения договора и обязательным указанием причин, по которым работодатель считает испытание непройденным;

сокращение численности работающего персонала, а также в связи с ликвидацией субъекта предпринимательской деятельности;
несоответствие занимаемой работником должности по результатам проверки или аттестации;
неоднократное нарушение сотрудником дисциплины и трудовых обязанностей;
для руководящих работников причиной увольнения может стать смена собственника предприятия;
разглашение охраняемой тайны или персональных данных других сотрудников;
утрата доверия работодателя для работников, имеющих доступ к материальным ценностям;
правонарушения, установленные в порядке, предусмотренным законом;
предоставление при трудоустройстве поддельных документов или ложных сведений;
в других отдельных случаях, предусмотренных действующим в РФ законодательством.

Трудовые отношения могут быть расторгнуты по желанию работника, при условии письменного уведомления работодателя не менее чем за 2 недели до момента их разрыва, если иное не предусмотрено законами РФ. Также имеется возможность окончания трудовых отношений до истечения срока действия соглашения по согласию сторон.

Прекращение действия аренды досрочно

Сразу же отметим тот факт, что изменения в период действия аренды прав собственности на арендуемый объект не являются основанием для разрыва аренды и пересмотра ее условий. Досрочное расторжение договора аренды арендодателем возможно, если арендатор:

Неоднократно нарушал условия пользования имуществом, оговоренные в договоре, или использовал имущество не по целевому назначению.
Два и более раз к ряду нарушал сроки оплаты за арендованное имущество.
Привел к заметному ухудшению состояния имущество, находящееся в аренде.
Не проводит техническое обслуживание и ремонт арендуемого имущества в сроки и объемах, предусмотренных условиями договора.

В том случае, если расторжение договора аренды досрочно не устраивает арендатора, он обращается в суд. Заявление о нарушении порядка пользования, оплаты, наличии повреждений, уничтожении арендуемого имущества может быть подано истцом на рассмотрение в судебном порядке с требованием компенсации убытков и ущерба.

Расторжение договора аренды досрочно возможно по предложению арендатора при следующих условиях:

арендодатель не обеспечил условия для передачи, использования арендованного имущества или доступа к нему;

собственник не производит обслуживание и ремонт имущества, оговоренные условиями договора;
переданное в аренду имущество имело скрытые дефекты, препятствующие использованию по назначению;
имущество пришло в состояние, непригодное для эксплуатации по причинам, не зависящим от сторон договора.

Любая из сторон вправе требовать досрочного прекращения хозяйственных отношений в случае недобросовестного исполнения своих обязательств другой стороной, ведущих к значимым убыткам. Процедура разрыва соглашения предполагает, что при выявлении обстоятельств, препятствующих его исполнению, сторона-инициатор направляет заявление о досрочном расторжении договора, которое должно быть акцептовано другой стороной. Если согласие не достигнуто, то расторжение возможно по решению суда. Очень важно правильно и точно документировать все нарушения договорных обязательств и ваши действия. Это позволит избежать лишних трудностей в процессе досрочного прекращения аренды.

Правовые последствия для субарендаторов

Если на основе договора аренды были заключены договора субаренды, то субарендатор вправе настаивать на заключении с ним соглашения на аренду (взамен договора субаренды) на весь оставшийся срок по основному документу. Лишь в случае признания судом соглашения о передаче в аренду недействительным, субарендатор не имеет такого права.

Особенности расторжения договора по найму помещений для проживания

Российское законодательство трактует договор найма жилья как частный случай аренды, при котором имущество передается во временное пользование частному лицу. При этом предусмотрено досрочное прекращение соглашения о найме жилья по предложению одной из сторон. Собственник жилья может инициировать разрыв отношений по следующим причинам:

невнесение платы в течение 6 месяцев;
нанесение ущерба жилому помещению нанимателем, а также лицами, за действия которых он несет ответственность;
помещение стало непригодным для проживания;
нарушаются права других жильцов дома;
использование жилья не по назначению.

При обращении в суд, как правило, принимается решение об устранении жильцами указанных недостатков в течение определенного срока (обычно один год). И только после повторного обращения, при условии того, что причины претензий не устранены, суд может принять решение о досрочном окончании договора найма жилого помещения и выселении из него жильцов. При этом наниматель и лица, с ним проживающие, обязаны освободить занимаемое помещение.

businessman.ru

Основания для расторжения договора аренды

Государственные (муниципальные) учреждения в целях эффективного использования принадлежащего им имущества нередко сдают его в аренду. В некоторых случаях неисполнение обязанностей одной из сторон становится причиной для расторжения договоров аренды. Об основаниях и порядке расторжения такого договора речь пойдет в настоящей статье.

Общие основания расторжения договора аренды

По общему правилу, установленному п. 1 ст. 450 ГК РФ, расторжение договора возможно по соглашению сторон.

В рассматриваемом случае стороны должны подписать соглашение о расторжении договора. В силу п. 1 ст. 452 ГК РФ такое соглашение должно быть совершено в той же форме, что и договор аренды. С учетом того, что некоторые договоры аренды заключаются в письменном виде и подлежат государственной регистрации (например, договор аренды на срок более года), соглашение о расторжении таких договоров тоже подлежит государственной регистрации.

Отметим, что согласно п. 1 ст. 16 Федерального закона N 122-ФЗ государственная регистрация такого соглашения проводится на основании заявления сторон договора. Следовательно, помимо подписания сторонами соглашения о расторжении договора аренды они должны подать совместное заявление в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество. Если одна из сторон уклоняется от совершения действий, направленных на государственную регистрацию соглашения о расторжении договора аренды, добросовестная сторона вправе обратиться в суд с требованием о регистрации соглашения о расторжении.

В частности, в Постановлении ФАС ДО от 08.05.2013 N Ф03-730/2013 сказано так.

Договор аренды земельного участка заключен на срок более одного года и зарегистрирован в установленном законом порядке. Следовательно, вывод судов о том, что соглашение о его расторжении так же подлежит государственной регистрации, является верным.

При рассмотрении дела суды установили, что арендодатель обращался к арендатору с требованием передать ему документы, необходимые для регистрации соглашения о расторжении договора аренды. Однако арендатор без уважительной причины не передал арендодателю эти документы. Такие действия арендатора судами обеих инстанций квалифицированы как уклонение от государственной регистрации соглашения о расторжении договора аренды, поэтому соглашение о расторжении полежит государственной регистрации.

В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда:

1. При существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В качестве примера можно привести Постановление ФАС СЗО от 17.11.2011 N А56-74445/2010, в котором суд удовлетворил требование арендодателя о расторжении договора в связи с существенным нарушением договора, указав, что вопреки требованиям договора аренды при наличии технической возможности арендатор здания не заключил со специализированными организациями договор на оказание услуг водоснабжения/водоотведения, договор на отпуск и пользование электрической энергией, неоднократно не возмещал истцу стоимость оплаченных им услуг по водоснабжению/водоотведению.

2. В иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором, о чем речь пойдет ниже.

Договор аренды может просто прекратить свое действие. Законодательством предусмотрены предельные сроки аренды. Например, договор проката заключается на срок до одного года (ст. 627 ГК РФ), договор аренды земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо для проведения изыскательских работ — на срок не более чем один год (ст. 22 ЗК РФ), договор аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, — на срок от 10 до 49 лет (ст. 72 ЛК РФ), а срок договора аренды объектов теплоснабжения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не может быть более чем десять лет (ст. 28.2 Федерального закона N 190-ФЗ).

Согласно п. 3 ст. 610 ГК РФ, если ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.

Особое правило действует в отношении договоров аренды, заключенных на неопределенный срок. В соответствии с п. 2 ст. 610 ГК РФ каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Уведомление о прекращении договора аренды должно быть выражено в письменной форме и достаточно определенно отражать факт прекращения договора аренды. В частности, в Постановлении ФАС МО от 21.03.2012 N А40-20580/11-7-170 указано следующее.

В обоснование довода о расторжении договора аренды и отсутствии оснований для применения п. 2 ст. 621 ГК РФ Общество ссылается на письмо, в котором ответчик просил арендатора расторгнуть данный договор аренды в связи с тем, что земельный участок вошел в границы участка полосы отвода железной дороги, и им заключен самостоятельный договор аренды.

В силу требований ст. 610 ГК РФ отказ от договора аренды в связи с прекращением срока его действия должен быть выражен в письменной форме и достаточно определенно выражать намерение сделавшего его лица считать обязательство прекращенным, тогда как соответствующих исходивших от арендодателя и доставленных арендатору уведомлений суду не представлено.

При таких обстоятельствах выводы судов о том, что договор аренды был возобновлен на неопределенный срок, соответствуют материалам дела и являются правильными.

Досрочное расторжение договора аренды по требованию арендодателя

В силу ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1. Пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями. Приведем разъяснения из Постановления ФАС УО от 26.07.2012 N Ф09-6626/11.

Удовлетворяя требования истца о расторжении договора аренды и выселении ответчиков из нежилого помещения, суд, исходя из положений ст. 615, п. 1 ст. 619 ГК РФ, установил, что в нарушение условий договора арендатор передал помещение в субаренду без согласия арендодателя, следовательно, договор субаренды является недействительным, кроме того, осуществление торговли алкогольной продукцией и табачными изделиями в указанном помещении, переданном в аренду в целях оборудования спортивного зала, свидетельствует об осуществлении арендаторами деятельности, противоречащей условиям использования помещения в целях, установленных договором.

2. Существенно ухудшает имущество. Так, в Постановлении ФАС МО от 22.01.2004 N КГ-А40/11057-03 указано, что согласно актам проверки, а также заключению Международной академии оценки и консалтинга арендуемые кабинеты, коридоры, лестничные площадки, санитарные узлы находятся в состоянии, не отвечающем требованиям санитарно-гигиенических норм, требуют текущего и капитального ремонта, на основании чего суд сделал правомерный вывод о том, что состояние арендованного имущества значительно ухудшилось, что является основанием для расторжения договора аренды.

3. Более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Таким образом, договор аренды может быть расторгнут, если арендатор три и более раза подряд не внес арендную плату. Однако, если арендатор перечислял арендную плату, а данные денежные средства арендодатель не получал в связи с допущенными арендатором ошибками в платежных документах, то суд может признать расторжение незаконным (Постановление ФАС МО от 10.04.2013 N А40-114065/11-53-1030).

Следует отметить, что ранее суды, руководствуясь п. 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ N 14, в случае погашения арендатором на момент рассмотрения спора в суде первой инстанции образовавшейся задолженности по арендной плате в полном объеме приходили к выводу об отсутствии нарушений арендатором существенных условий договора и отказывали в удовлетворении требования о расторжении договора.

Однако недавно применительно к договору аренды Пленум ВАС дал другое разъяснение. Так, согласно п. 23 Постановления N 73 даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Только непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

4. Не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором капитальный ремонт является обязанностью арендатора. В частности, в Постановлении ФАС ДО от 15.03.2013 N Ф03-817/2013 указано следующее.

Удовлетворяя требования арендодателя о расторжении договора аренды муниципального имущества и обязании ответчика освободить и передать истцу арендованное имущество, суд в порядке п. 2 ст. 450, ст. 619 ГК РФ установил, что в нарушение условий договора арендатор не производит капитальный ремонт переданного в аренду муниципального имущества, что привело в нерабочее состояние скважины и подтверждается актами обследования и общего осмотра скважин, в связи с этим истец направлял ответчику письменные предупреждения об исполнении договорных обязательств и письменно предложил ответчику расторгнуть договор аренды.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя. Существует определенный порядок: арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Первоначально суды считали, что арендодатель вправе расторгнуть договор только в случае, если вышеуказанное письменное предупреждение получено арендатором. Например, в Постановлении ФАС СЗО от 18.07.2012 N А56-56848/2011 есть такие строки.

Суды правомерно оставили требование о расторжении договора без рассмотрения, поскольку установили, что из приложенного к предписанию списка заказных писем усматривается отправка почтового отправления арендатору, однако доказательств получения арендатором предписания либо иных доказательств, позволяющих установить дату вручения этого почтового отправления адресату, истец не представил, в связи с чем не доказал реальную возможность арендатора устранить указанные в предписании нарушения.

Однако с 01.09.2013 вступила в силу ст. 165.1 ГК РФ, в соответствии с которой уведомления, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Уведомление считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Согласно п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 30.07.2013 N 61 юридическое лицо несет риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, поступивших по его адресу, указанному в ЕГРЮЛ, а также риск отсутствия по этому адресу своего представителя, и такое юридическое лицо не вправе в отношениях с лицами, добросовестно полагавшимися на данные ЕГРЮЛ об адресе юридического лица, ссылаться на данные, не внесенные в указанный реестр, а также на недостоверность данных, содержащихся в нем.

После принятия вышеуказанного постановления Пленума ВАС и введения в действие ст. 165.1 ГК РФ факт неполучения контрагентом уведомления об одностороннем отказе от договора не является основанием для признания договора действующим.

Неполучение корреспонденции по юридическому адресу — риск арендатора и не может свидетельствовать о несоблюдении арендодателем процедуры отказа от договора (постановления Первого арбитражного апелляционного суда от 25.11.2013 N А43-6341/2013, ФАС ВСО от 15.08.2013 N А69-1843/2012).

Исходя из принципа добросовестности недобросовестное поведение контрагента, уклоняющегося от получения почтовой корреспонденции (содержащей односторонний отказ от договора), не может быть обстоятельством, которое лишает права сторону, заявившую отказ от договора в порядке, предусмотренном п. 3 ст. 450 ГК РФ, реализовать в установленном порядке это право. Если в договоре наличествует только один адрес местонахождения контрагента и уведомление, направленное по этому адресу, возвращено с отметкой почты "За истечением срока хранения", данное обстоятельство свидетельствует об уклонении контрагента от получения уведомления об одностороннем отказе от исполнения сделки и влечет за собой соблюдение установленного договором порядка его расторжения (Постановление ФАС ЦО от 27.11.2013 N А09-908/2013).

Досрочное расторжение договора аренды по требованию арендатора

В силу п. 1 ст. 620 ГК РФ по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

1. Арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества. К примеру, в п. 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 указано, что передача арендуемого имущества без документов, отсутствие которых исключает его эксплуатацию, является основанием для досрочного расторжения договора по инициативе арендатора.

2. Переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора; в частности, в Постановлении ФАС ЗСО от 23.03.2012 N А70-2089/2011 сказано следующее.

Исследовав и оценив предписание по устранению нарушений правил противопожарной безопасности, заключение независимой оценки рисков в области пожарной безопасности на объект защиты: нежилое отдельно стоящее здание… проведенной экспертной комиссией, суды пришли к выводу, что переданное в аренду сооружение не соответствует противопожарным правилам, что препятствует его использованию в качестве магазина по реализации продуктов питания и промышленных товаров.

Учитывая вышеизложенное, суды пришли к выводу об обоснованности требования арендатора о расторжении договора аренды.

3. Арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки (Постановление ФАС ВВО от 06.12.2013 N А29-6438/2012).

4. Имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, оказалось в состоянии, не пригодном для использования.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания его досрочного расторжения по требованию арендатора.

Согласно п. 2 ст. 452 ГК РФ требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии — в 30-дневный срок.

В пункте 60 Постановления пленумов ВС РФ, ВАС РФ от 01.07.1996 N 6/8 разъяснено, что спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных п. 2 ст. 452 ГК РФ.

Таким образом, до предъявления в суд требования о расторжении договора арендатор должен направить арендодателю уведомление об устранении нарушений договора аренды.

* * *

Подведем некоторые итоги. Договор аренды прекращает свое действие в следующих случаях:

— по истечении срока его действия;

— при расторжении по соглашению сторон;

— при расторжении в судебном порядке по инициативе арендодателя;

— при расторжении в судебном порядке по инициативе арендатора.

В последних двух случаях требования о расторжении договора аренды могут быть заявлены только после направления уведомления об исполнении обязанностей по договору аренды.

Также следует отметить, что согласно п. 27 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 в договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке, в частности связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора (п. 3 ст. 450 ГК РФ).

Досрочное расторжение договора аренды

Warning: implode(): Invalid arguments passed in /mnt/data/www/vhosts/grazhdanskoepravo.net/public_html/wp-content/themes/striking_r/functions.php on line 184

Арендное обязательство может быть прекращено и досрочно. Основанием для этого по общему правилу выступает соглашение сторон (п. 1 ст. 450 ГК). Несколько сложнее решается вопрос с досрочным прекращением договора аренды в случае прекращения его стороны. При ликвидации юридического лица (как арендодателя, так и арендатора) договор аренды безусловно прекращается (ст. 419 ГК). В случае смерти арендодателя договор аренды, напротив, не прекращается: права и обязанности арендодателя переходят к его наследникам.

Смерть арендатора также не прекращает договора аренды: права и обязанности арендатора переходят к наследникам (ст. 418 ГК). Арендодатель не вправе отказать таким наследникам во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора. Единственная возможность изменить это правило договором или законом предусмотрена для аренды недвижимого имущества: арендодатель в этом случае может вовсе исключить случаи сохранения договора после смерти арендатора (п. 2 ст. 617 ГК).

Наконец, отметим, что смена собственника арендованного имущества, не связанная со смертью (ликвидацией) арендодателя, не влечет прекращения договора аренды, даже если его заключение было обусловлено личными качествами арендатора (п. 1 ст. 617 ГК).

Договор аренды может быть прекращен досрочно и в одностороннем порядке по требованию какой-либо из его сторон о его расторжении вопреки воле другой стороны. Основания для этого рассматривались выше при характеристике элементов и содержания договора; здесь же можно подвести некоторый итог.

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора (ст. 619 ГК)*(228).

По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда: 1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества; 2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора; 3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре, в разумные сроки; 4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, непригодном для использования (ст. 620 ГК)*(229).

Перекрывают ли ст. 619-620 ГК действие общих положений ст. 450 ГК о расторжении договора? Представляется, что нет. Анализ ст. 619-620 ГК показывает, что в них содержатся конкретные основания расторжения договора, которые законодатель априори посчитал существенными нарушениями договора аренды, освободив стороны от необходимости доказывать, что эти нарушения повлекли для них такой ущерб, что они в значительной степени лишаются того, на что были вправе рассчитывать при заключении договора (т.е. их существенный характер). При этом ни ст. 619, ни ст. 620 ГК не исключают возможность предъявления требования о расторжении договора в связи с иными нарушениями его условий, непредусмотренными ни указанными статьями, ни договором. Однако лицу, предъявившему указанное требование, придется доказывать существенный характер нарушения договора аренды контрагентом, как этого требует п. 2 ст. 450 ГК. Так, по одному из дел было признано, что договор аренды может быть расторгнут в связи с внесением арендной платы не в полном объеме, если данное нарушение суд признает существенным (п. 28 Обзора об аренде).

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора в судебном порядке по требованию арендодателя или арендатора в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК. Эти основания могут быть как связаны с иными нарушениями договора, помимо указанных в ст. 619-620 ГК, например однократное невнесение арендатором арендной платы (п. 26 Обзора об аренде), так и вообще не связаны с какими-либо нарушениями, например возникновение у арендодателя необходимости самостоятельного использования сданного внаем имущества (п. 25 Обзора об аренде).

В литературе иногда высказывается мнение, что стороны в договоре аренды могут прямо исключить любое из оснований его досрочного расторжения по требованию одной из сторон. Данный вывод делается на основании автономии воли при определении условий договора, а также того, что досрочное расторжение договора является правом сторон, а не обязанностью*(230). С этим мнением трудно согласиться. Статьи 619-620 ГК дают возможность лишь добавить перечень оснований для досрочного расторжения договора аренды, но не сузить его. Если же в договоре будет прямо закреплено исключение какого-либо из оснований, перечисленных в ст. 619-620 ГК, то это условие следует признавать ничтожным как противоречащим ст. 422, 619, 620 ГК. Что касается автономии воли сторон и их права, а не обязанности расторгать договор, то эти принципы вполне соблюдаются, поскольку каждая из сторон вольна сама решать, обращаться ли ей в суд с требованием о расторжении договора по тому или иному основанию или "простить" контрагента.

Бесплатная юридическая консультация

Телефон: 8 (499) 450-28-52

Вам также будет интересно

grazhdanskoepravo.net

Расторжение договора по инициативе арендодателя Гражданское право

Главная Гражданское право

Фактически письмо это отражение характера обращающегося. Помощник невольно формирует мнение о подписавшемся, что вложил собственные взгляды, изучая документ и его смысл. В проблемах, если ответ формируется от интеллектуального состояния это случается архи важным. Составить правильный шаблон у адвоката влетит в копеечку. Потому что это не легкий труд, не возможный без опыта.

Ни компания, ни ИП, арендующие офисные помещения, ни сам арендатор не могут предугадать обстоятельства, которые заставят их разорвать договорные обязательства по найму недвижимости. Причин, которые приводят к подобным шагам, множество: переезд в свой собственный офис или более обширный, ликвидация фирмы, отсутствие денежных средств и т.п. У арендодателя тоже найдется с десяток причин для досрочного расторжения соглашения.

Все начинается с договора

Условия найма, оформленные договором, должны содержать указание на срок, в течение которого помещение или иное имущество будут находиться в аренде. И, если длительность действия договора не указана, то обе стороны имеют законное право разорвать договор без вмешательства судебной инстанции.

При конкретике срока собственник помещения должен включить в договор указание на возможность одностороннего отказа во внесудебном порядке, иначе обязательно возникнут сложности. Задача арендодателя предупредить съемщиков о расторжении договора аренды помещения за 3 месяца, хотя стороны могут заложить в соглашение свой вариант сроков уведомления.

Если договор, заключенный на определенный срок не содержит пункта о расторжении аренды, то ст. 620 ГК РФ указывает на необходимость решения вопроса в суде. Вместе с тем, гражданское законодательство (ст.450) допускает внесудебное расторжение договора при наличии соответствующего пункта в тексте соглашения.

Основания расторжения договора

Наиболее часто арендодатель отказывается от договора аренды при нарушении арендатором заложенных в нем условий пользования имуществом.Это наиболее общее основание, на которое ссылаются в исковом заявлении владельцы помещений или другой собственности, переданной в аренду. Однако для суда обобщение недопустимо. Поэтому, например, нецелевое, по мнению арендодателя, использование арендуемого торгового помещения, когда арендатор предоставляет часть площади для субаренды другим торгующим фирмам, не будет основанием для суда, поскольку не нарушает договорного предназначения недвижимости.

Чаще всего основанием для отказа от договора и положительного решения по исковому заявлению арендодателя являются нарушения условий соглашения по ремонту, реновации, имущества или пункта о запрете подобных работ. Подаче иска предшествуют претензионные шаги, т.е. направление письменного предупреждения арендатору.

Расторжение договора аренды по инициативе арендатора

Досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендатора может быть осуществленно по следующим основаниям:

- арендодатель задерживает передачу имущества в пользование арендатору, либо препядствует процессу пользования имуществом в соответствии с требованиями договора и назначением

- имущество, переданное арендатору в пользование, имеет существенные недостатки, которые затрудняют либо делают невозможным использование имущества. При этом недостатки не были оговорены до подписания договора и не могли быть обнаружены во время приемки имущества

- арендодателем не производится (если применимо) капитальный ремонт имущества в определенным договором сроки

- имущество пришло в состояние, не пригодное для его использования, по независящим от арендатора причинам

Досрочное расторжение договора по инициативе арендатора регулируется статьей 620 ГК РФ, глава 34, а также условиями договора аренды, в котором могут быть прописаны дополнительные основания и/или ковенанты, при неисполнении которых у арендатора появляется право требовать расторжения договора.

Возврат задатка

Гражданским кодексом предписаны следующие инструменты обеспечения исполнения обязательств: залог, удержание имущества должника, поручительство, банковская гарантия, задаток и другие способы, предусмотренные законом и условиями договора. В практике, наиболее популярным инструментом является задаток, вносимый арендатором арендодателю. В случае, если расторжение договора будет осуществленно по инициативе арендатора, но без предъявления им претензий арендодателю, задаток не возвращается. Поэтому следует внимательно изучить положения договора в этой части, для понимания последствия расторжения договора, в случае, если не удастся доказать вину арендодателя.

__________________________________________________________________________________________________________________

Смотрите также:

Прекращение договора аренды по инициативе арендодателя

Содержание

Обычно для расторжения договора аренды, как и любого другого договора, необходимо взаимное согласие обеих его сторон. Но закон предусматривает случаи, когда арендодатель вправе расторгнуть договор по своему желанию.

Прекращение договора в связи с истечением срока

Договор аренды, заключенный на определенный срок, прекращается с истечением этого срока. Здесь следует учитывать, что в соответствии со статьей 558 Гражданского кодекса Республики Казахстан (Особенная часть) если арендатор будет продолжать пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор будет считаться возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Расторжение договора, заключенного без указания срока (на неопределенный срок)

Договор, не предусматривающий срока действия и иных оснований прекращения, может быть расторгнут одной стороной во всякое время с предупреждением другой стороны не менее чем за три месяца (за месяц при сдаче жилья, в котором проживает собственник).

Основания одностороннего расторжения договора арендодателем

В одностороннем порядке арендодатель вправе требовать расторжения договора в следующих случаях (пункт 2 статьи 556 Гражданского кодекса):

если арендатор пользуется жильем с существенным нарушением условий договора или назначения имущества, несмотря на письменное предупреждение арендодателя о прекращении таких действий;

если арендатор умышленно или по неосторожности существенно ухудшает имущество;

если арендатор более двух раз по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Рассмотрим указанные основания подробнее.

Нарушение условий договора

Первое указанное основание для расторжения договора предполагает, что при существенном нарушении условий договора или назначения имущества арендодатель должен письменно предупредить арендатора и только, если он не устранит нарушения в разумный срок, договор может быть расторгнут. Существенным нарушением в данном случае может являться такое нарушение любого условия договора, зная о котором арендодатель не согласился бы заключать договор аренды. Например, постоянный шум в квартире, жалобы соседей, использование квартиры в качестве офиса вместо жилья и т.п. Разумный срок - это срок в течение которого у арендатора имеется возможность устранить недостатки. Вручая письменное предупреждение, необходимо заготовить два его экземпляра и попросить арендатора расписаться в получении в экземпляре арендодателя. В случае отказа от подписи, факт вручения можно засвидетельствовать подписями свидетелей (например, соседей).

Ухудшение арендованного имущества

Если арендованное имущество ухудшено, повреждено или утрачено, в этом должна быть умышленная или неосторожная вина арендатора или лиц, проживающих с ним. Арендатор не будет нести ответственности за ухудшения, причиненные, например, при заливе квартиры соседями, или при налете грабителей, но доказать свою невиновность обязан.

Невнесение арендной платы

По закону арендодатель вынужден дождаться пока арендатор не заплатит арендную плату более двух раз и только после этого требовать расторжения договора.

Порядок расторжения договора

Если после обнаружения указанных нарушений арендодатель предложит арендатору покинуть арендованное помещение или вернуть имущество, а последний согласится, то будет иметь место расторжение договора по соглашению сторон.

Однако в случае, если арендатор откажется добровольно исполнить требование арендодателя, то в соответствии со статьей 401 Гражданского кодекса (Общая часть) договор может быть расторгнут только судом.

В любом из описанных выше случаев арендодатель должен дать арендатору разумный срок для исправления недостатков (пункт 2 статьи 556 Гражданского кодекса).

К тому же требование о расторжении договора может быть заявлено в суд только после получения отказа другой стороны на письменное предложение расторгнуть договор либо если ответ не получен в срок, указанный в самом предложении предложении а если срок для ответа не был указан, то в 30-дневный срок.

Отказ арендатора передать арендованное имущество

Бывают случаи, когда даже при наличии у собственника неоспоримых оснований к расторжению договора. арендатор отказывается по тем или иным причинам от возврата арендованного имущества или выселения из занимаемого помещения. Обращение в полицию в данном случае не поможет, а самостоятельное изъятие и освобождение имущества, вторжение в жилье могут быть истолкованы как самоуправство. В этом случае остается обращение в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения или о выселении. Выиграть такой иск обычно не трудно, но решение суда гораздо труднее исполнить.

Расторжение договора по инициативе арендодателя

Общие положения о досрочном расторжении договора аренды установлены гражданским законодательством, а специальные - земельным. Следует отметить, что статья 46 Земельного кодекса «Основания прекращения права аренды земельного участка» ссылается на основания гражданского законодательства. В свою очередь, Гражданский кодекс делает ссылку на земельное законодательство (пункт 2 статьи 287, статьи 450 и 619 ГК РФ).

Договор аренды земельного участка может быть расторгнут по инициативе арендодателя в случае существенного нарушения договора либо его неоднократного нарушения со стороны арендатора. Кроме того, основанием для расторжения договора аренды являются действия арендатора, влекущие за собой порчу имущества, а также невнесение арендной платы более 2 раз.

В соответствии с пунктом 2 статьи 46 ЗК РФ существуют специальные основания для прекращения права аренды земельного участка по инициативе арендодателя, а именно:

использование земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к определенной категории земель;

использование земельного участка, влекущее за собой снижение плодородия и ухудшение экологической обстановки;

неустранение арендатором правонарушений (загрязнение почвы, порча, отравление и

т. п.).

Перечисленные основания подпадают также под действие статьи 285 ГК РФ «Изъятие земельного участка, используемого с нарушением законодательства», которое распространяется и на собственников земельных участков. Что касается таких оснований, как неиспользование земельного участка, изъятие его для государственных и муниципальных нужд, реквизиция земельного участка, они также повторяют соответствующие положения, предусмотренные для собственников земельных участков (статьи 242, 279, 284 ГК РФ).

Следует учитывать, что при этом арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора аренды лишь после направления в адрес арендатора письменного уведомления о необходимости исполнения принятых обязательств в установленный срок.

С целью последующего доказательства данного факта арендатору отправляется заказное письмо с уведомлением о вручении. В этом письме обычно указывается срок, который арендодатель считает достаточным, поскольку статья 314 ГК РФ, устанавливающая обязанность стороны исполнять свои обязательства в разумный срок, не раз вызывала судебные споры вследствие нечеткости определения самой разумности срока.

Однако пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса было установлено, что, если договор аренды земельного участка заключен на срок более 5 лет, расторжение договора по требованию арендодателя возможно лишь на основании решения суда при существенном нарушении договора арендатором. Иными словами, даже если сам договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке расторгнуть договор аренды, данное положение не имеет правового значения, и договор может быть расторгнут по решению суда.

Этот пункт считается специальным основанием для досрочного прекращения договора аренды. В этом случае арендодатель должен предоставить суду доказательства существенного характера нарушений договора. В том случае, если нарушения были устранены арендатором в разумный срок, факт нарушений не может служить основанием для досрочного прекращения договора аренды.

Таким образом, специальные основания для досрочного расторжения договора аренды земельного участка, предусмотренные земельным законодательством, направлены на сохранение земельных ресурсов и являются также основанием для изъятия земельных участков у собственников. При этом они не создают для арендатора большей угрозы по сравнению с положением собственника. Следует отметить, что при долгосрочной аренде законодательство дает арендатору дополнительные гарантии, устанавливая обязательный судебный процесс как препятствие на пути одностороннего расторжения договора.

Источники:mosadvokat.org, allcontract.ru, www.defacto.kz, sci-lib.biz

Следующие статьи:

bfmac.com