Образец договора долевого участия в строительстве. Образец договор долевого участия
Договор долевого участия в строительстве образец
Особенно актуальной считается покупка недвижимости еще на стадии ее возведения. Это выгодно, как застройщикам, которые получают деньги на продолжение строительства, так и покупателям, которые могут сэкономить на стоимости, ведь она ниже на этапе незаконченного дома. Для тех, кто берет кредит на такую инвестицию, это выгодней вдвойне.
Суть долевого участия в строительстве
Основой долевого участия в строительстве является то, что средства на покупку квартиры или дома вносятся частями, указанными договором.
Принято различать два вида покупки недвижимости на стадии возведения:
- Первая из них предполагает, что несколько человек создают жилищно-строительный кооператив, который организовывает строительство объекта недвижимости, внося средства по общему решению;
- Второй вид долевого участия заключается в заключении договоров с застройщиками, которым участники будущего строительства вносят определенные суммы денежных средств для возведения квартиры или дома.
Стоит отметить, что первый тип долевого участия встречается очень редко. Что касается второго, то практически все продажи нового жилья происходят на условиях долевого участия через подписание договоров с застройщиками.
Особенности договорных отношений долевого участия в строительстве
Оформление отношений между застройщиком и инвестором путем подписания договора долевого участия является обязательным моментом долевого участия в строительстве объекта недвижимости. Для его оформления сторонам нужно тщательно изучить все условия возведения здания, а также сроки и размеры денежных взносов.
Особенно внимательным следует быть инвесторам. Тщательно необходимо проверять компанию, которая берет на себя обязательства строительства. Статистика указывает на неоднократные случаи афер в этой сфере. Поэтому следует проверить историю предприятия, финансовые показатели. Перед подписанием договора долевого участия лучше проконсультироваться с юристом, чтобы полностью понимать свои права и обязательства.
Рекомендации выбора застройщика
Исходя из вышеизложенного, главными рекомендациями при оформлении договора долевого участия являются такие:
- длительный период существования компании застройщика;
- положительная деловая репутация компании;
- консультирование у юриста перед подписанием;
- изучение финансовой документации компании, которую представители компании должен предоставить по запросу инвестора;
- проверить право на проведение строительных работ;
- проверить право владения замлей, где будет возводиться здание;
- проверить наличие разрешения на строительство и публикацию проектных документов, что предупредит самовольные изменение в план строительства и здания.
После подписания договора долевого участия обязательно необходимо провести регистрацию документа. Только после этого инвестор становится владельцем жилья, в которое он вкладывает средства. Фактическое подписание документа не гарантирует право владения. Лишь регистрация его во всеобщей базе подтверждает владение и обеспечивает государственную защиту дольщиков.
Особенности договора
Данный документ является официальным и должен составляться согласно норм законодательства РФ. Он оформляется между сторонами: дольщиком и застройщиком.
Застройщиком может быть юридическое лицо, которое имеет соответствующее разрешение на ведение строительных работ, имеет право собственности на землю, где проводится строительство либо долгосрочный договор аренды (субаренды).
Дольщиком может стать любое физическое либо юридическое лицо, которое инвестирует средства в недвижимость для ее приобретения для личных целей и не для ведения предпринимательской деятельности.
Договор участия в долевом строительстве, образец которого включает в себя все основные требуемые моменты, является двусторонним, консенсуальным и возмездным.
Федеральный Закон РФ ФЗ № 214-ФЗ, а именно раздел 4 пункт 4, предполагает наличие в договоре долевого участия таких основных пунктов, которые являются существенными условиями в документе для обозначения основ отношений между застройщиком и дольщиком:
- сроки, в которые застройщик должен передать инвестору завершенное строительство. Информация может быть указана, как в виде определенной даты, так и периодами от срока начала ведения работ;
- предмет договора, который являет собой описание объекта недвижимости, на которой обращено начало данных договорных отношений;
- гарантии на результат работы застройщика. Данные пункт должен включать в себя сроки, в которые не должны проявляться особенности ненадлежащего качества произведенных работ. Гарантийный срок на объект недвижимости не может быть меньше 5 лет. Но стоит отметить, что в здании есть и дополнительные инженерные и технологические установки. На них в договоре долевого участия должна быть также указана гарантия, которая не может быть меньше 3 лет.
- полная стоимость договора, сроки и график оплаты. Данный пункт включает в себя ту сумму, которую инвестора обязывается оплатить застройщику, а также основные условия ее внесения.
Стоит отметить, что данные пункты в той или иной формулировке обязательно должны быть внесены в договор долевого участия. Если же один или более из них пропущены в документе, то он считается незаключенным.
Что касается права на государственную регистрацию права собственности, то его дольщик получит лишь после завершения строительства. Когда уже застройщикам выдано разрешение на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости, тогда инвестор может подавать соответствующие документы на проведение регистрации.
Кроме этого в договоре долевого участия указываются случаи прекращения действия договора либо его изменения, ответственность сторон за невыполнение взятых на себя обязательств, прочие условия, которые могут возникать в процессе выполнения основных условий документа, а также обязательно юридические реквизиты сторон.
Правильное оформление договора долевого участия даст возможность не только гарантировать все возможные ситуации по строительству, а также гарантировать безопасность своих инвестиций.
Скачать договор долевого участия в строительстве образец
blanki.online
образец 2018 года и судебная практика
Подписать предварительный договор долевого участия требует каждый застройщик, и заказчики соглашаются. Приобрести жилье по полной стоимости может не каждый человек, поэтому многие обращаются к покупке недвижимости, находящейся на стадии строительства или плана застройки. Цена у таких квартир невысокая, поэтому люди готовы подписать любые документы, в том числе ПДДУ.
После заключения подобного договора вносится оплата — частичная или полная. Однако не все понимают, какие последствия может иметь данный документ, и получится ли в случае несвоевременной сдачи жилья вернуть деньги или продать такую недвижимость.
Основная суть договора
Предварительный договор долевого участия в строительстве теоретически должен соответствовать действующему на протяжении более, чем 10-ти лет, ФЗ 214. Этот закон обязывает застройщиков оформлять договора долевого участия. Однако реальный ДДУ может отличаться от ПДДУ — более того, предварительное соглашение не имеет ничего общего с законом!
ДДУ является гарантией, он проходит обязательную регистрацию в Росреестре. ПДДУ представляет собой именно соглашение, подразумевающее все те же основания, обязывающее застройщика в будущем заключить ДДУ. Однако никакой регистрации этот вид соглашения между двумя сторонами не проходит. Это означает лишь одно — никаких гарантий не предоставляют, соответственно, одну и ту же квартиру могут продать нескольким лицам.
Буква закона
Зачем составляется подобный документ? Зачастую компании не могут получить разрешение на строительство, и причина этого отнюдь не компания. Администрация может долго рассматривать заявки, хотя нередки случаи отсутствия ряда необходимых документов. В таком случае ПДДУ как бы компенсирует временный недостаток определенных разрешений.
Предварительный договор участия в долевом строительстве является весьма рискованной сделкой, так как по сути дольщики подписывают обещание. Однако застройщики ничего не проигрывают — в отличие от второй стороны, они себя обезопасили, внеся пункт о необходимости оплатить часть стоимости жилья.
Разница между ДДУ и ПДДУ огромная, и многое зависит от условий договора. Чтобы заключить предварительный договор, не требуется выполнения каких-либо обязательств. При регистрации ДДУ, основного договора участия в строительстве, придется соблюсти все нормы, включая качество жилья и прохождение всех проверяющих инстанций. Судебная практика доказывает, что максимальная потеря застройщика заключается в возврате обеспечительного платежа, причем без моральной компенсации и пени.
Заключать предварительный договор можно, но при этом должны быть соблюдены минимальные условия. В нем обязательно следует указать срок подписания основного ДДУ. Если этого не сделано, суд принимает во внимание период в один год. Если за это время не был подписан ДДУ, и ни одна сторона не изъявила требования сделать это, обязательства по договору прекращаются. Соответственно, можно вообще не увидеть свои деньги, если не обратиться в суд, составив иск договора с признанием законным сделку с предварительным договором долевого участия.
Закон четко регулирует возможность оплаты со стороны дольщиков — вносить деньги можно только по договору ДДУ. Однако застройщики стали называть платеж «обеспечительным», хотя обязанности вносить его не существует. Инвестирование в этом виде очень опасно, поэтому следует оценивать все риски перед подписанием договора и произведением платежей.
Заключение договора
Иногда предложения слишком заманчивы, поэтому человек готов сразу же внести денежные средства, несмотря на риски. Например, удобное местоположение дома, хорошая планировка, парковая зона в шаговой доступности — причины могут быть разными, но как заключить ПДДУ с минимальными потерями?
Во-первых, следует понимать, что какими бы ни были заманчивыми условиями, ни в коем случае не следует соглашаться на перевод платежа, равный полной стоимости квартиры. Серьезные организации, понимающие и соблюдающие законы никогда не будут выдвигать подобные требования. Они предложат внести задаток, соответствующий разумным пределам.
Типового образца или формы ПДДУ не существует, в идеале он должен соответствовать основному ДДУ. Чтобы после не составлять ходатайств и заявление о признании предварительного договора долевого участия, важно обратить внимание на следующие пункты:
- указаны взаимные обязательства;
- условия будущего договора ДДУ;
- срок заключения ДДУ;
- название юридического лица должно совпадать в обоих документах;
- подписывать договор должен только генеральный директор. Подписи бухгалтеров, менеджеров и других лиц не имеют силы. Представляет компанию именно генеральный директор, о чем должно быть сказано в уставе компании.
Условия ПДДУ
Следует понимать, при покупке жилья в новостройке и заключения предварительных соглашений в 2018 году, обязательно должен быть указан предмет договора. Суду должно быть понятно, о чем договорились стороны, какие между ними обязательства, которые они должны выполнить с учетом указанных условий.
Застройщики обязаны описать сам объект недвижимости, передаваемого дольщикам. В договоре надо прописать все характеристики объекта долевого строительства квартиры, по которым можно ее идентифицировать. Сюда входит адрес, площадь, количество комнат, местоположение, секция и т. д.
Обязательно следует указывать стоимость жилья, график платежей и их размер. Об обеспечительном платеже должно быть сказано, что он является частью стоимости жилья, а не платой за какие-либо иные услуги, бронь и прочее.
Срок подписания основного документа для участника долевого проекта является частью гарантии. Недобросовестные застройщики стараются указать, что ДДУ будет заключен после прохождения определенных инстанций или получения разрешения на строительство. Однако это неверно — должна быть указана конкретная дата, к которой и привязываются все обязательства. Желательно, чтобы период между заключением ПДДУ и ДДУ составлял не более 3-6 месяцев. Этого времени достаточно, чтобы решить все технические вопросы и приступить к строительству либо к его завершению.
Нередко практикуют заключение дополнительного соглашения о продлении срока заключения ДДУ. Соглашаться на его подписание или нет, решает дольщик самостоятельно, взвешивая все риски.
Иногда возникает необходимость смены одной из сторон — либо застройщик может смениться, либо заказчик. Примером в данном случае служит шаблон бланка уступки договора переуступки прав по ДДУ, образец которого можно найти в интернете или получить у представителей юридических консультаций. Соглашения договора цессии по строительству у долевого участия должны соответствовать ГК РФ. Лучше такие документы подписывать при поддержке хорошего юриста, знающего все нюансы подобных сделок.
Заключение
Передача квартиры по договору долевого состоится только при условии, если произойдет регистрация ДДУ. По другим предварительным договорам никто не вправе передавать недвижимость в пользование независимо от суммы, внесенной в качестве оплаты. Прежде, чем подписывать документы и переводить деньги, следует четко понять разницу между двумя видами соглашения. Законодательство разъяснило порядок заключения ДДУ и ответственность по его соблюдению, поэтому если одна из сторон уклоняется от обязанностей, разобраться будет проще, чем при отсутствии ДДУ.
Законные основания на право пользования жильем возникают после регистрации договора в Росреестре, о чем необходимо направить сообщение в соответствующие структуры. ПДДУ не дает никаких прав, поэтому доказывать свою принадлежность к недвижимости будет труднее.
Однако вовсе не всегда застройщики намеренно пытаются обмануть дольщиков. На практике ПДДУ заключаются практически в 99% случаев, и не все компании нарочно стремятся обмануть или схитрить. Большинство крупнейший магнатов в строительстве оформляет подобные договора. Но при этом они соответствуют всем нюансам, перечисленным выше.
Также полезным будет почитать информацию о самом застройщике — насколько он добросовестный, были ли на его практике случаи мошенничества, задержки строительства, судебные разбирательства. Одним словом, поинтересоваться репутацией.
Если все равно возникают трудности и неясности, имеет смысл проконсультироваться у юристов, разъяснив все нюансы.
metr.guru
Договор участия в долевом строительстве
Скачать образец договора долевого участия в строительстве
О собственном жилье мечтает каждый, ведь это важная составляющая в жизни человека. Если вы планируете приобрести квартиру в доме, который ещё даже не начал строиться, это может сопровождаться некоторыми рисками.
Бывают случаи, когда вкладываешь деньги, а желанную квартиру так и не получаешь в результате мошеннических схем застройщиков.
Из-за участившихся случаев обмана дольщиков инициативу в свои руки взяло государство, и был принят Федеральный закон №214-ФЗ от 30.12.2004, который регулирует отношения между застройщиком и потенциальными владельцами квартир.
Долевое участие в строительстве подразумевает, что компания-застройщик привлекает денежные средства населения для постройки многоквартирного дома, а сразу после ввода его в эксплуатацию все права собственности переходят к вкладчикам.
Безусловно, такой вид строительства очень выгоден обеим сторонам. Дольщики имеют возможность приобрести квартиру в новостройке по более низкой цене и оплачивать в рассрочку до завершения строительства. А компаниям не приходится брать кредиты в банке и выплачивать за это проценты.
Так как принятый Закон в большей степени направлен на защиту интересов дольщиков, застройщики всеми путями пытаются его обойти. Чтобы избежать неожиданных моментов, связанных с участием в долевом строительстве и не быть обманутым, нужно правильно заключить договор.
Договор долевого участия (ДДУ) регулируется Законом №214-ФЗ и должен содержать обязательные пункты, чтобы иметь юридическую силу, если дело дойдёт до суда. Согласно договору, застройщик обязан в указанный срок ввести объект в эксплуатацию и передать в собственность вкладчикам. А те в свою очередь должны своевременно выплатить его стоимость и стать владельцами недвижимости. Невыполнение этих обязательств ведёт к штрафным санкциям и выплатам неустоек.
Какие документы нужно требовать у застройщика
При выборе застройщика, чтобы избежать в дальнейшем негативных моментов, нужно проверить наличие документов и достоверность информации:
- Репутация строительной компании. Можно довериться организации, которая зарекомендовала уже себя на строительном рынке, успешно реализовала завершённые объекты и выполнила свои обязательства перед дольщиками.
- Застройщик должен иметь разрешение на организацию строительства объекта
- Организация размещает и опубликовывает в СМИ проектную декларацию (согласно ст.3 п.1 вышеуказанного Закона), которую обязана предоставить по требованию участников. Такая декларация содержит полную информацию о застройщике и возводимом объекте.
- Право собственности на застраиваемый земельный участок. Компания может привлекать средства вкладчиков, только когда она пройдёт государственную регистрацию прав собственности на земельный участок. В наличии должны быть подтверждающие документы – договора купли-продажи, субаренды или аренды.
- Другая информация. По требованию участников застройщик обязан предъявить документы о госрегистрации предприятия, свидетельство о постановке на учёт в налоговые органы, финансовые отчёты, учредительные документы и др.
Обманные схемы, которые застройщики применяют на практике
- Вклады населения привлекаются под псевдостроительство, которое даже не начинается
- Строительство так и остаётся незавершённым, предприятие исчезает, деньги участникам не возвращаются
- Одно и то же имущество продаётся сразу нескольким покупателям
- ДДУ заключается с нарушением правил и в итоге вкладчики не защищены Законом №214-ФЗ.
Правильно оформленный договор – гарантия для дольщиков
Перед подписанием «Договора участия в долевом строительстве» нужно внимательно отнестись к его формулировке, т.к. она должна соответствовать названию, указанному в Законе.
Недобросовестные компании-застройщики часто идут на хитрость и предлагают оформить инвестиционный или предварительный договор (которые совершенно не имеют отношения к данному виду строительства) и в результате избегают всякой ответственности перед вкладчиками.
Второй момент, который требует особого внимания, это обязательная государственная регистрация ДДУ с содержанием всех обязательных пунктов, иначе он будет считаться недействительным и незаключённым.
Какие обязательные пункты должны быть включены в договор
Долевое участие в строительстве предполагает участие двух сторон, информация о которых вносится в договор. Указывается такое же название строительной компании, как и в проектной декларации, и подписывается документ генеральным директором. Иногда бывают случаи, когда подпись ставит другое лицо, имеющее такое право по доверенности, но впоследствии это может вызвать осложнения в суде.
После того, как «шапка» договора правильно заполнена, нужно включить обязательные условия, прописанные в Законе:
1) Необходимо внести всю подробную информацию об объекте – адрес, номер дома и квартиры, площадь. В договоре должна быть чётко прописана передача именно этого конкретного объекта после завершения строительства.
2) Нужно установить точные сроки, когда будет построен дом. При этом действие самого договора должно соответствовать дате окончания строительства недвижимого имущества.
3) Оговаривается цена, т. е. сумма денежных средств, которую оплачивают будущие собственники квартир. Также нужно прописать, как будет происходить оплата – это может быть разовый платёж или частями в рассрочку. При этом цена может измениться к моменту окончания строительства, это зависит от фактического размера квартиры по сравнению с той, которая была указана в проекте.
4) Гарантийные обязательства застройщика. Строительная компания должна передать построенное здание, которое отвечает тем качественным и техническим характеристикам, содержащимся в проектной документации. Сам объект строительства имеет гарантийный срок обслуживания 5 лет, а инженерное и технологическое оборудование в его составе – 3 года. Если в течение этого срока выявлены недостатки, то застройщик обязан их устранить своими силами и за счёт собственных средств.
5) В случае незавершения строительства, компания должна вернуть денежные вклады участникам, а для этого необходимо указать один из двух способов, как она это сделает:
- При помощи поручительства банка, когда он выступает залогодержателем и отвечает перед вкладчиками наравне с застройщиком. В этой ситуации незавершённый объект продаётся на аукционе, а деньги распределяются между участниками.
- Страхование своей гражданской ответственности (застройщика) по передаче жилого помещения. Эта мера направлена на защиту прав дольщиков, которые получают денежную компенсацию, если застройщик не выполнил свои договорные обязательства или стал банкротом.
От чего дольщиков защищает грамотно составленный договор
- Если объект недвижимости построен с характеристиками, не соответствующими проектной документации, участник вправе разорвать договор в судебном порядке или требовать уменьшение стоимости квартиры. А если недостатки строительства выявлены уже в гарантийный срок, то собственник жилья устраняет их за счёт застройщика.
- В случае, когда дом не был введён в эксплуатацию в указанное время, строительная организация выплачивает пени за каждый просроченный день, а дольщик имеет право через 2 месяца разорвать договор.
- Вкладчику гарантируется возврат средств, если он не становится владельцем квартиры, т. к. застройщик обеспечивает свою ответственность договором с банком или страховой компанией.
Долевое участие в строительстве имеет свои риски, но если правильно заключить договор, это застрахует участников от возможных неправомерных действий со стороны строительных компаний и обеспечит успешное приобретение жилья.
03-pravo.ru
Образец договора долевого участия в строительстве
Потребность в получении жилья постоянно растёт, а вследствие падения доходов населения договор долевого участия – образец многовариантного выхода из положения в большинстве случаев. Есть особенности в исполнении такого вида договоров, но общая практика свидетельствует, что вариант приобретения квартиры через долевое строительство выгоден всем участникам сделки.
Помимо дольщика и застройщика, в исполнении договоров долевого строительства принимают участие банки и различные финансовые организации.
Договор о долевом строительстве: общее представление
Поскольку речь идёт о строительстве жилья, то договор долевого строительства — образец регулирования отношений сторон, в котором неизменным является только арендованный земельный участок для строительства и собственно возводимое строение.
Земельный участок недостаточно просто арендовать в установленном законом порядке, его нужно обеспечить соответствующей инженерной инфраструктурой.
Должны быть решены многочисленные вопросы:- инженерного характера;
- экологического, климатического, санитарного профиля;
- пожарная и строительная безопасность;
- соответствие общему градостроительному плану и пр.
Застройщик и дольщик оговаривают указанные моменты заранее.
Возведение жилого строения – это не постройка культурного характера, и здесь важную роль играют потребительские качества. Недостаточно ориентироваться на подготовленность и доступность арендованной земли, важна транспортная и социально-бытовая инфраструктуры, наличие образовательных учреждений, наличие необходимых для жизни объектов.
В договоре ДДУ эти моменты не указываются, но они имеют существенное значение как для общей стоимости строительства, так и для выражения содержания норм самого договора.
В договоре косвенно имеет значение общий градостроительный план, соответствие проектной документации, разрешение на аренду земли, на строительство, процедура строительства, участие дольщиков в виде общих собраний, дополнительных затрат, процедуры ввода в эксплуатацию, приёмки, устранения дефектов и недостатков.
Строительство – это длительный и многоступенчатый процесс, в котором договорные отношения регулируют на начальной стадии – привлечение денег дольщиков для скорейшего завершения работ, а на завершающей стадии – привлечение внимания дольщиков к проверке и подписанию актов приёмки-передачи квартир.
Особенности обязательств сторон по договору долевого строительства
Застройщик принимает на себя обязательство построить многоквартирный жилой дом. Фактически это означает исполнение множества смежных обязательств по множеству других договоров, что существенно в контексте возможной смены застройщика, без какого-либо существенного изменения заключённых договоров: договор долевого участия в строительстве – образец отношений, в которых важен дольщик в большей степени, чем собственно застройщик.
Случаи замены застройщика редки, но важен сам факт такого положения вещей. По ДДУ застройщик выполняет свои обязательства до тех пор, пока все дольщики не подпишут акты приёмки-передачи и не вступят в свои права по владению своими квартирами.
По сложившейся практике оформления сделок ДДУ включает в себя предмет отношений между сторонами:- застройщик – юридическое лицо;
- участник (дольщик) – физическое лицо (гражданин)
а также цену договора, права и обязательства сторон, сроки и порядок выполнения юридически значимых действий.
Рекомендуем ознакомиться:
В большинстве случаев застройщик предлагает свою унифицированную форму договора и дольщику приходится соглашаться с ней в полном объёме. Отказ или желание изменить предлагаемый образец договора долевого участия в строительстве означает «отказ» застройщика от требовательного и юридически подкованного дольщика.
Потребность в жилье столь велика, что даже, когда застройщик испытывает трудности с финансированием строительства или не смог продать все квартиры возводимого жилого дома в самом начале строительства, он не будет идти на поводу у дольщика. На основании того, что участие дольщика всегда будет не столь значительной частью общей схемы требуемых затрат по достижению конечного результата, чтобы можно было на неё рассчитывать в случае непредвиденных обстоятельств и в обычном положении вещей.
Содержание договора долевого строительства
Для участия в долевом строительстве нет необходимости знать о терминах и определениях ДДУ, о наличии разрешения на строительство, о законности выделения земельного участка и других обстоятельствах, имеющих значение для заключения договора. Эти обстоятельства столь существенны, что факт их наличия не подвергается сомнению. Их отсутствие – повод для применения совершенно иных норм действующего законодательства.
Важнейшими положениями ДДУ являются:
- данные сторон;
- цена и порядок расчётов;
- технические характеристики предмета договора;
- права и обязательства сторон;
- сроки, этапы, формы участия;
- способы разрешения конфликтных ситуаций;
- причины и порядок для судебного выяснения отношений.
Каждый застройщик по своему опыту и сложившейся практике формулирует вариант приемлемого ДДУ. Имеет значение город, регион строительства, региональное законодательство, особенности нормативной документации компетентных организаций в области экологии, санитарии, технической и пожарной безопасности.
Особенностью договора долевого строительства является требование его государственной регистрации. Считается, что договор заключён только с момента его госрегистрации.
Договор устанавливает срок сдачи жилого строения и сроки передачи жилых помещений дольщикам. Значение имеет процедура передачи квартир. Акт приёма-передачи жилого помещения «трансформирует» участие дольщика в реальное право владения недвижимостью в новостройке.
По своей сути, договор ДДУ – способ длительной (растянутой по времени) оплаты возможности получить в своё владение недвижимость.
При этом существенно для подавляющего большинства дольщиков:- гражданин получает в своё владение недвижимость;
- обязанность платить на нём остаётся довольно продолжительное время;
- недвижимость обременена обязательством владельца.
В некоторых случаях это не имеет никакого значения для положений договора долевого строительства, но при задержках оплаты и нарушении своих обязательств дольщик может рисковать остаться ни с чем.
По многим причинам застройщик включает в текст договора положение об авансе, о платежах после госрегистрации договора и отдельно разделяет платежи дольщика от платежей кредитных организаций, выдающих заём дольщику.
Участие кредитных организаций в ДДУ
Для участия в долевом строительстве в большинстве случаев недостаточно накоплений и зарплатных доходов гражданина. Как ни странно, это неосновная причина, по которой договор на долевое строительство часто напоминает «бланк ДДУ». В этом бланке от руки заполняются только определённые графы.
Вложения в недвижимость – очень интересная тема для банков и финансовых организаций. Это реально складывающий рынок строящегося жилья в его динамике, то есть до момента, когда возникает недвижимость как таковая.
Отношения по договору ДДУ сопровождаются кредитными отношениями. Не исключены варианты, когда кредиторы сами определяют застройщиков и обязывают граждан инициировать долевое строительство не в том доме или районе, котором дольщику выгодно.
Указание в договоре ДДУ на конкретную кредитную организацию не нарушает права дольщика в контексте законодательства, но ограничивает его свободу выбора и возможность распоряжения собственностью до момента, когда его обязательства по кредитным договорам будут исполнены в полном объёме.
Рекомендуем ознакомиться:
Фактически кредитные организации превратились в заинтересованных участников рынка строящегося жилья, и манипулируют своими финансовыми возможностями, формируют план своих доходов на длительные периоды времени.
Реального отношения к ДДУ в контексте гражданина, желающего участвовать в долевом строительстве, не имеет.
Но всегда:
- важен застройщик;
- финансовое состояние застройщика;
- рейтинг среди конкурентов, опыт строительства;
- отношения с кредитными учреждениями.
Далеко не каждому дольщику доступна информация за пределами, установленными законом, но при любой возможности, получить дополнительные сведения, следует ею воспользоваться.
Договор ДДУ во многом формальная процедура, сопряжённая с кредитными обязательствами. Далеко не всегда имеет возможность манипулировать положениями договора, но всегда есть возможность правильно выбрать застройщика и кредитора, а также учесть множество смежных данных.
Дольщику важен результат – собственность на новую квартиру с минимально возможным количеством обременений и сроками погашения обязательств. Застройщик и кредитная организация преследуют свои цели. Относясь к договору на долевое участие в контексте собственных интересов, дольщик может с большей эффективностью получить желаемый результат.
Формальности, предусмотренные законодательством
В договора ДДУ практически не попадают положения, которые в области жилья не столько действуют, сколько не вызывают внимания.
Отношения:- БТИ;
- ЖЭС;
- госрегистрация;
- прописка
и многие другие моменты являются естественным «приложением» к понятию жилья, находящегося в эксплуатации. Однако всегда есть ситуации, которые девелопер в обязательном порядке включает в форму долевого строительства.
Настоящий договор подлежит государственной регистрации – нейтральное положение договора, но для некоторых категорий граждан это может иметь серьёзные препятствия. Самый простой случай, когда судом гражданин, участник долевого договора, был признан виновным, затем оправдан, но арест на имущество сохранился. Тут не только купить, построить квартиру опасно, но даже оформить на себя автомобиль чревато невозможностью его продать.
Перепланировка. Естественная проблема для любого жилого помещения. Застройщик практически всегда включает такое же положение и дополняет эту идею запретом на проведение работ до подтверждения права собственности: регистрации права собственности на объект долевого строительства.
Права собственности на объект – квартиру – возникают только после должного оформления акта приёмки-передачи. Этому документу предшествует процедура осмотра жилого помещения, составления перечня обнаруженных недоработок и дефектов. С этой точки зрения, участие дольщика по условиям договора либо при отсутствии действий с его стороны можно интерпретировать по-разному.
Некоторые положения договора дольщик вполне может использовать в удобном ему контексте. Если нельзя проводить перепланировку во время (в конце) строительства, есть больше аргументов обнаружить дефект или показать факт недобросовестного выполнения работ.
Изменения, касающиеся порядка оплаты, а они обычно в норме вещей можно использовать как запасной аргумент при приёмке (осмотре) квартиры. Обязательства сторон – незыблемое правило всех участников любого договора. Но если их в каком-то конкретном случае хотя бы одна сторона всё соблюдает исключительно точно, то этот случай вряд ли будет иметь отношение к договорам на строительство, особенно когда в них упоминается кредитная организация.
Достижение поставленной цели (в основании которой ДДУ) и получение заветной квартиры – это длительный процесс, но при соблюдении норм действующего законодательства, реально достижимый и эффективный.
zhiloepravo.com
Договор долевого участия в строительстве образец
Договор долевого участия в строительстве заключается между застройщиком и обычными гражданами, которые желают приобрести квартиру в строящемся здании. По договору участник долевого строительства (гражданин) вкладывает определенную денежную сумму в строительство недвижимого объекта, в котором в дальнейшем он получить жилье.
По договору граждане вкладываются в свое будущее жилье, при выборе застройщика необходимо тщательно изучить его историю. Немало встречается историй, когда дольщики, вложившись в строительство жилого дома, остаются ни с чем. Стройка «замораживается», а будущие жильцы этого дома начинаются судиться с застройщиком, пытаясь вернуть свои деньги.
Прежде, чем передать деньги застройщику, нужно узнать у него, имеется ли у него документ, подтверждающий право собственности на земельный участок, на котором осуществляется строительство. Застройщик обязан предъявить этот документ при оформлении договора долевого участия. Необходимо изучить проектную документацию, которая также должна быть в свободной доступе для дольщиков. У застройщика должно быть разрешение на строительство недвижимого объекта.
Следует внимательно изучить договор перед подписанием. Образец договора долевого участия в строительстве можно скачать внизу статьи по ссылке.
Содержание и условия
Обязательно в договоре долевого участия дается описание предмета договора — строящегося объекта недвижимости, в котором дольщик желает купить квартиру. Объект имеет конкретный адрес и определенные характеристики, которые следует привести в условиях договора.
Еще одним обязательным условиям для договора долевого участия является порядок оплаты необходимой суммы дольщиком — сроки оплаты, рассрочка, отсрочка и прочие моменты. Дольщик может уплатить свой взнос единой суммой или постепенно в течение определенного промежутка времени.
Содержание договора должно включать обязательства и ответственность каждой стороны договора (застройщика и участника долевого строительства).
Застройщик обязан стоить указанный в договоре объект недвижимости, должен соблюдать требования проектной документации, должен соблюдать сроки строительства. Если участник долевого строительства желает получить информацию о ходе стройки, то застройщик обязан предоставить эту информацию. По окончанию строительства объект должен быть передан дольщику по передаточному акту, передаются все необходимые документы для выполнения процедуры государственной регистрации права собственности дольщика на жилое помещение.
Дольщик, в свою очередь, должен произвести оплату в сроки, установленные договором. Если он желает передать свое право на жилье другому лицу, то он об этом следует сообщить застройщику.
Ответственность за невыполнение обязательств по договору долевого участия является важным пунктом договора, должна быть предусмотрена ответственность как для дольщика, так и для застройщика.
Дополнительно прописывается срок действия договора, форс-мажорные ситуации, порядок разрешения споров.
Договор, составленный в двух экземплярах, должны подписать обе стороны. Каждая сторона получает один подписанный вариант договора.
Скачать образец
Договор долевого участия в строительстве образец — скачать.
dogoprav.ru
