Какие обязанности есть у управляющей компании по содержанию дома перед собственниками жилья? Обязанности ук по содержанию дома

Какие обязанности по содержанию дома несет управляющая компания перед жильцами?

Жильцы многоквартирных домов далеко не всегда знают весь спектр обязанностей, возложенных на управляющую компанию.

Стандартная формулировка «услуги по содержанию и ремонту жилья» на деле включает очень широкий перечень работ и услуг.

А в силу неосведомленности собственников жилых помещений недобросовестные управляющие компании не всегда выполняют все свои обязательства перед ними.

Тогда у жильцов многоквартирного дома возникает недопонимание, куда же тратятся немалые суммы, регулярно направляемые в адрес организации, осуществляющей управление.

Чтобы подобных вопросов не возникало нужно четко понимать, что именно входит в понятия «управление домом» и «содержание жилья», а также знать, каким образом можно проконтролировать выполнение обязанностей управляющей компанией в сфере ЖКХ.

Что такое управляющая компания?

Управляющей компанией является юридическое лицо.

Основная деятельность таких организаций– это оказание услуг по управлению многоквартирными домами, содержанию общедомового имущества, организации бесперебойного оснащения необходимыми ресурсами и поддержанию надлежащего уровня технического и санитарного состояния.

Управляющие компании подразделяются на три вида:

управляющие;
гибридные;
эксплуатационные.

Управляющие организации самостоятельно занимаются только управлением и содержанием общедомового имущества. Для технического и санитарного содержания, а также оказания коммунальных услуг жильцам ими привлекаются сторонние организации и лица на договорной основе.

Гибридные компании самостоятельно осуществляют управление, эксплуатацию, обеспечивают надлежащее санитарное и техническое состояние, оказывают коммунальные и иные услуги.

Эксплуатационные работают на основании договора подряда, заключенного непосредственно с собственниками квартир или с ТСЖ в лице правления или председателя. Они оказывают услуги по эксплуатации, а также техническому и санитарному содержанию многоквартирного дома.

Чем регламентируется работа УК?

Список нормативных актов, регламентирующих и регулирующих работу управляющих организаций достаточно обширен.

Основные из них:

Самым главным регламентирующим документом является Жилищный кодекс РФ.
Федеральный закон №210-ФЗ от 30.12.2004 «Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса».
Постановление Правительства РФ от 6 мая 2011 г. № 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов».
Постановление Государственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу №170 27.09.2003 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда».

Права и обязанности УК

Все права и обязанности по содержанию многоквартирного дома, возлагаемые на управляющую компанию, можно подразделить на две категории:

работа по эксплуатации и осуществлению ремонтных работ;
услуги организационного и управленческого характера.

К работам по эксплуатации и ремонту относятся:

Обеспечение пожарной и общей безопасности жильцов дома.
Осуществление регулярного осмотра имущества общего пользования и выявление повреждений. Обычно такой осмотр проводится два раза в год, здание при этом осматривается полностью начиная от фундамента и заканчивая чердачным помещением и крышей. Рекомендуется такая профилактическая проверка перед, а также по окончании отопительного сезона.
Работы по текущему ремонту имущества, являющегося общим.
Мероприятия, направленные на подготовку многоэтажки к холодному периоду.
Устранение различного рода аварий и их последствий в многоквартирном доме.
Поддержание рабочего состояния всевозможных сетей и коммуникаций внутри дома.
Поддержание чистоты в подъездах, их регулярная уборка и санитарная обработка.
Благоустройство прилегающей к дому территории, работы по ее озеленению.
Транспортировка мусора и прочих отходов.
Обеспечение установки общедомовых приборов учета и их дальнейшая эксплуатация.
Принятие мер для более эффективного расходования энергии и снижения расходов на коммунальные услуги.

Под услугами организационного и управленческого характера подразумеваются:

Обеспечение и контроль оплаты жильцами жилищно-коммунальных услуг.
Выявление недобросовестных жильцов, злостных неплательщиков и граждан, использующих ресурсы в обход установленных учетных устройств.
Взаимодействие с предприятиями, ответственными за коммунальные услуги и контроль их должного качества.
Хранение и обеспечение целостности технической и иной документации на многоквартирный дом.
Учет жильцов дома, в том числе и проживающих на основании договора найма жилого помещения.
Организация собраний жильцов, предоставление отчета о проделанной работе. Такие собрания должны проводиться не реже, чем один раз в год.
Доведение до собственников новых тарифных ставок на коммунальные услуги.

В свою очередь управляющая организация вправе:

Требовать от собственников своевременной и полной оплаты всех предоставляемых услуг, в случае нарушения сроков выставлять пени.
Требовать, чтобы жильцы в заранее обговоренное время предоставили доступ в квартиры сотрудникам аварийных или иных служб для осмотра коммуникаций или осуществления ремонта.

Не реже, чем один раз в полгода проверять правильность и достоверность переданных жильцами показаний приборов учета различных ресурсов.
В случаях, не противоречащих Законодательству, ограничивать жильцов в коммунальных услугах и ресурсах.
В соответствии с Законом о защите персональных данных привлекать для осуществления расчетов оплаты за коммунальные услуги, распечатки квитанций, а также доставки их до конечного потребителя сотрудников сторонних организаций.
Пользоваться прочими правами, не ограниченными действующим Законодательством.

Каким образом организуется работа УК?

Возможны два варианта организации работы по обслуживанию и управлению многоквартирного дома.

Первый вариант, когда управляющая компания фактически состоит из руководителя и группы менеджеров. Они решают организационные вопросы, принимает какие-то решения, решает текущие проблемы.

А для осуществления ремонтных работ, уборки помещений общего пользования, обслуживания общедомового имущества и выполнения прочих работ привлекаются сторонние организации.

При этом за все оказанные ими услуги и выполненные работы отвечает управляющая компания.

При втором варианте организация в полном объеме принимает на себя все обязанности по управлению, обслуживанию и эксплуатации.

Для этого в компании должен быть предусмотрен более широкий штат рабочих, а также наличие необходимого оборудования и техники. Но при этом осуществление работ подвергается более тщательному контролю.

Порядок отчета перед жильцами

Порядок отчета управляющей компании перед собственниками жилых помещений строго регламентирован положениями Жилищного кодекса РФ. В соответствии с ним управляющий орган обязан ежегодно предоставлять такой отчет до окончания первого квартала следующего за отчетным года.

Договором об управлении многоквартирным домом может быть установлен иной порядок и сроки.

Отчет должен быть максимально полным, комплексным и всесторонним. Он должен отражать состояние всех основных показателей деятельности компании по содержанию жилья в течение года. Также он должен содержать план работ на будущий год, направленных на улучшение условий проживания и благоустройства территории.

Отчет должен предоставляться собственникам на утверждение на общем собрании жильцов.

Контроль жильцов за деятельностью УК

Так как собственники жилых помещений собственноручно или посредством правления ТСЖ нанимают управляющую компанию для оказания конкретных услуг на возмездной основе, то закономерно желание жильцов контролировать качество оказываемых им услуг.

Такое право им предоставляет Жилищный кодекс РФ.

Жильцы вправе контролировать:

Качество и своевременность выполняемых работ и оказываемых услуг, прописанных в договоре с управляющей организацией.
Полностью ли выполняются должные работы.
Все ли обязанности управляющей организацией исполняются.
Подобный контроль стал возможен с появлением Федерального закона N 237-ФЗ от 27.07.2010г. Он обязывает управляющие организации обеспечивать жильцам доступ к такой информации, как финансово-хозяйственное состояние, выполнение работ по содержанию и ремонту общедомового имущества, формирование и обоснованность расценок на коммунальные услуги, порядок оказания услуг.

Разрешение спорных ситуаций

К сожалению статистика такова, что жильцы далеко не всегда удовлетворены работой компании, которой вверено управление домом. Да и сами компании, осуществляющие управление далеко не всегда добросовестно относятся к своим обязанностям.

Причины спора с управленцами могут быть разные. Например, неоказание услуг, оговоренных договором или невыполнение текущего ремонта.

В любом случае, если управляющая компания не выполняет свои обязанности начать нужно с мирных переговоров и в первую очередь связаться с ее руководством и попытаться выяснить причины.

Если же такие действия ни к чему не привели, то не обойтись без обращения в соответствующие органы. К ним относятся:

Роспотребнадзор;
Жилищная инспекция;
судебные инстанции.

Но начать обжалование в любом случае нужно с самой управляющей компании. В ее адрес необходимо составить письменную претензию с указанием и детальным описанием всех невыполненных обязательств или ненадлежащим образом оказанных услуг.

Этот шаг пропускать нельзя, так как именно письменный ответ на этот документ послужит основанием для обращения в вышестоящие надзорные учреждения.

В случае если никакой реакции на предоставленную претензию не последовало, имеет смысл обращаться в Роспотребнадзор и Жилищную инспекцию. Эти организации компетентны в решении спорных вопросов, касающихся управления многоквартирным домом.

Если же в процессе разрешения спорной ситуации были обнаружены более серьезные нарушения в обслуживании и эксплуатации дома, то необходимо в прокуратуру или в судебные органы направить соответствующее заявление на управляющую компанию, образец которого не имеет строго утвержденной формы.

Обязанности управляющей компании по содержанию жилья и управлению общим имуществом собственников многоквартирного дома – достаточно тяжкая ноша. Такая работа имеет много тонкостей и нюансов.

Собственники квартир должны четко представлять весь процесс и порядок организации управления. Только тогда услуги управляющей организацией будут оказаны в полном объеме и надлежащем качестве.

Видео: Что делать, если УК не выполняет свои обязанности?

В репортаже рассказывается об эксперименте, который провела администрация Республики Якутия. Чтобы бороться с неудовлетворенностью жителей работой УК власти решили вести рейтинг по показателям деятельности данных организаций.

Теперь жителям будет намного проще определиться в выбором организации, которой доверить управление многоквартирным домом и избежать споров с руководством УК и некачестенного предоставления их услуг.

terrafaq.ru

Обязанности управляющей компании по содержанию дома. Договор на содержание многоквартирного дома

Огромное количество многоквартирных домов строится, а сколько уже возведены и функционируют. Возникает вопрос об их обслуживании. Это очень нелёгкая и серьёзная деятельность. По этой причине рекомендуется доверять профессионалам. Большая часть таких компаний добросовестно выполняют работу, которая зафиксирована в договоре. Кроме всего прочего, они освобождают жильцов от многих забот. Гражданам редко приходит в голову обратить внимание на обязанности управляющей компании по содержанию дома. Вместе с тем мало кто задумывается, что с конторой должно заключаться особое взаимное соглашение. По нему обычно определяются порядок и условия работы ответственной организации.

Договор на содержание многоквартирного дома

Соглашение администрирования такого типа до сих пор значится новым видом документа. Чаще всего оно составляется некомпетентно, вследствие того, что мало кто хочет брать на себя ответственность ЖКХ. Договор - основной документ, с помощью которого владельцам предоставляются услуги.

Собственники должны выбрать, с кем его заключать в зависимости от вида организации по управлению домами: УК, ТСЖ или ЖСК (жилищно-строительный кооператив). У каждого квартиросъёмщика в наличии должно быть такое соглашение. Иначе не будет оснований для предъявления претензий. К тому же заказчик должен указывать нанимателю, какие действия совершать. Обязанности управляющей компании по содержанию дома при составлении соглашения должны обсуждаться на собраниях жителей.

Суть договора

Руководствуясь ЖК РФ, отметим, что значимым условием соглашения становится общедолевое имущество. Собственно, его и используют УК и ТСЖ для ведения своей деятельности. В документе должно быть ясно прописано, какое именно имущество жильцов является общедолевой собственностью. Если этого нет, юристы ничего не смогут доказать или опровергнуть. Общедолевое имущество - это все то, что не относится к частной собственности.

К примеру, кровля, фундамент, внутридомовые коммуникации, почтовые ящики, узлы учёта, подъездные двери. Отметим, что если один собственник владеет имуществом, которое расположено вне его квартиры, оно не является общедолевым. Следует внимательно относиться к этим пунктам и тщательно их прописывать. Для правильного оформления договора необходимо руководствоваться требованиями и нормами технической эксплуатации жилищного фонда от 2003 года. Итак, правила содержания многоквартирного дома должны стать основополагающим документом при заключении соглашения.

ЖКХ как система жизнеобеспечения

Современный мегаполис - целая организация, взаимодействующая между собой в разных сферах, например городское хозяйство, региональная экономика. К ним следует отнести и ЖКХ. Итак, жилищно-коммунальное хозяйство - это система города, которая предоставляет услуги населению, например освещение улиц, общественный транспорт, озеленение, вывоз мусора и многое другое.

Жители, в свою очередь, нанимают посредников (управляющие организации), чтобы представители законно могли действовать в их интересах. Для этого заключается договор на оказание коммунальных услуг. Рассмотрим, что в него входит и как он оформляется. Это важный элемент сотрудничества между населением и управляющими компаниями.

Договор на коммунальные услуги

Целью соглашения становится благоприятное содержание помещений, подъездов, придомовой территории. Условиями договора являются цена и порядок расчётов сторон, их права, обязанности, ответственность и система разрешения споров. Для обеспечения квартир водой, теплом, светом, газом требуется такое соглашение. Оплата за эти услуги, как правило, осуществляется по квитанции. При задолженности ежедневно начисляются пени.

Все это входит в обязанности управляющей компании по содержанию дома. Обратим внимание на цель договора, то есть содержание нежилого помещения, а также окружающей территории в порядке и чистоте.

Ремонтные работы

Согласно постановлению Федерального агентства по строительству и ЖКХ РФ 2003 года N 170, очередной ремонт подъездов по сметам в многоэтажках будет проводиться один раз в три-пять лет. При обнаружении нарушений условий этого документа собственники вправе обратиться за помощью. Соответственно, нужно попросить управляющую компанию осуществить такой ремонт подъездов. К этому можно отнести работы по починке:

навеса над парадным входом;
крыльца;
лестницы;
полов;
дверей подъезда;
поручней;
ящиков для почты;
окон;
крыши;
стен;
потолков;
электрической проводки;
мусоропроводов и т. д.

Необходимый перечень работ обязательно нужно внести в дефектную ведомость. Её подписывают собственники, ответственная за это организация и районный глава администрации. Составляя такую бумагу, жильцам следует обратить особое внимание и вписать все пункты в документально закреплённую ведомость, иначе никто делать ничего не будет.

Нарушения при ремонтных работах

Все изменения, которые сделаны, должны оценить и принять собственники, а также инспектор жилищной инспекции города. На практике это зачастую происходит не сразу, так как управляющие компании и их подрядчики не выполняют все пункты ведомости. К примеру, они иной раз затянут ремонт по срокам или сделают его недобросовестно. Поэтому жильцам необходимо обращать внимание на то, чтобы были сделаны все работы, о которых сказано в дефектной ведомости. Также есть случаи фальсификации подписей жильцов в актах приёмки работ. Следует внимательно относиться к подобного рода нарушениям и своевременно сообщать в районную администрацию.

Техническое содержание домов

Итак, обслуживание – это надлежащий уход за имуществом многоэтажки. Он осуществляется за счет оплаты, которую вносят жильцы. Откуда берутся расценки, можно объяснить следующим образом. Тарифы появляются исходя из расходов на фактические нужды, совершенных управляющей компанией в предыдущем году. Они, как правило, рассчитываются компанией и выдвигаются на рассмотрение депутатского совета.

Обязанности предприятия по обслуживанию

Оно должно выполнять следующий ряд работ:

Исправно предоставлять коммунальные услуги в каждую квартиру: теплоснабжение, водоснабжение, электроэнергию, газ, канализование.
Обеспечивать необходимое функционирование оборудования и систем дома: лифтов, вентиляций, теплосистем, водоснабжения, дымоудаления, мусоропровода, сетей электричества (до входных зажимов квартирных электросчётчиков).
Налаживать инженерное оборудование, устранять аварийное состояние строительных конструкций, осуществлять технические осмотры частей здания, проводить подготовку к периодической эксплуатации по сезонам, содержать лестничные площадки и придомовую территорию в чистоте.
Подготавливать многоэтажку к эксплуатации в осенне-зимний период.
Обслуживать мусоропроводы.
В соответствии с утверждённым планом, должен производиться текущий и капитальный ремонт дома.
Начислять и перерасчитывать плату за жилищно-коммунальные услуги.
Предоставлять систему льгот.
Осуществлять техническое содержание многоквартирного дома с выполнением следующих видов работ:

заменять прокладки, набивку водоразборной арматуры;
устанавливать вставки для клапана, насадки в вентиле;
укреплять расшатанную сантехнику;
устранять засоры стояков и системы канализации (помимо квартир), которые произошли не по вине собственника;
регулировать водоснабжение и отопление с устранением неполадок, промывать трубопроводы и нагревательные приборы;
если возникает протечка по вине обслуживающего предприятия, ликвидировать её, а также иные нарушения;
осуществлять обязательный ремонт электрических проводов в подъездах.

Придомовая территория

Кроме всего прочего, управляющие организации обязаны обрезать кустарники вокруг подъездов, сажать цветы, осуществлять покос травы до 5 метров от здания, очищать территорию от грязи (снега), красить и ремонтировать урны, лавочки, ограждения, изготавливать детские городки и песочницы. Если имеется парковка, а также подземная стоянка, все работы по уборке относятся к обслуживающей организации. Уборка придомовой территории тоже считается пунктом технического обслуживания. Также в список обязательств УК входит содержать здание в чистоте. Это уборка подъездов, дезинфекция, дератизация.

Это в обязательном порядке проводится, как правило, ежегодно, причём с привлечением санитарно-эпидемиологических служб. Профилактический осмотр коммуникационных сетей должен производиться дважды в течение одного календарного года. Первый раз это происходит весной, а второй - осенью.

Заземление многоэтажного дома

Обратим внимание на то, что в каждом жилом помещении управляющая компания должна произвести контур-заземление дома. Заземление - одно из обязательных условий безопасности, это конструкция из неэлектропроводной оснастки, соединенная с почвой, с помощью которой происходит формирование контура заземления. Конструкция состоит из заземлителя, который находится в электрическом контакте с поверхностью, и металлического проводника.

Итак, обязанности управляющей компании по содержанию дома должны осуществляться вовремя и исправно. Сейчас идёт целенаправленное реформирование ЖКХ. Важным моментом этого станет упрощение и облегчение процесса оказания услуг. Нормативные документы налаживают все виды взаимоотношений граждан и поставщиков. В любом случае жилищно-коммунальное хозяйство - ответственная сфера, в которой всегда нужно полагаться на нормативные акты.

fb.ru

Обязанности управляющей компании многоквартирных домов по закону

Комфортное проживание с бесперебойным снабжением электричеством, водой, газом, отоплением обеспечивает работа управляющих компаний. Владельцы квартир в многоэтажках зачастую не знают, какие конкретно обязанности управляющей компании они могут требовать по закону. Это влечет за собой ненадлежащее исполнение организацией своих обязательств перед гражданами.

Законодательная база

Вся деятельность обслуживающих организаций определяется положениями российского законодательства:

Жилищный Кодекс (ЖК) регулирует основные правила функционирования компании, ее права и обязанности приведены в статьях 154-157, 161-165.
ФЗ №210-ФЗ, принятый в 2004 году, регулирует тарифы, устанавливаемые УК при обслуживании домов.
Гражданский Кодекс (ст. 209-217, 288-293, 683-688).
Постановление Правительства РФ о предоставлении коммунальных услуг и порядке выбора управляющей компании.
Постановление Госкомитета РФ о правилах и нормах эксплуатации жилья и пр.

Кроме федеральных актов, УК руководствуется пунктами договора, заключенного для обслуживания конкретного дома. Договор заключается по итогам общего собрания, зафиксированных в протоколе, о чем в соглашении обязательно имеется ссылка. Жильцы и УК совместно определяют длительность заключаемого контракта. В большинстве случаев договор дает право обслуживающей компании осуществлять свою работу сроком не более 5 лет.

После избрания управляющей организации, договор заключается на весь дом, либо на площадь не меньше 2/3 всего дома. Дата подписания договора признается днем начала действия полномочий обслуживающей организации.

С первого дня работы УК обеспечивает свободу доступа к информации о состоянии дома, его характеристиках, финансовых итогах деятельности организации по отношению к конкретному дому.

Закон обязывает каждую УК размещать информацию о своей деятельности в базе данных ГИС ЖКХ, что обеспечивает полную прозрачность и подотчетность гражданам. Отчет о финансово-хозяйственной работе УК утверждается на собрании собственников жилья, проводимом каждый год не позднее 31 марта. Если информация компанией не была предоставлена, граждане вправе обратиться в надзорные государственные органы вследствие нарушения положений Жилищного Кодекса.

Обязанности УК

Обязанности обслуживающей организации напрямую связаны с действием норм ЖК и ГК. Подключение к обслуживанию через УК возможно по желанию и согласию жильцов многоквартирного дома.

Деятельность УК связаны с выполнением работ в следующих направлениях:

Предоставление коммунальных услуг.
Выполнение ремонтных работ.
Содержание дома и придомовой территории.

Основными направлениями деятельности УК являются:

надзор за своевременным предоставлением коммунальных услуг высокого качества;
определение сумм коммунальных платежей, прием оплаты, контроль за своевременностью платежей;
планирование и расход средств на ремонт и содержание, подготовка смет, заключение договоров с подрядчиками по ремонту и обслуживанию дома;
принятие мер по обеспечению технической безопасности при эксплуатации дома жильцами;
рассмотрение жалоб и устранение недочетов в работе на основании обращений граждан.

Успешная работа УК напрямую связана с обеспечением комфортного проживания в благоустроенных помещениях с предоставлением полной информации о своей деятельности любому гражданину.

Ремонтные работы

Все ремонтные работы, организуемые силами УК, подразделяются на выполнение текущего мелкого ремонта и капитальный ремонт с описанием конкретных действий в пунктах договора в разделе Обязанности. Если данные работы не были включены в состав договора, либо указаны в размытой формулировке, потребовать от УК исполнения обязательств по ремонту не представляется возможным. Об этом необходимо помнить при заключении договора.

Пункты договора должны четко описывать, какие действия должна выполнить в текущий период управляющая компания по:

капитальному ремонту с качественным улучшением характеристик объекта;
текущему ремонту, выполняемому для поддержания исправного технического состояния.

В рамках проведения ремонтных работ, организация выполняет множество действий для обеспечения комфортного и безопасного проживания:

Проверять состояние имущества дома перед отопительным сезоном и по его окончании, а также при аварийных ситуациях.
Осуществлять ремонтные работы по устранению выявленных в процессе эксплуатации дефектов.
Проверка инженерных коммуникаций в доме.
Принятие мер противопожарной безопасности.
Действия по уборке подъездов и территории около дома.
Организация вывоза мусора.
Проверка общедомовых счетчиков.
Участие в программах, направленных на энергосбережение и рациональное использование ресурсов.

В зависимости от конкретной ситуации, дом может не нуждаться в капитальном ремонте, или, напротив, владельцы ветхого строения намерены выполнить снос. Эти условия также должны быть указаны в договоре с УК.

Обеспечение коммунальными услугами

К основным обязанностям УК относится обеспечение бесперебойной поставки коммунальных ресурсов в достаточном объеме и надлежащего качества согласно принятым нормативам и требованиям.

Выполнение действий по снабжению ресурсами основано на пунктах договора. С организацией, поставляющей ресурсы, заключается договор на поставку, а при возникновении разногласий или необходимости в корректировке – составляют протокол разногласий.

Обслуживание придомовой территории

Владельцы квартир в многоэтажках имеют не только право проживать в собственных квартирах и пользоваться коммунальными услугами, но и обязаны вносить своевременную плату за содержание жилья и территории вокруг дома.

В спектр действий УК входят меры по благоустройству и уходу за придомовой территорией: уборке, высадке зеленых насаждений, вывозу мусора, организации детских, спортивных площадок, скамеек и т.д.

Если жильцы намерены воспользоваться услугами компании по содержанию придомовой территории, рекомендуется указывать конкретные действия, которые должны выполнить УК.

На видео о заключении договора с УК

Так как большинство обязанностей организации указывается в договоре с конкретным домовладением, необходимо уделить должное внимание описанию конкретных действий, которые должна исполнять обслуживающая организация.

ru-act.com

Права и обязанности управляющей компании по содержанию дома по закону 2018 год

Собственники многоквартирных домов выбирают Управляющую компанию, которая осуществляет обслуживание дома, в соответствии с установленными в договоре формами услуг. А если управляющая компания не выполняет свои обязанности?

Жильцам потребуется компетентный подход к участию в её деятельности и проявление уместной активности. Для этого необходима осведомлённость в основополагающих принципах деятельности управляющих компаний.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам ниже. Это быстро и бесплатно!

к содержанию ↑

Законы, регламентирующие деятельность УК

Деятельность УК должна обеспечиваться пакетом документов, соответствующим регламенту требований Государственных стандартов и нормативных актов.

Управляющие компании создаются для организационной деятельности в многоквартирных домах, по инициативе действующих ТСЖ и согласованию с жильцами или, по инициативе жильцов, оповестивших ТСЖ о факте организации УК.

В некоторых случаях компании, уже существуя на рынке услуг, предлагают расширить сферу собственной деятельности, включая в качестве объекта управления близлежащие дома.

Деятельность УК регламентирована:

Ст. 154-157 и ст.161-165 ЖК РФ;
Ст. 209-217, 288-293, 683-688 ГК РФ;
ФЗ «Об основах регулирования организаций коммунальных комплексов» от 30.12.04, за № 210-ФЗ;
ПП «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации управлением многоквартирного дома» от 06.02.06 за №75.

В соответствии с нормативными требованиями, решение о деятельности компании принимается на общем собрании жильцов многоэтажки.

Перед проведением собрания активная группа обязана ознакомиться с учредительными документами компании и уставом, который обязан соответствовать уставу ООО (п. 3 ст. 89 ГК РФ, ст. 12 ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью»).

Группа разрабатывает план проведения общего собрания и определяет вносимые в его повестку вопросы. На собрании жильцы голосуют за признание управляющего статуса учредителей и скрепляют своё согласие подписанием протокола. Этот документ имеет юридическую силу правоустанавливающего документа для регистрации последующих отношений.

В протоколе указываются:

Основные положения Устава, на основании которого будут выстроены отношения между исполнителем услуг и заказчиком. Устав должен быть разработан, иметь форму утверждённого документа, и предложен в готовом виде. При необходимости могут вноситься поправки.
Учредители, с которыми будет заключён договор, и которые будут выступать уполномоченными лицами со стороны УК в структуре договора.
Решение собрания, которое постулирует признание статуса компании, а также отражает согласие большинства жильцов на заключение договора.

Принятие решения осуществляется путём голосования жильцов в открытой (закрытой) форме. Протокол составляется с учётом принятых решений, а на его основе составляется договор (ст.162 ЖК РФ).

Если вы хотите узнать, куда жаловаться на управляющую компанию, советуем вам прочитать статью.

к содержанию ↑

Договор управления домом

Договор основан на протоколе общего собрания, данные о котором вносятся в основные мотивирующие сведения о его заключении, наряду с обозначением сторон и датой его заключения (составления) и окончанием действия.

Период действия договора составляет по усмотрению сторон от года до 5 лет. Выбор на конкурсной основе предполагает актуальный срок в 3 года.

Объект договора – услуги по управлению многоэтажкой, презентованные УК и принятые жильцами. Это положение отражает общие тенденции жилищного кодекса РФ и преимущества, которые обещает гражданам взаимодействие с компанией.

Здесь перечисляются все виды услуг, которые предоставляются:

По эксплуатации и ремонту;
По организации управления.

В качестве субъекта выступают уполномоченные на подписание документа лица с обеих сторон, которые именуются соответствующим образом — стороны.

Обязательны пункты договора о правах и ответственности сторон. Здесь перечисляются конкретные виды услуг, гарантируемые компанией и установленная к оплате сумма, а также условия выплаты и сроки, в течение которых она должна быть осуществлена.

Специалисты, составляя контракт, понимают, что все пункты, подпункты и положения документа подлежат исполнению безапелляционно.

Определяют положения, в которых устанавливается регламент ответственности за неисполнение договорённостей, а также правовые последствия неисполнения в виде штрафов, санкций и условий его расторжения:

Односторонне;
По соглашению;
В суде.

В заключении составленное соглашение подписывается сторонами, фиксируются сведения об уполномоченных на подписание лицах, ставится дата подписания документа и печать УК. По закону о правах потребителей, договор может расторгаться в течение месяца без объяснения причин и выплаты неустойки.

Предлагаем вам для ознакомления образец договора управления многоквартирным домом: Скачать бланк.

к содержанию ↑

Что входит в обязанности компании ЖКХ?

Перечисленные в договоре обязанности должны выполняться компанией неукоснительно, во избежание расторжения договора и применения в адрес ТСЖ (ЖЭКа) штрафных санкций, которые могут появиться на основании жалобы жильцов в прокуратуру.

Важным пунктом договора, подлежащим реализации, является исполнение эксплуатационно-ремонтных работ. Управляющая компания должна оказывать максимально возможное количество качественных услуг по содержанию многоэтажки.

Некоторые претенденты на роль УК предлагают жильцам исключительно услуги по управлению коммунальными счетами и прочей организационной деятельностью. Это в корне неверная позиция, на основании которой надлежит отказывать в претензии на предоставление услуг.

Обязанности управляющей компании ЖКХ должны быть чётко обозначены в договоре юридически корректным языком, без возможности интерпретации в последующем, при условии возникновения препятствий или желания освободиться от взятой на себя ответственности в случае поступления требований от жильцов.

Компания обязана предоставлять услуги для ремонта двух видов, исходя из необходимости эксплуатации здания. Но для этого необходимо, чтобы гарантия выполнения обеих видов ремонтных работ фигурировала в договоре.

Ремонтные работы:

Текущие работы;
Капитальный ремонт.

Если в документе прописано общее обещание проведения ремонта, то принудить осуществить кардинальные изменения в свойствах дома, будет практически невозможно.

Если оба вида работ прописаны чётко, то жильцы могут контролировать их наличие. При этом нужно понимать различие:

Капитальный ремонт предусматривает качественное изменение в сторону улучшения эксплуатационных параметров (характеристик) здания;
Текущий ремонт призван сохранять существующие эксплуатационные характеристики, не допуская их изменения в сторону ухудшения.

Возможно Вас заинтересует статья о том, куда жаловаться, если у вас холодные батареи, прочитать об этом можно тут.

Однако дом может не нуждаться в капитальном ремонте или жильцы пожелают вместо проведения ремонта осуществить снос ветхого жилья. Эти моменты также необходимо рассмотреть в соглашении о предоставлении эксплуатационных услуг.

Организационная деятельность заключается в следующем:

Установление контроля за своевременной и качественной поставкой услуг от уполномоченных организаций. Обеспечение дома энергоресурсами (отоплением, электроэнергией и газом), водой и канализацией;
Приём и расчёт платежей за предоставляемые услуги. Контроль, за своевременной уплатой;
Планирование и организация ремонтно-эксплуатационных работ. Расчёт сметы, привлечение исполнителей работ, заключение договоров подряда (субподряда) на выполнение работ;
Обеспечение условий безопасности в эксплуатации дома жильцами, а также – при проведении ремонтных работ;
Рассмотрение жалоб жильцов.

Для того чтобы все возникающие вопросы были разрешимыми, необходимо постоянно находиться в контакте с жильцами и решать их общими усилиями.

Для этого, в свою очередь, вся финансовая деятельность компании должна быть прозрачной, легальной и находиться в открытом доступе для заинтересованных лиц.

к содержанию ↑

Из чего состоит имущество дома?

Имущество дома принято определять из наличия следующих элементов строения:

Крыши, чердаки, технические этажи, пожарные лестницы;
Лестницы, лестничные площадки, лифтовые шахты, лифты;
Подвалы и техническое оборудование, которое в них располагается. Подсобные помещения, технические коридоры;
Сантехническое, электрическое и иное оборудование, обслуживающее здание;
Земельный участок под домом, объекты озеленения и благоустройства участка (скамейки, качели, горки и т.п.).

В договоре должна быть оговорена специальным пунктом постановка имущества дома на баланс. УК обязана надлежаще сохранять и содержать общее имущество, а в случае необходимости – привлекать к работе специалистов. Расходы по содержанию общего имущества и территории под домом и возле дома, возлагаются на собственников квартир (ПП № 491).

Читайте статью, как оплатить услуги ЖКХ по интернету без комиссии тут.

к содержанию ↑

Права управляющей организации

Управляющая организация имеет права, которые делегированы ей в соответствии с исполнением контролирующих и инспектирующих функций договора.

Соответственно, она имеет право:

Сообщать о незаконной перепланировке и иных несанкционированных способах эксплуатации жилья и общих нежилых площадей;
Взыскивать задолженности с жильцов;
Распоряжаться резервными средствами для проведения ремонтных, эксплуатационных и иных работ в случае необходимости;
Инспектировать предоставленные жильцами данные на оплату коммунальных услуг. Проверять функционирование приборов учёта. Пересчитывать начисления по платежам. Ограничивать задолжников в получении коммунальных услуг;
Требовать от жильцов или исполнителей работ полного возмещения убытков, возникших по их вине;
Осуществлять иные права, на основании положений договора или нормативных резолюций локальных актов.

При реализации своих прав, управляющая организация должна соблюдать интересы жильцов, находить компромиссные решения и действовать в интересах большинства жителей многоэтажки или новостройки.

ТСЖ (ЖЭК) имеет право оформить по своему усмотрению участок, если иное не предусмотрено договором. Имеет право занимать подсобные помещения и подвалы для нужд УК или подрядчиков, при условии, что это не нарушает технику безопасности и комфорт жильцов.

к содержанию ↑

Как заставить работать управляющую компанию?

Компания обязана осуществлять организационную деятельность среди жильцов, предоставляя в соответствии с жилищным кодексом (ст.165) информацию:

О начислениях;
О задолженностях жильцов;
О санкциях за нарушения и задолженности;
Контактные данные для обратной связи.

В случае возникновения претензий и споров УК обязана предоставлять необходимую информацию по требованию жильцов на внеочередном общем собрании, улаживать возникающие конфликты правовым путём и посредством информирования.

За халатное отношение к своим обязанностям, компания понесет не только убытки, но и может подвергнуться достаточно значимым штрафам.

Вся проделанная работа должна быть подотчётна. Отчёты необходимо предоставлять планово (ежегодно) и по требованию жильцов. В них необходимо обнародовать не только информацию о проведённой работе, но и финансовые отчёты по затратам на проведение тех или иных работ.

Современные представления в адрес ненадлежащей деятельности ЖКХ и управляющих компаний могут быть развеяны при условии, что они будут работать, как можно более открыто, с опорой на актив из числа жильцов дома.

В этом случае будет больше взаимопонимания, а жильцы будут уверены, что их средства не оседают в карманах у бесчестных управленцев, а будут возвращаться к ним в виде продуктов труда и условий оптимального функционирования здания.

Слишком большая квартплата? Возможно, вас обманывают! Какие самые популярные схемы воровства в ЖКХ. Предлагаем вам посмотреть видеоролик.

kvartira3.com

Обязанности управляющей компании по содержанию дома

Не всегда владельцы квартир в многоквартирных домах знают все обязанности, которые должна выполнять обслуживающая их дом управляющая компания. Под услугами, которые оказывает УК по содержанию и ремонту дома понимают достаточно широкий спектр работ и услуг. Однако УК часто пользуется неосведомленностью жильцов и выполнение некоторых обязанностей просто игнорирует. В статье рассмотрим обязанности управляющей компании по содержанию многоквартирного дома.

Управляющая компания

Важно! Управляющая компания (УК) – это юрлицо, основной деятельностью которой является оказание услуг в сфере управления многоквартирными домами, содержания общедомового имущества, оснащения необходимыми ресурсами, а также поддержание на надлежащем уровне санитарного и технического состояния дома.

Различают три вида УК: управляющая, гибридная и эксплуатационная. Самостоятельно УК выполняют только работы по управлению и содержанию общедомового имущества. Такие работы, как тех- и санитарное содержание, а также коммунальные услуги выполняются сторонними организациями и лицами. С ними УК заключают договора на выполнение услуг. Эксплуатационные УК работы осуществляют на основании подряда, который заключают непосредственно с владельцами квартир, либо с ТСЖ в лице председателя правления (Читайте также статью ⇒ Что должна делать управляющая компания в многоквартирном доме).

На основании чего работают УК

Основные нормативные акты, на основании которых работают УК будут следующие:

Жилищный кодекс РФ;
Закон №210-ФЗ от 30.12.2004 «Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса»;
Постановление Правительства РФ №354 от 06.05.2011 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах».

Обязанности управляющей компании по содержанию многоквартирного дома

Обязанности УК, связанные с содержанием многоквартирного дома делятся на две категории:

Работы, связанные с эксплуатацией и ремонтными работами;
Услуги, имеющие организационный и управленческий характер.

Работы по эксплуатации и ремонту

К первой категории обязанностей относят работы, связанные с:

Обеспечением пожарной и иной безопасности владельцев квартир;
Регулярным осмотром имущества общего пользования, а также с выявлением повреждений. Проводят такой осмотр дважды в год, при этом дом осматривают от фундамента до чердачного помещения и крыши. Такие проверки рекомендуется проводить либо перед началом отопительного сезона, либо после него.
Текущим ремонтом общего имущества.
Подготовкой многоэтажного дома к зимнему периоду.
Устранением аварий и последствий аварий многоквартирного дома.
Поддержанием в рабочем состоянии коммуникаций и сетей многоквартирного дома.
Поддержанием чистоты в подъездах, а также проведением регулярной уборки и санобработки.
Благоустройством прилегающих территорий, в том числе работы по озеленению этих территорий.
Транспортировкой мусора, отходов.
Установкой общих для всех жильцов приборов учета, а также дальнейшая их эксплуатация.
Принятием мер, способствующих более эффективному расходованию энергии и снижению расходов по коммунальным услугам.

Организационные и управленческие услуги

Под управленческими и организационными услугами понимают:

Контроль за оплатой коммунальных услуг жильцами.
Выявление жильцов, которые используют ресурсы в обход учетных устройств, а также недобросовестных и злостных неплательщиков коммунальных услуг.
Контакт с компаниями, которые предоставляют коммунальные услуги, а также контроль за тем, чтобы эти услуги поставлялись должного качества.
Хранение техдокументации на дом, а также контроль за целостностью этих документов.
Осуществление учета жильцов многоквартирного дома, включая жильцов, которые проживают по договору соцнайма.
Проведение собраний жильцов, а также регулярное предоставление отчетов о проделанных работах. Проведение таких собраний должно быть не реже раза в год.
Ознакомление владельцев квартир с новыми тарифными ставками на коммунальные услуги.

Права управляющей компании

Помимо того, что управляющие компании должны выполнять ряд обязанностей, за ними закреплены некоторые права:

Требовать от жильцов оплачивать предоставляемые услуги в полном объеме и своевременно, а в случаях нарушений выставлять пени.
Получать доступ в квартиры в заранее оговоренное время для проведения ремонта или осмотра коммуникаций аварийными и другими службами.
Каждые полгода осуществлять проверку правильности и достоверности передаваемых владельцами квартир показаний приборов учета.
В случае необходимости и в соответствии с действующим законодательством ограничивать жильцам коммунальные услуги и ресурсы.
Иные права в соответствии с действующим законодательством.

Порядок организации работы управляющей компании

Работа УК по организации, обслуживанию и управлению многоквартирным домом могут производиться одним из вариантов:

УК состоит из руководителей и менеджеров, которые осуществляют все текущие организационные вопросы. Для работ, связанных с ремонтом, уборкой общедомовых помещений, обслуживания общего имущества, а также выполнения иных работ привлекаются сторонние специализированные организации. За все те услуги, которые они оказывают отвечает УК.
УК полностью обеспечивает управление, обслуживание и эксплуатацию дома. В соответствии с этим в такой компании предусматривает широкий штат работников, а также определенное оборудование и техника. Однако при таком варианте все работы подвергаются более тщательному контролю.

Как УК отчитывается перед жильцами

Важно! Порядок, в соответствии с которым УК осуществляет отчет перед владельцами квартир регламентируется ЖК РФ. Отчет УК должны предоставлять по каждому году, до конца первого квартира года, следующего за отчетным. Но в договоре об управлении многоквартирным домом может предусматриваться и иные сроки отчета.

Предоставляемый отчет должен быть всесторонним, комплексным и полным. Отчет должен содержать показатели деятельности компании за прошедший год. Кроме того, в отчете должен указываться план работ по улучшению условий проживания и благоустройству территорий, которые планируются в будущем году. Такой отчет предоставляется он общем собрании собственников, после чего подлежит их утверждению (Читайте также статью ⇒ Как узнать свою УК по адресу).

Как осуществляется контроль за деятельностью УК

Нанимают УК для обслуживания своего многоквартирного дома сами собственники квартир, соответственно, они имеют право контролировать качество услуг, оказываемых выбранной УК. Имеют они такое право с соответствии с ЖК РФ. Что могут контролировать жильцы: качество выполняемых работ или услуг, своевременность их выполнения, а также полноту работ и услуг. На основании закона №237-ФЗ жильцы вправе осуществлять подробный контроль за УК. На основании этого закона жильцы могут получать доступ к информации, связанной с финансово-хозяйственным состоянием, выполнением работ по ремонту, содержанию общего имущества, а также формированием расценок на коммунальные услуги.

1000meters.ru

Какие обязанности есть у управляющей компании по содержанию дома перед собственниками жилья?

Управляющие компании не редкость в структуре управления многоквартирными домами.

Они могут выполнять различные функции: от ремонтных работ до предоставления комуслуг. Все их обязанности прописываются в договоре.

Оглавление статьи

Что такое управляющая компания?

В России на смену ЖЭК пришли управляющие компании (УК). И если ранее сферой управления занимались исключительно государственные структуры, то сегодня содержание многоквартирных домов поставлено на коммерческую основу.

Жилищное законодательство предоставляет право выбора способа управления многоквартирным домом собственникам его жилых помещений.

Статья 161 Жилицного кодекса РФ указывает на то, что управлять хозяйством собственники жилья могут самостоятельно, создав товарищество (ТСЖ) или доверить бразды руководства управляющей организации.

УК – коммерческая организация в форме ООО, АО и пр. Выбирать ту или иную компанию жильцы должны совместно, на общем собрании.

Обязательно заключается договор на предоставление услуг. За это жильцы уплачивают определенную сумму денег – ежемесячную плату.

Виды УК

Существует три основных вида управляющих компаний:

Управляющие организации. Они не осуществляют самостоятельный ремонт, не оказывают коммунальные услуги, а занимаются исключительно управленческим делом, выполняя функцию посредника между жильцами и поставщиками. Для технического или санитарного содержания нанимаются сторонние организации.
Гибридные управляющие компании – самостоятельно проводят все мероприятия по эксплуатации дома: ремонт, предоставление услуг по ЖКХ, то есть, те функции, которые ранее выполняли ЖЭКи.
Эксплуатационная УК заключает договор подряда на управление имуществом жильцов с ними, другими УК или ТСЖ, не предоставляя коммунальных услуг.

Привлекать УК к работе с многоквартирными домами могут как собственники в добровольном порядке, так и уже существующие ТСЖ или кооперативы через органы управления.

Если собственники в отведенный срок не пришли к единому решению по выбору УК, местные органы власти могут принудительно назначить УК.

В выборе участвуют все собственники квартир, а решение принимается большинством голосов.

Какие документы должна иметь УК?

Управляющая компания должна иметь такие документы:

протокол общего собрания, проведенного учредителями юридического лица – решение о создании;
устав организации;
если УК организовывается более чем одним лицом, предоставляется учредительный договор.

Жильцам по их требованию предоставляется информация в соответствии с правилами предоставления коммунальных услуг:

адрес УК, полное название, реквизиты, номер свидетельства о регистрации, данные руководителя должны быть доступны в виде объявлений, вывешиваться на стендах;
телефоны и местонахождение диспетчерских, аварийных служб;
тарифы на комуслуги, ссылки на нормативные акты по услугам ЖКХ;
сроки, способы оплаты услуг;
нормы качества услуг, предельные сроки перерывов в предоставлении;
адреса, телефоны и полные наименования госорганов власти, местного самоуправления, осуществляющих контроль деятельности указанной УК.

Все эти пункты должны быть прописаны в договоре, который является подтверждением законности взаимоотношений между жильцом и УК.

Информация должна быть общедоступной: размещаться в виде объявлений в пределах территории обслуживания УК: на стендах, досках объявлений, в офисе компании.

Нюансы при заключении договора с УК

В договоре по управлению многоквартирным домом обязательно прописывается информация:

обязанности и права сторон;
объект управления – многоквартирный дом или несколько;
стороны договора: собственник и УК.

В документе должно быть полное описание имущества многквартирного дома: подъезды, лифты, инженерные сети, подвалы, прилегающая территория и прочее. Чем подробней будет прописано имущество, тем большую ответственность будет нести УК.

Стороны договора – это компания и владелец помещения. Последний – не обязательно гражданин, в собственности которого находится квартира.

В доме часть помещений может принадлежать государству, муниципалитету, юридическому лицу. Они также выступают стороной договора наравне с жильцами — физическими лицами.

В договоре указываются также правила предоставления отчета о деятельности УК, использование некоторых свободных помещений: фойе, подвалов.

Кроме того, жильцы могут требовать внесения изменений в текст пунктов договора: условия повышения платы, контроль использования средств, создание резервного фонда и прочее.

Процедура заключения договора с УК

Подписанию документа предшествует направление оферты: одна из сторон (чаще всего это именно УК) направляет предложение второй стороне – ТСЖ (ТСН), кооперативу. В идеале к оферте уже должен быть приложен образец договора.

Теоретически, любой из жильцов может принести в офис компании свой образец договора или воспользоваться типовым бланком с управляющей компании. Важно лишь прийти к компромиссу.

УК выступает в роли исполнителя, а жильцы – заказчика. Поэтому последние и диктуют условия. И если предоставленный образец договора владельцев квартир не устроил, его следует скорректировать.

По всем пунктам должно быть достигнуто соглашение. Соглашение от правления – решение собрания собственников многоквартирного дома.

Если в пределах срока, указанного в оферте, жильцы дали согласие, договор считается заключенным. Собственники могут и сами выступать инициаторами оферты, направляя ее в понравившуюся УК.

Если соглашение не достигнуто с первого раза, но потенциальное сотрудничество возможно, правление дома и УК могут внести коррективы в текст договора, объявить собрание собственников, принять решение.

Если решение положительное, правление от имени всех жильцов подписывает договор с управляющей компанией.

Договор должен иметь каждый собственник помещения. А заключается он только при согласии сторон. Для этого используются типовые договоры на обслуживание многоквартирного дома.

Каким образом организуется работа по управлению многоквартирным домом?

Непосредственное управление многоквартирным домом осуществляется в таких направлениях:

В зависимости от типа выбранной УК, она выполняет такую работу самостоятельно или с привлечением сторонних организаций, ИП. Все действия УК осуществляются на основании договора управления.

Возможно два варианта организации работы:

Собственники жилья делегируют обязанности в полном объеме УК, оставляя за собой право контролировать качество и объем услуг и начислять/получать платежи.
Управляющая компания занимается только обслуживанием, ремонтом, содержанием имущества, а коммунальные услуги предоставляет ТСЖ или кооператив.

Если УК занимается только предоставлением коммунальных услуг, ее нельзя называть управляющей компанией, поскольку управление будет осуществлять ТСЖ. В этом случае УК выступает в роли посредника.

Порядок отчета УК за работу перед жильцами

Отчет в письменном виде предоставляется жильцам согласно договору или по мере выполнения работ.

Однако отчет в любом случае должен быть предоставлен в первый квартал года, следующего за отчетным.

В отчете должны быть расписаны все траты в течение определенного периода:

на ремонт;
коммунальные услуги;
техобслуживание;
благоустройство территории;
санитарное обеспечение;
обеспечение безопасности.

В отчете могут быть и иные расходы. Все они должны быть подтверждены документами: чеки, квитанции, накладные и прочее.

Если что-то не было сделано, в отчете указываются причины и способы устранения.

Прилагается план работ на следующий период, чаще всего, год. Отчет УК презентует на общем собрании жильцов.

Разрешение спорных ситуаций между жильцами и УК

Чаще всего причины спора такие:

Последней инстанцией решения споров является суд. До этого можно обратиться в администрацию города, Роспотребнадзор и другие компетентные органы.

Но первым шагом должна быть подача заявления в УК. Там обязаны предоставить письменный ответ.

Заявление лучше составлять в двух экземплярах, один из которых заявитель оставляет себе с отметкой о принятии. Если и после заявления проблема не устранена, можно обращаться в органы управления города или района.

Претензии жильцов или УК должны подтверждаться документально. Например, если услуги не соответствуют заявленным в договоре, должны прилагаться акты обследований экспертами.

Видео: Как правильно выбрать управляющую компанию?

В программе разбираются вопросы управления многоквартирными домами. Разъясняется, каким образом происходит выбор управляющей компании, на какие моменты собственники должны обращать внимание при выборе организации.

Раскрывается минимальный перечень обязанностей УК, даются советы, как жильцам проконтролировать работу УК и надлежащее исполнение ими договора с собственниками жилья. Каким образом происходит процедура разрешения споров между жильцами и УК?

propertyhelp.ru

Обязанности управляющей компании многоквартирных домов

В обязанности управляющей компании многоквартирных домов входит осуществление деятельности по их содержанию и ремонту. Но это далеко не все функции, которые выполняет УК.

Общие сведения

Функции по содержанию многоквартирного дома нередко выполняют специальные управляющие организации. Это юридические лица (ООО), в обязанности которых входит обслуживание многоэтажного дома, предоставление необходимых ресурсов и т. д. Исходя из функций УК, их делят на несколько видов:

Управляющие компании. Главная их обязанность – это управление. Для выполнения различных технических работ и предоставления услуг ЖКХ такие организации привлекают дополнительных специалистов.
Гибридные компании. Помимо управления такие организации самостоятельно выполняют работы по содержанию и ремонту, оказывают коммунальные услуги.
Эксплуатационные организации. Управлением МКД занимаются жильцы (организовывая ТСЖ), а УК выполняет только технические работы на основании договора подряда.

Важно! Деятельность управляющих компаний регулирует Жилищный кодекс РФ, ФЗ № 210 от 30 декабря 2004 года, ПП № 354 от 6 мая 2011 года, а также другие нормативные акты.

Права и обязанности

Стандартные обязанности любой управляющей компании многоквартирных домов можно разделить на два вида:

Итак, что входит в обязанности управляющей компании в первом случае:

Обеспечение и надзор за пожарной безопасностью.
Регулярные проверки общедомовой собственности на предмет поломок.
Осуществление текущего и кап. ремонта.
Ежегодная подготовка здания к отопительному сезону.
Надзор за техническим состоянием инженерных сетей и коммуникаций.
Поддержка чистоты в подъездах и на придомовой территории.
Благоустройство и озеленение территории.
Осуществление транспортировки мусора.
Установка и эксплуатация приборов учета.
Предоставление жильцам услуг ЖКХ.

Это основные обязанности управляющей компании по содержанию, ремонту и эксплуатации жилого здания. Наниматели самостоятельно определяют, что должна делать УК и фиксируют перечень обязательств в контракте. Каждый жилец заключает с УК индивидуальное соглашение на предоставление коммунальных услуг и т. д.

Если хозяином помещения является юридическое лицо (организация), то ему нет необходимости оформлять договор на поставку услуг ЖКХ с УК. Юридические лица могут напрямую договариваться с компаниями, осуществляющими деятельность по поставке ресурсов. Но что касается остальных услуг (содержание и управление МКД), то юр. лица обязаны оплачивать их на основании контракта с УК.

Помимо этих функций в обязанности управляющей компании в области управления и организации входит:

Надзор за оплатой жильцами услуг ЖКХ.
Выявление собственников, являющихся злостными неплательщиками за услуги ЖКХ.
Поиск компаний, предоставляющих коммунальные услуги, и заключение с ними соответствующих соглашений о поставках.
Учет и хранение документации на многоквартирный дом.
Учет жильцов, не являющихся владельцами квартир МКД.
Проведение собраний жильцов и предоставление отчетов о своей деятельности.
Предоставление жильцам сведений о тарифах на коммунальные услуги.

В обязанности управляющей организации входит также предоставление отчетов по первому требованию владельцев квартир. Если говорить о том, обязана ли УК предоставлять какие-то еще услуги, то это зависит от желания жильцов. Они могут заключить отдельный договор на их оказание. Это может быть охрана всей территории возле дома, установка спецоборудования (домофон, видеонаблюдение).

К различным дополнительным услугам, оказываемым УК, можно также отнести вывоз крупногабаритного мусора. Компания не обязана выполнять эту функцию по умолчанию, как в случае с обычными бытовыми отходами. Поэтому жильцам нужно оформлять отдельное соглашение о вывозе подобных отходов, а также дополнительно за это платить.

А вот права управляющей компании в 2018 году заключаются в следующем:

Требование от жильцов своевременной и полной оплаты за предоставляемые услуги, в том числе и за «коммуналку».
Требование обеспечения свободного доступа в квартиры жильцов в случае непредвиденной аварийной ситуации.
Проверка приборов учета поставляемых ресурсов.

УК отвечают перед владельцами квартир за свою деятельность. Поэтому жильцы имеют право привлекать УК к ответственности с помощью различных контролирующих органов. Поэтому обязанности управляющей компании и ее ответственность регламентирует ЖК РФ.

Отчетность перед жильцами

Организация, которая занимается управлением многоквартирным домом, обязана отчитываться о своей деятельности перед нанимателями, то есть, жильцами. Эта норма содержится в ЖК РФ. Установлен конкретный период, когда УК должна предоставлять акты выполненных работ. Это первый квартал нового отчетного года. Но сроки могут быть иные, если это предусмотрено соглашением.

Управляющая компания обязана предоставлять акты не только о проделанных работах, но и о планируемой специалистами деятельности по содержанию жилого дома.

ЖК РФ наделяет соответствующими полномочиями и жильцов многоэтажного дома. Именно поэтому они имеют право осуществлять контроль за деятельностью УК. Это может делать ТСЖ или инициативная группа собственников. По сути, это единственный способ выяснить, за что мы платим организациям, содержащим МКД.

Жильцы вправе осуществлять надзор за:

Качеством и сроками выполняемых работ.
Обязанностями, которыми УК пренебрегает.

Любые нарушения со стороны компании должны быть устранены по первому требованию собственников жилья. Если это не происходит, а УК отказывается предоставлять объяснения, следует обращаться к контролирующим органам.

Ответственность УК

Если у сторон возникают какие-то конфликты или спорные вопросы, связанные с актами о выполненных работах, то следует соблюдать установленную процедуру. Для начала необходимо составить претензию и направить ее председателю УК. От того, каким будет ответ, зависят дальнейшие действия жильцов. Если должностное лицо не может ответить, или предоставленные разъяснения не удовлетворяют заявителя, следует обращаться в вышестоящие органы.

Важно учитывать, что спорные вопросы по осуществлению ремонта или содержанию дома может разрешить Жилищная инспекция. А вот из-за финансовых вопросов, включая нецелевую трату средств, лучше обращаться в Роспотребнадзор или прокуратуру. После проведенной проверки должностные лица организации могут быть привлечены к административной ответственности.

Стоимость услуг

Помимо «коммуналки» при привлечении УК к содержанию дома жильцы обязаны оплачивать ее работу. Законом (ПП № 290) установлен особый перечень услуг УК, отказаться от которых собственники не могут. А значит, обязаны за них платить на основании заключенного договора.

В целом общая стоимость зависит от многих факторов. В первую очередь, это технические характеристики здания, тарифы ресурсоснабжающих компаний и т. д. Поэтому сначала определяется общая сумма, которая потом делится на всех собственников. В плату входят такие пункты:

«коммуналка»;
оплата деятельности УК;
капитальный ремонт;
плата за содержание МКД.

Оплата осуществляется с помощью квитанций. Другими словами, физ. лицам для перечисления денежных средств не нужно дожидаться получения дополнительных документов с реквизитами УК.

Аварийные ситуации

Организация также отвечает за устранение всех аварийных ситуаций, возникающих на территории подконтрольного дома. Если в УК нет соответствующей службы, уполномоченной устранять подобные ЧП, то компания должна заключать договор с такой организацией.

К аварийным ситуациям можно отнести:

Поломки и засоры труб водоснабжения (водоотведения).
Поломку лифта.
Проблемы работы электрооборудования.

Налаживать работу всех систем и технического оборудования дома организация обязана за те средства, которые жильцы вносят ежемесячно. То есть, никаких дополнительных расходов устранение аварийных ситуаций не предусматривает. И даже более того, УК не вправе требовать от нанимателей оплаты этих услуг. Если происходит нечто подобное, владельцы могут составить жалобу для контролирующих органов или отказаться от услуг этого юридического лица.

Права и обязанности управляющей компании при содержании МКД регулируются жилищным законодательством. Важно понимать, что УК является лишь наемным исполнителем определенных функций, а значит, несет ответственность перед нанимателями. Помимо жильцов дома деятельность управляющей организации контролируют государственные органы.

kvadmetry.ru