ДДУ и ЖСК: отличия и подводные камни. Отличие жск от дду

ДДУ и ЖСК: отличия и подводные камни

Доля проектов, реализующихся через ЖСК, составляет сегодня 10% на рынке массового сегмента и 7,3% в бизнес-классе Москвы. За последние пять лет эта доля оставалась стабильной, тогда как число договоров предварительной купли-продажи снизилось в два раза. Самой популярной по-прежнему остается схема продажи по ДДУ – 64% в массовом сегменте и 65% в бизнес-классе. Аналитики компании «Метриум Групп» сравнили плюсы и минусы покупки через ЖСК и ДДУ, выяснив все «подводные камни».

Согласно Жилищному кодексу, ЖСК – это объединение, в которое вступают покупатели для строительства или приобретения жилья. Идея строительного кооператива в том, чтобы объединить средства покупателей для решения квартирного вопроса. По такой схеме активно работали ЖСК в советское время и в 1990-е гг, когда предприятия организовывали кооператив из числа собственных работников, строили квартиры и затем получали от членов кооператива взносы. Таким образом участники ЖСК могли приобрести жилье по себестоимости. Однако это было возможно только при наличии мощного внешнего финансового ресурса, который шел на строительство (бюджет предприятия или государства).

«В наши дни необходимый ресурс для строительства есть только у девелоперов, потому что никакое добровольное объединение пайщиков жилья не в состоянии позволить себе строительство крупного объекта, – говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп». – Ни членские, ни паевые взносы не смогут покрыть расходов начального этапа строительства (приобретение земельного участка, проектирование и пр.). Поэтому сегодня ЖСК создают застройщики, но не в интересах покупателей жилья, а в собственных интересах для привлечения средств. Девелоперу выгодно начать как можно раньше привлекать средства покупателей квартир. Однако по договорам ДДУ такая возможность у них появляется только после регистрации права собственности или аренды на землю, получения разрешения на строительство, а также публикации проектной декларации. Для привлечения средств участников ЖСК этого не требуется. Таким образом, роль ЖСК совершенно видоизменилась: теперь строительный кооператив заключает инвестиционный договор (т.е. выступает в качестве инвестора проекта) с застройщиком».

Тем не менее, нельзя сказать, что такая схема продаж пользуется большой популярностью у застройщиков, несмотря на ее плюсы. В настоящее время на московском рынке новостроек массового сегмента схема покупки через ЖСК предлагается только в 10% проектов. Примерно такая же доля проектов с ЖСК наблюдается в бизнес-классе Москвы – 7,3%. При этом из пяти проектов с ЖСК в массовом сегменте Москвы только три реализуются полностью в рамках данной схемы. В одном из остальных ЖК застройщик планирует перейти на ДДУ, а в другом через ЖСК продается только один из корпусов. Иными словами, чаще всего ЖСК для застройщиков – временная мера, которой они предпочитают широко не пользоваться. Однако находится немало покупателей, которые приобретают квартиру по такой схеме. В данном случае покупка будет сопряжена с большим числом рисков, хотя и у нее есть определенные преимущества.

Проанализировав все плюсы и минусы покупки квартиры через ДДУ и ЖСК, становится очевидно, что главное отличие реализации квартир по этим двум схемам заключается в юридической стороне дела. Отношения между членами ЖСК и самим кооперативом строятся на основе Устава ЖСК и Договора об участии, который заключает покупатель.

«Поскольку отношения между членами ЖСК строятся на основе внутренних документов кооператива, к которым нет жестких требований, член кооператива может полагаться только на собственное благоразумие и внимательность, выбирая ЖСК, – резюмирует Мария Литинецкая. – Интересы покупателей квартир через ЖСК защищены гораздо хуже, так как застройщику, который фактически через «карманный» кооператив реализует свой объект, выгодно прописать в уставе минимальные обязательства. Именно в этом и заключается главный минус и риск такой схемы покупки.

Кроме того, нет никакой разницы между ценами на квартиры, реализуемые через ДДУ и ЖСК. Если на заре развития жилищных кооперативов приобрести жилье в них можно было по себестоимости строительства, то сейчас все ЖК, в которых идут продажи через ЖСК, реализуются по рыночным ценам.

Что же касается первоначальных расходов покупателей, то они соразмерны с расходами членов ЖСК: первые платят агентскую комиссию и пошлину за регистрацию, вторые – членский взнос. Прочие условия покупки – первоначальный взнос и период рассрочки – также не различаются. Исключение составляет только один проект ЖК «Эталон-Сити», где размер первоначального взноса равен 10%, а период рассрочки – семь лет (до 2023 года). Однако при этом размер ставки - 1% в месяц или 12% в год, что сопоставимо со средними ипотечными ставками в проектах, реализуемых по ДДУ. Таким образом, если сравнивать финансовую выгоду в контексте возможных рисков, то покупка через ЖСК для покупателя является весьма рискованным предприятием».

www.metrium.ru

Особенности и отличия ДДУ и ЖСК |

Покупатели недвижимости в новостройках часто сталкиваются с выбором – что приобрести, квартиру по дду или жск. Для несведущего в теме первичной недвижимости может показаться, что это просто разные способы оформления сделки – на самом деле. Первый вариант кажется более защищенным для дольщика, второй – более выгодный. Давайте разберемся, в чем же разница.

В чем разница между дду и жск?

Отличия между жск и дду лежат в юридической плоскости. Так, работа с договорами долевого участия регулируется ФЗ-214 «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов…», а работа с жилищно-строительными кооператива – ФЗ-215 «Закон о жилищно-строительных кооперативах». Кроме того, для понимания работы ЖСК перед покупкой рекомендуем изучить раздел пятый ЖК РФ.

Договора долевого участия (ДДУ) – это схема, в которой будущие квартиры в новостройках реализуются с помощью регистрации документа в органах Росреестра. Когда вы зарегистрируете договор ду, то вы становитесь инвестором долевого строительства, дольщиком.
Договора жилищно-строительного кооператива (ЖСК)– это схема продажи еще не построенных квадратных метров с помощью так называемых паев, или паевых взносов. По факту же речь идет о вступлении в сообщество людей, которые собрались построить жилой дом. Когда вы заключаете договор с ЖСК, то становитесь членом ЖСК, или пайщиком.

Договор долевого участия по 214 ФЗ	Договор с ЖСК по 215 ФЗ
Регистрация дду в Росреестре – это исключает двойную продажу квартир	В Росреестре регистрируется договор принятия квартиры в собственность – уже после постройки дома. Поэтому есть вероятность попасться на уловки мошенников и купить квартиру, уже проданную кому-то – так называемые «двойные продажи».
Обязательно прописывается полная стоимость приобретаемого жилья. Она не может измениться по закону. Есть лазейка – застройщик может предложить заключить дополнительное соглашение, но при этом вы не обязаны соглашаться, а девелоперу придется отдать вам квартиру за сумму, указанную в договоре. Или же – расторгать договор и возвращать деньги плюс платить неустойку.	Председатель ЖСК по согласованию с членами кооператива в любой момент может увеличить стоимость квартиры. Основания – удорожание стройматериалов или иные обстоятельства, которые привели к невозможности построить дом за первоначальную сумму. Нужно внимательно изучать тот договор, который вы заключили – добропорядочный застройщик внесет в него пункт о запрете на увеличение, но ФЗ-215 не регулирует невозможность увеличения суммы.
Есть точная дата возведения. У застройщика есть страховой срок – два месяца от этой даты, которые, судя по судебной практике, даются на решение бумажных проблем со сдачей. Просрочка – будет взыскание неустойки в пользу дольщика, при вашем желании. Опять же, срок увеличивается по дополнительному соглашению, но у вас нет обязанности его подписывать	Четкого срока и наказания за увеличения срока строительства в законе не прописано.
Рассрочка выплат возможна до окончания строительства	Закон регулирует предоставление рассрочки на срок, более долгий чем после сдачи дома. Нужно смотреть каждый договор с ЖСК в отдельности

Есть еще масса спорных моментов, которые могут повлиять на выбор дольщика между дду и жск. Что лучше? Давайте рассмотрим каждую схему подробнее.

Плюсы и минусы

Чтобы выбрать между дду или жск будущему инвестору нужно понимать основные разницы в правах и обязанностях той или иной формы взаимодействия с девелопером. В особенности после 1 января 2017 года, когда в 214-ФЗ были внесены значительные изменения.

ДДУ

Если рассматривать покупку квартиры по 214ФЗ и выбирать жск или дду, то ответ на вопрос что лучше можно дать следующий:

Плюсы покупки по дду:

Есть разрешительная документация, есть проектная декларация – все это прописано в договоре.
В договоре указана стоимость, она не вырастет в процессе. И вас не волнуют проблемы строителей, которые страдают от удорожания цены на раствор.
Дом внезапно не станет больше на несколько этажей
В доме не появятся пристройки и прочие странные здания, которых не было в рекламных проспектах
Прозрачная схема расторжения договора и выплаты компенсации убытков дольщикам
Есть понятные сроки гарантии застройщика на разные виды работ

К сожалению, есть и недостатки:

Стоимость обычно больше. А в новых объектах она станет больше еще на 1-1,5%. Ведь законом введено создание компенсационного фонда, который будет формироваться за счет взносов строителей с каждой проданной квартиры. Естественно, эти расходы будут добавлены к цене объекта.
Достаточно долгий процесс регистрации договора.
Прописанные основания для расторжения договора – если они не соблюдаются, расторгнуть договор и вернуть все деньги достаточно сложно
Есть проблемы с получением рассрочки у застройщика, соответственно, сильное удорожание объекта за счет получения ипотеки, если это необходимо

ЖСК

Схема покупки квартиры у ЖСК также имеет свои плюсы и минусы:

Положительный момент – есть хорошие скидки на не очень популярные квартиры
Цена отличается от дду в меньшую сторону за счет малого количества дополнительных сборов
Де юре пайщик принимает участие в собраниях ЖСК и решает, как будет строиться дом

Отрицательные моменты:

Придется дополнительно заплатить взнос за вступление в ЖСК – обычно это 1-3% от стоимости квартиры
Есть опасность двойных продаж
Фактически дольщик имеет меньше прав на жилье, чем покупатель по дду
Нельзя перепродать квартиру кому угодно, даже по переуступке. Покупателю придется вступать в ЖСК
Есть риск увеличения цены за квартиру
Нет ответственности застройщика за срыв сроков

Важно! Вы приобрели квартиру по договору долевого участия, дом достроен и вы планируете новый ремонт. Но перед получением права собственности на жилье застройщик проводит обязательные обмеры вашей квартиры с помощью сотрудников БТИ. И выясняется, что жилье на самом деле больше. Застройщик предлагает вам оплатить дополнительные метры. Сейчас власти готовят изменения в закон, которые будут регулировать этот процесс в пользу дольщика, но пока они не вступили, у вас есть несколько вариантов взаимодействия с девелопером:

Вы можете просто отказаться от получения свидетельства на квартиру и требовать деньги и неустойку
Вы можете оплатить разницу и получить неустойку
Вы можете найти недостатки в строительстве и потребовать у застройщика скидку на сумму разницы (самый популярный вариант на практике)

В случае ЖСК вам придется оплачивать дополнительные метры.

Договора ДУ и договора с ЖСК

Заключая договор долевого участия (скачать образец) обращайте внимание на некоторые обязательные его пункты:

Обязательно должны быть указаны все реквизиты компании застройщика. Проверьте, существует ли компания на самом деле, с помощью сервисов проверки по инн онлайн. Ознакомьтесь с уставом компании, узнайте размер уставного капитала и учредителей
ДДУ должен называться именно так, а не «инвестиционным договором» или «предварительным договоров долевого участия»
В дду в отличие от жск должна быть информация о сроках сдачи вплоть до месяца – то есть, например, «до ноября 2018 года»

Договор содержит все характеристики объекта – его этажность, площадь дома, площадь вашей квартиры
Гарантийные обязательства застройщика – сроки
Сумма цифрами и прописью

В договоре с ЖСК (скачать образец) нужно проверять следующую информацию:

Изучите риски пайщика в случае срыва строительства. В договоре должно быть прописано, что будет происходить в случае невозможности передачи квартир
Изучите реквизиты ЖСК, проверьте, что именно строил этот ЖСК и его члены
В договоре должна быть указана этажность и площадь вашей квартиры
Проверьте, нет ли процесса финансового оздоровления компании и нет ли предпосылок к окончательному банкротству этого ЖСК
Узнайте, сколько еще ЖСК у председателя компании – часто бывает, что один человек начинает строительство нескольких объектов, а после стройки замораживаются до лучших времен
Обратите внимание, прописан ли алгоритм повышения стоимости квадратного метра – нужно, чтобы это было возможно только по решению общего собрания
Сколько будет удерживаться каждый месяц на функционирование самого ЖСК – по аналогии со статьей за содержание жилья в управляющих компаниях

Изучите данные по земельному участку, указанные в договоре – его кадастровый номер, принадлежность, собственность, правовые отношения. Часто проблемы у ЖСК начинаются именно из-за земли.
Также вам нужно подробнее узнать о разрешении на строительство именно у этого ЖСК и именно на этой земле. Если разрешение не получено – лучше не заключать договор с этим ЖСК

Переход с жск на дду и наоборот

Можно сказать, что в современной России процессы жилищного строительства направлены на уменьшения количества ЖСК в счет крупных застройщиков. Договор с жск и дду – это предмет глубокого изучения не только юридических тонкостей, но и репутации застройщика.

Также последние несколько лет есть тенденция, особенно крупных региональных центрах, полного перехода крупных застройщиков на договора ЖСК. Фактически это происходит из-за уменьшения меры ответственности застройщика за все строительство в целом – ведь девелопер отвечает в случае ЖСК только за один дом. У этой юридической формы свой расчетный счет, свой уставной капитал и совсем мало денег для возврата дольщикам. Поэтому рисков в случае с ЖСК на самом деле много.

Также известны ситуации, когда происходит процесс перехода с жск на дду. Это достаточно приятный процесс для пайщика – становясь дольщиком, он имеет больше прав. Юридически же этот процесс является простым расторжением договора с одной организацией и заключением нового договора с другой, зачастую с трехсторонним соглашением об обязательства заключения этого договора.

Переход с дду на жск происходит обычно в ситуации, когда застройщик банкротится или каким-то иным образом завершает свою деятельность. В такой ситуации зачастую начинают действовать принятые в каждом регионе законы, связанные с оздоровлением общей ситуации с обманутыми дольщиками.

Так, на встрече в областном органе исполнительной власти дольщикам предложат самостоятельно организовать жилищно-строительный кооператив и начать достраивать дом. В такой ситуации новому ЖСК передадут имущество прошлого застройщика и дадут землю или иные возможности для достройки. Но даже с помощью властей дольщикам зачастую все равно придется внести на достройку объекта значительные средства.

Остались вопросы по теме Спросите у юриста

конфиденциальнооперативнобесплатно

Задать вопрос

Сообщение доставлено

мы перезвоним в течение 5 минут

Задать ещё вопрос

Запись Особенности и отличия ДДУ и ЖСК впервые появилась Портал правовой информации: новости, документы, законы РФ.

myfundraise.ru

что лучше и чем отличаются?

Когда человек решает купить квартиру, очень часто перед ним возникает вопрос, что же выбрать, ДДУ или ЖСК. Действительно, а какая же разница между ними и, какие подводные камни таит в себе каждый из данных способов. Чтобы разобраться и понять тонкости данного вопроса, потребуется рассмотреть его детальнее.

В первую очередь нужно иметь понимание, что же такое ДДУ и ЖСК.

Жилищно-строительный кооператив

В Жилищно-строительный кооператив могут объединиться люди или же организации, которые не приобретают квартиру в привычном всем виде, а фактически самостоятельно организуют строительство с привлечением подрядчиков. Называются данные люди, объединившиеся в ЖСК, пайщиками. У данной организации существует устав, к которому существуют определенные требования со стороны законодательства РФ. Вот некоторые из основных требований:

Устав не должен нарушать Гражданского кодекса;
ЖСК должен иметь помимо юридического адреса также и фактический;
В уставе в обязательном порядке должны прописываться первоначальные взносы при вступлении новых пайщиков в данную организацию, а также суммы, которые пайщики должны внести за квартиры;
Необходимым условием станет указание порядка вступления новых членов;
Обязательно должен быть указан расчетный счет кооператива, на который пайщики будут перечислять денежные средства;
Отдельно должны быть указаны права и обязанности пайщиков и руководителей ЖСК (председателя и его заместителей).

Подведя некоторые итоги можно сказать, что ЖСК – это не Строительная компания, а своеобразный союз инициативных граждан, которые решили взять в свои руки организацию строительства многоквартирного дома, что, в принципе, можно назвать заблуждением.

Одним из главных недостатков покупки недвижимости через ЖСК считается неполная законодательная регламентация. Например, для того, чтобы получить средства на строительства от кооператива, застройщику совсем необязательно наличие разрешения на возведение и оформленных документов на право собственности земельного участка. Серьезным недостатком является факт, что пайщики никоим образом не связаны договором с подрядчиками и застройщиком. Известны случаи, когда Жилищно-строительные кооперативы создаются не независимыми инициативными группами, а представителями компаний-застройщиков и в этой ситуации вероятность того, что интересы членов ЖСК будут защищены, крайне мала. Самое неприятное в такой ситуации, что рядовой участник конкретного кооператива может даже не догадываться о подобной схеме.

Стоит отметить, что покупка квартиры через ЖСК на сегодняшний день не особо распространена и занимает около 5-10 процентов общего рынка продаж недвижимости, однако специалисты в данной области ожидают увеличения данного процента, т.к. подобная схема выгодна именно строительным компаниям.

Договор долевого участия

Самым распространенным способом покупки квартиры на сегодняшний день является Договор долевого участия. При подписании данного договора застройщик берет на себя обязанность построить в конкретный срок многоквартирный дом, ввести его в эксплуатацию, подключить коммуникации и передать дольщику, который является участником долевого строительства.

Договор долевого участия должен обязательно содержать следующие сведения:

Определение объекта, который подлежит передаче строительной компанией;
Обязательно должен быть указан срок передачи квартиры дольщику;
Сколько стоит договор, порядок внесения денежных средств и алгоритм оплаты;
Срок действия гарантии на объект недвижимости.

Чтобы после подписания договор вступил в законную силу, его необходимо зарегистрировать в Росреестре. Росреестр проверяет договор и, если юридическая чистота соблюдена, регистрирует. Лишь после данной процедуры участник долевого строительства может перечислять денежные средства компании-застройщику. В случае, если обязательства по ДДУ не выполняются одной из сторон, данный договор можно расторгнуть через суд или в одностороннем порядке. С 2014 года на законодательном уровне принято решение об обязательном страховании участников долевого строительства. Данная мера позволяет отфильтровать недобросовестных застройщиков, т.к. страховать сомнительные программы не пожелает ни одна страховая компания.

Негативные моменты и преимущества ЖСК и ДДУ

Что выбрать простому обывателю, ЖСК или ДДУ? Ответ на это вопрос должен дать сам покупатель. Оба варианта, будь то Жилищно-строительный кооператив или же схема покупки через Договор долевого участия, не нарушают действующего законодательства, но каждый из них имеет как свои риски, так и преимущества.

Приобретая квартиру через ДДУ, дольщик может быть уверен в том, что Строительная компания имеет всю документацию, которая дает разрешение на возведение многоквартирного дома. Если застройщик занимается продажей квартир через Договор долевого участия, значит, у него имеется проектная документация, прошедшая государственную экспертизу. Также это значит, что у строительной компании имеются разрешение на строительство и документы о праве собственности на земельный участок, который предназначен для строительства объекта недвижимости.

Важнейшим преимуществом ДДУ перед ЖСК является то, что при данной схеме приобретения квартиры исключены риски, связанные с двойными или даже тройными продажами, т.к. данный договор в обязательном порядке должен быть зарегистрирован в УФРС. После такой регистрации двойная продажа уже недопустима, т.к. права дольщика на объект недвижимости автоматически признается государством, строительная компания уже не имеет возможности распоряжаться данной квартирой без расторжения ДДУ.

С договорами ЖСК ситуация иная, т.к. законодательство не предусматривает их регистрации в государственных органах и поэтому риск того, что возможна двойная продажа, возрастает.

Существенным плюсом Договора долевого участия следует назвать точное указание срока передачи квартиры дольщику. В ситуации, когда Строительная компания не выполняет взятые на себя обязательства по данному пункту, дольщик может получить неустойку. В этом случае договор ЖСК уступает ДДУ, т.к. кооператив не дает гарантии своевременного ввода объекта недвижимости в эксплуатацию. Даже если прописать в договоре ЖСК данные сроки, строительная компания не несет никаких негативных для нее последствий.

Есть у схемы приобретения квартиры в кооперативе и преимущества. К примеру, при покупке через ЖСК у пайщика есть возможность рассрочки, причем застройщик может предоставить ее на длительный период.

Подводя итоги, хотелось бы отметить, что любой желающий приобрести недвижимость по одной из подобных схем, должен самостоятельно оценивать все риски, которые будут касаться конкретной ситуации. Ни одна из форм договоров не дает 100% гарантии покупателю. Важно помнить, что только репутация Строительной компании является важнейшим фактором при выборе способа приобретения. Также рекомендуется не пренебрегать услугами консультантов, которые помогут разобраться в таком непростом вопросе для простого человека, не каждый день покупающего квартиру на первичном рынке недвижимости.

metr.guru

ДДУ или ЖСК: что выбрать?

На первичном рынке жилой недвижимости Петербурга застройщики по-прежнему используют всевозможные схемы продаж, заключая договоры долевого участия или предварительного долевого участия, договоры паевого взноса (вступление в ЖСК), предварительные договоры купли-продажи, договоры о намерениях и т.д. Но не все эти схемы законны и прозрачны.

Что стоит за договором?Федеральный закон № 214-ФЗ предусматривает использование только двух схем: продажи по ДДУ и через вступление в ЖСК. «На первичном рынке 214-ФЗ обеспечивает взаимодействие строительных компаний и дольщиков, которые привлекаются на основании либо договора долевого участия, либо вступления в жилищно-строительный кооператив, – подтверждает Светлана Денисова, начальник отдела продажЗАО «БФА-Девелопмент». – Обе схемы являются законными».

Наиболее распространенной схемой продаж квартир в новостройках считается заключение договора участия в долевом строительстве. По данным Полины Яковлевой, директора департамента жилой недвижимости NAI Becar, в Северной столице около 65% сделок на первичном рынке недвижимости заключаются по ДДУ, 33% – по ЖСК и 2% – по договору купли-продажи или предварительному договору купли-продажи. Дмитрий Лехмус, партнер ГК Rusland SP, объясняет высокий процент заключенных договоров ЖСК на первичном рынке Петербурга тем, что сегодня ряд крупных девелоперов, таких как «ЦДС», «ЛенСпецСМУ», «Лидер», часть своих объектов реализуют с использованием этого механизма продаж.

При этом Арсений Васильев, генеральный директор ГК «Унисто Петросталь», говорит о вероятности того, что доля заключенных договоров по схеме ЖСК в ближайшие годы может вырасти. «Законодатели здесь сравнительно редко вносят инициативы, которые меняют правила работы, чего нельзя сказать о сфере долевого строительства», – объясняет эксперт.

Что касается других схем, то, по словам Светланы Денисовой, предварительный договор и иные схемы для приобретения строящегося жилья сомнительны. «Предварительный договор слабее регламентирован Гражданским кодексом, чем договор, заключенный в прямом соответствии с федеральным законом, – поясняет эксперт. – По предварительному договору все остается зыбким, спорным, и дольщик слабо защищен законом. В разных субъектах Российской Федерации правоприменительная практика пошла разными путями. В некоторых к предварительному договору относятся весьма лояльно, но в большинстве субъектов РФ предварительный договор считают лишь соглашением о намерениях. По такому договору не должны взиматься деньги. Петербург ближе ко второй позиции, чем к первой».

В целом, предварительный договор может заключаться тогда, когда объект сдан, а непроданные квартиры находятся в стадии оформления в собственность. «В этот момент возможно заключение предварительного договора, но уже купли-продажи, а не долевого участия», – говорит Светлана Денисова.

Также стоит отметить, что на первичном рынке широкое распространение получил договор переуступки права требования по договору долевого участия. Это связано с тем, что в новостройках процент инвестиционных покупок нередко достигает 20%. Такие квартиры выставляются покупателями на перепродажу на поздних стадиях готовности объекта или перед самой сдачей объекта в эксплуатацию с целью получения примерно 10% годовых от своих вложений. Заключение договора переуступки допускается только до момента подписания сторонами акта прямой передачи квартиры.

ДДУ и ЖСК: преимущества и недостаткиИ договор долевого участия, и договор паенакопления (вступление в ЖСК) соответствуют действующему законодательству, но, конечно, каждый вариант имеет свою специфику, обладает как преимуществами для клиента, так и недостатками.

Договор долевого участия гарантирует наличие у застройщика всей разрешительной документации. «Если строительная компания реализует квартиры по ДДУ, значит, она имеет проектную документацию, которая прошла государственную экспертизу и размещена на сайте, подтверждены права собственности или аренды на земельный участок, используемый для строительства многоквартирного дома, получено разрешение на строительство, – говорит Алексей Гусев, коммерческий директор ООО «Главстрой-СПб». – Выводы о финансовой состоятельности застройщика позволяют сделать данные, указанные в проектной декларации и ежеквартальной отчетности».

Одним из основных преимуществ договора долевого участия является то, что он исключает возможность двойной продажи жилья. Светлана Денисова объясняет: «Договор долевого участия подлежит обязательной регистрации в УФРС. Двойные продажи после регистрации уже невозможны, потому что государство, регистрируя сделку, констатирует, что оно видит дольщика в качестве легитимной стороны по договору, и подтверждает права дольщика на определенный объект недвижимости. Застройщик уже не может распорядиться данным объектом без расторжения зарегистрированного договора долевого участия».

Договор ЖСК, согласно законодательству РФ, напротив, не регистрируется в государственных органах. Таким образом, повышается риск двойных-тройных продаж в доме. В то же время Арсений Васильев отмечает, что обязательная регистрация ДДУ затягивает его оформление на 2-3 месяца, любые изменения в договоре также подлежат регистрации, что делает процесс внесения изменений (часто именно дольщики являются их инициаторами) долгой и затруднительной затеей. Стоит отметить, что данная процедура также может потребовать от покупателя жилья дополнительных денежных затрат.

Валерий Лазугин, заместитель генерального директора АН «Итака», к преимуществам договора участия в долевом строительстве относит то, что в нем указываются сроки передачи квартиры покупателю, в случае нарушения которых застройщик будет обязан выплатить дольщику неустойку. «Если же квартира будет иметь какие-либо дефекты, клиент вправе требовать безвозмездного устранения недостатков в фиксированный срок», – добавляет эксперт. В этом отношении договор ЖСК является более рискованным, поскольку, в отличие от ДДУ, не гарантирует соответствия заявленного срока ввода объекта в эксплуатацию реальному.

Стоит отметить, что с 1 января 2014 года действует закон об обязательном страховании застройщиков. «Закон является дополнительным фильтром, отсеивающим недобросовестные компании, поскольку застраховать сомнительные проекты достаточно сложно (ОВС, страховые компании и банки очень серьезно подходят к оценке застройщиков), – рассказывает Алексей Гусев. – Отсутствие страховки станет основанием для отказа в государственной регистрации ДДУ Росреестром». Данная инициатива направлена на предоставление потребителю дополнительных гарантий и решение проблемы с обманутыми дольщиками. Если застройщик по какой-то причине не исполняет свои обязательства перед дольщиком, то наступает страховой случай, и все средства покупателю новостроек возвращаются. Таким образом, риски дольщиков минимизируются, и они получат либо свои квартиры, либо возврат своих средств.

К преимуществам договора ЖСК эксперты относят возможность предоставления покупателю рассрочки от застройщика на относительно долгий период, в том числе после введения дома в эксплуатацию. Валерий Лазугин говорит, что в некоторых случаях срок рассрочки может достигать 10 лет, тогда как в случае с ДДУ рассрочка возможна лишь до окончания строительства.

К плюсам договора паевого взноса Арсений Васильев добавляет тот факт, что члены кооператива могут сами принимать решение о судьбе своего дома – объединившись и набрав более 50% голосов, взять управление ЖСК в свои руки. Но при этом Алексей Гусев отмечает, что, например, в случае недостатка средств для завершения строительства члены ЖСК солидарно несут ответственность по долгам кооператива: «Если дом не будет достроен из-за проблем с финансированием, претензии покупатель сможет предъявить только к ЖСК. Соответственно, ему самому как члену ЖСК придется дополнительно профинансировать строительство».

ДДУ – не панацеяНа рынке существует ряд крупных строительных компаний, имеющих за плечами не один десяток реализованных объектов и предпочитающих продавать их по договору ЖСК. Данная схема интересна застройщикам по нескольким причинам. Как рассказывает Алексей Гусев, она предоставляет компании возможность привлечь денежные средства до начала строительных работ и предложить более выгодные цены, поскольку паевые взносы не облагаются налогом.

Немаловажным фактором для застройщика при выборе схемы реализации объекта является и то, что каждый договор долевого участия, в отличие от договора паенакопления, подвергается длительному процессу регистрации, во время которого строительная компания не имеет права получить денежные средства. По словам Дмитрия Лехмуса, в Петербурге срок подобной регистрации может достигать двух месяцев.

Полина Яковлева считает, что указанные преимущества договора ЖСК перед ДДУ предоставляют девелоперам дополнительный инструмент в конкурентной борьбе за покупателя. Поэтому экспансия ДДУ не распространится на весь первичный рынок жилья.

При этом Арсений Васильев замечает, что тенденции к увеличению доли компаний, работающих по ДДУ, не прослеживается: «Постоянные изменения в законодательстве, которые усложняют работу застройщиков, удлиняют сроки оформления договоров и увеличивают затраты, не стимулируют девелоперов переходить на договор долевого участия. Многие процедуры, прописанные в законе, не до конца продуманы, не отработан механизм их выполнения».

Светлана Денисова добавляет, что во время принятия 214-ФЗ застройщики много говорили о том, что позиции рынка участников долевого строительства перестали быть равноправными. «Например, дольщик может свободно выйти из договора, а при недобросовестном исполнении обязательств дольщиком застройщик может расторгнуть договор только после неоднократного нарушения и прохождения определенного срока», – говорит г-жа Денисова.

Эксперт также отмечает, что неправильно делать ДДУ обязательным элементом при покупке квартиры. «Не надо доводить до абсурда хорошие начинания. Во всем мире существует практика создания жилищно-строительных кооперативов. Это законная схема, нет оснований исключать ее из практики. Застройщик – это хозяйствующий субъект, у которого может быть немало причин воспользоваться своим выбором и избрать схему, которая несет в себе какие-либо преимущества», – рассказывает Светлана Денисова.

Риски будут всегдаСтоит отметить, что сегодня ни одна из форм договоров полностью не страхует покупателя от возможных неприятностей, в том числе и от долгостроя. «Первичный рынок несет в себе определенные риски, которые можно подразделить на юридические и общеэкономические, – замечает Светлана Денисова. – Удлинение сроков строительства возможно при возникновении проблем в конкретной компании или при вхождении рынка в кризис».

В любом случае и при любой схеме покупки жилья дополнительной гарантией для будущих новоселов была, есть и остается репутация застройщика. «Если это уверенная компания, представленная на рынке не один год и зарекомендовавшая себя внушительным объемом реализованных объектов, то мошенничества ждать не стоит, так как репутация нарабатывается годами, и в девелопменте она играет одну из самых важных ролей для последующего развития бизнеса. С другой стороны, если застройщик нечист на руку и поставил перед собой цель обмануть покупателей, он сможет сделать это при любой схеме продаж», – говорит Марина Агеева, руководитель отдела продаж жилой недвижимости УК «Теорема».

Алексей Гусев советует: «Главное, что всегда следует сделать перед заключением договора, – познакомиться с документами застройщика, в которых содержится полная информация как о компании, так и об объекте строительства (разрешение на строительство, проектная декларация, права на земельный участок – собственность, аренда или субаренда)». «Не надо стесняться прибегать к услугам консультантов, задавать вопросы и выбирать застройщика, который, на ваш взгляд, своевременно построит объект», – добавляет Светлана Денисова.

В целом же эксперты признают, что с момента введения нового законодательства в сфере долевого строительства рынок стал более цивилизованным, а главным плюсом принятия 214-ФЗ стало появление четкого законодательного регулирования процесса реализации строящихся объектов и, соответственно, повышение доверия покупателей, в том числе частных инвесторов, к первичному рынку жилья.

	Николай Гражданкин, начальник отдела продаж ИСК «Отделстрой»:На сегодняшний день многие строительные компании работают в соответствии с 214-ФЗ, в большинстве своем заключая с покупателями договор участия в долевом строительстве. Этот договор призван максимально защитить интересы дольщиков. Но надо помнить, что какой бы надежный договор ни был, если у строительной компании нет денег, то она свои обязательства не выполнит и дом не будет построен в срок. Так что, выбирая застройщика, нужно смотреть не только на договор, но и на другие показатели надежности: опыт компании, наличие систематических задержек по предыдущим объектам, статус земли под строительство, наличие технических условий на подключение коммуникаций и пр.Еще иногда покупателям предлагают заключить договор ЖСК. Хотя он и легальный, но более рискованный для покупателя по сравнению с ДДУ. Вступая в ЖСК, гражданин становится пайщиком и принимает солидарную ответственность, то есть, если дом будет построен с нарушением сроков, то привлечь застройщика к ответственности будет невозможно.
	Дмитрий Сидоренко, начальник отдела продаж ГК «ЦДС»:Наша компания работает только по схеме ЖСК. Формат ЖСК более гибкий, он предусматривает возможность получения длительной рассрочки, при ДДУ же рассрочка приемлема только до ввода объекта в эксплуатацию. В нашей практике есть примеры, когда люди уже заселяются, живут в квартирах в построенных домах и продолжают выплачивать рассрочку. А по факту завершения взаиморасчетов они оформляют документы на право собственности.Для покупки квартиры по ЖСК можно использовать как ипотечный займ, так и финансирование по различным социальным программам. С ГК «ЦДС» работают 19 аккредитованных банков-партнеров, которые выдают ипотеку под договоры паевых взносов. Это крупнейшие банки регионального и федерального значения: Сбербанк, ВТБ24, банк «Санкт-Петербург», «Уралсиб», Абсолют-банк и многие другие. Мы заинтересованы в том, чтобы покупка недвижимости была комфортной для наших клиентов, поэтому постоянно развиваем партнерские отношения с банками, предлагая индивидуальные условия.
	Марина Агеева, руководитель отдела продаж жилой недвижимости УК «Теорема»:Наша компания выбрала для реализации своего первого проекта – жилого комплекса бизнес-класса«5 звезд» – схему продаж по договору долевого участия. 214-ФЗ – предпочтительная форма и для покупателей, и для продавца недвижимости. Основное ее преимущество – это исключение возможности двойных продаж, которые в свое время оставили без квартир многих людей. Эта схема не исключает всех рисков, но благодаря хорошему позиционированию как со стороны Смольного, так и со стороны рынка, приобретая жилье по ДДУ, покупатель чувствует себя спокойнее. При этом нельзя сказать, что другие формы продаж являются априори рискованными и не внушают доверия. По ЖСК работают крупнейшие в Петербурге застройщики, жилищно-строительный кооператив позволяет им предоставлять покупателям более длительные рассрочки, чем, скажем, ДДУ.Нюанс ЖСК состоит в том, что банки постепенно отказываются выдавать ипотеку по таким договорам, так как не получают внятного обеспечения на период строительства.

www.bkn.ru

Чем отличается ДДУ от ЖСК для новостроек?

Покупка квартиры в новостройке может быть основана на двух основных документах — это ДДУ по 214 ФЗ и ЖСК по 215 ФЗ. Первый вариант — Договор долевого участия, второй — Жилищно-строительный кооператив, в который вступают покупатели, чтобы получить новое жилье и в дальнейшем управлять или делегировать управление сторонней УК. В чем состоит разница между ДДУ и ЖСК, что выгоднее, есть ли подводные камни?

Что такое ДДУ по 214 ФЗ

Основные положения ДДУ в соответствии с законом устанавливают ряд ограничений для застройщика и защищают покупателя жилья:

квартира вносится в реестр, и это означает, что продать ее сразу двум дольщикам застройщик не может;
в договоре прописывается полная сумма, которая будет внесена покупателем за приобретенную квартиру, а застройщик не может изменить ее произвольно, только через допсоглашение, которое покупатель вправе не подписывать;
у застройщика есть установленный срок передачи жилья покупателю, к которому может быть добавлено только два месяца, после чего начинается начисление неустоек;
все рассрочки, которые предлагает девелопер, действуют только в пределах срока завершения строительства.

Этот вариант предполагает более высокий в сравнении с ЖСК уровень ответственности девелопера перед дольщиками. Инструментов взыскания неустоек и возврата средств достаточно для решения вопроса в суде, но иногда доходит и до уголовных дел. Покупатель всегда может отказаться от подписания дополнительного соглашения и потребовать свои деньги к возврату. Случай двойной продажи после внесения объекта в Росреестр практически невозможен, поскольку повторно внести туда тот же объект технически не получится.

Что такое ЖСК по 215 ФЗ

Приобретение квартиры по 215 ФЗ - это вступление в ЖСК, имеющее свои плюсы и минусы. Главной опасностью в таких отношениях остается своего рода коридор возможностей для недобросовестного застройщика, поскольку закон не регулирует большую часть подробностей сделки. Подводные камни договора ЖСК:

все подробности и тонкости взаимоотношений застройщика с дольщиком устанавливает договор, поэтому очень важно изучить документ и проконсультироваться с независимым юристом;
застройщик может предложить кооперативу согласовать увеличение стоимости жилья, приведя экономическое обоснование, если ранее заключенный договор не содержит пункта, запрещающего пересмотр цены;
закон не предусматривает ни жесткого ограничения возможности просрочки, ни санкций в отношении застройщика, если это не оговорено в основном документе - договоре;
есть возможность получения длительных рассрочек, которые не ограничены по сроку окончанием строительства;
собственность оформляется только после завершения строительства, и фактически остается возможность продажи квартиры другому покупателю.

Подобные отношения имеют иную правовую основу, чем договор ДДУ, где право собственности на жилье закрепляется с момента внесения в Росреестр.

Существенные моменты разницы между договорами ЖСК и ДДУ

ТСЖ ставит застройщика и потенциального владельца квартиры в партнерские отношения, при этом остается возможность продать квартиру другому собственнику на любом этапе строительства. Именно поэтому заключать подобную сделку следует с тщательной проверкой девелопера и непосредственного продавца. При отсутствии ограничений на рост стоимости квартиры и затягивание сроков стоит задуматься. Застройщик должен предложить членам товарищества механизм гарантий от двойной продажи.

Что такое собственность ЖСК и членство в кооперативе

Если вы станете продавать свою квартиру после оформления в собственность, придется ввести покупателя в состав ЖСК. Вам придется оплатить и свое членство в кооперативе, которым по сути и является эта форма приобретения жилья жилья. Впоследствии товарищество может выбирать и менять УК, а это часто становится причиной роста платежей, так как в собственности ЖСК оказывается все, что было включено в состав строительства, в том числе и внутренние инфраструктурные объекты. Еще одна тонкость ЖСК - это возможность получать разрешение на строительство для каждого дома в отдельности, создавая небольшую компанию, что тоже делает положение дольщика уязвимым. Сейчас это будет меняться - в течение трех лет будет введен запрет на подобное оформление.

Разница в стоимости квартир и гарантии по договору

Стоит обратить внимание на то, что договоры по ЖСК обычно дают возможность снизить общую стоимость покупки на 1-3% и получить длительные рассрочки. Но это не всегда служит достаточным балансом риска - ведь вероятность, что ваша квартира будет продана дважды, или дом будет строиться гораздо дольше заявленного срока, очень велика. Законодательство не препятствует изменению формы договора - по договоренности или через суд можно добиться изменения договора ЖСК на ДДУ или обратно.

novostroyker.ru

ДДУ и ЖСК: отличия и преимущества

Покупатели квартир в новостройках часто встают перед выбором: как лучше приобрести жилье - по ДДУ или ЖСК? Для человека, неосведомленного в данной области, может показаться, что это просто два способа оформления одной и той же сделки.

На самом деле, ДДУ и ЖСК - это понятия совершенно разные. Первый вариант лучше защищает дольщика, а второй - более выгоден.

Давайте разберемся, в чем заключается разница.

Что такое ЖСК и его особенности

Договор жилищно-строительного кооператива (ЖСК) подразумевает под собой схему покупки еще строящегося жилья с помощью так называемых паевых взносов (или паев). По факту, здесь идет речь о сообществе людей, которые собрались построить многоквартирный дом. Когда вы заключаете договор с кооперативом, то становитесь его членом (или пайщиком).

Порядок работы регулируется нормами Федерального закона «О жилищных накопительных кооперативах» от 30.12.2004 г. № 215-ФЗ (далее — Закон № 215-ФЗ) и положениями ЖК РФ.

Законодатель предъявляет широкий перечень требований к ЖСК. Они прописаны в ст. 116 ГК РФ и должны быть отражены в уставе организации.

Обратите внимание! Обязанности учредителей прописаны в ст. 112 ЖК РФ, согласно которой именно они должны отвечать за действия кооператива до назначения его председателя.

Все права членов ЖСК также прописываются в уставе. Они не должны противоречить Закону №215-ФЗ и другим нормативным документам как в сфере потребительских союзов, так и в сфере гражданских взаимоотношений и потребительского рынка.

Среди наиболее значимых моментов, которые нужно знать перед вступлением в ЖСК, можно выделить следующие:

вы должны полностью понимать свои будущие обязанности. Сотрудник кооператива обязан дать вам исчерпывающую и достоверную информацию о деятельности организации;

вы имеете право знать, как в вашем ЖСК осуществляется принятие решений, - требуется ли общее собрание для любых вопросов, или же все пайщики собираются только для выбора руководства, а основные изменения в процессы вносят председатель кооператива и его замы;
необходимо разобраться в процедуре голосования. Например, нужно ли единогласное решение всего коллектива, или достаточно большей части пайщиков? Сколько человек должно прийти на собрание, чтобы оно считалось состоявшимся?
следует уточнить, каким образом члены ЖСК компенсируют убытки организации, а именно - имеет ли пайщик право не вносить средства на оплату штрафов, наложенных на юридическое лицо, предусмотрена ли прямая ответственность председателя за такие действия.

Таким образом, ЖСК - это достаточно сложный механизм. С одной стороны, права членов кооператива достаточно обширны - любой пайщик может предложить даже радикальное изменение проекта возводимого здания для снижения стоимости строительства. Но при этом и обязанностей у членов кооператива намного больше, чем в случае с договорами долевого участия.

Плюсы и минусы

Для удобства восприятия основные плюсы и минусы ЖСК с позиции будущего владельца недвижимости представлены в таблице.

Плюсы	Минусы
Обычно действуют программы рассрочки платежа, то есть выплачивать стоимость квартиры можно в течение нескольких лет.	Достаточно сжатые сроки выплат и переплата по займу. Скорее всего, вы не сможете оформить ЖСК в ипотеку (банк тоже понимает все риски и вряд ли захочет брать в залог недостроенную квартиру) и придется брать потребительский кредит, где проценты будут намного больше.
Застройщик связан массой обязательств - это и компенсационный фонд, и требования по счетам, и множество других расходов. Есть гарантии и четкие сроки строительства. Поэтому первоначальная цена жилья здесь обычно ниже, чем по ДДУ.	ЖСК - это не договор на право требования квартиры, а обычное инвестирование, поэтому изначально низкая сумма паевого взноса может значительно увеличиться за счет инфляции или других факторов.
Вы можете участвовать в общих собрания и принимать решения относительно судьбы дома.	Вы несете ответственность за действия ЖСК - а это может вылиться в значительные финансовые убытки.
При покупке пая вы можете как вступить в ЖСК, так и не вступать.	Такая вариативность может быть плюсом с точки сиюминутного сокращения трат, однако в долгосрочной перспективе это может обернуться проблемой. Если вы не вступите в ЖСК, то не сможете влиять на решения общего собрания. А если вступите - придется заплатить как единовременный взнос за вступление, так и ежемесячные взносы за членство.

В схеме ЖСК есть и другие минусы. Фактически, здесь вы имеете меньше прав, чем участник долевого строительства. Цена на квартиру растет, ответственности за неисполнение договора у застройщика нет, неустойку получить не получится, возникают постоянные дополнительные траты.

Что такое ДДУ?

ДДУ (договор долевого участия) - это способ приобретения квартиры в новом доме, построенном на деньги будущих покупателей.

Данный вид сделки регламентируется нормами Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ и имеет свои особенности. В первую очередь, это необходимость регистрации ДДУ в Росреестре: только после прохождения этой процедуры он будет признан действительным.

Следующая особенность способа покупки жилья с помощью ДДУ заключается в сроке получения права собственности на жилье - покупатель получает его лишь после того, как дом будет сдан в эксплуатацию, и будет подписан акт приема-передачи квартиры.

Обратите внимание! Стоит учитывать тот факт, что жилое помещение перейдет вам в собственность не сразу.

Положительные и отрицательные моменты для дольщиков и застройщиков

Долевое строительство обладает как неоспоримыми преимуществами, так и множеством недостатков. Главным плюсом здесь является доступность жилья. Стоимость квартир от застройщика ниже, и при этом человек получает рассрочку на несколько лет - до сдачи дома в эксплуатацию.

Среди других положительных моментов ДДУ можно выделить следующие:

гарантия получения новой квартиры или возврата денежных средств;

невозможность изменения стоимости жилья застройщиком в одностороннем порядке;
возможность расторжения соглашения и взыскания неустойки с недобросовестных строителей;
наличие гарантии на квартиру и расположенные в доме коммуникации.

При наличии неоспоримых преимуществ недостатки такого вида сделки также являются достаточно существенными:

задержка оформления документов из-за обязательной государственной регистрации договора;
необходимость выплаты неустойки в случае досрочного погашения полной стоимости квартиры;
сроки выплат за жилье достаточно сжаты и ограничены моментом сдачи дома;
максимальный срок для выплаты в рассрочку - 5 лет.

Таким образом, перед принятием решения о покупке жилья по ДДУ следует тщательно взвесить все плюсы и минусы.

В чем разница между ДДУ и ЖСК?

Для того, чтобы понять отличие между ЖСК и ДДУ, сравним схемы реализации этих договоров с помощью таблицы.

ДДУ	ЖСК
Обязательная регистрация договора в Росреестре исключает двойную продажу квартир.	В Росреестре регистрируется договор принятия квартиры в собственность уже после постройки дома. Поэтому есть вероятность попасться на уловки мошенников и получить уже кому-то проданное жилье.
В договоре обязательно прописывается полная стоимость квартиры, и она не подлежит изменению. Здесь есть один момент - застройщик может предложить вам заключить дополнительное соглашение о повышении цены, но вы не обязаны соглашаться, а ему придется либо отдать вам квартиру за указанную в договоре сумму, либо расторгнуть ДДУ и возвратить вам деньги + заплатить неустойку.	По согласованию с членами кооператива председатель ЖСК в любой момент может увеличить стоимость квартиры. Основания могут быть самыми разными, например, удорожание стройматериалов. Закон не запрещает этого делать, поэтому нужно внимательно изучать договор, который вы заключили - порядочный застройщик внесет в него пункт о запрете на увеличение суммы.
Есть точная дата, когда квартиры должны быть переданы владельцам. У застройщика имеется возможность подстраховаться - сверх этой даты ему отводится 2 месяца на решение проблем со сдачей дома. За просрочку застройщика ждет взыскание неустойки в пользу дольщика. Опять же, срок можно увеличить по дополнительному соглашению, но вы не обязаны его подписывать.	Четких сроков строительства и наказания за их увеличение в законе не прописано.
Рассрочка выплат возможна до окончания строительства.	Закон разрешает предоставление рассрочки на срок, более длительный, чем после сдачи дома. Нужно смотреть каждый договор с ЖСК в отдельности.

Подводя итог, необходимо отметить, что в каждой системе как много плюсов, так и немало минусов. Чтобы сделать правильный выбор, лучше сначала проконсультироваться с грамотным юристом.

— расскажите друзьям

Смотрите также

zaoalto.ru

плюсы и минусы, отличие от ДДУ

Застройщики новостроек реализуют жилые площади по двум схемам – ДДУ или ЖСК. Не все граждане знают, что собой представляют эти договора и в чем заключается отличие одного от другого. Чтобы сделать правильный выбор при покупке жилья, рекомендуется ознакомиться с тем, что такое ЖСК и ДДУ и узнать плюсы и минусы каждой схемы.

Отличие схем

Договор долевого участия – это система реализации строящегося жилья в первичном фонде с помощью регистрации бумаги в Росреестре. После регистрации договора, гражданин становится участником строительства. Его называют дольщиком. ДДУ регламентируется Федеральным Законом за номером 214. В этом заключается первое отличие от ЖСК (жилищно-строительный кооператив), поскольку такая сделка регулируется законом за номером 215.

Договор с ЖСК – это система реализации квартир, которые еще не были построены с помощью, осуществляемая посредством паев или паевых взносов. Группа людей, решивших построить жилое здание, вступают в сообщество. Каждый участник организации называется пайщик.

Отличие этих схем приобретения жилья заключается в порядке регистрации в Росреестре. Договор ДУ фиксируется сразу после подписания соглашения между застройщиком и дольщиком. Благодаря этому невозможно совершить двойную сделку реализации жилья. Договор ЖСК регистрируется только после сдачи дома в пользование собственников. Это менее надежная схема, поскольку недобросовестные строительные организации могут совершать двойные сделки, и может оказаться, что у жилья сразу два владельца.

В договоре долевого участия указывается вся сумма, которую гражданин должен заплатить за жилье. Согласно действующему законодательству, цена на квартиру не изменяется. Застройщик может заключить дополнительные соглашения на оказание каких-либо услуг, увеличив стоимость жилого помещения, но гражданин имеет право отказаться от заключения сделки. Если же компания, реализующая жилые помещения, захочет расторгнуть договор купли-продажи, то руководство будет обязано выплатить неустойку. В договоре ЖСК прописано, что стоимость квартиры может увеличиться. Установить цену более той, что была изначально прописана в договоре, имеет право председатель после согласования вопроса с пайщиками. Это можно сделать в любой момент. Обычно цена увеличивается в связи с подорожанием стоимость материалов, необходимых для строительства объекта. В этом также состоит отличие схем приобретения недвижимости.

В договоре долевого строительства стоит точный срок возведения дома. Сдача может быть увеличена максимум на два месяца, согласно действующему законодательству. Это период дается для оформления соответствующих документов. Если дата сдачи объекта не соблюдена, то у дольщиков есть право потребовать выплату неустойки. В случае с ЖСК, в отличие от ДДУ, нет точного срока сдачи здания. Если даже строительство затянется на несколько лет, застройщик не будет подвергнут наказанию, поскольку этот момент не прописан в законе.

ДДУ отличается также тем, что при долевом участии в необходимо внести оплату за помещение до окончания строительства. В ЖСК нет таких жестких условий. Здесь рассрочка платежей допускается и после сдачи здания в пользование граждан.

Различия между жилищно — строительными кооперативами и долевыми участиями в строительстве состоит и в компенсации за лишние метры. Если при приемке помещения обнаружится, что площадь жилья больше, то в случае с ДДУ есть несколько вариантов решения:

гражданин отказывается от жилья и получает обратно свои деньги, а также неустойку;
собственник доплачивает за разницу в метраже и требует оплаты неустойки;
владелец ищет недостатки в строительстве и если он их находит, то имеет право требовать скидку, компенсирующую разницу стоимости метров.

Если гражданин покупает помещение по договору с ЖСК, то ему придется оплачивать разницу в площади.

Достоинства и недостатки

Выбирая между ДДУ или сделкой ЖСК, следует знать не только, в чем разница между схемами, но также плюсы и минусы разных форм приобретения жилья.

ЖСК

Плюсы ЖСК:

каждый пайщик участвует в общих собраниях, поэтому может принимать решение, как будет проходить строительство;
стоимость отличается от долевого участия в строительстве в меньшую сторону, поскольку здесь нет большого количества дополнительных сборов, а повышение цены происходит только по объективным причинам;
существует гибкая система скидок на жилье, которые не пользуется большой популярностью.

Минусы ЖСК:

чтобы стать участников кооператива, придется заплатить взнос, размер которого составляет 1-3% от цены жилой площади;
сложно избежать рисков двойных сделок купли-продажи;
у пайщика меньше прав на помещение, чем у дольщика;
нельзя совершить продажу жилья без вступления покупателя в кооператив;
стоимость жилой площади может возрасти;
застройщик не несет ответственности за несвоевременную сдачу объекта.

ДДУ

Плюсы:

есть проектная и разрешительная документация и эти вопросы прописаны в договоре;
стоимость жилой площади не увеличивается даже при подорожании материалов;
площадь и этажность дома не увеличивается;
застройщик не имеет права делать дополнительные пристройки, которые не были указаны в проекте;
есть возможность расторгнуть сделку и получить затраченные средства обратно;
в случае увеличения срока сдачи здания застройщик выплачивает гражданам неустойку.

Минусы

высокая стоимость помещения по сравнению с ЖСК;
длительный процесс регистрации права собственности;
расторгнуть сделку и вернуть деньги можно только на условиях, прописанных в договоре;
застройщик неохотно предоставляет рассрочку на покупку жилья и если гражданин приобретает жилую площадь в ипотеку, то из-за этого возрастает ее стоимость.

При выборе между ДДУ или сделкой ЖСК важно учитывать все достоинства и недостатки сделок.

Договор с ЖСК и ДУ

При подписании договора ДДУ рекомендуется обращать внимание не следующие моменты:

В соглашении прописываются все реквизиты организации. Перед подписанием соглашения следует ознакомиться с тем, действительно ли застройщик существует, а не является фэйковой компанией. Необходимо также посмотреть, какой капитал есть у застройщика и кто является учредителями фирмы.
Договор долевого участия должен иметь в точности такое название. Если указано что-то другое, от подписания соглашения следует отказаться.
Должна быть указана точная сдача здания в пользование собственников. Прописывается не только год, но и месяц.
В бумаге указывают площадь недвижимости, количество этажей и площадь самого объекта.
Гарантии застройщика. Прописывается также сумма сделки. Должны быть указаны цифры и пропись.

При подписании договора ЖСК также следует обращать внимание на следующие моменты:

Возможные риски участника сделки. Нужно знать, что будет, если строительство затянется или сорвется.
Реквизиты компании. Рекомендуется ознакомиться, какие объекты сдал в пользование граждан кооператив, и какие отзывы о нем дают прежние участники.
В соглашении прописывают площадь недвижимости и количество этажей здания.
Наличие у компании финансового оздоровления. Рекомендуется узнать, не собирается ли кооператив объявлять себя банкротом.
Следует выяснить, сколько у председателя кооператива замороженных организаций. Если они есть, сделку не рекомендуется заключать.
В бумаге должны указываться правила увеличения стоимости. Необходимо, чтобы было прописано, что вопрос повышения цен решался на общем собрании пайщиков.
Кадастровый номер земельного участка, кому принадлежит и каково право собственности. Часто случается, что дом на земле возводится незаконно.

Выбирая между ДДУ или соглашением ЖСК, рекомендуется обратить внимание на разрешение строительства на этом участке земли именно этой организацией. Если данной бумаги нет, от сделки рекомендуется отказаться.

Если выбирать, какую схему приобретения недвижимости выбрать – ДДУ или подписать соглашение с ЖСК, рекомендуется узнать, чем отличается одна форма сделки от другой, а также достоинства и недостатки долевых и паевых взносов. Только сопоставив все факторы, можно принять верное решение.

okommunalke.ru