Переуступка квартиры в новостройке — финансовые вопросы. Переуступка квартиры что это

что это, в чем преимущества и какие риски

Переуступка квартиры: что это, как происходит, какие выгоды получают покупатели и продавцы, а также какие риски подстерегают при совершении данной сделки?

Ответы на эти вопросы – в специальном материале от «М16-Недвижимость». Лучшие квартиры по переуступке в СПб собраны в конце статьи!

Начнем с того, в чем заключается суть такой сделки, то есть, что значит квартира по переуступке. Речь в данном случае идет не о самой продаже, а о переуступке прав на квартиру в новостройке. Как правило, на таких условиях продаются жилплощади в еще строящихся или недавно сданных домах.

Фактически первоначальный владелец, который заключал договор с застройщиком, перепродает не саму квартиру, а свои права и обязанности, предусмотренные этим договором.

У потребителей данная схема обычно ассоциируется только с переуступкой квартиры в строящемся доме. Агентам часто приходится слышать подобный вопрос: можно ли купить квартиру по переуступке в сданном доме. Можно, но при определенных условиях. Дело в том, что подобные действия возможны только с теми квартирами, на которые пока не оформлены права собственности. Как только данное право будет зарегистрировано, квартиру удастся продать исключительно по стандартной схеме купли-продажи на рынке вторичной недвижимости.

Это будет зависеть от того, что прописано в вашем договоре. Несмотря на то, что схема переуступки абсолютно легальна и даже предусмотрена главным законом о дольщиках (речь о 214-ФЗ), многие застройщики стараются блокировать такую возможность.

Для этого в ДДУ заранее вносится пункт, согласно которому покупатель строящейся квартиры не имеет права передавать кому-либо свои права и обязанности по договору без уведомления девелоперской компании. С одной стороны, застройщик старается таким образом контролировать ситуацию и знать, с кого, в случае неполного погашения суммы по договору, спрашивать оставшиеся средства.

С другой стороны, некоторые девелоперы хитрят и используют продажу по переуступке в собственных интересах. То есть застройщик может позволить клиенту передать права, но при этом потребовать собственные комиссионные. И если в договоре изначально прописано такое положение, покупателю не остается иной возможности, кроме как делиться с застройщиком. В противном случае суд признает сделку по переуступке квартиры незаконной.

Если же в договоре вопрос переуступки прав не упоминается, уведомлять застройщика необязательно.

Преимущества от данной сделки получают как покупатели, так и продавцы. В зависимости от того, от какой стороны вы намерены поучаствовать в сделке, ознакомьтесь с плюсами, которые вас ожидают.

Преимущества для продавца

Для продавца существует единственное, но очень весомое преимущество: продажа квартиры по переуступке – это самый быстрый способ получить доход от инвестиций, вложенных ранее в покупку данного объекта.

Объем получаемой чистой прибыли напрямую будет зависеть от того, на какой стадии вы решите перепродать свое жилье. Эксперты «М16-Недвижимость» отмечают, что возможный доход составляет порядка 40%!

Дело в том, что квартиры для дальнейшей продажи по переуступке покупаются на стадии котлована, то есть по минимально возможной стоимости. На каждой новой стадии готовности застройщик повышает ценник и приближает его к рыночному, поэтому к последнему этапу реальная стоимость объекта увеличивается в разы.

При этом такой способ инвестирования достаточно автономный и не требует от вас специальных знаний и навыков для получения прибыли. Все, что необходимо – это стартовый капитал на приобретение квартиры и немного терпения. Разумеется, существуют риски, о которых мы поговорим позже, однако грамотный специалист по переуступкам подскажет вам самый безопасный вариант.

Преимущества для покупателя

Для потенциального новосела покупка квартиры по переуступке, как правило, является единственной возможностью купить квартиру в новом доме, который либо только что сдан, либо находится на последних стадиях строительства. Речь в большей степени идет о сегменте масс-маркета, где подавляющее большинство квартир продается на первых этапах строительства.

Кроме того, необходимо отметить, что на покупке квартиры у частного инвестора можно неплохо сэкономить. Если продавцу срочно необходимо продать жилье, он может прибегнуть к дэмпингу, что случается довольно часто. В то же время напрямую от застройщика вы такого аттракциона неслыханной щедрости вряд ли дождетесь.

Несмотря на то, что процесс переуступки квартиры в ЖК является законным, сделка сопряжена с рядом рисков, причем больше всего рискует покупатель.

1. Проблемы с застройщиком. Претенденту на покупку жилья на условиях переуступки перед заключением сделки не лишним будет задуматься: а по какой причине, собственно, нынешний владелец вообще решил избавиться от квартиры?

Конечно, чаще всего для продавцов это возможность дополнительного заработка. Но случается и такое, что от квартиры пытаются избавиться в связи с выявившимися проблемами. К таким проблемам можно отнести приближающееся банкротство застройщика, срыв сроков сдачи, несоответствие строящегося дома его первоначальному плану и т. д.

Вы можете избежать данного риска, если перед подписанием сделки самостоятельно изучите застройщика. Обратите внимание на его репутацию, сроки присутствия на рынке и отзывы тех, кто живет в готовых объектах, построенных этой же компанией. По возможности лично посетите строительную площадку, чтобы убедиться, что стройка не законсервирована.

Кроме того, в интернете сегодня легко можно найти форумы дольщиков, которые активно обсуждают строительный процесс. Если есть какие-то проблемы с застройщиком, на форуме это с легкостью найдется.

Важно понимать, что продавец передает вам только права на квартиру, если же с самой недвижимостью возникают какие-то проблемы, ответственность за это он не несет.

2. Недействительная сделка. Дело в том, что для осуществления переуступки необходимо соблюсти ряд требований. Нарушение хотя бы одного из них приведет к тому, что процедуру признают незаконной, а значит, не имеющей силу.

Так, например, тот, кто намерен передать права, обязан получить письменное согласие застройщика на данную схему (при условии наличия данного пункта в ДДУ), а также получить разрешение банка, если речь идет о квартире, купленной в ипотеку. Также достаточно жесткие требования выдвигаются к оплате суммы по договору: для переуступки долг должен быть либо уже погашен, либо переведен на нового владельца прав.

3. Недобросовестность продавца. Если вам не посчастливится нарваться на афериста, то есть риск столкнуться с тем, что права на квартиру будут перепроданы не только вам. Это особенно часто встречается в ситуациях, когда у нынешнего правообладателя с застройщиком заключен не ДДУ, а любой другой договор, даже предварительный ДДУ.

Дело в том, что только договор о долевом участии обязательно должен пройти официальную регистрацию в Росреестре. Именно такая регистрация способна уберечь покупателей от схем с двойными переуступками.

Представляем вам нашу традиционную подборку из топовых объектов, которым посвящена статья. Еще больше вариантов для покупки по переуступке вы найдете здесь.

Студии

ЖК «Старая крепость», ключи – в ноябре 2017 года

Студия расположена на 8 этаже, общая площадь – 24 м2, жилая – 17,5 м2. Комплекс строится в Мурино, застройщиком выступает «РосСтройИнвест» - компания, которая за время своей работы ни разу не сорвала изначально заявленные сроки строительства!

В квартире выполняется качественная предчистовая отделка.

ЖК «GreenЛандия», дом сдан

Еще один комплекс в Мурино от топового застройщика СПб – SetlCity. Площадь квартиры – 25,3 м2, жилая – 14 м2. Квартира находится на 13 этаже, оснащена балконом с панорамным остеклением.

В квартире уже выполнена качественная отделка от SetlCity.

ЖК «Петровская ривьера»

Видовая студия в элитном комплексе от «Северного города». Дом располагается на Петровском острове, строится на первой береговой линии Малой Невы. Просторный вариант: общая площадь – 36 м2, на жилую приходится 24 м2. Особенности студии – два санузла и лоджия с панорамным остеклением.

Однокомнатные варианты

ЖК «Шуваловский», дом сдан

Уютная жилплощадь с готовой отделкой, электроплитой и полным сантехническим комплектом.

Новый дом расположен в Приморском районе. Площадь квартиры – 44,5 м2. Имеется застекленная лоджия.

ЖК «Северная долина», дом сдан

Продуманное и очень удобное планировочное решение, размеры квартиры – 40,3 м2. Просторный балкон, качественная отделка от девелопера.

Застройщиком выступает «Главстрой-СПб». Дом расположен в полутора километрах от метро «Парнас».

ЖК «Чистое небо»

Еще один проект от SetlCity, реализация которого ведется в Приморском районе. Квартира имеет продуманное планировочное решение, с раздельным санузлом и панорамным балконом. Площадь – 34,6 м2.

Девелопер проведет качественный ремонт в квартире. Рядом с домом планируется открытие новой станции метро.

Квартиры по переуступке с двумя комнатами

ЖК «Парголово», дом сдан

«Евродвушка» от компании «Дальпитерстрой», расположенная на 24 этаже новой высотки в Парголово. Лучшее предложение по выгодной цене, таких квартир у застройщика уже не осталось!

Площадь – 53,7 м2, большая прихожая, ниша под гардеробную и просторный витражный балкон. Размеры спальни – 23,3 м2.

ЖК «На Заречной», ключи – осенью 2017 года

Квартира расположена на 11 этаже, в лучшем корпусе проекта – с видом на парк и озеро. Раздельный санузел, панорамный балкон, уютная кухня и комнаты правильной формы – отличный вариант для спокойной и комфортной жизни.

Дом расположен в районе метро «Парнас».

ЖК «Три ветра»

«Евродвушка» в Приморском районе, в новом доме на самом берегу залива. К плюсам квартиры следует отнести просторную прихожую, раздельный санузел и большой видовой балкон на две комнаты. Кухня-гостиная имеет площадь 16,9 м2.

Квартиру вы получите с высококлассной отделкой от «Группы ЛСР».

Интересует переуступка квартир в новостройках СПб? На официальном сайте нашего агентства предложены разнообразные предложения! Звоните, подберем лучшие варианты, поможем с оформлением прав, получением ипотеки и заключением сделки!

Рейтинг статьи:

m16-estate.ru

Покупаем недостроенную квартиру. Что такое переуступка? | Законы и безопасность

Что такое «переуступка» и с чем её едят, простому покупателю разобраться сложно. Цены на недостроенные квартиры вроде демократичные, а слово страшное и непонятное. Означает оно, что за ваши деньги тот, кто уже вложил деньги в строительство, переуступает вам право получить квартиру вместо него, то есть стать дольщиком строящегося жилья.

Определившись с покупкой квартиры, первое, что нужно сделать, — это узнать всю информацию о застройщике. Как долго существует на рынке услуг, в каких общественных организациях состоит? Поддержка правительственных организаций также является гарантом качества.

Обязательно проведите информационный мониторинг самой стройки — каковы сроки и как проходит строительство?

Зачастую дольщики организуют свои форумы, помимо сайтов строительных компаний, в социальных сетях, где обсуждаются все актуальные темы. Кстати, опыт участников форума может вам пригодиться при дальнейшем сотрудничестве с этой компанией. А после оформления договора строительная компания обязана по вашей просьбе предоставить всю документацию по точке застройки в соответствии со статьёй 21 214-ФЗ.

Специального закона, регулирующего сделки по переуступке, нет. Договорные отношения регулируются статьёй 382 ГК «Основания и порядок перехода прав кредитора другому лицу» и статьёй 11 214-ФЗ «О долевом участии в строительстве». В случае с долевой недвижимостью кредитором будет являться покупатель, который заключил с застройщиком договор на получение в будущем квартиры.

Договор переуступки оформляется в простой письменной или нотариальной форме, в зависимости от того, как оформлен договор на долевое строительство. В случае простой письменной формы уведомление застройщика не обязательно, тогда, согласно пункту 3 статьи 382 ГК, новый покупатель несет все риски, которые могут возникнуть при переуступке. Это могут быть просто штрафы по договору за несвоевременное уведомление застройщика, либо вам просто откажут в приеме квартиры.

По 214-ФЗ, дольщик может переуступить квартиру после выплаты полной стоимости договора или одновременно с переводом долга на другого дольщика, а также с момента регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта. Следует помнить, что договор переуступки тоже подлежит государственной регистрации.

При составлении договора нужно обратить внимание на следующие пункты:

1. В договоре должно быть указано, на основании какого первоначального договора переуступается право.

2. Обратите внимание на сроки, размеры и порядок оплаты по договору, так как договоры переуступки — это сделки, сопряженные с рисками.

После заключения договора его нужно зарегистрировать в органах УФРС (Управления Федеральной Регистрационной Службы), и по факту на руках у вас документов на этот момент не будет.

Для предотвращения рисков расчет лучше производить по таким схемам оплаты, как банковская ячейка и банковский аккредитив. Выбрав банковский аккредитив, вы устанавливаете удобную для вас дату оплаты и свои условия перевода денег на счет продавца. Условием может служить регистрация договора в УФРС. Это позволит вам избежать финансовых потерь в случае отказа в регистрации.

3. Хотя 214-ФЗ не предусматривает обязательного извещения застройщика о планируемой переуступке, многие строительные компании включают этот пункт в договор. Это позволяет застройщику контролировать все изменения, происходящие с договором, а также снижает риски, связанные с вторичной перепродажей квартир. К тому же, в соответствии со статьёй 391 Гражданского Кодекса Р Ф, «перевод должником своего долга на другое лицо допускается лишь с согласия кредитора», в этом случае требуется согласие застройщика.

4. Дополнительно следует запросить у застройщика документы, подтверждающие факт оплаты первым дольщиком, это могут быть акты сверок, соглашения о взаиморасчетах.

Обязательно уточните, какие обязательства по договору выполнены обеими сторонами, и какие ещё предстоит выполнить.

shkolazhizni.ru

Переуступка прав собственности на квартиру в новостройке: что это

Покупая строящееся жилье иногда возникают ситуации, когда планы будущих владельцев квартиры меняются и потребность в ней пропадает. В этих случаях также можно продать свои права на собственность, заключив договор о переуступке квартиры в новостройке. Процесс оформления трудоемкий и связан с необходимостью учета множества юридических нюансов, ведь перевод будущей собственности на другого владельца фактически не влечет за собой фактическую передачу недвижимости, так как ее еще не существует. Юридическое значение переуступки — передача права требования.

Понятие «цессия»

Под переуступкой прав на квартиру или цессией, понимают специфическую сделку по купле-продаже на этапе до сдачи объекта в эксплуатацию. Лицо, которое купило квартиру у компании-застройщика, называемый также цессионер, передает другому гражданину права на будущую собственность на выгодных для себя условиях. Как правило, цена за объект по переуступке права выше той суммы, которая была уплачена или о которой договорились застройщик и цессионер.

При продаже квартиры в еще не сданной новостройке, продавец передает не только право на участие в застройке, но и обязанности. Все риски при участии в долевом строительстве также переходят на нового владельца.

На практике процедура выглядит следующим образом:

Подписывается первичный договор об участии в долевом строительстве, обязывающий вносить деньги на счет застройщика для возведения новостройки. Согласно соглашению, строительная компания несет обязательства по сдаче дома в эксплуатацию и передаче дольщику собственности, которая указана в договоре в течение установленного срока.
Заключив договор об участии с долевом строительстве, дольщик получает право требовать исполнения застройщиком обязательств, указанных в ДДУ.
Заключение договора переуступки передает право требования от одного лица другому на возмездной основе. Новый участник теперь имеет законные основания предъявлять требования строительной компании об исполнении условий договора. Новый собственник получает не только права на будущую недвижимость, но и право обращаться в судебный орган в случае нарушений застройщиком условий договора.

Цессия может быть реализована в строго ограниченный период времени: от момента заключения ДДУ до сдачи объекта строительства.

Способы оформления переуступки прав

В настоящее время практикуется два варианта передачи прав на строящееся жилье:

В основе сделки – договор долевого участия. Цедент получает право продажи квартиры только после внесения всей суммы за объект. Зачастую, вместе со строящимся объектом покупателю передают финансовые обязательства перед застройщиком. Этот способ переоформления может применяться много раз в течение всего срока строительства.
В основе – предварительный договор о покупке. Согласно его условий оставшаяся часть долга переходит на покупателя. В этом случае передача прав на недвижимость не фиксируется документально. Предварительный ДКП (договор купли-продажи) устанавливает обязательства в будущем провести переоформление договора цессии. При расторжении предварительного ДКП средства снова передаются покупателю.

Второй вариант относится к высокорисковым сделкам, к которым негативно относятся застройщики ввиду следующих оснований:

исключение вероятности перепродать собственность в дальнейшем;
цены, предлагаемые застройщиком, более выгодны;
процедура оформления занимает длительное время.

Составление договора

Для того, чтобы подписать договор переуступки, необходимо исполнение следующих действий:

Быть держателем договора, дающего основание на переуступку права на собственность.
Составить договор, фиксирующий порядок расчетов между всеми задействованными сторонами.
Заручиться согласием третьей стороны.
Оформить снятие обременения.

При соблюдении данных требований дольщик вправе заняться подготовкой договора переуступки.

Особенности процедуры

Последовательность действий и сама процедура напрямую связана с наличием или отсутствием долга за передаваемое будущее жилье.

Когда квартира полностью выкуплена, то есть никаких финансовых обязательств перед строительной компанией, инвестором, не осталось, цедент передает права без вовлечения в процесс строителей. Согласования от них не потребуется, однако поставить в известность о смене участника будет необходимо.

Порядок действий

Придерживаясь следующей последовательности, выполнить переуступку будет несложно:

У застройщика предварительно запрашиваются документы для изучения: устав, регистрационные документы, разрешительная документация, бухгалтерская квартальная отчетность, паспорт на землю, проектная документация, сведения о финансировании застройки.
Участник долевого строительства уведомляет своего застройщика о предстоящей переуступке и запрашивает справку, подтверждающую отсутствие долга по объекту недвижимости.
К сделке готовятся документы: гражданские паспорта участников, соглашение, согласие от строителей, документ, подтверждающий выплаты продавца, выписка ЕГРП, согласие от супруга (при наличии).
Подписание договора в присутствии работника регистрирующего органа.
Получение расписки о готовности новых документов в течение 10-дневного срока.

Требования к договору

Накануне самой сделки готовят проект соглашения. К составлению документа о цессии предъявляются следующие требования:

Письменная форма. Никакие устные договоренности юридической силы не имеют.
Реквизиты сторон, задействованных в сделке: ФИО, паспортные данные и пр. Как правило, соглашение делают трехсторонним: сторона дольщика, покупателя и застройщика.
В тексте договора отражают полные сведения об объекте: технические характеристики, этаж будущей квартиры, номер, сколько комнат предполагается в жилье, площадь и адрес расположения объекта.
Неотъемлемая часть договора – стоимость сделки.
В регистрации договора участвует нотариус и государственный регистрирующий орган.

Все вышеуказанные требования должны быть выполнены, в противном случае сделка будет признана ничтожной.

Заключив договор, покупатель получает на руки оригинал документа, копию, справки, устанавливающие состояние с расчетами за квартиру и внесенными оплатами, расписка о том, что документы переданы на регистрацию.

Основными пунктами договора переуступки права на строящуюся квартиру являются следующие:

Информация об объекте строительства – строящемся здании.
Реквизиты участника долевого строительства и цессионария.
Подробные характеристики будущей квартиры.
Пункты, устанавливающие права и обязанности участвующих сторон.
Информация о расчетах, касающихся квартиры, сроки проведения финансовых операций.
Дата составления.
Подписи всех сторон.

На видео об оформлении договора переуступки

Таким образом, процедура переуступки прав на квартиру в строящемся доме не является сложной. Важно правильно заключить договора и соблюсти все требования законодательства.

ru-act.com

Переуступка квартиры в новостройке - что это такое и переуступка прав собственности

Переуступка прав — это схема, при которой жилплощадь в новостройках, ещё находящихся в стадии строительства, перепродается третьим лицам. При этом изначальный владелец квартиры (лицо, купившее её напрямую у застройщика), передает возможность на получение недвижимости по окончании срока строительства.

Эту схему осуществляют только в том случае, если жилой дом все ещё находится в процессе постройки. Такие сделки имеют свои преимущества, и, конечно же, свои риски. Эта схема является очень популярной среди населения, но от этого она не перестает быть одной из самых опасных. Государство регулирует переуступку с помощью ряда правовых актов. Иначе эту схему называют — цессия, уступающего своё право называют — цедентом, а приобретающего — цессионер.

Приобретение квартиры в новостройке по переуступке прав

Чтобы совершить сделку, необходимо собрать ряд документов:

Договор об уступке (цессии).
Разрешение застройщика на перепродажу недвижимости (письменная форма).
Оригинал (или же подтверждённая копия) главного договоренности о наличии доли строительстве, в ходе которого совершается переуступка (нужно также иметь все прилагающиеся документы и различные дополняющие части договоренности).
Застройщик должен предоставить соглашение о зачете взаимных требований, подтверждающее получение суммы по договору о купле-продаже (между первым владельцем и застройщиком).
Также следует составить акт о факте передачи покупателю всей документации, которая приведена выше.
В случае приобретения квартиры в ипотеку, нужно получить разрешение банка или организации, выдавшей кредит на переуступку.

Что нужно сделать покупателю:

Если покупатель находится в браке, и покупка осуществляется только одним из супружеской пары, нужно получить разрешение супруга (и) на приобретение жилплощади.
Если недвижимость приобретается по ипотечному (или другому) кредитованию, обязательно следует получить закладную и кредитный договор и поставить там свои подписи.

Покупатель также обязательно должен быть уведомлен:

Рекомендуется самостоятельно убедиться в наличие всех обязательных документов у застройщика, которые разрешают ему вести строительство. (Для этого нужно направиться в офис компании и попросить в бухгалтерии нужную документацию).
Все договоры по уступке прав собственности заверяются нотариально.
Застройщик обязательно должен быть уведомлен покупателем о совершении сделки, даже в том случае, если это не прописано в договоре.
Сделка может быть признана незаконной в том случае, если в договоре не указана фиксированная сумма и порядок расчетов.

Оформление переуступки права «задним» числом

Иногда, подписав акт собственности на имущество, владельцу приходится ожидать оформления права собственности, что может занять немалый промежуток времени, примерно от года до трех лет. Чтобы квартира не «простаивала» можно перепродать её по переуступке, но сделать это зачастую невозможно, так как все возможные сроки давно истекли. В этом случае долевой участник, по договоренности с застройщиком, переносит дату акта приёмки в «разумных» рамках.

Если вы заранее договорились с заказчиком о купле-продаже недвижимости, то все значительно легче. Просто следует перенести число подписания основного договора, ещё не прошедшего государственную регистрацию.

Таким образом, компания застройщик может оказаться полноправным участником сделки, в этом случае необходимо выполнить все условия, которые будут поставлены застройщиком. Если же условия не буду исполнены — вы не получите согласия на проведение купли-продажи, и она не будет признана действительной.

Плюсы переуступки:

Законность переуступки не оспаривается, если она происходит по законной схеме.
Квартиры, которые продают таким образом зачастую дешевле, чем жилплощадь, продаваемая застройщиками, и дешевле недвижимости с заверенным правом владения.
Это единственная возможность купить квартиру в новом доме, если вся жилплощадь в нём уже продана.

Минусы переуступки:

Вероятность перехода от прошлого владельца имущества всех возможных рисков, которые имели место в заключенном ранее договоре продавца и застройщика.
Риск остаться без жилплощади в том случае, если объект не будет достроен до конца. Такой исход возможен в том случае, если застройщик будет признан банкротом.
Существует риск связаться с мошенниками, переуступающими права на жилплощадь сразу некоторому количеству покупателей. Если желаете этого избежать — следует совершать сделку исключительно по договору о долевом участии.
В случае если застройщик не будет уведомлен о переуступке — сделка может аннулироваться.

Как относятся к переуступке застройщики

Застройщик не владеет официальными правами по ограничению свобод клиента по подписанию договора уступки. Но в реальной сделке они действуют исходя из своих интересов. Например: застройщики, которые, заключающие договор с изначальным владельцем недвижимости, указывают в документе сроки извещения компании в случае продажи жилплощади по договору цессии. Обычно сообщить компании о продаже следует не позднее чем за 10 дней после государственной регистрации договора.

Иногда застройщики принципиально запрещают в договоре возможность переуступки. Такая жесткая позиция со стороны застройщика объясняется тем, что компания избегает многих проблем, не происходит путаницы в документации, вероятность просчетов снижается.

Следует согласовать переуступку с компанией-застройщиком. Редко изначальные владельцы квартир получают отказы на продажу строящихся квартир, но чтобы ограничить число таких сделок компания повышает сумму за данную услугу. Также рекомендуется, чтобы при продаже застройщик выступал в качестве третьей стороны.

Финансовые вопросы

Цессия облагается налогом со стороны государства, оплачивать который должен первый владелец жилплощади. Иногда обязательства по выплате налога перекладываются на покупателя, но чаще всего обе стороны приходят к согласию и разделяют выплаты между собой. Сумма налога получается из всей суммы сделки. Поэтому в договоре следует указывать настоящую цену сделки.

Если квартира была куплена в ипотеку. В этом случае покупка будет более долговременной и трудоемкой. Следует получить согласие банка на совершение сделки, покупателю также нужно передать банку пакет документов, аналогичных тем, что предоставляет продавец недвижимости.
Если ипотечный кредит выплачен, нужно также указать это в договоре по переуступке. Если квартира была приобретена в рассрочку и не оплачена полностью. В таком случае покупателю придется и дальше вносить платежи, причем в том же размере и в те же сроки, которые были оговорены в договоре между застройщиком и первым владельцем. Все обязательства по выплате долга переходят на нового владельца недвижимости.

Вам решать — покупать квартиру по переуступке или нет, но следуйте паре простых советов, которые приведены выше, с помощью них вы сможете избежать неприятных ситуаций в процессе приобретения жилплощади.

prostopozvonite.com

Переуступка квартиры в новостройке - что это, налоги и покупка квартиры по переуступке

Приобретение квартиры происходит не всегда от застройщика к покупателю напрямую. Как правило, строящееся жилье перепродается.

Инвесторы вкладывают деньги в строительство недвижимости, при этом они считаются собственниками, после чего свое право владения они могут передать третьему лицу. Переуступка осуществляется еще до сдачи дома в эксплуатацию.

Первоначальный инвестор имеет возможность купить квартиру у застройщика, а после, передать за другую плату физическому лицу. Именно этот процесс и носит название переуступки прав на недвижимость.

Переуступка квартиры в новостройке — это процесс сделки по передаче первичных прав на покупку квартиры у застройщика третьему лицу.

Описание

Переуступка носит еще одно название, цессия. Если рассматривать схему подробнее, то стоит отметить, что:

Передается не только право владения, но и все обязанности, которые устанавливаются инвестором.
Главными участниками процесса являются цедент – продавец и цессионарий – покупатель. Застройщик также указывается, но он может не участвовать непосредственно в самой сделке.
Цедент передает цессионарию права и обязанности, а это означает, что после заключения сделки все вопросы покупателя будут решаться уже не с цедентом.
Важным условием цессии есть то, что он должен заключаться до того, как недвижимость будет введена в эксплуатацию.

Область применения

Область применения переуступки прав на недвижимость очень широкая.

Рассмотрим самые распространенные области:

Чаще всего, цессия заключается для приобретения жилья для личного проживания. Такая ситуация может возникнуть, если в новостройке не осталось свободных квартир и единственным способом осталось приобрести ее по переуступке.
Область применения процесса связана с инвестициями и сделками на первичном рынке, вследствие чего одна сторона получает выгодное предложение и прибыль.

Как оформляется?

Стоит помнить, что этот процесс обязательно регулируется Гражданским Кодексом и в нем выделяется всего 2 вида переуступки:

Если есть предварительный документ купли-продажи. В этом случае права переходят покупателю. Дополнительно составляется предварительный документ, но купля-продажа по нему не состоится, так как необходимо составить основной договор.
Когда имеется договор долевого участия в строительстве. Здесь все предельно просто, так как имеется собственность. Застройщик не может помещать владельцу доли переуступить свои права, а сам инвестор имеет право не согласовывать сделку цессии с ним.

Необходимые документы

Особое внимание стоит уделить документам, которые необходимо тщательно изучить:

Обратить внимание на тип, по которому будет осуществляться переуступка.
Необходимо получить согласие застройщика.
Обязательно должны быть четко прописаны права и обязанности, которые передаются от цедента цессионарию.
Также, имеется пакет отдельных документов.

Покупатель должен получить на руки такой пакет документации:

Главный договор и дополнительные соглашения к нему.
Официальное подтверждение расчета одной стороны с другой.
Письменное, заверенное согласие застройщика, если был оформлен кредит, то еще дополнительно согласие от банка.
Дополнительные документы, связанные с перепиской, с инвестором или надзорными органами.
Акт, который будет свидетельствовать о передаче недвижимости.

Образец договора

Цессия заключается по бланку, в котором должны быть внесены не только личные данные сторон, но и их статус. Если имеется третье лицо, которое предъявлять какие-то требования, то оно должно быть внесено в документ.

Дополнительно составляются:

Соглашение, в котором будет указано, что все заинтересованные стороны уведомлены.
Трехсторонний договор со всеми правами и обязанностями.

В тексте надо обратить внимание, чтобы освещались такие моменты:

Место заключения документа и дата.
Паспортные данные обеих сторон.
Дата регистрации.
Описание недвижимости.
Права и обязательства сторон друг перед другом.
Указывается сумма соглашения.
Личные подписи сторон.

Скачать образец договора цессии (в формате Word).

Процесс оформления

Сам процесс оформления имеет множество нюансов, на которые стоит обратить внимание:

Право кредитора переходит к новому кредитору в таком же объеме, в котором оно существовало до этого момента и на тех самых условиях. Поэтому обязанности должны быть четко прописаны.
Необходимо указывать сроки, стоимость уступки, а также дополнительные условия, если таковые имеются.
Компания должна принимать участие в процессе, так как от него требуется письменное согласие.
Застройщиком может устанавливаться плата за выдачу его согласия, но все проводиться на официальном уровне.

Покупка квартиры в новостройке по переуступке прав

Покупку квартиры по уступке можно осуществить через первичного инвестора, для этого с ним заключается передаточный акт самого владельца стройки еще до того, как будет проведена купля-продажа. Если инвестор является владельцем доли и полностью выплатил долг перед владельцем стройки, то он может самостоятельно передать все свои обязанности.

Покупатель обязан проверить:

платежные поручения;
квитанции;
проверить указанную сумму с суммой, которая была проведена через банк;

Важно учитывать моменты, по которым сделка будет признана недействительной:

Дольщик не выплатил долг и не указал это в договоре.
Если в основном договоре обязательно надо было получить согласие, но его не получили.
Если банк не дал своего согласия и квартира была приобретена в ипотеку.

Чтобы не попасть в неприятную ситуацию, стоит ознакомиться с выпиской из ЕГРЮЛ, бухгалтерским учетом и декларацией проекта.

Особенности сделки

Главной особенностью сделки по уступке считается оплата налога. Согласно закону, он платится цедентом.
Указывается настоящая сумма сделки.
Квартира не должна быть обремененной.
Договор может заключаться сразу с несколькими цессионариями, но это в том случае, если она состоит из нескольких комнат.

Преимущества и недостатки сделки

Преимущества:

Использовать этот процесс можно с целью получения прибыли.
Такой выход можно использовать для того, чтобы осуществить свои личные пожелания.
Такие квартиры можно купить дешевле у инвестора.

Недостатки:

Это большой риск.
Не всегда удается объективно оценить обстоятельства.
После заключения купли-продажи продавец не несет никаких обязательств, поэтому все вопросы придется решать с владельцем строительства.

Оформление задним числом

Цессию оформить нельзя, когда уже будет подписан акт приема-сдачи жилья. Но как правило, весь этот процесс занимает большое количество времени, иногда истекает год, прежде, чем все официальные моменты будут завершены.

Иногда в таком случае можно пойти на хитрость и оформить документы задним числом. Если он предварительный, то можно просто изменить дату основного договора. Естественно, если он не прошел регистрацию в государственных органах.

Налоги

Этот вид облагается налогом, который должен оплатить дольщик. Налог рассчитывается из всей суммы. Но часто стороны договариваются брать все расходы по налогам пополам, но взамен инвестор должен будет уступить в первоначальной стоимости жилья.

Эти моменты должны быть обязательно включены в договор, поэтому прежде, чем он подпишется, его стоит внимательно изучить профессионалу, и в случае чего он сможет внести видоизменения.

Риски

Чтобы процесс прошел удачно, стоит обратиться за помощью к профессионалу, который точно знает какие документы должны быть в наличии, и как правильно их необходимо заполнять.

Договор цессии может быть связан с такими рисками:

Он может быть признан недействительным. В таком случае очень сложно что-то доказать, так как претензии надо предъявлять не продавцу, а застройщику.
Застройщик является банкротом. Чаще всего в таких случаях, предлагают жилье по низкой стоимости.
Есть вероятность попасть в руки к мошенникам, которые могут перепродавать жилье не только одной стороне, но и еще нескольким лицам. В таком случае выиграет первоначальный покупатель.

Только в случае обращения к знающим и опытным специалистам вы можете быть уверенными, что не попадете в непредвиденную ситуацию.

consultplace.ru

что это такое, какие риски?

Ситуации, когда строящееся жилье перепродается, а не покупается напрямую, возникают достаточно часто. Инвесторы могут передавать право на покупку недвижимости третьему лицу за определенную плату. Эта схема и называется переуступкой своего права на жилье в новостройке.

Преимущества и недостатки переуступки

По статистике, каждая третья сделка с недвижимостью, которая заключается в Москве, проводится по такому договору. Известны случаи, когда на старте продаж частные инвесторы выкупали квартиры целыми блоками. Затем они продавались по мере готовности объекта. Продаваемое по переуступке жилье всегда дешевле недвижимости, которую предлагает застройщик, или жилья с оформленным правом собственности.

Хотите приобрести квартиру по переуступке? Стоит понимать, что вы становитесь участником долевого строительства и несете риски, которые могут касаться нарушений, допущенных недобросовестными застройщиками. Вот почему важно прочитать договор до конца и заранее оценить планируемые сроки ввода квартирного дома в эксплуатацию. Объективный подход к оценке обстоятельств сделки поможет избежать рисков или хотя бы подготовиться к ним.

Что нужно знать покупателю?

Существует несколько важных моментов, о которых должен знать участник сделки о переуступке права на квартиру:

Оформление переуступки подразумевает указание типа договора, на основании которого передается право требования собственности.
В документе фиксируется сумма и порядок расчета. В противном случае, сделку могут признать незаконной.
Покупатель лично проверяет наличие разрешительных документов на проведение строительных работ у застройщика.
Необходимо нотариально заверить договор уступки права требования.
Независимо от условий договора, покупатель обязан известить застройщика о совершении сделки. Желательно также иметь какое-то документальное подтверждение согласия застройщика.

Как относятся к переуступке сами застройщики?

Ограничивать свободу клиентов по заключению договора переуступки застройщики не имеют права. С другой стороны, в реальных ситуациях ничто не мешает им действовать по своему усмотрению. Некоторые застройщики при заключении договора с первичным инвестором прописывают порядок обязательного уведомления компании, если квартира продается по переуступке права требования.

Иногда компания может занять более жесткую позицию и прописать в договоре невозможность переуступки. Демпинг временных игроков-инвесторов исключается, проводится своего рода «фейсконтроль» при реализации объектов премиум-класса. Вероятность допущения ошибок снижается, при оформлении документов не возникает никакой путаницы.

Отметим, что сегодня необходимость согласования переуступки с застройщиком прописывается в большинстве заключаемых договоров.

Как выглядит процесс оформления договора переуступки?

Типичный процесс передачи недвижимости по договору переуступки делится на два этапа.

Этап 1. Заключается договор уступки между первым дольщиком и покупателем. Новому владельцу передаются оригиналы ДУПТ и ДДУ (договор долевого участия), а также подписанные застройщиком документы, подтверждающие оплату квартиры. В свою очередь, он должен иметь при себе паспорт и письменное согласие супруга на сделку. Всем, кто не состоит в браке, потребуется соответствующее подтверждение нотариуса. Если же клиент совершает сделку не самостоятельно, а через риэлтора, ему также потребуется доверенность на лицо, подающее документы в Росреестр.

Этап 2. Составляется акт приема-передачи документации, который заверен обеими сторонами, заключающими договор об уступке прав требования. После этого нужно обратиться в Росреестр, чтобы зарегистрировать ДУПТ, оплатить квартиру. Только после этого вступит в силу право нового покупателя на объект жилой недвижимости. Когда заключен ДУПТ, выплачивается налог по НДФЛ, а по окончании налогового периода выдается декларация.

Финансовые вопросы

Любая сделка по переуступке права на квартиру облагается налогом. По закону, его уплата возлагается на первого инвестора. Размер налога рассчитывается со всей суммы сделки. Известны случаи, когда первый покупатель пытался переложить финансовые обязательства на нового дольщика. В процессе торга можно достигнуть консенсуса – как правило, стороны просто соглашаются поделить расходы поровну.

В договоре уступки нужно указывать реальную цену сделки, поскольку от этого будет зависеть размер налогового вычета, на который сможет рассчитывать дольщик. Отражение реальной цены играет большую роль, если возникнет необходимость предъявить претензии участнику долевого строительства.

Проблемы могут возникнуть и в том случае, если первичный инвестор попытается скрыть факт частичной оплаты квартиры по ДДУ. А еще первый покупатель может не сообщить о том, что недвижимость находится в залоге у банка. Все обременения должны быть сняты еще до регистрации договора.

Таким образом, после подписания договора и его регистрации, новый покупатель квартиры должен иметь на руках такие документы:

Договор, по которому совершалась уступка.
Подтверждение расчетов, которые производились по основному договору.
Акт передачи документов, упомянутых выше.
Подтверждение того, что застройщик согласен на переуступку.
Оригинал договора.

Уступки бывают разные

Помимо основной уступки по ДДУ, иногда встречаются другие разновидности этого процесса. Например, уступка по договору инвестирования или соинвестирования. Правда, она возможна до введения объекта в эксплуатацию.

Другой вариант – перемена лица по ПДКП (предварительный договор купли-продажи). Основным документом для конечного покупателя в данном случае будет являться договор, по которому и состоялась уступка (со всеми дополнениями и приложениями). Встречаются также сделки, при которых сначала погашается ипотека, а затем оформляется договор уступки права собственности. В таком случае оформляются два договора, первый из которых – договор займа. Согласно документу, покупатель передает деньги продавцу. Тот погашает ипотеку, снимая все «обременения». Квартира переоформляется на покупателя. После ввода дома в эксплуатацию покупатель оформляет свидетельство о праве собственности.

Как видите, покупка квартир по договору переуступки вряд ли потеряет свою актуальность в ближайшее время. Это объясняется большим количеством инвесторов, которые извлекают выгоду из покупки недвижимости на начальном этапе строительства. Велик процент покупателей, меняющих решение о покупке после того, как строительство завершено – в силу различных причин.

Подписывайтесь на каналы "Informatio.ru" в TamTam или присоединяйтесь в Facebook, добавляйте нас в Яндекс.Дзен или приходите в группу ВКонтакте, если хотите быть в курсе главных событий в Москве и регионах РФ.

informatio.ru