Перевод апартаментов в жилое помещение — 2018: последние новости. Перевод апартаментов в жилое помещение
Как перевести апартаменты в квартиры.
Ольга Тараканова, партнер, генеральный директор ORDO Group, рассказала порталу Novostroy-M.ru о том, как покупателям можно самостоятельно перевести апартаменты в квартиры, в каких случаях этого делать не стоит и какие апартаменты будут развиваться в условиях кризиса.
Сегодня на рынке все чаще появляются смешанные проекты, где часть корпусов – классические квартиры, а часть – апартаменты. Соответственно, люди задумываются, не купить ли им апартамент, который дешевле, и перевести его в жилье (сэкономив таким образом). Стоит ли овчинка выделки?
В элитном сегменте обычно покупатели смотрят только на цену и в последнее время на абсолютную сумму налога на владение недвижимостью. Отличие в стоимости эксплуатационных услуг уже не так сильно волнуют, поскольку здесь ситуация схожая с обычными жилыми домами. В сегментах «комфорт» и «эконом» покупатель должен хорошо подумать. Если премия в цене, которую он имеет (обычно это 20-30%) в момент покупки оправдывает его дальнейшие расходы на получение услуг необходимой инфраструктуры по месту проживания (детсады, школы, медицинское обслуживание) и нет необходимости оформлять постоянную прописку, то апартаменты вполне можно покупать. К выгоде в цене можно прибавить выгоду от налогообложения. Ведь кадастровая стоимость нежилого помещения намного меньше, чем жилого. Перевод апартаментов в жилье в данном случае не оправдан, т.к. в некоторых случаях стоимость этого мероприятия может перекрыть разницу в стоимости покупки.
Каким нормам должен отвечать апартамент для перевода? Любой апартамент можно сделать квартирой?
Основной критерий для перевода в жилой статус – это двухчасовой дневной интервал, в течение которого солнечный свет должен попадать в жилые комнаты помещения. Соответственно, апартаменты с недостаточной инсоляцией, например, с окнами в «колодец» или в атриум дома на сегодняшний день не имеют шансов стать жилыми. В будущем, нормы могут и поменяться, но пока это так. В соответствии с российским законодательством обязательным условием для перевода любого помещения в новый статус является отсутствие обременений, наложенных другими лицами.
Допустим, владелец апартамента убедился, что нормы позволяют ему стать владельцем классической квартиры. Расскажите, пожалуйста, как действовать покупателю, чтобы осуществить перевод?
В Москве по вопросу перевода нужно обратиться в Департамент жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы и предоставить правоустанавливающие документы, заявление о переводе, технический паспорт БТИ, поэтажный план здания, в котором находится апартамент. Если перевод осуществляется одновременно с перепланировкой, необходимо приложить проект перепланировки и переустройства помещения. Помимо списка, установленного законодательством, собственник должен предоставить еще около двадцати наименований документов из различных служб и госучреждений. Здесь нужно сразу сделать оговорку – случаи индивидуального перевода апартаментов в статус квартиры мне на практике не встречались. Предполагаю, что на обивание порогов всех соответствующих инстанций уйдет не один месяц. При этом гарантию успеха этого мероприятия вам никто не даст. Более оправданной является практика массового обращения собственников к застройщику – такие прецеденты на рынке были, в свое время статус сменили проекты компаний KR Properties, Vesper и Capital Group. Но о деталях и схемах перевода застройщики предпочитают умалчивать. Ряд девелоперов решают вопрос перевода апартаментов в жилье еще до ввода дома в эксплуатацию. Таким образом, они поднимают интерес к объекту со стороны потенциального спроса, что неизбежно приводит к увеличению цены и скорости продажи объекта. Тут все зависит только от покупателя – есть возможность платить больше за лот с условием, что процесс смены его статуса ложится на плечи девелопера, значит это ваш вариант.
Перевести апартамент можно в период строительства здания или только после его сдачи в эксплуатацию?
Можно заниматься переводом и в период строительства. Примером тому служат такие объекты, как «Баркли Плаза», «Баркли Парк», «Резиденция МОНЭ» и некоторые другие.
Как вы в целом смотрите на развитие классических квартир и апартаментов в условиях кризиса? Конкуренты ли эти форматы?
В условиях кризиса хороши все формы, которые позволяют бизнесу, в частности, строительной отрасли не стоять на месте. Адаптация к новым условиям, как с точки зрения качества, планировочных решений объектов, так и нового подхода к формированию баланса площадей, все вместе и по отдельности, добавляет застройщикам шансы на успешную реализацию проекта. Жилой статус проекта сам по себе не дает гарантию удачи в продажах или какое-то существенное ценовое преимущество. Профессионализм, умение чувствовать актуальные тренды, прогнозировать развитие дальнейшей ситуации на рынке недвижимости и, как следствие, конкурентоспособная позиция девелопера, обеспечивают залог успеха в любом проекте. В случае, если самостоятельно девелопер не может или не способен предвидеть свою ситуацию с продажами на горизонте, как минимум, 2-3 лет, мы всегда рекомендуем обращаться за консультацией к независимым экспертам рынка.
Нет ли угрозы, что апартамент лишат статуса жилого помещения? Например, если в будущем нормы ужесточат.
Как обычно в нашей стране и в нашем городе особенно никаких гарантий никто никому не дает. Из недавних красноречивых примеров – ночь длинных ковшей.
Что вы думаете по поводу появления в дальнейшем смешанных проектов «квартиры+апартаменты»? Станут ли такие ЖК трендом или нет?
Смешанные проекты возникают как данность, если часть здания или комплекса можно перевести в жилой статус, а часть нельзя ввиду несоответствия нормам. То есть какой-то отдельной концепцией такие комплексы нельзя назвать.
В условиях кризиса какие апартаменты будут больше развиваться – дорогие или эконом-класса?
В сегменте «эконом» апартаменты строят тоже не по идейным соображениям, а исходя из экономии. Стоимость входа в нежилые проекты обходится на 30-40% дешевле. Поэтому вопрос перевода не возникает на этапе приобретения площадки под строительство. Но может возникнуть позднее, чтобы активизировать продажи и увеличить цену квадратного метра уже в процессе строительства.
В условиях кризиса многие проекты будут, скорее, не развиваться, а притормаживаться. Если говорить честно, то развиваться и продаваться будут только грамотные проекты с правильной качественной концепцией, отвечающей сегодняшним потребностям рынка, и конкурентоспособными ценами.
Дата публикации 12 апреля 2016www.novostroy-m.ru
Перевод апартаментов в жилое помещение — 2018: последние новости
Зампред комитета Госдумы по ЖКХ и жилищной политике, депутат от фракции «Единая Россия» А. Сидякин 15.06.2018 зарегистрировал законопроект № 488847-7, которым предлагает закрепить за апартаментами статус жилого помещения.
О начале разработки изменений в российское законодательство с целью узаконить апартаменты — популярный в крупных городах новый вид места проживания — как полноправную часть жилого фонда А. Сидякин сообщил осенью 2017 года.
В марте 2018 Минстрой представил на общественное обсуждение и антикоррупционную экспертизу законопроект, ставящий целью обеспечить проживающим в апартаментах гражданам возможность временной регистрации в них. Для этого Минстрой предложил наделить апартаменты статусом места пребывания наряду с гостиницами, турбазами, санаториями и другими объектами, указанными в статье 2 закона «О праве граждан РФ на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах РФ» от 25.06.1993 № 5242-1.
Новый законопроект — за авторством А. Сидякина — предусматривает закрепление апартаментов в перечне видов жилых помещений наряду с жилым домом, квартирой и комнатой в квартире, для чего предлагается внести соответствующее дополнение в часть 1 статьи 16 Жилищного кодекса РФ.
Для характеристики жилых апартаментов автор инициативы предлагает дополнить статью 16 частью 3.1. Так, в случае реализации законопроекта жилыми апартаментами будут признаваться структурно обособленные помещения в многофункциональном доме, состоящие из одной или нескольких комнат, оснащенные прямым доступом к помещениям общего пользования. Помимо комнат, в жилых апартаментах должны присутствовать помещения для удовлетворения бытовых и других нужд, связанных с проживанием.
Согласно законопроекту в ЖК появится также раздел III.2 «Многофункциональные дома» (в настоящее время такого понятия в жилищном законодательстве нет). Среди прочего в разделе будет установлено, что нежилые апартаменты можно перевести в жилые, если:
- разрешение на строительство здания, признанного впоследствии многофункциональным домом, выдано до вступления в силу представленных в законопроекте поправок;
- на момент ввода здания в эксплуатацию жилых помещений в нем не было.
Предполагается, что в переходный период временные правила перевода апартаментов в жилые помещения будут устанавливать региональные власти своими законами. В этот период к апартаментам не будут применяться нормы постановления кабмина от 28.01.2006 № 47 в части:
- порядка признания помещения жилым;
- требований, которым должно соответствовать жилое помещение.
Кроме того, в переходный период апартаменты «обойдут» положения статей 22–24 ЖК, определяющих условия и порядок перевода жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое, а также основания для отказа в осуществлении такого перевода.
Проектом А. Сидякина предлагается также пополнить ЖК нормами о нежилых апартаментах в многофункциональном доме. В нежилых апартаментах можно будет вести административную, торговую и другую деловую деятельность, кроме опасной для жизни и здоровья граждан.
Реализация поправок, разработанных А. Сидякиным, решит ряд давно назревших проблем, таких как невозможность зарегистрироваться в апартаментах, постоянно проживая в них, и отсутствие в разумной близости от зданий с апартаментами объектов социальной инфраструктуры.
nsovetnik.ru
как перевести апартаменты в жилье
Существует только один законный способ сменить статус нежилого помещения на жилое. Прежде всего, апартаменты должны быть свободны от каких-либо обременений (скажем, залогов) и соответствовать всем требованиям, предъявляемым к жилым помещениям. В этом, собственно, и состоит главная проблема, потому что критериев отнесения объекта к числу жилых очень много, и прописаны они иногда смутно.
На этот счет есть специальное Положение Правительства о признании помещения жилым. В частности, оно гласит: «Размеры дверных проемов должны обеспечивать удобство и безопасность передвижения и размещения». Понятие удобства крайне субъективное, поэтому у чиновников есть широкие возможности отказать заявителю в переводе помещения. Требований по другим параметрам тоже очень много – они затрагивают размеры вспомогательных помещений, шумо-, гидро- и виброизоляцию помещений, инсоляцию, естественное освещение комнат и кухонь и т.п. Заявитель должен либо привести свое жилье в соответствие с норами, либо быть готов к этому. Поэтому, если перевод апартаментов в жилье требует технических работ или перепланировку, то собственнику потребуется проект переустройства. Это первый документ, который необходим для подачи на перевод.
Помимо этого, необходимо подготовить заявление на госуслугу по переводу нежилого помещения в жилое, паспорт, документы на апартаменты (свидетельство о праве собственности, договор купли-продажи и т.п.), заключение о соответствии переводимого помещения жилью.
Все остальные бумаги, а именно – поэтажный план, выписка из техпаспорта, справка о техническом состоянии здания, поэтажный план дома, выписка из ЕГРН и т.п. – специалисты по госуслугам запрашивают сами. Впрочем, эти документы может предъявить по желанию собственник.
Комплект документов подается в Департамент городского имущества Москвы (ДГИ), через МФЦ или в режиме онлайн. Услуга бесплатная, а ее максимальный срок – 48 рабочих дней. Собственник получает выписку о принятии его документов, а также перечень бумаг, которые чиновники запросят самостоятельно. В течение трех рабочих дней ДГИ уведомляет о своем решении. Если оно положительное, то собственник начинает переустройство согласно составленному плану. После завершения работ их результаты оценивает приемочная комиссия, которая составляет акт. Именно этот документ становится прямым основанием для переведения апартамента в статус жилого помещения.
Затем собственник обращается к кадастровому инженеру, который составляет новый технический план помещения. Он подготавливается в электронной форме и передается в Росреестр, который вносит изменения в Единый государственный реестр недвижимости. С этого момента в течение 15 рабочих дней Росреестр вносит изменения в запись об объекте.
www.loft-apart.ru
Из апартаментов в жильё – трудности перевода
Задайте вопрос эксперту
Статья. 29.07.2016 Версия для печати
Аналитики Match Point и «НДВ-Недвижимость» выяснили, что 29% покупателей апартаментов приобретают их с расчётом на то, что достроенный объект будет переведен в жилой фонд. «Разумная Недвижимость» спросила у экспертов рынка, насколько реальны такие ожидания.
Спорный статус
С юридической точки зрения апартаменты представляют собой нежилое помещение с правом проживания. Помимо этого, отличия апартаментов от квартиры в том, что они не дают права постоянной регистрации (возможна только временная), к тому же здесь больше ставка налога на имущество, выше и оплата коммунальных услуг. В то же время кадастровая стоимость апартаментов ниже, чем у квартир с аналогичными характеристиками.
– Апартаменты появились на рынке не так давно, но стремительно набрали популярность и хорошо раскупаются. Однако я согласна с тем, что почти треть покупателей приобретают апартаменты, рассчитывая, что со временем они будут переведены в статус жилой недвижимости (либо это удастся сделать самостоятельно). И у этих расчётов есть определённые основания, – комментирует руководитель департамента продаж новостроек Москвы и Московской области VSN Realty Оксана Маторина.
Законодательство, касающееся апартаментов, ещё формируется, претерпевает постоянные изменения, это касается и налогов, и кадастровой стоимости.
– Недавно в Госдуму был внесён законопроект, предполагающий приравнять апартаменты к жилому фонду. Думаю, что перевести все апартаменты в статус жилья невозможно, так как требования к жилым помещениям, например, по инсоляции, обеспеченности социальными объектами, благоустройством, санитарным нормам, гораздо жёстче. Но часть, как раз 20–30%, имеют большой шанс получить такой статус, – считает эксперт.
Вице-президент NAI Becar (Санкт-Петербург) Илья Андреев уверен, что апартаменты – это, скорее, маркетинговый термин. По его словам, в настоящее время есть несколько формальных определений апартаментов, и ни одно из них не включает в себя информацию о том, к какому типу недвижимости относятся такие объекты.
– Важно понимать, что к объектам недвижимости в России предъявляются определённые требования. Во-первых, градостроительные, то есть возможность располагать жилой дом в той или иной зоне согласно правилам землепользования и застройки. Во-вторых, соответствие конкретного объекта параметрам жилого помещения согласно санитарным и пожарным нормам и требованиям, – разъясняет эксперт.
Условия и нормативы
На каких же всё-таки условиях возможен перевод апартаментов в жилые помещения? По словам Марии Литинецкой, это возможно в том случае, если проекту сопутствует набор инфраструктуры (в том числе социальной), либо если застройщик готов пойти на строительство дополнительных инфраструктурных объектов.
– Для перевода апартаментов в жильё необходимо, чтобы они отвечали требованиям законодательства к жилым помещениям. Должны быть соблюдены нормативы по инсоляции, минимальному метражу комнат, ширине проёмов в несущих стенах, требования к инженерным системам и пожарной безопасности. Перевод апартаментов в жильё распространен и потенциально осуществим в МФК, где в составе есть и апартаменты, и квартиры. В таких проектах, как правило, учтены требования по наличию инфраструктуры, поэтому данный формат недвижимости больше соответствует нормам жилья, – говорит эксперт.
Руководитель аналитического отдела «Мобил Строй XXI» (Москва) Вячеслав Султанбаев согласен с коллегой:
– Данный перевод зависит от того, насколько апартаменты соответствуют нормам для жилого фонда. Если упомянутые нормативы нарушены, то перевод апартаментов в жилой фонд будет крайне затруднён, если вообще возможен. Прежде всего, это касается так называемых «лофтов» – апартаментов, полученных путём реконструкции офисных зданий и производственных помещений.
Если же основной причиной статуса апартаментов является невзятие застройщиком на себя социальных обязательств (строительство детсадов, школ, больниц), а в остальном дом с апартаментами ничем не отличается от обычного жилого дома, перевод такого объекта со временем в жилой фонд вполне реален. Более того, часть застройщиков после сдачи объектов переводит апартаменты в жилой фонд, тем самым подтверждая реальность таких ожиданий.
Генеральный директор «СМУ-6 Инвест» (Москва) Алексей Перлин также подчёркивает, что «трудности с переводом» могут возникнуть там, где нет инфраструктуры или её недостаточно.
– Жители мегаполисов должны быть обеспечены детскими садами, школами, поликлиниками, магазинами. Если соцобъектов вокруг не хватает, то они должны быть в самом комплексе. Кроме того, смена статуса подразумевает и смену назначения земельного участка под жилое строительство. При соблюдении двух этих пунктов, а также действующих норм и правил по инсоляции, перевод статуса апартаментов в жильё вполне возможен, – уверен эксперт.
Удачные примеры
Несмотря на всё вышесказанное, а также широкое обсуждение судьбы апартаментов на законодательном уровне, ни у девелоперов, ни у покупателей такой недвижимости по-прежнему нет чётких критериев, по которым можно было бы понять, какова вероятность её перевода в жильё. «Сегодня по каждому проекту решение выносится в индивидуальном порядке», – отмечает Мария Литинецкая.
Если говорить о конкретных случаях перевода, то Алексей Перлин назвал арх-проект «Лица» и МФК «Водный». Мария Литинецкая привела в пример часть лотов «Фили Града» и Резиденцию «Монэ». Кроме того, о планируемом переводе апартаментов в жильё сообщает застройщик апарт-комплекса «Старт-формат» в микрорайоне «Царицыно-2».
– Сейчас достаточно распространённой практикой является перевод апартаментов в статус жилой недвижимости крупными девелоперами ещё на стадии строительства. Процедура достаточно сложная, но вполне осуществимая. Основной вопрос – изменение вида разрешённого использования земельного участка, – комментирует Оксана Маторина.
Илья Андреев также упоминает несколько примеров изменения статуса апартаментов. По его словам, в Москве апартаменты переводились в жилой фонд по указанию мэра. Также в Москве и Петербурге были случаи перевода апартаментов в жильё по решению суда. И всё же, большинство строящихся объектов сегодня представляют собой гостиничные комплексы или нежилые здания. Поэтому массовых предпосылок к переводу этих объектов в жилые, по мнению эксперта, не предвидится.
Ранее мы писали, что поправки в законодательство, которые разрешают постоянную регистрацию в апартаментах, могут принять уже до конца этого года.
Разумная Недвижимость
По информации портала. При использовании материала гиперссылка на Razned.ru обязательна.
Эксперты компании
ДДУ: на что обратить внимание при покупке квартиры в новостройке
razned.ru
Перевод апартаментов в жилой фонд
Требования, которым должно отвечать жилое помещение
9. Жилые помещения должны располагаться преимущественно в домах, расположенных в жилой зоне в соответствии с функциональным зонированием территории.
10. Несущие и ограждающие конструкции жилого помещения, в том числе входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны находиться в работоспособном состоянии, при котором возникшие в ходе эксплуатации нарушения в части деформативности (а в железобетонных конструкциях - в части трещиностойкости) не приводят к нарушению работоспособности и несущей способности конструкций, надежности жилого дома и обеспечивают безопасное пребывание граждан и сохранность инженерного оборудования.
Основания и несущие конструкции жилого дома, а также основания и несущие конструкции, входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, не должны иметь разрушения и повреждения, приводящие к их деформации или образованию трещин, снижающие их несущую способность и ухудшающие эксплуатационные свойства конструкций или жилого дома в целом.
11. Жилое помещение, равно как и общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме, должно быть обустроено и оборудовано таким образом, чтобы предупредить риск получения травм жильцами при передвижении внутри и около жилого помещения, при входе в жилое помещение и жилой дом и выходе из них, а также при пользовании инженерным оборудованием и обеспечить возможность перемещения предметов инженерного оборудования соответствующих помещений квартир и вспомогательных помещений дома, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. При этом уклон и ширина лестничных маршей и пандусов, высота ступеней, ширина проступей, ширина лестничных площадок, высота проходов по лестницам, подвалу, эксплуатируемому чердаку, размеры дверных проемов должны обеспечивать удобство и безопасность передвижения и размещения.
12. Жилое помещение должно быть обеспечено инженерными системами (электроосвещение, хозяйственно-питьевое и горячее водоснабжение, водоотведение, отопление и вентиляция, а в газифицированных районах также и газоснабжение). В поселениях без централизованных инженерных сетей в одно- и двухэтажных зданиях допускается отсутствие водопровода и канализированных уборных.
13. Инженерные системы (вентиляция, отопление, водоснабжение, водоотведение, лифты и др.), оборудование и механизмы, находящиеся в жилых помещениях, а также входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны соответствовать требованиям санитарно-эпидемиологической безопасности. Устройство вентиляционной системы жилых помещений должно исключать поступление воздуха из одной квартиры в другую. Не допускается объединение вентиляционных каналов кухонь и санитарных узлов (вспомогательных помещений) с жилыми комнатами.
Кратность воздухообмена во всех вентилируемых жилых помещениях должна соответствовать нормам, установленным в действующих нормативных правовых актах.
14. Инженерные системы (вентиляция, отопление, водоснабжение, водоотведение, лифты и др.), находящиеся в жилых помещениях, а также входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны быть размещены и смонтированы в соответствии с требованиями безопасности, установленными в действующих нормативных правовых актах, и инструкциями заводов - изготовителей оборудования, а также с гигиеническими нормативами, в том числе в отношении допустимого уровня шума и вибрации, которые создаются этими инженерными системами.
15. Наружные ограждающие конструкции жилого помещения, входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны иметь теплоизоляцию, обеспечивающую в холодный период года относительную влажность в межквартирном коридоре и жилых комнатах не более 60 процентов, температуру отапливаемых помещений не менее +18 градусов по Цельсию, а также изоляцию от проникновения наружного холодного воздуха, пароизоляцию от диффузии водяного пара из помещения, обеспечивающие отсутствие конденсации влаги на внутренних поверхностях несветопрозрачных ограждающих конструкций и препятствующие накоплению излишней влаги в конструкциях жилого дома.
16. Жилые помещения, а также помещения, входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны быть защищены от проникновения дождевой, талой и грунтовой воды и возможных бытовых утечек воды из инженерных систем при помощи конструктивных средств и технических устройств.
17. Доступ к жилому помещению, расположенному в многоквартирном доме выше пятого этажа, за исключением мансардного этажа, должен осуществляться при помощи лифта.
18. Допустимая высота эксплуатируемого жилого дома и площадь этажа в пределах пожарного отсека, входящего в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны соответствовать классу конструктивной пожарной опасности здания и степени его огнестойкости, установленным в действующих нормативных правовых актах, и обеспечивать пожарную безопасность жилого помещения и жилого дома в целом.
19. В реконструируемом жилом помещении при изменении местоположения санитарно-технических узлов должны быть осуществлены мероприятия по гидро-, шумо- и виброизоляции, обеспечению их системами вентиляции, а также при необходимости должны быть усилены перекрытия, на которых установлено оборудование санитарно-технических узлов.
20. Объемно-планировочное решение жилых помещений и их расположение в многоквартирном доме, минимальная площадь комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилых помещениях (кроме прихожей и коридора), должны обеспечивать возможность размещения необходимого набора предметов мебели и функционального оборудования с учетом требований эргономики.
21. В жилом помещении требуемая инсоляция должна обеспечиваться для одно-, двух- и трехкомнатных квартир - не менее чем в одной комнате, для четырех-, пяти- и шестикомнатных квартир - не менее чем в 2 комнатах. Длительность инсоляции в осенне-зимний период года в жилом помещении для центральной, северной и южной зон должна отвечать соответствующим санитарным нормам. Коэффициент естественной освещенности в комнатах и кухнях должен быть не менее 0,5 процента в середине жилого помещения.
22. Высота (от пола до потолка) комнат и кухни (кухни-столовой) в климатических районах IА, IБ, IГ, IД и IVа должна быть не менее 2,7 м, а в других климатических районах - не менее 2,5 м. Высота внутриквартирных коридоров, холлов, передних, антресолей должна составлять не менее 2,1 м.
23. Отметка пола жилого помещения, расположенного на первом этаже, должна быть выше планировочной отметки земли.
Размещение жилого помещения в подвальном и цокольном этажах не допускается.
24. Размещение над комнатами уборной, ванной (душевой) и кухни не допускается. Размещение уборной, ванной (душевой) в верхнем уровне над кухней допускается в квартирах, расположенных в 2 уровнях.
25. Комнаты и кухни в жилом помещении должны иметь непосредственное естественное освещение.
Естественного освещения могут не иметь другие помещения вспомогательного использования, предназначенные для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, а также помещения, входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (коридоры, вестибюли, холлы и др.). Отношение площади световых проемов к площади пола комнат и кухни следует принимать с учетом светотехнических характеристик окон и затенения противостоящими зданиями, но не более 1 : 5,5 и не менее 1 : 8, а для верхних этажей со световыми проемами в плоскости наклонных ограждающих конструкций - не менее 1 : 10.
26. В жилом помещении допустимые уровни звукового давления в октавных полосах частот, эквивалентные и максимальные уровни звука и проникающего шума должны соответствовать значениям, установленным в действующих нормативных правовых актах, и не превышать максимально допустимого уровня звука в комнатах и квартирах в дневное время суток 55 дБ, в ночное - 45 дБ. При этом допустимые уровни шума, создаваемого в жилых помещениях системами вентиляции и другим инженерным и технологическим оборудованием, должны быть ниже на 5 дБА указанных уровней в дневное и ночное время суток.
Межквартирные стены и перегородки должны иметь индекс изоляции воздушного шума не ниже 50 дБ.
27. В жилом помещении допустимые уровни вибрации от внутренних и внешних источников в дневное и ночное время суток должны соответствовать значениям, установленным в действующих нормативных правовых актах.
28. В жилом помещении допустимый уровень инфразвука должен соответствовать значениям, установленным в действующих нормативных правовых актах.
29. В жилом помещении интенсивность электромагнитного излучения радиочастотного диапазона от стационарных передающих радиотехнических объектов (30 кГц - 300 ГГц) не должна превышать допустимых значений, установленных в действующих нормативных правовых актах.
30. В жилом помещении на расстоянии 0,2 м от стен и окон и на высоте 0,5 - 1,8 м от пола напряженность электрического поля промышленной частоты 50 Гц и индукция магнитного поля промышленной частоты 50 Гц не должны превышать соответственно 0,5 кВ/м и 10 мкТл.
31. Внутри жилого помещения мощность эквивалентной дозы облучения не должна превышать мощность дозы, допустимой для открытой местности, более чем на 0,3 мкЗв/ч, а среднегодовая эквивалентная равновесная объемная активность радона в воздухе эксплуатируемых помещений не должна превышать 200 Бк/куб. м.
32. Концентрация вредных веществ в воздухе жилого помещения не должна превышать предельно допустимых концентраций для атмосферного воздуха населенных мест, установленных в действующих нормативных правовых актах. При этом оценка соответствия жилого помещения требованиям, которым оно должно отвечать, проводится по величине предельно допустимых концентраций наиболее гигиенически значимых веществ, загрязняющих воздушную среду помещений, таких, как оксид азота, аммиак, ацетальдегид, бензол, бутилацетат, дистиламин, 1,2-дихлорэтан, ксилол, ртуть, свинец и его неорганические соединения, сероводород, стирол, толуол, оксид углерода, фенол, формальдегид, диметилфталат, этилацетат и этилбензол.
pronovostroy.ru
Как перевести апартаменты в жилое помещение?
— Перевод апартаментов в жилой фонд законодательно конечно урегулирован. Апартаменты – это помещения, функционально предназначенные для проживания, но имеющие статус нежилых помещений, в связи с чем, порядок и основания перевода апартаментов (нежилых помещений) давно уже существует. Этот порядок урегулирован Жилищным кодексом РФ, в пункте 4 статьи 22 которого говорится, что перевод нежилого помещения в жилое помещение не допускается, если такое помещение не отвечает установленным требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям либо если право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц.
Требования, которым должно отвечать жилое помещение, содержится в Постановлении Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции». В нем содержится много требований об инсоляции, вентиляции и прочей жизненно-необходимой безопасности. Учитывая, что в большинстве своем, апартаменты строятся для проживания, то собрать документы, подтверждающие возможность использования апартаментов для проживания, реально.
Но самое главное и проблематичное требование, которое трудно преодолеть при переводе апартаментов, это то, что для перевода апартаментов в жилые помещения, они должны располагаться преимущественно в домах, расположенных в жилой зоне в соответствии с функциональным зонированием территории. Здесь основным словом является «преимущественно», что позволяет чиновникам на местах самостоятельно определять, можно или нельзя осуществить перевод апартаментов в жилой фонд. Для перевода апартаментов в жилое помещение необходимо обратиться в соответствующие муниципальные органы (в Москве это Департамент городского имущества города Москвы через МФЦ), где Вам подскажут список необходимых документов.
Источник: http://www.bpn.ru/publications/mozhno-li-perevesti-apartamenty-v-zhiloe-pomeshenie/
kdzp.ru
как сделать из апартаментов квартиру
Сами мы не местные.
Для начала разберёмся, зачем покупателям дорогих апартаментов переводить их в жилой фонд. Игроки рынка элитного жилья без устали твердят, что клиенты не видят никакой разницы между жилым и нежилым фондом, так как у каждого богатого человека уже есть по несколько квартир и коттеджей, а следовательно, возможность прописки не имеет значения. Но как обстоят дела в реальности?
«Согласно нашей статистике прописка в апартаментах важна для 15–25% их потенциальных покупателей, – делится руководитель отдела агентских услуг департамента жилой недвижимости компании S.A. Ricci Юлия Кравчук. – Как правило, это люди, переезжающие в столицу из других городов или стран СНГ, и апартаменты в таком случае являются их единственным жильём в Москве».
В частности, по данным директора департамента продаж недвижимости компании «Галс-Девелопмент» Игоря Быченка, в комплексе «IQ-квартал», расположенном в «Москва-Сити», около 20% покупателей – это жители других городов. Причём при подсчете в графу «иногородние» попадают не все, а только те, кто впервые приобретает недвижимость в столице, замечает управляющий партнёр компании ZIP Realty Евгений Скоморовский.
Шаг за шагом.
Сегодня пошаговая схема перевода выглядит следующим образом: сначала, рассказывает гендиректор бюро элитной недвижимости Must Have Елизавета Некрасова, нужно написать заявление в Департамент жилищной политики и жилищного фонда города Москвы, а потом получить выписку из распоряжения о переводе помещения из нежилого фонда в жилой. К этому документу необходимо приложить аналогичную выписку из протокола городской межведомственной комиссии по использованию жилищного фонда города Москвы. Далее – предоставить акт о завершенном переустройстве или перепланировке.
БТИ вносит соответствующие изменения в учётно-техническую документацию по объекту. При удачном исходе копию распоряжения департамент отправляет в управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве для внесения изменений в ЕГРП.
«Официально перевод выглядит несложно и осуществляется в режиме «одного окна», – добавляет Елизавета Некрасова. – Однако процесс может затянуться на годы, поскольку существуют десятки поводов для отказа в переводе».
Под угрозой сноса.
Тем не менее прецеденты перевода существуют. Первый случай, рассказывает независимый аналитик рынка недвижимости Юрий Кочетков, произошёл ещё до появления термина «апартаменты». В середине «нулевых» на рынок вышел проект «Остров фантазий», расположенный в Татаровской пойме района Крылатское. Юридически земля, на которой он был построен, предназначалась для спорта и рекреации, а помещения – «для временного проживания».
Несоответствие объектов недвижимости назначению земельного участка привело к трудностям с регистрацией права собственности. И покупателям пришлось действовать через суд, переводя свою недвижимость в статус постоянного жилья, а уже после этого регистрировать права на собственность.
Причём, добавляет эксперт, у покупателей был особый стимул получить статус полноценного жилья: московские власти оспаривали законность постройки, вплоть до требований сноса незаконно возведенных сооружений. А снести построенное жильё, находящееся на учете Росрегистрации, гораздо сложнее.
История первая: плотность застройки.
Чуть позже изменить статус апартаментов на жильё получилось у компании Mirax Group Сергея Полонского. При возведении проекта «Кутузовская Ривьера», построенного в 2007 году на Нежинской улице, девелопер превысил примерно на 10% плотность застройки. И эта лишняя «десятая часть» была распродана как нежилые помещения. Через некоторое время Mirax Group предложила покупателям апартаментов перевести их в жильё за 90 тыс. долларов при помощи административного ресурса. Однако, как заметил хорошо знакомый с этой историей источник, пожелавший остаться неизвестным, покупатели апартаментов оказались в выигрыше. Например, квартира площадью 117 кв. метров, расположенная на 27-м этаже ЖК «Кутузовская Ривьера», стоила 1,34 млн долларов, тогда как апартаменты такой же площади этажом ниже – 1,1 млн долларов.
История вторая: соблюдая нормативы.
Нечто похожее произошло с проектом «Богословский, 12», возведённым в 2010 году в рамках ЖК «Сытинский». Семь этажей этого дома изначально получили статус жилья, а восьмой – апартаментов. Однако, как замечает руководитель блока элитной недвижимости компании «Бест-Новострой» Оксана Дивеева, ещё на стадии строительства застройщик анонсировал покупателям, что в будущем появится возможность перевода апартаментов в жильё. И после сдачи объекта госкомиссии сдержал свое обещание.
Директор департамента элитных новостроек агентства «Усадьба» Наталья Немчанинова добавляет, что в этом проекте при проектировании апартаментов изначально соблюдались технические требования для жилых помещений: нормативы по звукоизоляции, освещённости, минимальному метражу комнат, ширине несущих проемов, требования к тепловому контуру, пожарной безопасности и инженерным системам.
История третья: по законам рынка.
Когда речь заходит о переводе из апартаментов в жильё, чаще всего риэлторы вспоминают комплекс «Легенды Цветного», построенный в 2010 году компанией Capital Group. Изначально этот проект вышел на рынок как бизнес-центр с апартаментами. Но на этапе окончания строительства, говорит Наталья Немчанинова, апартаменты в нем получили статус нежилых помещений. В Capital Group отказались комментировать историю перевода, но участники элитного рынка полагают, что к изменению юридического статуса застройщика подтолкнула рыночная ситуация.
«Апартаменты в этом комплексе были большой площади и плохо продавались, поскольку проект ориентирован на luxury-сегмент, – объясняет управляющий партнёр агентства недвижимости TWEED Ирина Могилатова. – А после перевода в жилой фонд привлекательность квартир значительно увеличилась, и они стали ликвидны».
История четвёртая: дань истории.
Изначально особняк в Пречистенском переулке, построенный в 1912 году по проекту немецкого архитектора Густава Гельриха, был жилым домом. Однако в советское время его статус изменили. Несколько лет назад компания Vesper реконструировала особняк. Площади проекта, получившего название «Дом Гельриха», распродавались как апартаменты, на 10–15% ниже стоимости жилых аналогов. Однако в 2013 году, к моменту завершения строительных работ, покупатели вышли к застройщику с предложением поменять юридический статус недвижимости, а расходы за перевод в жильё взяли на себя. На эту операцию у компании Vesper ушло четыре месяца. Правда, никаких подробностей у застройщика узнать не удалось.
Назад в будущее.
В ближайшее время правительство Москвы, скорее всего, ужесточит нормы для апартаментов, и тогда число девелоперов, желающих перевести их в жилую недвижимость, увеличится.
«Пока апартаменты находятся в более выгодном положении с точки зрения себестоимости строительства и девелоперу выгоднее продать их на 10–15% дешевле, чем менять проект, – рассуждает Ирина Могилатова. – Однако после нововведений ситуация в корне изменится».
То есть всё вернётся к стандартной схеме: застройщики будут возводить жильё. А апартаменты постепенно уйдут с рынка.
elitnoe.ru
