Риски покупки квартиры в доме под реновацию. Покупка квартиры в доме под реновацию

процедура, оплата, риски приобретения жилья в МКД под снос

Программа реновации стартовала в Москве в 2017 году. В ближайшем будущем она может распространиться и на другие крупные города, в том числе Санкт-Петербург, Ростов, Краснодар, Уфу, Казань.

Суть программы в том, что собственники квартир в домах, которые планируется снести, получают компенсацию или жилье в новостройках. Некоторые инвесторы рассматривают покупку жилья, подпадающего под реновацию, как выгодное вложение. Но, как и в любой программе, здесь имеются существенные риски для покупателя.

Чего опасаться?

Если вы решили купить жильё в доме под реновацию, помните, что программа еще будет корректироваться, а значит, и существенные ее условия могут поменяться как в лучшую, так и в худшую сторону.

В первую очередь покупатель рискует потерять значительное количество времени, которое уйдет на расселение жильцов. Этому способствуют следующие факторы:

постоянная корректировка, изменение планов градостроительства;
меняющиеся сроки сноса дома;
бюрократические особенности оформления документов.

Инвестору, планирующему заработать на выгодной сделке, нужно помнить, что реальная прибыль от реализации жилья в новостройке может не покрыть все понесенные к тому времени издержки. В частности, затраты на ремонт при переселении не компенсируются.

При покупке недвижимости для личных целей, например, для будущего заселения семьи, обязательно учитывайте следующее. Квартира, полученная взамен старой, может оказаться в неудобном районе. В условиях мегаполиса этот момент иногда является решающим. Хоть на словах чиновники и гарантируют предоставление жилья в том же районе, такие гарантии пока не закреплены ни в одном нормативном акте.

Наконец, наиболее существенный риск покупателя – остаться и без жилья, и без денег. Вероятность такого исхода событий минимальная, однако помните, что в настоящее время механизм защиты действующих собственников и потенциальных покупателей такого жилья отсутствует.

Не имеет значения, сколько текущий собственник владел квартирой. Он в любом случае получает право на получение нового жилья по программе реновации.

Процедура сделки

Сделка купли-продажи квартиры под реновацию осуществляется по схеме, стандартной для покупки любой другой недвижимости:

Стороны обговаривают условия, достигают соглашения по цене, порядку ее передачи и оплаты.
Составляется и подписывается договор купли-продажи.
Недвижимость передается по передаточному документу.
Переход права собственности регистрируется в Росреестре.
Объект полностью оплачивается.

Оплата названа последним пунктом, но в зависимости от достигнутого соглашения расчет может быть произведен как до передачи, так и после, а также частями или в рассрочку.

Помните, что договор купли-продажи должен быть заключен в период с момента включения дома в программу и до момента заключения с муниципалитетом договора мены (или соглашения о выплате компенсации). После оформления мены (компенсации) собственник уже не может продать свою квартиру третьему лицу.

После того, как квартира перейдет к покупателю, а дом под снос дождется своей очереди на расселение, уже новый собственник будет подписывать договор мены или соглашение о выплате компенсации.

Звоните юристу

Подберем специалиста за вас

8 (499) 350-97-63 - Москва

8 (812) 309-74-28 - СПб

Оплата

Оплатить квартиру, купленную в доме под реновацию, можно разными способами:

наличными, о чем продавец выдает покупателю расписку;
безналичным переводом на счет продавца;
с помощью аккредитива или счета эскроу;
через депозит нотариуса.

Можно расплатиться и кредитными средствами:

кредитом под залог уже имеющейся недвижимости;
средствами потребительского кредита без обеспечения, если не хватает незначительной части суммы;
некоторые банки даже готовы предоставить ипотеку под такое жилье. Условия ипотечного кредита нужно уточнять в конкретном банке.

Точно не получится рассчитаться средствами материнского капитала и государственного жилищного сертификата.

Как избежать потерь?

Продавец квартиры не отвечает за риски, которые таит в себе сама программа реновации. Поэтому привлечь его в случае, если переселение затянется, а тем более потребовать с него компенсации убытков будет невозможно.

Перед покупкой такого жилья убедитесь, что дом действительно включен в программу. В реновацию попадают только те пятиэтажки, которые приняли соответствующее решение добровольно на общем собрании. Проверить, находится ли недвижимость в списке, можно на сайте Мэра Москвы.

Проверьте также, что продавец еще не подписал соглашение на компенсацию или договор мены. Задайте вопрос представителю соответствующего муниципалитета, чтобы получить актуальную информацию.

Кроме этого, нужно провести стандартную проверку жилья как при покупке другой недвижимости:

проверить квартиру на наличие обременений и арестов по выписке из ЕГРН;
попросить у продавца актуальную справку о зарегистрированных лицах, убедиться, что среди них нет несовершеннолетних;
убедиться, что продавец не состоит в браке или потребовать у него согласие супруги на отчуждение квартиры;
попросить у продавца справку об отсутствии долгов по коммунальным платежам.

В договор купли-продажи можно включить гарантии продавца:

«Продавец гарантирует, что до заключения настоящего договора отчуждаемая квартира никому не продана, не заложена, в споре, под арестом (запрещением) не состоит, правами третьих лиц не обременена, в доверительное управление, в аренду, коммерческий найм, в качестве вклада в уставной капитал не передана, право собственности Продавца на указанную квартиру никем не оспаривается.

Продавец гарантирует отсутствие притязаний в отношении отчуждаемой квартиры третьих лиц, в том числе иных наследников (по закону или по завещанию), пользователей по завещательному отказу. Продавец подтверждает, что у третьих лиц в отношении отчуждаемой квартиры не имеется прав пользования, в том числе на основании завещательного отказа, и на момент подписания настоящего договора в указанной квартире никто не зарегистрирован»

Имеет смысл дополнить договор пунктом, который снизит риск потери жилья покупателем вследствие признания сделки недействительной, например:

«Стороны настоящего договора, руководствуясь статьями 421, 461 ГК РФ, пришли к соглашению, что в случае признания судом настоящего договора недействительным или расторжения настоящего договора по обстоятельствам, возникшим по вине Продавца, или вследствие нарушения прав третьих лиц (со стороны Продавца), которые суд сочтет подлежащими удовлетворению, и изъятия указанной квартиры у Покупателя, Продавец обязуется приобрести на имя Покупателя равнозначное жилое помещение в доме аналогичной категории в том же районе населенного пункта, или в противном случае предоставить Покупателю денежные средства для самостоятельного приобретения квартиры, исходя из стоимости аналогичного жилья, действующей на рынке на момент расторжения договора, а также возместить Покупателю все понесенные им убытки, связанные с приобретением настоящей квартиры. При этом квартира не может быть изъята у Покупателя до полного возмещения убытков.»

Запомнить

Актуальную информацию о реновации можно получить в Информационном центре по переселению в своем районе.
Программа реновации еще будет корректироваться, поэтому будьте готовы к возможным изменениям правил.
В настоящее время сроки владения квартирой для участия в реновации не установлены.
Купить квартиру в доме под реновацию можно, только если она приватизирована.
Договор купли-продажи нужно заключить до момента подписания договора мены между собственником и муниципалитетом, по которому передается в собственность новое жилье.

Звоните юристу

Подберем специалиста за вас

8 (499) 350-97-63 - Москва

8 (812) 309-74-28 - СПб

kapremont.expert

Закон о реновации положит конец рынку недвижимости в России

Марта Савенко, шеф Координационного совета Клуба главных редакторов СМИ рынка недвижимости, поделилась с порталом Novostroy-M своим мнением о том, как законопроект о сносе пятиэтажек в Москве может отразиться на рынке недвижимости всей России.

Если законодатели не остановятся у опасной черты, то рынку недвижимости в России, как первичному, так и вторичному, скоро придет конец, и я берусь это доказать.

И небоскребы тоже

Как мы знаем, сама возможность продавать и покупать объекты недвижимости основана на институте частной собственности – и это зафиксировано в Конституции, а также в Жилищном кодексе Российской Федерации. Да, все знают о том, что в разные годы положения этих документов в отдельных случаях грубо попирались, но это всегда был произвол местных властей, который можно было оспорить и пресечь – было бы терпение. Однако пока еще никто не решался на уровне Государственной думы протащить – другого слова у меня нет – законопроект, в котором не только через два абзаца на третий встречались бы противоречия с основным законом страны, но и была бы сделана попытка уничтожить понятие частной собственности как таковой.

Итак, этот документ, имеющий своей целью внесение изменений в закон «О статусе столицы Российской Федерации» и другие законодательные акты, получивший в народе название «закона о реновации», уже прошел первое чтение в Госдуме, причем голосовали за него даже те, кто в прениях перед голосованием выступал против – симптоматично, правда?

Между тем, этот набор сомнительного качества новелл не просто грозит сносом добротных домов, которым еще стоять и стоять – он фактически разрешает сносить любой дом, включенный в зону реновации. Хоть небоскреб в «Москва-Сити». Конечно, сложно предположить, чтобы эти здания попали в зону реновации, но тем не менее, руки у городской администрации после принятия закона о реновации становятся развязаны по отношению к любому жилому зданию на территории столицы.

Какая такая равнозначность?

Речь о равноценности жилья, предоставляемого собственнику взамен изымаемого, а также о варианте с денежной компенсацией за него, на которую владельцы квартир могли рассчитывать ранее, в законопроекте о реновации не идет. Законопроект вводит понятие «равнозначность», которое подробно в нем описано, и вкратце сводится к трем пунктам: число комнат, число метров и расположение в этом же либо соседнем районе Москвы. Для ЦАО, Зеленограда, Троицкого округа и Новой Москвы сделано неприятное исключение: их жителей станут переселять в границах округа.

Кроме того, из текста законопроекта вытекает нечто совсем уж бессовестное: даже это самое равнозначное жилье предоставляется гражданам без права выбора. Вот вам квартира, метров в ней не меньше – и будьте любезны подписать с нами соглашение.

Все вышеперечисленное уже подрывает институт частной собственности как таковой. Вдумайтесь: для чего гражданину влезать в ипотеку или тратить все накопленные за годы сбережения на какую бы то ни было квартиру, если ее в любой момент могут изъять, а его самого переселить в соседний район? И дело не в том, лучшего или худшего качества, большего или меньшего размера будет новое жилье. Речь идет о самом праве распоряжаться своим имуществом свободно.

Назад, в Банный переулок!

Теперь давайте спрогнозируем дальнейший ход событий. Допустим, закон принят без особых поправок. Первым намертво остановится вторичный рынок жилья, который и сейчас переживает не лучшие времена. Кто уйдет с него первым? Правильно, инвесторы. В условиях, когда даже на пять лет вперед невозможно просчитать, что будет с квартирой, купленной, например, в центре Москвы под сдачу внаем, какие могут быть инвестиции?

Да, но инвесторов у нас раз, два – и обчелся, скажет читатель – и будет прав. Большого влияния на рынок они действительно не оказывают. Однако следующими будут семьи, которые планировали купить жилье побольше, чем то, в котором они живут сейчас, сделать там приличный ремонт – и жить в свое удовольствие. Но когда глава семьи понимает, что зарабатывал он на этот ремонт и новые метры несколько лет, а экскаватор, посланный мэрией, порушит все за считанные часы – станет ли он затевать такую операцию «Ы»? Разумеется, нет.

Никто не хочет жить под дамокловым мечом – и тем более вкладываться в такую жизнь.

Вслед за семьями, планировавшими расширяться, вторичный рынок покинут ипотечные заемщики. Во-первых, банки, опасаясь прекращения существования предмета залога, попросту перестанут выдавать им кредиты на квартиры в готовых домах. Во-вторых, кому в голову придет брать многомиллионный займ, если существует возможность предъявления требования о досрочном погашении в любой момент? А именно так банки поступают в том случае, когда предмет залога физически исчезает.

Кто же останется, хотя бы и ненадолго? Те, кто меняет один район на другой, «трешку» на две «однушки» - словом, все, кого риэлторы называют «альтернативщиками». Обмен, сплошной обмен - такой «недорынок» у нас уже был, с эпицентром в Банном переулке. Всего-то лет 30 назад он еще существовал, правда, с большим трудом.

Нам тут конкуренты не нужны

А как только вторичный рынок встанет, вслед за ним, как карточный домик, начнет сыпаться и долевое строительство. Почему? Очень просто: большая часть москвичей, покупающих новое жилье, для осуществления своей мечты продает жилье существующее. И как только его становится некому продать – все: вход на рынок новостроек для них закрывается.

Конечно, остаются еще собственники квартир в других городах, лелеющие мечту о переезде в собственное московское жилье. Но не забудем, что реновация собирается добраться и до них – именно об этом говорилось на заседании Госдумы, где упоминаемый законопроект рассматривался в первом чтении. И как по мановению волшебной палочки, все то же самое в течение нескольких лет произойдет по всей стране.

По идее, спасти рынок новостроек должна ипотека. Но мы помним, что любая новостройка по окончании строительства переходит в разряд «вторички» - а там полный аллес капут. И много ли людей захочет на долгие годы становиться должниками банков, заранее зная, что приобретаемое ими за двойную цену жилье – это фактически навсегда, поскольку продать его будет невозможно? Учитывая темпы продаж, которые и сейчас не устраивают застройщиков, а в будущем благодаря всему вышеописанному снизятся в разы, можно с уверенностью сказать, что рынок новостроек сожмется как шагреневая кожа – вместе со вторичным.

Так что если кто-то подумал, что законопроект о реновации призван облегчить жизнь столичным девелоперам, то он ошибся. Большую часть из них он просто убьет. Оставшиеся же станут перебиваться редкими покупателями – и в конце концов поймут, что овчинка выделки не стоит. Девелоперский бизнес, в особенности в сегментах масс-маркет, живет на больших объемах – а они вот взяли и схлопнулись.

Конечно, еще будут государственные заказы – вот, например, в целях реализации программы реновации. Но мы же с вами понимаем, что госзаказ – это уже не рынок. Да и потом, в законопроекте прописано, что фонд содействия реновации может быть наделен правом выступать застройщиком и привлекать денежные средства граждан и юридических лиц для строительства многоквартирных домов. Фактически это будет означать создание новой строительной структуры – государственной. А зачем госзастройщику конкуренты? Правильно, они ему ни к чему, сам справится с поставленными задачами.

Постскриптум

Пока писался этот материал, состоялась встреча президента и правительства России, на которой Владимир Путин призвал не нарушать права граждан, и прежде всего право на собственность. А также добавил знаковую фразу: «Ничего, что нарушает законы, действующие на сегодняшний день, и права граждан, подписано мною быть не может». Поскольку законопроект о реновации практически весь состоит из положений, каждое из которых тем или иным образом противоречит существующему законодательству, то можно надеяться, что второе чтение он не пройдет – а значит, апокалиптический сценарий, изложенный выше, не состоится.

Вот и хорошо.

Мнение редакции может не совпадать с мнением автора

Дата публикации 27 апреля 2017

www.novostroy-m.ru

Ипотека в доме под реновацию 2018

В 2018 году в столице начался старт программы, которая предусматривает снос старых пятиэтажных строений и возведению на их месте современных монолитных новостроек.

Несмотря на многочисленные разъяснения, которые давал местный орган самоуправления Москвы, у граждан остались вопросы. В частности, это касается дальнейшей судьбы ипотечной недвижимости, которая попала под действие программы и подлежит сносу.

О программе

Согласно программе реновации, либо ее еще называют “обновлением”, технически устарелые объекты жилой недвижимости подлежат сносу, а их жильцы приобретают возможность переехать в современные квартиры, отвечающие всем стандартам качества жизни.

Такая разновидность программы вызывает у граждан немало вопросов, особенно у тех, которые оформили ипотечный договор на недвижимость в старом фонде.

Немало опасений возникает и у самих кредиторов, если ипотечный займ был предоставлен на квартиру в том доме, который подлежит ликвидации. Однако в этом нет подводных камней.

При ликвидации недвижимости по программе реновации заемщику городская власть предоставляет новое жилье, которое автоматически является залогом.

Закон

В июле текущего года вступил в юридическую силу Федеральный закон № 141 “О реновации”. На практике он относится к внесению поправок в некоторые нормативные документы относительно Москвы.

Суть данного закона заключается в регулировании правил осуществления реноваций старых объектов жилой недвижимости.

Последние видоизменения в законопроекте были приняты местными органами самоуправления Москвы. В частности, статьей 7.3 решается дальнейшая судьба имеющихся обременений на объект жилой недвижимости, который подвержен сносу.

Согласно указанному нормативному документу, наличие каких-либо обременений по отношению к объектам жилой недвижимости не может быть препятствием для его участия в рассматриваемой программе.

В случае регистрации прав собственности на предоставленную недвижимость, автоматически переходят и обременения.

В частности это относится к ипотеке в доме под реновацию, в котором квартира является залогом.

Снос старого пятиэтажного дома не оказывает влияния на имеющиеся долговые обязательства владельцев, в том числе сохраняется и обеспечение залогом.

Ипотека в доме под реновацию

Банковские учреждения не планируют в скором времени ужесточать условия кредитования такой разновидности жилой недвижимости, поскольку принятому закону о реновации столичного жилищного фонда, объекты недвижимости подлежат замене на современные квартиры.

Согласно соглашению о переходе прав собственности на объект жилой недвижимости это означает возможность автоматического переноса банковского залога на новую недвижимость, которое будет равнозначно по планировке, числу комнат и квадратных метрах.

Уполномоченные лица финансовых учреждений регулярно отслеживают номера серий домостроений, которые вскоре планируется снести.

Если перечень домостроений, которые подлежат ликвидации, расширяется, то является основанием для поправки политики по отношению к данным объектам со стороны кредиторов.

Одновременно с этим политики по отношению к пятиэтажным строениям на сегодня остается прежней. На сегодня невозможно получить ипотеку только в Банке жилищного финансирования.

Исходя из всего вышеуказанного, отвечая на вопрос, дают ли ипотеку в доме под реновацию, то да, кредиторы сотрудничают с такими категориями заемщиков.

Если была получена ранее

Банковские учреждения заявляют, что условия кредитования для заемщиков, которым ранее были предоставлены ипотечные займы на приобретение квартиры в домостроениях, подлежащих сносу в рамках рассматриваемой программе, остаются неизменными.

В рамках ипотечных займов финансовые учреждения предлагают стандартные условия кредитования с процентной ставкой от 10 до 12% годовых.

Дают ли банки кредит на жилье в домах под реновацию?

Ипотечный заем может быть предоставлен практически во всех банковских учреждениях. Условия предоставления финансовой помощи между банковскими учреждениями различаются.

Далеко не все кредиторы согласны выдать кредит на покупку квартиры в старом домостроении. Они могут пойти на такой шаг, но под большие проценты. Во многом это связано с тем, что в случае неисполнения долговых обязательств у кредиторов могут возникнуть различные сложности с дальнейшей реализацией залогового имущества.

Именно по этой причине перед предоставлением займа требуется предоставить всю необходимую информацию относительно того, будет внесен дом в программу сноса либо же нет.

Утвержденная в Москве программа подразумевает в большинстве случаев, реновацию пятиэтажных домостроений. С получением ипотечного займа, за последние время наблюдается тенденция выдвижения жестких требований к потенциальным заемщикам.

Несмотря на то, что права финансовых учреждений при реновации полностью находятся под защитой, они все еще неохотно предоставляют такие займы.

Предложение Сбербанка

Сбербанк России по праву считается одним из финансовых учреждений, которые предоставляют ипотечные займы на вторичные объекты недвижимости.

Включение домостроения в перечень программы реновации не оказывает влияния на принципиальную позицию кредитора.

Сбербанк и дальше готов взаимовыгодное сотрудничество с владельцами объектов недвижимости, дома которых попали под действие программы, в том числе и с переселенцами в пределах льготного кредитования.

Вероятность получения в Сбербанке России ипотечного займа под залог недвижимости в старых пятиэтажных домах достаточно высокая. Кредитор ведет трудовую деятельность, как с новостройками, так и с вторичным жильем, в том числе с хрущевками.

В российском законодательстве прямого запрета на оформление ипотечного займа на покупку квартиры в старом доме нет. Одновременно с этим, не все финансовые учреждения идут на уступки потенциальным заемщикам в вопросе покупки жилья, которое подлежит сносу.

Согласно условиям кредитного соглашения со Сбербанком России потенциальный заемщик в обязательном порядке должен получить разрешение от кредитора на замену обеспечения (заменить квартиру в пятиэтажке на новостройку). Со слов Сбербанка, он готов выдавать такие согласия без выдвижения каких-либо дополнительных требований.

Со слов представителей банка залог будет автоматически оформлен в период регистрации нового объекта жилой недвижимости на владельца по соглашению о переходе.

Сведения относительно регистрации прав в территориальном представительстве Росреестра относительно прав собственности на объект жилой недвижимости и новой квартиры Сбербанк будет получать сам.

Дополнительно отмечается, что если новая квартира будет обладать большей себестоимостью, то не окажет существенного воздействия на положение участников сделки по ипотечному договору. Это связано с тем, что требования не подлежат пересмотру.

На видео об ипотечном кредитовании

realtyurist.ru

Покупка жилья доме под снос – это рискованные инвестиции

7 ноября 2017

В одной из недавних мы публикаций мы говорили о том, что покупка жилья в доме, подлежащем реновации, имеет ряд преимуществ для покупателя. Те, кто купили такое жильё для себя, со временем надеются улучшить жилищные условия, получив от властей новые комфортные квартиры. А инвесторы таким же способом рассчитывают обрести более дорогой объект для перепродажи. Однако эксперты считают, что минусов у таких сделок гораздо больше, чем плюсов.

Бума нет

Вот как комментируют профессиональные участники рынка ситуацию с реновацией московских хрущёвок, о которой недавно заявили столичные чиновники.

-Несмотря на информационные брожения (имеются в виду разговоры о том, что градус покупательского интереса к таким объектам повышается - прим. ред.), спрос на квартиры в пятиэтажках изменился незначительно. У нас зафиксировано несколько сделок, когда покупатели просили именно квартиру в хрущёвке с расчётом на последующий переезд, однако это явление не носит массового характера. Сравнить с переселенческим бумом первой волны сноса текущую ситуацию нельзя, тогда на квартиры в хрущёвках под снос шла настоящая охота. Сейчас такого нет: иные экономические условия, иной рынок, иной уровень достатка у людей, - говорит управляющий партнёр «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости» Марина Толстик.

-После небольшого затишья перед публикацией списка домов, попадающих в программу реновации, когда многие собственники убрали с продажи свои квартиры, предложение вновь поступило на рынок, только по новым ценам. В настоящий момент стоимость квартир в продаже в пятиэтажных домах, попавших в программу реновации, приблизилась к рыночной стоимости жилья, представленного в локации. Поэтому люди, которые рассматривают приобретение квартиры для проживания сразу после покупки, присматриваются к более качественным новостройкам, которые либо сданы в эксплуатацию, либо вот-вот получат разрешение на ввод, - рассказывает руководитель департамента проектов Est-a-Tet Владимир Богданюк.

При этом, по подсчётам эксперта, сделки в пятиэтажках до объявления программы реновации составляли не более 5-7% от общего количества сделок на вторичном рынке недвижимости Москвы.

Непонятные сроки

Основным недостатком программы московской реновации (по крайней мере, на данном этапе) эксперты считают тот факт, что многие детали этой программы до сих пор неизвестны. Например, неясно, в какие сроки и с какой очерёдностью будут сносить дома.

-Если взять во внимание, что реновация рассчитана на 15 лет, то нет гарантии, что, приобретая в инвестиционных целях квартиру в сносимом доме сейчас, человек получит ожидаемые дивиденды в ближайшем будущем. Если взамен приобретённой квартиры в старой пятиэтажке покупатель получит квартиру через 2-3 года (в рамках реализации первой очереди программы), то стоимость его нового жилья может увеличиться до 20-30%. А если сроки реализации программы затянутся или дом, в котором приобретена квартира, снесут позднее, то прибыль от такой инвестиции будет сопоставима с банковскими вкладами и составит не более 8% годовых, - комментирует директор по стратегическому развитию ФСК «Лидер» Павел Брызгалов.

Управляющий партнёр «Метриум Групп» Мария Литинецкая риском номер один также считает сроки программы.

-До сих пор непонятно, когда и как долго будет проходить расселение. Известно, что сейчас власти занимаются поиском свободных площадок, привлекают квартиры из имеющегося в запасе фонда. Однако, очевидно, что на первом этапе быстрого старта не будет. Более того, нужно понимать, что за 2-3 года всех не переселят - программа рассчитана на 15 лет, а значит, сейчас есть вероятность приобрести квартиру в пятиэтажке, которая будет снесена только в 2030 году. Инвестиционная выгода при таком раскладе сводится к нулю, - отмечает эксперт.

Рискованные вложения

Помимо непонятных сроков эксперты называют и другие риски покупателей подобного жилья.

По словам Марии Литинецкой, есть вероятность получить квартиру в «точечной» новостройке, ведь далеко не все жители пятиэтажек высказались за реновацию. То есть в отдельных случаях властям придётся отступить от идеи квартальной застройки, что скажется на качественных характеристиках новостроек, предоставляемых взамен пятиэтажек.

Ещё один неприятный момент: если вы проведёте ремонт в ожидании переселения (что весьма вероятно, учитывая состояние хрущёвок, а также продолжительность программы), то его стоимость власти компенсировать не будут. С настороженностью следует отнестись и к социальной среде хрущёвок, напоминает эксперт. Не секрет, что во многих кварталах пятиэтажек проживают не самые благополучные слои населения, поэтому нужно быть готовым к тому, что они могут стать вашими соседями после завершения реновации.

Наконец, нужно понимать, что мы живём в нестабильной экономической обстановке. Кризис 2008 года внёс коррективы в расселение пятиэтажек первого периода индустриального домостроения. И теперь не следует исключать катаклизмов, которые могут поставить бюджет - пока основной источник финансирования реновации - в затруднительное положение.

-Таким образом, вложения в квартиру в хрущёвке всё-таки излишне рискованны, во всяком случае, на текущем этапе реализации программы. Пока нет точных сроков возврата инвестиции, нет ни одного осязаемого примера альтернативного жилья, которое будет предоставляться властями. При этом цены на пятиэтажки в отдельных районах Москвы уже выросли на 15-20%, хотя никаких качественных изменений эти объекты не претерпели. То есть имеет место спекулятивное удорожание. Проще говоря, если вы располагаете свободными средствами, более надёжным станет приобретение квартиры в новостройке: так вы будете точно знать, что и в какие сроки вы получите за вложенные вами средства, - резюмирует Мария Литинецкая.

Старший вице-президент Банка ВТБ, руководитель проекта МФК Match Point Владислав Мельников согласен с коллегой:

-Программа реновации будет реализовываться в долгосрочной перспективе, а потому своей очереди можно ждать годами, и всё это время придется жить, мягко говоря, не в самых комфортных условиях. Поэтому не стоит столько ждать и надеяться получить квартиру в далёком будущем, когда уже сейчас можно самостоятельно выбрать подходящую квартиру - в понравившемся, а не предложенном районе со сложившейся инфраструктурой. Тем более что по цене «первичка» и «вторичка» сейчас мало отличаются.

www.miel.ru

Ипотечное кредитование жилья под реновацию

В 2017 году в Москве стартовала программа обновления (реновации) старого жилья. Она взывала немало вопросов, в том числе, о судьбе подлежащих сносу ипотечных квартир. Как решена проблема сохранения ипотека на жилье под реновацию, читайте далее.

Закон о реновации и ипотека

В июле 2017 года был принятзакон № 141-ФЗ, получивший в народе название «О реновации». На самом деле он касается внесения изменений в некоторые законодательные акты относительно столицы нашей страны. Суть этого закона заключается в регулировании порядка проведения реновации старого московского жилья. По программе «реновации» или «обновления» дома старой постройки будут сноситься, а проживающим в них лицам предоставляться новое улученное жилье. Эта программа вызывает много вопросов, особенно у лиц, оформивших ипотечный заем на квартиру в старом фонде.

Не меньше опасений возникает и у кредиторов, если заемщику ипотека выдана под жилье, оказавшееся впоследствии в списке реновации. При сносе объекта фактически перестает существовать имущество, на которое оформлялся залог при выдаче займа. В такой ситуации у банка будет отсутствовать возможность взыскания долга за счет заложенного жилья. Последними поправками в указанный закон эти моменты были учтены властями. В статье 7.3 закона № 141-ФЗ от 01.07.2017 решается судьба обременений на жилье, подлежащее сносу.

По закону наличие каких-либо обременений в отношении жилого объекта не является препятствием для его реновации. При регистрации прав на полученную квартиру перейдут оформленные на прежнее жилье обременения. К их числу относится и ипотека, являющаяся залогом недвижимости.

Снос старого жилья не влияет на кредитные обязательства его собственника, обеспечение их выполнения залогом также сохраняется. Поэтому, если дом сносят, а квартира в ипотеке, кредиторам не стоит волноваться.

Дают ли ипотеку в домах под реновацию

Ипотечные займы выдает большое количество кредитных учреждений. Условия их выдачи в отдельных банках различаются. Не все кредиторы оформляют ипотеку на старое жилье, хрущевки с большим процентом износа. Это обусловлено тем, что при невыполнении заемщиком своих обязательств у банка могут возникнуть сложности с реализацией заложенного объекта. Поэтому перед выдачей кредита нередко запрашивается информация о том, не внесен ли дом в список под снос.

Утвержденной в столице программой предусматривается, в основном, реновация пятиэтажек старой постройки. С получением кредита на такое жилье могут возникнуть проблемы. Несмотря на то, что права банковских учреждений при реновации защищены, они неохотно идут на заключение сделок с хрущевками.

Реновация ипотечного кредитования для переселенцев

Лицам, выселяемым из подлежащего сносу жилья, взамен должно предоставляться другое равнозначное пригодное для жизни помещение. Если квартира в доме под снос не имеет обременений, то при ее замене проблем у жильцов обычно не возникает. Собственникам, взявшим ипотечный кредит в пятиэтажке под снос, тоже не стоит беспокоиться. Прежние обязательства изменению из-за реновации изменяться не будут. Кроме того, многие банки заговорили о возможности предоставления ипотечных займов переселенцам из хрущевок под снос на более выгодных условиях. Предполагается предоставление им кредитов по пониженным ставкам.

Что будет с ипотекой, если дом снесут

С введением закона «О реновации» возникло много вопросов по ипотеке, полученной ранее на включенное в программу жилье. Одним из них является судьба заключенного с банком кредитного ипотечного договора. Ответ на указанный вопрос дает ФЗ «Об ипотеке» от 16.07.1998 №102-ФЗ. Включение объекта ипотеки в программу обновления жилого фонда Москвы не влияет на существующие между банком и заемщиком обязательства. Заключенный ранее кредитный договор и все соглашения к нему остаются неизменными. Сами правоотношения сторон сделки никак не меняются.

Фактически происходит лишь замена предмета залога. Ипотека, как обеспечение указанных обязательств, переходит на полученное переселенцем взамен старого жилье. При этом переоформление обременения в виде займа происходит без получения согласия от сторон соглашения о залоге. Внесение сведений об ипотеке в отношении нового объекта осуществляется регистратором Росреестра. если заемщик не будет выплачивать кредит, то банк получит возможность обратить взыскание на полученное в ходе реновации жилье.

Сбербанк, реновация ипотеки

Сбербанк является одним из банковских учреждений, предоставляющих ипотечные займы на вторичное пятиэтажное жилье. Включение дома в список под реновацию принципиально эту позицию кредитора не изменяет. Сбербанк готов сотрудничать с собственниками жилья, попавшего в программу, а также переселенцами из домов под снос в рамках льготного кредитования.

Вопросы

Брать ли ипотеку в хрущевке в Сбербанке?

Вероятность получения в Сбербанке ипотечного займа под залог хрущевки очень велика. Данный банк работает как с жильем в новостройках, так и со вторичным фондом.

Можно ли взять квартиру в ипотеку по реновации?

Запрета на получение ипотеки на жилье, попавшее в программу реновации, в законодательства нет. Однако не все банки идут на оформление ипотечных займов на квартиры в старых домах. Более того, некоторые перед выдачей кредита требуют предоставление сведений об отсутствии дома в списке на снос.

Какой будет льготная ипотека по программе: Реновация жилья в Москве?

С принятием положений закона о реновации в Москве появилось много вопросов по ипотечному кредитованию переселенцев из старых домов. Руководством столицы было поручено разработать для них специальные льготные условия выдачи займов. Предполагается предоставление кредитов переселенцам под ставку не выше 7%.

Дадут ли ипотеку, если дом попадает под реновацию?

Предоставить ипотечный заем, если дом подпадает под снос, могут. Но оформление такого кредита возможно не во всех банках. Некоторые не выдают ипотеку, если жилье находится в очереди на реновацию.

Новости

В Москве анонсировали ипотеку под 7% для переселенцев из хрущевок.

Новый закон о реновации постоянно поднимает новые вопросы и проблемы. Актуальной темой для собственников домов под снос является ипотечное кредитование. Стало известно, что власти столицы ведут разговор о возможности снижения ставок по кредитам для переселенцев из старых хрущевок до 7%. В ближайшее время этот вопрос станет предметом рассмотрения АИЖК. Кроме того, предлагается снизить для собственников сносимых домов первоначальную стоимость нового жилья.

Московская программа реновации «споткнулась» об ипотеку.

Обсуждаемый с весны проект закона «О реновации» столкнулся с некоторыми проблемами. При урегулировании порядка обновления старого фонда столицы обошли стороной вопрос ипотечных кредитов на сносимое жилье. Это вызвало значительное недовольство крупных кредитных учреждений страны. С их участием были подготовлены поправки в указанный законопроект. Они призывны обеспечить защиту интересов кредиторов и решить вопросы с ипотекой на жилье под реновацию. В новой редакции предусматривается переход обременений со старого жилья на новое.

ipoteka.finance