Обременение права собственности на недвижимое имущество. Право собственности с обременением

Обременение права собственности на недвижимое имущество, Рекомендации и советы, Челябинская региональная общественная социально-правозащитная организация «Правосознание»

14 Августа 2013 г.

В данной статье рассмотрим один из таких важных моментов как обременение и способы его применения в борьбе с мошенническими схемами.

Во многих случаях недвижимое имущество, то есть здания, дома, квартиры и земельные участки, из-за своей высокой стоимости, являются предметом интереса со стороны различного рода «черных риэлторов», то есть лиц, специализирующихся на мошенничестве с жильем, или «рейдеров» — то есть граждан и юридических лиц, специализирующихся на захватах собственности. К сожалению, такие лица существуют и в настоящее время и основным фактором, способствующим успешным действиям «черных риэлторов» и рейдеров, до сих пор является несовершенство законодательства.

Однако, используя те же действующие законы, пусть и во многих случаях далекие от совершенства, порой можно разработать ряд контраргументов, направленных на минимизацию риска потери имущества, при которых «захватчик», «черный риэлтор» истощит как свои финансовые, так и моральные силы, либо сама мошенническая схема потеряет весь смысл ввиду отсутствия у хозяина имущества «полных» прав на это имущество. Таким образом, необходимо признать, что действенным средством против действий таких лиц является обременение, то есть создание определенных условий, ограничивающие способность собственника осуществлять в полной мере свои права на владение, пользование и распоряжение имуществом.

В качестве обременения могут выступать, и чаще всего выступают на практике: 1) залог (ипотека),2) доверительное управление,3) аренда, 4) арест имущества,5) сервитут.

Обременение означает, что лица, не являющиеся собственниками, приобретают определенные права на первоначально не принадлежащее им имущество.

Например, по договору доверительного управления имуществом, одна сторона передает другой стороне имущество на определенный срок, а другая, в свою очередь, обязуется совершать предусмотренные договором юридические и фактические действия в отношении этого имущества в интересах собственника или указанного им лица. Такой договор подлежит государственной регистрации в органах юстиции (в Росрестре, «Регистрационной палате»), о чем делается запись в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество, что создает определенные сложности для его расторжения. Обращение взыскания по долгам собственника на имущество, переданное им в доверительное управление, не допускается (за исключением ситуации банкротства). Однако в этом случае доверительный управляющий осуществляет полномочия собственника в отношении имущества переданного ему в управление и это затрудняет реализацию собственником своих прав. То есть, эта схема проста и не требует больших финансовых и временных затрат. Имущество, переданное в доверительное управление, теряет ценность и привлекательность, поскольку хозяин, на которого чаще всего и оказывается давление, не может распоряжаться в полной мере принадлежащей ему вещью. Такой способ также можно рассматривать как промежуточный вариант одиноко проживающим пожилым лицам, не желающим дарить свое имущество потенциальным наследникам, однако опасающимся стать жертвой таких недобросовестных лиц, как «черные риэлторы».

Еще одним видом обременения выступает залог (ипотека), в соответствии с которым, кредитор-залогодержатель, при неисполнении залогодателем обязательства, имеет право получить удовлетворение своего денежного требования из стоимости заложенного имущества, о чем у нас в стране действует целый закон (Федеральный закон от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»). Такой договор также подлежит государственной регистрации с вытекающими отсюда преимуществами и гарантиями перед другими лицами, что заложенное имущество не будет предметом сделки. В этом случае имущество, то есть квартира, земельный участок, дача, остается у залогодателя не только фактически, но и юридически. Залогодержатель может быть при этом не банком, а дружественным лицом. То есть, заключая такой договор о залоге недвижимости (ипотеке), сведения о таком договоре также будут занесены в Реестр недвижимого имущества, открытый доступ к которому, в том числе и мошенникам, сделает неосуществимым саму мошенническую операцию по отъему жилья.

Другим видом обременения имущества по волеизъявлению собственника является аренда или наем. По договору аренды либо найма арендодатель передает арендатору имущество не только во временное пользование, но и во временное распоряжение. Договор аренды также подлежит государственной регистрации, если заключается на срок более одного года. Затем по условиям договора, можно сдать уже арендованное имущество в субаренду другим лицам, тоже через регистрацию перехода такого права. Подобные двойные или иные комбинированные способы защиты, к сожалению, крайне редко используются нашими гражданами, но создают дополнительные, а порой и непроходимые заградительные барьеры для мошенников.

Еще одно распространенное основание для установления обременения на имущество – это не решение самого собственника, через подписание соответствующего договора, а решение компетентных властных уполномоченных органов. Например, наложение ареста на имущество органом предварительного следствия или дознания. Данный способ становится особенно актуальным, в случае если уже произошли физические действия, направленные на захват объекта недвижимости. С помощью ареста настоящий собственник исключает возможность перепродажи недвижимости и выигрывает достаточное время для обжалования незаконных действий в суде.

Таким образом, один из наиболее надежных способов обременения недвижимости, гарантирующих защиту собственности, - это, конечно, залог и иные производные от него варианты. Но, в любом случае обременять свою личную собственность необходимо с помощью дружественных лиц, не способных самостоятельно осуществить какую-либо мошенническую схему в отношении данного имущества, иначе теряется сам смысл наложения обременения.

www.pravosoznanie.org

Обременения права собственности на квартиру – что нужно знать об ограничении?

Краткое содержание:

На вторичном рынке жилья продается немало квартир с различными обременениями права собственности. Правовая инструкция 9111.ru расскажет, какие обременения бывают и чем они чреваты для покупателя.

Что такое обременение права собственности?

Обременения – это ограничения в праве собственности на конкретный объект недвижимости, которые могут быть установлены законом или уполномоченным органом: сервитут, ипотека, доверительное управление, аренде, концессионное соглашение, соглашение о государственно-частном партнерстве, соглашение о муниципально-частном партнерстве, арест имущества и др. (ст. 1 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

В силу ст. 460 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился на возможные обременения. То есть добросовестный продавец обязан предупредить покупателя о наличии обременений, а тот в свою очередь, взвесив возможные риски, уже принять решение — заключать договор или нет. Неисполнение этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот объект.

Покупателю, чтобы обезопасить себя от приобретения квартиры с обременениями, лучше не полагаться на добросовестность продавца, а предпринять меры для проверки юридической чистоты квартиры. Так как квартиры является объектом недвижимости, то часть обременений указываются в ЕГРП (ст. 8.1 ГК РФ). Выписку общедоступных сведений из ЕГРП покупатель может получить самостоятельно в Росреестре – сделать это можно напрямую в ведомстве, через МФЦ, в электронном виде на сайтах Росреестра и Госуслуг, а также почтой. Если этих сведений недостаточно, покупатель может потребовать от продавца предоставить расширенную выписку из ЕГРП, в которой содержится подробная информация обо всех правообладателях и сделках с данным объектом недвижимости. Получить такую выписку в Росреестре может только собственник.

В договоре купли-продажи на объект недвижимости обязательно должно быть указано на наличие обременений или на их отсутствие. Желательно указывать в договоре, чем подтверждается наличие или отсутствие обременений. Если подтверждается выпиской из ЕГРП, то ее необходимо оформить приложением к договору.

Обременения и их правовые последствия

Арест. Может быть наложен судом как обеспечительная мера (ст. 139, 140 ГПК РФ), а также судебным приставом-исполнителем в рамках исполнительного производства. Сведения об аресте содержатся в ЕГРП. Наложение ареста сделает невозможным регистрацию перехода права собственности на квартиру. Для покупателя это влечет необходимость либо заявлять иск об освобождении имущества от ареста, либо оспаривать определение суда или Постановление судебного пристава-исполнителя о наложении ареста или же, если арест наложен правомерно, а продавец умолчал об этом, – требовать расторжения договора и возврата денег (ст. 460 ГК РФ).

Ипотека (залог). Возникает в силу договора, а также в силу закона (например, при продаже квартиры с условием об отсрочке или рассрочке платежа – ст. 488 и 489 ГК РФ). Сведения об ипотеке указываются в ЕГРП. При государственной регистрации ипотеки указываются данные о залогодержателе, предмете ипотеки, стоимость обеспеченного ипотекой обязательства или данные о порядке и об условиях определения этой стоимости (ст. 29 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Продавцу для продажи такой квартиры требуется согласие залогодержателя. Для покупателя приобретение такой квартиры влечет риск обращения взыскания, так как залог сохраняется при переходе права собственности (ст. 353 ГК РФ).

Договор найма жилого помещения. Обременение права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 674 ГК РФ), которая осуществляется в месячный срок с даты заключения договора. Государственная регистрация прекращения найма жилого помещения может осуществляться по заявлению одной из сторон договора по истечении срока действия договора или в случае его расторжения (ст. 26.1 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Приобретение квартиры, обремененной договором найма, влечет ограничение в возможности фактического владения и пользования жилым помещением, так как в силу ст. 675 ГК РФ переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма. Важно знать, что договора найма, заключенный на срок до 12 месяцев, обязательной регистрации не подлежат, соответственно в выписке ЕГРП информации о данном обременении не будет.

Договор безвозмездного пользования. Выставленный на продажу объект недвижимости может быть обременен не только договором аренды или найма, но и договором безвозмездного пользования (ст. 689 ГК РФ). Приобретение такой квартиры влечет ограничение в возможности фактического владения и пользования, так как в силу ст. 700 ГК РФ при продаже квартиры к новому собственнику переходят права по ранее заключенному договору безвозмездного пользования, а его права в отношении вещи обременяются правами ссудополучателя.

Квартира может быть обременена правом пользования лиц на основании договора ренты и завещательного отказа, а также лиц, которые обладали правом на приватизацию, но отказались от него, дав согласие на приватизацию иным лицам, а также ранее реализовали свое право на приватизацию другого жилого помещения, а затем вселились в это жилое помещение в качестве члена семьи нанимателя по договору социального найма и, проживая в нем, дали необходимое для приватизации этого жилого помещения согласие.

Эти права не регистрируется в Росреестре (только гражданин, проживающий в жилом помещении, предоставленном по завещательному отказу, вправе потребовать государственной регистрации права пользования жилым помещением, возникающего из завещательного отказа – ст. 33 ЖК РФ), поэтому при покупке квартиры, покупатель будет ограничен в фактическом владении, пользовании квартирой, кроме того, эти лица сохраняют право пользования при переходе права собственности (п.2 ст. 1137 ГК РФ, ст. 33,34 ЖК РФ).

Права указанных лиц должны быть указаны в договоре, так как в силу ст. 558 ГК РФ существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. Поэтому в договоре следует указывать на отсутствие таких лиц, просить у продавца расширенную выписку из ЕГРП, где можно посмотреть, на каком основании возникло право собственности продавца – не был ли это договор ренты, приватизация, наследование или иное. А также просить предоставить выписку из домовой книги.

Хотите поделиться своей историей с читателями 9111.ru? Опубликуйте свой пост прямо сейчас. Опубликовать

www.9111.ru

2.1 Понятие обременения в гражданском законодательстве. Обременение права собственности

Право собственности с обременением

Государственная регистрация права собственности с обременением

Обременения, равно как и право собственности, подлежат государственной регистрации. Каждое ограничение при этом имеет свой собственный номер. Такая регистрация очень важна, так как при любых сделках недвижимости запрашивается выписка из ЕГРП. А в ней всегда имеются данные о наличии или отсутствии обременений. Таким образом, сторона, которая желает заключить сделку, имеет возможность заранее оценить целесообразность покупки такой недвижимости.

Обременение права собственности на недвижимое имущество

Виды обременения недвижимости

Арест является еще одной формой ограничения. После проведения сделки купли-продажи документ, подтверждающий права собственности, выдается через 20 рабочих дней. За это время может быть наложен арест по определению суда на недвижимое имущество, к примеру, по причине того, что его хозяин не оплачивал вовремя коммунальные услуги либо имеет задолженность по кредитным договорам. С находящимся под таким обременением жильем невозможно совершать какие бы то ни было юридические действия. Конечно, такую сделку признают ничтожной, но потенциальный покупатель при этом потратит свое время, нервы и деньги. На практике, ввиду загруженности правоохранительных органов, бывает так, что основания для обременения уже нет, а его снятие задерживается. Для решения этого вопроса следует обращаться в те инстанции, которые наложили арест. Если они никаких действий по снятию обременения не предпринимают, следует обращаться в суд. Если на недвижимое имущество наложен арест, то на стадии судебного разбирательства должник не сможет каким-либо способом им распорядиться. По заявлению граждан, участвующих в процессе, суд может наложить арест на имущество, который и будет являться обеспечением иска. Об этих мерах суд незамедлительно сообщает органам, которые производят регистрацию прав на имущество, их обременение, переход либо прекращение.

Регистрация права собственности с обременением

Обременения обычно неразрывно связаны с имуществом и чаще всего сохраняются при переходе прав на имущество к другому лицу. Тот, кто приобретает имущество, приобретает его вместе с соответствующими обременениями, даже если на этот счет ничего не указано в сделке.

Право собственности с обременением

Если смысл ограничения права собственности обобщенно состоит в том, чтобы в целях, указанных в ст. 1 ГК РФ, частично воспретить или определенным образом обусловить осуществление права собственности вообще, а не только самим собственником, то при обременении те виды форм и способов осуществления права собственности, которые временно не доступны собственнику, не считаются противозаконными, ибо дозволены субъектам прав-обременений. Поэтому правомочия собственника в случае установления обременения не исчезают, а лишь перераспределяются в пользу других лиц и при прекращении обременения восстанавливаются у собственника. Напротив, правомочия, изъятые в силу ограничения, существуют лишь потенциально и при отпадении ограничения возникают вновь. Различия в ограничении и обременении права собственности характеризуются и тем, что в случае уничтожения собственником имущества без негативных последствий для собственника отпадают лишь ограничения его права, тогда как субъекты прав, обременявших уничтоженное имущество, могут потребовать возмещения убытков со стороны собственника или иным образом защитить свое право.

Обременение права собственности на квартиру

Если нет, то хотелось бы узнать, возможно ли прописать в договоре купли-продажи пункт, обязывающий продавца приехать со мной в регпалату. Допустим что-то вроде, продавец обязан в течение трёх дней с момента оплаты на указанный счёт продавца, явиться вместе с покупателем для переоформления в регпалату, иначе продавец обязан выплачивать покупателю 1000р. в день за нарушение этих сроков.

Ограничения и обременения права собственности и иных гражданских правтекст автореферата и тема диссертации по праву и юриспруденции ВАК РФ

В то же время отрицается возможность собственника по своему усмотрению наделять свойством следования абсолютно любые правомочия третьих лиц в отношении его имущества. Сколь бы широко не трактовался принцип свободы договора, собственник при предоставлении прав на свое имущество третьим лицам вправе закреплять их следование лишь в случаях, когда это напрямую допускает закон. В этой связи показано ошибочным мнение Н.Н. Мисника о том, что различные договоры (перевозки, хранения и прочие), влекущие возникновение у лиц правомочий в отношении чужих вещей, могут в отсутствие прямого указания закона порождать обременяющие вещно-правовые последствия. Действующее законодательство не позволяет считать обременением права собственности права будущего приобретателя — стороны по предварительному договору купли-продажи.

Обременение права собственности: что это такое и как его снять

Продажа квартиры с обременением возможна, но сопровождается дополнительной бумажной волокитой. Плюсом такой сделки, будет сниженная цена по сравнению с аналогичными вариантами. Перед подписанием предварительного договора следует взвесить все за и против. Иначе договор обернется покупателю большими проблемами.

Что подразумевается под обременением на квартиру и чем это грозит собственнику

Для снятия ипотеки в регистрирующий орган представляются заявления залогодателя и залогодержателя либо, при наличии закладной, заявление залогодателя с приложением закладной, имеющей отметку банка об исполнении обязательства, либо решение суда о прекращении ипотеки.

Обременение и ограничение права собственности

В отличие от ограничений обременения права собственности возникают не только на основании нормативных и принятых в соответствии с ними индивидуальных актов, но и в силу п. 2 ст. 209 ГК РФ могут порождаться актом самого собственника, устанавливаться договором, т.е. могут быть проявлением распоряжения как элемента права собственности. Наиболее яркий пример обременения в силу договора — передача имущества в аренду. Фактические (юридические) составы, необходимые для возникновения обременений права собственности, могут быть различными. Так, в соответствии с п. 1 ст. 587 ГК РФ при передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество. В данном случае это не означает, что обременение права собственности правом залога вытекает непосредственно из закона, оно возникает в силу юридического факта, предусмотренного законом, — сделки между получателем и плательщиком ренты. В связи с этим необоснованным является мнение, согласно которому существуют обременения, возникающие непосредственно из норм права. В качестве примера можно использовать п. 5 ст. 488 ГК РФ, в соответствии с которым с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара. Возникновение обременения права собственности может быть результатом состоявшегося судебного решения. Например, в соответствии с п. 3 ст. 274 ГК РФ судом может быть установлено право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут). Приведенные выводы об основаниях возникновения обременений находят свое отражение в действующих нормативных актах. Так, в соответствии со ст. 3 Положений о порядке определения и закрепления обременений, в том числе публичных сервитутов, в процессе приватизации нормативные акты, индивидуальные акты уполномоченных государственных органов, а также договорные обязательства указаны в качестве самостоятельных оснований обременений прав собственников. 11

Право собственности с обременением

Отмечается, что ограничения права собственности, как правило, не устанавливаются непосредственно нормой права. Для их возникновения необходимо наступление юридического факта либо наличие фактического (юридического) состава. Так, зачастую установление ограничений права собственности обусловлено принятием конкретных актов органов исполнительной власти, приводящих в действие нормы права, предусматривающие ограничения права собственности.

Какие бывают обременения имущества

право пользования на срок не менее 1 года, в том числе аренда, безвозмездное пользование, сервитуты, право пожизненного содержания с иждивением;
право доверительного управления, в том числе при опеке, попечительстве, в наследственных правоотношениях, банкротстве и другие;
залог;
арест;
ограничения (запрещения) на пользование, распоряжение недвижимым имуществом или на выполнение определенных работ, налагаемые государственными органами в пределах их компетенции;
иные обременения прав на недвижимое имущество, предусмотренные законами.

Обременение права собственности

Содержание права собственности составляют принадлежащие собственнику правомочия по владению, пользованию и распоряжению вещью. Указанные правомочия, как и субъективное право собственности в целом, представляют собой юридически обеспеченные возможности поведения собственника, они принадлежат ему до тех пор, пока он остается собственником. В тех случаях, когда собственник не в состоянии эти правомочия реально осуществить (например, при аресте его имущества за долги или когда имуществом незаконно владеет другое лицо), он не лишается ни самих правомочий, ни права собственности в целом. Чтобы раскрыть содержание права собственности, необходимо дать определение каждого из принадлежащих собственнику правомочий.

onejurist.ru

Обременение права собственности на недвижимое имущество. Право собственности с обременением

Обременения права собственности на квартиру – что нужно знать об ограничении?

Что такое обременение права собственности?

Обременения и их правовые последствия

2.1 Понятие обременения в гражданском законодательстве. Обременение права собственности

Похожие главы из других работ:

1. Договоры аренды в гражданском законодательстве.

2. Договор мены в современном российском гражданском законодательстве

§ I. Понятие и основные виды нематериальных благ в гражданском законодательстве Российской Федерации

2.1 Понятие обременения в гражданском законодательстве

2.3 Понятие обременения и его признаки

1. Объекты гражданских прав. Понятие имущества в гражданском законодательстве

1.2 Опека и попечительство в гражданском законодательстве

1.2 Опека и попечительство в гражданском законодательстве

1.2 Залог и договор ипотеки в действующем гражданском законодательстве

Глава II. Право на фирму в гражданском законодательстве Великобритании

1.1 Понятие представительства в гражданском законодательстве

1.2 Институт наследования по закону в современном гражданском законодательстве

2. Сравнительная характеристика юридических лиц в Римском праве и гражданском законодательстве РФ

2. Система юридических лиц в гражданском законодательстве России

1.1 Понятие трудового договора в гражданском законодательстве

Право собственности с обременением

Государственная регистрация права собственности с обременением

Обременение права собственности на недвижимое имущество

Виды обременения недвижимости

Регистрация права собственности с обременением

Право собственности с обременением

Обременение права собственности на квартиру

Ограничения и обременения права собственности и иных гражданских правтекст автореферата и тема диссертации по праву и юриспруденции ВАК РФ

Обременение права собственности: что это такое и как его снять

Что подразумевается под обременением на квартиру и чем это грозит собственнику

Обременение и ограничение права собственности

Право собственности с обременением

Какие бывают обременения имущества

Обременение права собственности