На что смотреть при покупке квартиры? При покупке квартиры на что обращать внимание
Адвокат по недвижимости подскажет на что обратить внимание при покупке вашей квартиры
На что обратить внимание при покупке квартиры
Советы адвоката по недвижимости
Адвокат Гордон А.Э.
Москва
15 июня 2018г.
Покупка недвижимости – сложный и ответственный процесс. Интернет создает иллюзию у покупателей о простоте покупки недвижимости, а доступность выписок из ЕГРН – о возможности самостоятельно проверить юридическую чистоту недвижимости.
Более продвинутые покупатели часто задают вопрос – на что обратить внимание при покупке квартиры?
Отвечаю: при покупке недвижимости нужно обращать внимание на все, начиная с паспорта продавца!
В недвижимости нет мелочей, и в каждой сделки обращать внимание нужно на юридические особенности этой конкретной недвижимости. При юридической проверке направленность поиска адвоката по недвижимости будет одна во всех видах недвижимости – нужно искать основания для оспаривания и текущей сделки и каждой из предыдущих. Основания для оспаривания сделки – это ошибки, нарушения закона при проведении сделки, или результаты умышленных действий, которые могут привести к утрате собственности покупателя на квартиру.
Как практикующий более 15 лет в Москве адвокат по спорам о недвижимости уверенно могу сообщить покупателям: большинство сделок с недвижимостью в Москве оформляется с ошибками. В каждой сделке можно при желании найти юридические недостатки. Ошибки будут даже если вы пользуетесь услугами риэлторов.
Повсеместно используются «типовые» договоры, а сами сделки, в том числе и юридические проверки – проводятся формально, не полностью. В чем смысл правильного завершения сделки купли-продажи большинство риэлторов не знают, и проводят оформление формально. В случае суда по квартире у покупателя не останется дополнительных доказательств.
Внимание: применяемые большинством нотариусов «типовые» условия договора купли-продажи квартиры, дарения содержат один и тот же недостаток – «усеченное» оформление завершения сделки, что лишает покупателей возможности эффективно защищаться в суде в случае спора. Такие нотариальные сделки легче оспорить.
На что обратить внимание при покупке квартиры через нотариуса
Ответ : Ищите ошибки в нотариальном договоре купли-продажи квартиры
После введения обязательной нотариальной формы для части сделок с недвижимостью качество нотариальных сделок резко ухудшилось. В 2017г. появилась проблема систематических ошибок в нотариальных договорах, которые часто исправить возможно только через суд.
Результат формального подхода при подготовке и проведении сделок: в лучшем случае – споры продавца и покупателя по возврату задатка (аванса, предоплаты), споры по комплектности недвижимости, в худшем – отказы в регистрации прав собственности покупателя на купленную квартиру, необходимость исправлять ошибки в договоре купли-продажи через суд, расторжение договора в суде, признание сделки недействительной и т.п.
На что обратить внимание при покупке квартиры
Не просто так согласно Гражданскому кодексу недвижимость признается индивидуально определенной вещью – то есть неповторимой, уникальной. У двух соседних квартир одинаковой планировки будет разная история владения, и правовое положение продавцов будет разной.
По этому конкретно «на что обращать внимание при покупке квартиры» вы узнаете только выбрав конкретную квартиру. Например, у одной квартиры в истории бала приватизация, у другой – ДДУ, у одной собственники семейная пара, у другой – один собственник. Соответственно, и обращать внимание в каждой ситуации нужно на разные обстоятельства. Правила заключения договоров разного вида отличаются, порядок совершения сделок с общей собственностью отличается от порядка сделки с имуществом одного собственника, по этому и оспаривание этих предыдущих сделок будет производиться адвокатами в суде по разным основаниями. Например, ДДУ – двойная продажа, неполная оплата, несоответствие параметров квартиры в ДДУ и в ЕГРН, отсутствие согласия супруга на покупку и т.д. Приватизация, чаще всего оспаривается по нарушениям прав одного из ранее проживавших лиц.
Недостатки юридической проверки квартир перед покупкой становятся причинами последующих споров.
Пример реального судебного спора 2016г. по квартире в Москве
По договору купли-продажи куплена ранее приватизированная квартира в 2012г. Из пояснений ответчика (собственника) при покупке квартиры он не задавался вопросом «На что обратить внимание при покупке квартиры», он использовал свой опыт предыдущих продаж загородного дома и участка, а так же статьи в интернете.
В 2016г. заявлены требования о восстановлении регистрации по месту жительства в этой квартире бывшим жильцом.
Как установлено судом, этот жилец был осужден в 1996г. к лишению свободы и был снят с регистрационного учета (выписан) из квартиры. ( Гражданское дело № 2-4397/16).
Скажу сразу, покупателям квартиры в этом деле повезло – адвокат по недвижимости в Москве смог в суде отбить притязания бывшего жильца, вернувшегося из заключения.
Покупатели недвижимости согласны — Адвокат по сделкам с недвижимостью в Москве это дешевле и спокойнее, чем адвокат по недвижимости в суде.
Чем чреваты подобные иски для покупателя (собственника) – суд может вселить этого жильца в квартиру и выселить его уже не удастся. Только договариваться.
Требования неожиданного жильца для покупателей-собственников квартиры оказались полной неожиданностью, потому, что нарушения прав этого жильца не проверялись при покупке квартиры. Кроме того, сами обстоятельства нарушения имели место в далеком 1996г. При этом требования в суд жилец заявил в 2016., когда квартира сменила несколько собственников.
На что нужно было обратить внимание при покупке спорной квартиры
Суть спора по квартире
Жилец был выселен из муниципальной квартиры в которой проживал по соц найму по приговору суда в 1996г. Требования по регистрации заявлены в 2016г.
За 20 лет квартира была передана Департаментом муниципального жилья г.Москвы по ордеру в наем иным лицам, затем был обмен, затем, приватизация, затем несколько раз продана.
Перед покупкой квартиры все перечисленные «движения» в квартире должны быть оценены на предмет нарушений, и их влияния на устойчивость собственности последнего покупателя. Это – одна из задач юридической проверки квартиры.
Юридическая проверка квартиры перед покупкой – нужен опытный адвокат
При юридической проверке квартиры необходимо было учитывать правила, действовавшие в спорный период (1996) и тот факт, что эти правила позже были признаны не соответствующими Конституции. Что привело к отмене этих правил.
Напомним — осужденный жилец был выписан из квартиры в 1996г. по правилам прежнего Жилищного кодекса. С 2004г. действует новый Жилищный кодекс РФ. Кроме того отдельные положения ЖК РФ за это время признаны не соответствующими Конституции и не применяются. В рассматриваемом споре по квартире решающее значение приобрело изменение положений Жилищного кодекса.
То есть, фактически в 1996г. нарушений в отношении осужденного жильца допущено не было, если судить по нормативам, действовавшим в 1996г.
К осужденному жильцу в 1996г. были применены действовавшие в то время правила Жилищного кодекса РФ о снятии с регистрационного учета и утрате прав на пользование жилым помещением временно отсутствующими лицами. Именно эти нормы позволили Департаменту Муниципального жилья Москвы выдать на квартиру новый ордер, затем обменный ордер, и затем передать квартиру в собственность по договору передачи (приватизация).
Позже, Конституционный Суд РФ признал не соответствующим Конституции и не подлежащим применению положения ч. 1 и ч. 2 п. 8 статьи 60 ЖК РФ, допускающие лишение гражданина (нанимателя жилого помещения или членов его семьи) права пользования жилым помещением в случае временного отсутствия. (Постановление КС РФ 8-П).
Так же эти правила Конституционного Суда распространены на положения ЖК РФ об утрате жилищных прав в связи с осуждением к лишению свободы.
По мнению КС РФ, сам по себе выезд из места жительства по приговору суда в места лишения свободы, не может служить основанием к лишению права пользования жилым помещением.
В рассматриваемом споре по квартире осужденный был снят с рег учета в муниципальной квартире в 1996г. в связи с осуждением к лишению свободы в соответствии с п. «в» ст. 31 Правил регистрации и снятия граждан РФ с регистрационного учета по месту пребывания и месту жительства в пределах РФ, утвержденных постановлением Правительства РФ от дата № 713.
В связи с отменой действия правил ЖК об утрате прав на жилое помещение при временном отсутствии жильца положение бывшего жильца изменилось. Теперь (в 2016г.), право на проживание (право пользования жилым помещением) сохраняется и у нанимателя, и у членов семьи нанимателя и у бывших членов семьи нанимателя, даже если они временно отсутствовали в занимаемом жилом помещении или по уважительным причинам были лишены возможности проживать в нем. (Часть 3 статьи 53 ЖК РФ)
В соответствии с п. 8 ч. 2 ст. 60 ЖК РФ жилое помещение сохранялось за временно отсутствующими гражданами в случаях осуждения к лишению свободы на срок свыше шести месяцев, ссылке или высылке — до приведения приговора в исполнение.
То есть, право на проживание в спорной квартире у осужденного к лишению свободы по приговору суда сохраняется несмотря на выезд в места лишения свободы и снятие с регистрационного учета в квартире.
При этом такой осужденный рассматривается Жилищным кодексом РФ, как временно отсутствующее лицо.
В описанном деле у осужденного возникло много возможностей, прежде всего, право вселиться в квартиру. Чем он и решил воспользоваться.
Почему такая ситуация стала возможной – покупатель проверил квартиру по выписке из ЕГРН.
В описанном суде по квартире в 2016г. по вселению в квартиру в ЦАО Москвы адвокату удалось доказать, что у осужденного отсутствуют основания для регистрации в квартире, в иске было отказано.
Вместе с тем, это дело выявило ошибку покупателей спорной квартиры – отсутствие юридического сопровождения покупки квартиры в Москве привело покупателей в суд.
Такую ошибку покупателей недвижимости в Москве можно назвать типичной. Доступность интернет баз по продаже недвижимости, и многочисленные публикации на сайтах о проведении сделок с недвижимостью создают ложное впечатление о простоте покупки недвижимости.
Самостоятельная покупка недвижимости в Москве, покупка недвижимости без юриста по недвижимости – это дорога в суд, дорога к потере недвижимости и уплаченных денег.
По состоянию на 15 июня 2018г.
Москва
Адвокат Гордон А.Э.
gordon-adv.ru
На что обратить внимание в документах при покупке квартиры
toggle menu
pravonedv.ru
На что смотреть при покупке квартиры?
Квартира в собственности – мечта многих, для кого-то несбыточная, для кого-то реальная, и вот, в тот самый момент, когда Вы располагаете нужной суммой средств и готовы претворить свою мечту в жизнь, приходит время задуматься: на что обращать внимание, когда выбираешь будущую квартиру...
Аспект первый: пользовательский.Основные параметры, на которые обычно обращают внимание – это месторасположение, и архитектурное решение.
Месторасположение можно рассматривать в двух плоскостях: по удалённости от центра города – соответственно, чем ближе, тем престижнее.
И по характеристикам локального расположения – социальная инфраструктура (актуально наличие поблизости поликлиники, образовательных учреждений, магазинов, стадионов, охраняемой парковки для авто, пр.), удалённость от остановок общественного транспорта, уровень криминогенности района, экология, благоустроенность дворовой территории и подъезда.
Под архитектурным решением квартиры будем понимать характеристику дома в целом (наличие централизованных коммуникаций, наличие лифта, пожарных лестниц и пр., внешний вид дома).
Этажность (так уж сложилось, что нарекания к первому этажу – это сырость, холодные полы, любопытные прохожие в окнах или соседи, забывшие ключ от подъезда, последний этаж, если он не открывает изумительную панораму на город, чреват сломанным лифтом и риском протечки крыши), планировка (лучше, когда комнаты и санузел раздельные + индивидуальные потребности покупателя), наличие балкона или лоджии.
Мы умышленно не акцентируем внимание на состоянии квартиры: рынок первичного, а тем более вторичного жилья развит достаточно, чтобы адекватно реагировать на данный параметр – в результате, вопрос упирается лишь в цену квартиры.
Немаловажно помнить о соседях: это могут быть любители громкой музыки, любители выпить, любители попросить соль три раза в день и пр. Если Вас действительно заинтересовала квартира – не стесняйтесь, позвоните в соседнюю на площадке дверь, объясните ситуацию и спросите про соседей – убьёте двух зайцев: и на соседа посмотрите и дополнительную информацию узнаете.
Аспект второй: юридический. Любая сделка должна быть чистой – это значит законной и не иметь подводных камней. А сделка по приобретению квартиры – тем более.
По поводу законности – убедитесь, что собственник/продавец/агент готов показать свидетельство о праве собственности, документ-основание (договор купли-продажи, участия в долевом строительстве, свидетельство о праве на наследство, пр.) и технический паспорт.
Если да – на что смотрим. Сроки исковой давности (по Свидетельству о праве собственности и документу-основанию): если переход права собственности состоялся более трёх лет назад – не стоит особо заморачиваться, если менее, т.е. срок исковой давности ещё не истёк и тогда лучше ознакомиться на каких условиях составлен договор, по которому квартира перешла в собственность текущему продавцу, есть ли подтверждение оплаты по договору.
Смежные претенденты: квартира может быть совместно нажитым имуществом, тогда для сделки потребуется разрешение супруги продавца. Ситуация может осложниться, если в момент приобретения квартиры продавец состоял в браке (т.е. «нажили совместно»), а на момент покупки – уже нет – уточняйте эту позицию.
смотреть при покупке квартиры
Наследники (если квартира перешла по наследству) не должны пугать будущего правообладателя, — за исключением «скелетов в шкафу»: наследников-инвалидов и наследников-пенсионеров.
Проследить историю квартиры достаточно непросто, один и вариантов – выписка из домовой книги – там будет видно, кто и когда был прописан в квартире (в т.ч. дети!).
И ещё один инструмент минимизации рисков – ВЫПИСКА о наличии/отсутствии обременений: документ, который выдаёт актуальную информацию не только о всех собственниках имущества, но и о существующих обременениях (ипотека, долгосрочная аренда).
Перепланировки в квартире идентифицируются по двум признакам: соответствие плана в техпаспорте фактическому состоянию (сличаете самостоятельно) и соответствие площади по техпаспорту площади, указанной в Свидетельстве (при наличии расхождения причиной может быть перепланировка).
Чем страшна перепланировка? Если абстрагироваться от варианта, в соответствии с которым в процессе перепланировки повреждена несущая балка, основной недостаток – это неприятие перепланировок банками, которые в большинстве случаев выдают ипотечные кредиты на покупку жилья. Если же вы на самофинансировании – бояться особо нечего...
-----Понравилась статья? Пожалуйста, поделитесь с друзьями. Спасибо :)
domamira.su
.jpg)
