ГлавнаяРазноеПриобрести квартиру в строящемся доме

Как безопасно купить квартиру в строящемся доме напрямую от застройщика? Приобрести квартиру в строящемся доме


Как происходит покупка квартиры в строящемся доме?

На сегодняшний день одним из самых волнующих вопросов, несомненно, является возможность приобретения собственного жилья. Особенно актуальным он становится в условиях низкого дохода населения, не позволяющего достойно обеспечить свою текущую жизнь.

Тем не менее, со временем устаешь от постоянных переездов по съемным апартаментам и передачи немалых денег чужим людям. Некомфортно также проживать длительное время у родственников или знакомых.

На современном рынке недвижимости существует множество вариантов, позволяющих купить жилье по невысокой стоимости или в рассрочку. К одному из них относят покупку жилья в строящемся доме.

Алгоритм покупки строящегося жилья

2Большим плюсом покупки жилья в строящемся доме может стать то, что обойтись оно может значительно дешевле, чем квартиры на вторичном рынке. Но в связи с тем, что приобретение строящейся недвижимости сопряжено с множеством рисков, и не только финансовых, необходимо знать все юридические и технические нюансы подобных операций.

При покупке квартиры в строящемся доме рекомендуется придерживаться следующего алгоритма действий:

  1. Выбрать вариант конкретной квартиры и определиться с застройщиком.
  2. Проверить деловую репутацию компании, собрать о ней отзывы.
  3. Изучить правовые основы деятельности строительной компании, ознакомившись с документацией.
  4. Заключить договор с застройщиком в зависимости от выбранного способа покупки.
  5. Оплатить оговоренные денежные средства. При необходимости заключить ипотечный договор с банком, который оплатит средства застройщику.
  6. Зарегистрировать право собственности на жилье.

Обратите внимание, что только после сдачи дома в эксплуатацию в соответствии со всеми требованиями закона, собственник получает возможность заселиться в купленную квартиру.

Проверяем строительную компанию

Проверка строительной компании, с которой впоследствии придется заключать договор, является очень важным этапом. Лучше затратить лишнее время, но удостовериться в положительной репутации выбранного застройщика, особенно если он предлагает очень выгодные условия.

Чтобы в этом убедиться обязательно уточните следующие сведения:

  • стаж работы на рынке недвижимости;
  • правовой статус, точно ли компания выступает застройщиком или является посредником;
  • количество законченных проектов;
  • соблюдение сроков сдачи объектов;
  • наличие отзывов клиентов и информации в СМИ, их количество и качество;
  • наличие отметки о законности деятельности в Госстройнадзоре.

Изучаем документы

1После изучения репутации строительной компании, и определившись с подходящим вариантом, можно отправляться на встречу к ее представителям для проверки правовых документов:

  • свидетельства о внесении изменений в ЕГРЮЛ, ОГРН и ИНН;
  • свидетельства о праве собственности на землю или зарегистрированного в установленном законом порядке договора аренды на участок;
  • разрешения на строительство;
  • проектной декларации.

Список обязательной документации, полагающейся организациям, занимающимся возведением новостроек и продажей в них квартир, устанавливается ФЗ № 214. Многие добросовестные застройщики не пытаются скрывать информацию о себе и выкладывают большую часть документов на своих официальных сайтах.

При возникновении вопросов, касающихся списка обязательной для строительных компаний документации и порядка ее изучения, можно обратиться за онлайн-консультацией к нашим юристам.

После проверки документов и перед заключением договорных отношений, также стоит потратить время на предварительный осмотр объекта строительства. Понятно, что на начальных этапах возведения дома свою квартиру не увидишь, но зато специалисты могут показать ее макет. Когда же постройка возведена, то в таком случае можно осмотреть очертания будущей жилплощади.

Если на этапах проверки и осмотра вас все устроило, квартира выбрана, то можно приступать к ее оформлению.

Оформляем покупку

Федеральным законодательством определены и регламентируются три основных способа покупки строящегося жилья:

  1. Через подписание договора долевого участия. Данный способ считается самым безопасным, так как договорной документ подлежит обязательной регистрации в ФРС. В письменном соглашении должны быть прописаны сроки сдачи жилья, его стоимость и площадь. Важно помнить, что в этом случае застройщик несет финансовую ответственность за нарушение сроков, а покупателю придется самостоятельно оформлять свое право собственности. После заключения договора деньги за квартиру передаются строительной компании в полной сумме, при этом рассрочка оплаты больше, чем до срока сдачи объекта невозможна.
  2. Путем приобретения жилищного сертификата, находящегося в ведомости строительной компании. В этом случае помимо обязательного наличия разрешительных документов на строительство и право пользования земельным участком, застройщик должен иметь гаранта, в качестве которого может выступать государство или банк. ЖС представляет собой ценную бумагу, которая дает право добирать квадратные метры или перепродавать свое право на приобретенную часть жилплощади. В этом случае необходимо оплатить не менее 30% стоимости будущей квартиры.
  3. Путем вступления в ЖСК (Жилищно-строительный кооператив), представляющий собой объедение людей или юридических лиц на почве строительства жилых домов и управления ими. ЖК РФ определяет, что в кооперативе должно быть не менее пяти членов и не больше, чем количество квартир в доме. В этом случае покупатель становится пайщиком ЖСК, заключает с застройщиком договор о получении квартиры и оплачивает паевой взнос, приравненный к ее стоимости. После сдачи дома в эксплуатацию, квартира переходит в собственность пайщика в автоматическом режиме.

Приобретаем право собственности

Когда строительство дома полностью завершено и застройщик выполнил все законные требования по его оформлению, происходит сдача квартир в эксплуатацию.

После получения ключей на новое жилье, в случае покупки его по долевому участию или жилищному сертификату, его владельцам необходимо оформить свое право собственности.

Чтобы провести его государственную регистрацию нужно обратиться с соответствующим заявлением в Росреестр и предоставить определенный перечень документов:

  • документы от строительной компании: инвестконтракт, разрешение на ввод в эксплуатацию и т. д.;
  • платежный документ об оплате госпошлины;
  • договор с застройщиком;
  • акт приема-сдачи квадратных метров;
  • кадастровый паспорт.

При соблюдении правильности оформления документов и сдаче полного списка бланков и договоров свидетельство о собственности выдается в течение одного месяца.

Информацию о порядке оформления права собственности на строящееся жилье и списке необходимых документов можно уточнить, получив онлайн-консультацию у наших юристов.

Квартира в строящемся доме и ипотека: в чем особенность?

3Особенность ипотечного кредитования на строящееся жилье заключается в тщательной банковской проверке строительной компании, законности ее действий и ликвидности.

Вся процедура в подобной ситуации строится в два этапа:

  1. Подача заявки и документов в банк для принятия решения о выдачи займа.
  2. Предоставление документов на застройщика и приобретаемую недвижимость.

При покупке строящегося жилья по ипотечному займу важно учитывать, что для кредитной организации подобная операция является довольно рискованным мероприятием. Все дело заключается в значимости объекта залога, который при ипотеке на вторичное жилье предоставляется фактически, а в случае с инвестированием в строительство еще не имеется.

Информацию о порядке получения ипотечного займа на строящееся жилье можно получить через онлайн-консультацию у наших юристов.

Покупка квартиры на стадии котлована: плюсы и минусы

Приобретение строящегося жилья на начальном этапе, когда имеется только котлован и фундамент, не является популярной сделкой среди покупателей. Это обусловлено большими рисками остаться без квартиры или не получить ее вовремя.

Тем не менее, можно выделить несколько плюсов такой операции:

  • существенная выгода, так как квартира в стадии котлована обойдется в среднем на 30-35 % дешевле, чем уже на момент возведения здания;
  • большой выбор квартир, можно подобрать вариант с лучшими техническими характеристиками и расположением.

На каком этапе и каким способом приобретать строящееся жилье, выбирать только будущему собственнику. Но стоит помнить, что операции с недвижимостью являются одними из самых распространенных сфер деятельности мошенников. Поэтому важно тщательно и развернуто проверить деятельность строительной компании, а также внимательно отнестись к содержанию договора, и если появились какие-либо вопросы или сомнения, то не стоит спешить его подписывать.

lawestate.ru

Как правильно приобрести квартиру в новостройке? Пошаговая инструкция.

С каждым годом все больше граждан решаются на приобретение жилья в новостройке. При этом заключение сделки и оплата квартиры может происходить как до сдачи дома, так и после этого. Чтобы не стать жертвой мошенников и получить желаемое жилье, важно знать все особенности подобной покупки. В представленной статье мы подробно расскажем, как приобретается недвижимость подобной категории, какие документы для сделки необходимы и какие пункты обязательно нужно включить в договор.

 

 

 

○ Особенности покупки квартиры.

Приобретение жилья в новостройке можно оформить на разных стадиях строительства. Особенность подобных сделок заключается в том, что стоимость будет увеличиваться по мере приближения срока сдачи объекта. При этом сдача в эксплуатацию объекта исключает риск остановки строительства, банкротства строительной компании и т.д. Поэтому решение о времени заключения сделки принимается с учетом всех аспектов строительства.

Чтобы не стать жертвой мошенничества, перед принятием решения о заключении договора со строительной фирмой, нужно проверить:

  • Статус застройщика, проверить его учредительские документы, изучить отзывы и другую информацию, характеризующую степень благонадежности.
  • Землю и здание, важно удостовериться в наличии разрешения на строительство, соответствии строящегося объекта проекту и т.д.
  • Квартиру – соответствие используемого материала его качеству, уровень проведенных строительных и ремонтных работ, соответствие заявленного количества метров фактическому и др.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Чем регулируется вопрос.

Несмотря на все преимущества приобретения жилья в новостройке, очень важно изучить правовую сторону вопроса. Связано это с большим количеством мошенников на рынке недвижимости, в числе которых находятся и недобросовестные застройщики. Чтобы не стать их жертвой, нужно знать, какие законы регулируют этот вопрос.

Итак, в зависимости от типа договора и вида правонарушения, вопрос может регулироваться:

  • Гражданским кодексом РФ (далее ГК РФ).
  • Законом РФ «О защите прав потребителей» от 07.02.1992 №2300-1.
  • ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» от 30.12.2004 №214-ФЗ (алее №214-ФЗ).
  • ФЗ «О государственной регистрации...» от 13.07.2015 №218-ФЗ (далее №218-ФЗ).

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Покупка квартиры в новостройке.

Для того, чтобы стать полноценным собственником приобретенной жилплощади, не попав в руки мошенников, важно проявлять крайнюю осторожность на всех этапах сделки. Ниже перечислены аспекты, на которые нужно обратить особое внимание при заключении сделки.

Вернуться к содержанию ↑

 

✔ Статус строительства.

Можно приобрести квартиру в новостройке на двух стадиях строительства:

  • Начальной.
  • Завершающей.

В первом случае стоимость жилплощади будет существенно ниже, а во втором – выше вероятность заселения в срок. Даже самые надежные строительные фирмы не застрахованы от наступления форс-мажорных обстоятельств, поэтому наличие риска необходимо учитывать. При проверке статуса строительства нужно обратить особое внимание на соответствие сроков, указанных в проекте реальному этапу возведения жилья.

Вернуться к содержанию ↑

 

✔ Вид заключаемого договора.

Приобретение жилья в данном сегменте предполагает возможность различных вариантов сделок. Вы можете заключить следующие виды договоров:

  • Купли-продажи – стандартное соглашение, по которому одна сторона (застройщик) передает во владение другой стороне (покупателю) предмет сделки. В этом случае сумма покупки передается сразу, после чего оформляется право собственности.
  • Долевого участия (ДДУ)– объектами таких сделок выступают жилые дома, которые еще на стадии строительства и будут до конца возведены на средства дольщиков (покупателей). Здесь есть возможность внесения определенных сумм по этапам, что делает покупку более осуществимой.
  • Уступки прав требования, что также называется цессией. Возможен только при наличии ДДУ. В соответствии с таким соглашением, первоначальный покупатель жилья продает свою квартиру до окончания строительства и получения прав собственности.
    • «Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации (п. 1 ст. 11 №214-ФЗ)».
  • Паенонакопления в ЖСК (жилищно-строительном кооперативе), в данном случае группа покупателей, добровольно объединившихся, совместно решает вопросы строительства и деления квартир.

Каждый из перечисленных вариантов имеет свои плюсы и минусы, но в целом, покупка квартиры в новостройке является более выгодным вариантом, чем на вторичном рынке.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Какие документы нужны от застройщика?

Список документов различается в зависимости от того, на какой стадии находится строительство. Единственное, что застройщик должен предоставить покупателю, независимо от данного критерия – это пакет учредительных документов: Устав компании, ОГРН, ИНН, свидетельство об аккредитации, лицензия на осуществление строительных работ.

Так, при заключении сделки на продажу квартиру в еще не сданном доме, строительная компания должна предоставить покупателю:

  • Разрешение на строительство – здесь важно обратить внимание на конкретизирующие объект недвижимости характеристики и предполагаемую дату окончания работ.
  • Инвестиционный договор – определяющий количество квартир и покупателей, а также фактический размер инвестиций в возведение дома.
  • Проектную документацию, в которой должны быть указаны все нюансы строительства.

Если приобретается квартира в готовом здании, от застройщика требуется:

  • План дома по этажам.
  • Договор продажи квартиры в новостройке, оформленный в соответствии с законодательством.
  • Выписка из ЕГРЮЛ – подтверждающую полномочия строительной компании.
  • Акт приема-передачи дома – удостоверяющий введение его в эксплуатацию.
  • Правоустанавливающие документы на земельный участок, на котором возводится новострой – договор долгосрочной аренды либо свидетельство о праве собственности.

Если будет отсутствовать хотя бы один документ из перечня, это сразу является поводом для возникновения сомнений  в благонадежности застройщика.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Какие документы должен подготовить покупатель?

Список документов, которые требуются от покупателя минимален. Он должен предоставить:

  • Личный паспорт.
  • Чек об оплате госпошлины на регистрацию договора.
  • Согласие от второго супруга на приобретение конкретного жилья, если покупатель находится в зарегистрированном браке (согласие должно быть оформлено в письменном виде и заверено нотариально).

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Как правильно составить договор?

Жилье в новостройке может быть продано непосредственно строительной компанией либо агентством недвижимости. В последнем случае посредник несет ответственность за действительность только того перечня услуг, который он предоставляет. Все возможные риски, связанные с чистотой сделки решаются между покупателем и застройщиком.

Требования к оформлению договора зависят от статуса дома. Так, если имеет место соглашение о долевом участии, оно подлежит обязательной государственной регистрации.

  • «Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом (п. 3 ст. 4 №214-ФЗ)».

Как и в стандартном договоре купли-продажи, соглашение о покупке недвижимости в новостройке должно быть составлено максимально подробно с учетом всех пожеланий участников сделки. При возникновении разногласий, именно данный документ будет основанием для защиты своих прав.

Вернуться к содержанию ↑

 

✔ Что обязательно должно быть зафиксировано?

В соглашении должны быть указаны существенные условия (предмет сделки и стоимость объекта) и дополнительные: реквизиты сторон, права и обязанности, ответственность за их неисполнение и прочие условия по желанию сторон. Если приобретается квартира в недостроенном доме, необходимо включение срока окончания строительных работ и передачи жилплощади дольщику.

Таким образом, процедура приобретения квартиры в новостройке отличается возможностью финансовой экономии при покупке на стадии строительства. При этом подобный метод предусматривает определенный риск нарушения условий договора и неполучение оплаченного жилья.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Советы юриста:

 

✔ Заплатили деньги за квартиру в недостроенном доме, а застройщик обанкротился, что делать.

В этом случае нужно обратиться в арбитражный суд по месту осуществления трудовой деятельности строительной компании. При этом лучше всего подать иск о признании права собственности на квартиру, что предотвратит ее передачу кредиторам для реализации.

Вернуться к содержанию ↑

 

✔ Деньги за жилье внесены, но застройщик все время продлевает сроки сдачи дома в эксплуатацию.

Причины подобной ситуации могут быть связаны с временными трудностями строительной компании либо фактом мошенничества, при котором не планируется передача квартиры в собственность дольщика. Для выяснения ситуации следует направить заказное письмо застройщику, в котором будет содержаться требование об объяснении задержки. Если не будет реакции, следует обратиться в суд с иском о нарушении сроков строительства.

Вернуться к содержанию ↑

 

На что обратить внимание или основные ошибки при покупке квартиры в новостройке. Рассказывает Елена Колесник, эксперт по недвижимости Санкт-Петербурга.

Вернуться к содержанию ↑

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

topurist.ru

Плюсы и минусы покупки квартиры в строящемся доме в 2018 году: преимущества и недостатки, подводные камни

761

Преимущества покупки квартиры в строящемся доме

Процедура покупки жилья в строящемся доме имеет свои нюансы и особенности. Рассматривая возможные варианты, некоторые люди категорически не хотят покупать квартиру в строящемся доме, аргументируя свой отказ тем, что такая сделка имеет повышенные риски. Такое мнение ошибочное. Риски, конечно, есть, как и у любой сделки, касающейся покупки или продажи недвижимости. Преимущества покупки квартиры в строящемся доме следующие:

Внимание акция! Получите бесплатную консультацию по телефону!

  • Москва и МО:

    +7 499 938 42 18

  • Санкт-Петербург и ЛО:

    +7 812 425 13 98

  • Вся Россия:

    +7 800 350 14 83

  1. Покупатель становится владельцем новой квартиры без следов постороннего присутствия, неприятных запахов и непоправимых повреждений.
  2. У собственника будет достаточно времени, чтобы подготовиться к будущему ремонту, разработать дизайн помещения, присмотреть мебель.
  3. Во время выполнения ремонта можно исключить такой этап как демонтаж старых конструкций.
  4. Очень важным условием сделки является низкая стоимость такого жилья и возможность выплаты всей суммы в рассрочку.
  5. Приобретая квартиру в новостройке, которая строится в новом районе, покупатель может рассчитывать на современные новые школы, детские сады, магазины.
  6. Покупка новой квартиры является очень выгодным вложением денег, поскольку к моменту сдачи жилья его стоимость вырастет в разы.

Недостатки покупки квартиры в строящемся доме

Приобретение нового жилья имеет не только преимущества, но и чревато серьезными последствиями при неправильном оформлении документации или нарушении процедуры купли-продажи. Недостатки покупки квартиры в новостройке представлены следующими моментами:

  1. Не стоит верить всему тому, что вам говорят риелторы и застройщики.
  2. Приобретение квартиры в строящемся доме в ипотеку является в настоящее время настоящей проблемой, поскольку банки не выдают займы под еще не построенную недвижимость.
  3. Покупка квартиры в строящемся доме облагается налогом в размере 13%.
  4. Подводные камни при покупке квартиры в строящемся доме появляются тогда, когда встает вопрос о ремонте и выясняется, что в квартиру еще нужно вложить немало денег.
  5. Стандартная схема сделки и соблюдение установленного порядка при оформлении документов на квартиру не могут защитить покупателя от того, что дом не будет достроен в связи с финансовыми проблемами. В этом случае покупателю изначально стоит оформить страховку.
  6. Большинство застройщиков пренебрегают качеством будущего жилья, в результате чего покупателю понадобится помощь, чтобы привести квартиру в желаемый вид.
  7. Сроки сдачи дома могут быть перенесены и единственное, что останется покупателю, так это подавать исковое заявление в суд.
  8. Срок сдачи в эксплуатацию и передача жилья по праву собственности его владельца понятия разные. Регистрация может пройти гораздо позже.
  9. Перед приемкой квартиры важно помнить, что проверить необходимо состояние всех коммуникаций, состояние окон, наличие розеток и выключателей, состояние отопительной системы, которые вполне могут не соответствовать требованиям покупателя.

Пример по плюсам/минусам покупки квартиры в новостройке

Семья Шевцовых решила сэкономить на покупке жилья и внесла первоначальный взнос на приобретение квартиры в новостройке. Все было хорошо, и Шевцовы выплачивали остаток денег за будущую квартиру. Когда дом был построен, и остались небольшие доработки, к Шевцовым обратился представитель компании-застройщика и предложила подписать соглашение о продлении срока сдачи дома на несколько месяцев, чтобы выполнить все доработки на должном уровне. Шевцовы пошли навстречу и подписали документ. По истечению срока квартира была сдана в эксплуатацию и Шевцовы получили долгожданные ключи. Каково же было их изумление, когда обнаружилось, что в квартире отсутствуют розетки, а пластиковые окна не открываются. Обратившись к застройщику, Шевцовы обосновали свои претензии, на что им предложили отказаться от квартиры в пользу другого покупателя, который согласен переделать все самостоятельно.

Шевцовы подали исковое заявление в суд, по которому в дальнейшем было вынесено положительное решение, где суд обязал застройщика исправить все недочеты в квартире.

Заключение

  1. Чтобы приобрести квартиру и не стать жертвой мошенников, лучше всего следовать советам специалистов: юристов и риэлторов.
  2. Приобретение жилья в строящемся доме имеет ряд преимуществ.
  3. Покупатель получает возможность выплатить стоимость жилья поэтапно, а взамен получает новую квартиру.
  4. Недостатки у такой сделки тоже имеются. Риски срыва сделки по вине застройщика крайне высокие.
  5. Не всегда качество приобретаемого жилья в конечном счете устроит покупателя.
  6. Стоимость ремонта новой квартиры будет немаленькая.

Остались вопросы? Задайте их профессиональным юристам прямо сейчас!

Получите консультацию по телефонам горячих линий:

  • Москва и МО:

    +7 499 938 42 18

  • Санкт-Петербург и ЛО:

    +7 812 425 13 98

  • Вся Россия:

    +7 800 350 14 83

Заявки и звонки принимаются круглосуточно и без выходных дней.

estate-advisor.ru

Условия покупки недвижимости на этапе строительства от застройщика

Приобретение жилья от застройщикаСтроительство новостроек в России продолжается. Застройщики предлагают множество способов оформления договоров, которые нередко оказываются юридически неграмотными либо откровенно мошенническими. Во избежание обмана следует разобраться в нюансах заключения подобных договоров.

 

Оглавление статьи

Преимущества покупки недвижимости на этапе строительства

Покупка квартиры от застройщика имеет ряд преимуществ:

  1. Отсутствие проблем с капитальным ремонтом дома.
  2. На первоначальном этапе строительства покупатель может самостоятельно определить желаемую планировку своего жилья.
  3. Приобретение жилплощади на первичном рынке обойдется для клиента на много дешевле, чем аналогичный вариант на вторичном.

С юридической точки зрения покупка квартиры на этапе строительства не влечет возможных судебных тяжб, которые могли возникать у предыдущих владельцев. Такие прецеденты стали не редки после принятия нового Жилищного кодекса.

Недостатки в приобретении квартир на этапе строительства

Основным является финансовый риск. В независимости от условий договора клиент может лишиться своих денежных средств, если застройщик окажется недобросовестным.

Строительство может быть приостановлено по причине умышленного банкротства.

На процесс несостоятельности строительной компании может оказать влияние экономическая ситуация в стране, так как строительство осуществляется на протяжении нескольких лет.

Сроки строительства могут затянуться, превышая указанные в договоре, а, следовательно, у владельца жилья не будет возможности въехать в собственное жилье на протяжении определенного времени.

Правовые последствия приобретения жилья в строящемся доме

Заключая сделку на покупку квартиры важно обратить внимание на документацию компании, которая будет заниматься строительством.

Наиболее важным документом является разрешение на строительство.

Договор на покупку жилья накладывает на покупателя обязательства, при неисполнении которых могут наступить нежелательные правовые последствия. Будущий владелец должен быть осведомлен о штрафных санкциях, которые могут быть к нему применены.

Жилье на этапе строительстваЕсли договор предполагает рассрочку — четко должны быть прописаны сроки платежей, процент по ней и санкции за нарушения данных условий.

Будущий собственник должен быть осведомлен о сроках сдачи его квартиры, и какую ответственность несет застройщик за их неисполнение.

 

Способы оформления договора на покупку недвижимости

Согласно российским законодательным актам приобретение права собственности на квартиру, которая находиться на стадии строительства, невозможно. Совершение сделок с ней, как с объектом недвижимости, становится доступным только после ввода в эксплуатацию всего многоквартирного дома.

У покупателя появляются только права в отношении жилплощади, которые оговорены в документах. Они могут разниться в зависимости от способа оформления договора на покупку.

В отечественной практике способов оформления представлено несколько:

  1. Договор долевого участия в строительстве.
  2. Договор паевого взноса.
  3. Инвестиционный вклад.
  4. Переуступка прав требования на квартиру.
  5. Вступление в кооператив или товарищество

В практике строительства домов существуют и дополнительные схемы продажи квартир, такие как продажа векселя или договор предварительной купли-продажи. Но они в большей степени выгодны для застройщиков, нежели чем для покупателей.

Условия участия в долевом строительстве

Получение квартиры по долевому строительствуДанный способ покупки жилья в многоквартирном доме получил в России наибольшее распространение. Это связано с основным преимуществом долевого участия в строительстве – возможность купить недвижимость на 30% дешевле.

Суть участия в доле сводиться к тому, что строительная компания собирает средства дольщиков, на которые затем осуществляется возведение дома.

После сдачи дома в эксплуатацию осуществляется переоформление квартир в собственность инвесторов.

Однако, недостатки у данного способа все же есть: вернуть средства при банкротстве застройщика нельзя, кроме того, он также имеет право менять проектную декларацию без согласия клиента.

Приобретение недвижимости по договору паевого взноса

Такой договор заключается между застройщиком и будущим владельцем жилья, в рамках которого пайщик в определенный период времени вносит оговоренную сумму денежных средств.

Особенностью паевых взносов является то, что на него не распространяется действие ФЗ № 214. В связи с этим срок сдачи официально может переноситься не единожды.

Преимущество такого договора состоит в возможности дольщиков вносить средства и после сдачи дома в эксплуатацию.

Покупатель жилплощади может застраховать свои риски, воспользовавшись услугами страховых компаний.

Вместе с тем, договор паевого взноса не подвергается регистрации. И в случае недобросовестности застройщика, еще на этапе строительства квартира может неоднократно перепродаваться нескольким покупателям.

Строительная компания может прописать в договоре более высокую конечную стоимость жилья, так как не ограничена действием закона.

Условия оформления инвестиционного вклада

Недвижимость по договору инвестиционного вкладаПри строительстве многоквартирных домов между участниками может заключаться инвестиционный договор.

Данный вид договорных отношений регламентируется ФЗ № 39, в котором регулируются инвестиционные отношения.

На основании инвестиционных вкладов у застройщика появляются обязанности перед инвестором и права требования денежных средств в объеме установленным договором.

Заключаемый договор должен содержать определенные условия передачи инвестору квартиры и порядок внесения платежей.

Инвестиционный договор предполагает право инвестора переуступить строящеюся жилплощадь до сдачи ее в эксплуатацию. Для этого заключается договор переуступки прав.

Переуступка прав требования на недвижимое имущество

Договор цессии является распространенным видом долевого строительства.

Его отличительной чертой является ограниченность сроков заключения. Дольщик имеет возможность переуступить свои право до момента подписания передаточного акта.

Применяется право переуступки при необходимости дольщиком вернуть свои средства без уплаты штрафов, которые предусматриваются в долевом строительстве.

Инвестор получает прибыль, так как по мере строительства дома стоимость квартир возрастает.

Такая форма договора несет в себе риски, такие как:

  1. Признание договора цессии недействительным. С юридической точки зрения, требования предъявляются к цеденту, но не к застройщику.
  2. Риск двойной переуступки. В российской практике такая ситуация встречается довольно часто, и зачастую права остаются у первого покупателя квартиры, который надлежащим образом зарегистрировал право собственности.
  3. Риск банкротства застройщика. Следует отметить, что данный риск присущ каждому способу оформления договора, так как зависит от многих факторов, в том числе экономической ситуации в стране.

Вступление в жилищно-строительный кооператив

Строительство дома ЖСКСоздание кооперативов в России практикуется несколько десятков лет.

Суть сделки заключается в том, что строительство дома финансируется исключительно за счет денежных средств дольщиков.

Жилищно-строительные кооперативы регулируются Гражданским кодексов РФ, целью их создания является строительство многоквартирного дома с последующей его эксплуатацией.

Кооператив может предоставить своим участникам ссуды для покупки квартиры.

Вступление в простое товарищество

Распространение при строительстве домов получил договор простого товарищества.

Он предполагает объединение вложений участников товарищества для достижения цели – в данном случае строительства жилья.

Участники товарищества ведут совместную деятельность, и доля ответственности определяется вложением денежных средств.

Как избежать мошенничества при приобретении недвижимости в строящемся доме?

Как не быть обманутым при покупке жилья?Первичный рынок недвижимости в России отличается наличием большого количества мошенников. Правительство разрабатывает законодательные акты, которые защищают права граждан, однако, мошенники постоянно придумывают новые схемы заключения фиктивных сделок.

Избежать подобных ситуации покупатель может при соблюдении определенных условий.

В первую очередь необходимо получить достоверную информацию о деятельности застройщика.

Для это нужно использовать государственные реестры:

  1. Единый реестр компаний. В нем собрана информация о статусе юридического лица, сроках работы на рынке, нахождении на стадии ликвидации.
  2. Обремененный реестр. В нем собраны данные о судебных исках, как в отношении самого застройщика, так и в отношении объекта строительства.
  3. Реестр ипотек, созданный на государственной основе. Покупатель квартиры может удостовериться в отсутствии ипотечного кредита на строящийся объект.

Залогом удачной покупки квартиры в новостройке является проверка наличия всех необходимых разрешений на строительство дома на занимаемом земельном участке:

  1. Участок может находиться в собственности компании. В таком случае застройщик должен иметь акт на право собственности.
  2. Земля передана в пользование на основании договора аренды или суперфиция.

Проверке подлежит также кадастровый паспорт участка, в котором должна иметься отметка о строительстве на нем многоэтажного жилого дома.

У застройщика должно быть разрешение на подключение ко всем необходимым коммуникациям.

Распознать мошенничество иногда оказывается непросто, но покупателю следует обратить внимание на некоторые особенности предложений строительной компании.

Должна вызвать подозрение низкая стоимость объекта, если она отличается от рыночной более, чем на 25%. В данном случае до сделки следует проверить документацию компании более тщательно либо вовсе отказаться от заключения договора.

Видео: Как купить квартиру в новостройке с минимальным риском?

В сюжете рассказывается как правильно выбрать надежного застройщика при покупке жилья на этапе строительства, какие ошибки совершают граждане при приобретении недвижимости существуют на данном этапе.

propertyhelp.ru

Как происходит покупка квартиры в строящемся доме?

В наше время, когда приобретение недвижимости довольно дорогостоящее удовольствие и накопить на жилье становится практически невозможно, становится актуальным предложение о покупке квартиры на первичном рынке. Естественно приобретение подобного рода несет определенные риски, однако при грамотном подходе, покупка жилья приобретает более реальные черты.

Алгоритм покупки строящегося жилья

Основным преимуществом приобретения недвижимости в строящемся доме является пониженная цена за квадратный метр, если проводить сравнение с жильем на вторичном рынке. Однако стоит учитывать, что данная покупка имеет свои риски, которые связаны не только с инвестированием строительства, а также нужно более детально иметь представление как сделка должна быть оформлена юридически, а также ряд технических моментов, которые не мало важны. При оформлении договора следует придерживаться следующей схемы:

  • определиться с вариантом квартиры, который будет наиболее оптимален, после чего провести мониторинг застройщиков;
  • ознакомиться с отзывами о застройщике, чтобы понимать его деловую репутацию на рынке;
  • ознакомиться с документацией строительной компании;
  • если все устраивает, с застройщиком обсуждается вариант приобретения недвижимости и заключается договор;
  • произвести оплату согласно договору, если в этом имеется необходимость, то оформить договор ипотечного займа;
  • на финальном этапе происходит оформление недвижимости в собственность.

Стоит понимать, что заселение возможно только тогда, когда застройщик сдает объект в эксплуатацию.

Проверяем строительную компанию

Если сделка сулит быть очень выгодной, то перед заключением договора стоит детально проверить компанию, с которой в дальнейшем будет заключен договор. На что важно обратить внимание:

  1. Время работы на рынке недвижимости.
  2. Сколько объектов было сдано в эксплуатацию.
  3. Точно ли компания является строительной компанией, или компания всего лишь выступает в качестве посредника.
  4. Нарушались ли сроки сдачи объектов.
  5. Наличие отзывов со стороны покупателей, а также информация в СМИ.

Изучаем документы

Следующим этапом является проверка документов застройщика, которые можно запросить перед тем, как принять решение:

  • документ, подтверждающий право собственности на землю под застройку или договор аренды;
  • свидетельство, подтверждающее изменение ИНН, ОГРН и ЕГРЮЛ;
  • разрешение органов власти на строительство.

При желании более детально разобраться в вопросах документации, можно ознакомиться с ФЗ №214. Если строительная компания обладает хорошей репутацией и ей нечего скрывать, то информация, как правило, фигурирует в открытом доступе на официальном сайте. Если документация в порядке и не вызывает никаких сомнений, то следующим шагом нужно провести осмотр объекта. Если даже посмотреть на квартиру еще нет возможности, то застройщики могут ознакомить с планом строительства. Если же часть дома уже построена, то можно ознакомиться с возможной планировкой.

Оформляем покупку

В соответствии с законодательством возможно выбрать один из трех способов оформления сделки:

  1. Первым из них является договор долевого участия. Этот способ можно считать наиболее надежным, так как регистрация будет через ФРС. В соглашении между застройщиком и покупателем должно быть четко прописан срок сдачи недвижимости, стоимость квартиры, а также ее технические характеристики. Застройщик несет юридическую ответственность за исполнение сроков. Оформление квартиры в собственность покупатель производит самостоятельно. Сумма передается в полном объеме после заключения договора.
  2. Приобретение жилищного сертификата. В этом случае кроме основных документов, которые позволяют вести строительную деятельность, строительная компания обычно в качестве обеспечения имеет за собой государственную поддержку или банк. Жилищный сертификат выступает в качестве ценной бумаги, позволяющей при дополнительном финансировании приобретать новые метры или перепродавать свое право на недвижимость. В этом случае вносится порядка 30% от стоимости квартиры.
  3. Последним вариантом является вступление в кооператив. При оформлении договора покупатель автоматически переквалифицируется в пайщика ЖСК, и соответственно после завершения строительства пайщик становится собственником жилплощади.

Приобретаем право собственности

Сдача недвижимости в эксплуатацию возможно после того как документальные формальности соблюдены, а строительство полностью завершено. После того как ключи получены на руки, необходимо приступить к оформлению квартиры в собственность. Для этого необходимо обратиться в Росреестр и предоставить необходимый пакет документов:

  • документы, предоставленные покупателю строительной компанией;
  • чек, подтверждающий оплату госпошлины;
  • договор, заключенный со строительной компанией;
  • акт сдачи объекта договора;
  • кадастровый паспорт.

Выдача документов на собственность по правилам производится не более месяца.

Квартира в строящемся доме и ипотека: в чем особенность?

Основной особенностью приобретения строящегося жилья по программе ипотечного кредитования является тщательная проверка застройщика со стороны банка. Первоначально клиент предоставляет документы для оценки возможности выдачи зама клиенту, а затем документация от застройщика. Стоит понимать, что подобную сделку банк считает довольно рискованной.

Покупка квартиры на стадии котлована: плюсы и минусы

Естественно предположить, что вложение в недвижимость на стадии, когда строительство только начинается, не имеет большой популярности. Просто каждый оценивает то, что имеется риск не получить недвижимость в срок, а также есть вероятность потратить деньги впустую. Однако у данной сделки имеется ряд преимуществ:

  1. Стоимость жилплощади на первичном этапе застройки примерно на треть ниже, чем на стадии возведения здания.
  2. Наилучший выбор вариантов квартир, которые можно приобрести.

Каким образом и на какой стадии покупатель захочет приобрести недвижимость решать только ему, однако не стоит пренебрегать процедурой проверки застройщика, так как операции купли-продажи недвижимости — это довольное широкое поле для мошенников, поэтому нужно оставаться предельно бдительным.

advicelawyer.ru

Покупка жилплощади в строящемся доме

Существует несколько способов приобретения квартиры в настоящее время, но одним из наиболее востребованных является покупка жилплощади в строящемся доме от застройщика.

Что именно удастся приобрести путем проведения этой сделки, какие риски необходимо учитывать? Ответы на все эти вопросы вы сможете получить, внимательно изучив статью.

Особенности сделки

Приобретение квартиры в доме, строительство которого не закончено, сопряжено с несколькими особенностями:

  • всегда потребуется ждать завершения строительства, причем сроки ожидания зависят от того, на какой стадии строительных работ находится строение на момент заключения договора;
  • доступные цены – чем дольше будет вестись строительство дома, тем дешевле стоит квартира, следовательно, выгоднее делать покупку на этапе заливки фундамента, если покупатель желает сэкономить;
  • происходит покупка не самой жилой площади, а лишь права на неё.

Способы

В соответствии с действующим законодательством покупка квартиры в доме, строительство которого еще не завершено, может осуществляться одним из нескольких способов:

  1. Путем заключения ДДУ.
  2. Вступлением в ЖСК – кооператив.
  3. Оформлением сертификата на жилую площадь.

В практической деятельности существуют и другие способы, используемые застройщиками.

Как правило, к ним прибегают, когда вышеперечисленные законные методы не могут применяться. Например, для продажи жилой площади по ДДУ требуется документ, подтверждающий право собственности на участок земли, а также разрешение от государственных органов на проведение строительных работ.

Если этих бумаг нет, а продажи уже должны начаться, строительные компании используют «черные» схемы:

  • предлагают заключить предварительное соглашение;
  • прибегают к вексельному договору;
  • заключают соглашение соинвестирования.

Такие способы являются рискованными не для строительной компании, а в первую очередь для покупателя квартиры.

Суть их использования заключена в том, что, находя законодательные пробелы, создается ситуация, при которой лицо не может реализовать свое право по отношению к квартире, несмотря на же внесенную сумму средств.

На что обратить внимание?

При покупке дома, стройка которого продолжается, необходимо обратить внимание на время, в течение которого здание будет достраиваться.

Не меньшее внимание уделяется условиям, в которых будет сдана в эксплуатацию квартира.

Покупка жилплощади в строящемся доме

При покупке квартиры в доме, строительные работы в отношении которого еще ведутся, имеет массу преимуществ:

  1. Во-первых, все коммуникационные системы будут новыми.
  2. Во-вторых, покупатель сможет сделать планировку под собственные пожелания.
  3. В-третьих, как уже упоминалось выше, невысокие цены.

От застройщика

Если гражданин принял решение приобрести квартиру, строительство которой ведется, то необходимо обратить внимание на репутацию застройщика.

Это позволит избежать проблем в будущем, поскольку связываться с недобросовестными строительными компаниями не рекомендуется.

Перед тем, как уточнять условия сотрудничества, узнайте, сколько лет работает компания на рынке:

  • если она работает уже некоторое время, то изучите отзывы на объекты, строительство которых уже было завершено;
  • если дольщики остались довольны результатами, то с застройщиком можно сотрудничать, в случае возникновения проблем, рекомендуется отказаться от такого партнерства.

Порядок оформления

Оформление приобретения будет напрямую зависеть от выбранного способа покупки квартиры – путем заключения ДДУ или вступления в ЖСК.

Рекомендуется рассмотреть каждый из упомянутых способов в отдельности.

Договор долевого участия

Заключение договора долевого участия – наиболее безопасный способ приобретения жилой площади, строительство которой еще продолжается, по мнению специалистов. Стороны такого договора именуются дольщиком – покупатель, и застройщиком – строительной компании.

В соответствии с упомянутым соглашением:

  • первая сторона обязуется передать денежные средства в указанное время и в определенном размере;
  • застройщик берет на себя обязательства, связанные со строительство и введением в эксплуатацию дома.

Все вопросы, связанные с участием в долевом строительстве, подробно регламентируются ФЗ № 214.

В нем указывается ряд гарантий, защищающих права покупателя:

  • обязательно упоминание даты завершения строительных работ или срока, когда дом будет введен в эксплуатацию;
  • необходимость государственной регистрации договора, что позволяет предупредить двойные продажи одного и того же объекта;
  • включение в договор пункта о неустойке, строительную компанию обязывает её заплатить законодательство, если он нарушает сроки сдачи дома в эксплуатацию, нарушил условия и т.д.;
  • точное указание на объект, который будет передан в распоряжение дольщика после завершения строительных работ.

Важно обратить внимание на судебную практику, поскольку она придерживается позиции о том, что упомянутый договор является потребительским соглашением.

Исходя из этого, дольщик имеет право использовать ФЗ №214 для получения личной компенсации, к примеру, моральной.

Образец договора долевого участия можно скачать тут.

Не менее важно учитывать, что сделка, хоть и четко регламентирована ФЗ № 214, но все равно остается рискованной.

Некоторые недобросовестные строительные компании могут продать мошенническим путем одну квартиру сразу нескольким покупателям, пока договор не был передан на регистрацию.

ЖСК

Покупка жилплощади в строящемся доме может происходить другим способом – вступлением в жилищно-строительный кооператив.

Покупатель, который является членом такого сообщества, постепенно, в продолжение строительных работ, вносит размер своего пая.

Сумма уплаченного пая равна стоимости квартиры и соответствует части имущества жильцов многоквартирного дома.

Задача ЖСК заключается в организации строительства и выдаче своим членам документов, выступающих подтверждением своевременной уплаты пая и введения строения в эксплуатацию.

Важно отметить, что на недвижимом рынке кооперативы приобрели не очень хорошую репутацию, что обусловлено незначительной регламентацией их работы законодательством.

К примеру, проблемы о размере паев, времени их взноса, неустойке при невыполнении условий – все это не обговаривается законодателем, а содержится в Уставе ЖСК.

Именно поэтому в случае приобретения жилой площади через кооператив, рекомендуется внимательно ознакомиться с Уставом, чтобы ответить себе на вопросы:

  • какие взносы потребуется платить;
  • в каком порядке осуществляется оплата;
  • что необходимо для внесения изменений в Устав кооператива.

Необходимые документы

Покупка жилья в доме, строительство которого на момент покупки еще продолжается, именуется участием в долевом строительстве.

В соответствии с ФЗ № 214, строительная компания обязана предоставить покупателю пакет документов, в который входит:

  • разрешение на проведение строительных работ по возведению многоквартирного дома;
  • проект (его можно разместить или опубликовать на официальном сайте).

Это позволит предотвратить ряд рискованных ситуаций, в которые может попасть покупатель жилой площади.

Полный пакет документов, необходимый для проведения той или иной сделки, обговаривается уж позже, на этапе заключения договора.

Возможные риски

К возможным рискам относятся:

  • двойная продажа объекта;
  • передача средства без предоставления жилой площади;
  • нарушение условий передачи квартиры.

Чтобы предотвратить себя от подобных опасностей, рекомендуется внимательно изучать условия договора, а также не передавать денежные средства до регистрации соглашения.

На видео об участии в долевом строительстве

77metrov.ru

Квартиры в строящихся домах: особенности покупки

Покупка квартиры в строящихся домах – это один из самых выгодных вариантов приобретения жилья. Дело в том, что квартира в доме, который еще не сдан, стоит на порядок дешевле готовой. Дополнительные расходы на отделку и установку сантехники, если это не планируется застройщиком, не перекрывают экономию.

Однако такая покупка должна вызывать определенные опасения. Случаев, когда застройщик не выполняет своих обязательств, масса. Люди остаются и без жилья, и без средств, вставая перед необходимостью судиться с компанией, которая строила дом.

Если и вы опасаетесь за собственные сбережения, у вас два варианта. Либо покупать готовую квартиру в новом доме, который уже сдан, и отказаться от планируемой экономии, либо с особой тщательностью подбирать застройщика, который не подведет.

Хотите купить квартиру в новом доме и сэкономить? На https://kras.etagi.com/zastr/ вы сможете подобрать подходящие для этого варианты, сравнить цены и купить квартиру своей мечты.

Но вернемся к квартирам в домах, которые еще не построены. В чем суть такой покупки, и чего нужно опасаться, решаясь на такого рода покупку?

Квартиры в строящихся домах: суть сделки

Удивительно, но российским законодательством не подразумевается покупка квартиры в недостроенном доме. Вы можете купить квартиру только в доме, который уже сдан и готов для заселения.

Если же заключать сделку на одном из этапов строительства, вы не покупаете квартиру как таковую. По сути, вы приобретаете некие права. Право требовать от застройщика завершения строительства, право получить неустойку, если работы не завершены в срок, однако права собственности на квартиру вы не получаете.

Все права покупателей будут зависеть от особенностей договора с застройщиком и пунктов, которые туда входят.

Отсюда возникают закономерные сомнения: сможет ли застройщик завершить работы, не возникнет ли для этого помех, не будут ли его действия в отношении владельцев будущих квартир мошенническими?

Покупка квартиры в строящихся домах

Существует несколько способов покупки квартиры в строящихся домах. В зависимости от того, какие способы выбирает застройщик, уже можно судить о его добросовестности. Нормальными, разрешенными законом, схемами являются следующие:

  • жилищно-строительный кооператив;
  • долевое строительство;
  • выдача жилищных сертификатов.

Но есть еще ряд так называемых «серых» схем, которые также встречаются на рынке. Если застройщик выбирает одну из нижеперечисленных схем, значит у него, вероятно, есть проблемы с регистрацией строительства, разрешением на произведение работ и т.д. Стоит задуматься, если вместо разрешенных способ сделки вам предлагается:

  • вексельная схема;
  • заключение предварительного договора;
  • подписание договора соинвестирования.

Участие в таком договоре в дальнейшем не даст покупателю предъявить свои требования к застройщику.

Особенности покупки квартиры в строящихся домах

Главная особенность такой покупки – необходимость ждать. На каком бы этапе строительства ни находился дом, потребуется время на завершение работ. Это значит, что будущим счастливым владельцам квартиры необходимо иметь жилье на время, пока достраивается их дом.

При том покупка может быть совершена еще на этапе планировки или закладки фундамента, а значит, и снимать квартиру для ожидания необходимо будет длительный срок.

Как выбирать квартиры в строящихся домах для покупки

Можно также купить квартиру в достроенном доме, который скоро будет сдан, по завершению остаточных работ. Это также считается покупкой квартиры в строящихся домах.

Однако стоит помнить, что цена квартир будет зависеть от того, на каком тапе ведется строительство. Чем больше сделано, тем дороже будут квартиры, и наоборот, на начальном этапе строительства – закладке фундамента или укладке стен, квартиры будут стоить гораздо дешевле.

Временное жилье необходимо искать с запасом, ведь сроки сдачи дома, указанные в договоре, застройщик, даже ответственный, не всегда может соблюсти.

  • Не стоит рассчитывать сроки съема впритык к дате сдачи, чтобы не остаться без крыши над головой.
  • Не забывайте, что сданная квартира не всегда уже пригодна для жилья, ведь еще необходима отделка и установка сантехники.
  • Лучше не планировать непосредственно перед сдачей дома крупные события, рождение ребенка или свадьбу, чтобы, опять же, не остаться без жилья до момента сдачи.

При выборе стоит рассматривать несколько вариантов. Во-первых, вы сможете оценить, насколько тот или иной объект готов к сдаче, во-вторых, разные застройщики по-разному готовят дом. Заранее проведенные предчистовые работы по отделке, установленные приборы учета, проведенные коммуникации – это плюс застройщику, а вам – реальная возможность сэкономить время и деньги.

poluchenie-kreditov.ru