На что обратить внимание при проверке документов перед покупкой квартиры. Проверка документов при покупке квартиры на вторичном рынке

Как проверить документы при покупке квартиры — Справочник Яндекс.Недвижимости

Какие бывают документы

При покупке квартиры на вторичном рынке большую часть документов должен предоставить продавец. Всё, что потребуется, можно разделить на два пакета. Первый — обязательные бумаги, необходимые для заключения сделки, второй — те документы и выписки, которые лучше запросить, чтобы обезопасить себя от мошенничества. От самого покупателя для заключения сделки не требуется ничего, кроме паспорта и денег.

Лучше всего поручить работу по проверке документов профессиональному риелтору или юристу. Опытный специалист поможет вам защитить себя от мошенников и свести к минимуму любые риски — особенно, если ваша сделка «альтернативная», то есть в сделке участвует несколько квартир.

Обязательные документы

Сначала проверьте «обязательные» документы собственника.

Правоустанавливающие документы на квартиру. Это — свидетельство о государственной регистрации права и другие документы, подтверждающие права собственника на квартиру (договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство и т. д.). Иногда такие документы нужно проверять ещё тщательнее. Например, если квартира была приобретена по договору ренты или договору дарения не между родственниками. Если договор дарения заключен не между родственниками, нужно выяснить, почему, и не скрывается ли за этим на самом деле купля-продажа. Если да, то такая сделка будет считаться незаконной, и может быть оспорена.

С осторожностью стоит относиться к унаследованным квартирам. Чем больше времени прошло с момента открытия наследства — тем лучше, так как потенциальным наследникам, которые в наследство не вступили, будет сложнее восстановить сроки принятия наследства и претендовать на него.

По закону, претендовать на наследство можно в течение 5 лет с момента, когда потенциальный наследник узнал о смерти родственника. Доказать, когда именно этот момент наступил, — сложно. Поэтому предпочтение обычно отдаётся вариантам со «старым» наследством.

Единый жилищный документ. В нём — полная информация о квартире и зарегистрированных (то есть прописанных) жильцах. Такой документ можно получить в МФЦ, в идеале — вместе с собственником, если он не против вашего присутствия, чтобы удостовериться в его подлинности. Если вы покупаете квартиру в Подмосковье или регионах, с получением единого жилищного документа могут возникнуть трудности. Тогда попросите продавца предоставить вам выписку из домовой книги, чтобы узнать, кто прописан в квартире, и справку об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам.

Выписка из ЕГРН. По ней вы сможете понять, кто владеет квартирой, и есть ли на квартиру обременения и аресты. В ней же указано, на основании чего собственник владеет квартирой (договора купли-продажи, дарения, ренты и т. д.)

Справка о дееспособности продавца. Документ, подтверждающий что собственник не стоит на учёте в наркодиспансере и психоневрологическом диспансере. Если продавец вызывает подозрения (например, ведет себя неадекватно или пьёт) или это пожилой человек, то к справке должно прилагаться обязательное освидетельствование психиатром на сделке. Можно найти нотариуса, который сделает видеозапись сделки, и настоять на этом. Эту услугу предлагают не все нотариусы, возможно, некоторые даже не знают о такой возможности, поэтому специалиста, который делает видеозаписи, придётся поискать.

Пример справки ПНД

Нужно понимать, что если собственники квартиры, которую вы хотите купить, — пожилые люди, инвалиды, находящиеся на попечении, люди, недавно унаследовавшие квартиру, — риски по вашей сделке возрастают. Например, могут вдруг появиться наследники, ранее на квартиру не претендовавшие. Хорошие новости: такие квартиры обычно продают дешевле, потому что даже при полном соблюдении собственниками закона, покупатели часто обходят их стороной из-за возможных рисков. Скидка в среднем составляет 10–15%, по сравнению с аналогичными вариантами «без риска».

Всегда подписывайте документы только с собственником лично. Не стоит заключать сделку, если кто-то из собственников служит в армии, сидит в тюрьме, живёт за границей или «очень занят». Если квартиру продают по доверенности, лучше не соглашаться на сделку и найти другой вариант. Доверенность можно отозвать, а сделку по ней оспорить. В самом плохом случае вы останетесь без и денег, и без квартиры.

Прописанные люди

Нужно быть особенно внимательным, если в квартире прописаны несовершеннолетние. Если же владелец квартиры — несовершеннолетний (а это бывает часто: родители покупают квартиру для детей или записывают недвижимость на детей), то нужно будет согласие органов опеки на продажу. Если продаваемая квартира — единственное жильё ребёнка, то его нельзя будет выписать из неё. Так что продавец должен заранее выписать ребенка либо в другое жильё, если оно есть, либо к родственникам. Ребёнка можно выписать и в покупаемую квартиру после её приобретения. В этом случае в дополнение к условиям договора нужно оформить нотариальное обязательство, что все прописанные будут выписаны после сделки. При этом придётся удостовериться, что жилищные условия детей-собственников не ухудшаются: то есть покупаемая «альтернатива» должна быть признана органами опеки равнозначной или лучше, чем продаваемая квартира.

Не стоит заключать договор, если в квартире числятся люди, которые отказались от приватизации, но остались прописанными (обычно это указывается в договоре передачи). Их нельзя будет выписать по суду.

Семейный статус продавца

Уточните семейный статус продавца: попросите его показать паспорт с печатями из ЗАГСа или брачный договор. Сравните с датами приобретения квартиры. Если квартира была куплена в браке, а брачный договор не заключался, то супруг или супруга могут претендовать на половину всего имущества. Если «вторая половинка» не против продажи, то продавец должен принести заверенное у нотариуса согласие жены или мужа на продажу квартиры. Если супруги в разводе, то продавец должен предоставить соглашение о разделе брачного имущества — бывшие имеют право требовать свою долю, если, к примеру, их супруг или супруга скрыл покупку квартиры в браке. Кстати, с 1 января 2018 года все нотариусы России могут официально запрашивать сведения о гражданском состоянии напрямую из электронного реестра ЗАГСа.

Техническое состояние квартиры

После того, как вы проверили все документы на собственность, нужно проверить техническое состояние квартиры. Убедитесь, что в квартире не делали незаконных перепланировок — это может создать трудности в будущем. Есть перепланировки, которые несложно узаконить (например, снос ненесущих стен или объединение ванны и туалета), а есть те, которые узаконить невозможно (скажем, перенос несущей стены или расширение «мокрой зоны» на жилую). Если планировку признают незаконной, именно вам, новому владельцу, придётся уплатить штраф и восстановить изначальную планировку за свой счёт. Если сделка ипотечная, этот документ будет обязательным — при наличии незаконных перепланировок банк может не согласовать сделку.

Что ещё

Стоит проверить, чтобы не получить неприятный сюрприз:

Попросите продавца предоставить оплаченные квитанции за электроэнергию, воду, капитальный ремонт, газ, телефон. В противном случае есть риск купить квартиру с многотысячными долгами. Покрывать долги предыдущего собственника по закону вы не обязаны, но, чтобы это доказать, придётся сильно постараться.
Убедитесь, что дом, который вы выбрали, не попадает в проект реновации. Если вы покупаете квартиру в доме, который попал в программу, с расчётом на то, что вы получите новое жильё, узнайте про это больше: где будет построен новый дом, есть ли его проект, какие квартиры будут предложены жильцам.
Уточните, когда был проведён капитальный ремонт, в чём он заключался, и когда планируется следующий. Это ни на что не влияет, но поможет вам спланировать, когда в доме будет шумно, грязно и людно.

Готово!

Все документы проверены и собраны, всё в порядке — поздравляем, теперь можно переходить к составлению и подписанию договора купли-продажи.

Авторы: команда Яндекс.Недвижимости и Гурам Базадзе. Иллюстратор: Родион Китаев

realty.yandex.ru

Как проверить чистоту сделки при покупке квартиры на вторичном рынке

Многих волнует вопрос, как проверить чистоту сделки при покупке собственной квартиры на вторичном рынке. По статистике, 70% жителей России предпочитают покупать жилье именно на вторичном рынке, и только 30% – в новостройках. Связано это с недоверием к застройщикам, ведь многие из них оказываются недобросовестными. Вторичное жилье уже проверено и является более надежным вариантом. Однако вы должны помнить, что вам предстоит проверить множество документов и потратить на это немало времени.

Основные нюансы

Проще всего доверить проверку квартиры профессиональным юристам. Таким образом, вам не придется тратить на это свое время и силы. Такой вариант наиболее удобен в том случае, если вы не очень сильны в юридических вопросах. Если же вы уверены в своих силах, то всё можно сделать и самостоятельно.

При обращении к юристу будьте готовы к тому, что его помощь обойдется вам в достаточно крупную сумму денег. Зато вы точно можете быть уверены, что сделка пройдет удачно, и никаких ошибок вы не совершите. Всё-таки покупка недвижимости – это достаточно серьезный шаг, который необходимо очень тщательно обдумать.

Проверка документов

Если вы всё-таки решили разбираться во всех вопросах самостоятельно, то необходимо знать, какие документы требуется проверить в первую очередь:

Свидетельство о регистрации права собственности. Особое внимание обратите на то, когда именно продавец получил права собственности на недвижимость. Если это было сделано совсем недавно, то вас это должно немного насторожить. Почему именно продавец решил так быстро продать свое жилье? Возможно, что у него есть какие-то проблемы. Конечно же, есть вероятность того, что квартира была передана ему по наследству или в дар, и человеку эта недвижимость просто не нужна. В свидетельстве будет написано, на основании чего получалось право собственности – купля-продажа, дарение, передача по наследству. На эти моменты важно обратить свое внимание. Если квартира была передана по наследству, то выясните, является ли владелец квартир родственником завещателю. Если нет, то хорошо подумаете, стоит ли вам покупать такую квартиру, ведь родственники могут начать оспаривать свое право через суд.

Вам нужно убедиться в том, что после покупки квартиры не возникнет проблем с прописанными в ней людьми. То есть, все должны выписаться. Дело в том, что некоторых случаях даже после передачи права собственности прописанные имеют право продолжать проживать в квартире. В дальнейшем это может обернуться для вас очень серьезными проблемами, поэтому игнорировать данный факт точно не стоит.
Обязательно проверьте, зарегистрированы ли в квартире несовершеннолетние. Продать такую квартиру можно только после того, как будет получено разрешение от органов опеки.

Обязательно потребуйте у продавца выписку из ЕГРП. Из данной справки вы сможете получить подробную информацию обо всех собственниках, которые есть в квартире. Также данная справка поможет вам разобраться с тем, не находится ли недвижимость в залоге или под судебным арестом. Данный момент, опять же, не стоит игнорировать, если вы не хотите столкнуться с достаточно серьезными проблемами в дальнейшем. Если продавец отказывается представить вам данный документ, то квартиру покупать точно не стоит, так как человек, скорее всего, что-то скрывает.
Не лишним будет заглянуть в технический паспорт. С помощью этого документа вы сможете разобраться, проводились ли в квартире какие-то перепланировки. Если они были, то обязательно должны быть официально зарегистрированы. В том случае, если перепланировки проводились без разрешения, то с приобретением такого жилья могут возникнуть трудности. Купить такую квартиру вам запретить не могут, но вот получить права собственности будет проблематично. Именно поэтому не рекомендуется покупать такие квартиры или же решать все вопросы только со знающими юристами.

Вы как покупатель имеете право досконально проверять все документы. Если продавец что-то вам не показывает и отказывается это делать, то есть большая вероятность того, что он что-то скрывает. Лучше всего просто не покупать такое жилье, если вы не хотите в дальнейшем столкнуться с очень серьезными проблемами.

Проверка продавца

На самом деле, проверка документов на саму квартиру – это только половина дела. Не менее внимательно стоит изучить и самого продавца, так как он может оказаться, например, мошенником. Особенно внимательно это нужно делать в том случае, если проверка проводится самостоятельно, а не с юристом.

Первое, на что необходимо обратить внимание, – паспорт продавца. Конечно же, документ должен быть подлинным. Определить это просто на глаз невозможно. Однако есть и другие способы, например, обращение в паспортный стол. Также проверку можно провести через интернет на сайте ФМС. Это делать нужно обязательно, особенно, если у вас имеются какие-то подозрения по поводу собственника квартиры. Сейчас каждый год регистрируют тысячи случаев с обманутыми покупателями.

Бывает так, что договор купли-продажи подписывается не с самим собственником, а с его представителем по доверенности. В такой ситуации вам нужно быть крайне внимательными. В итоге может получиться так, что ваши деньги уйдут просто в никуда. Не стоит торопиться с подписанием документов, если не хотите оказаться в не очень приятной ситуации. Вы должны убедиться в том, что данная доверенность нотариально заверена, иначе она просто не имеет никакой юридической силы. Проверьте, действительна ли доверенность на данный момент, так как ее, например, могли уже отозвать.

Важно! В доверенности обязательно должны быть прописаны полномочия доверенного лица. В некоторых случаях человек может только подписывать договор, а в других даже принимать оплату. Вы в любом случае должны помнить, что подписание договора через доверенное лицо – это определенные риски, к которым нужно быть готовыми.

Не лишним будет проверить продавца на недееспособность. Это нужно сделать в любом случае, даже если у вас не возникает никаких подозрений. Если человек на время подписания договора находился в наркотическом опьянении, или же он в принципе не совсем отвечает за свои поступки, то в итоге эту сделку можно будет оспорить. Поэтому рекомендуется не игнорировать подобные моменты и всё очень тщательно проверять.

Третьи лица

Вам необходимо проверить, могут ли возникнуть в дальнейшем проблемы с третьими лицами. Когда вы покупаете квартиру на вторичном рынке, всегда есть риски, что могу возникнуть различного рода споры. На самом деле, это происходит достаточно часто, поэтому данный вопрос необходимо изучить очень внимательно. Например, один из членов семьи, который прописан в квартире, сейчас находится неизвестно где. Возможно, что он не появлялась уже несколько лет. Однако это не гарантирует того, что через пару лет он не появится, и не будет оспаривать сделку по купле-продаже. Покупая такую квартиру, вы очень сильно рискуете. Лучше всего, конечно же, отказаться от подобной сделки, чтобы не возникло никаких проблем.

Виды мошенничества

Если вы хотите, чтобы с купленной квартирой на вторичном рынке не было никаких проблем, необходимо знать обо всех видах мошенничества, которые встречаются чаще всего.

Злоумышленники действуют по поддельному паспорту. Человек снимает квартиру на очень длительный срок, берет паспортные данные у собственника и делает поддельные документы. Потом по ним продается недвижимость. Получается, что вы отдаете деньги посторонним людям, которые не имеют никакого отношения к этой квартире. Именно поэтому рекомендуется очень тщательно проверять не только саму квартиру, но и продавца.

Очень внимательно нужно относиться к квартирам, где есть несовершеннолетние дети. Обычно здесь собственники не действуют умышлено, но квартиру у вас всё равно могут изъять. Например, некоторые родители выписывают свои детей непосредственно перед процедурой приватизации. Делается это для того, чтобы избежать дополнительного сбора различных документов. Такие действия являются незаконными. Если в итоге ребенок узнает об этом, то до того, как ему исполнится 21 год, он может обратиться в суд, так как были нарушены его права. По решению суда квартира может быть изъята, а вы уже не получите свои деньги обратно.

Очень много мошеннических действий было проведено с помощью доверенности. Обычно такой документ используется для того, чтобы провести сделку, если собственник находится в другом городе или стране. Мошенники могут сделать поддельную доверенность и использовать ее для того, чтобы получить от вас деньги за квартиру. Как уже говорилось выше, сделки с доверенностью всегда являются очень рискованными. Если вы всё-таки решаетесь на такое, то лучше всего привлекать к процедуре опытных юристов.

Огромные риски есть и в том случае, если квартира покупается от наследников. Здесь может случиться так, что наличие еще и других наследников скрывается. В итоге они могут претендовать на свою долю, и вы ничего не можете с этим сделать. Покупать квартиру, которая перешла по наследству, можно только в том случае, если прошло уже достаточно много времени, а значит, наследники уже не появятся.

Как видите, покупать недвижимость на вторичном рынке – это достаточно рискованное занятие, особенно, если заниматься сделкой самостоятельно. Однако не стоит отказываться от покупки такого жилья, ведь во многих случаях никаких проблем не возникает. Если вы всё-таки боитесь, что что-то пойдет не так, то вам стоит нанять хорошего юриста, который поможет вам во всем разобраться. Да, профессионалы берут не маленькие деньги за свои услуги, но зато вы не купите квартиру, которую у вас изымут или с ней возникнут какие-то другие трудности.

Порой для того чтобы проверить квартиру, необходимо потратить очень много времени, ведь здесь нужно предусмотреть очень много моментов. Наверное, именно по этой причине многие люди упускают важные нюансы и совершают очень серьезные ошибки, которые приводят к плачевным последствиям. Есть риски потерять свою квартиру и деньги, которые были за нее заплачены.

kvadmetry.ru

обращаем внимание на историю и юридическую чистоту

В последнее время всевозможные махинации с недвижимостью только учащаются. Зная о том, какие подводные камни ожидают потенциального собственника жилья на вторичном рынке, вы сможете обезопасить себя от нечестных продавцов и сохранить свои деньги.

Список документов для проверки квартиры при покупке

Итак, вы отправляетесь на первую встречу с продавцом, предполагая если не подписать, то уж точно обсудить договор купли-продажи. Напомните владельцу жилплощади, что вы пожелаете ознакомиться с:

Правоустанавливающими документами.
Выпиской из ЕГРП.
Выписку из домой книги, подтверждающую отсутствие регистрации в продаваемой квартире третьих лиц.
Справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам или о размере таковой.
Справки нарколога и психиатра о признании гражданина дееспособным.

Не соглашайтесь подписывать что-либо, если не ознакомились с приведенным списком. Более того, потенциального покупателя должно насторожить нежелание продавца удостовериться в чистоте сделки.

Памятка для покупателя: на что обратить внимание?

Разделить документы, фигурирующие при сделке купли-продажи, на важные и второстепенные невозможно. Проверять нужно абсолютно все, начиная с личности самого продавца и заканчивая всевозможными выписками и справками. Важно убедиться, что во всех документах указаны одни и те же данные собственника, поскольку разница даже в одной букве может сыграть с вами очень злую шутку.

Проверка документов при приобретении жилья на вторичном рынке

Обязательны к проверке в том случае, когда покупается вторичное жилье. Продавец мог получить право распоряжаться жилплощадью на основании одного из следующих документов:

Договор купли-продажи;
Договор мены;
Договор дарения;
Свидетельство о праве на наследство;
Вступившее в силу судебное решение;
Договор ренты.

Вне зависимости от того, какой именно документ предоставит вам продавец, убедитесь, что в них отсутствуют следы незаконного вмешательства: подчистки, исправления, признаки подделки. Если же в тексте документа и присутствуют исправления, они обязательно должны быть заверены нотариально.

Кто еще может претендовать на недвижимость и как это проверить?

При покупке квартиры не помешает ознакомиться с оригиналом домовой книги. Это поможет проверить, все ли лица, зарегистрированные по данному адресу, были выписаны или уведомлены о факте продажи жилплощади. Легкомыслие в данном вопросе может привести к тому, что через какое-то время после совершенной сделки появится родственник продавца, прописанный по данному адресу, и попытается через суд оспорить свое право владения квартирой.

Если в приобретаемой квартире прописаны дети, помните о том, что закон тщательно охраняет их права! Поэтому изначально убедитесь в наличии разрешения от органов опеки, чтобы впоследствии не добавлять себе проблем.

Также необходимо быть внимательным при покупке квартиры у одного из супругов, состоящих в законном браке. Попросите продавца предъявить согласие супруга (-и), или же доказательство того, что жилье было приобретено до брака, а потому не считается совместно нажитым имуществом.

Право собственности: покупать непосредственно у владельца

Прежде, чем подписывать договор и в принципе давать согласие на покупку конкретной квартиры, не помешает убедиться, что вы имеете дело именно с ее непосредственным владельцем. Уточнить этот момент может только право собственности, в котором указаны данные человека (или людей), имеющего право распоряжаться квадратными метрами.

Как проверить историю квартиры и её чистоту в Росреестре?

Просить у собственника выписку из ЕГРП не просто нужно, а необходимо. Такая выписка максимально полно отразит всю историю, которую пришлось пройти конкретному объекту недвижимости. Правда, сам росреестр существует только с 1998 года, однако для безопасной сделки купли-продажи этого вполне достаточно.

Не стоит спешить подписывать договор купли-продажи, если:

Из выписки следует, что в квартире фактически никто не жил, – она лишь переходила от одного собственника к другому;
Выяснилось, что квартира выступала объектом спора, судебного разбирательства, на нее был наложен арест и т.п. В особенности – если не прошло 3 года с того момента;
По жилому объекту ведется судебное разбирательство, решения по которому еще не было вынесено.

Не стоит опасаться приобретать жилплощадь, не числящуюся в ЕГРП. Напротив: если с 1998 года ни одна сделка по ней не была задокументирована, покупателю передивать не о чем.

Документы из БТИ

В обязательном порядке перед покупкой попросите продавца предъявить документы от БТИ на приобретаемое жилье. Только их внимательное изучение позволит понять, все ли переустройства и/или перепланировки зафиксированы. Помните: все те изменения первоначального вида квартиры, которые выполнялись несогласованно, считаются самопроизвольными и подлежат административному штрафу.

Проверка документов владельца

Проверить подлинность личности того, кому вы собираетесь отдать немаленькую сумму денег необходимо в обязательном порядке. Первое, что вы можете сделать, – удостовериться в законности выданного паспорта. Сделать это можно либо в паспортном столе, к которому территориально принадлежит владелец, либо на сайте МС РФ.

Будьте бдительны, если переговоры ведутся не непосредственно с владельцем жилья, а с доверенным лицом. Мало убедиться в наличии доверенности – следует перепроверить, не отозвана ли она и нет ли нарушений в ее составлении.

Самое сложное в процессе проверки личности продавца – необходимость установить дееспособность. Для этого потребуется уговорить собственника потратить личное время и посетить нарколога и психиатра, которые подтвердят или опровергнут факт постановки на учет.

Ни в коем случае нельзя утверждать, что какие-то документы важно проверить перед подписанием договора купли-продажи, а на остальные можно не обращать внимания. Мелочей в этом вопросе не бывает, а потому к процессу подготовки документов нужно отнестись максимально ответственно.

urmetr.com

Какие документы проверить при покупке квартиры на вторичном рынке

Как проверить квартиру, при покупке на вторичном рынке

Проверка истории квартиры начинается с анализа правомерности приобретения (появления) факта собственности продавца. Это: договоры о купле/продажи, меня, дарения, наследства, решения суда и так далее.

Все записи не должны вызывать сомнений в подлинности, в том числе и подписи. При наличии исправлений должны быть подписи всех участников. Если договора скрепляются и удостоверяются нотариусом, тогда все исправления должны быть подтверждены подписью и его печатью.

Потребуйте у продавца выписку из ЕГРИП.

PRO новостройку 7 (499) 703-51-68 (Москва)

Покупка квартиры – ответственный процесс, при котором нужно учитывать множество деталей, чтобы не стать жертвой мошенничества. В идеале всю документацию должен проверить юрист, чтобы убедиться, что право собственности принадлежит продавцу, а за жильем не числится задолженностей. Приобретая квартиру на вторичном рынке, покупатель может столкнуться с обманными махинациями, когда по поддельным документам продается чужая квартира, и в итоге, после передачи денег продавцу, покупатель остается ни с чем.

Какие документы проверить при покупке квартиры на вторичном рынке

Приобретение квартиры – это значительное событие в жизни любого человека.

Люди очень тщательно готовятся к покупке жилья, ведь собираются потратить не малые деньги. Покупка квартиры на вторичном рынке обойдется вам дешевле, чем в новостройке.

Большой плюс состоит в том, что вы сразу сможете въехать в новое жилье, и при этом гораздо меньше потратить деньги на ремонт. Чтобы приобрести квартиру вам придется потратить много времени и терпения для поиска нужного вам варианта.

Вторые руки: что нужно проверить, покупая вторичное жилье

Самый первый совет — для осмотра квартиры надо приходить только днем, а не вечером . При естественном освещении намного проще заметить недостатки продаваемого жилья.

А, значит, можно не только избавить себя от неприятных открытий в будущем, но и поторговаться по поводу цены. Если покупатель находит серьезные недостатки, то, как утверждают многие эксперты, вполне может сбить с первоначальной цены тысяч 10-15 долларов.

Что нужно знать при покупке квартиры в новостройке и на вторичном рынке

В первую очередь, следует определиться, займетесь вы покупкой жилья самостоятельно или же доверите это специалистам.

Безусловно, обращение в агентство недвижимости далеко не бесплатное, но зато вам не придется самостоятельно выбирать жилье из тысячи вариантов. Кроме того, специалисты полностью возьмут на себя проверку документов и оформление сделки. Если вы все-таки хотите действовать самостоятельно, знайте, что на это у вас уйдет гораздо больше времени.

Советы как не попасть впросак при покупке квартиры на вторичном рынке

Пошатнувшееся в острую фазу кризиса доверие граждан к рынку недвижимости постепенно восстанавливается. Оживились те, кто уже не верит в серьезное падение или рост цен, или просто не может откладывать решение квартирного вопроса.

При этом стоит понимать, что из-за массы связанных с покупкой жилья нюансов и юридических тонкостей погореть можно даже при самых благоприятных обстоятельствах. Специально для «Ленты.

Зачастую риэлторы советуют проверить, состоит ли человек на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансере. Ведь в случае признания недееспособности сделка может быть отменена родственниками продавца.

Но на практике сделать это практически невозможно. По закону, подобная информация выдается лишь по запросу правоохранительных органов.

Самый первый совет — для осмотра квартиры надо приходить только днем, а не вечером.

Вопросы при покупке квартиры на вторичном рынке

Стоит заранее обдумать вопросы при покупке квартиры на вторичном рынке. Сейчас все больше людей покупают квартиры на вторичном рынке, так как нет возможности купить в новостройке. Чтоб не оказаться обманутым, нужно обдумать ряд важных вопросов, которые нужно будет поставить риелтору или владельцу.

Шаг 1 – попросить владельца познакомить с документом на право собственности.

Документ должен содержать всю необходимую информацию о регистрации владельца и печати соответствующих органов.

Покупка квартиры на вторичном рынке

Цена на вторичную квартиру зависит от многих факторов и часто бывает даже выше стоимости нового жилья. В то же время такие сделки могут быть осложнены серьезными проблемами юридического характера, ошибками в оформлении документов, мошенничеством.

Необходимо сразу определиться: начинать ли действовать самостоятельно или обратиться за помощью к риелтору. Выбирая агентство, стоит ознакомиться с отзывами клиентов о нем, выяснить срок его существования и авторитет на рынке недвижимости.

juridicheskii.ru

Что нужно знать о проверке квартиры перед покупкой

Для среднего человека приобретение недвижимости – важнейший этап в биографии. В большинстве случаев ему предшествуют годы напряженного труда или иной деятельности, которые были необходимы, чтобы скопить средства на долгожданную покупку.

Ожидаемый праздник может не состояться, если на завершающем этапе вам на пути попадется мошенник. Но даже добросовестное заблуждение продавца в своих правах на жилье и его качестве вряд ли будет утешением, если вы лишитесь столь трудно доставшихся денег, а вместо долгожданного комфортного жилья получите перспективу многолетних судебных разбирательств или вообще останетесь ни с чем.

Почему необходимо выполнять проверку

Неискушенные покупатели уверены, что если сделка прошла госрегистрацию, все с ней должно быть в ажуре. А когда вы сделали это с помощью профессионального риэлтора и нотариуса, то и вообще волноваться не о чем.

Это не совсем так. Регистратору в самом простом случае (один собственник, он же и жилец, нет обременений) от продавца потребуется только паспорт, правоустанавливающий документ, новый договор, подписанный сторонами, регистрационное свидетельство. После чего вы оба на его глазах пишете заявления, через 10 суток будет выдано новое свидетельство.

Однако следует понимать, что максимально упростив процедуру регистрации сделки, государство просто переложило ответственность за результаты на ее участников. То есть на вас.

Нотариус только подтверждает, что подписи под документами сделаны именно теми лицами, которые там указаны. Самое большее, чем рискует риэлтор – что вы расскажете знакомым, что вас при сделке обманули, и ваши друзья к нему за услугами не обратятся. А покупатель можете потерять основу своего благосостояния.

Иным словами, именно покупатель несет всю ответственность за юридическую чистоту приобретения недвижимости. Перед кем ответственность? Перед собой, своей семьей, своим будущим. Поэтому именно он должен тщательно проверить все нюансы.

Этапы проверки квартиры

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - звоните: Москва +7(499)350-80-59, Санкт-Петербург +7(812)309-94-01.

Юридические компании, сопровождающие подобные сделки, внимательно исследуют документы, историю квартиры, ее качество, права третьих лиц на это жилье, а также личность продавца. В юридической проверке нуждаются даже новостройки: жулики встречаются и среди застройщиков.

Профессиональные риэлторы анализируют полученную при исследованиях информацию, сопоставляют ее с законами РФ, предупреждают клиентов о рисках, которые их ожидают при покупке квартиры, помогают снять аресты, обременения приобретаемой недвижимости. Если вы пользуетесь услугами одного из них, надо хорошо разобраться, о чем идет речь в каждом случае. Если же вы решили заключить сделку «без посредников», все перечисленное надо проделать самому.

Этап № 1: Проверка документов

Прежде всего, надо проверить документы на квартиру, которые есть у продавца. Специалисты насчитывают 11 обязательных видов бумаг на такую собственность и 4 предъявляемых по требованию покупателя.

Правоустанавливающий документ

Он говорит о том, на каком основании продавец стал владельцем данной недвижимости. Существуют около десяти разновидностей таких бумаг:

гражданские договоры;
свидетельство о получении наследства;
решение суда.

Если такой документ утерян, надо запросить его дубликат у органа, который его регистрировал илиудостоверял. Там же покупатель может проверить подлинность такого документа.

В правоустанавливающем документе продавца надо внимательно прочитать все пункты. Среди них могут быть такие, которые отлагают его вступление до определенных действий сторон.

Например, приобретатель квартиры (теперь продавец) должен был полностью рассчитаться с прежним продавцом до определенного срока. А рассчитался ли он? Попросите его показать расписки последнего в получении денег. Очень сомнительно будет звучать заявление, что они утеряны. Ведь это доказательство, что он законно владеет квартирой. В противном случае прежний хозяин может возбудить дело о возврате незаконно присвоенной собственности.

Посмотрите на дату приобретения продавцом квартиры. Если это произошло меньше трех лет назад, насторожитесь. С чего это человек решил срочно продать жилье, несмотря, что ему придется уплатить немалый подоходный налог с суммы сделки?

Если квартира получена по завещанию, в дар и немедленно продается – наверняка здесь подвох.

Попросите у продавца справку из налоговой инспекции, что им уплачен налог с суммы наследства или подарка. Не обошел ли он наследника, который затем предъявит вам претензии?

Свидетельство о собственности

Оно выдается и проверяется в Росреестре. Проверка наличия данных документов, а также легального удостоверения личности продавца покупателя могут интересовать затем, чтобы убедиться, что с ним стоит далее вести переговоры, заключать предварительный и основной договор. Регистратор далее проверит их досконально.

Следует проследить, чтобы в бумагах не было подчисток, исправлений, иных подозрительных следов. Всякое исправление должно быть заверено подписями подписантов документа, а если документ удостоверялся нотариально, также печатью и подписью нотариуса.

Этап № 2: Проверка истории квартиры

Неоценимые источники информации для проверки – выписки из единого госреестра, домовой книги. Они позволяют проследить юридическую историю квартиры.

В ЕГРП содержатся сведения о переходах прав владения жилплощадью, наложения запретов на совершение сделок, арестов имущества, обременений. Ознакомившись с ней, можно убедиться, что квартира и в данный момент принадлежит продавцу; на нее не наложен арест, обременение; она не заложена.

Если в ЕГРП есть информация об имущественных спорах, поинтересуйтесь датами этих событий. Если все произошло недавно, возможно, они еще продолжаются. И вы обречены принять в них участие. Срок давности по имущественным делам в нашей стране – три года. В любом случае попросите у продавца копию судебного решения по каждому эпизоду.

В ЕГРП можно обратиться самостоятельно, через многофункциональный центр или по интернету. Любому гражданину там должны дать справку без доверенности. На портале госуслуг такая информация для граждан стоит 150 р., в бумажном виде – 200 р. Если вы ищете при поиске вариантов сведения сразу по многим квартирам, запрос в расчете на каждую обойдется намного дешевле.

Если квартира в ЕГРП не зарегистрирована, это обычно гарантия, что с ней все в порядке. Значит, никаких сделок с ней не проводилось. Чтобы окончательно в этом убедиться, надо обратиться в Департамент жилищной политики.

Продавец должен получить выписку (расширенную) из хранящейся в ЖЭУ домовой книги. Там будет указано, кто здесь был прописан со дня заселения. Можно поинтересоваться у продавца, как связаться с этими людьми. Среди них могут оказаться:

Бывший супруг, который так и не получил до сих пор свою законную долю в данной квартире, если она была приобретена в период брака. Даже если он не ведет с продавцом тяжбу по этому поводу, а просто «благородно» съехал, это не значит, то он на свою долю не имеет права и в любой момент им не воспользуется;
Умерший супруг. Продавец является выжившим супругом, но он официально не вступил в наследство, неважно, по умыслу или незнанию. А ведь могут быть и другие наследники, которые затем заявят о своем праве;
Заключенный, отбывающий срок. Он выписан временно на период лишения свободы. Вернувшись из «зоны», он непременно явится. И тогда мало не покажется.
Человек, который выписан временно для учебы, поездки или лечения, но имеет право здесь жить;
Обойденный наследник;
Человек, чьи интересы не были учтены при приватизации жилья ввиду его отсутствия, недееспособности или несовершеннолетия в этот момент.

Всех подобных лиц продавец должен указать в договоре вместе с лицами, прописанными на данной площади в момент регистрации сделки. Это существенное условие договора, без нее он не действителен.

Если квартира продавалась несколько раз за короткое время, воздержитесь от сделки, даже если у продавца есть правдоподобные пояснения. Это явное указание на мошенничество. Причем концы найти будет невозможно.

Если уж непременно надо купить именно квартиру с сомнительной историей, отразите в договоре, что в случае предъявления претензий третьих лиц имущественную ответственность несет продавец. Надо учесть, что выписки из реестра актуальны только в день выдачи. Чтобы в нем не появилось других записей с момента подписания договора, но до регистрации сделки, это тоже надо оговорить. Такой договор не стоит списывать с шаблона, лучше подготовить его с юристом и заверить у нотариуса.

А в день регистрации покупатель может самостоятельно получить такие выписки повторно. Ведь не исключена ситуация, например, что в любой момент продавец пойдет в банк и получит там под залог квартиры миллионный кредит.

Сюда же относятся справки о лицевом, финансово-лицевом счете, задолженности по платежам за коммунальные услуги, телефон и другим. Если нет желания погашать подобные долги продавца, все подобные факты надо выявить до завершения сделки.

Этап № 3: Проверка качества квартиры

Предоставлять пакет документов БТИ для регистрации сделки сейчас не обязательно. Но эти документы важны:

Для принятия решения о сделке;
Для внесения правильных данных о предмете сделки в договоре;
Для правильной оценки и определения качества квартиры.

Их сверка с реальным планом квартиры в момент продажи поможет выявить нелегализованную перепланировку. Она наказывается штрафом, который в противном случае когда-нибудь придется платить покупателю. Или восстанавливать соответствие квартиры с техпаспортом.

В дальнейшем эти документы будут нужны покупателю для сделок с квартирой, например, для получения кредита в банке. Их изготовление тоже стоит денег, а иногда связано с административными санкциями и длительным хождением по кабинетам. Так что получить их от продавца однозначно необходимо.

Реальное качество приобретаемого помещения лучше проверить лично. Для этого надо прийти туда днем. Исследовать герметичность монтажных швов, фурнитуру и уплотнения на дверях и окнах, качество отделки. Протестировать электропроводку, работу вентиляции, систем отопления и водопровода. Проверить отвесом уклон стен.

Не лишним будет оценить здание в целом. Состояние подъездов, лифтов. Ведь вам там жить. Трещины на несущих стенах скажут о близости капитального ремонта, в который наверняка придется вложиться жителям дома, помимо связанных с этим неудобств. Если покупаете жилье на последних этажах – нет ли протечки крыши, чердака. На первом этаже – наличие запаха сырости из подвала. Все эти вопросы легко выяснить в беседах с соседями и личными экскурсиями.

Спор о цене можно разрешить, заказав оценку квартиры специализированной компании. Профессионалы наглядно объяснят сторонам природу всех понижающих и повышающих коэффициентов.

Этап № 4: Проверка продавца

Подлинность удостоверения личности продавца можно проверить в местном паспортном столе или на сайте ФМС. Чтобы убедиться в дееспособности, справки из диспансеров наркологического и психоневрологического лучше получить, посетив соответствующие учреждения вместе с продавцом по месту его жительства непосредственно перед заключением соглашения. Иначе по статье 177-й ГК по требованию третьих лиц и самого продавца сделка может быть оспорена. При любых сомнениях в этом отношении договор лучше заключать через нотариуса..

Сделки этого типа, заключаемые представителями продавца по доверенности, особо подозрительны. Стоит выяснить причину, по которой пришлось обращаться к нотариусу. Для этого лучше всего встретиться с самим продавцом, убедиться, что он жив и дееспособен. Если это невозможно – с нотариусом (а не подделана ли его подпись, есть ли у него лицензия?), с соседями.

Если доверитель к моменту регистрации сделки умер, договор не будет действительным. Он мог также в установленном порядке к этому моменту объявить об отзыве доверенности.

Следует внимательно прочитать сам текст доверенности, какие именно действия доверяется совершить представителю продавца. Не истек ли срок ее действия.

Этап № 5: Проверка отсутствия прописки третьих лиц

Форму 9 рекомендуется обновлять на каждом этапе подготовки сделки. Ибо, пока она не зарегистрирована, продавец имеет право прописать в квартире самых неожиданных и нежелательных для покупателя граждан.

Для покупателя лучше всего добиться, чтобы все жильцы к моменту регистрации сделки из квартиры выписались. Если это невозможно, надо четко оговорить в договоре, когда это произойдет, и куда они будут выписаны. В отношении несовершеннолетних для этого необходимо иметь разрешение органа опеки. Все прописанные лица должны письменное согласиться с заключением такого договора. По каждому случаю несогласия дать такое обязательство надо с юристом проанализировать, законно ли будет выселить данное лицо после регистрации сделки. Иначе заключать ее не имеет смысла.

Чем отличается проверка новостройки: проверка застройщика

Громкие аферы последнего времени с обманутыми дольщиками у всех на устах. Но это не единственная причина, почему можно лишиться вроде бы законно купленного и полностью оплаченного нового жилья.

Нередки случаи, когда застройщики строят жилье на спорном участке, надеясь добиться его легализации задним числом. Раньше это проходило, но сейчас все чаще поступают сообщения, что такие дома сносят.

Есть факты мошенничества, когда одни и те же квартиры многократно продаются разным лицам на этапе строительства, которое с этой целью нарочно затягивается.

Дать надежный рецепт, как уберечься от обмана в таких случаях, затруднительно. Ведь такие аферы обычно тщательно готовятся. Можно посоветовать изучать информацию о застройщиках в интернете, побеседовать на эту тему с местными журналистами, работниками органов самоуправления. С привлечением юриста убедиться, что на застройку получено законное разрешение. При любых сомнениях отказываться от сделки. Выбирать для ее покупки жилья лишь проверенные годами компании.

При покупке квартиры нет мелочей. Необходимо проверить и закладываемую в договор процедуру передачи денег, нет ли в ней изъянов. Обязательно получить расписку в их получении от продавца.

Всякое неоправданно выгодное предложение партнера очень сомнительно и нуждается в проверке. Народная мудрость о местонахождении бесплатного сыра в данном случае неоднократно подтверждалась.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть, воспользуйтесь бесплатной консультацией позвонив по телефонам: Москва +7(499)350-80-59, Санкт-Петербург +7(812)309-94-01 или задайте вопрос юристу через форму обратной связи, расположенную ниже.

zakonometr.ru

Как проверить чистоту сделки при покупке квартиры и не ошибиться?

Покупка квартиры на вторичном рынке без вмешательства риэлтерского агентства имеет свои риски.

В нашей статье мы прольем свет на процесс проверки чистоты сделки купли-продажи жилья, а также расскажем вам, на что нужно обратить внимание первостепенно и нюансах, которые должны насторожить покупателя.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - звоните по телефонам: Москва +7(499)350-66-30, Санкт-Петербург +7(812)309-36-67, другие регионы РФ +7(800)511-75-96.

Проверка сделки купли квартиры

Документы собственника жилья

При покупке квартиры в России вам нужно проверить документы самого продавца: документ, удостоверяющий его личность (паспорт, где стоит обратить внимание на гражданство).

Собственник квартиры также должен представить покупателю медицинские справки из наркологического и психоневрологического диспансеров.

Подобные справки будут гарантией, что в дальнейшем между покупателем и собственником не возникнет конфликтов по причине признания последнего недееспособным из-за наркологических или душевных проблем.

Документы, подтверждающие право собственности

Выписка из ЕГРП, которая выдается Российским реестром. Данный документ подтверждает право возникновения или перехода прав на квартиру.
Договор, который подтверждает права на квартиру: купли-продажи, договор мены или дарения, ренты или приватизации, или же свидетельство о праве на наследство.
Если квартира продается по доверенности, продавец должен представить подлинник нотариальной доверенности.
В случае если квартира была приобретена в браке без подписания брачного договора, нужно представить нотариально заверенное согласие супруга на продажу квартиры.

Визит в ЖЭК

Для покупателя лучше всего будет, если в квартире кроме продавца больше никто не прописан, в противном случае придется, потом выписывать их через суд.

Именно поэтому рекомендуется ставить одним из условий договора — выписку остальных членов семьи из квартиры.

Вам нужно обратиться вместе с продавцом в ЖЭК и затребовать справку о зарегистрированных в жилье людях, также вы можете получить полную историю жильцов в этой квартире: узнать, кто был прописан ранее и когда выписался.

Обязательно поинтересуйтесь условиями выписки каждого члена семьи из данной квартиры, возможно и такое, что один из проживающих был выписан из-за отправки в места лишения свободы, жилье без его ведома было приватизировано, по возвращению он может затребовать судебное разбирательство в связи с нарушением его прав во время приватизации.

Запрос в Единый реестр судебных решений

Запрос в ЕРСР нужен для установления была ли данная квартира предметом судебных споров или нет. В случае если ЕРСР подтвердил данный факт, вам стоит обратиться к опытному юристу для консультации, ведь возможен риск, что дело вновь будет возобновлено со временем в связи с открывшимися обстоятельствами.

Проверка предыдущих сделок с этой квартирой

Несмотря на распространенное мнение о том, что если квартира была продана больше трех лет назад, то оспорить ее уже несколько сложнее.

Подобное утверждение имеет право на жизнь, но не является исчерпывающим, ведь риски все равно остаются.

Наиболее опасной будет покупка квартиры, которая была приобретена продавцом относительно недавно, это будет первым звоночком о том, что стоит более детально проверить чистоту сделки и документы, ведь куплю-продажу такой квартиры будет проще оспорить в суде.

К примеру, если предыдущий покупатель не подошел к проверке со всей тщательностью, его родственники могут в дальнейшем оспаривать сделку и требовать признать ее недействительной, особенно, если выясниться, что квартира приобретена при помощи мошенничества. В таком случае вам должны вернуть деньги, но каковы гарантии, что мошенник не будет в бегах?

Поэтому при малейших сомнениях нужно требовать встречи с предыдущим владельцем жилья, а также желательно посетить нотариуса, при помощи которого сделка была заключена. Попросите его поднять документы, связанные с той сделкой и снова проанализировать их на наличие факторов риска. Можно даже проследить всю цепочку купли-продажи данного жилья, чтобы исключить возможные судебные споры в будущем.

Что может насторожить и что стоит тщательно проверять при покупке жилья?

Со всей тщательностью подойдите к проверке наличия обременения на объект продажи, например ареста или ипотеки. Настоятельно требуйте представить документы, которые развеют сомнения.
Насторожитесь, если продавец усложняет процесс передачи денег за квартиру.
Если квартиру продает лишь один из супругов, а нотариально заверенное разрешение на продажу от другого супруга не было предоставлено.
Отнеситесь со всей серьезностью к проверке документов о наличии среди собственников квартиры несовершеннолетних детей, нередко продавцы могут подделывать разрешения от органов опеки и попечительства. В дальнейшем, в случае подделки разрешения на продажу, это может вызвать споры связанные с правом собственности на квартиру или ее часть.
Если продавец желает совершить сделку не при помощи договора купли-продажи, а при помощи, например, договора дарения или мены. В дальнейшем сделка может быть признана недействительной и не факт, что средства или имущество вы сможете вернуть.
Если цена квартиры по договору является серьезно ниже рыночной стоимости жилья. В дальнейшем при возникновении проблем покупатель сможет вернуть лишь деньги, которые указаны в договоре.
Против продавца возбуждено исполнительное производство. Также риск признание сделки недействительной.
Наличие в биографии продавца уголовных дел или если против него начато уголовное производство или же гражданский иск. Возможен риск, что в дальнейшем сделка будет признана недействительной.
Продажа квартиры, которая относительно недавно была получена как наследство. Возможен риск появления новых наследников и как следствие — судебные споры за право собственности на часть квартиры.
Если продажа квартиры происходит по доверенности и сам продавец напрямую в сделке не участвует, а деньги за квартиру получит доверенное лицо, то следует засомневаться, ведь существует риск отзыва доверенности и как следствие — дальнейших проблем.
Если информация, которая касается объекта продажи, не соответствует действительности. Например, в разных справках указаны разные технические данные объекта.
В случае если в квартире ранее проводилась перепланировка, обязательно проверьте законность такого изменения. Проверьте также совпадает ли заявленная в кадастровом паспорте планировка с фактической. Иначе в дальнейшем купленная квартира может быть признана непригодной для проживания, в случае если несущие стены были затронуты.
Если продавец отказался представить выписки из домовой книги, а также финансово-лицевого счета. Иначе вам может достаться квартира с огромными долгами по коммунальным платежам.
Наличие огромных долгов у продавца должно вас насторожить. В таком случае в дальнейшем сам продавец может быть признан банкротом, поэтому тщательно подходите к проверке кредитной истории продавца.
Наличие в квартире других зарегистрированных лиц, которые на момент продажи не были выписаны. В дальнейшем вам может потребоваться выписывать их в судовом порядке или же возникнут споры касательно права собственности на часть жилья.

Проверка юридической чистоты сделки — трудоемкий и очень важный процесс, но учтя все нюансы и подводные камни, вы обезопасите себя от лишних рисков и дальнейших судебных разбирательств из-за новой покупки.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть, воспользуйтесь бесплатной консультацией позвонив по телефонам: Москва +7(499)350-66-30, Санкт-Петербург +7(812)309-36-67, другие регионы РФ +7(800)511-75-96.

zakonguru.com