Расторжение договора аренды по инициативе арендатора — порядок процедуры. Расторжение договора аренды по инициативе арендодателя

Расторжение договора по инициативе арендодателя

В предыдущих статьях я рассказывал об одностороннем отказе от исполнения договора подряда.

Сегодня расскажу как правильно расстаться с арендатором, если он не оплачивает арендные платежи, нарушает иные условия договора.

Договор аренды, как и любой договор, может быть расторгнут по соглашению сторон, по требованию арендодателя по решению суда и, если это предусмотрено договором, в одностороннем порядке, путем отказа от его исполнения. Хорошо, если вы достигните согласия с арендатором по условиям расторжения договора, заключите соответствующее соглашение. Если согласия достигнуть не удалось – смотрим договор, на предмет положений о расторжении договора.

Расторжение договора аренды в судебном порядке

Возможность досрочного расторжения договора аренды судом по требованию арендодателя предусмотрена ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ). При этом закон устанавливает случаи, когда арендодатель вправе требовать расторжения договора:

- когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора. Здесь, как правило, начинается спор о том, насколько нарушения условий договора является существенным;

- когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением назначения имущества;

- когда арендатор пользуется имуществом с неоднократными нарушениями условий договора и назначения имущества;

- когда арендатор существенно ухудшает имущество;

- когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

- когда арендатор не производит капитального ремонта имущества, если это в соответствии с законом или договором является его обязанностью.

При этом ГК РФ предоставляет сторонам договора аренды предусмотреть и другие основания для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в судебном порядке.

Перед обращением в суд с требованием досрочного расторжения договора необходимо письменно предупредить арендатора о необходимости исполнения им обязательств в срок (ст. 619 ГК РФ). Если не соблюсти вышеуказанную процедуру, то исковое заявление о расторжении договора аренды не будет рассматриваться судом.

Иногда возникает вопрос, по какому адресу направлять предупреждение. В настоящее время выработалась судебная практика, в соответствии с которой направление предупреждения по адресу места нахождения, указанному в договоре аренды, является достаточным. И напротив, если вы направите предупреждение по всем известным вам адресам арендатора, и не отправите по адресу, указанному в договоре, то обязанность арендодателя направить предупреждение не считается исполненной надлежащим образом. При этом, если предупреждение вернется с отметкой о невручении письма, вышеуказанные обязанности арендодателя также считаются исполненными надлежащим образом.

Обратите внимание, что предупреждение необходимо направлять с описью вложения.

Теперь несколько слов о случаях, когда неисполнение обязанностей арендатором по оплате не влечет расторжение договора.

Судебная практика исходит из того, что неисполнение обязанности по внесению арендной платы не влечет расторжение договора, если сумма задолженности незначительна.

Также не может быть основанием для расторжения договора аренды неиспользование арендуемого имущества, неуплата арендных платежей в случаях, когда арендатор не мог пользоваться имуществом по вине арендатора, а также в период до государственной регистрации договора аренды.

В настоящее время разработан проект Постановления Пленума ВАС РФ «О внесении дополнений в постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»

В соответствии с п. 22 указанного проекта судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако не предъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением

Условие договора аренды об одностороннем отказе от исполнения договора

Правило о том, что односторонний отказ от исполнения договора возможен, когда от допускается законом или соглашением сторон (ч. 3 ст. 450 ГК РФ), в равной мере относится и к договору аренды. То есть, стороны вправе предусмотреть одностороннее расторжение договора аренды.

Глава 34 ГК РФ, регулирующая правоотношения сторон по договору аренды, в отличии, скажем от 37 Главы ГК РФ, регулирующей правоотношения сторон по договору подряда, не содержит указание на право какой-либо стороны отказаться от исполнения договора, то есть расторгнуть договор в одностороннем внесудебном порядке, а говорит лишь о праве требовать расторжения договора в суде.

Таким образом, понятия отказ от исполнения договора и расторжение договора по инициативе одной из сторон не равнозначны. В связи с этим на практике часто возникает вопрос о возможности включения в договор аренды условия об одностороннем отказе от исполнения договора аренды и, если такая возможность есть, то необходимо ли предусматривать в договоре аренды условия и основания для такого отказа или он может быть безмотивным.

Имеющаяся на сегодняшний день судебная практика позволяет сделать вывод, что стороны могут предусмотреть в договоре аренды условие об одностороннем отказе от исполнения договора.

При этом свой вывод о действительности условия об одностороннем отказе от исполнения договора аренды суды обосновывают тем, что для одностороннего отказа от исполнения договора достаточно самого факта указания в законе или соглашении сторон на возможность одностороннего отказа, поскольку ни ст. 310 ГК РФ, ни ч. 3 ст. 450 ГК РФ не связывают право на односторонний отказ с наличием каких-либо оснований для такого отказа.

То есть, если договором аренды предусмотрено право арендодателя отказаться от исполнения договора аренды, достаточно направить арендатору уведомления. В суд обращаться не обязательно.

Кроме того, положение ГК РФ о необходимости направить арендатору предложение об устранении нарушений относится только к случаю расторжения договора в судебном порядке. В случае одностороннего отказа от договора аренды никакие требования арендатору направлять не надо.

В какой момент договор аренды считается расторгнутым в случае отказа от его исполнения арендодателем.

Договор аренды, в случае одностороннего отказа от его исполнения арендодателем, считается расторгнутым с момента получения отказа арендатором, если иной срок не предусмотрен договором или не указан в уведомлении арендодателя об одностороннем отказе.

Основания для одностороннего отказа от исполнения договора аренды

При заключении договора аренды стороны могут предусмотреть основания для отказа от исполнения договора. Однако, бывают случаи, когда договор не содержит никаких условий и оснований для отказа от договора аренды.

Если вы все-таки решили расторгнуть договор аренды в связи с нарушением арендатором условий договора, то отказываться от исполнения договора следует до того, как арендатор устранил нарушения, поскольку в противном случае, если арендатор устранил нарушение, суды расценивают отказ арендодателя от договора как злоупотребление правом.

То есть, если договор предусматривает возможность отказаться от исполнения договора без основания, несмотря на нарушение условий договора арендатором, целесообразно не указывать на такие нарушения в уведомлении от отказе.

Еще один важный момент.

Имеется судебная практика, в соответствии с которой волеизъявление арендатора на односторонний отказ от исполнения договора не считается доказанным, если в соответствующем уведомлении указано на прекращение аренды, но отсутствуют ссылки на договор или иные данные, позволяющие идентифицировать отношения.

На сегодня, пожалуй, хватит. В последующем я расскажу о таких спорных вопросах, как разумность срока для погашения задолженности, существенность нарушений арендатора, о расторжении договора аренды при необходимости использования имущества для собственных нужд и других вопросах.

С наилучшими пожеланиями,Адвокат, к.ю.н. Мугин Александр С.

Возможна вам также будет интересна статья «Арендатор не платит аренду«.

www.advokat-mugin.ru

Расторжение договора аренды по инициативе арендодателя

Многие предприниматели начинают свое дело с минимальным стартовым капиталом, и потому не имеют возможности приобрести собственное помещение. Посему они арендуют полезные площади у других лиц и фирм, которым такая сделка приносит немалый регулярный доход. Однако заключить договор аренды – дело несложное. С трудностями арендодатель может столкнуться, когда решит его расторгнуть по своей инициативе раньше положенного срока. О том, как осуществить этот процесс на законных основаниях и пойдет речь в данной статье.

В каких случаях договор может быть расторгнут по инициативе арендодателя?

В юридической практике все договоры аренды делят на срочные и бессрочные. Именно от этого, в первую очередь, и зависит порядок расторжения. Если здание или помещение были переданы в наем на определенный срок, проблем с окончанием арендного срока по инициативе собственника не будет: нужно просто за месяц до истечения срока отправить арендатору уведомление, желательно заказным письмом.

Решите Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:8 (800) 500-27-29 доб. 882.

Консультация бесплатна!

Если же договор аренды все же был заключен на неопределенный срок, то его прекращение по желанию арендодателя возможно только в случаях, если арендатор:

Регулярно нарушает условия использования имущества, прописанные в договоре;
Наносит недвижимости какой-либо вред;
Более чем на два месяца просрочивает внесение арендной платы;
Не осуществляет капитального ремонта, если таковой предусмотрен договором аренды.

Все перечисленные выше условия являются базовыми. Однако арендное соглашение может предусматривать и иные причины, способствующие тому, что собственник недвижимости решит досрочно изъять её у своего арендатора.

Порядок расторжения договора аренды

Собственник здания или помещения не вправе требовать от своего арендатора немедленного освобождения полезной площади даже при наличии указанных выше обстоятельств. В любом случае придется соблюсти следующие основные процедуры:

Направить арендатору письменное уведомление с указанием причины принятого решения заказным письмом или лично в руки под расписку;
Если пользователь согласится с представленными условиями, на освобождение помещения ему предоставляется ровно месяц с момента отправки ему уведомления.

По сути, если лицо, арендующее объект, соглашается с претензиями собственника и идет на расторжение договора, то процесс происходит уже не по инициативе одного участника, а по обоюдному решению сторон.

В то же время арендатор может игнорировать послание собственника более одного месяца или дать на него отрицательный ответ, назвав все требования к нему незаконными. В этом случае решать вопрос досрочного расторжения договора придется только через суд.

Советы юристов

Несмотря на видимую простоту процедуры прекращения договора аренды, все же лучше учесть некоторые нюансы осуществления данного процесса по инициативе арендодателя:

Адрес отправки письма. Письменное уведомление арендатору следует отправлять на тот адрес, который указан в договоре аренды: даже если письмо вернется с пометкой о невручении или отказе в получении, обязательства собственника недвижимости на этот счет будут считаться выполненными;
Порядок учета документов. Если к уведомлению буду приложены конкретные документы, аргументирующие решение арендодателя, или их копии, то на почте нужно будет составить опись вложенных бумаг;
Отказ освободить помещение. Если даже при наличии письменного уведомления арендатор отвергает все претензии хозяина имущества и отказывается съехать, то не нужно обращаться в полицию: судебный иск решит все возникшие проблемы;
Судебное решение в пользу арендатора. Суд может признать претензии арендодателя неоправданными в том случае, если общая сумма просроченных платежей по арендной плате окажется незначительной или если в течение этого периода лицо не могло пользоваться имуществом в полной мере по вине собственника.

Если арендодатель решил расторгнуть договор по той причине, что уже более двух месяцев он не может получить от арендатора оплаты, то обращение в суд с таким вопросом может привести к весьма противоречивому результату.

По сути, если судебные органы обяжут пользователя помещения покрыть долг перед собственником, то использовать это основание для прекращения правоотношений впоследствии не удастся. Поэтому в исковом заявлении нужно четко указать, что собственник желает расторгнуть соглашение.

Таким образом, гражданское законодательство не отрицает возможности расторжения договора о передаче помещения или здания внаем по инициативе собственника имущества. Однако для совершения подобного акта потребуются веские причины, а также предварительное письменное уведомление арендатора, без которого суд не станет принимать дело к рассмотрению.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:8 (800) 500-27-29 доб. 882.

Консультация бесплатна!

www.law-education.ru

Расторжение договора аренды по инициативе арендатора

Компания заключает новый договор аренды или продлевает действие прежнего договора. Что нужно указать в договоре, чтобы арендатор мог отказаться от него досрочно во внесудебном порядке?

Внимание! Вы находитесь на профессиональном сайте со специализированным юридическим контентом. Для чтения статьи может потребоваться регистрация.

Читайте в нашей статье:

Если стороны заключают договор на неопределенный срок, то право на отказ от договора аренды без обращения в суд предоставлено законом. Если же арендодатель сдает помещение только на определенный срок, то нужно включить условие о праве арендатора на односторонний отказ во внесудебном порядке. Но важно очень внимательно отнестись к его формулировке, чтобы не получить совсем не тот эффект, на который рассчитывали.

Срочное сообщение для юриста! В офис пришла полиция

Ни один арендатор не застрахован от такой ситуации, когда нужно досрочное расторжение договора аренды по его инициативе. Это может быть связано с необходимостью переехать в более удачный офис, принятием решения о закрытии филиала, который находился в арендуемом помещении, или просто отсутствием денежных средств для уплаты арендной платы.

При этом на стадии подготовки проекта документа арендаторы не всегда задумываются о включении в него порядка расторжения, а главное — права на односторонний отказ от договора по инициативе арендатора. При отсутствии согласованного внесудебного порядка его расторжения по инициативе арендатора досрочно выйти из арендных отношений будет непросто.

Право на расторжение договора аренды без суда зависит от его срока действия

Возможность расторгнуть договор аренды во внесудебном порядке по инициативе арендатора зависит в первую очередь от того, на какой срок он будет заключен. Поэтому при решении вопроса о том, какие положения о расторжении придется закрепить в договоре аренды, нужно ориентироваться именно на его срок.

Договор аренды заключен на неопределенный срок

Если стороны планируют заключить договор аренды на неопределенный срок, то в этом случае арендатор сможет отказаться от него в любое время. Потребуется только предупредить арендодателя об отказе от соглашения аренды недвижимости за три месяца, а в случае аренды другого имущества — за один месяц (абз. 2 п. 2 ст. 610 ГК РФ). В суд обращаться не нужно. Так же как и не обязательно особо оговаривать это право в договоре.

После уведомления арендодателя об отказе от соглашения арендатору важно как можно быстрее вернуть помещение по акту приема-передачи. Пока помещение не передано, арендатору придется оплачивать арендную плату, даже если фактически договор уже расторгнут. Не платить аренду можно, только если доказать, что арендодатель уклонялся от приемки помещения (п. 37 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой, утв. информационным письмом Президиума ВАС РФ от 11.01.02 № 66, Определение Верховного Суда РФ от 09.03.2017 № 308-ЭС17-454 по делу № А53-31007/2015).

При этом передача ключей от помещения третьему лицу (например, охране) не представляет собой надлежащий возврат помещения, подтверждающий надлежащее прекращение арендных отношений (см. Определение Верховного Суда РФ от 01.09.2016 № 306-ЭС16-3858 по делу № А55-28556/2014).

Стороны вправе установить иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды с неопределенным сроком исполнения. То есть можно предусмотреть увеличенный или сокращенный срок уведомления об отказе от соглашения.

Договор аренды заключен на определенный срок

В отношении соглашений, заключенных на определенный срок, в Гражданском кодексе нет отдельного упоминания о праве расторгнуть арендные отношения без обращения в суд. В нем указано только о возможности расторгнуть договор аренды (независимо от его срока) по инициативе арендатора в судебном порядке (ст. 620 ГК РФ).

Таким образом, отказаться от аренды немотивированно (при отсутствии существенных нарушений со стороны арендодателя) да еще и без суда арендатор не может. Это право у него будет, только если особо предусмотреть его в договоре.

ГК РФ определяет требования, предусмотренные для порядка информирования арендодателя по факту прекращения договора аренды.

Пример из практики. Арендодатель направил уведомление об отказе от исполнения договора на имя арендатора. Однако в дальнейшем не стал предъявлять требования по поводу освобождения помещения, находясь с арендатором в прежних правоотношениях. Кроме того, арендатор и арендодатель заключили дополнительное соглашение к имеющемуся документу (последнее, кстати, распространялось даже на период до подписания соглашения).

Позже одна из сторон обратилась в суд с иском. Суды нижестоящих инстанций вняли требованиям: договор аренды они посчитали прекращенным, а в дополнительном соглашении увидели ничтожную сделку.

Однако Верховный Суд РФ с такой позицией не согласился. Он посчитал, что договор аренды прекращен не был, противоречий гражданскому законодательству нет (см.: Определение Верховного Суда РФ от 02.07.2015 № 305-ЭС15-2415 по делу № А40-28123/2014.

В договоре можно предусмотреть безусловное право на отказ от него во внесудебном порядке

Прямое упоминание в Гражданском кодексе права арендатора на расторжение соглашения путем обращения в суд (ст. 620 ГК РФ) не ограничивает в возможности закрепить в договоре право на досрочный отказ от договора в одностороннем внесудебном порядке.

Согласно пункту 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса, в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор будет считаться соответственно расторгнутым или измененным. Как отмечается в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении», договор изменяется или прекращается с того момента, когда было доставлено соответствующее уведомление о прекращении или изменении договора.

Следовательно, Гражданский кодекс допускает, что стороны вправе согласовать условие о внесудебном расторжении договора аренды самостоятельно.

Причем для отказа арендатора (а равно арендодателя) от договора без обращения в суд стороны могут как предусмотреть специальные основания, так и не предусматривать никаких оснований, сделав право на отказ безусловным, немотивированным. Одно время правомерность такого подхода была под вопросом. Дело в том, что в статье 620 Гражданского кодекса указана следующая формулировка:

«…договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса».

Также смотрите: Формулировки для шаблонов договоров на 2018 год. Проверены Верховным судом

Существовала точка зрения, что эту норму нужно понимать следующим образом: предусмотреть право на отказ от договора аренды во внесудебном порядке можно (основываясь на положениях статьи 450 Гражданского кодекса), но только если будут предусмотрены конкретные основания для такого отказа. Но еще в 2008 году Президиум Высшего арбитражного суда подтвердил, что такое мнение ошибочно. Правда, в этом деле речь шла об отказе от договора арендодателя, но эта позиция в равной степени применяется и к отказу арендатора.

Пример из практики. В договоре аренды, заключенном на 20 лет, стороны предусмотрели право арендодателя досрочно отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке.

Арендодатель решил воспользоваться таким правом и направил уведомление арендатору, но тот освободить помещение отказался.

Суды трех инстанций тоже отказались выселить арендатора. Они посчитали, что для одностороннего отказа от исполнения договора аренды, заключенного на определенный срок, необходимо, чтобы закон или договор предусматривал конкретные основания или условия, при наличии которых такой отказ допускается. В данном договоре не было указано каких-либо оснований для одностороннего отказа — просто было предусмотрено право на отказ без каких-либо причин.

Президиум Высшего арбитражного суда с такой позицией не согласился. Он четко указал, что для одностороннего отказа достаточно самого факта указания в законе или договоре на такую возможность. Дело было направлено на новое рассмотрение (постановление Президиума ВАС РФ от 09.09.08 № ВАС-5782/08).

Таким образом, в договор аренды можно включить право арендатора как на немотивированный отказ от договора, так и на отказ по предусмотренным в договоре основаниям.

Скачать образцы документов:

Уведомление об отказе от договора аренды недвижимости Уведомление об отказе от бессрочного договора аренды недвижимости

Ошибочные формулировки условия о праве арендатора на отказ

При включении в договор условия о расторжении договора во внесудебном порядке нужно с особым вниманием отнестись к его формулировке. В случае неоднозначной формулировки суд, руководствуясь буквальным толкованием договорного условия. При этом буквальное значение означает сопоставление договора с другими условиями и смыслом договора в целом (ст. 431 ГК РФ), может понять его совсем не так, как понимал это условие арендатор.

Не указано о расторжении договора аренды именно во внесудебном порядке

Самая распространенная ошибка, когда в договоре содержится примерно такая формулировка:

«Арендатор вправе потребовать досрочного расторжения договора при условии предупреждения арендодателя не менее чем за 3 месяца».

Буквальная трактовка означает, что в этом условии установлено право арендатора потребовать расторжения договора аренды по собственной инициативе. Раз это право только потребовать расторжения (а не отказаться от договора) и ничего не сказано о внесудебном порядке, то речь идет о праве на обращение в суд с требованием о расторжении договора. Кроме того, такое условие нужно сопоставлять с условиями о порядке прекращения договора, которые могут находиться в том числе в другом разделе договора.

Ситуация не безнадежная, если в указанном выше условии есть отсылка на пункт договора, в котором говорится именно о внесудебном порядке, и описаны действия сторон при его применении (или, наоборот, в соответствующем пункте сделана отсылка на тот пункт, где говорится о праве арендатора потребовать расторжения договора). Но когда таких условий нет, а в иных условиях расписан только порядок прекращения договора по соглашению сторон, вряд ли можно считать, что у арендатора есть право на односторонний внесудебный отказ от договора.

Пример из практики. Стороны заключили договор аренды помещения, в котором должен был разместиться филиал арендатора. Срок аренды — восемь лет. По условиям договора арендатор вправе был потребовать досрочного расторжения при условии предупреждения арендодателя не менее чем за 90 дней, а также соблюдения арендатором требований договора о своевременном внесении арендной платы и возмещении расходов арендодателя по оплате коммунальных и эксплуатационных услуг.

Также было условие о том, что договор считается расторгнутым с момента регистрации соглашения о расторжении, которое подлежит подписанию сторонами как при окончании срока действия договора, так и при его досрочном расторжении.

В связи с закрытием филиала арендатор решил воспользоваться своим правом на отказ от аренды и направил арендодателю письмо об этом. Арендодатель не согласился расторгнуть договор, а через некоторое время подал иск о взыскании долга по арендной плате и неустойки. Арендатор заявил встречный иск о расторжении договора аренды.

При первом рассмотрении дела суд удовлетворил иск о взыскании долга и неустойки и отказал в удовлетворении встречных требований (апелляция оставила решение без изменения).

Кассационная инстанция вернула дело на новое рассмотрение, и на этот раз суд первой инстанции решил, что арендатор воспользовался своим правом на односторонний отказ и договор является расторгнутым. Поэтому суд отказал в удовлетворении обоих исков: в требовании о взыскании долга, так как отсутствовали основания для взыскания арендной платы после расторжения договора, а во встречном требовании — поскольку договор и так уже расторгнут. Апелляционная и кассационная инстанции с этим выводом не согласились и частично взыскали с арендатора долг и неустойку.

Окончательный вывод сделал Президиум Высшего арбитражного суда. Он посчитал, что у арендатора не было права на отказ от договора во внесудебном порядке, так как по условиям договора он мог только потребовать досрочного расторжения, но не мог заявить о расторжении в одностороннем порядке (применительно к пункту 3 статьи 450 ГК РФ).

Следовательно, по условиям договора вопрос о его расторжении мог быть решен только в судебном порядке, а у арендатора всего лишь было право инициировать такой спор. При этом Президиум Высшего арбитражного суда принял во внимание, что в конкретной спорной ситуации у арендатора возникло право требовать расторжения договора в связи с существенным изменением обстоятельств (принятием решения о ликвидации филиала).

Поэтому Президиум в итоге подтвердил возможность расторжения договора, но решение суда первой инстанции, вынесенное при первом рассмотрении, в части взыскания долга по арендной плате на дату вынесения этого решения было оставлено без изменения (постановление Президиума ВАС РФ от 20.10.11 № ВАС-9615/11)

Такой позиции придерживаются и нижестоящие суды. Таким образом, в интересах арендатора четко указать в договоре, что он имеет право не просто на расторжение договора аренды по своей инициативе, а на отказ от него именно в одностороннем внесудебном порядке, который влечет за собой расторжение договора (п. 2 ст. 450.1 ГК РФ).

При этом, как следует из п. 4 ст. 450.1 ГК РФ, сторона, которой предоставлено право на отказ от договора или исполнения договора, должна, осуществляя представленное право действовать добросовестно и разумно в установленных пределах. Как отметил ВС РФ, нарушение представленной обязанности может повлечь отказ в судебной защите, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения (Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 №54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении").

Указана обязанность уведомить арендодателя об освобождении помещения, но не само право на отказ

Иногда в договор аренды включают условие о том, что арендатор обязан уведомить арендодателя о досрочном освобождении помещения. Но при этом о праве арендатора на отказ от договора ничего не говорится.

Это серьезная ошибка. Буквальное толкование такого договорного условия не позволяет приравнять его к условию о праве арендатора на односторонний внесудебный отказ от договора. Ведь досрочное освобождение помещений может стать в том числе следствием досрочного расторжения договора по соглашению сторон, а не только по инициативе одной из сторон.

Остались вопросы по аренде недвижимости? Ответ найдется в Системе Юрист

Санкции за односторонний отказ от договора аренды

В процессе обсуждения проекта договора арендодатель может согласиться на то, чтобы включить в него право арендатора на односторонний отказ от договора во внесудебном порядке. Но при этом арендодатель может настоять на условии о санкциях за использование такого права. Обычно это неустойка (штраф) в определенном размере, который арендодатель вправе удержать из суммы обеспечительного платежа, внесенного арендатором при заключении договора.

Бывает, что арендаторы легко соглашаются на такое условие, полагая, что при необходимости его легко можно будет оспорить в суде и в результате избавиться от договора без потерь. В действительности не все так однозначно. Есть разные судебные позиции на этот счет. Постановление Пленума Высшего арбитражного суда от 17.11.11 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды» вопроса о плате за досрочный выход из договора не коснулось (судебная практика по вышеуказанному постановлению: Определение Верховного Суда РФ от 29.03.2016 по делу № 305-ЭС15-16772, А41-58990/2014).

Позиция первая: неустойка за односторонний отказ от договора — злоупотребление правом

Некоторые суды считают, что нельзя предусмотреть в договоре аренды штраф за то, что арендатор воспользовался своим правом на односторонний внесудебный отказ от договора и при этом ничего не нарушал.

По мнению судов, включение в договор санкций за досрочное расторжение договора в одностороннем порядке противоречит природе неустойки как меры ответственности, применяемой только за нарушение обязательств. В данном же случае никакого нарушения нет, поскольку арендатор использует право на отказ от договора, предоставленное ему договором. Арендатор не должен нести ответственность за использование своего права.

Таким образом, применение таких санкций является злоупотреблением правом со стороны арендодателя (ст. 10 ГК РФ). Поэтому односторонний отказ арендатора от исполнения договора не может являться основанием для применения к нему меры ответственности в виде неустойки (Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 7 июля 2016 г. по делу № А55-16666/2015).

Позиция вторая: неустойка за односторонний отказ от договора возможна

Другие суды не видят ничего противозаконного в плате за досрочный отказ от договора, ссылаясь на принцип свободы договора (ст. 421 ГК РФ).

Причем есть мнение о том, что плата за досрочный выход из договора не является мерой ответственности (неустойкой в полном смысле), а представляет собой своего рода приобретение права на отказ от договора на возмездной основе. Экономически это вполне оправданно в предпринимательских отношениях, учитывая, что другая сторона договора (арендодатель) из-за досрочного отказа лишается того, на что вправе была рассчитывать, заключая договор. Также есть примеры, когда суды воспринимают плату за досрочный выход из договора именно как неустойку, но даже в этом случае считают ее возможной.

Пример из практики. Рассматривался спор по иску арендодателя о взыскании неустойки за досрочное расторжение договора аренды. Этот договор был заключен в феврале 2012 года и должен был действовать до конца 2012 года. В нем имелось такое условие:

«Договор может быть расторгнут досрочно при отказе арендатора от права аренды помещения в случае исчезновения необходимости такой аренды, при условии направления не менее чем за 60 дней письменного уведомления об этом арендодателю; в этом случае арендатор обязан выплатить арендную плату до конца текущего года».

Уже в середине марта 2012 года арендатор уведомил арендодателя о том, что он расторгает договор с середины июня. Стороны подписали акт приема-передачи помещения, после чего арендодатель потребовал от арендатора неустойку в размере арендной платы за шесть месяцев (то есть до конца года), сославшись на договорные условия. Арендатор неустойку не оплатил, и арендодатель обратился в суд.

Суды трех инстанций встали на сторону арендодателя, сославшись на принцип свободы договора. А из-за того, что арендатор не заявил о снижении неустойки на основании статьи 333 Гражданского кодекса, сумма неустойки была взыскана в полном объеме (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 03.06.13 по делу № А43−24738/2012).

Аналогичную позицию можно увидеть в определении ВАС РФ № ВАС-4681/11, постановлении ФАС Северо-Кавказского округа от 29.03.13 по делу № А63−10179/2012.

Читайте на эту тему

«Расторжение договора. Отказ от договора». Рассказывает Наталия Белова, руководитель правового департамента INCHCAPE. Лекция входит в модуль «Договорная работа» (50 часов) из курса «Эффективная юридическая работа Практический курс для юриста компании» (250 часов)

Прослушайте курс видеолекций по договорной работе в Высшей школе юриста. Систематизируйте свои знания и получите документальное подтверждение: диплом государственного образца.

www.law.ru

Расторжение договора аренды – как правильно расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке с арендодателем

В общем случае расторжение договора аренды в одностороннем порядке с арендодателем/арендатором не допускается. Убедиться в этом можно ознакомившись с 310 ст. ГК – в ней сказано, что отказ от своих обязательств без согласия второго участника отношений возможен лишь в виде исключения.

Еще один вариант – те случаи, когда часть сторон, участвующих в соглашении, занимается предпринимательской деятельностью. При этих условиях они могут прекратить ее.

Тем не менее, если есть отдельный пункт в документе аренды, то расторжение договора аренды происходит без судебного заседания. Достаточно только письменно уведомить вторую сторону о принятом решении. Условия расторжения остаются теми же – объект возвращается собственнику, стороны решают финансовые вопросы.

В письме второй стороне нужно указать:

реквизиты арендодателя/арендатора;
обязательства, оставшиеся неисполненными, в частности финансовые;
сообщается, что этот документ означает расторжение договора аренды.

Отправить уведомление об этом достаточно на тот адрес, который указывался в соглашении. Если вам известны другие адреса, по которым может находиться вторая сторона, то отправить его можно и туда, но это не является обязательным требованием. Если письмо не будет отправлено на адрес, указанный в документе об аренде, то этим вы нарушите закон и при рассмотрении дела суд это учтет.

Расторжение договора аренды до установленного срока не всегда нужно. Представьте ситуацию – арендатором является предприниматель, плату вносит не он лично, а бухгалтер, который просто забыл перевести деньги собственнику. При таких условиях разрыв соглашения не даст ничего кроме ряда неудобств для арендатора/арендодателя.

Поэтому перед решением о прекращении отношений с арендатором собственник арендуемого объекта отправляет сообщение о нарушении. В нем сообщается о факте нарушения и указывается на то, что повтор инцидента или игнорирование этого уведомления приведет к расторжению договора аренды.

realty.vesti.ru

Расторжение договора аренды по инициативе арендатора

Когда нет необходимости приобретать имущество в собственность, оформляется соглашение в виде договора аренды на предмет временного пользования вещью.

Это касается не только недвижимости, автомобилей, но даже и целых предприятий. Любая сторона имеет право прекратить взаимоотношения досрочно.

В данном материале мы поговорим о том, как сделать расторжение договора аренды по инициативе арендатора.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно!

Основания

Досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендатора возможно:

по последующему взаимному согласию сторон;
на основании решения суда.

Существующая сегодня редакция ГК РФ предусматривает четыре основные причины, по которым именно арендатор может ставить перед судом вопрос о преждевременном расторжении сделки.

Однако это не значит, что в арендном соглашении нельзя перечислить и другие обстоятельства, в силу которых наниматель может настаивать на досрочном прекращении отношений по суду. Так, в ст. 620 ГК РФ прямо прописано, что договор может быть прекращен по иным, предусмотренным в нем основаниям.

Какие же основания для того, чтобы арендатору обратиться в суд за досрочным расторжением договора. Первой причиной является нежелание арендодателя, несмотря на документ, передать вещь в пользование. Это особенно актуально тогда, когда заключение договора и предоставление имущества не совпадают по времени.

Также поводом для прекращения договора могут стать препятствия, чинимые арендатору в пользовании имуществом. Например, арендодатель без ведома нанимателя меняет на дверях замки или отключает объект от коммуникаций (воды и света).

Второй причиной, при которой у арендатора есть все основания адресовать в суд иск с целью расторжения договора, может стать выявление в объекте таких недостатков, которые существенно затрудняют пользование им. При этом для того, чтобы обратиться в суд необходимо доказать, что:

при подписании договора арендодатель не известил арендатора об имеющихся дефектах;
осматривая объект, арендатор не имел объективной возможности выявить недостатки при приеме имущества в аренду.

В описываемой ситуации нередко суд назначает экспертизу. И если будет документально установлено, что неполадки возникли по вине арендатора, то он не сможет не только рассчитывать на расторжение сделки, но и будет обязан компенсировать арендодателю нанесенный ущерб.

Следующим основанием, с которым законодательство связывает возможность расторгнуть договор по просьбе арендатора, является уклонение собственника имущества от обязанности провести его капитальный ремонт.

В основном, это касается недвижимости и автотранспорта.

Напомним, что под данным типом ремонта подразумевается замена или полная реконструкция основных частей объекта.

Обычно законодательство возлагает обязательство по капитальному ремонту на арендодателя. Однако в договоре могут содержаться исключения из данного правила. И если капитальный ремонт возложен на арендатора, то он в связи с его отсутствием уже не может настаивать на досрочном прекращении договора.

Наконец, последней по ГК РФ причиной для расторжения договора является гибель имущества или его порча, делающая невозможным дальнейшее пользование объектом аренды. При этом соответствующие обстоятельства находились вне контроля арендатора. Например, это касается пожара, стихийных бедствий и других непредвиденных событий.

Повторимся, что все перечисленные основания дают право арендатору расторгнуть договор в судебном порядке.

Однако в любой момент стороны могут прекратить отношения между собой по доброй воле. Для этого важно правильно составить все необходимые документы.

Условия

Итак, чтобы прекратить договор аренды, нужны основания, предусмотренные законодательством или договором, а также взаимное согласие сторон.

Если расторжение аренды происходит вследствие нарушения обязательств другой стороной, то нужно собрать все необходимые доказательства.

Также обязательно документальное подтверждение разрыва отношений. Это может быть как решение суда, так и соглашение по расторжению договора в добровольном порядке. Однако в любом случае понадобится и оформление акта приемки-передачи, который закрепляет возврат имущества.

Если же арендная плата была внесена наперед, то можно поставить вопрос об ее возврате за неиспользованный срок аренды. В данной ситуации вопрос решается или в судебном решении, либо в рамках письменной договоренности о прекращении аренды.

Порядок расторжения

Если прекращение сделки происходит в судебном порядке, то дальнейшая процедура во многом будет зависеть от того, кто будет выступать сторонами договора.

Так, если аренда оформлена между обычными гражданами, то спор будет рассматривать районный суд по месту проживания ответчика (арендодателя).

Когда же сторонами договора найма являются предприятия или индивидуальные предприниматели, то дело о расторжении сделки слушает арбитраж.

Причем, это может быть как арбитражный суд по адресу регистрации ответчика, так и тот судебный орган, который стороны указали в договоре аренды.

Если речь идет об арбитражном судопроизводстве, то перед иском арендодателю нужно предъявить претензию по поводу расторжения договора. Она рассматривается один месяц. И если в течение этого времени стороны не придут к компромиссу, то подается иск в арбитражный суд.

Независимо от того, куда адресуется исковое заявление, в себе оно должно содержать:

название суда;
данные об арендаторе и арендодателе;
суть договора аренды и его основные условия;
причины, по которым арендатор хочет прекратить отношения;
содержание исковых требований.

К иску прилагаются копии договора аренды, а также всех тех доказательств, подтверждающих необходимость его расторжения. Также необходим и документ по внесению госпошлины (ориентироваться следует на ставки, установленные НК РФ по искам неимущественного характера).

По результатам слушания дела в суде первой инстанции выносится решение о расторжении договора, которое может быть обжаловано в апелляцию в месячный срок. Если он истек, то договор считается расторгнутым по истечении данного периода времени. Когда же была подана апелляционная жалоба, то договор считается расторгнутым со дня ее рассмотрения.

После вступления в силу решения о расторжении договора оформляется документ (акт) на возврат имущества.

Расторжение арендного договора без вмешательства суда

В случае с мирным прекращением отношений последовательность действий будет следующей.

Вначале арендатор должен отправить владельцу имущества письменное уведомление о нежелании больше его арендовать. Сделать это нужно в рамках сроков, предусмотренных договором аренды.

На раздумья арендодателю также отводится определенное время. Если оно не оговорено соглашением, то подразумевается, что арендодатель должен дать свой ответ в течение месяца с момента поступления к нему уведомления. И если собственник объекта аренды не против, то следующим шагом будет документальное оформление отказа от дальнейшего сотрудничества.

Для этого стороны должны подписать соглашение по поводу досрочного расторжения договора. В нем, помимо прочих сведений должны быть указаны: дата прекращения взаимоотношений, отсутствие замечаний по финансовым вопросам, а также претензий по качеству возвращаемой собственности. Если же неиспользованная плата за аренду возвращается, то следует прописать сроки осуществления платежа.

Наряду с соглашением о прекращении сделки составляется обязательно форма акта приема-передачи, согласно которому арендатор возвращает имущество арендодателю.

В этом документе должен присутствовать перечень передаваемых вещей. Кроме того должно быть зафиксировано, что собственник не имеет претензий относительно качества возвращаемого имущества.

Соглашение о прекращении договора совершается в той же форме, что и основная сделка. В частности, если аренда была оформлена у нотариуса, то также фиксируется ее окончание.

Образец

В завершении данной статьи мы приводим примерную форму соглашения о прекращении (расторжении) договора аренды по инициативе арендатора. Предложенный бланк имеет универсальный характер и может подойти для всех типов договора аренды.

Соглашение о расторжении договора аренды — образец

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть, воспользуйтесь бесплатной консультацией позвонив по телефонам: Москва +7 (499) 350-74-42, Санкт-Петербург +7 (812) 309-71-92 или задайте вопрос юристу через форму обратной связи, расположенную ниже.

lawyer-guide.ru

Инициатива арендатора по досрочному расторжению договора аренды жилого помещения приводит стороны в суд

Никто из арендаторов не застрахован от последствий финансового кризиса, понижения зарплат и недолжного поведения арендодателя.

Например, часто происходили неприятные ситуации, когда владельцы жилплощади, сдаваемой в аренду, поднимали в несколько раз оплату или вели себя с квартирантом недолжным образом, оскорбляли, угрожали и т.д.

Неминуемо возникает конфликт, который можно разрешить только досрочным расторжением договора между обеими сторонами.

Нужно рассмотреть, как правильно поступать, если вы являетесь арендатором и не желаете ждать окончания срока действия договора, какие следует учесть сложности в связи с типом договора аренды и какие есть распространенные варианты действий?

Содержание статьи:

Нормативная база по досрочному расторжению договора

Чтобы обезопасить себя от потенциальных проблем, арендодатель должен еще на стадии заключения договора внимательно проверить всю отраженную в нем информацию.

Например, еще только подготавливая проект договора арендатор и арендодатель должны включить в него возможность расторжения договора и порядок действий при одностороннем отказе по инициативе арендатора.

Если эти действия не были согласованы в договоре и никаким образом в нем не отражены, то при расторжении могут возникнуть проблемы, разрешаемые только в судебном порядке.

Важно указать в договоре еще стадии его создания безусловное право на отказ арендатора от его действия во внесудебном порядке, тогда впоследствии можно будет обойтись без судебных разбирательств.

Согласно действующему законодательству РФ, при расторжении договора по инициативе арендатора следует предупредить владельца жилплощади о желании расторгнуть договор аренды недвижимости за один месяц (в некоторых случаях – за три месяца) и погасить все финансовые задолженности арендодателю (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

Статья 620 ГК РФ предусматривает, что срок предупреждения расторжения договора может подлежать изменению в самом документе, а также предусматривается возможность отказаться от договора аренды в любой момент и вне зависимости от окончания его срока в судебном порядке.

Но здесь есть один нюанс: нельзя отказаться от договора без определенной причины, нужно привести мотив, повлиявший на решение арендатора.

Особенно это касается моментов, когда квартирант отказывается от аренды, но при этом арендодатель не совершал недолжных поступков и не нарушал закон.

Тогда есть только один вариант – обратиться к договору и, если в нем предусмотрена возможность безмотивированного расторжения сделки, то можно будет урегулировать конфликт максимально мирным путем.

Вас могут заинтересовать преимущества заключения договора аренды квартиры с правом выкупа

Как происходит аукцион земельных участков читайте в этой СТАТЬЕ

Перечень документов

Документы, необходимые для расторжения договора аренды, а также порядок расторжения сделки и возврата арендованного имущества определяются в ст. 622 Гражданского кодекса РФ.

С момента прекращения работы договора аренды арендованный объект возвращается арендодателю, для чего нужно будет согласовать и подписать акт приема-передачи.

Оформление акта аналогично передаточному акту, поскольку оформляется в начале срока действия и вступает в действие при возврате имущества арендатору.

Документ должен содержать всю необходимую информацию, включая описание состояния имущества, срок и своевременность возврата объекта аренды, место прекращения действия договора аренды – если все вышеперечисленные характеристики будут отражены в документе, то это позволит избежать обеим сторонам дальнейших разногласий между собой.

Если конфликт будет решаться через суд, то, помимо копии договора, акта приема-передачи, удостоверяющих личность документов обеих сторон понадобится соглашение о досрочном расторжении договора аренды, которое будет письменным подтверждением решения обеих сторон в таких случаях:

При любом отказе, мотивированном или немотивированном, от выполнения условий договора любой из сторон.
В случае, когда договор предусматривает автоматическое продление своего действия.
Когда договор был заключен между арендатором и арендодателем на неопределенный срок, Гражданский кодекс предусматривает прекращение действия договора после объявления о своих намерениях арендодателю.

Письменное соглашение об отказе позволит ускорить расторжение договора аренды.

Если обе стороны пришли к взаимному соглашению, то никаких проблем не возникнет и подписание соглашения станет простой формальностью.

Срок уведомления о прекращении договора следует основательно продумать, чтобы исключить потенциальные риски и не довести дело до судебного разбирательства.

Велика вероятность выплаты материального ущерба в судебном порядке второму участнику сделки, если сам документ-договор был составлен неграмотно и наспех.

Причины досрочного расторжение договора аренды по инициативе арендатора

Наиболее частые причины, по которым арендатор желает досрочно расторгнуть договор с владельцем снимаемой недвижимости, прописаны в Гражданском кодексе, в частности, в 620 статье.

Перечень причин:

Задержка арендодателем передачи имущества для эксплуатации арендатором.
Препятствия, чинимые арендодателем, мешают арендатору пользоваться имуществом, переданным в аренду и распоряжаться им согласно требованиями договора.
Обнаруженные у переданного в пользование согласно условиям заключенной сделки имущества недостатки, затрудняющие его дальнейшую эксплуатацию. При этом не важно, были ли между обеими сторонами заранее оговорены негативные характеристики имущества или они были обнаружены после подписания договора.
Отсутствие капитального ремонта согласно срокам его проведения.
Плохое состояние имущества, допущенное по независящим от его владельца причинам.

Следует помнить, что расторжение договора по инициативе арендатора раньше указанного в документе срока будет законодательно урегулировано – условия прописаны в 34 главе 620 статье ГК РФ, также именно в этом нормативном документе указаны дополнительные основания на расторжение договора и ковенанты, при неисполнении которых арендатор может требовать досрочного расторжения сделки.

Юридические тонкости

Арендатору, решившему уведомить владельца снимаемой недвижимости о своем решении досрочно расторгнуть заключенный между ними договор, нужно в ближайший срок вернуть помещение его владельцу согласно акту приема-передачи.

Если недвижимость еще не была передана законному владельцу согласно этому документу, то арендатор должен отчислять владельцу плату за жилье даже в том случае, если договор уже был расторгнут по решению арбитражного суда.

Впрочем, оплату за жилье можно будет не платить, если арендатор докажет факт пренебрежения арендодателем нормами права: например, если он отклонялся от приемки помещения (здесь пострадавшему можно опираться на п. 37 «Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой» от ВАС РФ от 11.01.02 № 66).

Стороны, заключавшие сделку, могут установить для себя иной срок для предупреждения о расторжении сделки – больше или меньше одного месяца, в том числе и в случае расторжения договора с неопределенным сроком исполнения.

Если же документ был заключен на определенный срок, то следует учитывать, что в Гражданском кодексе РФ отсутствуют упоминания о праве расторгнуть такие арендные отношения без судебного разбирательства, есть только упоминания о возможности прекратить действие договора аренды по инициативе арендатора вне зависимости от срока действия документа и только в судебном порядке (согласно ст. 620 ГК РФ).

Отказаться от аренды помещения без определенной причины и при отсутствии нарушений прав арендатора со стороны арендодателя будет невозможно без соответствующего обращения в суд.

Вас может заинтересовать процедура прописки по месту жительства

Как составить договор безвозмездного пользования недвижимым имуществом подробно раскрыто ТУТ

Где заказать выписку из ЕГРП и зачем она может потребоваться : http://nedvicon.ru/total/delopr/vypisku-egrp.html

Наиболее рациональный вариант решения проблемы

Арендодателю следует уточнить, что в статье 450 ГК РФ есть указание насчет того, что договор может прекратить свое действие по соглашению обеих сторон либо при грубом нарушении соглашения договора одной из сторон.Мирное урегулирование конфликта мы затрагивать здесь не будем – нас интересует способ решения именно конфликтной ситуации. Самое главное для арендатора, желающего расторгнуть сделку — определить для себя самый удобный и выгодный с точки зрения времени и финансов план, по которому можно будет действовать дальше. На первом этапе ему следует ознакомиться с законодательной базой и прочитать 320 и 450 статьи Гражданского кодекса.
Если договор будет расторгнут по соглашению сторон и уже есть на примете вариант дальнейших действий, нужно обратиться к арендодателю с уведомлением о прекращении действия договора и с предложением расторгнуть его бесконфликтно.
Аргументировав свою позицию и указав мотивы своего решения, можно будет существенно ускорить решение проблемы.

Если согласие будет получено в ближайшее время, то арендатор должен приступить к оформлению специального документа – соглашения о расторжении сделки, прибегнув к помощи Гражданского кодекса РФ, в частности, к п.1 ст.452, где указывается, что расторжение договора оформляется аналогично его заключению и должно происходить в нотариальной конторе.
Но часты случаи, когда контрагент не желает мирно урегулировать вопрос.Тогда можно использовать свое право на отказ от исполнения договора, написав арендодателю заказное письмо с уведомлением о принятом решении.Квитанции сохраняются для потенциального предъявления в суде для документальных доказательств, позволяющих урегулировать спор до самого судебного разбирательства.
Если арендодатель нарушает права арендатора, отвечает на заказное письмо отказом или даже многозначительно молчит, то арендатор имеет право дождавшись истечения указанного в уведомлении срока, обратиться напрямую в арбитражный суд для дальнейшего урегулирования конфликта.Рассчитывать на успешное решении в пользу арендатора можно, если будут подготовлены все документы и вещественные доказательства неблагонадежности контрагента: правоустанавливающие документы, копия уведомления, сохраненные почтовые квитанции, квитанции об оплате государственной пошлины.Весь пакет передается для рассмотрения в выбранную судебную инстанцию.

Тезисы

По ряду причин договор аренды может быть расторгнут.Вариант соглашения сторон, даже если арендодатель нарушал права оппонента – идеален, поскольку позволяет избежать судебных издержек и существенной потери времени.В этом случае нужно переслать арендодателю заказное письмо с уведомление о досрочном расторжении договора аренды.Помимо письма, следует подписать акт приема-передачи помещения и подписать соглашение между сторонами. В данном случае письмо и соглашение будут уже формальным отображением принятого решения.
Арендатор, согласно действующему законодательству, обязан вернуть владельцу имущество, взятое во временное пользование.Имущество должно быть возвращено в том состоянии, в котором было при получении его арендатором, оно не обязано подлежать ремонту, проводимому арендатором.
Договор аренды может быть расторгнут по следующим причинам: если арендодатель нарушает указанные в договоре условия сделки, если превышает свои полномочия, если имущество, сданное в аренду, оказалось с существенными недостатками и если в нем в свое время не проводился капитальный ремонт.
Есть несколько способов расторжения договора аренды: по соглашению обеих сторон сделки, по судебному решению, где арендатор предъявит конкретные нарушения со стороны ответчика, по судебному решению в ряде частных ситуаций, предусмотренных 320 ст. ГК РФ.Самый действенный – это урегулирование конфликта через судебные инстанции.

nedvicon.ru

Расторжение договора аренды по инициативе арендатора, арендодателя

Договор аренды – это сделка двух лиц, которая подразумевает ежемесячную арендную плату. Нередко при заключении типовой сделки возникают конфликтные ситуации, что приводит к досрочному расторжению договору. Основная причина аннулирования действия сделки – неуплата аренды.

Законодательная база

Для расторжения договора, судебная практика обращается к Гражданскому кодексу (статьи №450/1, №619 и №620). Две статьи в ГК страны раскрывают права, обязанности каждой стороны, и их причины прекращения взаимоотношений. В случае расторжения договора по инициативе одной из сторон, используются основные положения:

закон предусматривает одностороннее расторжение сделки путем отказа от договора;
стороны могут прибегнуть к досудебной практике и решить конфликт добровольно;
стороны вправе обращаться в судебные инстанции для решения спора;
для расторжения договора раньше установленного срока, потребуется предоставить в арбитражный суд доказательства и аргументы;
если отказ от договора происходит без оснований, то одна из сторон должна выплатить неустойку в размере понесенных убытков.

Расторжение договора по инициативе арендатора

Арендатор вправе требовать признать договор аренды недействительным, если имеются на то весомые аргументы. К ним относятся:

Арендодатель повышает арендную плату без согласия арендатора.
Арендодатель не позволяет использовать имущество (объект недвижимости), создавая препятствия и трудности.
Арендодатель предоставил имущество или объект в ненадлежащем качестве, которое не соответствует заявленным параметрам, указанным в договоре.
Арендодатель не производит капитальный ремонт в сроки, которые указаны в настоящем договоре.
Арендодатель внес изменения в настоящий договор, не уведомив об этом арендатора.
Если арендатор заключил сделку с фальсифицированным лицом.
Если арендодатель заключил договор аренды без разрешения других собственников имущества/объекта.
Арендодатель посещает арендатора с проверкой чаще, чем один раз в месяц. При этом, заранее не уведомляя арендатора.
Арендодатель сдает помещение или имущество под субаренду, не оповестив об этом арендатора.

Расторжение договора по инициативе арендодателя

Арендодатель вправе расторгнуть договор аренды, если арендатор не соблюдает условия настоящего договора. Основные причины расторжения:

арендатор не выплачивает арендную плату больше двух месяцев;
арендатор ведет незаконную предпринимательскую деятельность;
арендатор не производит капитальный ремонт в сроки, установленные настоящим договором;
арендатор сдает имущество/объект третьим лицам под субаренду, предварительно не оповестив об этом собственника;
арендатор портит надлежащее имущество собственника;
арендатор нанес ущерб имуществу/объекту. Не считаются случаи, когда предмет договора пострадал от существенных патогенных факторов. Например, при наводнении или пожаре. Однако собственник может заказать услуги экспертов, которые установят истинную причину разрушительных факторов. В случае обнаружения факта участия арендатора, арендодатель вправе потребовать компенсировать нанесенный ущерб через судебные инстанции.

Расторжение договора по обоюдному согласию

Расторжение договора по обоюдному согласию можно в том случае, если участники сделки при его заключении не установили конечный срок действия. Такой шаг позволяет гарантировать своевременное аннулирование сделки, не прибегая к судебной практике.

Расторжение договора по обоюдному согласию заключается в виде письменного соглашения, который выражает волю каждой стороны сделки о прекращении взаимоотношений относительно объекта или имущества. Пункт о добровольном расторжении должен содержаться в настоящем договоре.

Принцип расторжения договора:

Одна сторона вносит предложение о расторжении сделки. Рекомендуется отправлять письменное уведомление заказным письмом, после чего необходимо дождаться ответа.
Если вторая сторона согласна, то она отправляет письменное согласие на расторжение договора.
Если вторая сторона игнорирует уведомление или прислала отказ, то заявитель вправе обращаться в суд для аннулирования сделки.

Расторжение договора подразумевает возврат предмета сделки, а также подпись гарантийного обязательства, которое подтверждает разрыв взаимоотношений.

Нередко досрочное расторжение договора аренды проходит через судебную практику. Если вы столкнулись с данной ситуацией, то вы должны в обязательном порядке предоставить в суд основания для прекращения сделки. Например, подготовить квитанции об оплате, опись имущества и договор аренды, подписанный двумя сторонами.

advicelawyer.ru