С 1 июня 2018 года вступит закон о порядке финансовых сделок. Счет эскроу с 2018 года

С 1 июня 2018 года вступит закон о порядке финансовых сделок

Президент России подписал Закон «О внесении изменений в части первую и вторую Гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации». Речь в нем идет о финансовых сделках.

Многие нормы, прописанные в этом законе, который вступит в силу 1 июня 2018 года, касаются огромного количества людей – от рядовых граждан, берущих займы и кредиты, до представителей большого бизнеса.

Председатель Комитета Государственной Думы по государственному строительству и законодательству Павел Крашенинников в интервью «Российской газете» рассказал о том, как новый закон усилит защиту людей при общении с банками, чем будут интересны и полезны новые финансовые инструменты.

Почему вспомнили о «ростовщических процентах»?

Изменения закона, как сообщил Павел Крашенинников, касаются положений Гражданского кодекса по договору займа, кредитному договору, договору финансирования под уступку денежного требования, договору банковского вклада, банковского счета, положений о расчетах и других.

Так, в Гражданский кодекс впервые вводится понятие «ростовщические проценты». Речь идет о процентах за пользование займом в сфере непрофессиональных долговых отношений. То есть, когда договор займа заключен с лицом, не осуществляющим профессиональную деятельность по предоставлению потребительских займов.

Выходит, если проценты по такому договору в два и более раза превышают обычно взимаемые в подобных случаях проценты и чрезмерно обременительны для должника, то судом выплаты по договору могут быть снижены.

Также станет возможным досрочный возврат суммы займа без согласия кредитора – полностью или частично.

Сама возможность уменьшения в судебном порядке «ростовщических процентов», прописанная в законе, позволит, наконец, умерить аппетиты многих кредиторов-«ростовщиков» и защитить права граждан.

По словам Крашенинникова, ранее уже были установлены специальными законами ограничения по размеру процентов для профессиональных игроков – микрофинансовых организаций и банков. Теперь такие ограничения появятся для всех других займодавцев в Гражданском кодексе.

Как будет введен контроль за процентами по кредитам?

Павел Крашенинников сообщил, что теперь вводится дифференцированное регулирование займа в зависимости от цели займа, устанавливая особую защиту интересов граждан. При регулировании потребительских кредитов и займов, выдаваемых гражданам, закрепляется приоритет Закона о потребительском кредите (займе).

Закон допускает, что проценты по договорам займа могут быть фиксированными или плавающими. Если проценты в договоре не определены, то по умолчанию они будут равны ключевой ставке Центрального банка.

Кроме того, станет возможным досрочный возврат гражданином суммы займа без согласия кредитора – полностью или частично.

Сохранятся ли банковские комиссии?

Долгое время, как подчеркнул Крашенинников, законодательно не был прямо урегулирован вопрос о банковских комиссиях – суммах, которые банки нередко взимают с заемщика помимо процентов.

Таким образом, пользуясь правовой неопределенностью, банки старались такие комиссии брать часто. Теперь будут четко ограничены условия для взимания комиссий.

По новому закону, с граждан-заемщиков комиссии могут взиматься только в тех пределах, которые установлены действующим законом о потребительском кредите (займе). А с предпринимателей могут взиматься комиссии только за конкретные отдельные услуги, которые банк оказывает дополнительно своему заемщику.

Если «ростовщические проценты» в два и более раза превышают обычные, то они судом могут быть снижены.

Какими могут быть договоры банковского счета?

Новации, прописанные в законе, касаются не только кредитов, но и банковских счетов. Значительная часть изменений связана с договорами банковского счета, прежде всего его видами.

Вводятся такие виды договоров банковского счета, как договор банковского счета в драгоценных металлах, договор совместного банковского счета, публичного депозитного счета и другие.

По новому закону, любой банк вправе принять от вкладчика драгоценные металлы и обязуется возвратить металлы того же наименования и такой же массы либо выдать в соответствии с договором денежные средства в сумме, эквивалентной стоимости этого металла. А также выплатить предусмотренные договором проценты.

К договорам вклада в драгоценных металлах будут применяться правила, установленные в Гражданском кодексе для обычных вкладов. Вместе с тем на такие договоры не распространяется обязательное страхование вкладов физических лиц.

Россияне могут открывать совместные счета

Как сказал Павел Крашенинников, теперь появляется возможность заключения договора совместного счета предусмотрена между несколькими гражданами.

Важно учесть, что при этом права на денежные средства на таком счете будут принадлежать этим лицам в определенных долях пропорционально объему денежных средств, внесенных каждым из них или третьими лицами в их пользу.

Исключение составят те случаи, когда специальным соглашением между клиентами предусмотрена непропорциональность.

Такой вид договора совместного счета может быть удобен, к примеру, супругам и другим членам семьи. Права супругов на денежные средства на таком счете относятся к общей совместной собственности, если иное не предусмотрено брачным договором.

Кроме того, допускается также объединение счетов разных лиц в группу банковских счетов, при этом списание с таких счетов возможно по распоряжению одного клиента.

Крашенинников отмечает, что все эти новшества могут быть очень привлекательными. Но все они достаточно сложные.

Упорядочивается правовое регулирование электронных банковских счетов

Павел Крашенинников отмечает, что теперь упорядочивается правовое регулирование банковских счетов, открытых на условиях использования электронных средств платежа, а также устанавливается дополнительная ответственность банка за ненадлежащее совершение операций по банковскому счету.

Важно отметить, что теперь такие виды банковских услуг будут подробно урегулированы законом, что повысит их надежность.

Также законом конкретизируется ответственность банка за неисполнение или ненадлежащее исполнение платежного поручения, прежде всего в виде уплаты процентов. Вводятся новые положения о расчетах поручениями о переводе денежных средств без открытия банковского счета.

Такие расчеты банк производит предоставленными плательщиком-гражданином наличными денежными средствами на основании его распоряжения.

Что такое «эскроу» – договор условного депонирования?

Важно иметь в виду, что, приобретая недвижимость, совсем необязательно использовать банковскую ячейку, а можно воспользоваться договором условного депонирования. Объектом депонирования могут быть наличные деньги, документарные ценные бумаги и документы, а также безналичные денежные средства и бездокументарные ценные бумаги.

Главное, что на имущество, переданное на депонирование эскроу-агенту, в том числе на денежные средства, находящиеся на счете эскроу, не может быть обращено взыскание по долгам эскроу-агента, депонента или бенефициара.

Такой договор позволит использовать цивилизованные способы расчета по сделкам – как по крупным сделкам компаний, так и по сделкам между гражданами. Эскроу-агенты будут гарантировать интересы сторон при сложных расчетах, что в том числе позволит снизить криминальные риски, которые обычно возникают при передаче наличных денег.

В соответствии с мировыми стандартами

В своём интервью Павел Крашенинников подчеркнул, что работа над законом продолжалась около 10 лет, из которых пять лет готовились поправки, обсуждались с профессиональным юридическим и финансовым сообществом: Центральным банком, Минфином, Минэкономразвития, Сбербанком и другими.

Такой срок обусловлен масштабностью и высокой значимостью предлагаемых изменений. Закон направлен на модернизацию Гражданского кодекса, его приближение к международным нормам и введение дополнительных способов защиты прав и законных интересов граждан и юридических лиц.

Подобные нововведения расширяют перечень предоставляемых финансовых услуг, делают их более удобными и прозрачными, повышают надежность многих финансовых инструментов.

Касаясь оценки проделанной работы, Павел Крашенинников заявил, что многие нормы закона о финансовых сделках приведены в соответствие с мировыми стандартами – конвенциями и обычаями делового оборота.

В первую очередь это касается безналичных расчетов, аккредитивов, факторинга, договоров металлического (золотого) счета и многого другого.

Принятые новшества, по его словам, повысят привлекательность российской юрисдикции, позволят обеспечить прозрачность и защищенность участников финансовых сделок.

Подписывайтесь на каналы "Informatio.ru" в TamTam или присоединяйтесь в Facebook, добавляйте нас в Яндекс.Дзен или приходите в группу ВКонтакте, если хотите быть в курсе главных событий в Москве и регионах РФ.

informatio.ru

Счета эскроу в долевом строительстве • СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ В РОССИИ 2018

Счета эскроу в долевом строительстве — теперь обязательная процедура. Но только для тех строящихся объектов недвижимости, разрешение на строительство которых получено после 01.07.2018 года.Оплата по Договору участия в долевом строительстве(ДДУ) на строящиеся объекты, разрешение на строительство которых получено до вышеуказанной даты, происходит по старым правилам — после регистрации Договора долевого участия в Росреестре.

Однако теперь денежные средства дольщик обязан отдать застройщику только безналичным путем на расчетный счет юридического лица.

Счета эскроу в долевом строительстве

Уже состоялись первые сделки с участием счета эскроу в долевом строительстве.

Конечно застройщику такой способ оплаты абсолютно невыгоден.

Содержание статьи подробное:

Что такое эскроу счет ?

Специальный условный счет, на котором учитываются денежные средства до наступления определенных обстоятельств или выполнения определенных обязательств

С одной стороны эскроу счет обеспечивает сохранение средств дольщик, с другой стороны — застройщик получает эти средства при выполнении своих обязательств по строительству, которые прописаны в ДДУ.

Оказывается поправки в Ф№-214 «Об участии в долевом строительстве», вступившие в силу в начале июля 2018 года, для получения средств с эскроу счета требуют от застройщика выполнить дополнительное условие!

А именно:зарегистрировать право собственности в Росреестре хотя бы одной квартиры и предоставить сведения об этом в банк эскроу-агент.

Ведь нередко бывало, что застройщик сдавал многоквартирный дом в эксплуатацию, но не ставил его на кадастровый учет и Росреестр отказывал дольщикам в регистрации права собственности.

А кадастровый учет такого объекта требовал дополнительных расходов на услуги кадастрового инженера.Такая ситуация сильно затягивала сроки регистрации права собственности участниками долевого строительства.

Чтобы исключить подобные обстоятельства — внесли изменения в закон.

Изменения в Ф№-214 «Об участии в долевом строительстве»

Вот как прописано это в законе:

Статья 15.5. Особенности открытия, ведения и закрытия счета эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве

6. Внесенные на счет эскроу денежные средства не позднее десяти рабочих дней после представления застройщиком способом, предусмотренным договором эскроу, уполномоченному банку разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости исведений Единого государственного реестра недвижимости, подтверждающих государственную регистрацию права собственности в отношении одного объекта долевого строительства, входящего в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, или сведений о размещении в единой информационной системе жилищного строительства, указанной в статье 23.3 настоящего Федерального закона, этой информации перечисляются эскроу-агентом застройщику либо направляются на оплату обязательств застройщика по кредитному договору (договору займа), если кредитный договор (договор займа) содержит поручение застройщика уполномоченному банку об использовании таких средств (части таких средств) для оплаты обязательств застройщика по кредитному договору (договору займа), или на открытый в уполномоченном банке залоговый счет застройщика, права по которому переданы в залог уполномоченному банку, предоставившему денежные средства застройщику, в случае, если это предусмотрено кредитным договором (договором займа).

Расторжение договора эскроу и возврат средств дольщику

Дольщик имеет право расторгнуть Договор участия в долевом строительстве даже в одностороннем порядке и вернуть себе денежные средства со счета эскроу в долевом строительстве.

7. Помимо предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации оснований прекращения договора счета эскроу договор счета эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве прекращается по следующим основаниям: 1) при расторжении договора участия в долевом строительстве; 2) при отказе от договора участия в долевом строительстве в одностороннем порядке.

Если при оплате по ДДУ использовались кредитные средства — деньги будут возвращены банком на залоговый счет, права на который переданы кредитору.

Для возврата средств дольщик должен предоставить эскроу-агенту (банку, в котором открыт такой счет) сведений о погашении записи о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве.

8. В случае прекращения договора счета эскроу по основаниям, предусмотренным частью 7 настоящей статьи, денежные средства со счета эскроу на основании полученных уполномоченным банком в соответствии с частью 9 настоящей статьи сведений о погашении записи о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, подлежат возврату участнику долевого строительства либо перечисляются на его залоговый счет, права по которому переданы в залог банку или иной кредитной организации, предоставившим денежные средства участнику долевого строительства для оплаты цены договора участия в долевом строительстве, если такое условие предусмотрено договором, заключенным между участником долевого строительства и кредитором. Договор счета эскроу должен содержать информацию о банковском счете депонента, на который перечисляются денежные средства в случае неполучения банком указания клиента об их выдаче либо переводе при прекращении такого договора по основаниям, предусмотренным частью 7 настоящей статьи.

Кроме того, теперь у Росреестра есть обязанность информировать эскроу-агента о расторжении ДДУ. В течении 5 рабочих дней регистрационная служба должна направить на электронный адрес, указанный в ДДУ, сведения о погашении записи о его регистрации.

Переход прав на эскроу счет при переуступке прав и обязанностей по ДДУ

С момента государственной регистрации Договора(Соглашения) о переуступке права требования , все права и обязанности по Договору эскроу счета переходят новому участнику долевого строительства.

ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве»

Как купить квартиру у подрядчика дешево и безопасно

Всегда рада разъяснить. Автор

Разъяснение других сложных моментов

exspertrieltor.ru

Разъяснения Минстроя о новом законе долевого строительства от 1 июля 2018 года

Как уже известно, с 1 июля 2018 года вступил в силу закон о долевом строительстве, о применении новых правил заключения договора долевого участия изменен. Что введены новое понятие эскроу-счета, а также создан реестр застройщиков и фонд долевого строительства. Какие основные поправки к 214-ФЗ, которые начинают действовать с 1 июля 2018 года? Будет ли отменено долевое строительство уже в 2018 году? Напомним, что полная отмена применения долевого строительства должна произойти только 1 июля 2019 года (в течение года будет переход на новые правила).

У покупателей недвижимости возникли сложности из-за новых правил долевого строительства. Не разобравшись в законодательстве, большинство из желающих купить квадратные метры, решили, что уже с 1 июля 2018 года застройщики не могут брать у клиентов деньги за квартиры напрямую. Какие разъяснения дал Минстрой по поводу нового закона о ДДУ, на что следует обратить внимание всем участникам рынка недвижимости при применении новых правил?

Не поняли суть поправок, которые вступили в силу этим летом, юристы, сопровождающие сделки, и сами девелоперы. Единственными, кто хорошо разобрался в хитросплетениях законодательства о долевом строительстве, оказались банки.

По словам министра строительства и ЖКХ Владимира Якушева, банки толкуют закон по-своему и, например, предлагают полное сопровождение застройщикам, для которых предусмотрен упрощенный порядок.

В данном случае речь идет об уже реализуемых объектах - тех, разрешения на строительство которых были получены до 1 июля 2018 года.

К таким сделкам должен применяться упрощенный вариант банковского сопровождения. Но детально, как должно работать такое сопровождение, не было разъяснено.

В итоге министерству пришлось выпустить разъяснения. Как пояснили в Минстрое, застройщик, получивший два и более разрешения на строительство до 1 июля 2018 года, вправе начать и продолжать привлекать денежные средства участников долевого строительство по каждому из таких разрешений на строительство. Иными словами, продолжать привлекать деньги дольщиков напрямую, минуя специальные эскроу-счета.

Надо отметить, что при этом защита прав дольщиков с 1 июля 2018 года стала надежнее - за счет усиления контроля за расходами девелоперов, того самого банковского сопровождения, которое уже начали осуществлять кредитные организации.

Так, для взаиморасчета с покупателями застройщики имели счета в банках, с которых снимали средства в любом объеме без каких-либо ограничений.

С принятием нового закона средства дольщиков будут поступать на специальный счет в уполномоченном банке, который обязан контролировать их целевое расходование. Данные счета застройщики обязаны открыть до 1 сентября 2018 года.

Надо учесть, что это не эскроу-счета, деньги на них не "консервируются" до момента сдачи дома в эксплуатацию. И девелопервы, получившие разрешение на строительство до 1 июля 2018 года, могут привлекать средства граждан

Разумеется, контроль банков за счетами застройщиков позволяет кредитным организациям отклонять операции, вызвавшие сомнения. Минстрой прописал, в каких случаях это может быть сделано.

В первую очередь уполномоченный банк приостановит перевод или платеж, если засомневается, что деньги направляются на исполнение обязательств застройщика, возникших до 1 июля 2018 года.

В то же время банк вправе потребовать от застройщика дополнительные документы, подтверждающие, что операция осуществляется во исполнение этих обязательств. Новые полномочия банков должны защитить деньги дольщиков от растраты или нецелевого использования.

Как отмечается в документе, застройщики, получившие разрешение на строительство до 1 июля этого года, могут открыть счета в разных банках и в разное время.

И технический заказчик, и генподрядчик не обязаны иметь счета в том же банке. Федеральное законодательство также не ограничивает застройщика в использовании расчетных счетов, открытых до 1 июля.

Конечно, разобраться в законодательстве о долевом строительстве сложно еще и из-за того, что условия зависят от времени получения разрешения на строительство. Получившие его до 1 июля 2018 года застройщики могут привлекать средства граждан, к ним применяется упрощенное банковское сопровождение.

Отметим для себя главное: полное банковское сопровождение применяется к строительным организациям, получившим разрешение до 1 июля 2019 года. Деньги дольщиков они также могут привлекать.

А сам механизм эскроу-счетов, который предполагает хранение средств дольщиков на банковском счете до момента ввода объекта, начинает действовать в обязательном порядке только с 1 июля 2019 года.

Главное отличие полного банковского сопровождения от упрощенного в цене. Каждый последующий шаг в переходном периоде к эскроу-счетам для застройщиков на порядок дороже предыдущего.

В итоге все эти траты в конечном итоге будут заложены в стоимость жилья, поэтому так важно избежать путаницы в этом вопросе.

Новые изменения в законе о долевом строительстве, которые вступают в силу с 1 июля 2018. Долевое строительство с 1 июля 2018 года

Изменения в законодательстве направлены на то, чтобы защитить права дольщиков, поэтому требования к застройщикам стали значительно жестче.

Перечислим основные поправки к 214-ФЗ, которые начинают действовать с 1 июля 2018 года:

1. Гарантии покупателям строящегося жилья обеспечит Фонд защиты дольщиков. Застройщик должен перечислить в фонд 1,2% от стоимости каждой квартиры, которая приобретается по ДДУ. Если застройщик не перечислит деньги, то договор не зарегистрируют.

2. Прежде чем приступить к строительству дома, строительная компания должна подтвердить свою финансовую состоятельность. Для этого в новом законе предусмотрено, что застройщик должен иметь, помимо кредитов, собственные средства на строительство. Согласно новым правилам долевого строительства размер собственных средств компании составляет не менее 10% от общих затрат на строительство. Строительная компания не должна иметь долгов по кредитам и займам.

3. Согласно изменениям в ФЗ о долевом строительстве у застройщика должно быть право собственности или право аренды земельного участка, где планируется строительство жилого комплекса.

4. Новый закон требует иметь отдельное разрешение на строительство для застройщика каждого объекта (по принципу: один застройщик – одно разрешение на строительство). Кроме того, застройщику запрещено заниматься какими-либо другими видами деятельности (помимо строительства).

5. Ужесточаются требования к профессионализму застройщика: строительная компания должна иметь за плечами опыт успешных проектов (не менее 10 000 квадратных метров).

6. Застройщики не смогут использовать на авансовые платежи более 30% средств от стоимости жилья.

7. Поправками предусмотрено проектное финансирование строительства. Это означает, что строительные компании должны привлекать к работе над проектами уполномоченные банки. То есть кроме застройщика и покупателя жилья в долевке будут участвовать банки, аккредитованные государством. Во-первых, в банке застройщик сможет взять целевой кредит. Во-вторых, деньги, полученные за квартиру от покупателя, будут храниться в банке на специальном счете (эскроу-счет). Эти вклады будут заморожены, застройщик сможет получить их только после завершения строительства жилья.

Отменят ли долевое строительство в 2018 году?

Если вы планировали покупать квартиру в новостройке, то вас наверняка волнует вопрос: отменят ли ДДУ уже в этом году? Спешим вас успокоить – договоры долевого участия так сразу с рынка долевки не исчезнут.

«О тотальном запрете всех ДДУ не идет речи, – объясняет Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE. – Проекты, по которым первый ДДУ был заключен до 1 июля 2018 года, будут и дальше реализовываться по старым правилам».

Планируемая отмена долевого участия в строительстве в 2018 году привела к тому, что с начала года застройщики активно получают разрешения на строительство. «Запаса проектов, которые будут реализовываться по старым правилам, хватит на некоторое время, чтобы переход к новым правилам был относительно плавным», – говорит Кирилл Игнахин, генеральный директор Level Group (девелопер ЖК «Level Амурская»). Согласно официальным данным, в Москве за первый квартал 2018 года выдано 560 разрешений на строительство на общую площадь почти 3,8 миллиона квадратных метров.

Как будет происходить переход от долевого строительства к проектному финансированию?

Альтернатива долевому строительству уже есть. После отмены долевого строительства, которое, по словам президента РФ, должно произойти с 1 июля 2019 года, рынок недвижимости будет переходить на проектное финансирование. Предполагается, что в дальнейшем для продажи строящегося жилья будут использоваться эксроу-счета. Уход от долевки начнется в ближайшее время. Застройщики работают по старым правилам до 30 июня 2018 года. Но уже с 01.07.2018 года они могут начать использовать схему эксроу-счетов. Роман Лябихов, генеральный директор ГК «Атлант», говорит, что в таком случае покупатели будут передавать свои средства не напрямую застройщику, а банку, который финансирует строительство жилого комплекса. На время стройки эти средства резервируются на счету банка и переводятся застройщику после того, как он передает ключи дольщикам. В случае банкротства девелопера дольщики получают внесенные деньги обратно.

Прекратят ли заключать договоры ДДУ после 1 июля 2018 года?

На проекты, получившие разрешение на строительство до вступления в силу изменений в ФЗ-214, новые правила не распространяются. Таким образом, если вы намерены приобрести квартиру по договору долевого участия в жилом комплексе, строительство которого застройщик успел согласовать по старой схеме, то покупка по ДДУ состоится. В таких проектах ДДУ можно будет заключать не только после 01.07.2018 года, но и далее, в том числе в 2019 году. Изменения в отношении ДДУ коснутся только новых ЖК. Если в жилом комплексе квартиры по ДДУ начали продавать до 1 июля 2018 года, то в таком проекте продажи и дальше будут вести по этой схеме.

«В дорожной карте, которая была принята правительством за несколько месяцев до заявления президента, предписывался запрет на заключение новых договоров после 1 июля 2019 года», – объясняет Мария Литинецкая. По словам эксперта, у застройщиков еще есть в запасе около 3-4 лет. Во-первых, в течение ближайшего года девелоперы могут вывести в продажу новые проекты, которые не подпадут под запрет на продажу по ДДУ. Во-вторых, в течение последующих нескольких лет они смогут понаблюдать за тем, как идут продажи у новых проектов, а также запустить свои собственные, «пробные» небольшие проекты. Поэтому переход от строительства с долевым участием к проектному финансированию будет все же плавным, а не резким, и отмена ДДУ буде происходить постепенно.

Что будет вместо ДДУ?

Какие договоры готовят на смену договорам долевого участия? Ольга Барабанова, коммерческий директор Sezar Group, отмечает: «На первом этапе о полном отказе от практики ДДУ речь не идет, процесс приобретения недвижимости с точки зрения покупателя 1 июля 2018 года не изменится. Что касается более долгосрочной перспективы ухода от практики долевого строительства, пока противоречий и вопросов у участников отрасли больше, чем решений. На сегодняшний день озвучена «дорожная карта», как именно будет реализована реформа на уровне конкретных механизмов — это та задача, которую только предстоит решить».

Скорее всего, форма договора, который используют для продажи жилья, изменится, так как кроме застройщика и покупателя квартиры в сделке будет участвовать банк. Договор, как минимум, станет трехсторонним и, возможно, будет называться уже не ДДУ, а иначе.

Чем обернется запрет долевого строительства

Разумеется, больше всего потребителей волнует вопрос о том, чем грозит отмена долевки, какие будут последствия перехода от строительства с долевым участием к проектному финансированию и самое главное – подорожают ли квартиры после отмены долевого строительства? Роман Сычёв, генеральный директор Tekta Group (девелопер ЖК «Маяковский), считает, что рост цен может быть очень значительный – порядка 20%. «В рамках новой системы регулирования рынка первичного жилья выстраивается цепочка из следующих участников: дольщики, банк, застройщик, регуляторы.

Если финансирование строительства идет путем привлечения кредита, то проектные издержки, безусловно, возрастут. Прежде всего это будет вызвано дополнительными расходами, связанными с участием банков в проекте. Среди таких расходов можно выделить проценты по целевому кредиту и затраты по его обслуживанию, расходы на банковский надзор и контроль за объектами строительства.

Возможно, в стоимость кредитования будут заложены также затраты на обслуживание счетов эскроу, чтобы не перекладывать их на покупателя, который обязан внести деньги именно на такой счет. В совокупности все эти факторы отразятся на себестоимости конечного продукта», – объясняет эксперт.

Итак, последствием запрета на долевое строительство станет рост цен на новое жилье. Покупателям нужно готовиться к тому, что квартиры в новостройках подорожают.

Выводы. Заключение по новому закону о ДДУ

Запретят долевое строительство не сразу и не в один день, переход к проектному финансированию будет плавным.
Квартиры по ДДУ продолжат продавать в тех ЖК, на которые получили разрешения на строительство до вступления в силу поправок в ФЗ-214.
Если квартиры в жилом комплексе начали продавать по ДДУ до 1 июля 2018 года, то в таком проекте продажи и дальше будут вести по этой схеме.
После отмены долевого строительства квартиры, скорее всего, подорожают, эксперты прогнозируют рост цен в новостройках до 20% материала.

informatio.ru

Эскроу-счета с 2018 года: насколько подорожают квартиры

На выставке «Жилищный проект» состоялся организованный BKN.RU семинар, в рамках которого эксперты первичного рынка оценили грядущие изменения в законодательство о продаже строящегося жилья и поделились своими прогнозами касательно динамики спроса, предложения и цен.

Деньги мимо застройщика?

Российские власти решили отменить долевое строительство и перейти на систему оплаты квартир в строящихся домах через эскроу-счета. Суть новой схемы в том, что покупатель квартиры в новостройке будет платить не застройщику, а банку. Прямое передвижение денег между застройщиком и клиентом исключается. На эскроу-счете в банке деньги будут заморожены, и застройщик сможет их получить только по окончании строительства.

Первый (подготовительный) этап перехода, в течение которого будет подготовлена нормативная база, продлится до июля 2018 года. С июля финансирование рынка недвижимости частично перейдет на эскроу-счета.

Второй период, когда часть компаний будет работать по системе эскроу-счетов, а часть – по старой схеме, продолжится примерно год. После этого, как планируется, большая часть договоров будет заключаться по системе эскроу-счетов.

На заключительном этапе государство собирается перевести все компании на эту схему. Также к застройщикам будет предъявлен большой пакет требований, который уменьшит количество игроков на рынке недвижимости. Например, смогут работать только те компании, которые строят не менее трех лет и имеют большие финансовые возможности. К тому же одна компания будет иметь право выводить в продажу только один дом. Все эти дополнительные нагрузки на бизнес могут привести к тому, что в скором времени покупатель не сможет рассчитывать на существенные скидки на старте продаж.

Банк решает все

Начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова рассказывает, что в настоящее время застройщики направляют на строительство объектов не более 30% кредитных средств. Порядка 30–40% – собственные средства компаний, остальная часть – деньги дольщиков, которые покупают квартиры в новостройках.

По словам эксперта, система эскроу-счетов уже давно функционирует в Европе. Когда ее введут в России, возможность продавать квартиры на этапе строительства сохранится, но застройщик не увидит денег дольщиков до полного завершения проекта. Согласно предположению г-жи Денисовой покупатель, возможно, получит небольшой процент с денег, которые до момента передачи их застройщику будут лежать в банке, – пока этот вопрос в законе не прописан. Застройщик в то же время возьмет в банке кредит, так как доступа к деньгам дольщиков у него не будет. «Банк в этом случае будет полностью контролировать целевое использование средств и понесет немалые потери при переходе на новую систему. Пока остается только гадать, во что оценят свои издержки банки и какую процентную ставку по кредитам они предложат застройщикам. Может быть, ставка будет в районе 11%, но пока это лишь гадание на кофейной гуще», – считает начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент».

Метр подорожает на треть

Светлана Денисова отмечает, что в настоящее время система эскроу-счетов в России функционирует только на вторичном рынке. В Петербурге ее с конца 2017 года использует банк «Санкт-Петербург». «Этот продукт интересен для застройщиков, когда покупка квартиры в новостройке является замыкающим звеном в цепочке. Если клиенту для начала нужно продать квартиру на вторичном рынке, и уже потом на эти деньги купить квартиру в новостройке, система эскроу-счетов для него является наиболее безопасной. Покупатель, таким образом, не отдает деньги до тех пор, пока не будет зарегистрирована собственность на новую квартиру», – объясняет Светлана Денисова.

Эксперт прогнозирует, что если рынок первичной недвижимости полностью перейдет на систему эскроу-счетов, то, по самым скромным оценкам, стоимость жилья повысится примерно на 25%. Если смотреть на вещи более реалистично, цена квадратного метра увеличится примерно на треть.

«Застройщики вовсю готовятся к переходному периоду, бешеными темпами пытаются получить разрешения на строительство желаемых объектов до июля 2018 года, чтобы иметь возможность поработать в рамках имеющейся правовой базы», – добавляет Светлана Денисова.

Выбирай проверенное

Куратор проектов департамента новостроек компании «Александр Недвижимость» Игорь Романюга подчеркивает, что цель новых ограничений для застройщиков – уменьшить количество обманутых дольщиков: «Это не первая попытка государства. Закон в любом случае нуждается в доработке. Не думаю, что надо впадать в панику, ведь не будем забывать, что строительство – один из системообразующих сегментов экономики, который нуждается в продвижении и реализации своего продукта. Спрос на квартиры всегда будет оставаться на высоком уровне».

Игорь Романюга считает, что сегодня нужно отдавать предпочтение компаниям с именем, которые давно на рынке и имеют внушительный земельный банк: «За последнее время такие крупные игроки рынка как “Эталон ЛенСпецСМУ”, “Группа ЛСР” скупили огромное количество пятен в городе, чтобы по максимуму вывести их в продажу до июля 2018 года. Проектов сейчас будет огромное количество. С февраля по март стартуют продажи у большого количества застройщиков».

Эксперт «Александр Недвижимость» выделяет три основных фактора, по которым люди выбирают квартиры: стоимость, срок сдачи и локация. Для перепродажи основным фактором является локация. Многие покупатели даже готовы переплатить 10–15% за квартиру в желаемой локации, но не всегда находится подходящий вариант. Также эксперт отметил, что в приоритете у покупателей сейчас точечная застройка, а не комплексное освоение территории.

Грядет передел рынка

Прежде чем делать выводы, нужно дожить до июля и посмотреть, вступит ли закон в полную силу, в какой редакции он предстанет в итоге и в каких субъектах федерации будет принят, уверен руководитель компании «Мейсон» Дмитрий Стопский: «До вступления в силу закона все разговоры – фантастика и пустая трата времени. А когда закон вступит в силу, покупатель наконец-то будет покупать настоящую квартиру, а не куски бумаги, то есть договоры долевого участия в строительстве».

«Грядет колоссальный передел строительного рынка и крах большого количества строительных фирм. Некоторые из них продадут свой бизнес. Хорошо, если при этом не пострадают дольщики. У остальных – банкротство и другие варианты. Кому-то поможет государство. У покупателей жилья по ДДУ резко увеличатся шансы не получить жилье или доплатить за строительство», – предупреждает Дмитрий Стопский.

По оценке эксперта, динамика цен на жилье зависит только от общеэкономической ситуации, потому что люди покупают квартиры по их рыночной стоимости. «Я не экономист, но иногда открываю “Яндекс”. Мы знаем, что раз в несколько лет у нас случаются неприятные удивления. Поэтому нельзя исключать, что после выборов в 2019 году придет плановый кризис. Кризис в 2013–2014 годах вряд ли наступил из-за того, что “Крым наш”. Он наступил, потому что он был плановый, а Крым там просто оказался “до кучи”. Соответственно, в 2019 году мы откроем для себя новое время, но пока не знаем, каким оно будет. Мы видим неслучайность и стабильность кризисов. При кризисах обычно вторичный рынок жилья дешевеет и тянет за собой первичный. Спрос зависит не от желания строителей, а от наличия дешевых кредитов и денег на руках у населения. Есть деньги на руках – квартиры покупают, нет денег – люди не купят самые лучшие квартиры», – резюмирует Дмитрий Стопский.

www.bkn.ru

«Эскроу — счет» vs «Проектное финансирование»

В связи с последними событиями в сфере недвижимости, всё чаще стали упоминаться «эскроу-счета». Данный термин заменил другой – «проектное финансирование».

В декабре 2017 года уже стали известны этапы замещения средств граждан, которые привлекались для возведения многоквартирных домов, банковским кредитованием.

Этапы перехода от ДДУ к новой модели финансирования:

До 30 июня 2018 года будет создана нормативно – правовая база для перехода к иным формам финансирования.
С 1 июля 2018 по 30 июля 2019 года будут заключаться договора ДДУ с использованием эскроу и/ специальных счетов, а также с привлечением средств по ДДУ напрямую с застройщиком.
Уже с 1 июля 2019 года по 31 декабря 2020 года начнется полный переход на заключение всех договоров с использованием эскроу – счетов и/или специальных.

Таким образом, получается, что закрыть долевку в три года не выходит, ведь эскроу – счет разрешает как минимум продажи на этапе строительства дома.

Проектное финансирование и счет – эскроу очень похожие схемы: девелопер в любом случает получит свои деньги от покупателей, только по окончании строительства, а финансирование будет происходить через банк. Разница между этими понятиями лишь в периоде реализации проектов, потому что проектное финансирование разрешает продажу лишь готового жилья, а эскроу – счета позволяют производить продажу в период строительства.

Что это за эскроу – счет такой?

Эскроу – счет (англ. escrow) – специальный условный счет, на котором учитываются имущество, документы или денежные средства до наступления определенных обстоятельств или выполнения определенных обязательств. Услуги по открытию эскроу-счетов в мировой практике могут оказывать банки, юридические компании, специализированные фирмы или другие эскроу-агенты.

Таким образом, банки выступают полноценными посредниками между девелоперами и покупателями строящегося жилья и получают полный контроль, а также обязательство по сохранению денег дольщиков.

Что лучше?

Сегодня застройщики смену проектного финансирования на эскроу принимают как меньшее из зол. Сейчас все строят и продают одновременно, при проектном финансировании продажи бы начались только после окончания строительства.

То есть сначала девелоперы строят на кредитные деньги, а потом еще несколько лет продают эти квартиры. Это автоматически удлиняет и удорожает процесс продажи недвижимости, ведь все расходы на обслуживание ложатся на плечи застройщиков.

В общем, голосуя за эскроу – счета девелоперы в глубине души надеятся, что сворачивание ДДУ является лишь частью предвыборной компании и после выборов будет отменена под благовидным предлогом. Надеемся на лучшее – готовимся к худшему! :)