Содержание и ремонт МКД: порядок проведения работ, контроль, ответственность. Содержание и текущий ремонт общего имущества помещения что входит

Текущий и капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме — какие работы включают в себя?

Обязанность оплачивать ремонт и содержание дома заставляет жильцов задумываться о том, чем отличается текущий ремонт от капитального.

Есть ли способ прекратить финансирование из своего кармана этих позиций в счетах за коммуналку?

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам бесплатной консультации:

Законно ли отключение коммунальных услуг в квартире за неуплату? Ответ узнайте прямо сейчас.

к содержанию ↑

Понятие и законодательное регулирование

Суть капитального ремонта освещена в ст. 166 ЖК РФ, Градкодексе РФ (в ред. от 18.07.2011 г. №215-ФЗ).

Это действия, направленные на замену и восстановление строительных конструкций дома или их частей (исключая несущие).

Сюда же относятся и работы по инженерным системам. Если требуется заменить некоторые элементы несущих конструкций на подобные с целью их восстановления или улучшения показателей, то затраты на эта работы также относят на статью «кап. ремонт».

Здесь также указаны источники финансирования вышеперечисленных работ, Федеральным законом от 21.07.2007 г. № 185-ФЗ регламентируются сроки и периодичность проведения таких емких и серьезных ремонтных работ, ст. 15 этого законодательного акта обобщает перечень конкретных операций.

Что касается перечня, то он приводится и в ВСН 58-88(р). Постановлением Госстроя России № 15/1 от 05.03.2004г. уточнена методика подсчета стоимости глобальных ремонтов.

Что такое текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме? Что касается текущего ремонта, то его характеристики определены ПП РФ № 491 от 13.08.2006г. Понятие текущего ремонта дается и в МДК 2-04.2004, а в приложении 2 к этому документу перечисляются сами наименования ремонтных работ.

Какие работы входят? К работам, которые реально причислить к текущему ремонту, относят профилактические меры против износа дома и оборудования в нем, а еще – ликвидация локальных проблем незначительного масштаба.

Важно понимать, что конкретного разграничения между капитальным и текущим ремонтами не существует, толковать суть работ можно по-разному, и порой не так просто определиться, к какой же статье расходов могут быть причислены те или иные ремонтные операции. Одну и ту же работу недопустимо проводить по обеим статьям.

к содержанию ↑

Что включает в себя текущий ремонт?

Осмотры общего имущества МКД, а также аварийные ситуации приводят к немедленному или плановому вмешательству с целью поддерживать нормальное состояние дома.

По этой статье расходов могут быть проведены такие работы:

очистка поверхности стен подъезда и фасада от отслоившейся побелки, окраски, плитки, штукатурки с последующим восстановлением;
остекление выбитых стекол, ремонт или установка новых рам окон и дверей в случае их отсутствия или порчи;

заделка трещин, расшивка швов, заделка и герметизация межпанельных швов, замена водосточных труб отливов;
ремонт крыш – устранение протечек, восстановление водоизоляционного ковра отдельными местами, а также крыш из штучных элементов отдельными местами;
ремонт деревянных конструкций слуховых окон, стропил и пр.;
замена отдельных ступеней, ремонт лестниц и пр.;
замена отдельных участков систем водопровода, канализации, вентиляции, электротехнического хозяйства, и т.п.

Всех действий упомянуть нельзя, но они однозначно должны помогать поддерживать нормальное состояние строения и обеспечивать его долговечность.

к содержанию ↑

Что включает в себя капитальный ремонт?

Эта статья расходов затрагивает более глобальные проблемы, список которых включает:

ремонт или полную замену лифтов, для дальнейшего пользования признанных непригодными;
ремонт систем водо-, тепло-, электро-, газоснабжения, а также канализации;
ремонт подвалов, фасадов, фундаментов;
утепление фасадов;

ремонт крыш;
установка приборов учета жизнеобеспечивающих ресурсов на весь комплекс, а не на квартиру.

Капитальный ремонт в сроках, периодичности, графиках проведения поручено контролировать Региональному оператору, определенному законом как технический заказчик ремонтных работ (ст. 180 ЖК РФ).

Кап. ремонт имеет две разновидности – комплексный или выборочный, зависит это от накопленной суммы и срочности, то есть наличия угрозы нормальной эксплуатации МКД.

к содержанию ↑

Где должен быть прописан полный перечень?

Список операций по одному и другому видам ремонтов должен быть приведен в контракте с фирмой, осуществляющей обслуживание МКД.

О том, куда и кому можно пожаловаться на работу ЖКХ, вы можете узнать из нашей статьи.

к содержанию ↑

В чью обязанность входят работы?

Организационные действия по ремонту общего имущества МКД относится к прерогативе УК или ТСЖ, ЖСК (п. 1,2 ч. 1, 2. ст. 154 ЖК РФ).

Для выполнения операций могут быть привлечены специализированные фирмы, при наличии у них СРО на конкретную деятельность.

Источником финансирования этих работ являются взносы по таким пунктам:

за содержание и текущий ремонт;
за капитальный ремонт.

В реальности выходит, что владельцы из своих карманов финансируют все виды работ по поддержанию беспроблемной эксплуатации общего имущества.

к содержанию ↑

Стоимость содержания и ремонта многоквартирного дома

По этой графе в платежках на коммуналку учитываются такие действия (Распоряжение ДЖКХиБ № 05 14 427-2 от 31.10.2012г.):

Содержание МКД в должном санитарном состоянии по нормативам.
Поддержание инженерных систем и конструктивных деталей МКД в нормальном рабочем состоянии, в том числе и удовлетворение заявок по срочным вызовам.
Сезонные и внеочередные осмотры, подготовка МКД к осенне-зимнему или весеннему периодам эксплуатации.
Текущие ремонты.

Сюда же входят и траты на вывозку и утилизацию крупногабаритного мусора и бытовых отходов, приобретение и содержание инвентаря и оборудования, которые нужны для выполнения работ по содержанию МКД.

Текущий ремонт обычно планируют, составляются сметы.

Аварийное обслуживание сюда не входит, но и те, и другие расходы финансируются по одной статье расходов.

О том, обязательно ли заключать договор на обслуживание газового оборудования, читайте здесь.

к содержанию ↑

Имеем ли мы право отказаться от оплаты?

Если действия, подпадающие под определенную статью расходов, выполняются некачественно, то есть услуги оказываются не надлежащего уровня качества, или с перерывами, по длительности больше нормативной, то вариант отказаться от оплаты по этой позиции есть.

Но просто взять и самостоятельно принять такое решение нельзя, это будет нелегитимным.

Существует законодательный акт – Правила, утвержденные ПП РФ от 13.08.2006 № 491, в котором установлены размеры и указана возможность уменьшения уровня оплаты.

В управляющую компанию или ТСЖ, ЖСК нужно подать заявление, в котором подробно обрисовать конкретные факты оказания услуг ненадлежащего качества и обосновать свое требование уменьшить плату (ПП РФ от 6 мая 2011 г. N 354).

Заявление рассмотрят в оговоренные уставом и договором сроки, проверят, имели ли подобные факты место в указанное заявителем время, и примут решение по уменьшению уровня платы за содержание и ремонт МКД.

Это снижение может быть разовой акцией, а может иметь и постоянный характер.

Но собственная инициатива владельца по прекращению оплаты непонятна и необъяснима, поэтому будет расценена как злостное игнорирование правил.

После вынесения положительного решения по снижению уровня тарифа (не стоит рассчитывать на полную амнистию по данной статье затрат) собственник письменно об этом уведомляется, а бухгалтер УК, ТСЖ, ЖСК проведет корректировку платежных квитанций.

Внося из месяца в месяц немалые суммы на содержание и ремонт, а также капитальный ремонт МКД, собственникам нельзя оставаться равнодушными к тому, как эти деньги расходуются.

Нужно посещать собрания, контролировать действия работников ТСЖ и УК, а также и тех, кто привлечен к непосредственному выполнению работ.

Судебная практика — оплата за капитальный ремонт в этом видео:

pravapot.ru

Что входит в содержание и текущий ремонт общего имущества и помещений

В рассылаемых собственникам квитанциях обязательно присутствует строка «Содержание и текущий ремонт». Именно так жильцы оплачивают значительную часть работ, постоянно выполняемых управляющей организацией в МКД. В то же время у многих остаются вопросы относительно того, что входит в содержание и ремонт, как контролируется качество работ, и кем устанавливаются тарифы. Детальному изучению всех этих моментов и посвящена наша статья.

Многоквартирный дом – это сложный хозяйственный комплекс, включающий в себя помещения разного назначения, инженерные коммуникации, оборудование и строительные конструкции. В процессе эксплуатации все это нужно поддерживать в нормальном состоянии, в том числе, убирать, контролировать износ и при необходимости восстанавливать. Входящие сюда работы и называются содержанием и ремонтом МКД. Они проводятся для обеспечения комфорта и безопасности жильцов, а также продления срока службы здания.

Скачайте файлы из статьи:

Что такое содержание и текущий ремонт помещений в МКД

Общие тезисы относительно содержания и текущего ремонта МКД приведены в ст. 154 ЖК РФ. Согласно этому ключевому документу так называется список сезонных и прочих работ, выполняемых для поддержания надлежащей функциональности и внешнего вида МКД. Исполнитель услуг по обслуживанию домов устраняет недочеты и ликвидирует поломки для того, чтобы создать собственникам комфортные условия проживания.

Речь здесь идет о содержании общедомового имущества. Все, что относится к квартирам и считается частной собственностью владельцев помещений, поддерживается в нормальном состоянии самими жильцами. Важным нормативным актом в этом вопросе является ПП № 491 от 13 августа 2006 года, утверждающее Правила содержания имущества МКД. В ст. 10 этого документа указывается, что общедомовую собственность требуется содержать в соответствии с требованиями законодательства. За нарушения установлены санкции. Управляющая организация обязуется не только следить за состоянием общего имущества, но и заниматься предотвращением его порчи.

Что входит в содержание и текущий ремонт

В соответствии с ПП № 491, содержание и текущий ремонт осуществляются для того, чтобы МКД соответствовал следующим требованиям:

здание было надежным и безопасным;
сохранялось имущество граждан и организаций, а также муниципалитетов, государства и других собственников;
обеспечивался доступ во все общие помещения и на земельный участок;
соблюдались права и интересы владельцев помещений в доме и прочих лиц;
коммуникации и оборудование были исправны и готовы предоставлять жильцам необходимые коммунальные услуги;
здание привлекательно выглядело внешне, а его архитектура соответствовала проекту.

Общедомовую собственность часто называют активами МКД. Рассмотрим подробнее, что входит в содержание и текущий ремонт общего имущества, то есть в поддержание нормального состояния долевых активов владельцев квартир и нежилых помещений.

Общедомовое имущество регулярно осматривается для отслеживания того, насколько здание соответствует требованиям нормативных актов. Такие проверки проводят уполномоченные лица и владельцы квартир.
Обеспечивается освещение помещений, относящихся к коллективному пользованию.
Отслеживается то, насколько соблюдаются законодательно закрепленные нормы температуры и влажности.

Поддерживается чистота в помещениях коллективного пользования, а также на принадлежащей дому прилегающей территории.
Осуществляются необходимые мероприятия по сбору и вывозу ТБО. В том числе, это относится к мусору, который накапливают организации, пользующиеся нежилыми помещениями в МКД (если таковые имеются).
Обеспечивается соблюдение мер противопожарной безопасности.
Благоустраивается прилегающая территория. Сюда входит уход за имеющимися на земельном участке зелеными насаждениями, а также прочими располагающимися на придомовой территории объектами.
Проводится текущий ремонт, организуется подготовка здания к сезонной эксплуатации, разрабатываются мероприятия по содержанию коллективной собственности.

Важно подчеркнуть, что все перечисленные работы проводятся только в отношении общедомового имущества. Если речь идет не об объектах коллективного пользования (квартира, нежилое помещение или участок в частном владении), то техническое обслуживание МКД на него не распространяется. Здесь все работы по ремонту, содержанию и благоустройству проводятся непосредственными владельцами.

Нередко собственники квартир хотят внести дополнительные мероприятия в установленный перечень работ по обслуживанию и текущему ремонту многоквартирного дома. Пожелания могут касаться самых разных моментов. Все, что относится к обеспечению нормальной жизнедеятельности МКД, изначально заложено в законодательство, поэтому различные дополнения обычно связаны с повышением комфорта проживания:

уход за растениями, которые высаживаются в подъездах;
разбивка цветочных клумб на территории МКД;
перекрашивание стен не из практических, а из эстетических соображений, и так далее.

У управляющей компании есть право отказаться от выполнения подобных работ по просьбе собственников. Все УО занимаются обслуживанием МКД строго по договору управления, в котором и прописывается перечень проводимых ими мероприятий. Если затребованные работы не заложены в это соглашение заранее, то их выполнение не является обязательным. Отказ от проведения подобных мероприятий не будет считаться нарушением.

Однако отказывать тоже нужно обоснованно, чтобы не портить отношения с жильцами обслуживаемого дома. У владельцев помещений остается возможность организовать собрание, с помощью резолюции которого УК предложат принять дополнительные обязательства. Естественно, это предполагает и отдельную оплату.

Если на ОСС большинство голосов отдается в пользу идеи о расширении перечня работ по содержанию и ремонту общего имущества МКД, то это позволяет заключить с УО дополнительное соглашение. В нем прописываются новые условия обслуживания и величина их оплаты. Часто такие добавочные пункты вносятся в договор управления в момент его подписания, но иногда приходится прибегать и к описанному способу в виде допсоглашений.

У этого момента есть и оборотная сторона – инициаторами введения дополнительных оплачиваемых работ нередко становятся сами управляющие компании. Их цель заключается в извлечении дополнительной прибыли. Для этого УК может предложить жильцам различные услуги: видеонаблюдение, консьержа, охрану и так далее. Чтобы избежать обвинений в навязывании услуг, все эти мероприятия и их оплата утверждаются на общем собрании. В журнале «Управление МКД» опубликована большая статья, посвященная вопросу о том, как УК собирать дополнительные средства сверх того, что жильцы платят за стандартное содержание дома.

Кто контролирует тарифы на содержание и ремонт

При определении тарифных ставок на содержание общего имущества и текущий ремонт основополагающей является статья 156 ЖК РФ. В ней устанавливается четыре ключевых правила.

Размер оплаты определяется в соответствии с расходами, которые нужны для содержания и ремонта дома.
Если домом управляет ТСЖ, кооперативное или иное объединение, то тарифные ставки устанавливаются этой организацией на основании решения, принятого самими собственниками квартир.
Если в МКД жильцы не регистрировали объединения, то тарифы устанавливаются на ежегодном общедомовом собрании в порядке, определенном в ст. 45 ЖК РФ.
Муниципальная администрация и местные власти имеют право устанавливать минимальную величину тарифов. Делается это с опорой на рекомендации профильного министерства. Предельное значение повышения тарифов определяется на правительственном уровне.

www.gkh.ru

Что такое текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме?

Текущий (предупредительный ремонт заключается в систематически и своевременно проводимых работах по предупреждению износа конструкций, отделки, инженерного оборудования, а также работах по устранению мелких повреждений и неисправностей.

Текущий ремонт общего имущества проводится по решению общего собрания собственников помещений для предупреждения преждевременного износа и поддержания эксплуатационных показателей и работоспособности, устранение несущественных повреждений и неисправностей общего имущества или его отдельных элементов.

Текущий ремонт может выполняться управляющими организациями или их подрядными организациями. Продолжительность текущего ремонта определяется по нормам на каждый вид ремонтных работ. Периодичность принимается в пределах трех-пяти лет в зависимости от видов зданий, физического износа и местных условий.

В зданиях где намечен капитальный ремонт в течение ближайших пяти лет или подлежащих сносу, текущий ремонт ограничивается работами, обеспечивающими нормативные условия для проживания (подготовка к весенне-летней и зимней эксплуатации, наладка инженерного оборудования).

Проведенный текущий ремонт жилого дома подлежит приемке комиссией с участием представителей собственников и управляющей организации.

Фактически текущий ремонт производится по разным элементам постоянно. Однако в отличие от капитального ремонта он не приводит к существенному изменению свойств конструктивных элементов многоквартирного дома.

Из чего состоит плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника?

Собственники помещений в многоквартирных домах обязаны нести расходы по оплате, в том числе за коммунальные услуги. В плату за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме входят:

плата за содержание и ремонт жилого помещения, принадлежащего собственнику;
плата за услуги и работы по управлению многоквартирным домом;
плата за содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества многоквартирного дома;
плата за коммунальные услуги;

Собственники жилых домов несут расходы на их содержание и ремонт, а также оплачивают коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности.

Плата за коммунальные услуги включает в себя плату за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления).

Как различается плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника и нанимателя?

Плата за жилое помещение для нанимателя и плата для собственника помещения в многоквартирном доме существенно разняться.

Наниматели платят за наем жилья, а собственники, естественно, нет. Собственники несут расходы на капитальный ремонт, а наниматели нет.

Однако и те и другие обязаны вносить плату за содержание и текущий ремонт жилого помещения, которая включает в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

Обновлено 19.08.2011 09:24

studfiles.net