Строительство многофункционального комплекса - масштабный МФК Кунцево Плаза. Строительство многофункционального комплекса
МФК (многофункциональный комплекс) - что это? Современные многофункциональные жилые комплексы
Привлекательно для девелоперов, удобно людям
Экономические аргументы в пользу современных многофункциональных комплексов – высокая стоимость земли и ее дефицит, особенно в центральных районах мегаполисов. Кроме того, все более востребованным становится компактное размещение в одном или нескольких зданиях всего, что нужно современному человеку для проживания, работы, шопинга, развлечений и занятий спортом. Это позволяет экономить время на перемещениях по городу, создает особый стиль жизни, а заодно формирует совершенно новую городскую среду.
МФК привлекательны для девелоперов, поскольку дают возможность увеличивать эффективность земельных участков за счет более высокой плотности застройки и совмещать различные виды деятельности, что в свою очередь диверсифицирует риски и повышает инвестиционную привлекательность. Кроме того, сокращаются расходы на строительство объекта за счет его масштабности, есть возможность перепрофилировать различные составляющие комплекса, если того потребует рыночная ситуация, многофункциональность продлевает прибыльность объекта, доходы от центра можно получать на разных стадиях его развития, и наконец МФК более привлекателен для целевой аудитории, поскольку дает несколько причин посетить его.
Одновременно строительство МФК требует особенно тщательной проработки проекта, необходимо задолго до начала проектирования продумать зонирование так, чтобы функции комплекса не пересекались и не вступали в противоречие друг с другом. Более сложным и, следовательно, более дорогими являются стратегии позиционирования и продвижения МФК, также для них выше расходы на управление и эксплуатацию.
Перспективное направление
С точки зрения покупки или аренды жилых, офисных или торговых площадей многофункциональные центры открывают возможности, которые вселяют большой оптимизм. Специалисты едины во мнении, что именно за многофункциональными зданиями будущее городов, поскольку именно такие объекты помогают решать градостроительные задачи. Уже сейчас популярность МФК высока, в них не только удобно, но и престижно жить, работать и отдыхать.
roomfi.ru
Многофункциональные комплексы
Многофункциональные комплексы: ОСОБЕННОСТИ ДЕВЕЛОПМЕНТА
Столичный рынок недвижимости вышел на ту стадию развития, когда девелоперы берутся за реализацию крупных проектов (площадью более 100 тыс. кв.м.). как правило, это объекты многофункционального назначения, дающие возможность не только диверсифицировать риски, но и попробовать свои силы в различных сегментах недвижимости. В то же время, многофункциональные комплексы являются очень сложным форматом, требующим взвешенного подхода к анализу, выбору и распределению функций, поскольку ошибки в просчетах могут повлиять на востребованность и успешность работы всех без исключения сегментов комплекса.
Многофункциональные комплексы: специфика формата
Согласно классификации Urban Land Institute, многофункциональный, или мультифункциональный (mixed-use), комплекс - это объект, который получает доход от трех и более функциональных назначений, имеющих независимый спрос.
Денис Соколов, старший специалист по исследованию рынка компании Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko (Россия), предлагает такое определение: "Многофункциональные комплексы и объекты смешанного назначения предполагают генерирование дохода от различных сегментов недвижимости в сопоставимых пропорциях. Так, офисное здание с небольшими магазинами на первом этаже не является многофункциональным комплексом, поскольку доход от аренды офисов во много раз превышает доход от торговых площадей".
Андрей Назаренко, генеральный представитель компании Jones Lang LaSalle в Украине, в свою очередь уточняет, что "практически любой крупный современный проект недвижимости, будь то жилой комплекса, торговый центр, офисное здание или гостиница, как правило, включает в себя несколько типов недвижимости - например, гостиница или офисный центр редко когда обходятся без магазинов. Однако объектами смешанного назначения в полной мере могут считаться только те, в которых различные компоненты работают независимо друг от друга, а не просто являются дополнительной услугой для арендаторов (как магазин канцтоваров или кафетерий в бизнес-центре)".
Некоторые участники украинского рынка относят к многофункциональным комплексам также объекты с двумя равнозначными функциями, например, торгово-развлекательные, торгово-офисные, офисно-складские, гостинично-офисные, офисно-жилые, гостинично-жилые и т.д.
Эксперты отмечают разделение многофункциональных комплексов согласно архитектурному исполнению на горизонтальные (размещение различных функций в отдельных объектах, объединенных одной концепцией) и вертикальные (размещение нескольких функций в одном архитектурном, как правило, высотном объеме). Выбор того или иного варианта в процессе разработки проекта напрямую зависит от размера, конфигурации, ограничений и расположения земельного участка.
В этой статье мы рассмотрим специфику формата многофункциональных комплексов в классическом варианте проектов, совмещающих три и более равносильных и независимых функции, каждая из которых, вместе с тем, связана с остальными по принципу синергии.
Практика девелопмента многофункциональных комплексов
В Киеве, как и по всей Украине, примеров реализации классических проектов многофункциональных комплексов пока нет. Среди введенных в эксплуатацию объектов смешанного назначения, как правило, доминирует одна функция (офисная, жилая, торговая), а некоторые проекты, по мнению экспертов, представляют собой не более чем нескольких типов использования на одной территории. Однако в столице на различных этапах разработки и реализации находится более 10 крупных многофункциональных комплексов классического типа, среди которых стоит отметить проекты "Днепровская пристань" (девелопер - "Призма Бета"), "Столичный" ("Грааль"), "Аэростар" ("Выдубичи"), "Эспланада" ("Три О"), "Эней" (компании "Реле-Инвест" и Alacor), "Миракс Плаза" (Mirax Invest), "Торонто-Киев" ("Торонто-Киев"), "Вырлица" (ХХІ век), проект в районе Выдубецкого озера ("Днепроэкология"), комплекса по Златоусовской (компания "НЕСТ") и др.
Что касается популярности формата многофункционального комплекса в России, то, по словам Дениса Соколова, - в Москве крупные объекты такого типа встречаются не часто. Конечно, существует много жилых комплексов с торговой функцией, которая выступает скорее инфраструктурной составляющей, нежели самостоятельным сегментом, диверсифицирующим риски девелопера. В столице России коммерческая недвижимость более специализирована. Однако среди успешных проектов смешанного типа можно назвать "Берлин Хаус" и "Новинский пассаж" - офисные здания с несколькими этажами ритейла. Благодаря отличному расположению, торговая часть рассчитана не только на служащих офисов. В этом случае наличие магазинов определяется расположением объекта.
В регионах России, напротив, формат многофункционального комплекса является очень популярным, поскольку здесь при дефиците площадей во всех сегментах недвижимости решение о строительстве mixed-use проекта является оптимальным".
Свою нишу многофункциональные комплексы заняли и в США, где потребитель давно осознал удобство и рациональность компактного размещения различных по функциональному наполнению объектов для более комфортной жизни, работы и досуга. А городские власти считают девелопмент таких комплексов экономичным с точки зрения затрат на инфраструктуру. Одним их ярких примеров многофункционального комплекса на Манхэттене (Нью-Йорк) является Time Warner Center, открытый в 2004 году (девелоперы проекта - Related Companies LP и Apollo Real Estate Advisors LP). Объем здания в 77 этажей превышает 200 тыс. кв.м., инвестиции в его создание составили $1,7 миллиарда. В Time Warner Center размещается штаб-квартира компании AOL и Warner после их слияния. Помимо этого, в здании располагаются студии CNN, гостиница категории люкс Mandarin Oriental Hotel, рестораны, торговый центр, концертный зал и 225 апартаментов. При более детальном анализе подобных комплексов в США можно проследить тенденцию к укрупнению формата с отведением значительного объема площадей под жилье.
Специфика формата
Преимущества
Повышенный интерес к формату многофункциональных комплексов в Украине можно объяснить стремлением девелоперов максимально эффективно использовать участок в условиях острого земельного дефицита и зашкаливающей стоимости земли. Об этом, в частности, говорит Алексей Струлев, генеральный директор компании "Призма Бета": "Многофункциональность была обычной моделью застройки в прошлом, достаточно вспомнить гостиные дворы, пассажи и универмаги Москвы, Петербурга, Одессы и других городов. Причиной возвращения к многофункциональным комплексам стало значительное удорожание участков, а также дефицит земель в пределах городов и особенно в их центральной части. Строительство такого комплекса дает возможность повысить эффективность использования земельного участка за счет увеличения плотности застройки и совмещения различных видов деятельности".
Многие эксперты сходятся во мнении, что комплексы такого типа инвестиционно привлекательны для девелоперов, поскольку позволяют апеллировать к нескольким категориям потребителей, а это особенно актуально на ранней стадии развития рынка недвижимости, когда спрос существует во всех сегментах. Международная практика показывает, что девелопмент объектов смешанного типа использования популярен и на развитых рынках, где востребованными становятся уникальные концепции, повышающие привлекательность проекта в условиях сильной конкуренции.
По словам участников рынка, девелопер зачастую принимает решение о развитии многофункционального комплекса, поскольку хочет разделить возможные риски между недвижимость различного назначения. Андрей Назаренко отмечает, что "концепция проекта, достигаемая в результате такой диверсификации рисков, позволяет финансовым показателям доходности оставаться на высоком уровне, даже если некоторые сегменты рынка перейдут в фазу перенасыщения. И хотя эффективность подобной диверсификации в значительной степени зависит от динамики спроса и предложения, а также конкретных преимуществ объекта, в сфере недвижимости наиболее приемлемой стратегией является минимизация рисков. Так, например, стопроцентно офисный центр теоретически может оказаться более привлекательным, чем торгово-офисный комплекс той же площади, однако специализация на отдельном типе недвижимости является априори более рискованной".
Рубен Разилов, директор коммерческого департамента компании "Метрика", считает, что "строительство многофункциональных комплексов и одноформатных объектов может оказаться дл инвестора как привлекательным, так и убыточным. Однако строительство многофункциональных комплексов более рискованно, так как, ориентируясь на целый ряд потребительских нужд, девелопер привлекает на объект различные транспортные и людские потоки, а значит сталкивается с задачей их правильного распределения".
Петр Сусленский, руководитель проекта "Аэростар",утверждает: "Привлекательность VAR заключается не в уменьшении риска, а в увеличении доходности каждой отдельной части, и при правильном соотношении всех составляющих есть вероятность зарабатывать больше".
Являясь сильным центром притяжения в районе застройки, многофункциональный комплекс привлекает посетителей и арендаторов. Как правило, арендные ставки в коммерческом сегменте такого комплекса превышают среднерыночный показатель.
Концепция
Эксперты рынка отмечают, что уже на этапе создания концепции многофункционального комплекса возникает множество вопросов, требующих комплексного изучения, в частности, демографические и экономические показатели района, конкурентная среда, доступность и пропускная способность транспортных путей.
Сергей Король, начальник коммерческого управления компании "НЕСТ",отмечает: "Совмещение офисного центра, торгово-развлекательного комплекса, гостиницы, жилья, как в случае с многофункциональным комплексом по Златоусовской, усложняет работу транспортных потоков, движение людей, подвоз товаров, обеспечение сервиса, уборку территории, вывоз мусора и пр. Наиболее важная задача - развести разные функциональные потоки и обеспечить нормальную работу центра".
Андрей Назаренко считает, что грамотное распределение человеческих потоков является особо важным еще на этапе разработки концепции:"посетители торговой части должны минимально пересекаться с сотрудниками и посетителями офисного сегмента, аналогично - владельцы квартир и арендаторы офисов. Идеальным вариантом с точки зрения эффективности проекта является разделение парковок арендаторов, покупателей и/или жильцов - это предполагает организацию отдельных въездов и выездов для разных категорий пользователей".
Особенно сложно справиться с этой задачей в многофункциональных проектах вертикального типа архитектуры, а также объектах с небольшой площадью застройки, где вопросы парковки решаются посредством организации подземных паркингов. Но даже если участок покрывает значительную площадь и, соответственно, позволяет развивать масштабные проекты, необходимо помнить, что увеличение коммерческих площадей должно сопровождаться пропорциональным увеличением парковочных мест.
Участники рынка сходятся во мнении, что наиболее сложной частью создания концепции многофункционального комплекса является выбор целевых групп и определение их социального статуса. Однородный социальный состав потребителей можно назвать ключевым фактором успеха проекта.
Немаловажную роль играет и работа над созданием единого архитектурно-планировочного объема, все элементы которого составляют целостный комплекс и при этом органично вливаются в городское окружение.
Синергия
Функциональные и количественные показатели будущего mixed-use комплекса должны пройти детальную проработку на сочетаемость всех компонентов. Однако, даже самые точные расчеты не дают гарантии того, что изменения в зонирование проекта не будут вноситься уже на этапе его реализации. Для минимизации таких изменений девелоперы стараются заключить предварительные договора с возможными арендаторами, на основе требований и пожеланий которых вносятся правки в проектную документацию.
"Основной особенностью девелопмента подобных проектов является создание синергетического эффекта еще на стадии проектирования. В реализации проекта участвует большое количество бизнес-консультантов, проектировщиков, конструкторов, архитекторов, маркетологов, потенциальных арендаторов, финансовых институтов и т.д., которые делают свой неоценимый вклад на различных стадиях проекта. Их основной задачей является профессиональное соединение интеллектуальных составляющих, создание синергии опыта, знаний и технологий", - уверен Рубен Разилов.
При грамотном планировании каждый сегмент многофункционального комплекса может оказывать положительное влияние на доходность соседних сегментов. При этом немаловажное значение имеет инфраструктура (сфера обслуживания, общепит, фитнес и т.д.), которая, будучи не столь прибыльной, а в ряде случаев - и затратной для девелопера частью, может способствовать привлечению дополнительных человеческих потоков. Спрос на сферу услуг в объекте, где сконцентрированы различные функции и пребывает значительное количество людей, существенно превышает показатели востребованности подобных услуг в отдельно расположенных многофункциональных проектах. Так, например, фитнес-центр комплекса будут посещать как сотрудники офисов, жильцы гостиницы, так и живущие поблизости.
Тесную взаимосвязь можно проследить между офисными площадями и гостиницей, так как последняя зачастую в гостинично-офисном комплексе выполняет именно бизнес-функцию, ведь её постояльцами являются гости компаний, арендующих офисы в этом же здании. Помимо того, арендаторы офисных помещений могут быть заинтересованы в пользовании гостиничными конференц-залами.
При создании крупного центра важно учитывать потребности всех потенциальных посетителей и/или жильцов комплекса, так как в некоторых случаях они могут не совпадать. Важно, чтобы одна функция не мешала другой: например, крупный развлекательный центр, работающий круглосуточно, будет малопривлекательным "соседом" для жилой части.
О широких возможностях синергетического эффекта комплекса с различными функциями говорит и Петр Сусленский: "Если построить огромный бизнес-центр без дополнительных функций, он будет "мертвым". Там нет движения. Создать живую атмосферу, ощущение человеческого присутствия можно в любом районе города как раз посредством организации многофункционального комплекса, где будет сосредоточено все необходимое для работы, отдыха, жизни. При этом грамотно разработанный комплекс положительно влияет и на ситуацию всего района, повышая к нему интерес, а соответственно, и его стоимость, аккумулируя людские потоки".
Характеристика земельного участка
Для любого объекта недвижимости расположение земельного участка во многом является залогом успеха. В случае с объектами многофункциональных комплексов этот фактор особенно важен, так как должен соответствовать целому ряду требований. Среди наиболее важных критериев выбора территории для развития проекта VAR эксперты рынка называют не только достаточные размеры участка, позволяющие разместить несколько полноценных функций, но и транспортную и пешеходную доступность, а также сложившуюся репутацию данного района.
"Особенности земельного участка и характер формируемого многофункционального центра взаимосвязаны. Включать или не включать в состав комплекса жилье или гостиницы, кто будет выбран в качестве якорных арендаторов и какова их доля в общем объеме - все зависит от расположения участка и его размеров, специфики района сбыта. Участок должен квалифицироваться на основании характеристик района сбыта, то есть географического района, из которого комплекс получит наибольшее количество постоянных или периодических клиентов. Для крупного многофункционального центра от 8 до 12 километров определяется как основной, он генерирует от 70 до 80% постоянных клиентов", - отмечает Алексей Струлев.
Игроки рынка сходятся во мнении, что удачное расположение может во многом компенсировать возможные недоработки концепции, и наоборот - менее привлекательное месторасположение требует особой тщательности и высокого профессионализма при её разработке.
По словам Андрея Назаренко, "особенности концепции многофункциональных проектов связаны с тем, что разные типы недвижимости предъявляют различные требования к участку и внутренним планировкам. Например, для торговой составляющей проекта ключевым является расположение на одной из основных городских улиц со значительным автомобильным потоком и большой зоной охвата. Для жилья расположение на оживленной магистрали - это, скорее, минус, а для офисных помещений данный фактор может являться как положительным, ток и отрицательным, в зависимости от конкретного участка. Для офисов расположение в центре деловой активности, вблизи от клиентов и партнеров - одно из преимуществ, для торгового центра близость других ТЦ - дополнительная конкуренция. Арендаторы офисов, как правило, предъявляют более строгие требования к имиджу района, его престижности, в то время как арендатор, в первую очередь, зоной охвата, наличием большого числа потенциальных покупателей, проживающих вблизи, и под это подстраивает формат и концепцию магазина. Достаточно жесткие требования к расположению участка предъявляют и гостиницы международного уровня - в большинстве случаев необходимым условием является центральное расположение. Таким образом, участок, на котором предполагается строительство mixed-use проекта, должен априори соответствовать каждому из предполагаемых типов использования".
Особенности реализации многофункциональных проектов
Реализация масштабных проектов многофункциональных комплексов имеет свою специфику. Строительство, равно как и все остальные этапы девелопмента, начиная с работы над концепцией и проектной документацией, требует длительного времени и большого объема инвестиций. Поэтому обычной практикой является разделение этапов строительства и поочередный ввод в эксплуатацию отдельных элементов комплекса. По словам Сергея Короля, "как правило, принятие решения об очередности реализации различных частей комплекса может зависеть от конкретных особенностей площадки, технических условий, возможностей финансирования и т.д. Строительство может проводиться в несколько этапов, если такое решение не повлияет на функционирование ранее построенных объектов при дальнейшем строительстве".
По мнению Рубена Разилова, "при реализации многофункционального комплекса необходимо спланировать строительство таким образом, чтобы обеспечить ввод помещений в эксплуатацию и начать извлекать коммерческую прибыль до окончания всех строительных работ. Поскольку жилье всегда является надежным генератором денежного потока, реализацию проекта с жилой составляющей нужно начать именно с нее, ведь будущие собственники квартир создадут вышеуказанную синергию для коммерческой недвижимости".
Мнения экспертов совпадают в том, что при определении этапности ввода в эксплуатацию различных составляющих комплекса важную роль играет рыночный потенциал каждого сегмента. А потому весь процесс реализации следует организовывать так, чтобы обеспечить максимальную синергию рыночных сил, где каждый сегмент помогает другому генерировать денежные потоки.
Что касается возможности продажи и/или аренды площадей в составе многофункционального комплекса, то вопрос зачастую решается посредством продажи жилых площадей (если таковые имеются) и сдачей в аренду коммерческих. Однако, по мнению Дениса Соколова, "наличие в комплексе жилого компонента требует особого маркетингового подхода, так как эти площади изначально запланированы для продажи в собственность, что дает возможность дальнейшего финансирования коммерческих составляющих. С увеличением возможностей непосредственного финансирования необходимость включения жилой составляющей в комплексе отпадет. Ведь в действи тельности, если существенная площадь ком плекса принадлежит отдельным субъектам найти потребителя коммерческой части сложнее. Таким образом, присутствие жилого ком понента является краткосрочным преимущест вом для девелопера и в дальнейшем может отразиться на привлекательности коммерческих площадей".
Если же говорить об инвестиционной прода же коммерческой части, то, по словам Андрея Назаренко, "ее специфика заключается в том что к каждому из типов недвижимости, пред ставленному в структуре комплекса, у того или иного инвестора могут быть различные предпочтения или наоборот - антипатии. В любом случае ставка капитализации для каждого типа недвижимости определяется рынком, однако конечно же, корректируется с учетом того, на сколько привлекательно соседство других типов использования, насколько грамотно разработана концепция. Не следует также забывать, что многофункциональный комплекс представляет собой достаточно большой проект, а следовательно, при целостной продаже требует значительных объемов финансирования, что существенно снижает его ликвидность. Кроме того, работу каждого из сегментов комплекса могут контролировать отдельные управляющие компании, что может усложнить целостную продажу проекта в одни руки. Если же речь идет о комплексе, который принадлежит одной компании, то, поскольку наиболее простым вариантом является продажа корпоративных прав, продажа комплекса по частям в данном случае очень проблематична".
Того же мнения придерживается Петр Сусленский: "Определить реальную стоимость такого объекта в действительности довольно сложно. Продажа отдельных элементов комплекса теоретически возможна, но может привести к потере целостности, ведь собственник коммерческих площадей может пожелать изменить их назначение, что обязательно отразится на остальных составляющих. Современное строительство предполагает интегрирование внутренних систем, таких как безопасность, коммуникационные системы и др., а это также усложнит продажу отдельной части комплекса. Поэтому девелопер МФК изначально не рассчитывает на продажу объекта, либо же она возможна с определенными обязательствами".
Управление коммерческими площадями многофункционального комплекса - задача очень сложная ввиду существенных различий в технологиях управления для отдельных сегментов. Такие составляющие, как отель или торговая часть требуют особого подхода и наличия опыта в осуществлении управления. Выбор между одной управляющей компанией и специализированными организациями для каждого сегмента осуществляется девелопером исходя из возможностей и характеристик комплекса. Более распространенным вариантом является сотрудничество с несколькими компаниями, которые занимаются определенным сектором, особенно если речь идет о масштабных проектах.
studfiles.net
Строительство МФК на Земляном Валу.
19 окт. 2017 г.
865 просмотров
На участке, напоминающем неправильной формы трапецию, между улицами Земляной Вал и Большой Дровяной переулок и домами жилой застройки, ведутся работы по возведению многофункционального комплекса.
Авторы проекта – Алексей Гинзбург и его компания Ginzburg Architects.
Всего запланировано 8 этажей: 3 подземных, где будут расположены двухуровневый паркинг и супермаркет, цокольный и 4 верхних этажа, где планируются непродовольственные торговые помещения, фуд-корт, кинотеатр. Все эти помещения будут сосредоточены вокруг атриума, снабженного лифтами и эскалаторами. Вход для посетителей со стороны улицы Земляной Вал.
Фасад состоит из трех объемных ризалитов, верхние этажи полностью застеклены. Облицовка выполнена кирпичом, копирующим кирпичную кладку театра на противоположной стороне. Окна сложные по ритму и имеют разные размеры, что позволяет зданию отлично вписаться в окружающий городской ландшафт.
Работы ведутся ГК «Строй Инвест». Группа компаний была образована в 2003 г. и за время существования успешно реализовала множество девелоперских, венчурных и других проектов, входящих в ее специализацию.
Контакты учасников строительства можно посмотреть здесь
Участок под строительство находится в охраняемой зоне в центральной части Москвы. Ландшафтные, строительные и иные работы ведутся в соответствии с требованиями, выдвигаемыми к подобным участкам. Недалеко находится станция метро «Таганская».
Стройка началась в 2016 г., ее окончание планируется в 2018 г.
Источник - редакция Rusdevelopers.ru
Комментарии к материалу:
rusdevelopers.ru
Строительство многофункционального комплекса зданий Лахта Центр
Многофункциональный комплекс зданий Лахта Центр строится с 2012 года в Приморском районе Санкт-Петербурга, на берегу Финского залива. Это общественно-деловой центр, ключевым объектом которого будет штаб-квартира госконцерна «Газпром». Более трети площадей займут концептуальные общественные пространства. Строительство должно быть завершено в 2018 году. Доминанта комплекса – 86-этажное ядро – башня Лахта Центра – 462-метровый небоскреб – станет самим высоким зданием Европы.
Устройство фундаментов комплекса «Лахта-центр» производилось в 2012 – 2014 годах. Под ядром комплекса выполнено 264 сваи диаметром 2 метра длиной 55 метра (глубина нижнего конца 62 метра) и 65 метров (глубина нижнего конца 72 метра). Несущая способность сваи 5000 тс. Поверху сваи объединяет коробчатый 3-х этажный ростверк, состоящий из нижней плиты толщиной 3,6 метра и верхней плиты толщиной 2 метра. Высота ростверка 16,6 метров, внутренняя высота 11 метров, толщина средней плиты 0,4 метра. Совместную работу нижней и верхней плит обеспечивают стены центрального ядра жесткости диаметром 28,5 метра и 10 вертикальных диафрагм жесткости, расходящихся от ядра в радиальном направлении. Толщина стен ядра и диафрагм жесткости 2,5 метра. Для устройства фундаментов по периметру здания на глубину около 30 метров возводилась сплошная «стена в грунте».
В нижней и верхней плитах применяется бетон класса В60 по прочности, марки W8 по водонепроницаемости и марки F150 по морозостойкости. Бетон в стенах ядра и диафрагмах жесткости в пределах коробчатого фундамента класса В80 по прочности, марки W8 по водонепроницаемости и марки F150 по морозостойкости.
Устройство фундаментов комплекса «Лахта-центр» попало в книгу рекордов. До сих пор ни на одной стройке мира на этапе изготовления фундамента здания не были использованы столь внушительные объемы бетона. Только для заливки нижней плиты методом непрерывного бетонирования было использовано 19624 кубических метра бетона. Этот объем на 3000 кубических метра превышает предыдущий мировой рекорд, установленный при строительстве небоскрёба The New Wilshire Grand Tower в Лос-Анджелесе. Поставку бетона на возведение фундамента нового комплекса в непрерывном режиме обеспечивали более десятка бетонных заводов и РБУ Санкт-Петербурга.
 |
На сентябрь 2017 года запланировано: строительство верхних (84-87) этажей ядра; начало работ по возведению шпиля башни; монтаж фасадов башни; возведение конструкций входной арки.
 |
 |
Строительство "Лахта-центра" по плану должно быть завершено к 2018 году. Комплекс займёт площадь более 400 тысяч квадратных метров. На его многочисленных этажах будут размещены офисы, выставочные и конференц-залы, торгово-развлекательный центр. Кроме того, здесь будет расположена современная гостиница, а также научно-образовательный комплекс, планетарий, спортивный и медицинский центры. Естественно на территории «Лахта-центра» предусмотрены места для многочисленных ресторанов и кафе.
tvosibgtv.ru
Строительство многофункционального комплекса - масштабный МФК Кунцево Плаза.
19 авг. 2014 г.
3 498 просмотров
Строительство многофункционального комплекса должно объеденить функции коммерческого объекта. Новый строящийся МФК «Кунцево Плаза» создаст комплексное пространство для работы, отдыха, покупок и развлечений.
Многофункциональный комплекс «Кунцево Плаза» включает в себя территорию делового центра, торговые площади и развлекательный комплек. Здание состоит из пяти этажей и оборудовано системой лифтов и эскалаторов.
Общая площадь МФК «Кунцево Плаза» более 245 000 кв.м.
Ключевыми арендаторами комплекса станут один из крупнейших сетевых продуктовых гипермаркетов страны, большой фрешмаркет, развлекательный комплекс для детей, фитнес-центр и кинотеатр IMAX.
Помимо этого, свои двери откроют еще более 200 магазинов одежды и обуви, парфюмерии и косметики, электроники, товаров для дома и быта, а также несколько кафе и ресторанов быстрого питания. Для удобства посетителей МФК оборудуется большим подземным паркингом, рассчитанным на 2000 машиномест.
Инвестором-застройщиком комплекса является компания «ЭНКА ТЦ», которая в 1997 году построила первый гипермаркет «Рамстор». Российская компания «ЭНКА ТЦ» входит в турецкую группу компаний ENKA и является официальным оператором ТЦ «Капитолий».
Турецкая строительная компания ENKA входит в Топ 7 турецких генподрядных компаний в России.
Строительство мфк ведется в западной части Москвы на улице Ярцевской, недалеко от Рублевского шоссе и Молодогвардейской улицы. В нескольких минутах ходьбы располагается станция метро «Молодежная».
Контакты всех участников строительства многофункционального комплекса здесь Кунцево Плаза.
Начало строительства объекта – 2012 год. Проектный срок сдачи в эксплуатацию – 2014-15 год.
Источник - редакция RusDevelopers.ru
Комментарии к материалу:
rusdevelopers.ru
Социально-экономический подход к строительству многофункциональных жилых комплексов в России
Процесс урбанизации, продолжающий набирать обороты в началеXXI века, проявился в чрезмерной концентрации людей, объектов и продуктов жизнедеятельности на относительно небольшой территории крупных и крупнейших городов.
Центральные части городов становятся высоко насыщенными различными функциями, отличительными особенностями которых являются сокращение горизонтальных связей, быстрый рост этажности и широкое использование подземного пространства. Накопление количественных показателей на определенном этапе времени определяет качественные изменения городской структуры.
Новые социально-экономические условия можно охарактеризовать интенсивным развитием городских территорий, отсутствием комплексности и сбалансированности застройки, имущественным расслоением городского населения и несовершенством системы культурно-бытового и коммунального обслуживания. Эти факторы послужили предпосылками к строительству многофункциональных жилых комплексов (МЖК).
Строительство многофункциональных комплексов широко распространено во многих странах, особенно в крупных европейских мегаполисах. В связисо стремлением людей свести к минимуму свои временные затраты, большим спросом начали пользоваться многофункциональные комплексы, в которых находятся сразу все сервисные службы
На данный момент нет четко сформулированного определения понятию «многофункциональный жилой комплекс». Нередко таковыми называют жилые объекты с развитой вспомогательной инфраструктурой. Наиболее распространенное определение МЖК звучит так: объект (или несколько объектов) недвижимости, сочетающий в себе помещения двух или более эксплуатационных назначений (магазины, офисы, развлекательные заведения), в которых объединены коммерческая и жилая функции. При этом жилая функция является основной. Необходимо отметить, что несколько жилых корпусов в сочетаниис офисами, собственным магазином и фитнес — центром на первых этажах недостаточно для того, чтобы комплекс назывался многофункциональным. Это должна быть масштабная застройка, созданная по принципу «город в городе», обеспечивающая максимально комфортные условия для работы, жизни и отдыха.К подобным объектам можно отнести жилой комплекс бизнес — класса (ЖК) «Янтарный город», расположенный на берегу Строгинской поймы, ЖК «Город яхт» на Ленинградском шоссе, ЖК «Алые Паруса», ЖК «Велл- Хаус на Ленинском», ЖК «Авеню 77», МЖК «Город столиц» и т. д.
Преимущества МЖК очевидны: эффективное использование земельного участка под застройку, следовательно, экономия энергоресурсов, рабочего труда, материальных ресурсов и т. д.; высокая инвестиционная привлекательность проекта, т. к. имеет место уменьшение рисков за счет диверсификации инвестиций; развитая внутренняя инфраструктура, обеспечивающая комфортное проживание жильцов и выставочные стенды при продаже. Кроме того, сегодня актуальна проблема нехватки парковочных мест. Проектирование МЖК предполагает разделение потоков внутри объекта для каждой функциональной зоны: торговой, офисной, жилой, таким образом, чтобы потоки людей и машинне пересекались.
Однако строительство проектов с развитой инфраструктурой часто сопровождается разногласиями между участниками рынка жилья. Возникает конфликт социальных потребностей населения и коммерческих предложений со стороны инвесторов.
Дифференциация населения по уровню доходов предопределяет различные формы обслуживания в структуре многоэтажного жилого комплекса. В настоящее время МЖК, как правило, относится к элитному сектору недвижимости и предполагает соответствующую инфраструктуру, не подходящую для менее обеспеченной группы граждан.
Для решения таких проблем предполагается следующая концепция формирования многоэтажных жилых комплексов.
Строительство домов в МЖК должно носить дифференцированный характер.
Для людей с низким уровнем доходов наиболее целесообразно расположение бытовых, торгово- развлекательных, рекреационных и спортивных учреждений на территории жилого комплекса в отдельно стоящем здании, при таком расположении данные учреждения будут доступны не только людям, проживающим на территории жилого комплекса, но и проживающимв прилегающих кварталах. Офисные помещения должны располагаться на первых этажах жилых домов. Такая доступность этих учреждений поможет максимально удешевить оказываемые услуги и само жилище, благодаря различным государственным программам, передаче сдаваемых площадей ТСЖ и пр.
Для людей со средним уровнем доходов наиболее целесообразным можно считать размещение обслуживающих учреждений по уровням: в подземномуровне — автостоянки; уровень земли — офисные и торговые учреждения; выше — жилые уровни, выше — ряд досуговых учреждений; на крыше — зеленые пространства общего пользования, открытые спортивные площадки и рекреационные зоны.
Для людей с высоким уровнем доходов все обслуживающие учреждения (кроме торговых) должны располагаться в структуре жилого дома и быть доступными, исключительно, жильцам дома.
Такая дифференциальная структура повышает доступность жилья для различных слоев населения. Необходимо отметить, что на сегодняшний день уже существует пример строительства многофункционального комплекса с домами для различных слоев населения. Такой комплекс находится в Ростове-на- Дону.
Безусловно, многофункциональные комплексы, проектируемые по принципу «город в городе»и предполагающие несколько жилых объектов, должны планировать на своей территории не только огромные торговые центры и гостиницы, но и такие объекты социального обслуживания населения, как школы, ФОКи, оздоровительные центры и т. д., чтобы избежать большой нагрузки на близлежащиеобъекты социального назначения.
Кроме того, для достижения наибольшего социального эффекта многофункциональные жилые комплексы при поддержке и финансировании города должны содержать некоторое количество квартир, предназначенных для жителей ветхого фонда.
В настоящее время расселение ветхого фонда осуществляется, как правило, в панельные дома. На сегодняшний день Правительством Москвы уже рассматривается вопрос о предоставлении гражданам аварийного фонда квартир в монолитных домах. Предложенная выше программ может стать одним из вариантов.
При проектировании МЖК необходимо также планировать квартиры и все необходимые мероприятия по доступности зданий для маломобильных групп населения.
Таким образом, одним из эффективных путей уменьшения указанных выше негативных тенденций может стать строительство многоэтажных жилых комплексов с обслуживанием, которые объединяют и органично сочетают жилые, обслуживающие и рекреационные функции. Необходимо строительство и развитие жилых комплексов с собственной территорией. Так как именно такие комплексы являются градообразующим элементам, отвечают новым социально-экономическим, эстетическим и прочим требованиям, именно в таких комплекса могут одновременно проживать люди с различным уровнем доходов.
www.strategplann.ru
Строительство уникального Многофункционального комплекса «ГЭС-2».
29 марта 2018 г.
1 528 просмотров
Многофункциональный комплекс «ГЭС-2» станет площадкой для современного искусства и образования. Главная задача – сохранить исторический облик здания при его реконструкции.
Руководит работами Ренцо Пьяно - архитектор, известный во всем мире. Одной из задач является показать реализацию принципа экологичности: дымоходы будут использоваться в новой системе вентиляции, на фасады будут установлены солнечные батареи.
Специально разработанное приложение при помощи системы сенсоров будет уведомлять посетителей о том, как устроен МФК «ГЭС-2».
В планах преобразовать пространство, создав три зоны:
- общественную, куда входят библиотеки, зимний сад и березовая роща, книжные магазины;
- образовательную, где будут помещения для лекций, образовательных программ для взрослых и детей, художественные мастерские;
- выставочную - с машинным залом и другими помещениями, подходящими для реализации арт-проектов.
На прилегающей территории будет открыт амфитеатр.
Заказчиком выступает компания «ГЭС-2», основанная в 2014 году (владелец – Михельсон Леонид Викторович).
Контакты участников строительства можно посмотреть здесь
Здание расположено на Болотной набережной. На работы по реконструкции и восстановлению объекта отведено два года: с 2017 по 2019 гг.
Комментарии к материалу:
rusdevelopers.ru
