214-й Федеральный Закон. Текст 214 фз
Текст 214 ФЗ
1863 Очередное (и второе за последние два года) изменение правил страхования договоров долевого участия (ДДУ) поставило строительную отрасль перед опасностью «заморозки» новых проектов и остановки деятельности. Застройщики столкнулись с повышением страховых тарифов и значительным сокращением количества страховых компаний, соответствующих требованиям закона и имеющих право работать на рынке. Очевидно, что застройщиков принуждают вступать в единственное в стране Общество взаимного страхования. Попробуем разобраться в ситуации...
1666 Новость о том, что в правительстве РФ всерьез рассматривают вопрос о запрете долевого строительства, серьезно всколыхнула отрасль. Речь шла о том, чтобы в 2016-2020 запустить переходный период по постепенной отмене договоров долевого участия, а с нового десятилетия и вовсе запретить продажу квартир в многоэтажках до сдачи их в эксплуатацию.
1812 13 февраля не войдёт в анналы законотворчества Санкт-Петербурга и Ленинградской области. Несмотря на важность вопроса актуализации 214 ФЗ современным реалиям, общественные слушания, прошедшие в пятницу в Малом зале Мариинского дворца выявили куда более серьёзную проблему — отсутствие взаимопонимания между депутатами, застройщиками и дольщиками.
7241 214 ФЗ — нынешним покупателем воспринимается как панацея от всех бед. Не даром застройщики всячески подчёркивают свою работу в соответствии с ним. В частных беседах не раз приходилось слышать, что действует упоминание 214 ФЗ на покупателей гипнотически - продажи растут. Практика же его применения, судя по поступающим в редакцию жалобам, оставляет желать лучшего. Так может ли 214 ФЗ реально защитить дольщика? Давайте выясним вместе.
7870 По словам специалистов, сегодня из всех возможных схем приобретения жилья договор долевого участия по 214-ФЗ обеспечивает покупателям самую высокую степень защиты. Среди дольщиков - тех, кто несет деньги, культивируется уверенность, что данный федеральный закон гарантирует покупателям, что с жильем все будет чисто, долгостроя не случится, и двойные продажи не грозят. На самом деле все, конечно, не так безоблачно, ведь закон во многом еще не совершенен. Образно говоря, его можно сравнить с зонтиком: в руках надежного застройщика он защитит от непогоды, но гарантировать, что зонтик не окажется дырявым, может далеко не всякая строительная компания. Но мы начнем наш разговор с хорошего.
Просматривая в поисках жилья рекламу новостроек, обращаешь внимание на один штрих. Многие застройщики считают нужным подчеркнуть, что они строят дома и продают квартиры в соответствии с 214-ФЗ. Казалось бы, что тут такого: сейчас все обязаны действовать в рамках этого закона. Но, должны — не значит действуют. Существуют разные варианты, позволяющие, не отступая от 214-ФЗ, привлекать средства для строительства, и девелоперы активно ими пользуются. В чем минусы закона, почему застройщикам приходится нарушать его? Попробуем разобраться.
4554 Звонишь по рекламе какой-нибудь новостройки, начинаешь задавать вопросы. Один из первых: вы работаете по 214-му закону? «Да, конечно!» - отвечают тебе. Вопрос, на самом деле, не праздный. Потому что в Санкт-Петербурге, например, застройщиков, работающих в соответствии с 214-ФЗ, порядка 80 процентов. Значит есть пятая часть игроков строительного рынка, которые по тем или иным причинам от выполнения этого закона уклоняются. Эти данные вполне официальны, их привел в 2012 году городской Комитет по строительству.
3140 Далеко не всегда хорошие идеи, заложенные в законе, воплощаются в жизнь. 214-й закон — не исключение. Все проблемы рынка строящегося жилья он не решил, да и вряд ли мог.
5956 Практика судебных дел по данному федеральному закону нарабатывается с каждым годом. Но до сих пор остаются спорные ситуации, в которых вышестоящие суды отменяют решения судов низшей инстанции. Связано это с неоднозначной трактовкой законов (не только 214-ФЗ). Итак, что же чаще всего служит поводом для судебных разбирательств?
Вопросы, связанные с долевым участием в строительстве жилья, волнуют многих. Официальный источник информации по данной теме в Санкт-Петербурге — Управление контроля и надзора в области долевого строительства, которое является одним из подразделений городского Комитета по строительству.
4284 В настоящее время 214-й федеральный закон является основным документом, регулирующим ситуацию на рынке долевого строительства жилья. Для покупателей информация о том, действует ли застройщик в рамках 214-ФЗ, является немаловажной.
2730 Ситуацию с долевым строительством в столице держит под контролем Комитет города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства (ул. Воздвиженка, дом 8/1, строение 1; тел. +7 (495) 620-2935, факс: +7 (495) 633-6648, горячая линия: +7 (495) 645-8096). На официальном портале Комитета размещен список застройщиков, работающих по 214-ФЗ и представляющие в Москомстройинвест отчетность о деятельности по привлечению средств участников долевого строительства. Последние данные представлены по состоянию на III квартал 2015 г.
Власти московской области уделяют достаточно серьезное внимание проблемам, связанным со строительством нового жилья. Социальный аспект здесь один из важнейших. Это и не удивительно, ведь жилья в Московской области строят много — благо спрос на него в столичном регионе стабильный, однако и вопросов в этой сфере хватает. Главный из них — борьба с серыми схемами в строительстве и защита прав дольщиков в рамках 214-го федерального закона.
5791 Московская область — один из наиболее динамично застраиваемых регионов, что вполне объяснимо, учитывая близость столицы. К сожалению, и здесь достаточно примеров, когда права дольщиков оказываются ущемлены. Информацию из первых рук покупатели жилья могут получить в органах государственной власти. Комитет Московской области по долевому жилищному строительству, ветхому и аварийному жилью публикует на своем официальном сайте перечень проблемных объектов на территории Московской области.
3215 Проблемами дольщиков в столице занимается Комитет города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства. Он расположен по адресу: улица Воздвиженка, дом 8/1, строение 1. Телефон: +7 (495) 620-2935. Факс: +7 (495) 633-6648. Горячая линия: +7 (495) 645-8096.
2177 В марте текущего года Госдума Российской Федерации в очередной раз приступает к рассмотрению поправок к закону № 214-ФЗ. Делается это, как известно, с благой целью – для решения неискоренимой проблемы обманутых дольщиков, число которых по стране, на сегодняшний день составляет уже несколько десятков тысяч. Но к каким последствиям может привести очередная инновация? По мнению экспертов, новый законопроект может повлечь за собой рост цен на квартиры в строящихся домах.
2275224021282090195919601961196219711963196419651966196719681866
www.novostroy.ru
Федеральный закон 214 о долевом строительстве – 214 фз текст
Настоящая публикация подготовлена адвокатами Бюро, специализирующимися на делах долевого строительства, и посвящена обзору изменений в Федерального закона №214-ФЗ «О долевом участии в строительстве», вступившим в законную силу с 01.01.2017.
С 01 января 2017 года введена в действие часть 2.3 статьи 1 Закона №214-ФЗ, которая расширила сферу действие Закона на правоотношения, возникающие при строительстве жилых домов блокированной застройки, состоящих из трех и более блоков. Речь идет о малоэтажных жилых домах (таунхаусах) и подобных им жилых домах, которые имеют общие стены, но отдельные входы в жилые помещения.
Законодатель исключил из Закона указание на то, что в состав объекта долевого строительства, подлежащего передаче дольщику, включается общее имущество. Согласно ч.5 ст.16 Закона при регистрации права собственности на объект долевого строительства у дольщика возникает доля в праве собственности на общее имущество.
В отношении застройщика, привлекающего денежные средства для долевого строительства объектов недвижимости, отвечающий определенным требованиям на дату направления проектной декларации в уполномоченный орган, т.е. с 01 июля 2017 вводятся ряд требований, несоответствие которым исключает для застройщика возможность осуществлять деятельность в области долевого строительства объектов недвижимого имущества. Эти требования касаются как размера уставного капитала, так и отсутствия у застройщика налоговых, административных и других проблем, обозначенных в части 2 статьи 3 Закона 214-ФЗ. Требования к размеру уставного капитала застройщика напрямую зависят от размера общей площади долевого строительства.
Законодатель обязал застройщика размещать на сайте помимо проектной декларации, разрешения на строительство, подтверждения прав на земельный участок, также заключения уполномоченного органа о соответствии как проектной документации, так и самого застройщика установленным законом требованиям, проекта договора долевого участия, разрешения на ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства за предшествующие три года, способы обеспечения исполнения обязательств, договор поручительства с застройщиком, фотографии стройки.
К договору долевого участия в строительстве установлено требование об обязательном включении в него кроме определения самого объекта, подлежащего передаче, также подробных схем, планов с расположением комнат, вспомогательных помещений, лоджий, террас и т.п., расположение на этаже, указанием подробных характеристик объекта долевого строительства (площадь, материал наружных стен и поэтажных перекрытий, класс сейсмоустойчивости и энергоэффективности). Причем данные характеристики должны соответствовать проектной декларации на момент заключения договора, в противном случае у дольщика есть право обратиться в суд с иском о признании договора недействительным. Безусловно, данное нововведение направлено на защиту интересов дольщика, зачастую получающего от застройщика объект, далекий по своим качественным характеристикам, от рекламируемого на стадии заключения договора долевого участия.
В статье 5 Закона 241-ФЗ конкретизировано положение о цене договора в части объекта долевого строительства, включающего балконы, лоджии, террасы. Теперь застройщик обязан применять понижающие коэффициенты на указанные части помещений при определении цены договора.
В Закон введено положение, защищающее застройщика от недобросовестного поведения дольщика, необоснованно отказывающегося принимать объект долевого строительства, освободив застройщика от уплаты неустойки, в случае если застройщик надлежащим образом исполнил свои обязательства (что означает предложить принять объект в установленный договором срок и данный объект соответствует условиям договора и проектной документации, а также стандартным требованиям к качеству строительства).
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН ОБ УЧАСТИИ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ ФЗ-214
В случае обнаружение недостатков (дефектов) объекта долевого строительства в течение гарантийного срока, дольщик вправе предъявить требование об их устранении. В новой редакции Закона прямо прописано положение, по которому в случае обнаружения недостатков, делающих помещение непригодным для использования по назначению, застройщик уплачивает неустойку согласно закону «О защите прав потребителей» в размере 1% от цены договора в день, а в случае обнаружения несущественных недостатков неустойку в размере 1% от стоимости расходов на устранение обнаруженных недостатков.
Важным изменением в законе является положение о том, что правом расторгнуть договор в судебном порядке согласно статье 9 Закона дольщик может воспользоваться не только когда застройщик существенно изменил проектную документацию (что в общем-то для дольщика является понятием абстрактным, решения суда по таким спорам при одинаковым исходных данных бывают прямо противоположны), но и увеличил площадь жилого (нежилого) помещения относительно допустимого более, чем на 5 %. В договоре долевого участия должна быть прописана возможность такого увеличения площади, но она ограничена указанными в Законе 5%.
На застройщика возложена обязанность передать дольщику инструкцию по эксплуатации объекта долевого строительства, приложив его к Акту приема-передачи объекта долевого строительства. Естественно, застройщики, скорее всего, будут включать в Акт приема-передачи пункт о состоявшейся передаче такой инструкции, в связи с чем дольщикам рекомендуется отслеживать данное обстоятельство и в случае отсутствия инструкции по эксплуатации требовать ее фактической передачи или исключения из Акта указанного пункта.
В статью 9 Закона 214-ФЗ внесен пункт 1.2., согласно которому при надлежащем исполнении своих обязательств застройщиком дольщик не имеет права на односторонний отказ от договора. Предполагается, данный пункт будет использоваться недобросовестными застройщиками для отказа в удовлетворении законных требований дольщиков о признании расторжения договора состоявшимся и возврате внесенных денежных средств. Обращаем внимание, что просрочка передачи объекта долевого строительства сама по себе свидетельствует о ненадлежащем исполнении застройщиком своих обязательств, именно просрочка является наиболее частым основанием для одностороннего отказа дольщика от договора долевого участия.
В случае приобретения объекта долевого строительства по договору уступки прав требования у юридического лица данный договор должен быть зарегистрирован и только потом должна производиться оплата цены уступки.
Напоминаем, что оплата дольщиком цены договора уступки прав требования не означает, что у застройщика не может быть претензий по исполнению обязательств по договору участия в долевом строительстве. Помимо договора уступки прав требования на руках у нового дольщика в обязательном порядке должна быть копия или оригинал первоначального договора долевого участия в строительстве (дольщик должен знать условия договора, по которому ему уступают права и обязанности), подтверждение оплаты цены договора в полном объеме по передаваемому праву требования (платежное поручение или справка от застройщика, подтверждающие, что по договору в целом или по конкретном объекту долевого строительства обязательства по оплате исполнены полностью, застройщик претензий не имеет).
Контроль за осуществлением застройщиком деятельности в области долевого строительства осуществляется уполномоченным государственным органом, который наделен широкими полномочиями в отношении застройщика – от контроля за соблюдением застройщиком положений Федерального закона 214-ФЗ, проведения проверок его деятельности до обращения в суд с иском о приостановлении деятельности застройщика или его ликвидации либо в уполномоченные органы с заявлением о совершении преступления при обнаружении признаков преступления в ходе проверки застройщика.
В соответствии с внесенными в Закон изменения с 01.07.2017 будет работать Единый реестр застройщиков, сведения из которого являются общедоступными, открытыми. Следует отметить, что в данном реестре помимо наименования застройщика указывается бренд, под которым он рекламирует свою деятельность. Часто граждане путают застройщика с этим брендом, полагая, что крупное юридическое лицо несет ответственность за застройщика, выступающего от его имени, однако, это не так.
Обширные изменения Закона 214-ФЗ позволяют говорить о законодательной защите граждан, заключающих ДДУ, поскольку ужесточение требований, предъявляемых к застройщику, устранит с рынка недвижимости недобросовестных предпринимателей, вступающих в договорные отношения с дольщиками без должных гарантий исполнения своих обязательств.
Адвокат Надежда Домкина
sv26.ru
214 закон
Главный риск при покупке жилья на первичном рынке связан с простой юридической формальностью: пока дом не построен и официально не введен в эксплуатацию, он не является объектом недвижимости. То есть в отличие от вторичного рынка, покупатель оплачивает не существующую, а только будущую квартиру.
Поэтому при покупке квартиры в новостройке надо обратить особое внимание на следующие моменты.
Отношения между дольщиками и застройщиками регулируются Федеральным законом №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…».Этот документ предусматривает три легальные схемы продаж квартир в строящихся домах:- заключение договора долевого участия между дольщиком и застройщиком;- вступление гражданина в жилищно-строительный кооператив;- приобретение гражданином жилищных сертификатов (облигаций особого вида, выпускаемые застройщиком), хотя эта схема на территории Петербурга и Ленинградской области не используется.Все остальные схемы продажи жилья в строящемся доме, например, предварительные договоры купли-продажи, договоры инвестирования и т.п., считаются незаконными.
Квартиры в строящихся домах в соответствии с законом может реализовывать только застройщик. То есть компания или ЖСК, которые обладают зарегистрированными правами (собственности или аренды) на участок, где ведется строительство.
Продавать квартиры застройщик имеет право только после получения разрешения на строительство конкретного дома. Этот документ подтверждает, что проект многоквартирного здания прошел обязательную экспертизу, власти подтвердили, что его возведение на конкретном участке не противоречит законодательству, и что имеется возможность его последующего подключения к инженерным сетям.Оплатив квартиру в здании, разрешение на строительство которого еще не получено, вы можете столкнуться с тем, что дом так и не будет построен. Или с проблемами на стадии приемки.
Компания или ЖСК, соблюдающие законодательство, предоставят вам документы, подтверждающие их права на землю, разрешение на строительство и другие документы для ознакомления без каких-либо возражений.
nsp.ru
