Договор долевого участия что это такое при покупке квартиры. Тип участия дду что это

Договор долевого участия в строительстве (ДДУ) в 2018 году

Договор долевого участия в строительстве жилья (ДДУ) в 2018 году составляется по требования российского законодательства. Зная имеющиеся особенности можно исключить вероятность признания сделки ничтожной.

Несмотря на то, что такой договор является разновидностью правового соглашения, Гражданским Кодексом не регулируется.

Для возможности защитить свои интересы от вероятности попадания на недобросовестных застройщиков, необходимо ссылаться на нормы российского законодательства.

Важные аспекты

Договор долевого участия (ДДУ) в строительстве несет под собой множество нюансов, о которых крайне важно знать для минимизации рисков невозможности защитить свои интересы при необходимости.

По этой причине целесообразным станет изучить общие теоретические сведения и российское законодательство.

Определения

Договор долевого участия в строительстве это договор об инвестиционной деятельности, благодаря которой застройщик организации обладает возможностью привлечь деньги дольщиков (выступают в роли инвесторов) с целью строительства жилого имущества.

По завершению строительства недвижимость в новостройке переходит в право собственности дольщиков.

Для тех граждан, которые изъявили желание купить для себя недвижимость на выгодных условиях, соглашение долевого участия обладает некоторыми преимуществами, а именно:

стоимость на начальных стадиях строительства существенно ниже, нежели на вторичном рынке;
погашать долговые обязательства можно в рассрочку;
предусмотрена возможность выбора любого вариант планировки и характеристик конкретного жилья.

Наиболее весомым преимуществом принято считать наличие страховки, а также необходимость регистрации такого вида соглашения в территориальном Росреестре.

Благодаря процедуре регистрации государственный орган осуществляет проверку застройщика на предмет его добросовестности.

Стороны соглашения

Сторонами рассматриваемого соглашения выступают:

застройщик в роли строительной компании;
дольщик.

Застройщиком имеет право выступать любое юридическое лицо, вне зависимости от принятой организационно-правовой формы, взявшее на себя обязательство по выполнению многочисленных условий, а именно:

Наличие прав собственности либо аренда (или субаренда) на земельный надел	На площади которого планируется начать строительство многоквартирного дома либо же иного объекта недвижимости. Исключением являются объекты производственного назначения
Наличие разрешения	На возведение недвижимости
Наличие необходимого опыта (минимальный стаж работы застройщика – 3 года)	Беря во внимание участие в возведении многоквартирных домов суммарной площадь от 10 тысяч квадратных метров
Название юридического лица	В обязательном порядке должно дополнительно включать в себя наименование ”специализированный застройщик”

Необходимо помнить, что в роли дольщика по законодательству РФ могут выступать физические и юридические лица.

Действующие нормативы

Основным законодательным актом по праву является Федеральный закон № 214 от декабря 2014 года. Именно в нем отображены все ключевые сведения и особенности по вопросу формирования договора долевого участия в строительстве.

Дополнительно рекомендуется ознакомиться с Федеральным законом № 122 “О государственной регистрации прав на объекты недвижимости”.

Особенности заключения сделки

В процессе заключения сделки по вопросу принятия участия в долевом строительстве нужно брать во внимание особенности.

В частности нужно знать правила составления договора и порядок его регистрации по законодательству РФ. Рассмотрим имеющиеся особенности подробней.

Существенные условия

Договор долевого участия считается одновременно:

консенсуальным;
возмездным;
двусторонним.

Согласно Федеральному закону № 214, в частности ст. 4 в договоре должны быть оговорены такие существенные условия:

Предмет договора	В данном случае речь идет о конкретном объекте недвижимости – нежилое либо же жилое помещение, общее имущество в строящемся объекте. Дополнительно указываются сведения о наличии чистовой отделке либо отсутствии при сдаче
Период передачи	Имущества инвестору строительной компанией
Стоимость, срок и правила	Внесения обязательных платежей
Гарантийный период	Минимальный срок должен составлять 5 лет
Ответственность	В случае игнорирования норм подписанного договора его участниками
Правила расторжения	Достигнутых сторонами соглашения договоренностей
Варианты обеспечения исполнения	Застройщиком взятых на себя обязательств

Если же в образце соглашения долевого участия в постройке многоквартирного дома будут проигнорированы вышеуказанные условия, то он считается таковым, как незаключенным.

Для минимизации рисков признания договора недействительным рекомендуется обратиться за помощью к квалифицированному юристу.

Рассматриваемая разновидность договора подлежит заключению исключительно в письменном виде.

После его формирования он в обязательном порядке должен быть зарегистрирован в государственном органе и считается подписанным с периода завершения данной процедуры.

Право собственности участника долевого строительства также подвержено обязательной регистрации согласно Федеральному закону “О государственной регистрации прав на объекты недвижимости в России” № 122 от июля 1997 года.

На что стоит обратить внимание

Как и любая иная разновидность соглашения у ДДУ также есть свои особенности, на которые крайне важно обращать внимание.

В частности речь идет о таких нюансах, как:

Сведения относительно строительной компании в ДДУ	Должны быть указаны полностью и одновременно с этим совпадать с информацией в проектной и разрешительной документации (адрес, название, сведения об уполномоченных лицах)
Если регистрация договора будет инициирована застройщиком	То у него должна быть на это нотариально заверенная доверенность от дольщиков
Обязательное отображение в документе подробных сведений об объекте недвижимости	Благодаря которым его можно было бы с легкостью идентифицировать
Обязательное подписание гарантийного периода	В 5 лет
В документе обязательно должны отображаться полные сведения	О площади недвижимости, а также условиях оплаты в случае внесения поправок
Запрещается указывать в документе тех разделов	Которые указывают о самовольном внесении поправок в документацию застройщика
Договор считается действующим	До периода исполнения взятых на себя обязательств каждой стороной
Сроки по сдачи недвижимости	Должны указываться конкретными
Перечень форс-мажорных обстоятельств	Которые указаны в соглашении, не может быть огромным
Возводимая недвижимость не может быть признана качественно построенной	Если она не была введена в эксплуатацию. Об этом подробно должно быть указано в тексте соглашения
Цена на недвижимость должна быть отображена из расчета 1 квадратного метра	Причем в отечественной либо иностранной валюте с фиксированным курсом
Обязательства дольщиков признаются исполненными	С периода внесения на расчетный счет застройщика всей суммы за квартиру
В договоре обязательно должны прописываться	Условия расторжения
Соглашение отображает условия возмещения компенсации затрат дольщиков	В случае выявленных существенных недостатков в недвижимости
Согласно соглашению застройщики имеют право	Использовать инвестиции дольщиков только на строительство

На указанные особенности крайне важно обращать внимание для минимизации рисков признания сделки ничтожной из-за недобросовестности застройщиков.

Когда необходим предварительный вариант

Предварительное соглашение – иная разновидность договорных отношений, которое не предоставляет гарантий дольщикам в получении собственной недвижимости и не может использоваться при оформлении налоговых вычетов.

В нем содержаться только взятые обязательства по подписанию основного договора.

Предварительное соглашение не подлежит регистрации, из-за чего отсутствуют какие-либо гарантии относительно того, что обещанный объект недвижимости не будет реализован иным лицам.

Нередко встречаются ситуации, при которых застройщики буквально требуют принять их предложения по подписанию предварительного договора.

К примеру, удобное месторасположение строящегося объекта, хорошая планировка, выгодная себестоимость.

В данной ситуации главной целью участника долевого строительства — существенно минимизировать персональные риски.

Многие специалисты не рекомендуют подписывать предварительное соглашение, согласно которому обеспечивающий платеж приравнивается к половине себестоимости недвижимости, даже при наличии заманчивого предложения.

Большая часть добросовестных строительных компаний не будут выдвигать для своих клиентов требования относительно подписания такого договора, а только предложат уплатить первоначальный взнос в качестве подтверждения взятых на себя обязательств дольщиками.

В случае принятия решения подписать предварительный договор, необходимо со всей серьезностью подойти к изучению его содержания.

Типовой формы для такого документа не предусмотрено, но российское законодательство указывает на то, что договор должен соответствовать основному.

При игнорировании требований российского законодательства, предварительное соглашение может быть признано недействительным.

Особого внимания заслуживают условия предварительного соглашения, в котором обязательно должны быть:

Указаны взаимно взятые обязательства	По вопросу подписания ключевого договора
Оговорены условия	Благодаря которым можно идентифицировать предмет сделки и критерии для дальнейшего взаимовыгодного сотрудничества
Отображен период	В течении которого подлежит подписать основной договор

Организации, с которыми были подписаны предварительные соглашения, и сам застройщик, являющейся одной из сторон договора должен выступать одним и тем же юридическим лицом.

Важно помнить — предварительное соглашение должно быть подписано исключительно генеральным директором, а не менеджером либо иным должностным лицом.

Государственная регистрация договора долевого участия в строительстве

Типовой договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома подлежит обязательной регистрации в территориальном представительстве Росреестра.Видео: все о договоре участия в долевом строительствеПо завершению процедуры документ обретает юридической значимости. Заключить соглашение допускается возможность на те объекты, строительство которых подтверждается выданным разрешением от уполномоченных ведомств не ранее 1 апреля 2005 года.

Согласно российскому законодательству, механизм регистрации договора заключается в следующем:

Сбор необходимой документации.
Внесение платы государственной пошлины.
Сдача собранной документации в территориальное представительство Росреестра. На основании их принятия будет выдана расписка, в которой указаны сведения о дате получения сведений, а также персональная подпись должностного лица государственного органа.
На завершающем этапе будет выдан зарегистрированный документ.
Первому дольщику регистрируют соглашение в течении 18 календарных дней, последующих – не больше Во время получения зарегистрированного документа нужно при себе внутренний паспорт и расписку.

С целью регистрации договора долевого участия необходимо в обязательном порядке подготовить такие документы:

подписанное соглашение совместно с различными дополнениями и приложениями;
заявление, которое составляется по общепринятым правилам российского законодательства от застройщика о регистрации;
заявление от непосредственного дольщика о регистрации соглашения;
внутренний паспорт РФ + копии всех заполненных страниц – в случае персонального обращения;

в случае подачи документов уполномоченными лицами дополнительно прикладывается нотариально заверенная доверенность;
нотариально заверенное разрешение от супруга на покупку недвижимости по договору долевого участия;
документы, в которых указаны краткие сведения о недвижимости;
квитанция об оплате государственной пошлины.

В случае если заявителем выступают несовершеннолетние дети, то за них должны это делать опекуны. Дополнительно нужно подготовить документальное подтверждение наличия статуса опекунов.

От непосредственного застройщика нужно предоставить дополнительно:

Указанный перечень документации является исчерпывающим, и необходимости в предоставлении иных бумаг нет.

Образец составления документа

В случае игнорирования норм ФЗ-214 договор может быть признан таковым как недействительным.

Порядок расторжения (отмена)

В случае возникновения каких-либо споров либо обстоятельств есть вероятность расторжения договора долевого участия.

Основными причинами для расторжения могут быть установленные факты неисполнения взятых на себя обязательств одной из сторон. Непосредственно сама инициатива может исходить от обоих участников сделки.

Для расторжения договора в одностороннем порядке необходимо наличие одного из условий, а именно:

просрочка по договору минимум в несколько месяцев;
у возведенной недвижимости выявлены существенные недостатки;
период сдачи объекта задержан минимум на несколько месяцев.

Дополнительно необходимо обращать внимание на то, что у дольщиков есть возможность подать исковое заявление, если строительная компания самовольно, без предварительного уведомления внесла поправки в проектную документацию либо же в условия основного договора.

Подводные камни

В договоре долевого участия в строительстве существуют и некоторые подводные камни. Особенно это относится к вопросу переуступки прав.

В частности переуступку можно оформить в том случае, если дольщики полностью погасили долговые обязательства перед застройщиком согласно подписанному соглашению и изъявил желание продать объект недвижимости.

В большинстве случаев себестоимость подобной разновидности недвижимости существенно выше. Нередко переуступку прав именуют как соглашение цессии.

Необходимо обращать внимание на то, что переуступку допускается возможность оформить исключительно до момента ввода многоквартирного дома в эксплуатацию.

При этом стоит помнить, что покупатели приобретают не только недвижимость, но и обязательства согласно соглашению долевого участия.

По этой причине перед заключением сделки по вопросу приобретения недвижимости, крайне важно сперва ознакомиться с проектной документацией, а также подтвердить наличие юридической силы у основного договора долевого участия в строительстве.

В завершении хотелось бы отметить: в составлении рассматриваемого соглашения имеется немало особенностей, о которых было рассмотрено выше.

Для минимизации признания сделки ничтожной рекомендуется не игнорировать нормы российского законодательства.

jurist-protect.ru

Нюансы заключения ДДУ(Договор Долевого Участия) - Правовые вопросы

1. Что такое договор долевого участия в строительстве (ДДУ) и кто имеет право его заключать? —Это договор двух сторон — застройщика и дольщика, регулирующийотношения, связанные с привлечением денежных средств граждан длядолевого строительства. Согласно Федеральному закону № 214-ФЗ от01.04.2005 этот договор гарантирует защиту прав, интересов и имуществаучастников долевого строительства. Заключать ДДУ может толькозастройщик, у которого есть разрешение на строительство, полученное вкомитете архитектуры и строительства и подписанное председателемкомитета.

После получения данного разрешенияобязательно публикуется проектная декларация об объекте: на сайтезастройщика и специализированных печатных СМИ. Также должна иметь местогосударственная регистрация права собственности или договор арендызастройщика на земельный участок.

Любойпотенциальный дольщик перед заключением ДДУ имеет право запросить этидокументы у застройщика, и ему обязаны их предоставить. Именно этидокументы позволяют застройщику привлекать дольщиков к участиюв cтроительстве и заключать с ними договоры.

Дольщику для заключения договора долевого участия нужен только паспорт.

2. Как правильно должен быть заключен договор?

—Договор заключается в письменной форме, подлежит государственнойрегистрации и считается заключенным с момента регистрации. Условия,содержащиеся в договоре, определены Федеральным законом "Об участии вдолевом строительстве многоквартирных домов и иных объектовнедвижимости...".

Договор должен содержать:

— определениеподлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства всоответствии с проектной документацией застройщиком после получения имразрешения на ввод в эксплуатацию много квартирного дома. Например,"квартира в многоквартирном доме…", с указанием этажа, метража;— срок передачи этого объекта участнику долевого строительства;— цену договора, сроки и порядок ее оплаты;— ссылки на разрешительную документацию;— гарантийный срок на объект долевого строительства;— ответственность сторон.

Послеподписания договор регистрируется в Управлении Росреестра поКалининградской области. Регистрация говорит о том, что пакет документовот застройщика в полном порядке.

3. Когда вносится первый взнос?

—Только после регистрации договора. Размер первого взноса зависит оттого, на каком этапе заключается договор. Если дом почти готов, суммапервоначального взноса будет значительно выше, чем на самом раннем этапестроительства.

4. Как себя обезопасить при заключении ДДУ?

—Не нужно бояться долевого строительства, нужно быть грамотным идействовать по закону. Изучите закон 214-ФЗ от 01.04.2005 (можно найти винтернете) и руководствуйтесь его положениями. Кроме того, тщательновыбирайте застройщика, соберите о нем информацию. Не стесняйтесьзадавать вопросы застройщику, проясняйте все моменты, вызывающие у вассомнения. Сотрудничать будет легче, если с самого начала будут оговоренывсе нюансы.

5. Есть ли какие-либо ограничения, например, возрастные, для заключения ДДУ?

—Никаких ограничений и возрастных цензов для заключения договора несуществует. Даже несовершеннолетний ребенок в возрасте до 14 лет можетстать дольщиком, но его интересы представляют законные представители(мать или отец). После достижения 14-летнего возраста ребенок самподписывает договор, но в присутствии и с согласия законногопредставителя. И, наконец, по достижении 18 лет он может заключатьдоговор самостоятельно.

6. Если дольщик на этапе выплатсталкивается с финансовыми трудностями и не может далее выплачиватьсумму, что происходит в этом случае?

— Никаких особыхпроблем не возникает. В договоре содержится пункт, предусматривающийвозможность заключения договора уступки прав (иначе его называют"Договор цессии") или расторжения ДДУ с застройщиком. Если договоррасторгается, застройщик возвращает дольщику ранее внесенные денежныесредства в сроки, которые оговариваются при расторжении.

Призаключении договора уступки прав дольщик уступает свои права третьемулицу, это возможно только при условии уведомления застройщика. Дольщиквправе заключить такой договор на любом этапе строительства до введенияобъекта в эксплуатацию. Договор уступки прав также регистрируется вУправлении Росреестра и вступает в силу с момента регистрации.

7. Какие дополнительные затраты ложатся на дольщика, кроме суммы стоимости квартиры?

—Только затраты на регистрацию договора долевого участия и регистрациюправа собственности (госпошлины). Размер госпошлин на регистрациюдоговора и права собственности определяется Налоговым кодексом РФ.

8. Когда наступает право собственности?

—Участник долевого строительства становится собственником с моментарегистрации права собственности на объект недвижимости. Она производитсяна основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и актаприема-передачи. Акт подписывается дольщиком и застройщиком при условиивыполнения своих обязательств каждой из сторон договора. Послерегистрации права собственности дольщик становится полноправнымсобственником и может распоряжаться своей недвижимостью.

9. Можно ли использовать материнский капитал на покупку недвижимости по ДДУ?

—Закон позволяет привлекать материнский капитал для погашения стоимостинедвижимости. Здесь только один нюанс: если речь идет о материнскомкапитале, то в договор долевого участия должны включаться все членысемьи, потому что материнский капитал выделяется на улучшение жилищныхусловий семьи.

10. Возможно ли заключение договора долевого участия при покупке жилья по ипотеке?

—Сделки по ДДУ при условии ипотечного кредитования — распространеннаяпрактика калининградских застройщиков. Но для того, чтобы договордолевого участия был заключен, застройщик должен быть аккредитован вбанке, в который дольщик об ращается за ипотечным кредитом.

jkvesna.ru

Зачем нужен ДДУ и какие условия необходимо учитывать при его заключении

С юридической точки зрения ДДУ, или договор долевого участия, – это документальное подтверждение того, что покупатель взял на себя обязательства по уплате стоимости квартиры в строящемся жилом комплексе, а продавец гарантирует своевременно передать его в эксплуатацию. Фактически такое соглашение, где лицо, приобретающее жилье в новостройке, становится соинвестором и принимает финансовое участие в строительстве дома.

Несмотря на кажущуюся простоту и понятность сделки, такой вариант покупки квартиры является высокорисковым. Вероятность попасть в руки к мошенникам велика и связана, прежде всего, с возможностью «заморозки» строительного мероприятия. Для снижения рисков покупателю стоит заведомо обеспокоиться о подготовке специального соглашения и проверить всю документацию строительной организации. Рассмотрим данный вопрос подробнее и наиболее важные тезисы приведем в данной статье.

Что такое ДДУ и каким законодательным актом регулируется его составление?

В строительстве жилых высоток очень часто встречается такой термин, как ДДУ. О том, что это за соглашение, можно подробно узнать из ФЗ № 214. Расшифровка понятия имеет прямое отношение к проведению сделки при покупке квартиры. Участники такой договоренности после подписания соглашения приобретают определенный статус. Покупатель становится дольщиком, а строительная компания – застройщиком или девелопером. Соглашение заключается с целью получить дополнительную материальную помощь при строительстве дома путем привлечения денежных средств.

Иными словами, гражданин передает деньги девелоперу, чтобы получить впоследствии право на владение недвижимым имуществом в строящемся здании. Данный тип участия в строительстве считается единственным, который имеет под собой определенную законодательную базу.

Благодаря принятию вышеуказанного федерального закона, покупатель может получить возмещение своих расходов путем привлечения застройщика к ответственности. Чтобы получить такую возможность, следует тщательно продумать содержание соглашения и при подписании быть максимально уверенным в «чистоте» сделки.

Условия заключения сделки

Чтобы документ был действительным и впоследствии получил юридическую значимость, он должен содержать несколько существенных условий. Данные пункты являются обязательными, и в отсутствие даже одного договор не будет считаться заключенными. К таким условиям относятся следующие условия:

Полная характеристика объекта сделки – описание и точные параметры, с использованием проектно-сметной документации строительной компании.
Строки завершения строительных работ и передачи недвижимости в эксплуатацию.
Стоимость приобретаемой недвижимости и порядок внесения нужных сумм с указанием точных сроков.
Гарантийные обязательства девелопера по обслуживанию жилплощади в течение срока, прописанного в федеральном законодательстве.
Вариант обеспечения строительной компанией своих обязательств.

Дополнительно стоит указать, что сроки являются очень важным критерием заключения сделки. Это связано с тем, что застройщики часто нарушают установленные периоды передачи жилья в использование, а также с тем, что за каждый день просрочки дольщику положена неустойка в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ.

Дополнительные условия сделки

Кроме описанных моментов, в соглашение необходимо вписать и другие пункты. Несмотря на то, что эти положения не являются существенными, лучше не исключать их из договора.

К дополнительным условиям сделки можно отнести следующие моменты:

порядок и правила подписания передаточного акта;
возможность проведения сделки по уступке права требования в рамках договоренности;
условия одностороннего расторжения соглашения;
порядок урегулирования претензий, возникших у каждой из сторон;
форс-мажорные обстоятельства и иные условия по усмотрению сторон.

Некоторые строительные компании стараются включить в документ дополнительные пункты, которые дадут им возможность переносить срок сдачи объекта на более позднее время без уведомления дольщика. Иногда девелоперы умышленно сокращают гарантийный срок обслуживания. Все эти пункты необходимо тщательно проверить и исправить документ еще до момента его подписания.

Порядок заключения соглашения ДУ

Регламент по заключению соглашения строго определен все тем же Федеральным законом № 214. Это необходимо, чтобы максимально защитить интересы дольщиков и в случае необходимости возместить ущерб.

Важным требованием является государственная регистрация соглашения. Этот шаг позволяет закрепить права дольщика на определенный объект недвижимости, а также дает возможность исключить вероятность совершения «двойной продажи», к которой часто прибегают мошенники. Именно с момента регистрации документ получает юридическую силу. Подписание соглашения происходит непосредственно в Росреестре, и сама регистрация может занять до 10 дней с момента обращения.

Заключение

На сегодняшний день ДДУ – это самый легальный вариант оформления сделки между покупателем и продавцом квартиры в новостройке. Все остальные варианты встречаются намного реже и не пользуются такой популярностью по причине высоких рисков.

grazhdaninu.com

Новостройка. Оформляем договор долевого участия

Продолжаем наш эпический сказ о покупке квартиры в новостройке. В предыдущих статьях выбирали застройщика и торговались с ним.

Ника Троицкая

маркетолог в недвижимости

Консультант — Андрей Таргашов

Вот вы выбрали дом и квартиру, договорились о цене и способе оплаты. Время заключать сделку. По документам покупка квартиры в новостройке происходит в шесть незабываемых этапов:

Подготовить свои документы.
Подписать договор долевого участия с застройщиком.
Зарегистрировать договор в Росреестре.
Оплатить стоимость квартиры.(Здесь надо подождать, пока застройщик сдаст дом.)
Подписать акты приема-передачи квартиры, получить ключи.
Зарегистрировать право собственности.

Полноправным собственником квартиры вы станете после того, как зарегистрируете право собственности. С этого момента вы сможете зарегистрироваться по новому месту жительства, перепродать квартиру, заселить жильцов или сделать перепланировку.

В сегодняшней статье мы расскажем, как происходят первые два этапа покупки: какие документы понадобятся и как не облажаться с договором. Регистрация договора, оплата, приемка квартиры и регистрация собственности — темы объемные, поэтому о них напишем отдельно.

1. Готовим документы для покупки

Пакет документов зависит от того, на чье имя вы покупаете квартиру и как будете ее оплачивать.

Квартира на себя

Самый простой случай — вы не женаты или не замужем, оформляете договор только на себя, покупаете квартиру по предоплате или в рассрочку. В этом случае готовьте только паспорт.

Если вы женаты или замужем, но квартиру оформляете только на себя, кроме паспорта понадобится согласие вашего супруга на покупку квартиры. Такой документ оформят в присутствии вашего супруга в любой нотариальной конторе, с собой ему понадобится паспорт и свидетельство о браке. Вам быть у нотариуса не нужно: кто дает согласие, тот и приходит лично.

Имущественный вычет: сколько вам вернут при покупке квартиры?

Если у вас есть брачный договор, в котором указано, что вы вправе покупать недвижимость без отдельного согласия, берите его с собой на сделку.

На двоих с супругом

Если вы покупаете квартиру на двоих с супругом, для сделки понадобятся ваши паспорта и свидетельство о браке. Если ваш супруг не сможет присутствовать лично на подписании договора, то понадобится нотариально заверенная доверенность — чтобы вы подписали договор за супруга.

6 причин заключить брачный договор

В ипотеку

Если вы покупаете квартиру в ипотеку, придется готовить больше документов, причем у каждого банка свой список. У некоторых застройщиков работают ипотечные брокеры — люди, которые знают всё об ипотеке и помогают подготовить заявку и документы, чтобы вы получили ипотечное решение. Ипотечный брокер расскажет вам, на каких условиях банки дают ипотеку, какие приносить документы, сам оформит заявку и отправит ее в те банки, которые выдают ипотеку на квартиры вашего застройщика.

Если у застройщика ипотечного брокера нет, вам придется самостоятельно обращаться в банки, собирать документы и заполнять заявки. Готовьте такой пакет документов для каждого банка:

Анкету-заявление на кредит — у каждого банка своя форма, запрашиваете в банке.
Копию паспорта.
Копию свидетельства о браке или о расторжении брака.
Копию свидетельств о рождении или паспортов детей, если есть.
Копию трудовой книжки — попросите заверенную копию у работодателя в отделе кадров.
Копию справки о доходах по форме 2-НДФЛ — тоже берете на работе, в бухгалтерии.

Тинькофф Ипотека

бесплатный сервис-помощник по подбору и оформлению ипотеки

Если у вас есть другие источники дохода, а официальной зарплаты не хватит для ипотеки, сообщите об этом банку — вам помогут заполнить анкету, в которой укажете реальные доходы. Ее называют справкой по форме банка.

Перед сделкой соберите пакет документов и созвонитесь с застройщиком: сверьте с ним, всё ли вы взяли.

2. Подписываем ДДУ с застройщиком

В статье «Как выбрать застройщика» мы рассказывали, как получить проект договора долевого участия. Теперь составьте с менеджером застройщика настоящий договор.

Когда менеджер выдаст вам договор, не подписывайте его тут же. Заберите договор домой и сравните с проектом. Если всё совпадает — хороший знак.

Главное правило юридической грамотности

Сначала читать, потом подписывать

Проверить ДДУ у стороннего юриста

Даже если проект и реальный ДДУ не различаются, обратитесь к стороннему юристу, покажите ему окончательный договор. Юрист проверит опасные моменты. Вы рискуете несколькими миллионами, поэтому не постесняйтесь перепроверить каждую запятую и наймите независимого юриста.

Что должно быть в ДДУ с приличным застройщиком:

Стоимость квартиры.
Дата сдачи новостройки.
Строительный адрес дома.
Кадастровый номер участка, на котором построят дом.
Этаж и предварительный номер квартиры.
Высота потолков, планировка и площадь квартиры.
Пятилетняя гарантия на квартиру, трехлетняя — на инженерное оборудование: трубопроводы, системы отопления и вентиляции.
Страхование ответственности застройщика.
Ваши паспортные данные.
Реквизиты застройщика.

В договоре юристы всегда стараются предусмотреть ошибки и минимизировать потери от них. Часто застройщики включают заведомо невыгодные для покупателя пункты. Их невыгодность прячут за казенным юридическим языком, через который трудно продираться обычному человеку.

Все договоры с застройщиками одинаково непонятны обычному человеку. Поэтому просто выдохните, запаситесь терпением, призовите на помощь юриста и расшифруйте договор. Статью о плохих формулировках, которые могут вам навредить, напишем отдельно. Но есть три момента, на которые особенно внимательно надо смотреть: срок выдачи ключей, порядок компенсации площади и представитель застройщика, который подписывает ДДУ.

Смотрим в договоре срок передачи ключей

Некоторые застройщики в проектной декларации указывают восхитительно быструю сдачу дома. В рекламе ссылаются на эту дату. Но когда дело доходит уже до ДДУ, выясняется, что, хоть сдача городу и в ближайшее время, ключи выдадут только через полтора года.

Застройщик обязуется получить разрешение на ввод Жилого дома в эксплуатацию в I (Первом) квартале 2017 г.

Передача Квартиры Участнику долевого строительства осуществляется по акту приема-передачи при совокупном наступлении двух условий: получения разрешения на ввод Жилого дома в эксплуатацию и полной уплаты Участником долевого строительства цены договора. Срок начала передачи начинается через 30 дней после наступления условий передачи.

Что это значит. Застройщик сдаст городу дома и получит разрешение на ввод дома до 1 апреля 2017.

Если у вас предоплата или ипотека или к этому моменту вы погасили рассрочку, то через 30 дней с даты разрешения застройщик начнет выдавать ключи. Раньше — только после разрешения на ввод и только если договоритесь с застройщиком.

Смотрим в договоре пункт о компенсации площади

Бывает, что строители невольно увеличивают или уменьшают площадь квартиры. Это реже бывает в типовых панельках, чаще происходит в монолитных и кирпичных домах — их строят каждый раз как с нуля. Чуть в стороне поставили стену — на всю квартиру начинается отклонение по площади.

Застройщику невыгодно доплачивать вам компенсацию, если площадь окажется меньше, чем по договору. Если же площадь окажется больше, чем по договору, а отдельно этот пункт застройщик в договоре не учел, то по закону о защите прав потребителей вы не обязаны доплачивать застройщику за лишние метры. Опять это невыгодно застройщику.

Застройщики не любят просто так упускать деньги, поэтому их юристы перестраховываются в обоих случаях и пишут сложные конструкции в договоре, чтобы получить ваши деньги или не заплатить компенсацию. Мы взяли ДДУ двух крупных застройщиков и перевели на простой язык пункты о площади:

Площадь Помещения, указанная в п. 1.1 договора, может быть изменена (уточнена) согласно данных технической инвентаризации. Указанное уточнение площади Квартиры не является для сторон договора недостатком качества Квартиры. В этом случае стороны взаимных претензий не имеют, цена договора перерасчету не подлежит. Окончательная (фактическая) площадь указывается сторонами в акте приема-передачи.

В случае увеличения общей площади Квартиры более чем на 1 кв. м по результатам обмера бюро технической инвентаризации (БТИ) или кадастрового инженера, имеющего действующий квалификационный аттестат, по сравнению с той, что указана в п. 1.1 настоящего Договора, Участник обязуется доплатить Застройщику цену Договора, исходя из расчетной цены 1 (одного) кв. м, указанной в п. 3.1. настоящего Договора, в течение 10 (десяти) рабочих дней после направления письменного требования Застройщика к Участнику.

Что это значит. Если на приемке или при обмерах БТИ выяснится, что площадь квартиры меньше, чем указано в договоре, компенсацию вы не получите.

Смотрим в договоре, кто подписывает ДДУ со стороны застройщика

По закону только генеральный директор может без доверенности подписывать ДДУ с дольщиками. Но на практике не бывает застройщиков, у которых генеральный директор подписывает ДДУ. Обычно за него по доверенности подписывают договоры коммерческий директор, руководитель службы продаж или директор по продажам — у каждого застройщика по-своему.

Фрагмент из проекта договора долевого участия

Ваша задача — посмотреть в ДДУ, кто подписывает договор. Если это не гендиректор, попросите менеджера, чтобы вам показали оригинал доверенности и сделали заверенную копию.

Копия доверенности — это перестраховка и доказательство того, что ваш договор, как говорят юристы, действителен. Если вдруг что-то пойдет не так, то вы докажете, что подписывали договор с представителем застройщика, у которого было право подписывать такие документы.

В идеале копию заверяют нотариально, но сойдет и заверенная печатью и подписью гендиректора

Если какие-то пункты вас не устраивают, обсудите их с застройщиком, внесите изменения в договор — это законно и нормально. Помните, что не только вы хотите купить квартиру, но и застройщик — продать ее. Раз у вас общая цель, важно договориться об условиях.

Перечитайте статью Ильи Синельникова «Пять правил торговли»

Сверьте ДДУ с проектом и покажите независимому юристу. Если какие-то пункты вас не устраивают, предложите застройщику изменить договор — это законно и нормально.

Следующая статья: как регистрируют ДДУ в Росреестре и почему нельзя давать застройщикам деньги до регистрации договора.

journal.tinkoff.ru

Договор долевого участия что это такое при покупке квартиры

Что это за процедура и в чем ее суть? Причиной расторжения может быть только неисполнение обязанностей согласно договору застройщиком или участником. Инициатива расторжения может исходить от обеих сторон. Условия для расторжения в одностороннем порядке могут быть следующими:

Участник задержал оплату более чем на 2 месяца.
Построенный объект имеет существенные недостатки.
Застройщик задержал сдачу дома больше чем на 2 месяца.

Также дольщик имеет право подать иск в суд, если строительная организация самовольно внесла изменения в проектную документацию или в условия договора. Что нужно учесть Итак, как и любой договор, имеет много нюансов и ДДУ. Подводные камни можно встретить на каждом этапе его заключения.

Покупка квартиры по договору долевого участия (дду)

ДДУ должна быть полной (адрес, наименование, уполномоченные лица) и совпадать с данными в проектных и разрешительных документах.

Если регистрация осуществляется представителем застройщика, у него должна быть документация о делегировании этих прав.
ДДУ должен содержать подробное описание объекта и сроки сдачи.
Должен быть подписан гарантийный срок (5 лет в случае жилых помещений).
В ДДУ должна отражаться информация о площади квартиры, условиях оплаты в случаях ее изменения.
Не допускается наличие в договоре пунктов, которые гласят о самовольном изменении застройщиком документации.
Договор признается действительным до момента полного выполнения обязательств сторонами.
Сроки сдачи в эксплуатацию должны быть точными.
Список форс-мажорных обстоятельств, прописанных в ДДУ, не может быть большим.

Дду – что это? договор долевого участия: заключение. нюансы дду

Он расценивается в качестве заключенного со дня, когда был подписан заинтересованными сторонами.

Указанные выше меры предпринимаются в целях обеспечения безопасности прав дольщика.

К тому же, законодатель ввел в обязанность оформление страховки такого рода объекты в страховой компании либо банке.

Законодатель ввел меры, способствующие минимизации риска продажи одного жилья нескольким лицам путем страхования.

В такой ситуации приобретаемое по договору ДУ жилье становится предметом залога.

Инфо

Застройщик лишается возможности осуществления каких-либо сделок с ним, потеряв право распоряжения жилой площадью.

Важно

Страхованию подлежит гражданская ответственность застройщика, покупаемое у него жилое помещение.

Его постановка на учет в государственном органе регистрации осуществляется при наличии страхового полиса.

Покупка квартиры по дду

ДДУ — это аббревиатура договора долевого участия в строительстве, заключаемого в письменной форме и подлежащего обязательной государственной регистрации.

Внимание

Согласно законодательству, ДДУ признается заключенным только после указанной регистрации.

Делается это с целью обезопасить покупателя от мошенничества и исключить двойную продажу жилья.

Именно поэтому рассчитываться с застройщиком нужно после проведения государственной регистрации (по месту расположения строящегося объекта), а не после проставления своей подписи в договоре.

Это следует запомнить, потому что нечестные строительные фирмы зарабатывают миллионы на подобном незнании законодательных актов.

Определение ДДУ Долевое строительство относится к инвестиционной деятельности.

Суть которой в том, что застройщик возводит строительные объекты, используя привлеченные денежные средства частных лиц и компаний.

Что такое дду при покупке квартиры

Если жилье сдается с проведенными отделочными работами, то прописывается, с какими именно.

Материалы отделки также обозначаются в ДДУ (например, кафельная плитка, линолеум, обои и т.д.).

Срок завершения строительства.
Это точная дата, когда застройщик обязан передать вам конкретный объект недвижимости.
Стоимость жилья и порядок взаиморасчетов.
Цена одного квадратного метра помещения обязательно фиксируется в соглашении.

Общая стоимость квартиры вычисляется путем умножения указанной величины на общий метраж.
Срок гарантии. Гарантия на жилье должна составлять не менее 5 лет.
Внимание! Если в ДДУ отсутствует хотя бы один из вышеперечисленных пунктов, договор считается недействительным. Покупая квартиру на стадии раннего строительства, вы, несомненно, получаете как экономическую выгоду, так и серьезные риски потерять свои деньги.

Как составить договор долевого участия (дду) в 2018 году

Содержание:

Договор долевого участия ⇩
Обязательные условия ⇩
Дополнительные условия ⇩
Какие документы нужны для оформления ДДУ? ⇩
Покупка квартиры по ДДУ – пошаговая инструкция ⇩
На что обратить внимание? ⇩
Налоговый вычет при покупке квартиры по ДДУ ⇩
Покупка квартиры по ДДУ – риски ⇩
Как себя обезопасить? ⇩
Задайте вопрос юристу бесплатная консультация v

Договор долевого участия Заключая договор долевого участия, человек, собирающийся приобрести жилплощадь, фактически превращается в соинвестора возведения дома.

При этом необходимо отметить, что данный тип юридического соглашения является единственным, прописанным в законодательстве.

Договор долевого участия при покупке квартиры

Пошаговая инструкция Гражданам надлежит заключить договор, позволяющий принять участие в строительстве жилого здания.

По общепринятым правилам в нем должны содержаться: Подробное описание объекта строительства с указанием геометрических размеров дома и отдельных жилых помещений, в соответствии с проектной документацией, этажности, расположения его в плане Сроки завершения строительства с последующей его сдачей в установленное договором время, конкретной даты Полная стоимость объекта строительства порядок погашения оставшихся после первичного внесения средств, срок уплаты Гарантийные обязательства по сдаче воздвигнутого дома в надлежащем виде в период его эксплуатации, устранению выявленных браков, допущенных при строительстве.

Нюансы покупки квартиры по договору долевого участия

Там участнику ДДУ предоставляется расписка, содержащая дату принятия документов с их перечнем, контактную информацию, имя и подпись сотрудника Росреестра.

Выдача зарегистрированного договора.

Период регистрации ДДУ для первого дольщика не может превышать 18 дней, а для последующих – 5 дней. При получении зарегистрированного ДДУ потребуются паспорт дольщика и расписка.

Стоимость ДДУ – договор, в котором должна быть указана цена объекта недвижимости, а также порядок оплаты суммы.

Определением стоимости занимается застройщик. Оплата по договору должна быть осуществлена исключительно после момента регистрации ДДУ.

Нередко дольщикам предоставляется рассрочка оплаты. Стоимость может быть изменена.

Причиной тому может служить изменение площади объекта недвижимости на основании обмера.

Обычно минимально возможные отклонения прописываются в договоре.

zakon52.ru