5 вопросов о том, как выбрать управляющую компанию. Управляющая компания нужна для чего
Управляющая компания: что необходимо о ней знать
Управление многоквартирным домом – важный вопрос, решение которого связано с поддержанием комфорта и безопасности для жизни в нем. Оно подразумевает организацию благоприятных условий, обеспечение безопасности, должного функционирования и эксплуатации дома. Однако не всем известно то, как именно реализуется управление, что именно представляет собой данный механизм и какое участие в нем могут принять владельцы жилья. Законодательство допускает управление многоквартирным домом свыше 30 помещений через ТСЖ или посредством управляющей компании (УК). Второй случай мы и рассмотрим в данной статье.
Для чего нужна управляющая компания
Управляющая организация регулирует и организует все то, что относится к содержанию дома и придомовой территории, обеспечению должного функционирования здания и его систем. УК решает проблему оказания коммунальных услуг и снабжения энергетическими ресурсами, готовит строение к зимнему сезону, поддерживает работу счетчиков и инженерно-технических сетей и оборудования. Для реализации поставленных задач управляющая компания должна налаживать сотрудничество и заключать договоры с ресурсоснабжающими организациями. Одновременно УК следит за тем, чтобы жильцы честно пользовались предоставляемыми ресурсами, и выявляет злоупотребляющих нарушителей.
УК проводит осмотр общедомового имущества – обычно дважды в год, но также внепланово в непредвиденных случаях и чрезвычайных ситуациях – и устраняет все обнаруженные дефекты и поломки. При этом свои действия и порядок работ УК должна согласовывать с собственниками жилья. Содержание подъезда в чистоте, организация санитарной уборки, озеленение придомовой территории также относятся к задачам управляющей инстанции.
Управляющая компания должна поддерживать связь и организовывать собрания с владельцами жилья минимум раз в год, а также отчитываться перед ними в проведенной работе. Еще до заключения договора гражданам должна быть доступна основная информация о финансово-хозяйственной активности организации, условиях, порядке и стоимости предоставления ею услуг. То есть граждане должны знать, на что им рассчитывать, сколько придется платить за жилье и так далее. Бремя оплаты содержания дома ложится на них с момента оформления квартиры в собственность.
Обращаем ваше внимание на то, что Минстрой разработал проект этой осенью, согласно которому управляющие организации будут лишены права сбора средств за жилищно-коммунальные услуги. Предполагается оставить оплату непосредственно за управление, а деньги за ЖКХ должны будут перечисляться прямо ресурсоснабжающим организациям. По мнению специалистов департамента, данные меры поспособствуют решению проблемы с долгами за услуги ЖКХ. Немалая часть таких платежей задерживается по вине управляющих компаний.
Что касается случаев невыполнения УК своих обязанностей, любой собственник может написать жалобу на имя ее руководителя, а если та остается проигнорированной, подать жалобу в Мосжилинспекцию и Роспотребнадзор, обозначив требования провести проверку УК и привлечь ее к ответственности. Если жалобы в данные структуры также не принесли положительного результата, появляется смысл обратиться за восстановлением справедливости в суд, особенно если были понесены серьезные убытки. Если же средства еще не вносились, а услуга так и не была предоставлена, соответствующее решение общего собрания позволяет ее не оплачивать. Возможно, стоит также поднять вопрос о выборе новой управляющую компанию.
Порядок выбора УК
Собственники жилья в многоквартирном доме имеют право выбрать как сам способ управления, так и управляющую компанию в ходе общего собрания. Для того, чтобы решение стало действительным, в собрании должно участвовать более 50% собственников, каждый из которых в последующем подпишет договор с отобранной УК. На самом собрании составляется протокол, где и указывается выбор участников. Принятое решение распространяется на всех собственников в доме.
«Кроме собственников никто не вправе инициировать такие общие собрания. Помочь же в организации, подготовке и проведении собрания могут либо другие УК (за право управления МКД), либо некоторые юридические конторы (за вознаграждение)», – сообщает генеральный директор Level Group Кирилл Игнахин.
Определяясь с выбором управляющей организации, можно провести несколько собраний, и на одну из встреч полезно будет пригласить представителей подобранной УК, чтобы напрямую задать интересующие вопросы и коллективно выяснить все детали. Поскольку бывает проблематично собрать вместе более половины собственников, допускается возможность проведения заочного голосования по бюллетеням. Чисто теоретически заняться этим может и один человек, но эффективнее организовать активную инициативную группу. Собственники, проголосовавшие на очной и заочной части собрания заполняют один и тот же Бланк Решения.
В настоящее время, если собственники за год так и не определились со способом управления, муниципальные власти должны организовать открытый конкурс, по результатам которого будет назначена УК. После его проведения орган местного самоуправления знакомит собственников с результатами конкурса и условиями договора управления. В данном случае собственники обязаны заключить договор с выбранной организацией, хотя имеют право впоследствии сменить ее. Если управление так и не реализуется, каждый собственник имеет право направить в суд требование обязать муниципальные органы решить данный вопрос.
На данные процедуры обычно уходит немало времени. В связи с этим недавно был подготовлен проект Постановления Правительства РФ, регламентирующий ситуацию, когда так и не был выбран или осуществлен способ управления в многоквартирном доме. Предлагается дать местным властям право самим назначать временную УК и заключать с ней договор временного управления. Существует опасение, что с принятием новых норм некоторые муниципалитеты начнут специально проводить конкурсы так, чтобы впоследствии те оказывались недействительными, а муниципальные власти могли назначить собственных управляющих. Но дело в том, что нередкими оказываются случаи, когда многоквартирный дом подолгу остается вообще без управления, буквально брошенным. Поэтому реализацию постановления власти сочли необходимой.
Между управляющей компанией и собственниками квартир в доме заключается договор, где устанавливаются права и обязанности его участников, перечень услуг, оказываемых УК, указываются стороны и объект договора (т.е. передаваемое имущество), содержится подробная информация об объекте, отчеты о работе УК, определяется порядок использования общедомовых помещений, сумма, выплачиваемая с одного кв. м, и другие услуги и платежи, на которые согласились собственники. Здесь важно знать, что балкон в договор не включается, так как в отличие от лоджии не относится к площади квартиры, за которую нужно платить. Рекомендуется прописать в документе порядок предоставления отчетности управляющей организацией и содержание данного отчета.
Как показывает практика, договор управления обычно составляет и предлагает непосредственно УК. Собственникам при этом необходимо помнить, что они имеют право на корректировку его условий – изменения согласуются между участниками на общем собрании.
Итак, мы разобрались с общим порядком выбора УК, но как же появляется управляющая компания у новостройки, когда проведение общего собрания еще не возможно, а следить за ЖК уже необходимо?
Кто выбирает УК для новостройки
В данный вопрос внес ясность генеральный директор Level Group Кирилл Игнахин.
Первоначально управляющую организацию выбирает застройщик – о ее выборе стоит позаботиться еще до того, как он получит разрешение на ввод дома в эксплуатацию. Согласно закону договор управления между компанией-застройщиком и выбранной им УК заключается в течение пяти дней после получения упомянутого разрешения. Инициативные дольщики могут договориться с застройщиком о совместном выборе УК, хотя в данном случае тот не обязан учитывать их мнение.
В течение двадцати дней после выдачи разрешения на ввод здания в эксплуатацию муниципальный орган размещает на официальном сайте объявление о проведении открытого конкурса по отбору УК, который проходит не позднее чем в течение сорока дней с момента публикации данного извещения.
Однако собственники имеют право уже на раннем этапе провести общее собрание, чтобы самостоятельно выбрать УК. Это можно сделать до того, как муниципальные власти опубликуют информацию о проведении конкурса, и при том условии, что в доме продана большая часть квартир, то есть в голосовании примет участие более 50 % собственников.
Застройщик и УК представляют определенные документы при заключении договора, и для жильцов будет не лишним проверить их содержание. В пакет входит учредительная документация обеих сторон, проект новостройки и проектная декларация, перечень общедомового имущества, выписки из реестра с данными о собственниках, ИНН и ОГРН управляющей компании, справка о ее директоре и двух сотрудниках, которые сдают экзамен для получения лицензии на право управления многоквартирным зданием, а также сама лицензия.
В последние годы популярна практика учреждения застройщиком собственных управляющих компаний. Бытует мнение, что обслуживание у них обходится дороже, но положительная сторона таких организаций в «преемственности» взаимоотношений Застройщик-Собственник-УК, как объясняет Кирилл Игнахин: «В большинстве случаев такая УК является последователем методов, принципов и подходов Застройщика к объекту после его формального ухода с площадки, проявляя повышенную ответственность как к содержанию общего имущества, так и к происходящему на объекте в целом».
Когда и как можно поменять УК
Так или иначе, если вас что-то не устраивает в настоящей управляющей компании как собственник вы вправе сменить ее. Ранее для этого необходимо было доказать несоблюдение (или ненадлежащее исполнение) договора управляющей компанией. Однако немногие знают, что по новым законодательным нормам, выбрать новую управляющую организацию собственники могут по собственному желанию несмотря на отсутствие у нее серьезных нарушений, а просто потому, что им так хочется. Закон позволяет изменить УК или выбрать иной механизм управления в любое время согласно решению общего собрания или по обращению собственников жилья в городскую администрацию с просьбой о проведении открытого конкурса.
Прежнюю УК необходимо письменно уведомить о ее смене в ходе пяти рабочих дней. С новой компанией заключается договор при участии более 50% собственников жилья. Оплаты во вновь избранную организацию производятся лишь с момента включения дома в лицензию данной УК, которое осуществляют органы ГЖН.
На что обратить внимание при выборе УК
Напоминаем, что, прежде всего, компания должна быть допущена к управлению многоквартирными домами, что подтверждается соответствующей лицензией. Многие виды работ по обслуживанию дома требуют сертификации, потому каждой УК необходимо организовывать постоянное обучение и повышение квалификации сотрудников, хотя как раз на этом некоторые компании экономят. Из-за дефицита сертифицированных специалистов, многие проблемы решаются с задержкой.
Обратите внимание на то, как долго компания работает в области управления таким жильем. Лучше выбирать «зрелые» организации с опытом от пяти лет, которые уже наладили процессы управления и необходимое сотрудничество, а также собрали достаточное количество отзывов, чтобы клиенты могли судить об их работе. При этом лучше исходить не из размещенных на официальном сайте компании комментариев (нередко выборочных), а реальных мнений, которыми делятся ее клиенты на независимых форумах или в реальной жизни. Простой способ – спросить у пенсионеров, которых легко найти на лавочках вблизи дома. Если существуют какие-либо проблемы, они наверняка об этом расскажут. Не поленитесь осмотреть дома, находящиеся в управлении данной компании. Кроме того, попробуйте лично связаться с работниками УК, чтобы выяснить, как быстро они выходят на контакт и долго ли приходится ждать обратного звонка, насколько внимательны к проблемам и вежливы в общении, свидетельствует ли их поведение о профессиональной компетенции.
Количество обслуживаемых УК домов и динамика его увеличения должна быть умеренной. Небольшое число управляемых объектов без их прироста заставляет усомниться в полезности деятельности компании. В то же время стремительное преумножение их количества также может привести к ухудшению качества обслуживания. Полезно будет проверить, располагает ли организация необходимой техникой. Кроме того, следует заранее узнать стоимость и условия предоставляемых услуг. Лучше всего отобрать несколько управляющих организаций, чтобы сравнить разные варианты и выбрать оптимальный.
Безусловно, выбор управляющей организации – непростое и ответственное дело. Надеемся, что наш материал помог вам разобраться в деталях этой процедуры, узнать свои права и понять, чем руководствоваться в вопросе управления домом.
pronovostroy.ru
Что такое управляющая компания и что она должна делать?
В последние годы вместо привычных и понятных всем ЖЭУ осуществлять функции коммунального управления начали так называемые управляющие компании.
Многие наши соотечественники до сих пор не совсем ясно представляют себе, что это такое, чем управляющая компания отличается от жилищной конторы и что входит в ее функции. Между тем, практически все ее обязанности перечислены в законодательстве и отраслевых актах.
Выбрать управляющую компанию – право самих жильцов
Далеко не все наши сограждане знают, что управляющая компания, отвечающая за состояние наших подъездов и придомовой территории, не дана нам свыше, а выбирается самими жильцами на общем собрании.
Если она будет неудовлетворительно выполнять свои обязанности, жильцы имеют право расторгнуть договор обслуживания и заключить его с другой компанией, которая лучше работает и добросовестно выполняет свои обязанности.
Управляющие компании (УК), как правило, создаются на базе существующих ТСЖ либо организовываются самими жильцами. В том и в другом случае УК составляет и регистрирует Устав и другие учредительные документы, которые должны соответствовать законодательству в части взятых обязательств перед жильцами и прав компании.
Эти документы в обязательном порядке предоставляются жильцам для ознакомления и согласования. Жильцы проводят общее собрание, на котором утверждают статус УК, ее Устав и список учредителей.
Договор об управлении домом
Созданная или уже существующая УК обязана подписать с жильцами договор на управление домом, который действует от года до пяти лет (по решению сторон). Наиболее часто действие договора принимается в течение трехлетнего периода.
Виды управляющих компаний
Сегодня уже понятно, что управляющие компании подразделяются по своим функциям на три основных вида:
— эксплуатационные компании, которые занимаются в основном эксплуатационной деятельностью – содержанием технических и санитарных служб и их функционированием, действуя строго в рамках подписанного договора;
— управляющие компании, которые сами не имеют в штате специалистов технических служб, но нанимают их в соответствующих организациях и следят за выполнением работ;
— УК гибридного типа, которые выполняют как управляющие функции, так и занимаются техническим обеспечением домов.
Очевидно, что компании третьего типа имеют возможность наиболее эффективно поддерживать техническое, санитарное и финансовое состояние домов.
Что должна делать управляющая компания?
В обязанности управляющей компании входит содержание дома в безопасном, пригодном для жизни состоянии, соответствующем санитарным нормам, принятым в нашей стране. В ее функции, как правило, входит:
— обеспечение безопасности жильцов дома – исправности лестниц, козырьков, лифтов и других элементов конструкции дома, наличия освещения и.т.д.;
— уборка подъезда и содержание в чистоте двора – частота уборки обычно прописывается в договоре, как и перечень всех необходимых работ;
— подготовка дома к отопительному сезону – утепление подъездов, ремонт подъездных дверей, остекления, промывка системы отопления, опрессовка труб и многие другие работы, проведение которых должен оценить инспектор организации, отвечающей за теплоснабжение;
— вывоз мусора и отходов, для чего компания может использовать собственную технику или заключить договор с транспортниками;
— текущий ремонт всех помещений общего пользования – лестничных клеток и лестниц, подвалов, чердаков и т.д.;
— установка и поверка общедомовых счетчиков воды, электричества, тепла, газа и др.;
— проведение ремонтных работ коммунальных сетей и оповещение жильцов о предстоящих отключениях не менее чем за 10 дней.
Весь список обязанностей УК может быть намного шире. Он утверждается собранием жильцов и вписывается в договор об оказании услуг.
www.mnogo-otvetov.ru
❶ Что делает управляющая компания 🚩 что должна делать управляющая компания 🚩 Недвижимость 🚩 Другое
В целом, это та инстанция, которая за заранее оговоренную плату берет на себя все проблемы собственников по управлению жилым домом. Управляющая компания несет ответственность перед ними за качественное оказание всех услуг, указанных в договоре. Она собирает все платежи с жильцов, передает их в ресурсоснабжающие организации, судится с должниками, контролирует качество услуг и сроки выполнения работ.
Управление многоквартирным домом включает в себя обеспечение благоприятных условий проживания, содержание общего имущества в доме, решение вопросов использования этого имущества, предоставление коммунальных услуг жильцам.
При подготовке к отопительному сезону управляющая компания проводит опрессовку системы отопления, проверку целостности окон, плотность закрывания входных дверей. Она отвечает за бесперебойное снабжение горячей и холодной водой, подачу электричества, следит за состоянием подъездов, организовывает их регулярную уборку.
Если возникает ситуация, когда предоставление какой-то услуги становится невозможным, компания обязана проинформировать об этом жильцов дома за сутки. Если эти неудобства связаны с проведением ремонта, объявление должно быть вывешено за 10 дней.
В управляющей компании должна круглосуточно работать аварийно-диспетчерская служба, которая принимает заявки от жителей на срочный выезд в случаях аварийных ситуаций.
Двор и парковка возле многоквартирного дома должны быть чистыми. Управляющая компания обязана заключать договор со специализированными предприятиями, которые производят вывоз мусора.
Компания несет прямую ответственность в случаях нарушения порядка и качества осуществляемых услуг. Она отвечает за вред, причиненный имуществу или здоровью жильцов дома. Жильцы вправе потребовать уменьшения суммы квартплаты в случае предоставления некачественных услуг.
На всех собраниях жильцов должен присутствовать представитель компании, чтобы знакомить собственников с планами работ и выслушивать их пожелания. Процедура проведения таких собраний среди собственников регламентирована Жилищным Кодексом РФ. Ежегодно управляющая компания обязана составлять отчет своей деятельности. Кроме того, для каждого собственника в открытом доступе должна быть любая информация, касающаяся деятельности управляющей компании.
www.kakprosto.ru
5 вопросов о том, как выбрать управляющую компанию
Любая домохозяйка скажет, что содержать даже маленькую квартиру в порядке не так просто. А если речь идет о многоквартирном доме, то здесь заботу о комфорте и уюте и лучше поручить профессионалам. Как выбрать управляющую компанию, чем именно она должна заниматься и сложно ли ее сменить?
Чем занимается УК?
Главная миссия управляющей компании ― создать комфортные условия для жильцов дома: это когда трубы не текут, отопление всегда в норме и прочие системы многоквартирного дома функционируют бесперебойно. Кроме того, от управляющей компании зависит, будет ли чистым ваш подъезд и как благоустроен двор. Именно поэтому собственники квартир должны решить, какого результата они ждут от УК. Для этого нужно составить перечень ежедневных, ежемесячных и сезонных работ по дому, а уже после этого наметить более масштабные дела, например ремонт крыши, покраску стен в подъезде и так далее. Все эти проблемы должна будет решать выбранная жильцами компания.
Как выбрать компанию?
Выбирать управляющую компанию следует сообща. Задача непростая, но осуществимая. Назначьте встречу жильцов дома. Лучше всего для этого подходит вечер буднего дня, скажем, с 19 до 20 часов, когда люди уже вернулись с работы. Но предупредить о встрече надо заранее, разместить на подъездах объявления, а в идеале ― пройтись по квартирам и пригласить лично каждого. Список управляющих компаний вы можете получить в управе района или администрации города. Можете заранее посоветоваться с жильцами соседних домов, расспросить, довольны ли они работой своих управляющих компаний.
Как остановить оплату коммуналки в пустующей квартире?
Кто должен платить за обслуживание газопровода?
На что обратить внимание?
В портфолио компаний вас должно интересовать следующее: когда создана компания; сколько домов находилось в управлении с момента основания и до сих пор; список услуг, их стоимость, наличие и размер повышающих коэффициентов; есть ли у компании собственная материально-техническая база для проведения работ по дому (сантехнический, внутренний ремонт и т. д.). Обязательно поинтересуйтесь квалификацией персонала, в частности слесарей, сантехников. После этого вам надо выбрать две-три компании и попросить каждую из них составить предложения по улучшению обслуживания дома. Возьмите в каждой организации типовой договор управления и покажите его юристу.
Зачем ходить на собрание жильцов?
Не обойтись без еще одного собрания жильцов дома. Оно понадобится для того, чтобы собственники квартир вживую пообщались с представителями управляющей компании. Обратите внимание, как они себя ведут, как разговаривают с вами. Если всех все устраивает, нужно составить протокол собрания жильцов и на его основе заключить договор с управляющей компанией. Обычно срок договора составляет не менее года и не более пяти лет.
Можно ли законно перестроить чердак в мансарду?
Если УК не прислала счета вовремя, платит ли она пени?
Как поменять УК?
Если жильцы дома не довольны работой управляющей компании, то они вправе ее поменять. Для этого за месяц до истечения срока договора собственники квартир должны направить управляющей компании уведомление о том, что не собираются продлевать срок договора на прежних условиях или хотят отказаться от услуг. Подобрать новую управляющую компанию нужно до того, как отказываться от старой. Без собрания жильцов снова не обойтись.
Работа по лицензии
Лицензирование управляющих компаний, которое началось в ноябре прошлого года и продлится до 1 мая 2015 года, должно помочь навести порядок в жилищно-коммунальной сфере и повысить качество услуг. Теперь, если управляющая компания получит два административных взыскания по одному дому, то лишится права управления этим домом. А если доля таких домов достигнет 15%, то у компании отберут лицензию. Посмотреть, какими домами управляет компания и что она из себя представляет, можно будет в едином реестре. Двойные квитанции уйдут в прошлое.
Фото: tiero - Fotolia
Не пропустите:
5 кругов ада для тех, кто не платит коммуналку
Можно ли узаконить раковины в спальнях?
Могу ли я не платить за услуги УК коттеджного поселка?
Может ли УК брать плату за отопление в новостройке, не приняв теплосети?
Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.
www.domofond.ru
Управляющая компания: что необходимо о ней знать
Управление многоквартирным домом – важный вопрос, решение которого связано с поддержанием комфорта и безопасности для жизни в нем. Оно подразумевает организацию благоприятных условий, обеспечение безопасности, должного функционирования и эксплуатации дома. Однако не всем известно то, как именно реализуется управление, что именно представляет собой данный механизм и какое участие в нем могут принять владельцы жилья. Законодательство допускает управление многоквартирным домом свыше 30 помещений через ТСЖ или посредством управляющей компании (УК). Второй случай мы и рассмотрим в данной статье.
Для чего нужна управляющая компания
Управляющая организация регулирует и организует все то, что относится к содержанию дома и придомовой территории, обеспечению должного функционирования здания и его систем. УК решает проблему оказания коммунальных услуг и снабжения энергетическими ресурсами, готовит строение к зимнему сезону, поддерживает работу счетчиков и инженерно-технических сетей и оборудования. Для реализации поставленных задач управляющая компания должна налаживать сотрудничество и заключать договоры с ресурсоснабжающими организациями. Одновременно УК следит за тем, чтобы жильцы честно пользовались предоставляемыми ресурсами, и выявляет злоупотребляющих нарушителей.
УК проводит осмотр общедомового имущества – обычно дважды в год, но также внепланово в непредвиденных случаях и чрезвычайных ситуациях – и устраняет все обнаруженные дефекты и поломки. При этом свои действия и порядок работ УК должна согласовывать с собственниками жилья. Содержание подъезда в чистоте, организация санитарной уборки, озеленение придомовой территории также относятся к задачам управляющей инстанции.
Управляющая компания должна поддерживать связь и организовывать собрания с владельцами жилья минимум раз в год, а также отчитываться перед ними в проведенной работе. Еще до заключения договора гражданам должна быть доступна основная информация о финансово-хозяйственной активности организации, условиях, порядке и стоимости предоставления ею услуг. То есть граждане должны знать, на что им рассчитывать, сколько придется платить за жилье и так далее. Бремя оплаты содержания дома ложится на них с момента оформления квартиры в собственность.
Обращаем ваше внимание на то, что Минстрой разработал проект этой осенью, согласно которому управляющие организации будут лишены права сбора средств за жилищно-коммунальные услуги. Предполагается оставить оплату непосредственно за управление, а деньги за ЖКХ должны будут перечисляться прямо ресурсоснабжающим организациям. По мнению специалистов департамента, данные меры поспособствуют решению проблемы с долгами за услуги ЖКХ. Немалая часть таких платежей задерживается по вине управляющих компаний.
Что касается случаев невыполнения УК своих обязанностей, любой собственник может написать жалобу на имя ее руководителя, а если та остается проигнорированной, подать жалобу в Мосжилинспекцию и Роспотребнадзор, обозначив требования провести проверку УК и привлечь ее к ответственности. Если жалобы в данные структуры также не принесли положительного результата, появляется смысл обратиться за восстановлением справедливости в суд, особенно если были понесены серьезные убытки. Если же средства еще не вносились, а услуга так и не была предоставлена, соответствующее решение общего собрания позволяет ее не оплачивать. Возможно, стоит также поднять вопрос о выборе новой управляющую компанию.
Порядок выбора УК
Собственники жилья в многоквартирном доме имеют право выбрать как сам способ управления, так и управляющую компанию в ходе общего собрания. Для того, чтобы решение стало действительным, в собрании должно участвовать более 50% собственников, каждый из которых в последующем подпишет договор с отобранной УК. На самом собрании составляется протокол, где и указывается выбор участников. Принятое решение распространяется на всех собственников в доме.
«Кроме собственников никто не вправе инициировать такие общие собрания. Помочь же в организации, подготовке и проведении собрания могут либо другие УК (за право управления МКД), либо некоторые юридические конторы (за вознаграждение)», – сообщает генеральный директор Level Group Кирилл Игнахин.
Определяясь с выбором управляющей организации, можно провести несколько собраний, и на одну из встреч полезно будет пригласить представителей подобранной УК, чтобы напрямую задать интересующие вопросы и коллективно выяснить все детали. Поскольку бывает проблематично собрать вместе более половины собственников, допускается возможность проведения заочного голосования по бюллетеням. Чисто теоретически заняться этим может и один человек, но эффективнее организовать активную инициативную группу. Собственники, проголосовавшие на очной и заочной части собрания заполняют один и тот же Бланк Решения.
В настоящее время, если собственники за год так и не определились со способом управления, муниципальные власти должны организовать открытый конкурс, по результатам которого будет назначена УК. После его проведения орган местного самоуправления знакомит собственников с результатами конкурса и условиями договора управления. В данном случае собственники обязаны заключить договор с выбранной организацией, хотя имеют право впоследствии сменить ее. Если управление так и не реализуется, каждый собственник имеет право направить в суд требование обязать муниципальные органы решить данный вопрос.
На данные процедуры обычно уходит немало времени. В связи с этим недавно был подготовлен проект Постановления Правительства РФ, регламентирующий ситуацию, когда так и не был выбран или осуществлен способ управления в многоквартирном доме. Предлагается дать местным властям право самим назначать временную УК и заключать с ней договор временного управления. Существует опасение, что с принятием новых норм некоторые муниципалитеты начнут специально проводить конкурсы так, чтобы впоследствии те оказывались недействительными, а муниципальные власти могли назначить собственных управляющих. Но дело в том, что нередкими оказываются случаи, когда многоквартирный дом подолгу остается вообще без управления, буквально брошенным. Поэтому реализацию постановления власти сочли необходимой.
Между управляющей компанией и собственниками квартир в доме заключается договор, где устанавливаются права и обязанности его участников, перечень услуг, оказываемых УК, указываются стороны и объект договора (т.е. передаваемое имущество), содержится подробная информация об объекте, отчеты о работе УК, определяется порядок использования общедомовых помещений, сумма, выплачиваемая с одного кв. м, и другие услуги и платежи, на которые согласились собственники. Здесь важно знать, что балкон в договор не включается, так как в отличие от лоджии не относится к площади квартиры, за которую нужно платить. Рекомендуется прописать в документе порядок предоставления отчетности управляющей организацией и содержание данного отчета.
Как показывает практика, договор управления обычно составляет и предлагает непосредственно УК. Собственникам при этом необходимо помнить, что они имеют право на корректировку его условий – изменения согласуются между участниками на общем собрании.
Итак, мы разобрались с общим порядком выбора УК, но как же появляется управляющая компания у новостройки, когда проведение общего собрания еще не возможно, а следить за ЖК уже необходимо?
Кто выбирает УК для новостройки
В данный вопрос внес ясность генеральный директор Level Group Кирилл Игнахин.
Первоначально управляющую организацию выбирает застройщик – о ее выборе стоит позаботиться еще до того, как он получит разрешение на ввод дома в эксплуатацию. Согласно закону договор управления между компанией-застройщиком и выбранной им УК заключается в течение пяти дней после получения упомянутого разрешения. Инициативные дольщики могут договориться с застройщиком о совместном выборе УК, хотя в данном случае тот не обязан учитывать их мнение.
В течение двадцати дней после выдачи разрешения на ввод здания в эксплуатацию муниципальный орган размещает на официальном сайте объявление о проведении открытого конкурса по отбору УК, который проходит не позднее чем в течение сорока дней с момента публикации данного извещения.
Однако собственники имеют право уже на раннем этапе провести общее собрание, чтобы самостоятельно выбрать УК. Это можно сделать до того, как муниципальные власти опубликуют информацию о проведении конкурса, и при том условии, что в доме продана большая часть квартир, то есть в голосовании примет участие более 50 % собственников.
Застройщик и УК представляют определенные документы при заключении договора, и для жильцов будет не лишним проверить их содержание. В пакет входит учредительная документация обеих сторон, проект новостройки и проектная декларация, перечень общедомового имущества, выписки из реестра с данными о собственниках, ИНН и ОГРН управляющей компании, справка о ее директоре и двух сотрудниках, которые сдают экзамен для получения лицензии на право управления многоквартирным зданием, а также сама лицензия.
В последние годы популярна практика учреждения застройщиком собственных управляющих компаний. Бытует мнение, что обслуживание у них обходится дороже, но положительная сторона таких организаций в «преемственности» взаимоотношений Застройщик-Собственник-УК, как объясняет Кирилл Игнахин: «В большинстве случаев такая УК является последователем методов, принципов и подходов Застройщика к объекту после его формального ухода с площадки, проявляя повышенную ответственность как к содержанию общего имущества, так и к происходящему на объекте в целом».
Когда и как можно поменять УК
Так или иначе, если вас что-то не устраивает в настоящей управляющей компании как собственник вы вправе сменить ее. Ранее для этого необходимо было доказать несоблюдение (или ненадлежащее исполнение) договора управляющей компанией. Однако немногие знают, что по новым законодательным нормам, выбрать новую управляющую организацию собственники могут по собственному желанию несмотря на отсутствие у нее серьезных нарушений, а просто потому, что им так хочется. Закон позволяет изменить УК или выбрать иной механизм управления в любое время согласно решению общего собрания или по обращению собственников жилья в городскую администрацию с просьбой о проведении открытого конкурса.
Прежнюю УК необходимо письменно уведомить о ее смене в ходе пяти рабочих дней. С новой компанией заключается договор при участии более 50% собственников жилья. Оплаты во вновь избранную организацию производятся лишь с момента включения дома в лицензию данной УК, которое осуществляют органы ГЖН.
На что обратить внимание при выборе УК
Напоминаем, что, прежде всего, компания должна быть допущена к управлению многоквартирными домами, что подтверждается соответствующей лицензией. Многие виды работ по обслуживанию дома требуют сертификации, потому каждой УК необходимо организовывать постоянное обучение и повышение квалификации сотрудников, хотя как раз на этом некоторые компании экономят. Из-за дефицита сертифицированных специалистов, многие проблемы решаются с задержкой.
Обратите внимание на то, как долго компания работает в области управления таким жильем. Лучше выбирать «зрелые» организации с опытом от пяти лет, которые уже наладили процессы управления и необходимое сотрудничество, а также собрали достаточное количество отзывов, чтобы клиенты могли судить об их работе. При этом лучше исходить не из размещенных на официальном сайте компании комментариев (нередко выборочных), а реальных мнений, которыми делятся ее клиенты на независимых форумах или в реальной жизни. Простой способ – спросить у пенсионеров, которых легко найти на лавочках вблизи дома. Если существуют какие-либо проблемы, они наверняка об этом расскажут. Не поленитесь осмотреть дома, находящиеся в управлении данной компании. Кроме того, попробуйте лично связаться с работниками УК, чтобы выяснить, как быстро они выходят на контакт и долго ли приходится ждать обратного звонка, насколько внимательны к проблемам и вежливы в общении, свидетельствует ли их поведение о профессиональной компетенции.
Количество обслуживаемых УК домов и динамика его увеличения должна быть умеренной. Небольшое число управляемых объектов без их прироста заставляет усомниться в полезности деятельности компании. В то же время стремительное преумножение их количества также может привести к ухудшению качества обслуживания. Полезно будет проверить, располагает ли организация необходимой техникой. Кроме того, следует заранее узнать стоимость и условия предоставляемых услуг. Лучше всего отобрать несколько управляющих организаций, чтобы сравнить разные варианты и выбрать оптимальный.
Безусловно, выбор управляющей организации – непростое и ответственное дело. Надеемся, что наш материал помог вам разобраться в деталях этой процедуры, узнать свои права и понять, чем руководствоваться в вопросе управления домом.
pronovostroy.ru
