Управляющая компания во франчайзинге: зачем нужна, примеры из жизни. Зачем нужна управляющая компания
Зачем нужна управляющая компания?
На вопросы читателей "КП" ответила заместитель начальника управления содержания жилищного фонда и городских территорий администрации Владивостока Евгения МАЙОРОВА
Вопрос:
Ответ:
- Нет. Плата за коммунальные услуги - электроэнергию, тепло, воду - потребители оплачивают напрямую поставщикам - ОАО "Дальэнерго", ОАО "Водоканал", за жилищные услуги - содержание, текущий ремонт - оплата производится на расчетный счет муниципального учреждения "Расчетно-кассовый центр", платежи за наем поступают в бюджет Владивостока.
Вопрос:
Ответ:
- Управляющая компания создается, чтобы представлять интересы собственников во всех инстанциях. Соответственно, она должна решать все проблемы, возникающие у жителей в жилищно-коммунальной сфере. Именно от этих компаний вы можете требовать повышения качества обслуживания, помощи в проведении очных собраний, информирования жителей по различным вопросам, в том числе и по Жилищному кодексу и т.д.
Вопрос:
Ответ:
- По этим вопросам вы можете обратиться в ООО "Управляющая компания Первомайского района", именно она обязана информировать население о работе подрядных организаций, список которых вам дали.
Вопрос:
Ответ:
- Понятия тарифа на жилищные услуги с 01.03.2006 г. существовать не будет. Согласно Жилищному кодексу экспертизы не требуется - договариваются собственники с управляющей компанией на определенный объем услуг и оплату этих услуг. Сегодня такая ситуация практикуется в ТСЖ и ЖСК. На общем собрании обсуждается и принимается определенный размер оплаты за предоставляемые услуги и в соответствии с решением в квитанциях выставляется сумма оплаты. Это значит, что для каждого жилого дома может быть свой размер оплаты, который будет зависеть только от объема оказываемых услуг и от договоренности между компанией и собственниками.
Вопрос:
Ответ:
- Решение принимается на общем собрании, оформляется протоколом. Инициатором обычно выступает инициативная группа в доме. Управляющая компания обязана помочь с проведением собрания, оформлением протокола и исполнить решение собственников, выполнив перерасчет суммы оплаты.
Вопрос:
Ответ:
- Не совсем. Налог на землю платить скоро придется всем, однако до проведения работ по определению границ участков (кадастрового учета) налог взимается только за участок, занимаемый непосредственно домом.
Фото Игоря НОВИКОВА.
www.dv.kp.ru
Зачем нужны управляющие организации в ЖКХ
Управление многоквартирным домом№ Перечень работ. Периодичность проведения работ.1 Расчёт, выписка и доставка квитанций, 1 раз в месяц;2 Ведение паспортного учёта, постоянно;3 Выдача справок, постоянно;4 Заключение договоров на предоставление коммунальных услуг, по заключённому договору;5 Осуществление контроля за качеством предоставления услуг, корректировка размера оплаты услуг в сторону ее снижения при ненадлежащем их качестве, постоянно.
Содержание конструктивных элементов жилых зданий№ Перечень работ Периодичность проведения работ1 Плановые и внеплановые осмотры строительных конструкций 2 раза в год и по мере необходимости2 Удаление с крыши снега и наледей без использования подъемной техники по мере необходимости3 Снятие с фасадов угрожающих падением архитектурных деталей, облицовочных плиток, отделочных кирпичей без использования подъемной техники по мере необходимости4 Техническое обслуживание фасадных и внутридомовых газоходов По заключённому договору5 Проверка дымоходов и вентиляционных каналов По заключённому договоруСодержание внутридомовых тепловых сетей№ Перечень работ Периодичность проведения работ1 Плановые и внеплановые осмотры внутридомовых тепловых сетей, 2 раза в год и по мере необходимости;2 Устранение незначительных неисправностей в системах центрального отопления, в том числе протечек, по мере необходимости;3 Регулировка, опрессовка и промывка системы центрального отопления. При подготовке к работе в осенне-зимний период;4 Консервация системы центрального отопления. После окончания отопительного сезона;Содержание внутридомовых сетей холодного и горячего водоснабжения№ Перечень работ. Периодичность проведения работ.1 Плановые и внеплановые осмотры внутридомовых сетей холодного и горячего водоснабжения, 2 раза в год и по мере необходимости;2 Устранение незначительных неисправностей в внутридомовых сетях холодного и горячего водоснабжения, в том числе протечек, по мере необходимости;Содержание внутридомовых канализационных сетей;№ Перечень работ. Периодичность проведения работ.1 Плановые и внеплановые осмотры внутридомовых канализационных сетей, 2 раза в год и по мере необходимости;2 Прочистка канализационных стояков и лежаков до первого отвода в квартиру, по мере необходимости;3 Устранение протечек канализационных сетей, по мере необходимости;4 Проверка исправности канализационных вытяжек 2 раза в год и по мере необходимости.Содержание внутридомовых электрических сетей№ Перечень работ. Периодичность проведения работ.1 Плановые и внеплановые осмотры внутридомовых электрических сетей мест общего пользования 2 раза в год и по мере необходимости;2 Устранение незначительных неисправностей электротехнических устройств в местах общего пользования без замены осветительных приборов и элементов по мере необходимости;3 Ревизия электрощитов 2 раза в год и по мере необходимости;Содержание лифта№ Перечень работ. Периодичность проведения работ.1 Содержание и обслуживание лифта По заключённому договоруПримечание:1. В процессе осмотра ведется наладка оборудования и исправляются мелкие дефекты без замены отдельных конструктивных элементов и деталей.2. Работы, связанные с заменой отдельных конструктивных элементов и деталей относятся к текущему ремонтуСодержание придомовой территории№ Перечень работ. Периодичность проведения работ.1 Уборка и очистка придомовой территории, кроме уборки проезжей части и мест стоянок автотранспорта. По графику, но не более 2 раз в неделю;2 Вывоз бытовых отходов. По заключённому договору;Аварийно-диспетчерское обслуживание№ Перечень работ. Периодичность проведения работ.1 Диспетчерское обслуживание. С 8-00 до 17-00 по рабочим дням;2 Локализация аварийных ситуаций с 17-00 до 8-00 путем устранения:- повреждений трубопроводов, водоразборной и регулирующей арматуры систем инженерного оборудования жилых зданий;- засоров канализации в жилых зданиях;- повреждений вводно-распределительных устройств, электрокабелей. По заключённому договору.Остальные работы выполняются по решению общего собрания и за дополнительную оплату в обслуживании и содержании или из фонда текущего ремонта
www.gorbatin.su
Зачем необходимо управление МКД и как выбрать подходящий вариант
Осуществлять управление МКД не так уж и просто. Процесс требует четких познаний в самых различных областях законодательства, а также в умении организовать обязательные мероприятия и оформить требующую документацию. Сегодня, в большинстве жилых комплексов функции по управлению многоквартирным домов возложены на управляющие компании. Именно эти организации выполняют все необходимые действия, чтобы граждане могли своевременно получать энергоресурсы и пользоваться ими без перебоев.
Наша статья расскажет о том, какие способы и формы управления многоквартирным домом предусмотрены законом и как осуществляется выбор подходящего варианта.
Зачем необходимо управление МКД?
Многоквартирным дом, по сути, представляет собой сложный механизм, который состоит из отдельных блоков, элементов, механизмов. Чтобы обеспечить работу каждой части системы необходимо четко согласовать деятельность всех владельцев имущества в этом комплексе.
Иными словами, каждый жилец должен выполнять возложенные на него функции в соответствие с установленным порядком. Деятельность людей, ответственных за управление МКД, должна быть направлена на:
- обеспечение комфортной ситуации для проживания граждан;
- охранение имущества о порчи и его подобающая эксплуатация;
- предоставления всех необходимых услуг жильцам дома;
- соблюдение прав и интересов владельцев имущества, прописанных в действующем законодательстве.
Это лишь основные задачи, которые стоят перед людьми занимающимися управлением МКД, однако, чтобы они получили определенные полномочия, собственники помещений должны самостоятельно определит форму управления недвижимым имуществом.
Данное решение является обязательным, поскольку в результате его принятия на ответственное лицо будет возлагаться ответственность за надлежащее состояние имущества, а также за предотвращение ситуаций по нанесению вреда окружающим.
Какие формы управления предусмотрены законом?
Для начала стоит отметить, что способ управления выбирается жильцами «многоэтажки» исключительно на общем собрании, а любые изменения вносятся только путем принятия совместного решения владельцем имущества. Каждая из действующих форм управления имеет свои особенности и порядок принятия.
Жилищный кодекс РФ определяет сразу несколько вариантов управления многоквартирным комплексом. В частности, речь идет о следующих возможностях:
- управление осуществляют сами владельцы квартир;
- все функции переданы специально созданному товариществу собственников недвижимости (ТСЖ) или кооперативу;
- необходимые действия выполняет управляющая компания.
Выбор того или иного варианта зависит исключительно от дисциплинированности и платежеспособности граждан, проживающих в помещении. Важным моментом является наличие в распоряжении жильцов необходимого оборудования и хорошие отношения с поставщиками ресурсов.
Преимущества и недостатки каждой из форм управления
Самостоятельное управление МКД могут выбирать жильцы тех строений, где общее число квартир не больше 16-ти. В этом случае граждане принимают решение на общем собрании и распределяют все обязанности, которые будут в дальнейшем возложены на них, как на представителей дома. Вся работа ведется бесплатно, что существенно снижает расходы на содержание правления.
С каждым жильцом заключается отдельный договор на обслуживание. При выборе ТСЖ, предполагается проведение выборов членов правления, которые в последующем будут действовать как наемные работники за определенную плату. ТСЖ уже является юридическим лицом. Выбор такого варианта подходит для крупных жилых комплексов с большим количеством квартир.
Управляющие компании позволяют жильцам МКД полностью снять с себя обязанности по управлению домом и возложить их на стороннюю организацию. Недостатком такого способа является внесение дополнительной платы со стороны жильцов.
Какие проблемы могут возникнуть при управлении общедомовым имуществом?
Любой вариант управления недвижимостью может иметь и негативные стороны. На начальной стадии главным недостатком является трудность принятия единого решения относительно формы управления. Как правило, чем больше граждан проживает в доме, тем сложнее достигнуть единства.
При передаче прав на управление общим хозяйством сторонней организации проблемы в основном возникают по причине непорядочности фирмы. Очень высок риск, что представители УК будут использоваться поступившие взносы не по назначению, что приведет в дальнейшем к серьезным судебным разбирательствам.
Важным моментом является еще и то, что сторонняя организация не имеет личной заинтересованности в надлежащем содержании помещения, что очень быстро приводит к ухудшению состоянии имущества и к конфликтам с жильцами.
Обязательно ли нужно выбрать способ управления и что делать если жильцы никакого решения на этот счет не приняли?
Согласно ст. 44 ЖК РФ порядок управления МКД определяется на основании постановления общего собрания жильцов. Чтобы решение было действительным, жильцы обязаны соблюсти все тонкости и правила по принятию такого решения. В дальнейшем, любая ошибка может привести к аннулированию документа в судебном порядке.
Самой распространенной проблемой является нарушение правил в отношении обязательного кворума. По закону, количество жильцов, проголосовавших за то или иное решение должно составить не меньше 2/3 от количества всех собственников.
Если жильцы в течение года не смогли определиться с выбором формы управления, органы местного самоуправления вправе самостоятельно выбрать управляющую компанию и передать ей на баланс конкретный дом. Для этого объявляется конкурс, и любая организация с достаточным уровнем подготовки может принять в нем участие.
Заключение
Управление МКД – это очень важным момент, поскольку это позволяет организовать все необходимые мероприятия по обеспечению жильцов нужными ресурсами и поддерживать жилой комплекс в надлежащем состоянии. Выбор формы управления целиком и полностью ложиться на жильцов дома.
grazhdaninu.com
ТСЖ или управляющая компания - что лучше? Управляющая компания и ТСЖ: плюсы и минусы
Условия проживания в многоквартирном доме, где проведено отопление, газ, вода, свет, конечно, очень комфортны по сравнению с собственным домом, где обо всем об этом приходится задумываться. Но в то же время, чтобы удовольствие было полным, за предоставляемыми услугами нужно следить и грамотно ими управлять. Для этого собственники квартир вправе выбрать наиболее удобную для них форму правления. В нашей статье сегодня попробуем узнать: ТСЖ или управляющая компания - что лучше.
Управляющая компания
Данная организация является юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем, осуществляющим управление МКД. Это предпринимательская организация, а значит целью ее является извлечение прибыли.
Главным документом, согласно которому ведется деятельность, является договор управления, заключенный с более чем 50 % собственников дома. Процент устанавливается посредством подсчета площади, а не количества собственников.
Функции УК заключаются в том, чтобы обеспечивать ремонт и содержание домов, согласно требованиям технического регламента. При этом собственники имеют право:
- на получение интересующей их информации в течение пяти рабочих дней после обращения;
- информации об объеме, перечне и качестве оказанных услуг;
- проверять выполнение работ;
- требовать устранения дефектов и следить за полнотой предоставленной услуги;
- с первого квартала получать от управляющей организации отчет о выполненной работе.
С другой стороны, управляющая компания не намерена понижать расходы на обслуживание дома. Кроме того, ее финансовая деятельность не всегда является прозрачной для жильцов, хотя последние редко когда этим интересуются. Более того, в этой компании работает гораздо больше сотрудников, чем в ТСЖ. Соответственно, и на заработную плату у них расходов будет уходить больше. Поэтому у жильцов возникает правомерный вопрос о том, что выгоднее - ТСЖ или управляющая компания.
ТСЖ
В одном доме может быть только одно ТСЖ. Но одно ТСЖ может объединять несколько домов. Итак, разберемся, ТСЖ или управляющая компания: в чем разница?
Начнем с того, что ТСЖ — это некоммерческая организация, создаваемая согласно нормам Жилищного кодекса РФ. На собрании утверждается Устав организации. Органы управления — это и члены правления (которых избирают на срок не более двух лет), и общее собрание. Финансовый план на год можно утверждать только на общем собрании. Отчет о его выполнении предоставляется ревизионной комиссии. А управление ТСЖ отчитывается на общем собрании.
Если затраты будут распределены грамотно, то средства будут собираться тогда, когда это необходимо. Финансовая деятельность ТСЖ является более прозрачной. Ведь каждый житель может повлиять на решения по благоустройству. Без посредников между жильцами и подрядчиком недостатки будут устраняться с меньшими затратами. С другой стороны, некоторые работы разового порядка могут обойтись дороже. Поэтому собственники квартир выиграют лишь в том случае, если управление ТСЖ будет состоять из по-настоящему грамотных и неравнодушных людей.
Управляющая компания или ТСЖ: плюсы и минусы
Сторонники УК считают, что главное достоинство их работы заключается в том, что они считаются со мнением всех собственников, живущих в доме. Так, по крайней мере, утверждают сами управляющие компании, хотя верится в это с трудом. В то же время эксперты однозначно высказываются в пользу УК в том смысле, что от их услуг можно отказаться в любой момент, если будут иметься жалобы на некачественное обслуживание. А вот на ликвидацию ТСЖ времени уйдет побольше.
С другой стороны, получить конкретную информацию о самих организациях жильцам бывает проблематично, хотя закон предписывает последним такую обязанность. Принимая во внимание то, что УК является коммерческой организацией, то есть такой, главная цель которой заключается в извлечении прибыли, отдавать им полное управление бывает невыгодно.
Так что выбрать - ТСЖ или управляющую компанию?
Оптимальная форма правления
Большинство специалистов сходятся во мнении, что лучшей на сегодняшний день является смешанная форма правления. То есть, это не ТСЖ или УК, а ТСЖ и УК. Товарищество собственников жилья заключает договор с управляющей компанией об обслуживании. Тогда все жители будут знать, куда уходят средства. При этом каждый из них имеет право попросить отчет у председателя, и последний должен отчитаться. ТСЖ также может распоряжаться домовым имуществом по собственному усмотрению, а также размещать рекламные щиты на фасадах здания.
Создаем ТСЖ
Итак, если перед вами стоял выбор: ТСЖ или управляющая компания, и вами было решено было создать ТСЖ, для его организации необходимо предпринять ряд следующих шагов.
Создается инициативная группа из числа собственников жилых помещений многоквартирного дома. Инициатором может выступить любой житель. Но чтобы информационная, организационная и агитационная деятельность увенчалась успехом, нужно набрать такое количество людей, которое потянет всю работу.
Информирование людей о сути ТСЖ
Далее идет правовое и информационное просвещение людей инициативной группой. На этой стадии нужно суметь доступно ответить на вопрос о том, ТСЖ или управляющая компания - что лучше. А также убедить всех в выгоде первого варианта.
Ответ тут содержится уже в организационно-правовой форме компании: если УК — это коммерческая организация, то ТСЖ — некоммерческая. Получается, что целями первой является, в первую очередь, извлечение прибыли, а другой — решение социальных, правовых, управленческих и подобных задач.
Кроме того, в УК поступаемые денежные средства распределяются по установленному порядку. Зато в ТСЖ — по решению собрания его членов.
Предпринимательской деятельностью может заниматься и ТСЖ, однако именно в УК она является основным видом.
Полученная прибыль распределяется между учредителями в УК, а в ТСЖ она идет на реализацию уставных целей.
Работа с людьми и подбор персонала
Следующий этап состоит в подготовительной работе по созданию организации. Для этого:
- составляется реестр собственников;
- определяется адрес ТСЖ;
- готовится Устав;
- подыскивают кандидатуры председателя, членов правления, ревизионной и счетной комиссий, председателя и секретаря собрания;
- готовят бюллетени;
- уведомляют о проведении собрания не менее чем за 10 дней;
- в такой же срок направляют это уведомление в ОМС.
Собрание по созданию ТСЖ
Далее проводится общее собрание. Для легитимности должно присутствовать более 50 % жильцов-собственников квартир дома. На собрании решаются следующие вопросы:
- выбор председателя и секретаря собрания;
- счетной комиссии;
- о способе управления;
- утверждается Устав;
- выбирают председателя и остальных лиц;
- назначается представитель собственников по регистрации ТСЖ;
- выбирают место, где будет размещаться информация;
- выбирают место хранения документов.
Также могут решаться и другие вопросы, в зависимости от потребностей дома. Однако если жильцов дома собрать на общем собрании не удалось, то объявляется заочное голосование. Для этого готовят бюллетени, и каждый из собственников голосует.
Финишные организационные работы
После проведения голосования оформляются документы, в число которых входит:
- список собственников;
- протокол счетной комиссии;
- протокол общего собрания.
ТСЖ регистрируется. Для этого в налоговую предоставляется заявление с приложениями (протоколом собрания, уставом, сведениями о голосовавших, квитанцией с оплаченной государственной пошлиной).
Следует встать на учет в органах статистики, в ПФ, ФСС, медицинском фонде и изготовить печать.
После этого можно приступать к работе, известив заинтересованных лиц о ее начале. Для организации необходимо:
- получить техническую документацию;
- составить реестр имущества, обследовать его и составить соответствующий акт;
- изучить правила обеспечения населения коммунальными услугами;
- изучить правила предоставления жилищных услуг;
- при непосредственном управлении ТСЖ необходимо заключить договоры с организациями ресурсоснабжения, а также определиться с организацией, с которой будет вестись учет поступления денежных средств;
- а если управление осуществляется через УК, то ТСЖ заключает с ними договор.
И все же: ТСЖ или управляющая компания - что лучше?
Какую форму управления выбирать — решать жильцам. Но в последнее время все чаще склоняются именно к совместной форме правления. С одной стороны, нередко встречаются случаи, когда в ТСЖ с непосредственным управлением мнение жильцов подменивается мнением одного председателя.
С другой стороны, далеко не всегда избирают председателем человека, компетентного в технических вопросах. А вот в управляющих компаниях работают специалисты, которые часто знают лучше, что необходимо для дома в то или иное время.
Заключение
Рассмотрев вопрос (ТСЖ или управляющая компания — что лучше?) и приняв решение в пользу того или иного варианта, жильцы должны понимать, что ни одна из форм организации не может быть по-настоящему эффективной, если сами жители не принимают в процессе управления участие. Когда они остаются равнодушными, не ходят на собрания и не интересуются текущими вопросами, то организация ТСЖ часто приходит в упадок, а управляющая компания, бывает, завышает стоимость своих услуг.
Поэтому для лучшего функционирования дома в первую очередь важны неравнодушные собственники, которые должны понимать, что управление исходит от них, вне зависимости от выбранной формы, будь то ТСЖ или управляющая компания. Именно тогда и дела в доме будут процветать, а жильцы будут довольны и рады жить в нем.
fb.ru
Зачем управляющей организации группа в социальных сетях
Рынок сферы ЖКХ становится жестче и конкурентнее. Чтобы удержать позиции и развиваться, управляющим организациям недостаточно предоставлять стандартные услуги.
Необходимо становиться удобным для клиента, учиться находить подходы к разным социальным группам и работать с разными возрастными группами. Как это делать правильно и зачем УО нужно работать в социальных сетях, рассказал 5 – 6 февраля Дмитрий Афиногенов, руководитель отдела развития крупнейшей управляющей компании Мурманска.
Управляющая компания в соцсетях: как общаться с жителямиСоздавайте образ компании в социальной сети
Управляющие организации если и задумываются о собственных группах в социальных сетях, то сильно сомневаются. Одна из причин – отрицательные отзывы. Негатива в работе УО и без того хватает, не хочется сталкиваться с ним дополнительно в интернете.
В первый день онлайн-семинара Дмитрий рассказал, что отрицательный отзыв – это нормально. Не нормально не ответить на него. Отработав хорошо и тактично жалобу, управляющая компания, как ни странно, может заполучить союзника, который будет её защищать.
В социальной сети происходит живое общение жителей МКД, нужно воспользоваться возможностью стать для них своим человеком и попутно получить дополнительные плюсы:
- заработать положительные отзывы и лояльность населения;
- научить персонал работать качественнее, получая обратную связь;
- найти активных жителей МКД;
- продавать платные услуги из социальных сетей;
- узнавать сведения о конкурентах.
Заведите собственную группу в социальной сети
Дмитрий Афиногенов рассказал, что нужно сделать УО, чтобы группа в социальной сети начала приносить пользу. Начните с упаковки – оформления группы управляющей компании в социальной сети. Как и везде, здесь встречают по одёжке.
Следующее, чем нужно заняться – наполнить группу контентом. Пишите правдиво, понятно, оригинально, убедительно, коротко и эмоционально. Чтобы тратить меньше времени на оформление текстов, разработайте стильный шаблон представления информации.
Если вы не знаете, о чём писать, начните с размещения информации об отключениях коммунальных услуг. Помните, что контент должен быть актуальным и уникальным, не копируйте новости из других групп, пишите самостоятельно. Или найдите группы, в которых проводит время ваша целевая аудитория, и договоритесь о сотрудничестве
Большинство людей зарегистрированы в социальных сетях и что-то умеют там делать, но для того, чтобы управлять группой управляющей компании, нужны особые умения.
Дмитрий назвал пять качеств, которыми, по его мнению, должен обладать сммщик: системность, коммуникабельность, стрессоустойчивость, креативность и разделение позиций компании.
Организуйте хорошую службу поддержки. Важно, чтобы между управляющей компанией и жителями был диалог, а не формальная переписка. Пишите продуманные, развёрнутые и понятные ответы. Избегайте бюрократии, пишите живыми, понятными словами.
Набирайте в подписчики только целевую аудиторию, различные «Маникюры на дому» и «Одежда на заказ» не принесут пользы и не вызовут доверия у жильцов дома.
УО и содержание детских площадокОрганизуйте хорошую клиентскую поддержку
Подробнее о том, как управляющей организации создать работающую службу поддержки в социальной сети, Дмитрий Афиногенов рассказал на втором дне онлайн-семинара.
Социальные сети делают общение управляющих организаций с собственниками душевным и менее формальным. Жителям можно отвечать не официальными письмами, которые в большинстве случаев воспринимаются как «отписки», а наладить диалог без бюрократии.
С помощью социальных сетей вопрос собственника можно решить оперативно. Представьте: на улице сильный мороз, в одной из квартир на верхнем этаже прорвало трубу с горячей водой. Житель квартиры вот-вот затопит соседей, а дозвониться в аварийку не получается. Он может написать вам во «ВКонтакте» и получить ответ, когда сможет приехать бригада и устранить потоп.
Поблагодарите собственника за то, что он помог избежать негативных для соседей и вас последствий, а через некоторое время поинтересуйтесь, доволен ли он тем, как вы решили ситуацию.
Любому человеку приятно, если о нём помнят и заботятся. Дмитрий Афиногенов советует давать своим подписчикам повод улыбнуться – поздравлять их с праздниками. Разработайте шаблоны открыток, но не забывайте обновлять макеты поздравлений, чтобы одна и та же открытка не приходила дважды.
Чтобы завоевать доверие жителей, нужно проявить смекалку. Управляющей компании Дмитрия нужно было привести детские площадки, за обслуживание и ремонт которых они отвечают, в надлежащее состояние. На всё про всё было три недели. Вот как управляющая компания вышла из положения:
- Разместила в социальных сетях пост, в котором попросила собственников сообщить о наличии недостатков на детских площадках. Всё проходило в игровой форме: недостатки нужно было найти, сфотографировать и отправить управляющей организации во «ВКонтакте». УО же обещала прикрутить, покрасить, отремонтировать сломанные элементы.
- Собственники живо отреагировали на пост о безопасности на детских площадках и активно начали отправлять фотографии с описанием недочётов.
- Управляющая компания в срок отремонтировала детские площадки.
- Инициативные жильцы, которые участвовали в игре кроме отремонтированных площадок получили поощрительные призы.
Дмитрий Афиногенов советует всегда говорить жильцам правду. Например, честно ответить на запрос жильца, что сейчас нет денег на ремонт лестницы. Ему будет нечего возразить, а вы избежите лишнего негатива.
Обращения жителей в управляющую компанию с претензиями и предложениями – показатель доверительных отношений между УО и собственниками. Если собственник знает, что вы можете решить его проблему, он не обратится с жалобой в ГЖИ или прокуратуру, не будет распускать слухи о том, как вы плохо работаете.
Устраивайте праздники и различные мероприятия для жителей МКД. Да, это дорого. Но о помощи можно попросить партнёров и спонсоров. Предложите им взамен рекламу на празднике и в вашей группе во «ВКонтакте».
Как организовать субботник в многоквартирном домеПривлеките новые дома в управление
Управляющая организация, в которой работает Дмитрий, для привлечения новых МКД под управление устраивает кампании, в которых задействует:
- Обходчик. Он отвечает за сбор подписей. Других задач перед ним ставить не нужно, иначе эффективность работы понизится. Обходчик должен знать структуру управляющей организации, характеристики МКД, который он обходит, в какой квартире живёт скандальный житель, в какой – председатель Совета МКД, в каких – активисты. Это должен быть настойчивый и целеустремлённый человек.
- Координатор. Это человек, ответственный за подбор обходчика для конкретного МКД, сбор информации об этом доме, выдачу и приём документов, проведение их первичной проверки, подготовку документов для выплаты зарплаты обходчику.
- Статистик. Он приступает к работе после проведения голосования. Обрабатывает документы голосования, проверяет документарную легитимность и оформляет итоговые документы ОСС.
- Руководитель кампании. В обязанности руководителя кампании входят набор и подготовка обходчиков, снабжение штаба ресурсами, разрешение внезапно возникающих проблем в движении кампании.
Эксперт уверен, что чёткое распределение обязанностей поможет достичь результата и советует вкладываться в профессиональное развитие работников. У коллектива должна быть общая цель. Помогите сотрудникам относиться к работе как профессиональному пути и месту, где можно многому научиться.
Чтобы привлечь новые дома под управление, проводите отдельные кампании на каждый дом, чётко придерживайтесь заданного алгоритма по привлечению МКД и введите чек-лист. Пример чек-листа вы найдёте в раздаточном материале к онлайн-семинару.
roskvartal.ru
Зачем во франчайзинге нужна управляющая компания
Иногда франчайзи и франчайзер — не единственные «действующие лица» во франшизе. Есть ещё управляющие компании. О них эта небольшая статья.
Что такое управляющая компания во франчайзинге
Управляющая компания — это организация, которая облегчает жизнь франчайзи. Эта компания организует, поддерживает, консультирует и обучает франчайзи правильной работе, берёт на себя часть его обязанностей. Пример:
В кафе и общепите управляющие компании закупают всё, нужное для работы: оборудование, посуду, продукты. От франчайзи требуется обслуживать и привлекать посетителей.
То же самое в, например, барбершопах. Управляющая компания закупает воск, лезвия, масла, чинит машинки для стрижки и кресла. Франчайзи должен хорошо выполнять свою работу— делать клиентам стрижки.
Кроме этого, управляющие компании помогают франчайзи с рекламой: советуют, какие рекламные каналы работают, как нет. Пример:
продажа туров. Замечено, что реклама этих услуг в Яндекс.Директе не эффективна. Гораздо эффективнее банальная раздача листовок на улице. Франчайзи, который этого не знает, может рекламироваться в Яндекс.Директе, «сливая» бюджет.
Управляющие компании занимаются и более серьёзной работой, которая часто бывает незаметной для франчайзи. Управляющая компания занимается маркетинговыми исследованиями, совершенствует товар или услугу (разрабатывает новые линейки продукта, например), отслеживают конкуренцию.
Часто управляющая компания собирает роялти.
Если управляющая компания не хочет работать
Описанное выше — это то, как должно быть. Но бывает, что управляющая компания работать не хочет. Единственное, чем она занимается в таком случае — сбор роялти и написание отчётов. Это больно бьёт по франчайзи. Он вынужден платить роялти, но жизненно необходимой ему поддержки нет. Или есть, но она минимальна.
Для франчайзи очень важна поддержка франчайзера. Поэтому важно внимательно читать договор. Если франчайзер берёт на себя функции управляющей компании, но выполнять их хорошо он не собирается, то в договоре будет очень расплывчатые формулировки о поддержке франчайзи. Мы разбираем договоры в другой статье.
Выводы
- Управляющая компания — это организация, которая помогает франчайзи работать.
- Управляющей компанией может быть сам франчайзер или другая организация.
- Есть случаи, когда управляющая компания не работает так, как надо. Это сильно осложняет положение франчайзи, лишает его поддержки.
blog.burocrat.ru
Зачем нужна управляющая компания в ДНП
Если члены дачного некоммерческого партнёрства не желают управлять посёлком самостоятельно или недовольны работой правления и председателя, а желающих войти в правление, как это часто бывает, не нашлось, они могут на общем собрании принять решение о заключении договора со сторонней управляющей компанией. Сегодня на рынке загородной недвижимости действует целый ряд подобных организаций, готовых взять на себя заботы по обслуживанию посёлка, предоставлению коммунальных и иных необходимых эксплуатационных услуг.
Преимущества управляющей компании
Главное преимущество управляющей компании, это выполнение работ по обслуживанию и содержанию посёлка силами профессионалов. Их работу контролирует руководство УК, которому направляются все претензии в случае, если работы выполняются некачественно. И не нужно искать замену персоналу, если кто-то уволится или будет уволен за плохую работу – эти заботы также лягут на плечи УК. Предъявлять же претензии к председателю ДНП, который в большинстве случаев работает на общественных началах или за символическое вознаграждение, бывает затруднительно.
Какой объём услуг доверить управляющей компании
В зависимости от потребностей посёлка управляющей компании передается полный объём услуг по обслуживанию и содержанию посёлка или его часть. В некоторых случаях принимается комбинированное управление – когда ДНП оставляет за собой выполнение рада задач, которые не готово доверить сторонней организации. Это, в первую очередь, ведение коммерческой деятельности ДНП – сдача в аренду участков общего пользования, рекламных площадей, техники. Решать эти вопросы правлению и председателю, которые находятся непосредственно на территории посёлка, удобнее. С другой стороны, не все готовы доверить контроль над поступлением средств в бюджет сторонней организации. Также у ДНП, как правило, заключены прямые договоры с монополистами, и перезаключать их на УК, создавая ненужную прослойку, нецелесообразно. На практике УК остаются функции по уборке территории посёлка, очистке общих дорог от снега и его вывоз, вывоз мусора, ремонт общего имущества и оборудования посёлка, в том числе электрических подстанций и насосных установок, обслуживание инженерных сетей.
Как заключить договор с управляющей компанией
Как правило, у каждой управляющей компании есть готовый типовой договор об обслуживании. Но не стоит слепо доверять предложенным вариантам. Такой договор будет, скорее всего, сформулирован в пользу управляющей компании. Удостоверьтесь что он включает в себя все необходимые услуги и работы, а также положения об ответственности исполнителя за их предоставление. Перечень услуг оформляется отдельным приложением, в котором подробно описывается каждая услуга, указывается периодичность их предоставления и стоимость. Текст договора предоставляется для ознакомления членам ДНП, которые вправе вносить предложения по поправкам. Все такие предложения обсуждаются на общем собрании, на котором принимается решение о заключении договора, и по каждому предложению проводится голосование. В противном случае собственник, поправки которого не вынесли на голосование, сможет такой договор оспорить. Текст договора, утверждённый общим собранием, подшивается к протоколу собрания. Каждый член ДНП вправе ознакомиться с экземпляром заключённого договора и получить его копию, чтобы контролировать работу УК. Если в посёлке есть собственники, которые не являются членами ДНП, они заключают отдельный договор с УК.
В заключении отметим, что рынок услуг по управлению коттеджными посёлками в Петербурге и Ленобласти сформирован, к сожалению, слабо. Поэтому альтернативной УК может стать приглашение на работу в ДНП по найму профессионально управляющего с опытом руководящей работы в системе ЖКХ. А он уже возьмёт на себя все обязательства по организации обслуживания посёлка. Но надо понимать, что это крайне сложная и ответственная работа, и услуги такого специалиста не могут стоить дёшево. Именно этот вопрос, по опыту юридической фирмы «Красников и партнёры», как и вопрос об оплате труда председателя правления ДНП часто становится камнем преткновения для общего собрания и сводит на нет все попытки наиболее активных собственников навести порядок в посёлке.
Часто в этом случае может помочь обращение в юридическую фирму, работающую в сфере загородной недвижимости, специалисты которой, как независимые эксперты, смогут оценить ситуацию и довести до жителей посёлка преимущества и недостатки того или иного способа управления.
О юридических услугах по сопровождению коттеджных посёлков, и сделок с загородной недвижимостью предоставляемых юридической фирмой «Красников и партнёры», читайте в соответствующих разделах нашего сайта.
Для получения дополнительной информации позвоните нам или задайте вопрос онлайн.
Сергей Руденко
Все права на данную публикацию принадлежат ООО «Красников и партнёры»
При перепечатке просим ссылаться на сайт www.krupps.ru
09.06.2014
www.krupps.ru
