"Закон об апартаментах" поступит в Госдуму до конца года. Старые проблемы и новая путаница. ТСЖ против гостиничных операторов. Эксклюзив. Законопроект апартаменты

"Закон об апартаментах" поступит в Госдуму до конца года. Старые проблемы и новая путаница. ТСЖ против гостиничных операторов. Эксклюзив

Речь идет о проекте Федерального закона "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части регулирования отдельных правоотношений, возникающих в связи со строительством многофункциональных зданий". Документ размещен на Федеральном портале проектов нормативных правовых актов 11 октября 2017 года.

Основные нововведения

Законопроект направлен на регулирование рынка жилых апартаментов, находящихся в составе многофункциональных зданий. Документ определяет апартаменты как "структурно обособленное помещение в многофункциональном здании (МФЗ – ред.), обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком здании, предназначенное для проживания граждан и удовлетворения ими бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием".

По сути, законопроект Минстроя направлен на придание апартаментам частичного статуса жилых помещений, что помимо всего прочего выражается в возложении на их владельцев нагрузки в виде технической инфраструктуры зданий.

Так документом устанавливается, что собственникам помещений в многофункциональном здании принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество (земельный участок, лестницы, лифты, коридоры, крыши и т.п.).

Порядок оплаты за жилое помещение и коммунальные услуги определяется решением общего собрания собственников помещений или решением ТСН (товарищества собственников недвижимости). Аналогичным образом решается вопрос об управлении и самим многофункциональным зданием.

И, пожалуй, самый важный для владельцев жилых апартаментов момент – законопроект оговаривает возможность "прописки".

Жилье или отели?

Между тем, рынок апартаментов в России не сводится лишь к жилым апартаментам.

Быстроразвивающимся сегментом индустрии гостеприимства являются так называемые сервисные апартаменты, предоставляющие гостям возможности длительного проживания при сохранении услуг гостиничного типа. Этот сегмент средств размещения развивается в том числе и под управление международных гостиничных брендов – например, Staybridge Suites (IHG) или Adagio (AccorHotels). Апартаменты как средства размещения "расширенного проживания" зачастую входят в состав многофункциональных комплексов. Например, апарт-отель Adagio Moscow Kievskaya входит в состав гостиничного комплекса "Киевский", вместе с двумя отелями классического формата – ibis Moscow Kievskaya и Novotel Moscow Kievskaya.

Как пояснил в интервью Hotelier.PRO директор по продажам, маркетингу и дистрибуции в России, Грузии и СНГ AccorHotels Алистер Уоттс, апартаменты гостиничного типа пользуются популярностью у представителей международных компаний, представители которых приезжают в Россию на 3-12 месяцев, но не планируют оставаться здесь постоянно. Востребован этот формат проживания и у зарубежных специалистов, участвующих в подготовке к проведению в России Чемпионата мира по футболу 2018 года. Речь идет как о представителях FIFA, так и компаний, обслуживающих мероприятие.

"Белые пятна" закона

Фактически законопроект относит апартаменты к особому виду жилья и совершенно не оговаривает работу сервисных апартаментов. В частности непонятно, может ли гостиница с апартаментами отнесена к пресловутым "многофункциональным зданиям".

Туманной представляется ситуация с "общедомовым имуществом" в рамках единого многофункционального здания, тем более, что в состав этого имущества войдет и земельный участок. Кто возьмется провести грань между жилыми и сервисными апартаментами, расположенными в одном здании, тем более, что в состав объекта могут входить и отели, и магазины, и деловая инфраструктура? Аналогично, непонятен момент, связанный с управлением многофункциональным зданием, точнее с тем, как вписать туда товарищества собственников недвижимости.

Общественная экспертиза закона об апартаментах должна продлиться до 8 ноября. Заместитель министра строительства и ЖКХ Никита Стасишин не исключил, что уже до конца 2017 года законопроект поступит в Государственную Думу РФ. Представители Минстроя пообещали провести консультации со всеми заинтересованными сторонами, однако очевидно, что документ направлен лишь на решение "жилищного вопроса" и вряд ли включит в себя моменты, связанные с гостиничными апартаментами.

Со своей стороны редакция Hotelier.PRO попросила экспертов гостиничного рынка прокомментировать вопросы, связанные с работой гостиничных апартаментов в многофункциональном здании – в свете законодательной инициативы Минстроя.

Марина Смирнова, партнер, руководитель отдела гостиничного бизнеса и туризма Cushman & Wakefield

Такого рода комплексы распространены на наиболее развитых рынках, там, где высокая стоимость земли, и где из имеющегося земельного участка требуется получить максимальную капитализацию. МФК позволяют "развести" функции и снизить внутреннюю конкуренцию, создаваемую "избыточными" площадями, возникающими, когда инвестор стремиться плотнее застроить участок, получив максимально возможные площади, а рынок не может поглотить весь предлагаемый объем. Тогда вместо гостиницы на 500-700 номеров, которую сложно будет заполнить, строят многофункциональный комплекс, включающий отель и апартаменты.

Хороший пример – Москва-Сити, высотки Екатеринбурга, проекты Набережная Европы Санкт-Петербург и прочие. В то же время, примеров строительства сервисных апартаментов как части гостиничного комплекса практически нет: гостиничный сервис не настолько востребован будущими собственниками жилья, чтобы платить за это "премию" к цене апартаментов.

О проблемах, возникающих, если в составе гостиничного комплекса, есть апартаменты на продажу

Если гостиницей управляет команда Собственника отеля, то такая схема возможна. В частности, мы наблюдаем это в Сочи: в части комплексов апартаментов есть отдельные владельцы, купившие юнит, тогда как остальной "номерной" фонд остается в собственности инвестора. В этом случае основные проблемы – покупатель апартамента может быть недовольным шумом, тем, что в лобби постоянно "посторонние" люди и т.д. Инвестор может испытывать сложности со сбором коммунальных платежей и оплатой эксплуатационных расходов. Проблемы Инвестора обострятся по мере сокращения доли жилых юнитов, остающихся у него в собственности, поскольку сократятся операционные доходы, а расходы останутся прежними, в первую очередь, на эксплуатацию комплекса, на управление и маркетинг.

Если покупатели апартаментов становятся собственниками и общих площадей (лобби, подвал и тд), а также участка, то все расходы, связанные с содержанием этой собственности, лягут также на них. Вряд ли все готовы к этому.

Собственники могут также "сместить" гостиничного оператора – выбрав собственное ТСЖ. В этом отношении международные операторы не подписывают договоры на управление комплексами апартаментов, имеющих много владельцев, предпочитая иметь дело с Ассоциацией собственников жилья или его российским аналогом – ТСЖ.

О том, попадают ли гостиничные апартаменты под законопроект Минстроя

Здесь ряд критических факторов. Первый – собственность. Если апартаменты продаются в собственность частным лицам, то это уже не гостиничный принцип получения дохода. Второй фактор – длительность проживания и вообще факт проживания. В гостинице проживают временно. В жилом доме – постоянно. Если апартамент покупается с целью извлечения дохода (кондоотель), то собственник не предполагает в нем жить. Покупает не для проживания. Таким образом, это вопрос трактовки.

На мой взгляд, сейчас эти форматы – жилая квартира и гостиничный номер апараментного типа – четко не разделены. Любой вопрос, четко не регламентированный на законодательном уровне, потенциально таит угрозу злоупотреблений. Какого рода – покажет время.

Елена Лысенкова, генеральный Директор Hospitality Income Consulting

Реальных сервисных апартаментов не так много, проектов с проданными объектами недвижимости внутри здания менее 10-ти в стране. В то же время апартаментов на продажу очень много (более 50-ти), но они не представляют формат рентного гостиничного бизнеса. Так рынок структурирован следующим образом:

Апартаменты – как объект коммерческой недвижимости с жилой функцией, собственно почти так как он описан в терминологии в законе.

1) Апартаменты в собственности – жилые дома с назначением коммерческая недвижимость, квартиры приобретаются для проживания владельцем, публичной и общей собственности в здании почти нет (коридоры, консьерж стойка, лестницы, лифты, крыша). Из общих сервисов – это уборка общей территории, консьерж, охрана и парковка. Все квартиры отделываются и оснащаются владельцами самостоятельно. Управляющая компания таким жилым домом может предлагать расширенный перечень услуг, включая уборку, химчистку, доставку продуктов и т.д. На такие апартаменты приходится 90% рынка.

2) Апартаменты гостиничные сервисные – жилые дома с назначением коммерческая недвижимость, квартиры приобретаются для последующей передачи управляющей компании для управления / пересдачи как гостиничные номера. Таким квартиры / номера полностью оснащаются в соответствии с требованиями оператора. Таким образом у оператора / управляющей копании договор на управление с большим количество (множественным) собственников, что накладывает ограничения на формат работы.

Вариант 2 в мире известен как lease back apartments c гостиничным сервисом.

3) Апартаменты с сервисом оператора в собственности – жилые дома с назначением коммерческая недвижимость, квартиры приобретаются для проживания владельцем, публичной и общей собственности в здании почти нет (коридоры, консьерж стойка, лестницы, лифты, крыша). Сервис в таких объектах предлагается по меню оператора расположенного рядом отеля. В России такой формат сотрудничества предлагает Новый Арбат 32, c сервисами от Marriott или в апартаментах от Radisson Royal

Могу предположить, что в объектах, в которых будут и гостиничные номера, и апартаменты на продажу, будет разделение границ объекта недвижимости, где заканчивается гостиничный фонд и где апартаменты. И так же определяться доля такого общего имущества. В принципе, все это есть в действующем законодательстве. Проблемы связаны только с формулированием этой границы, так чтобы не было избыточности такого имущества. Если в большинстве жилых домов общедомовое имущество – это около 10-12% здания, то в отеле публичные и сервисные зоны занимают до 50% объекта.

Апартаменты гостиничного типа могут попасть по действие данного закона, но только в случае множественного собственника на объект недвижимости. Но тут можно найти выход из ситуации. Например, и у владельцев квартир будут не конкретные квадратные метры, а доли.

В целом к текущему документу еще есть ряд вопросов, в том числе:

• что происходит в МФК, где есть и апартаменты, и отель, и офисы, например, в том числе по распределению помещений общего пользования и территории?

• что происходит с требованиями к социальной инфраструктуре и обязательствам о создании таковой?

Законопроект Минстроя, при всех его слабых местах, все-таки не несет в отношении апартаментов никаких репрессивных нововведений. В этом плане он выгодно отличается от предложений питерских чиновников. Напомним, что комитет по градостроительству и архитектуре (КГА) Санкт-Петербурга выступил с идеей приравнять апарт-отели к жилой недвижимости с точки зрения обременений по социальной инфраструктуре, зеленым насаждениям и пр.

Эксперты, опрошенные редакцией Hotelier.PRO, довольно скептически отнеслись к этой инициативе, отметив расплывчатость понятия "апартаменты". В частности, как отметил региональный директор AccorHotels в России, Грузии и СНГ Алексис Деларофф, если в европейском понимании апарт-отели – это отели для средне- или долгосрочного проживания (от 3-х дней до нескольких месяцев), то в России – это именно "жилье без прописки".

Инициатива Минстроя не решает эту проблему, а следовательно – о законодательном урегулировании рынка апартаментов пока говорить не приходится.

От редакции Hotelier.PRO

"Закон об апартаментах" Минстроя является частным примером отсутствия межведомственного подхода при решении комплексных социально-экономических проблем страны. Коль скоро понятие "апартаменты" стихийно распространилось и на сферы жилой, и коммерческой (гостиничной) недвижимости, то решение этой проблемы требует, как минимум, разделения жилых и гостиничных апартаментов, хотя бы на уровне терминологии. Таким образом, "закон об апартаментах" должен разрабатываться, по меньшей мере, при участии Минкультуры (а точнее – Ростуризма), в ведении которого и находится гостиничный бизнес.

Пока понятие "апартаментов" различного типы не определены и не разграничены на законодательном уровне, в крупных городах страны продолжат возводиться "гостиничные комплексы", по факту являющиеся жильем, над апарт-отелями будет висеть угроза "социального обременения", а ТСЖ начнут конкурировать с гостиничными операторами за контроль над "многофункциональными зданиями".

По материалам: РБК, РИА Новости

hotelier.pro

Новый закон об апартаментах позволит регистрироваться в них :: Жилье :: РБК Недвижимость

После принятия законопроекта о регулировании рынка апартаментов их будут возводить по 214-ФЗ, регулирующему долевое строительство жилья, заявил Никита Стасишин

Фото: Вячеслав Прокофьев/ТАСС

После принятия закона о регулировании рынка апартаментов россияне смогут регистрироваться в них. Об этом рассказал замминистра строительства и ЖКХ РФ Никита Стасишин, сообщает «РИА Недвижимость».

После принятия законопроекта апартаменты будут строиться по 214-ФЗ, регулирующему долевое строительство жилья, отметил Стасишин.

В начале октября Минстрой РФ подготовил законопроект о регулировании рынка апартаментов. В нем апартаменты определены как «структурно обособленное помещение в многофункциональном здании, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком здании, предназначенное для проживания граждан и удовлетворения ими бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием».

Законопроект также разрешает собственникам перевод нежилых помещений в апартаменты. Если они расположены в здании, введенном в эксплуатацию до 1 января 2019 года, сделать это можно до 31 декабря 2021 года.

Глава Москомстройинвеста Константин Тимофеев заявлял, что правительство планирует разрешить гражданам регистрироваться в апартаментах для того, чтобы определить, каким налогом облагать эти помещения. В сентябре Москомстройинвест подсчитал, что в столице возводится около 800 тыс. кв. м апартаментов. Из них почти 30% строят на землях, отведенных под гостиницы, а 20% — на участках, выделенных под здания для временного проживания.

realty.rbc.ru

В Госдуму внесен законопроект, предлагающий приравнять апартаменты к жилью - Общество

МОСКВА, 15 июня. /Корр. ТАСС Юлия Ермилова/. Депутат Государственной думы от партии "Единая Россия" Александр Сидякин в пятницу внес в Госдуму на рассмотрение законопроект, где предлагается не только восстановить нарушенные жилищные права владельцев нынешних апартаментов, но и установить механизм перевода данных нежилых помещений в статус жилых помещений. Об этом сообщается в базе данных законопроектов Госдумы.

В пояснительной записке к проекту федерального закона "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях регулирования правового статуса многофункциональных домов и жилых апартаментов" поясняется, что проект разработан с целью определения правого статуса апартаментов, которого сейчас нет. Кроме того, спрос на апартаменты в Москве и крупных городах России неуклонно растет, но порождает при покупке "значительное количество проблем для граждан: невозможность регистрации по месту жительства в таких нежилых помещениях и необеспеченность заселяемых граждан объектами социальной инфраструктуры".

"Для определения юридического статуса уже построенных апартаментов и зданий с апартаментами законопроект предлагает установить правовой механизм перевода нежилых помещений, используемых для постоянного проживания граждан и расположенных в ранее построенных зданиях нежилого назначения, в жилые помещения на переходный период", - отмечается в пояснительной записке к законопроекту.

Помимо этого, в законопроекте предлагается сформировать правовые условия для восстановления нарушенных жилищных прав граждан, проживающих в апартаментах, а также установить правовое регулирование для будущего строительства апартаментов и зданий с апартаментами. Также предлагается усилить городской контроль за таким объектами при последующей постройке и ликвидировать разрыв между фактическим и юридическим статусом апартаментов.

Проблемы апартаментов

Споры о правовом статусе апартаментов ведутся уже несколько лет. Так, в апреле прошлого года премьер-министр РФ Дмитрий Медведев окончательно обозначил серьезность проблемы "нежилого" статуса апартаментов, предложив четко определить, в каких случаях апартаменты можно перевести в категорию жилых помещений. Он призвал упорядочить работу в определении статуса апартаментов с помощью совершенствования жилищного законодательства. Так как необходимо определить, как в дальнейшем будут регулироваться стройки нежилых помещений.

В сентябре 2017 года Министерство строительства и ЖКХ отреагировало на предложение премьер-министра РФ, начав работу над возможностью регистрации в апартаментах в многофункциональных центрах.

Статус жилья

А уже в декабре власти Москвы заявили о возможности присвоить статус жилья столичным апартаментам. Так, вице-мэр Москвы Марат Хуснуллин сказал, что столичные власти могут рассмотреть вопрос присвоения статуса жилья тем московским апартаментам, которые по условиям максимально приближены к жилым квартирам. Он пояснил, что, к примеру, апартаменты в районе гостиницы "Москва" и апартаменты в районе Митино рядом с метро - это разный уровень помещений, к которым нужен разный подход. По его мнению, нужно не только создавать возможность прописки в апартаментах, но и проработать социальные блага, которые требуются по градостроительному кодексу.

Нет социальной инфраструктуры и прописки

Как пояснил ТАСС представитель инициативной группы жителей многофункционального комплекса "Водный" (Северный округ Москвы, Кронштадтский бульвар) и владелец апартаментов Павел Илларионов, на сегодняшний день одна из главных проблем использования таких помещений - это невозможность регистрации и прописки, а также отсутствие доступа к социальной инфраструктуре.

"Проблема следующая - это отсутствие доступа к социальной инфраструктуре. Школы, детские сады, поликлиники. Кроме того, несмотря на то, что при покупке заверяли о возможности регистрации, оказалось, зарегистрироваться в апартаментах невозможно", - подчеркнул Илларионов.

Востребованность апартаментов

Управляющий партнер риэлторской и консалтинговой компании "Метриум" Мария Литинецкая соглашается с Илларионовым в части отсутствия возможности оформить постоянную регистрацию в апартаментах, но отмечает, что формат данного жилья имеет высокую востребованность среди покупателей, к примеру, в Москве.

"На протяжении последних трех лет количество сделок в сегменте апартаментов показывает положительную динамику. Согласно нашим подсчетам, в январе-мае 2018 года на первичном рынке недвижимости "старой" Москвы было зарегистрировано почти 2,4 тыс. договоров долевого участия (ДДУ) на покупку апартаментов, что составляет 52% от всего числа сделок с апартаментами в 2017 году. В 2017 году относительно 2016 году рост спроса составил 10%", - пояснила Литинецкая.

По ее словам, одна из причин роста спроса на апартаменты - это увеличение объема предложения. Если в начале 2017 года покупателям были доступны порядка 9 тыс. лотов в 98 комплексах, то спустя год - в начале 2018 года - уже 11 тыс. апартаментов в 120 проектах. Доля апартаментов среди всего объема предложения "старой" Москвы за последние годы практически не меняется и составляет порядка 22%.

"Учитывая уровень покупательской активности, очевидно, что апартаменты востребованы рынком и проблем с их реализацией нет. Ведь именно данный формат предлагает покупателям в Москве оптимальный баланс между расположением проекта относительно центра и его стоимостью. Кстати, расценки на этот формат ниже на 20-30%, чем у квартир. Считаю, что и в будущем спрос на апартаменты сохранит устойчивый рост благодаря своей доступности", - подчеркнула Литинецкая.

tass.ru

Законопроект о статусе апартаментов. Комментарии экспертов

21.12.2017

Александр Савинкин,директор департамента маркетингакомпании "Магистрат" (входит в ГК «Интеко»)

В настоящее время апартаменты как коробочка с секретом, с одной стороны – привлекательная цена, с другой – нет четкого определения юридического статуса. В итоге данный сегмент активно развивается, пополняется новыми и довольно качественными объектам, которые реализуются по 214-ФЗ, а юридической прозрачности по-прежнему нет.

Новый законопроект Минстроя в первую очередь дает юридический статус апартаментам, что давно необходимо рынку недвижимости. В настоящее время проводятся публичные обсуждения в отношении текста проекта нормативно-правового акта и антикоррупционная экспертиза.

Согласно новому законопроекту, апартаментами признается структурно обособленное помещение в многофункциональном здании, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком здании, предназначенное для проживания граждан и удовлетворения ими бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием.

Таким образом, законодательно признается, что данный формат недвижимости используется для проживания, но уже вносится ограничение в виде многофункционального здания.

Определение юридического статуса – это основной базис и в идеале, новый законопроект должен решить основные проблемы данного типа недвижимости:

- дать четкий алгоритм расчета коммунальных и налоговых платежей, возможное снижение ставок до коэффициента жилых помещений;

- предоставить возможность постоянной регистрации.

Один из сложных вопросов в части апартаментов, это их налогообложение. Тема важна как девелоперу, ему необходимо точно знать, что он строит, поскольку это надо будет еще и реализовать конечному потребителю, так и покупателю, которому необходимо точно знать, что он приобретает и какова налоговая нагрузка. В настоящий момент вопрос довольно непрозрачный, особенно в части занесения апартаментов в «Реестр апартаментов для целей предоставления льготы по налогу на имущество физических лиц», что не позволяет в должной мере использовать налоговые послабления, предусмотренные действующим законодательством.

Также остается открытым вопрос о технических и градостроительных нормах строительства многофункциональных зданий, включающие апартаменты. Сейчас действуют нормы, распространяющиеся на нежилые помещения, которые отличаются от жилого строительства и позволяют снизить его себестоимость. В случае если апартаменты практически приравняют к жилому фонду, в том числе и в градостроительных нормах, актуальным станет вопрос в целесообразности данного типа недвижимости в целом.

Необходимо привлечь к обсуждению законопроекта все заинтересованные стороны

Мария Литинецкая,управляющий партнер«Метриум Групп»,участник партнерской сети CBRE

На мой взгляд, присвоение апартаментам особого юридического статуса – это правильный шаг, хотя напомню, что в разное время были инициативы вовсе запретить данный формат жилья. Тем не менее, пока остается открытым вопрос, какими признаками и особенностями будут наделены апартаменты.

В законопроекте дается их определение, но связи с другими законными и подзаконными актами (скажем, с техническими нормами строительства, применяемыми для возведения разных объектов недвижимости) пока не установлены.

Считаю, что апартаменты, какими бы ни были законодательные инициативы, не должны затронуть главную рыночную характеристику этого типа жилья – более доступную стоимость «квадрата» в сопоставлении с формально жилыми помещениями. Кроме того, владельцы апартаментов должны обладать правом зарегистрироваться в них на постоянной основе.

Таким образом собственники получат доступ к социальной инфраструктуре, которая уже есть в районе, где расположен комплекс. Кто-то может возразить – но ведь на социальные объекты и так существует высокая нагрузка со стороны местных жителей, а тут еще добавляются обитатели апартаментов. Это так, но нужно учитывать, что собственники нежилых помещений сейчас платят налог на имущество по повышенным ставкам. Можно считать это компенсацией, которую они передают государству.

Власти же должны распорядиться этими средствами так, чтобы проблем с социальной инфраструктурой не было. Поэтому, на мой взгляд, норму о повышенных ставках налога, как и величине коммунальных тарифов, следует сохранить. Хотя для обитателей апартаментов с небольшими доходами налоги и стоимость ЖКУ не должны быть слишком обременительными.

На сегодняшний день законопроект только формулирует, что такое апартаменты. Однако никаких подробных разъяснений в законе нет.

Апартаментами признали помещения, входящие в состав многофункциональных комплексов и используемые для постоянного проживания. Вопрос оформления регистрации жителей, уплаты налогов, коммунальных платежей пока не урегулирован.

Еще один важный аспект – технические и градостроительные нормы для апартаментов: поменяются ли они? Я вижу два возможных сценария урегулирования этого вопроса. Если многофункциональные комплексы автоматически приравняют к жилью без изменений требований по СНиПам и СанПиНам, то у застройщиков появится возможность строить жилье без оглядки на жесткие требования, а клиенты смогут приобретать и жить в таких объектах.

Полагаю, это будет неправильный путь развития. Если же правовой статус будет приравнен, а технические свойства апартаментов скорректируют до аналогичных норм по жилью, то застройщики смогут предложить доступный продукт, не ущемив в правах покупателя.

Прежде всего необходимо привлечь к обсуждению законопроекта все заинтересованные стороны. Опыт принятия последних поправок в 214-ФЗ показал, что без учета мнения профессионального сообщества, участников отрасли, клиентов, невозможно разработать эффективное регулирование. С апартаментами ситуация еще более сложная, чем с долевым рынком – статус этого формата жилья затрагивает вообще понимание российским законодательством жилья, жилых помещений и связанных с ним гражданских отношений.

Помимо этого, учитывая общую сложность проблемы апартаментов, очевидно, что понадобится несколько этапов легализацииэтого типа жилья. Сначала необходимо определить его статус, и это сделано в текущей версии законопроекта Минстроя. Затем следует урегулировать градостроительные и технические нормы, связанные с возведением таких объектов. На каждом этапе требуются общественные обсуждения.

Наконец важно, чтобы все принятые в дальнейшем законодательные изменения распространялись только на будущие проектыапартаментов, реализация которых еще не началась. Иначе пострадают как покупатели, так и застройщики, которые уже реализуют апартаменты, составляющие 20% всего продаваемого в Москве нового жилья.

Законопроект об апартаментах требует доработок

Михаил Борзин,исполнительный директорГК «Д-Инвест»

Закон должен быть понятным и не допускать разночтений. На наш взгляд, законопроект уже решает одну из главных задач – дает официальное определение понятия «апартаменты». Данный формат недвижимости уже более 5 лет активно развивается в Москве, но до сих пор потребителям было до конца не ясно, что же считать апартаментами – бывшие промышленные здания, переформатированные под жилье (лофты), только апартаменты с гостиничным сервисом или же помещения, оборудованные в многофункциональных зданиях с гостиничной составляющей? Теперь, согласно документу, апартаментами будут признаваться помещения в многофункциональных комплексах, построенных в рамках 214-ФЗ. Правда, скорее всего, в дальнейшем и этот пункт потребует уточнений, так как правительство планирует отказаться от долевого строительства и перейти к проектному финансированию в течение трех лет.

Уже учтен нюанс перевода нежилых помещений в апартаменты в многофункциональных комплексах, введенных в эксплуатацию вплоть до 1 января 2019 года. Однако «за бортом» остались покупатели лофтов и других типов апартаментов, которые реализовывались в реконструируемых зданиях – то есть продавались чаще всего по договорам купли-продажи или инвестирования.

Для владельцев и будущих покупателей апартаментов будет решен болезненный вопрос с «пропиской» – теперь постоянная регистрация в этих помещениях будет разрешена. Однако останется актуальным вопрос платы за ЖКУ (тарифов) и налогообложения. Эти нюансы должны быть разъяснены и утверждены одновременно с принятием основного закона о статусе апартаментов.

В законопроекте должны быть учтены все виды апартаментов

Рустам Арсланов,директор по продажамГК «Гранель»

Сегодня несмотря на то, что апартаменты в среднем дешевле квартиры на 30%, спрос на них не очень высок и отсутствие определенного юридического статуса не дает людям, у которых нет в собственности квартир, рассматривать такой вариант жилья.

Признание апартаментов жилым объектом для покупателей даст возможность зарегистрироваться в них, уменьшить расходы на обслуживание и налогообложение, а также защитит покупателей законом о долевом строительстве. Застройщикам это также пойдет на пользу, поскольку упростит процедуру согласования и продажи подобных объектов, при этом нагрузки относительно социальной инфраструктуры не возникнет, поскольку основной спрос на апартаменты (да и предложение) расположены в крупных городах (Москва и Санкт-Петербург), где это проблема решается иначе. Останутся довольны и управляющие компании, которым подобная история облегчит управление в таких домах.

Напомню, что сейчас апартаменты для большинства покупателей – это все же жилье, хоть его и нельзя зарегистрировать так де-юре. Да, оно дешевле ввиду дополнительной налоговой и коммунальной нагрузки. Однако, отсутствие юридического статуса у апартаментов так или иначе влияет на рынок. И если статус будущих апартаментов законопроект определяет и разъясняет, то вот как быть с уже построенными пока неясно.

Более подробные комментарии по данной теме опубликованы в Бюллетене RWAY №273 (декабрь 2017 г.)

Источник: - Аналитическое агентство RWAY

rway.ru

"Закон об апартаментах" поступит в Госдуму до конца года. Старые проблемы и новая путаница. ТСЖ против гостиничных операторов. Эксклюзив

Основные нововведения

Жилье или отели?

Между тем, рынок апартаментов в России не сводится лишь к жилым апартаментам.

Быстроразвивающимся сегментом индустрии гостеприимства являются так называемые сервисные апартаменты, предоставляющие гостям возможности длительного проживания при сохранении услуг гостиничного типа. Этот сегмент средств размещения развивается в том числе и под управление международных гостиничных брендов – например, Staybridge Suites (IHG) или Adagio (AccorHotels). Апартаменты как средства размещения "расширенного проживания" зачастую входят в состав многофункциональных комплексов. Например, апарт-отель Adagio Moscow Kievskaya входит в состав гостиничного комплекса "Киевский", вместе с двумя отелями классического формата – ibis Moscow Kievskaya и Novotel Moscow Kievskaya.

"Белые пятна" закона

Марина Смирнова, партнер, руководитель отдела гостиничного бизнеса и туризма Cushman & Wakefield

О проблемах, возникающих, если в составе гостиничного комплекса, есть апартаменты на продажу

Собственники могут также "сместить" гостиничного оператора – выбрав собственное ТСЖ. В этом отношении международные операторы не подписывают договоры на управление комплексами апартаментов, имеющих много владельцев, предпочитая иметь дело с Ассоциацией собственников жилья или его российским аналогом – ТСЖ.

О том, попадают ли гостиничные апартаменты под законопроект Минстроя

На мой взгляд, сейчас эти форматы – жилая квартира и гостиничный номер апараментного типа – четко не разделены. Любой вопрос, четко не регламентированный на законодательном уровне, потенциально таит угрозу злоупотреблений. Какого рода – покажет время.

Елена Лысенкова, генеральный Директор Hospitality Income Consulting

Вариант 2 в мире известен как lease back apartments c гостиничным сервисом.

Апартаменты гостиничного типа могут попасть по действие данного закона, но только в случае множественного собственника на объект недвижимости. Но тут можно найти выход из ситуации. Например, и у владельцев квартир будут не конкретные квадратные метры, а доли.

В целом к текущему документу еще есть ряд вопросов, в том числе:

• что происходит с требованиями к социальной инфраструктуре и обязательствам о создании таковой?

От редакции Hotelier.PRO

По материалам: РБК, РИА Новости

hotelier.pro

В Госдуму внесли очередной закон о статусе апартаментов

В Госдуму внесён законопроект, определяющий правовой статус апартаментов. Он во многом повторяет документ, предложенный Минстроем, но есть и существенные отличия.

Свой вариант решения проблемы со статусом апартаментов Минстрой предложил в октябре 2017 года. Автор альтернативных поправок – первый заместитель председателя Комитета по жилищной политике и ЖКХ Госдумы Александр Сидякин. Он развивает предложения министерства. Например, вводит понятие «многофункциональный дом» – это здание или его структурно обособленная часть, где все помещения (за исключением общего имущества и вспомогательных помещений) используются для проживания граждан и являются жилыми или нежилыми апартаментами.

Жилые апартаменты – это структурно обособленные помещения в многофункциональном доме, состоящие из одной или нескольких комнат, а также вспомогательных помещений, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд проживающих. (Чем такой объект отличается от многоквартирного дома – понять сложно.)

Чёткого определения нежилым апартаментам не даётся, но в законопроекте указано, что их можно использовать для деловых, административных, торговых, культурно-бытовых и иных нужд, за исключением промышленного производства и деятельности, представляющей опасность для жизни и здоровья граждан.

Требования к жилым и нежилым апартаментам (в том числе их предельной площади, количеству, поэтажному расположению) должны устанавливаться градостроительным регламентом. А нормы по обеспечению социальной инфраструктурой определяются в региональных нормативах градостроительного проектирования. Субъекты РФ получают право вводить дифференцированные расчётные показатели для разных территорий или территориальных зон.

Поправками в Градкодекс депутат предлагает запретить многофункциональные дома в жилых зонах. А в общественно-деловых зонах, наоборот, запретить жильё, но разрешить многофункциональные дома.

Как и в проекте Минстроя, в законодательной инициативе Александра Сидякина много внимания уделено управлению такими домами, плате за их содержание и т.д. Предусмотрен и переходный период – чтобы уже построенные апартаменты можно было признать жилыми. Здесь также практически всё отдаётся на откуп регионам. Правила перевода, требования к помещениям и другие нюансы они должны установить местными законами.

Вообще-то в вопросе о статусе апартаментов два ключевых момента. Первый: возможность (или невозможность) постоянной или временной регистрации. Второй: соответствие назначения объекта функционалу участка. Обе проблемы не решаются ни минстроевским вариантом, ни альтернативным.

Похоже, через понятие «многофункционального дома» Москва пытается на федеральном уровне закрепить свою экзотическую практику, когда, например, в нежилом здании суд регистрирует жилые помещения. Или в промзоне вырезают «пятно» и строят апарт-отель или лофты...

nsp.ru

мнения экспертов, влияние на рынок

В октябре 2017 года Минстрой РФ опубликовал на правовом портале проект закона о легализации апартаментов и внесении изменений в ряд законодательных актов. Сейчас проходит активная фаза обсуждений этого документа.

Апартаментам подарят статус

BKN.RU уже писал о спорных моментах предложенного закона об апартаментах (см. № 5 от 19 февраля 2018 года). Напомним, с точки зрения действующего законодательства апартаменты являются не жилыми помещениями, а объектами коммерческой недвижимости. Это не запрещает людям проживать там на постоянной основе, но, например, не дает возможности зарегистрироваться по месту жительства. Среди других важных для конечного потребителя последствий нежилого статуса апартаментов – тот факт, что на них не распространяются нормы по инсоляции или по обеспечению социнфраструктурой, которые действуют для «нормальных» жилых домов.

Новый проект закона вводит в правовое поле понятие «апартаменты» и предлагает считать их жилой недвижимостью. В документе апартаментами названы структурно обособленные жилища в многофункциональных зданиях (МФЗ), которые служат для проживания и обеспечивают доступ к помещениям общего пользования. В то же время в нем не проясняется, будут ли распространены на такие жилища общие нормативы по строительству социальной инфраструктуры, по размещению мокрых зон, СанПиНы, нормы по инсоляции.

А зачем нам закон?

Между тем, апартаменты, даже не имея статуса полноценного жилья, занимают все более заметное место на рынке новостроек. Часто их отличает более доступная по сравнению с квартирами цена и размещение достаточно близко к центру города, например, на бывших промтерриториях, прошедших редевелопмент. Немаловажно, что апартаменты можно купить в ипотеку. А вот отсутствие возможности прописаться в собственном жилье для многих покупателей принципиальной роли не играет. В том числе и потому, что на этом рынке традиционно высока доля частных инвесторов.

Как подсчитали аналитики NAI Becar, в 2017 году рынок апартаментов в Петербурге удвоил свои объемы: предложение выросло с 2965 до 5790 апартаментов. Объем продаж также существенно рос. Например, в IV квартале было реализовано 715 лотов, что на 40% выше показателей III квартала. Из общего количества сделок порядка 70% покупателей приобрели апартаменты для сдачи в аренду, отмечают аналитики. При этом общий объем спроса в 2017 году увеличился в 3,5 раза по сравнению с предыдущим годом.

Таким образом, отсутствие закона об апартаментах не препятствует их успешной продаже. А как скажется на рынке возможное принятие этого документа? Об этом мы спросили специалистов компаний, которые реализуют проекты апартаментов на территории Петербурга.

Наши эксперты рассказали о том, насколько активно продаются апартаменты сейчас и что в них привлекает покупателей. Также они дали свою оценку опубликованному проекту закона об апартаментах, попытались спрогнозировать, как он повлияет на рынок и что ждет сегмент апартаментов в Петербурге в ближайшей и отдаленной перспективе.

Алексей Бушуев, директор по продажам Seven Suns Development:

В 2017 году в Cruise apart – комплексе апартаментов ЖК «Светлый мир “Я-Романтик…”» – было реализовано на 90% больше лотов, чем в 2016-м. В квартале «Светлый мир “Внутри…”» продажи выросли на 50%. Клиентов привлекает цена апартаментов, которая на 15-25% ниже стоимости классического жилья, и их инвестиционный потенциал. Основное отличие апарт-проектов от ЖК – статус недвижимости, которая возводится на участках, где появление обычного жилья невозможно, и меньший объем обязательств застройщика по возведению социнфраструктуры.

Потребность в формализации статуса апартаментов назрела давно. Не секрет, что многие клиенты покупают их для собственного проживания. Поэтому обозначенная в законопроекте возможность постоянной регистрации в апартаментах ожидаема рынком. Принятие этой нормы подстегнет спрос на такую недвижимость.

Что касается перспектив, то в Петербурге, в отличие от Москвы, апартаменты только начинают раскрывать свой потенциал. Уверен, что в будущем спрос на них будет расти.

Сергей Ногай, руководитель проекта Salut!:

Доля апартаментов в структуре рынка жилья в Петербурге – 5-6%. В Москве – 15-20%. Петербургский рынок еще весьма далек от точки насыщения.

Закон об апартаментах может только навредить рынку. В нем предлагают одно отсутствующее в законе понятие – «апартаменты» – объяснять через другое – «многофункциональное здание», которого также в законе нет… Это лишняя путаница. Полагаю, ключевым понятием здесь должна быть гостиница (апарт-отель как разновидность гостиницы).

Сейчас на первый план выходят инвестиционные характеристики продукта, и здесь будут важны два фактора. Первый – реформа «долевки» вынуждает девелоперов выводить на рынок много новых проектов. Не исключено, что это приведет к демпингу, нивелирует ценовые преимущества апартаментов. И второй фактор – низкая инфляция побуждает банки снижать ставки по депозитам. Это дает апартаментам как инвестиционному продукту дополнительные преимущества.

Полагаю, в этом году спрос будет расти вместе с предложением, цены в лучшем случае останутся на прежнем уровне.

Александр Погодин, генеральный директор сети апарт-отелей YE’S:

Темпы продаж апартаментов в апарт-отеле сети YE’S на Социалистической улице превосходят наши ожидания. Реализовано около 50% объектов. До 90% сделок по продаже апартаментов в сети YE’S совершается именно с инвестиционной целью.

Главное, что необходимо сделать при попытках урегулирования нормативного поля, – провести границу между жилыми и сервисными апартаментами. То есть теми, которые предназначены для постоянного проживания собственников, и теми, которые рассчитаны на временную аренду. Срок проживания является определяющим в вопросе требований к наполнению проектов. Иначе решить, будет ли востребован в составе апартамент-комплекса детский сад, насколько большой необходим паркинг, нужна ли другая инфраструктура, невозможно.

Рынок апартаментов, особенно в крупных городах и туристических центрах, будет расти. Способствует этому в том числе и лояльность банков. Приобрести апартаменты сегодня можно по той же схеме, что и жилье – получив ипотечный кредит, ставки по которым начинаются от 9%.