Публикации на тему: новые требования 214-ФЗ. Фз 214 требования к застройщику
214-ФЗ - Статья 18 - Использование денежных средств застройщиком
1. По расчетному счету застройщика могут осуществляться операции по зачислению и списанию денежных средств в соответствии с настоящим Федеральным законом. Денежные средства с расчетного счета застройщика могут использоваться только в следующих целях:
1) строительство (создание) одного или нескольких многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых входят объекты долевого строительства, в соответствии с проектной документацией при условии, что строительство (создание) указанных многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляется в пределах одного разрешения на строительство либо нескольких разрешений на строительство;
2) платежи в целях приобретения земельных участков, на которых осуществляется строительство (создание) указанных в пункте 1 настоящей части многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в собственность или в аренду, уплаты арендной платы за такие земельные участки, а также внесения платы за изменение вида разрешенного использования, платы за снятие установленного в соответствии с пунктом 3 статьи 2 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" запрета на строительство и реконструкцию зданий, строений, сооружений, расположенных на таких земельных участках;
3) подготовка проектной документации и выполнение инженерных изысканий для строительства (создания) указанных в пункте 1 настоящей части многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а также проведение экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, государственной экологической экспертизы в случае, если требование об обязательном проведении таких экспертиз установлено федеральными законами;
4) строительство, реконструкция в границах земельного участка, правообладателем которого является застройщик, сетей инженерно-технического обеспечения, необходимых для подключения (технологического присоединения) указанных в пункте 1 настоящей части многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости к данным сетям инженерно-технического обеспечения, если это предусмотрено соответствующей проектной документацией;
5) внесение платы за подключение (технологическое присоединение) указанных в пункте 1 настоящей части многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости к сетям инженерно-технического обеспечения;
6) платежи по заключенному в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности договору об освоении территории в целях строительства стандартного жилья и связанные с его исполнением, если строительство стандартного жилья по этому договору осуществляется с привлечением денежных средств участников долевого строительства;
7) платежи по заключенному в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности договору о развитии застроенной территории, если строительство (создание) указанных в пункте 1 настоящей части многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляется на земельных участках, предоставленных застройщику на основании этого договора и находящихся в границах такой застроенной территории, с учетом требований статьи 18.1 настоящего Федерального закона;
8) платежи по заключенному в соответствии с законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности договору о комплексном освоении территории, в том числе в целях строительства стандартного жилья, договору о комплексном развитии территории по инициативе правообладателей, договору о комплексном развитии территории по инициативе органов местного самоуправления, если строительство (создание) указанных в пункте 1 настоящей части многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляется в соответствии с этими договорами, с учетом требований статьи 18.1 настоящего Федерального закона;
9) подготовка документации по планировке территории, строительство и (или) реконструкция в границах такой территории объектов инженерно-технической инфраструктуры, объектов социальной инфраструктуры, предназначенных для размещения детских дошкольных учреждений, общеобразовательных школ, поликлиник, и объектов транспортной инфраструктуры (дорог, тротуаров, велосипедных дорожек) в случае безвозмездной передачи объектов транспортной инфраструктуры в государственную или муниципальную собственность, если строительство (создание) указанных в пункте 1 настоящей части многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляется в иных случаях, не указанных в пунктах 6 - 8 настоящей части, с учетом требований статьи 18.1 настоящего Федерального закона;
10) уплата процентов и погашение основной суммы долга по целевым кредитам на строительство (создание) указанных в пункте 1 настоящей части многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а также строительство (создание) иных объектов недвижимости в случаях, указанных в пунктах 7 - 9 настоящей части, с учетом требований статьи 18.1 настоящего Федерального закона;
11) платежи, связанные с государственной регистрацией договоров участия в долевом строительстве;
12) размещение временно свободных денежных средств на депозите на банковском счете, открытом в уполномоченном банке, в котором открыт расчетный счет застройщика;
13) оплата услуг уполномоченного банка по совершению операций с денежными средствами, находящимися на расчетном счете застройщика;
13.1) перевод денежных средств на счет в другом уполномоченном банке, открытом в соответствии с частью 2.3-1 статьи 3 настоящего Федерального закона;
14) уплата налогов, сборов и иных обязательных взносов, уплачиваемых в бюджет соответствующего уровня бюджетной системы Российской Федерации и (или) государственные внебюджетные фонды в порядке и на условиях, которые определяются законодательством Российской Федерации, в том числе штрафов, пеней и иных санкций за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанности по уплате налогов, сборов и иных обязательных взносов в бюджет соответствующего уровня бюджетной системы Российской Федерации и (или) государственные внебюджетные фонды, а также административных штрафов и установленных уголовным законодательством штрафов;
15) уплата обязательных отчислений (взносов) в компенсационный фонд;
16) возврат участнику долевого строительства денежных средств, уплаченных им в счет цены договора, а также процентов на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в случаях, предусмотренных статьей 9 настоящего Федерального закона;
17) оплата труда при условии одновременной уплаты соответствующих налогов, страховых взносов в Пенсионный фонд Российской Федерации, Фонд социального страхования Российской Федерации, Федеральный фонд обязательного медицинского страхования;
18) оплата услуг коммерческой организации, осуществляющей функции единоличного исполнительного органа застройщика;
19) денежные выплаты, связанные с предоставлением работникам гарантий и компенсаций, предусмотренных Трудовым кодексом Российской Федерации;
20) оплата иных расходов, в том числе расходов на рекламу, коммунальные услуги, услуги связи, затрат, связанных с арендой нежилого помещения в целях обеспечения деятельности застройщика, включая размещение органов управления и работников застройщика, а также их рабочих мест и оргтехники.
2. Расходы, предусмотренные пунктами 13, 17 - 20 части 1 настоящей статьи, не могут составлять более чем десять процентов от проектной стоимости строительства, а для застройщиков, которые или основные общества которых раскрывают консолидированную финансовую отчетность, подготовленную в соответствии с международными стандартами финансовой отчетности, указанные расходы не могут составлять более чем двадцать процентов от проектной стоимости строительства.
3. По расчетному счету застройщика не допускается совершение следующих операций:
1) операции, связанные с обеспечением исполнения обязательств третьих лиц;
2) операции, связанные с обеспечением исполнения собственных обязательств застройщика перед третьими лицами, не связанных с привлечением денежных средств участников долевого строительства и со строительством (созданием) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в пределах одного разрешения на строительство либо нескольких разрешений на строительство;
3) предоставление ссуд, займов;
4) покупка ценных бумаг;
5) операции, связанные с созданием коммерческих и некоммерческих организаций, участием в уставных капиталах хозяйственных обществ, имуществе иных коммерческих и некоммерческих организаций, за исключением операций, связанных с созданием (участием в уставных капиталах) хозяйственных обществ - застройщиков, по отношению к которым застройщик является (становится) основным обществом;
6) оплата выпускаемых (выдаваемых) застройщиком ценных бумаг, за исключением оплаты выпускаемых им акций.
4. Совокупный размер авансовых платежей в целях, указанных в пунктах 1, 3, 4 и 9 части 1 настоящей статьи, не должен превышать тридцать процентов от проектной стоимости строительства.
5. Застройщик обязан обеспечить ведение учета денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства, отдельно в отношении каждых многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, указанных в пункте 1 части 1 настоящей статьи.
6. Застройщик не вправе осуществлять иную деятельность, за исключением деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства и со строительством (созданием) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в пределах одного разрешения на строительство либо нескольких разрешений на строительство, и деятельности, указанной в части 7.1 настоящей статьи.
7. Застройщик не вправе:
1) привлекать средства в форме кредитов, займов, ссуд, за исключением целевых кредитов на строительство в соответствии с требованиями части 6 настоящей статьи и предоставляемых основным обществом застройщика целевых займов;
2) использовать принадлежащее ему имущество для обеспечения исполнения обязательств третьих лиц, а также для обеспечения исполнения собственных обязательств застройщика перед третьими лицами, не связанных с привлечением денежных средств участников долевого строительства и со строительством (созданием) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в пределах одного разрешения на строительство либо нескольких разрешений на строительство;
3) принимать на себя обязательства по обеспечению исполнения обязательств третьих лиц;
4) выпускать или выдавать ценные бумаги, за исключением акций;
5) предоставлять займы и ссуды, за исключением целевых займов, предоставляемых застройщиком другому застройщику, по отношению к которому он является основным обществом;
6) приобретать ценные бумаги;
7) создавать коммерческие и некоммерческие организации, участвовать в уставных капиталах хозяйственных обществ, имуществе иных коммерческих и некоммерческих организаций, за исключением создания (участия в уставных капиталах) хозяйственных обществ - застройщиков, по отношению к которым застройщик является (становится) основным обществом;
8) совершать иные сделки, не связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства и со строительством (созданием) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в пределах одного разрешения на строительство либо нескольких разрешений на строительство или с обеспечением деятельности застройщика.
7.1. Застройщик вправе осуществлять продажу и аренду нежилых помещений, машино-мест в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости с момента выдачи ему разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, осуществлять содержание указанных объектов недвижимости, в том числе вносить плату за жилые помещения и коммунальные услуги.
8. Денежные средства с расчетного счета застройщика могут использоваться в целях, не указанных в части 1 настоящей статьи, после ввода в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и государственной регистрации права собственности в отношении одного объекта долевого строительства, входящего в состав каждого многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строительство которых осуществляется в пределах одного разрешения на строительство.
9. Сделка, совершенная застройщиком с нарушением требований настоящей статьи, может быть признана судом недействительной по иску застройщика, его учредителя (участника) или кредиторов застройщика, уполномоченного органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, указанного в части 2 статьи 23 настоящего Федерального закона, либо публично-правовой компании "Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства", если доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об установленных ограничениях. Предполагается, что другая сторона сделки знала об установленных ограничениях в случае, если полное фирменное наименование юридического лица содержит слова "специализированный застройщик".
- Статья 3 Право на привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости 1) об отсутствии у застройщика права привлекать денежные средства участников долевого строительства на строительство (создание) многоквартирных домов - не позднее одного рабочего дня, следующего за днем установления факта несоответствия застройщика требованиям, указанным в части 1.1, пунктах 1, 1.2 - 1.7, 2 - 6 части 2 настоящей статьи, и (или) использования застройщиком денежных средств в целях, не предусмотренных статьей 18 настоящего Федерального закона; Открыть статью
- Статья 13 Обеспечение исполнения обязательств по договору залогом 3) целевой кредит на строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с условиями договора, заключенного между застройщиком и банком, может быть использован только на цели, указанные в подпунктах 1 - 9 части 1 статьи 18 настоящего Федерального закона. Открыть статью
- Статья 15.4 Особенности привлечения застройщиком денежных средств участников долевого строительства в случае размещения таких средств на счетах эскроу 4. В случае заключения договоров участия в долевом строительстве с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей, требования, предусмотренные абзацем вторым пункта 1 статьи 2, частью 1.1, пунктами 1.1 - 1.8, 7 части 2, частями 2.3 и 4 статьи 3, частями 2, 5 - 7 статьи 9 (за исключением случаев расторжения договора участия в долевом строительстве по основаниям, возникшим после ввода объекта в эксплуатацию), статьями 12.1, 13, 14, 15, 18 - 18.2 настоящего Федерального закона, не применяются. Открыть статью
- Статья 18.1 Условия использования денежных средств участников долевого строительства на возмещение затрат на строительство, реконструкцию объектов социальной инфраструктуры, уплату процентов по целевым кредитам на их строительство, реконструкцию 1. Строительство, реконструкция объекта социальной инфраструктуры и (или) уплата процентов и основной суммы долга по целевым кредитам на их строительство, реконструкцию за счет денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства по договору, в случаях, указанных в пунктах 7 - 10 части 1 статьи 18 настоящего Федерального закона, допускаются при условии, если после ввода такого объекта в эксплуатацию на такой объект возникает право общей долевой собственности у участников долевого строительства или такой объект безвозмездно передается застройщиком в государственную или муниципальную собственность. В этом случае застройщики, осуществляющие строительство (создание) одного или нескольких многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в границах одного или нескольких смежных элементов планировочной структуры, вправе заключить соглашение о распределении затрат на строительство указанных объектов социальной инфраструктуры. Открыть статью
- Статья 18.2 Порядок совершения операций по расчетному счету застройщика 2. При принятии распоряжения к исполнению уполномоченный банк контролирует соответствие назначения и размера платежа, указанного в распоряжении, содержанию документов, представленных застройщиком и являющихся основанием для составления распоряжения, и требованиям статьи 18 настоящего Федерального закона, за исключением случаев, предусмотренных пунктами 11, 14, 15 части 1 статьи 18 настоящего Федерального закона. Уполномоченный банк исполняет распоряжение застройщика не позднее следующего рабочего дня со дня его получения либо в целях дополнительной проверки представленных застройщиком документов приостанавливает исполнение такого распоряжения на срок не более трех рабочих дней. По истечении срока, на который операция приостановлена, уполномоченный банк не позднее следующего рабочего дня исполняет такое распоряжение либо в случаях, предусмотренных частью 3 настоящей статьи, отказывает в проведении операции по расчетному счету застройщика. Открыть статью
- Статья 23 Государственное регулирование, государственный контроль (надзор) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости г) установленных частью 5 статьи 18 настоящего Федерального закона требований к ведению учета денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства; Открыть статью
kodeks.systecs.ru
Важные нюансы покупки квартиры по ФЗ-214
Инвесторам от Habrealty.ru:
покупка квартиры по ФЗ 214 — какие существуют тонкости с недавнего времени в долевом строительстве и что следует обязательно знать дольщику.
Срочное получение выписки о переходе прав на недвижимое имущество!
О покупке квартиры по ФЗ №214
К сожалению, многие российские граждане не желают повышать свой уровень правовой культуры, что может привести к неприятным последствиям. Особенно важно повышать юридическую компетенцию в плане вопросов, связанных с жильем и строительством.
Застройщики часто размещают на своих рекламных площадках информацию о том, что возведение домов по их проектам проводится в полном соответствии с Федеральным Законом ФЗ-214.
Немного о самом законопроекте.
Он был принят Государственной думой 30.12.2004, отредактирован 13.07.2015 называется «ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».
Общая информация о ФЗ №214
Главные тезисы, которые развивает этот законопроект в редактуре от 13.07.2015, заключаются в следующем:
1. Привлечение физических лиц для создания новых строений, а также привлечение спонсоров, готовых инвестировать в проект, может проходить только при соблюдении определенных моментов:
- договора общего участия в долевом строительстве, которое подписывается обеими сторонами сделки;
- обеспечении выпуска облигаций и жилищных сертификатов;
- желательно для развития проектов жилищно-строительных и жилищно-накопительных кооперативов привлекать инвестиции.
2. По Закону организатор стройки может привлекать инвестиции, имея на руках документы, предоставляющие право на строительство.
Как правило, это публичная проектная декларация, разрешение на строительство от муниципальных органов, права на земельный участок, где будет указана необходимая информация о территории застройки и характере пользования – личная собственность, безвозмездное пользование, аренда/субаренда и т.д.
3. При составлении договора об участии нескольких сторон в долевом строительстве, нужно указать в документе срок постройки и передачи объекта от застройщика к контрагенту, стоимость и порядок уплаты, срок гарантии, распространяющийся на объект долевого строительства, обязательства, которые накладываются на обе стороны согласно договору, а также способы их обеспечения.
Соблюдение вышеуказанных условий позволит снизить риск мошеннических манипуляций в ходе оформления договора и дальнейшего строительства.
4. Об окончании строительства
В законе есть подробная информация, касающаяся окончания сроков строительства. В ряде статей законопроекта указывается два немаловажных момента:
а) Если после оформления договора и в ходе строительства произошли открытые нарушения по соблюдению сроков строительства и сдачи объекта контрагенту, то застройщику нужно выплатить участнику долевого строительства заранее оговоренную по договору неустойку, а также пени.
Стандартный размер неустойки составляет 1/300 ставки рефинансирования ЦБ Российской Федерации, который будет действовать в указанную в договоре дату исполнения обязательства, а также от основной информации в договоре, где указывается стоимость каждого дня просрочки.
В том случае, если участник долевого строительства – гражданин другого государства, застройщик должен будет выплатить ему неустойку в двойном размере, а также проценты за каждый день просрочки.
б) Есть ситуации, когда строительство многоквартирного дома или любого другого архитектурного объекта претерпевает финансовые сложности, и сдача объекта откладывается на иной срок, не оговоренный между сторонами в договоре.
В таком случае рекомендуется не позднее, чем за месяц до окончания указанного в договоре срока, составить застройщику объяснительную, которая будет направлена участнику долевого строительства.
В этом документе будет указана соответствующая информация о причинах просрочки, а также предложение изменений условий в договоре, касающихся срока сдачи. Только в таком случае можно избежать уплаты неустойки.
Изменение срока передачи объекта строительства от застройщика к его контрагенту возможно в порядке, который установлен ГК РФ.
5. Гарантии качества строительного объекта
Несмотря на то, что в 2014-2015году процент строительных объектов, не удовлетворяющим требованиям ГК РФ, в целом упал, остаются застройщики, не обеспечивающие соблюдение условий договора.
Поэтому в ФЗ-214 указывается, что для обеспечения правильного строительства, соответствующего гражданским и правовым нормам, нужно устанавливать согласованный между двумя сторонами гарантийный срок, необходимый для долевого строительства объекта.
В нем должно указываться: стоимость и перечень технологического и инженерного оборудования, которое будет использоваться в строительстве.
Гарантийный срок должен быть равен 5 годам и больше, но ни в коем случае не меньше.
Отсчет гарантийного срока, указанного в договоре, начинается с даты передачи объекта долевого строительства контрагенту от застройщика, но за исключением оборудования, которое не будет входить в перечень гарантийного талона, если это не предусмотрено договором.
На используемое в строительстве технологическое и инженерное оборудование существует собственный гарантийный срок, который будет установлен в документе договора.
Согласно российскому законодательству, он не может быть меньше трех лет.
Начало такого гарантийного срока приходится на первый день сдачи объекта после строительства, а согласованный между сторонами гарантийный срок указывается в первом передаточном акте или любом ином документе о передаче нового стройобъекта долевого строительства.
6. Передача объектов дольщикам
Предстоит выяснить, как в новой редактуре законопроекта говорится о его передаче дольщикам.
В частности, юристы, специализирующихся на подобных вопросах, рекомендуют обратить внимание на то, что передача объекта застройщиком заказчику, а также его последующее принятие осуществляется в письменном порядке по подписываемому передаточному акту.
Составление этого документа должно проходить между обеими сторонами при непосредственном участии третьей стороны.
Передача объекта осуществляется в долевом строительстве сразу после разрешения дома на ввод в эксплуатацию.
7. Уступка прав требования на квартиру
Осуществляется в период от даты регистрации ДДУ до подписания акта приема-передачи квартиры между дольщиком и застройщиком.
8. Квартира как собственность
Долевое строительство касается не только коммерческой и муниципальной недвижимости: также оно может затрагивать и жилплощади в многоквартирных домах.
а) Когда квартира переходит в частную собственность, то нужно сделать все для государственной регистрации права собственности на новый объект.
Помогут в этом документы с фактическим подтверждением на создание. Этими документами могут быть как разрешение на эксплуатацию, так и передаточный акт – данный вопрос может решаться между участниками сделки.
б) При этом разрешение на ввод в эксплуатацию передает застройщик в течение 10 дней после получения разрешения от участника строительства.В новой редакции Закона не так много отличий от основной версии 2004 года, поэтому всем, кто заинтересован в долевом строительстве, можно ознакомиться как с его новой версией, так и с первоначальной.
Сегодня мы разобрали нюансы отношений между застройщиком и дольщиком при покупке квартиры по ФЗ-214.
Этот краткий анализ ФЗ-214 пригодится вам каждый раз, перед заключением договора долевого строительства. Все указанные в статье условия должны соблюдаться — это защищает ваши права.
Если есть вопросы, задавайте их в комментариях к статье или на моей странице.
Пока!
www.habrealty.ru
 Попытки реформирования строительства в плане контроля стоимости жилья, открытости и достоверности информации предпринимаются давно. И определенные сдвиги уже есть. Сюда нужно отнести создание государственной информационной системы ценообразования в строительстве и обсуждаемый проект постановления правительства РФ об утверждении правил, обязательных для сторон договора участия в долевом строительстве, предполагающих обязанность застройщика информировать участника строительства о ходе выполнения работ и каких-либо изменениях условий договора.  По поручению Президента России Владимира Путина с 1 февраля 2017 года может начать работу государственный компенсационный Редакция информационного портала для застройщиков 214 ИНФО рассмотрела основные положения, вынесенные на общественные обсуждения в проекте Федерального закона "О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», и выделила наиболее актуальные моменты:  Новые требования ФЗ-214 могут коснуться и тех строек, которые уже ведутся. Застройщикам придется переделывать проектные декларации в соответствии с новыми требованиями, а также получать допуски Комитета по строительству на соответствие ФЗ-214, иначе они не смогут рекламировать свои объекты. Об этом рассказал заместитель председателя комиссии по недвижимости Общества потребителей СПб и ЛО Олег Островский на круглом столе, организованном газетой «Недвижимость и строительство Петербурга».  С 1 января 2017 года вступили в законную силу поправки к Федеральному закону № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». В данном разделе представлены самые свежие новости в сфере страхования застройщика. Подписывайтесь на рассылку и будьте всегда в курсе всех событий. На портале "214 Инфо" Вы найдете такие новости как:
Подписка на журнал застройщиковПодпишись на ежемесячную подборку наших лучших статей и новостей Наиболее читаемые новости 4643 просмотров 2523 просмотров 2432 просмотров 2026 просмотров 1772 просмотров |
214-fz.info
