Как выбрать застройщика при покупке квартиры: пошаговое руководство. Как выбрать застройщика при покупке квартиры

Как новичку на рынке недвижимости выбрать застройщика

Выбор новостройки – это очень ответственный процесс, во время которого нужно учесть несколько важных аспектов: цену, качество проекта, локацию и надежность застройщика. Novostroy-M.ru рассказывает, как оценить финансовую устойчивость строительной компании и какие документы попросить для ознакомления, чтобы убедиться в безопасности сделки и в скором времени отпраздновать новоселье.

Выбираем строительную компанию

Как новичку на рынке недвижимости выбрать застройщика? Для оценки надежности девелопера покупатель может провести собственное расследование: изучить публикации в СМИ, на сайтах о недвижимости. Проверить информацию о задержках сроков строительства, недовольстве дольщиков качеством работы застройщика, посетить форумы собственников квартир в уже сданных проектах. Конечно, доверять представленной информации на 100% не стоит, но составить мнение о надежности девелопера можно.

«Главное, что стоит проверить – это список проблемных строительных компаний и убедиться, что выбранный девелопер в нем не значится»

Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп»

На сайтах правительства Москвы и Московской области размещен список проблемных застройщиков. На портале Стройкомплекса Москвы представлен перечень компаний, работающих в рамках 214-ФЗ, комментирует управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая. На сайте Москомстройинвеста размещен не только список таких застройщиков, но и данные о компаниях, не исполняющих своих обязательств перед дольщиками или находящихся в процессе банкротства.

Еще один очевидный совет – посмотреть, по какому договору реализуется проект, считает руководитель департамента новостроек компании «НДВ-Недвижимость» Татьяна Подкидышева. В настоящее время власти серьезно контролируют это вопрос и поддерживают ДДУ. Одна из тенденций последнего времени - сокращение новостроек, реализуемых по ЖСК. Господдержка не распространялась на такие проекты, а в рейтинге Мосстройинвеста можно увидеть только те новостройки, где продажи ведутся по ДДУ.

Проверяем документы

Итак, информация, которую застройщик обязан раскрывать перед долевыми инвесторами, предусмотрена в ст. 3.1. Федерального закона № 214-фз от 30.12.2004 года, комментирует юрист девелоперской компании «Сити-XXI век» Василий Шарапов. Застройщик обязан публиковать на сайте следующие документы:

1. Разрешения на ввод по тем жилым домам, которые были введены в эксплуатацию в течение трех лет, предшествующих дате публикации проектной декларации по данному конкретному жилому дому

2. Аудиторское заключение за последний год предпринимательской деятельности застройщика

3. Разрешение на строительство

4. Заключение экспертизы на проектную документацию

5. Правоустанавливающие документы на застраиваемый земельный участок

6. Проектная декларация

7. Заключение контролирующего органа о соответствии застройщика и его проекта требованиям федерального закона № 214-фз от 30.12.2004 г.

8. Проект ДДУ

9. Выбранные застройщиком способы обеспечения своих обязательств перед долевыми инвесторами (поручительство банка или страхование ответственности) или привлечение долевых инвестиций через счета-эскроу (после 01.07.2017 года)

10. Фотографии строящегося жилого здания (обновляются раз месяц)

Самую полезную информацию можно найти в проектной декларации, разъясняет Мария Литинецкая. В ней содержится информация о деятельности застройщика и самом объекте. Это данные об учредителях, завершенных и строящихся объектах за последние три года деятельности, предполагаемые сроки ввода в эксплуатацию и характеристики жилого комплекса (количество квартир, площадь, технология строительства, число нежилых помещений). Разрешение на строительство нужно изучить для того, чтобы понять, законно ли девелопер ведет реализацию проекта. Нередко застройщики начинают продажи или бронирование еще до получения данного документа с заключением ПДКП (подробнее читайте в интервью Василия Шарапова), что подразумевает высокие риски для клиента. Право на земельный участок подтверждается договором аренды либо свидетельством о праве собственности, если землей владеет сам застройщик. Обратите внимание на какой срок заключена аренда: договор не должен заканчиваться как минимум до даты ввода дома в эксплуатацию.

Оцениваем финансовую надежность застройщика

Надежность застройщика может подтвердить анализ его финансовой отчетности и аудиторского заключения на сайте компании, считает Василий Шарапов. О финансовой надежности свидетельствует низкое количество кредиторских обязательств перед банками и судебных исков к застройщику.

Вряд ли покупателю удастся объективно оценить финансовую надежность застройщика, комментирует Мария Литинецкая. Бухгалтерские отчетности - это коммерческая тайна, они не подлежат для ознакомления дольщику. Поэтому косвенно о финансовой надежности говорит опыт работы девелопера, количество реализованных проектов. Застройщик, портфель которого регулярно пополняется введенными в эксплуатацию жилыми комплексами, знает рынок и является надежным.

Ориентироваться на наличие или отсутствие судебных разбирательств с застройщиком не стоит, считают эксперты. Найти девелопера старше 10 лет, который не запятнал бы свою репутацию исками, вряд ли удастся. Но это не означает, что все они погрязли в коррупции и мошенничестве. Нужно посмотреть иски: это могут быть отдельные жалобы на качество обоев или частоту уборки территории. Подобные претензии не говорят о неспособности компании строить качественно, полностью и в срок. А вот многочисленные иски в отношении земельных прав, допусков на строительство или срыва его сроков дают все основания для сомнений – насколько финансово состоятелен такой застройщик.

При выборе квартиры в новостройке также стоит обратить внимание на партнерские взаимоотношения застройщика и банков – в скольких банках аккредитованы проекты девелопера отмечает директор департамента продаж девелоперской компании ОПИН Наталия Немчанинова. Застройщики, которые реализует крупные проекты, имеют большой опыт работы с банками. Существует партнерская линейка, и если она включает работу с государственными банками – это хороший знак для покупателя. Банки внимательно изучают застройщика прежде чем участвовать в проектном финансировании и предоставлять ипотечные программы. В новых проектных декларациях, выпущенных с 1 января 2017 года указывается дополнительный источник финансирования проекта, помимо средств дольщиков, Наличие кредитной линии от крупнейших банков в данном разделе станет дополнительным гарантом надежности покупки.

Смотрим тип договора

Наиболее защищены дольщики, которые приобретают квартиру по договору долевого участия, при этом реализация проектов, в которых уже оформлено право собственности, осуществляется по договорам купли-продажи, считает Татьяна Подкидышева.

Выбор финансово-правовой схемы реализации квартир остается за застройщиками, отмечает Василий Шарапов. Они вправе выбрать как продавать квартиры. Может заключаться ДДУ, может быть образован жилищный кооператив, а квартиры будут реализовываться за счет внесения паевых взносов в кооператив, наконец, законодательство предоставляет застройщику право продавать квартиры путем выпуска жилищных сертификатов. Согласно деловой практике наиболее безопасным способом инвестирования считается заключение ДДУ.

ДДУ подлежит государственной регистрации, поэтому исключены двойные продажи, т.е. одни и те же квартиры / апартаменты девелопер не сможет продать дважды – Росреестр не зарегистрирует второй договор на тот же объект. В ДДУ определены сроки передачи объекта дольщику – это обязательное условие договора. Если застройщик не успевает сдать объект, то он выплачивает неустойку и штраф. Согласно 214-ФЗ, после сдачи новостройки в эксплуатацию на нее действует гарантия не менее пяти лет. А в случае недобросовестности застройщика, он обязан вернуть дольщику все вложенные средства по его требованию.

Оптимальный тип договора зависит от того, на какой стадии покупается жилье, комментирует Мария Литинецкая. После ввода дома в эксплуатацию и до оформления права собственности застройщики продают недвижимость по ПДКП. Однако порой ПДКП встречается в объектах, находящихся на начальной стадии, пока не получены разрешения на их строительство. Такой договор покупатель заключает на свой страх и риск. Однако, и в готовом доме, покупая квартиру по ПДКП, клиент тоже рискует: такой договор не проходит регистрацию в регпалате, поэтому покупатель не защищен от двойных продаж. Тем не менее, данная схема абсолютно не противоречит действующему законодательству, поэтому после сдачи проекта девелоперы ведут его реализацию именно по ПДКП. Договор купли-продажи (КП) заключается после того, как дом введен в эксплуатацию и застройщик уже оформил объект в собственность. Это абсолютно легитимная схема покупки. Однако у такой формы договора есть свои нюансы. В договоре купли-продажи застройщик не несет ответственность за строительные дефекты, покупатель не вправе требовать устранения выявленных недостатков или компенсацию за самостоятельный ремонт.

Подбираем новостройку

После того, как вы выяснили, насколько надежен застройщик, проверили документы и выбрали схему покупки, следует выбрать тип новостройки, ведь под красивыми фасадами его порой трудно отличить. Что выбрать – кирпич, монолит или панель?

Сегодня качество монолитных и панельных домов сопоставимо. Панель собирается за 7-8 месяцев, монолитные дома строят 1,5-2 года. На кирпич-монолит у застройщика уйдет 2-2,5 года, а кирпичные дома строят не менее 3-х лет. Предпочтение в пользу того или иного типа домостроения – дело вкуса, у каждого есть свои преимущества.

ЖК «Краски жизни»

Не стоит забывать и о том, что расположено рядом с жилым комплексом. Не поленитесь поискать в Интернете как можно больше информации. Ведь рядом с вашим будущим домом могут находятся очистные сооружения, свалка или кладбище. Обратите внимание на панорамные съемки новостроек с коптера, они дают возможность рассмотреть не только сам жилой комплекс, но и его окрестности с высоты птичьего полета. Вы поймете, правду ли пишет застройщик в рекламных буклетах о том, что дорога с высоким трафиком движения находится далеко от окон домов, а лес или река рядом - т.к. сами увидите все своими глазами.

Фотографии и съемки с коптера, конечно, помогают составить достоверное представление о ходе строительства и окружении жилого комплекса, но целиком оно сложится, когда вы приедете в офис продаж и все увидите своими глазами.

Уточняем детали

Необходимо оценить локацию новостройки – комфортно ли будет здесь жить, считает Наталия Немчанинова. Посетите офис продаж, оцените район застройки, транспортную доступность и окружающую инфраструктуру. Уточните, какие объекты инфраструктуры включает проект планировки территории комплекса, этапы их строительства. Оцените проект благоустройства территории: озеленение, дворы и детские площадки. Все это является неотъемлемой частью концепции современных жилых проектов.

Проблема многих покупателей состоит в том, что они выбирают квартиру, не рассматривая весь проект комплексно, считает Мария Литинецкая. Клиент оценивает планировку, вид из окна, уточняет наличие детского сада или школы. Нужно мыслить шире и при подборе жилого комплекса запросить у застройщика планы развития территории. Вполне может оказаться, что вид на озеро, который вам так импонирует, через пару лет закроется другими домами. Или рядом будет проложена шумная дорога. Подобные проблемы особенно актуальны для проектов комплексного освоения территории, которые строятся с нуля.

С застройщиком нужно уточнить и другие технические вопросы: высоту потолков, наличие корзины под кондиционер. Зачастую девелоперы подстраховываются и стараются минимизировать описание объекта в ДДУ до формальных характеристик: общая и жилая площадь, этаж, рассказывает Мария Литинецкая. Тогда покупателю будет сложно предъявить претензии, если он получит совсем не то, что ему было изначально обещано. По возможности попросите прописать в ДДУ все данные о приобретаемом объекте, вплоть до количества фаз счетчика. В таком случае вы получите реальный рычаг воздействия на девелопера и сможете вернуть деньги при конфликте.

Читайте также: Проверяем новостройку – пошаговая инструкция

Дата публикации 16 февраля 2017

www.novostroy-m.ru

Как выбрать застройщика при покупке квартиры: пошаговое руководство

Каждый из вас согласится, что покупка недвижимости сопровождается множеством вопросов, ответы на которые найти непросто. Первое, с чем мы сталкиваемся – с выбором непосредственно новостройки и застройщика. О том, как выбрать квартиру от застройщика читайте тут. А сейчас обратим внимание на застройщика.

Застройщик – именно то лицо, от которого зависит, получите ли вы в срок свою квартиру.

Следующие шаги позволят вам минимизировать риски и выбрать надежного девелопера.

Шаг 1. Ищем и анализируем

На рынке Санкт-Петербурга действует огромное множество крупных и мелких девелоперов. Ознакомиться со всем многообразием можно благодаря тематическим сайтам (на нашем портале это можно сделать тут) или выставкам-ярмаркам недвижимости.

В чью же пользу делать выбор? Наиболее надежный способ – рассмотреть крупных и известных девелоперов, которые успели проявить себя на рынке. Не спешите, воспользуйтесь несколькими источниками информации, чтобы составить мнение о застройщике. Для начала определим направления, по которым следует анализировать девелопера.

Обратите внимание на:

Историю компании (количество лет на рынке, ключевые партнеры, число сданных объектов). У наиболее опытных компаний больше шансов устоять перед финансовыми проблемами или выжить во время экономического кризиса.

Источники денежных средств (собственные средства, деньги дольщиков или проектное финансирование). Застройщики, которые строят исключительно на деньги дольщиков рискуют попасть в затруднительное финансовое положение.
Созданный имидж (награды, качество обслуживания, наличие переносов сроков сдачи, судебных исков). Большое количество претензий и частые переносы сдачи домов – повод не доверять застройщику.
Прозрачность работы (степень раскрытия информации о строительстве и о самой компании). Тот застройщик, кому нечего скрывать без проблем предоставит вам доступ к любой необходимой информации.

Все эти данные помогут ответить на вопрос, как выбрать застройщика в СПб.

Где найти необходимую информацию? Вы можете воспользоваться официальным сайтом компании, заказать онлайн-выписку из ЕГРЮЛ по ИНН или ОГРН компании (бесплатно), запросить сведения у представителей. Также вам помогут многочисленные форумы дольщиков и тематические порталы.

Шаг 2. Смотрим документы

Официальный сайт – кладезь полезной для потенциального дольщика информации. Главное знать, что искать.

Два раза за 2017 год менялась редакция 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…». Значительно ужесточились требования к застройщикам в части раскрытия информации.

Теперь, заходя на официальный сайт застройщика, вы должны увидеть там следующие документы:

Разрешения на ввод в эксплуатацию объектов, реализованных девелопером ранее;
Разрешение на строительство;
Заключение экспертизы проектной документации;
Документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок;
Аудиторское заключение о деятельности компании за последний год, финансовая отчетность за год, а также промежуточная финансовая отчетность за каждый квартал;
Проектную декларацию объекта;
Заключение уполномоченного органа о соответствии застройщика и проектной декларации;
Типовой ДДУ;
Сведения об уплате взносов в компенсационный фонд;
Фотографии хода строительства домов.

Нашли? Потратьте полчаса времени на то, чтобы изучить их. Как минимум, проверьте, что во всех указано одно и то же юридическое лицо, а также обратите внимание на сроки.

Если из всего списка в свободном доступе лишь один-два документа, то безопаснее выбрать застройщика, который работает прозрачнее.

Шаг 3. Проверяем застройщика Санкт-Петербурга в Интернете

Чтобы проверить наличие разрешения на строительство, воспользуйтесь сервисом Службы государственного строительного надзора и экспертизы. Интерфейс удобен и понятен, к тому же есть возможность найти «пятно» застройки на карте.

Стоит проверить застройщика в списках проблемных компаний на официальных сайтах правительства города и области.

Существенно поможет поиск информации о строительной компании в различных СМИ. Новости можно найти у профильных изданий или в тематических рубриках крупных газет и информационных агентств. В частности, вы можете воспользоваться нашими рейтингами надежных застройщиков.

Нельзя обойти стороной форумы и группы дольщиков в социальных сетях. Это может стать хорошим подспорьем – всегда есть возможность задать интересующий Вас вопрос уже непосредственным участникам долевки. Остерегайтесь сообществ с заблокированными комментариями, исключительно хвалебными или однотипными сообщениями – велика вероятность того, что они были созданы в рекламных целях, а реальных людей там нет.

Изучите реализованные проекты застройщика. Сравните, что планировалось построить с результатом работ. Благодаря такому анализу вы поймете, выполняет ли девелопер свои обещания, например, организовать парк под окнами или построить детский сад.

Шаг 4. Принимаем окончательное решение

Оцените всю собранную вами информацию. Старайтесь найти подтверждение данным с форумов в официальных источниках. Если возможно, пообщайтесь с представителем застройщика в отделе продаж, чтобы убедиться, что процедура бронирования и покупки квартиры вам понятна и прозрачна.

Итак, вы узнали, как правильно выбрать застройщика новостройки. Вышеописанная стратегия позволит максимально обезопасить себя. Однако помните, что 100% гарантии дать никто не может: покупка строящегося жилья всегда связана с риском.

spbhomes.ru

❶ Как выбрать застройщика 🚩 как выбрать застройщика 🚩 Недвижимость 🚩 Другое

Квартиры в рассрочку на сегодняшний день предлагают многие девелоперские компании. Для покупателей такое предложение застройщиков очень выгодно. Ипотеку, несмотря на субсидирование программы государством, получить до сих пор сложно, да и банковский процент все еще остается недоступным для многих. Кроме того, чтобы купить квартиру в рассрочку, достаточно только предъявить паспорт.

Вариантов такой покупки несколько. Беспроцентная рассрочка действует, как правило, не больше двух лет. Срок действия процентной сейчас достигает 10 лет. Для того чтобы оформить рассрочку, необходимо выбрать подходящую квартиру. После чего застройщик рассчитает, учитывая сумму первоначального взноса, ежемесячные платежи на весь период «кредитования». Получить ключи чаще всего можно, выплатив от 50% стоимости квартиры по договору. Точные цифры нужно уточнять по конкретному жилому комплексу.

После того как подписан предварительный договор купли-продажи (а вероятнее всего это будет именно он), застройщик предложит предоставить проекты по электрике и водоснабжению, оплатить «коммуналку» за несколько месяцев вперед и можно приступать к ремонтным работам. Нередко управляющая компания обязывает поставить подпись под регламентом проведения ремонта, точным временем шумных работ (в разных ЖК он может быть свой).

Платежи на счет застройщика необходимо перечислять ежемесячно, до указанной даты в договоре. После того как будет выплачена вся сумма, указанная в документе, строительная компания предложит подписать основной договор, который должен пройти регистрацию в Росреестре. Таким образом, оформить квартиру в собственность владельцу удастся лишь после выплаты полной суммы по договору. До этого жилье принадлежит застройщику, что рискованно. В случае, если компания объявит себя банкротом, вернуть себе можно будет лишь выплаченную сумму, квартиру придется вернуть.

www.kakprosto.ru

Как проверить застройщика при покупке квартиры в новостройке?

Покупка квартиры у застройщика не исключает возможности остаться и без квартиры, и без денег.

Чтобы избежать такого исхода событий, следует серьезно подойти к выбору строительной компании, обращая внимание на ее репутацию.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно!

Далее рассмотри, как выбрать застройщика при покупке квартиры и какие документы необходимо у него проверить, прежде чем заключать сделку.

Как проверить надежность застройщика при покупке квартиры?

Первое, что нужно оценить так это стаж застройщика, его предыдущие проекты и как он себя вел на рынке недвижимости.

Обратите внимание на сам сайт застройщика. Размещенная на нем информация позволяет объективно оценить стаж компании, историю ее реализованных и нереализованных проектов, ближайшие и перспективные планы. Обращайте внимание на то, сколько объектов застройщик планирует построить в будущем, запланированные сроки сдачи их в эксплуатацию, есть ли у него опыт в строительстве именно того типа здания, в котором нуждаетесь именно вы.

Наличие планов, а также реализованные проекты, косвенно свидетельствуют о том, что застройщик выбран правильно, компания не является сиюминутным «игроком», в задачу которого входит лишь вытянуть с карманов вкладчиков деньги.

Обязательно ищите отзывы о застройщике. Некоторые компании размещают их на своем сайте, среди которых есть как хорошие, так и плохие. Естественно, что вас в большей мере должны интересовать негативные отзывы. Наличие плохих отзывов еще не говорит о том, что компания плохая, но позволяет обратить внимание на некоторые моменты. Например, клиенты компании могут быть недовольны частыми дополнительными взносами или постоянной отсрочкой введения дома в эксплуатацию.

Эту информацию можно подчерпнуть не только на сайте компании. Есть различные форумы, на которых клиенты застройщика оставляют свое мнение, рекомендуют компанию или наоборот, отговаривают. Обращайте внимание на факты, которые они приводят, а не на пустые эмоции. Объективно помогут сориентироваться рейтинги строительных компаний.

Какие документы должен предоставить застройщик покупателю?

Вы уже знаете, как правильно выбрать застройщика. Можно переходить к тесному общению непосредственно с его представителем. Перед тем, как подписывать какой-либо договор, потребуйте учредительную и бухгалтерскую документацию. Отказать в вашей просьбе представитель компании не имеет права.

В соответствии со статьями 19-21 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» застройщик обязан предоставить по требованию каждого обратившегося лица следующие документы:

Устав, учредительный договор компании;
Документ, удостоверяющий прохождение госрегистрации застройщиком;
Документ, подтверждающий постановку на учет в налоговом органе;
Бухгалтерская и годовая отчетность за последние 3 года работы, которая утверждена в соответствии с требованиями законодательства;
Результат аудиторской проверки за последний год деятельности компании.

Наличие этих бумаг позволяет уточнить информацию про учредителей компании, реализованные проекты, состояние ее финансовой сферы.

Обратите особое внимание на лицензию и срок действия компании. Если они заканчиваются в ближайшее время, есть повод заострить на этом свое внимание. Появление любых сомнительных данных является поводом обращаться за консультацией к юристу, который практикуется на вопросах долевого строительства.

Какие документы включает в себя проектная документация?

Тот факт, что с учредительными документами компании все в порядке, не является поводом для безоговорочного доверия ей своих денег. Поскольку финансовые средства будут даны под строительство конкретного дома, то нужно потребовать документы, которые дают застройщику на это право.

Для начала строительных работ, у него должны быть следующие документы:

Соответствующее разрешение, на проведение работ по строительству дома;
Документация для строительства жилого многоквартирного дома;
Заключение госэкспертизы этой документации;
Документы, по которым компания застройщика получает право вести строительные работы на выделенном ей участке земли.

Наличие такого пакета документов позволяет избежать рисков, того что возведение дома так и не начнется. Один из приемов недобросовестных компаний заключается в том, что как только они приобретают земельный участок под строительство, их представители сразу приступают заключать договора участия в долевом строительстве. При этом все остальные документы еще не оформлены.

В таких случаях лучше повременить и дождаться, пока вся перечисленная документация будет оформлена. Это может занять очень много времени. Одна подготовка проектной декларации растягивается на долгие месяцы. Учтите, что нет никаких гарантий в том, что все разрешения будут обязательно получены. Может случиться и так, что от проекта застройщику придется отказаться. Деньги он вам, скорее всего, вернет. Но «пролежав» у него год, а может и больше, они не дадут вам никаких дивидендов.

Особенности заключения договора участия в долевом строительстве

Один из наиболее ответственных моментов принятия участия в долевом строительстве это подписание соответствующего соглашения. Проблема заключается в том, что законодатель не предусмотрел какой-либо строгой формы таких договоров, в котором сторонами является застройщик и участник долевого строительства. По этой причине необходимо обращать внимание на многие детали договора. Лучше, если сам договор перед подписанием будет показан независимому юристу, который специализируется на долевом участии.

Может случиться и так, что застройщик предложит заключить предварительное соглашение. Особенность этого договора заключается в том, что он не нуждается в обязательной государственной регистрации. Недобросовестные компании могут использовать такие договора, чтобы дважды продавать одну и ту же квартиру. Перед участниками долевого строительства представитель компании объясняет заключение такого договора потребностью в дополнительном времени, необходимом для подготовки всего пакета документов для заключения и регистрации основного договора.

Чтобы избежать использования своих денег мошенниками, потребуйте у представителя компании хотя бы одно соглашение, которое было бы оформлено по всем правилам. Если таковых не окажется, откажитесь от подписания предварительного договора.

Во время подписания основного соглашения обращайте пристальное внимание не только на его содержание, но и насколько точны в нем формулировки. Документ обязательно должен отображать такие данные, как точный адрес квартиры, размер и цену доли, а также данные о намерении продать долю в квартире и предложение к совладельцам купить ее.

Важный момент. Перед тем, как заключить первый договор долевого участия, за 14 дней до этого момента в СМИ от застройщика должна быть опубликована проектная декларация будущего дома. Это обязанность компании.

Основной договор требует государственную регистрацию, при которой обязаны присутствовать как застройщик или его представитель, так и участник долевого строительства. После регистрации, земельный участок, выделенный под строительство, переходит в собственность дольщиков, что делает сделку надежнее для них. Передача денег компании-застройщику целесообразно только тогда, когда соглашение с ним подписано и зарегистрировано.

В каких случаях покупать квартиру в новостройке не стоит?

Если нет необходимой документации на строительство жилого дома;
Участок земли под строительство имеет категорию, не позволяющую возведение на нем многоквартирного жилого дома;
Строки строительства дома многократно переносились;
Менялся застройщик;
Квартира предлагается по цене, которая значительно ниже, чем на аналогичные квартиры в том же районе города;
Представитель компании дает недостоверные или противоречивые данные об объекте строительства;
Застройщиком выступает индивидуальный предприниматель или вместо застройщика квартиру предлагает генеральный подрядчик, другой инвестор;
Если предлагается заключить любой другой договор, кроме договора участия в долевом строительстве.

Дорогие читатели! Если у вас остались вопросы по теме «Как проверить застройщика при покупке квартиры в новостройке» или возникли другие вопросы, задайте их прямо сейчас — обращайтесь в форму онлайн-консультанта.Это быстро и бесплатно!

o-nedvizhke.ru

Как правильно выбрать надёжного застройщика при покупке квартиры

Строительная сфера неуклонно расширяется. Выбор настолько велик, что разбегаются глаза. Остановиться на выборе хорошей квартиры несложно, но больше всего волновать покупателя должен вопрос – как выбрать застройщика?

От этого выбора будет зависеть то, насколько надёжно вложены деньги. Обернутся ли они реальным правом собственности на квартиру. Вот что должно быть в приоритете, при выборе недвижимости. Мы подскажем критерии такого выбора, осталось только прочитать статью.

Как выбрать застройщика при покупке квартиры

Для многих граждан, покупка недвижимости – это не дешёвое приобретение. Поэтому все хотят быть уверенными в строительной компании. Такая уверенность может появиться, после того, как в отношении строителей осуществлятся действия, направленные на проверку их добросовестности.

Понятие добросовестности довольно широкое. Поэтому необходимо его кратко расшифровать именно по отношению к строительному бизнесу.

К нему относят:

Использование качественных материалов
Обеспечение доступа к проектно-сметным документам
Разумные сроки, установленные для окончания строительства
Соблюдение всех обязательных условий, установленных законодательством для ведения строительного бизнеса
Договор долевого участия не должен иметь пунктов, которые могут быть признаны судом ничтожными

Кроме всего прочего, рейтинг застройщиков, должен быть привязан к продолжительности нахождения на строительном рынке. Вместе с тем, судить о надёжности строительной компании следует из того, как были построены и сданы в эксплуатацию предыдущие строительные объекты.

Как определить полномочия застройщика

В настоящее время лицензии конкретным застройщика не выдаются. Поэтому прежде всего, необходимо обратить внимание на членство застройщика в СРО (саморегулирующая организация). Это и будет свидетельствовать о том, что все работы лицензированы.

Однако СРО тоже необходимо проверить. Лучше всего отдавать предпочтение тем организациям, которые уже давно находятся на рынке. Понятие СРО появилось в России в 2010 году. Так что углубляться в историю до этой даты не стоит.

Также следует обратить внимание на то, какие виды работ могут выполняться членами СРО. Конечно же, основные из них должны обязательно входить в состав, необходимый для строительства жилых домов.

Все что относиться к проектированию инженерных систем здания
Проектирование конструкций строящихся объектов
Составление проектно-сметной документации
Непосредственное осуществление строительства

Вместе с тем нужно посмотреть, пользуется ли застройщик услугами субподрядчиков. Такое бывает сплошь и рядом. При этом субподрядчики не входят в состав СРО.

Строительные организации совершают такие действия, если у них существует недостаток в ресурсах (техника, рабочие, складские помещения).

Время, планируемое для завершения строительства

Сразу уточним, что закон не устанавливает конкретный срок, для осуществления каких-либо строительных работ. Все зависит от мощностей и ресурсов, которыми обладает строительная организация. На этом основании можно сделать определённые выводы о надёжности застройщика.

Однако, как определить, разумен ли срок строительства здания?

С развитием строительной сферы, происходит и её реформация. В настоящее время довольно успешно действует сайт – https://www.reformagkh.ru/. Он создан на государственном уровне. Используя его материалы, можно провести сравнительный анализ.

В нашем случае, необходима следующая информация:

Сроки запуска дома в эксплуатацию. На сайте можно найти абсолютно любой дом, находящийся в РФ.
Дата начала строительства дома.
Организация, которая занималась строительством.

Сравнив сроки строительства какого-либо объекта, с тем временем, которое заявлено в договоре долевого участия. Можно ответить на вопрос, долго ли будет строиться дом или целый жилищный комплекс. Это ещё один способ для того, чтобы выбрать хорошего застройщика.

Документальная основа строительства

Гражданин, желающий стать участником долевого строительства, вправе запросить у застройщика следующие документы для просмотра:

Учредительные документы
Информацию о его регистрации в госорганах, месте расположения, распорядке работы главного офиса
Проектно-сметную документацию
Документы, свидетельствующие о том, что получено разрешение на строительство
Правоустанавливающие документы на участок земли, отведённый под строительство.
Сведения о том, планируются ли нежилые помещения в строящемся здании. Если да, то с какой целью
Сведения о предполагаемом сроке окончания работ
Информацию о ценовой политике за квадратный метр жилья
Информацию обо всех субподрядчиках, которых планируется привлечь для осуществления работ
Данные о том, каким образом происходит обеспечение договоров долевого участия (сведения о страховщиках, осуществляющих страхование)

Вот примерный перечень, содержащий сведения о том, какие документы должны быть у застройщика. Есть и другие документы. Но они нужны, когда строительство касается, например, каких-либо секретных объектов.

Дополнительные нюансы подписания договора

Выбором застройщика не следует ограничиваться. Особое внимание необходимо уделить договору долевого участия. Перед тем как подписать, его в обязательном порядке нужно показать юристу.

Это делается для того, чтобы избежать в дальнейшем проблем, которые часто закладываются в такие документы. Эти подводные камни для покупателя квартиры, являются спасательным кругом для застройщика.

И, несмотря на то, что законом предусмотрено страхование ответственности строительной организации, всё равно имеются лазейки в законодательстве. Их можно устранить через суд.

Но ведь квартиру покупают не для того чтобы судиться с застройщиком, а для того чтобы жить в ней. Поэтому перед тем как выбрать квартиру, застройщика, необходимо проконсультироваться в юридической фирме.

realty-u.ru

Как проверить застройщика при покупке квартиры

Как выбрать застройщика.Чтобы грамотно вложиться в новостройку, надо, как минимум, разбираться в застройщиках. Надежный застройщик – гарантия того, что новостройку достроят, а не сбегут или заморозят на неопределённый срок.

Выбор застройщика. У хорошего застройщика слава бежит впереди него. Все коренные Питерцы, по большому счету, знают надёжных застройщиков. Им не надо читать статьи, они узнают все новости рынка по сарафанному радио. Будем исходить из того, что вы ничего не знаете о рынке новостроек. На что надо обратить внимание?

1. Отзывы о компании. Отзывы могут быть устные, а также в СМИ, в том числе и в интернете. Различные форумы, рейтинги застройщиков вам придут в помощь. Сразу скажу, что отзывы в интернете часто бывают фейковые, проплаченные самим застройщиком. Есть сайты обзора новостроек Спб, где публикуются отзывы тайного покупателя. Там тоже не всегда объективная информация. В чём причины, гадать не буду. В мире новостроек крутятся большие деньги, проплатить рекламу и дать нелестные отзывы о конкуренте вполне по силам любому застройщику.

Я бы больше доверяла устным отзывам знакомых, которые купили квартиру у застройщика и пожили в ней какое-то время. Доверять мнению специалистов отдела новостроек агентства недвижимости я бы не стала. Сколько не сталкивалась со специалистами отделов новостроек, не встретила ни одного, кому я могла бы доверять стопроцентно. Риэлторов принято ругать, но среди своих коллег по вторичному жилью я часто встречаю грамотных и порядочных агентов, а вот аналогичного агента по продаже новостроек – не встречала. Возможно, мне не везёт.

2. Количество сданных объектов. У лидеров рынка количество объектов подходит к сотне. Если у компании есть десятки сданных успешных объектов, это успокаивает. Компания построила дома, которые эксплуатируются десятки лет. О качестве проживания жильцы всегда делятся на форумах. Если качество плохое, они молчать не станут.

3. Качество строительства, качество построенного жилья. Дело в том, что все новостройки по качеству делятся по нескольким классам. Жильё эконом-, комфорт-, бизнес- и элит- класса. Чем выше класс, тем комфортнее жильё. В жилье комфорт- класса огромные холлы, наличие пассажирских и грузовых лифтов, обязательно наличие консьержа. Есть ещё много различий. Суть в том, что в каждом сегменте рынка застройщик должен построить качественное жильё. Информацию об этом можно собрать на форумах новостроек, дольщики любят писать о разного рода недоделках и косяках застройщика.

4. История компании. Не плохо было бы узнать историю компании, когда появилась, кто основатели. Информацию здесь не всегда легко раздобыть, особенно об основателях. Но опытные строители всегда знают друг друга, раздобыть эту информацию можно.

5. Задержки строительства. Были ли раньше у этой компании задержки строительства. Правда, согласно пословице " и на старуху бывает проруха", всякое бывает. Но наличие жилищных комплексов с большими сроками задержки должно заставить насторожиться. В Петербурге были жилищные комплексы с задержками строительства на 6-7 лет.

6. 214 Федеральный закон. Вас должно насторожить, если застройщик не работает по ДДУ. Таким образом, он не соблюдает 214 Федеральный закон, призванный защищать права граждан.

7. Инфраструктура. Когда вкладываетесь в новостройку, смотрите, чтобы застройщик не просто дом построил или ЖК, а комплексно развивал территорию. Строил объекты социального назначения, дороги, парковки и т.д. Развитая инфраструктура всегда благоприятно скажется на престижности и ликвидности вашего жилья.

8. Проверка документов. Что должно быть у застройщика: разрешение на строительство, проектная документация по объекту, документы на землю, на которой строится объект недвижимости (свидетельство о государственной регистрации или договор аренды).

Если объекты застройщика аккредитованы Сбербанком, то скорее всего, с документами у него всё в порядке. Юридический отдел Сбербанка тщательно проверяет застройщиков. Есть ли ваш застройщик в списке аккредитованных застройщиков можно посмотреть на официальном сайте Сбербанка.

9. Экскурсии по новостройкам. Многие застройщики устраивают для потенциальных клиентов экскурсии по своим строящимся объектам. На них можно съездить, чтобы своими глазами увидеть новостройку и пообщаться с рабочими. Можно выяснить, своевременно ли им выплачивают зарплату, сколько рабочих на стройке, какая там техника, как идёт строительство.

Не стоит связываться с застройщиком, если он – новичок на рынке и у вас нет никакой информации о нём. Как правило, новички на рынке, те еще тёмные лошадки. Нужно ли делать ставку на новичка, решать вам. Лично я бы не стала. Если, конечно, генеральный директор строительной компании не ваш друг, и вы верите ему, как самому себе. У новичка больше шансов обанкротится во времена наших периодически повторяющихся кризисов.

Проверенные застройщики Санкт-Петербурга: ЭталонЛенСпецСму, ЛСР.Недвижимость, Лидер-групп, Setl Sity, Главстрой Спб.

Но даже у проверенных застройщиков есть свои недостатки, Лидер-групп любит задерживать сдачу на годик другой, а у Главстроя до сих пор неважная отделка, у ЛСР завышенные цены на панельные дома и т.д. Выбор квартиры от застройщика достаточно сложен, требует знаний, опыта.

Галина Черкис

capital-realtor.ru

10 советов при покупке квартиры в новостройке

Рынок первичного строительства в России растёт и развивается, при этом всё больше российских семей сталкиваются с необходимостью покупки квартиры от застройщика. Как человек, хорошо разбирающийся в новостройках Краснодара, хочу поделиться своим опытом, дать несколько советов по правильному выбору застройщика и покупки у него хорошей квартиры.

1. Спросите знакомых, может кто-то из них недавно купил квартиру в новостройке?

Прежде чем самому с нуля изучать рынок, узнайте, может ваши знакомые недавно купили новостройку? Остались довольными застройщиком, исполненными им обязательствами и качеством купленной квартиры. Или у ваших знакомых есть хороший агент по недвижимости, который им помог купить квартиру в новостройке от застройщика. Обратитесь к нему, он и вам поможет

2. Изучите рынок

Открываем 2 ГИС, смотрим на оранжевые дома - это новостройки. Едем туда, смотрим. По мере изучения рынка, у вас в голове будет складываться понимание, сколько стоит то жилье, которое вы хотите приобрести и что вы реально сможете себе позволить. Чаще всего это два конца одной палки ))), а вам нужно найти золотую середину. Зато у вас начнёт складываться компромисс – на сколько вы готовы напрячься, чтобы заплатить дороже за то жильё, которое вам нравится, или купить дешевле и больше площадью в менее привлекательном районе.

Вроде нашли что искали.

3. Не видитесь на самую дешёвую цену (это самый важный совет)

Есть одна пословица – богатые богатеют, а бедные беднеют. Вот так же и с застройщиками. Надёжные застройщики, которые имеют собственные средства для строительства, всегда знают себе цену. Они строят качественно, надёжно и дорого, либо чуть выше средней цены. При этом к ним за покупкой квартир выстраивается очередь из покупателей, а они ещё и цены повышают.

Напротив, у ненадёжных застройщиков, всегда самые дешёвые цены и мало продаж. От сюда и задержки строительства и низкое качество.

В общем – нормальное надёжное и законное жильё стоит денег, и оно быстро раскупается, всегда качественное и быстро строится. Долгострои всегда самые дешёвые, потому они и долгострои.

Нашли нормальную цену, и квартира устраивает.

4. Закон строительства

Сейчас в тренде застройщики, которые строит законно и качественно, а в месте с ними в тренде и 214 Федеральный закон. Напротив спадающий тренд – это незаконное строительство, а вместе с ним и 215 Федеральный закон. Подробнее о них, я писал в своих статьях.

5. Ознакомьтесь с документами застройщика на возводимый дом

Если дом строится по 214 ФЗ, то застройщик вам всегда сможет предоставить следующие документы:

- Договор купли-продажи земельного участка, на котором возводится дом;

- Свидетельство о праве собственности на земельный участок;

- Проектную декларацию;

- Разрешение на строительство

- Технические условия на:

- Электричество;

- Воду;

- Водоотведение;

- Отопление (либо газ, если в доме будет придомовая газовая котельная).

6. Сколько застройщик уже продал квартир

У надёжных и сильных застройщиков, квартиры в новостройках продаются очень быстро. Бывает такое, что через 2-3 месяца после старта продаж раскупается 95 % квартир всего дома. А самому дому строиться ещё 2 года.

Напротив, у маленьких, не надёжных и не благополучных застройщиков, зачастую из-за далёкого расположения их домов (на краю города, в полях) квартиры продаются слабо, медленно, от этого и сроки сдачи объектов в эксплуатацию не выдерживаются.

7. Смотрите на опыт строительства

Самый важный критерий надёжности застройщика – это количество сданных домов. Если застройщик сдал несколько домов в эксплуатацию это хорошо, если десяток или несколько десятков домов, это ещё лучше. Если застройщик строит свой первый дом, это не говорит о его ненадёжности, все с чего то начинали. В этом случае смотрите на соблюдение остальных пунктов.

8. Общайтесь с жильцами уже построенных домов застройщика

Они вам всё расскажут. Например, девиз одной строительной компании: «Все счастливые семьи похожи друг на друга», и действительно в сданных домах этого застройщика можно встретить счастливых людей, благодарных своему застройщику за качественно построенное жильё. Люди счастливы только в хорошем жилье и если это так, они вам об этом расскажут.

9. Банки партнёры

Когда застройщик строит законно и по 214 ФЗ, его всегда кредитуют банки, т.е. в его новостройках можно купить квартиру в ипотеку и чем больше банков, готовых кредитовать застройщика, тем лучше.

Частных застройщиков, вообще не кредитуют банки. Потому что у них опасно покупать квартиры.

10. Задавайте вопросы

В любой непонятной ситуации задавайте вопросы застройщику, менеджеру по продажам застройщика. На любой ваш вопрос вы всегда должны получить внятный, развёрнутый ответ подкреплённый документами. Если конечно ваш вопрос находится в рамках разумного. Соответственно, чем не адекватнее вопрос, тем больше вероятность получить соответствующий ответ.

Чем лучше и опытнее застройщик, тем меньше к нему вопросов. Вам и так всё понятно!

Пожалуй это все, что касается советов при покупке квартиры в новостройке.

В дополнении могу показать вам отзывы людей, которые уже купили свои квартиры в строящихся домах.

В завершении хочу поделится с вами одним из отзывов моих клиентов, которым я помог купить квартиру в новостройке, благодаря чему ещё одна семья обзовелась собственной квартирой в Краснодаре. Все видеоотзывы о моей работе можно посмотреть вот здесь.

real123.ru