О размере капитала застройщика в долевом строительстве ввели новые правила. Требования к уставному капиталу застройщика при долевом строительстве
Требования к уставному капиталу застройщика при долевом строительстве
Но важно учитывать – новые поправки решают превентивные проблемы, но никак не исправляют ситуацию тех, кого уже обманули. Поэтому будьте внимательнее к предложениям риелторов о выгодных покупках в долгостроях Покупая квартиру в новостройке, проверьте, не является ли она долгостроем. Возможно, выгодное предложение связано именно с проблемами у застройщика. Здесь подробно о том, как проверить застройщика перед покупкой квартиры. Компенсационный фонд – это новый механизм получения денег на достройку проблемных объектов, которые могут появиться из-за некомпетентности девелопера. От мошенничества со стороны строителей он не поможет, но вот в ситуации с банкротством проблему решит. Поэтому новые требования к застройщику в этой части выглядят довольно адекватным решением.
Новое в долевом строительстве с 2017 года
Вместе с уставным капиталом застройщика с 2017 года в расчет берется и финансовое положение самих учредителей фирмы. При этом застройщик должен иметь договор поручительства, зарегистрированный у нотариуса.Выполнение этих требований к уставному капиталу застройщика не является гарантией сдачи объекта дольщикам Сейчас специалисты нашей фирмы elitearenda.ru объяснят, почему. По закону, уставной капитал и прочие капиталы могут быть сформированы не из «денежной массы» (на расчетных счетах), а из прочих активов предприятия.
Государственная инспекция алтайского края
Внимание Срок аренды должен быть актуальным- Уставной капитал должен быть не ниже минимального по его площади.
- Проектная декларация должна оформляться в соответствии с правилами, установленными министерством строительства РФ
Уставной капитал Требования к уставному капиталу застройщика – одна из самых актуальных тем в обсуждениях профессионального сообщества. Новые поправки в законодательство фактически сокращает количество застройщиков, которые могут действовать в нашей стране.
Предполагается, что малые застройщики, неспособные зарегистрировать повышенный уставной капитал, смогут работать генподрядчиками у крупных застройщиков-холдингов. Уставной капитал – эта сумма, которая фактически замораживается у застройщика – в нее может быть внесена как денежная наличность, так и различная техника и собственность.
Требования к застройщику в 2017 году
Содержание
- 1 Новый закон
- 1.1 Таунхаусы
- 1.2 Компенсационный фонд
- 2 Требования к застройщику
- 2.1 Уставной капитал
- 2.2 Проблемы с законом
- 2.3 Обязательный сайт
- 3 Договор
- 4 Гарантии
- 5 Прилегающая территория
Работа застройщика в современной России жестко регламентирована. Есть масса стандартов и ГОСТов, предъявляемых к качеству жилья.
ВажноНо даже это не главное. Для покупателя скорее интересно узнать требования к застройщику, которые предъявляет федеральный закон №214: «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов». В 2017 году законодатели внесли в него массу изменений, о которых важно знать будущим инвесторам.
Уставной капитал застройщика при долевом строительстве домов
Данное положение распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, если государственная регистрация первого договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости осуществляется после 1 июля 2017 года. Таким образом, в соответствии с новыми требованиями законодательства для отношений, связанных с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства многоквартирных домов, если государственная регистрация первого договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома осуществляется после 01.07.2017 г., уставной капитал застройщика должен быть полностью оплачен и соответствовать следующим требованиям: ТРЕБОВАНИЯ К УСТАВНОМУ КАПИТАЛУ ЗАСТРОЙЩИКАС 1 ИЮЛЯ 2017 Г.
Увеличение уставного капитала застройщика
Также они не должны быть дисквалифицированы не в актуальный момент, не ранее, по решению органов исполнительной властиОбязательный сайт Требования к сайту застройщика с 2017 года также кардинально поменялись. Раньше просто было сказано – застройщик обязан выкладывать информацию о себе в сеть Интернет.
Сейчас же требования стали намного строже. Называется это «информационной открытостью застройщика».
- Девелопер обязан иметь не менее трех ссылок на главной странице на внутренние страницы сайта – т.е. портал состоит из страниц об объектах и страницы с проектными декларациями
- Требования к сайту застройщика содержат полную открытость информации – человек не должен иметь никаких специфических программ, кроме стандартных браузеров. Не должно быть обязательной регистрации, никаких дополнительных установок исполняемых файлов и систем защиты.
yurist123.ru
Минстрой России разъяснил порядок расчета размера уставного капитала застройщика
www.welex.es Минстрой России письмом от 28.08.2017 №30640-АМ/07 разъяснил, что при расчете минимального размера уставного капитала застройщика учитываются площади всех помещений, не введенных в эксплуатацию, независимо от даты регистрации ДДУ.
С 1 июля 2017 года вступила в силу норма, обязывающая застройщиков подтверждать в новых проектных декларациях соответствие требованиям к минимальному размеру уставного капитала. Указанная норма будет действовать ровно год. В отношении застройщиков, осуществляющих привлечение средств дольщиков по разрешениям на строительство, выданным после 1 июля 2018 года, требования к уставному капиталу будут заменены требованиями к размеру собственных средств.
Согласно закона о долевом строительстве минимальный размер уставного капитала рассчитывается в зависимости от максимально допустимой суммы общей площади всех жилых помещений и площади всех нежилых помещений в составе всех не введенных в эксплуатацию многоквартирных домов, строительство которых осуществляется застройщиком с привлечением средств граждан.
Минстрой России письмом от 28.08.2017 №30640-АМ/07 разъяснил, что в расчет минимального размера уставного капитала включаются площади всех жилых и нежилых помещений в составе всех многоквартирных домов, строительство которых осуществляет застройщик на средства граждан и которые не введены в эксплуатацию, не зависимо от даты регистрации ДДУ. Иных условий, связанных со способами исчисления суммы площадей жилых и нежилых помещений, в частности, вытекающих из даты регистрации ДДУ законом об участии в долевом строительстве не предусмотрено.
Единый реестр застройщиков
Бесплатно подать объявление о продаже квартиры
www.ppl.nnov.ru
О размере капитала застройщика в долевом строительстве ввели новые правила
С 01.07.2017 г. в ст. 3 ФЗ №214 "Об участии в долевом строительстве" вступают в силу изменения относительно размера уставного капитала застройщика, который зависит от максимальной площади всех объектов долевого строительства застройщика. Есть ли где-либо информация о том, что включается в понятие "максимальная площадь всех объектов долевого строительства". Что будет учитываться в указанной площади - площадь застройки, либо общая площадь здания с учетом площади балконов, лоджий, либо полезная площадь, либо продаваемая площадь, либо общая площадь без учета площади лоджий, балконов?
Официальные разъяснения по данному вопросу отсутствуют.
Сумма общей площади объектов долевого строительства, строительство которых осуществляется застройщиком, может определяться на основании разрешений на строительство, в которых указывается общая площадь строящихся объектов (см. Приказ Минстроя России от 19.02.2015 № 117/пр).
Новые правила о размере уставного капитала для застройщика в зависимости от площади объектов установлены в п.1 ч.2 и ч.2.1 ст.3, ч.3 ст.12.1, ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ (в редакции ФЗ от 03.07.2016 № 304-ФЗ). Данные правила применяются, если государственная регистрация первого договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости осуществляется после 1 июля 2017 года. Это следует из ч.4 ст.6 ФЗ от 03.07.2016 № 304-ФЗ. Из смысла данных норм следует, что для определения уставного капитала, дающего право застройщику заключать первые ДДУ после 01.07.2017 г., учитывается и площадь объектов, строительство которых начато до 01.07.2017 и еще не окончено.
Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Главбух»
«О чем пойдет речь: в законе о долевом строительстве много новшеств. Среди них специальный механизм расчетов с дольщиками – счета-эскроу. У застройщика появятся дополнительные обязанности: отчислять деньги в новый фонд, увеличить уставный капитал, вести сайт и т.д. Подробности – в статье.
Фонд для защиты прав дольщиков
С 4 июля 2016 года вступила в силу статья 23.2 Закона № 214- ФЗ. В ней предусмотрен новый фонд для дополнительной защиты дольщиков. Его сформируют за счет застройщиков. Их обяжут отчислять определенные суммы – не больше 1 процента от планируемой стоимости строительства. Решение о создании фонда примет Правительство РФ.
Документ
Изменения в Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ и в некоторые связанные с ним законы внес Федеральный закон от 3 июля 2016 г. № 304-ФЗ
Минимальный размер уставного капитала
С 1 июля 2017 года уставный капитал застройщика при долевом строительстве должен быть не ниже минимума.Размеры установлены в части 2.1 статьи 3 Закона № 214-ФЗ (см. в таблице на стр. 72). Если на 1 июля 2017 года величина капитала недостаточная, застройщик должен заключить договоры поручительства с другими организациями.
Уставный капитал должен быть полностью оплачен.
Вот еще обязательные требования к застройщику (распространяются на объекты, первый долевой договор по которым зарегистрирован после 1 января 2017 года):
– он не должен быть в процедуре ликвидации, банкротства или в состоянии приостановки деятельности;
– не должен числиться в реестрах недобросовестных поставщиков (подрядчиков, исполнителей) и т.д.;
– руководитель и главбух не должны иметь судимости за экономические преступления и дисквалификации;
– недоимка по налогам, сборам и иным обязательным платежам за прошлый год не должна быть выше 25 процентов балансовой стоимости активов.
Новые требования к уставному капиталу застройщика
| Минимальный размер уставного капитала, руб | Максимальная площадь объекта или объектов, которые можно строить при таком уставном капитале, кв. м |
| 2 500 000 | |
| 4 000 000 | 2500 |
| 10 000 000 | 10 000 |
| 40 000 000 | 25 000 |
| 80 000 000 | 50 000 |
| 150 000 000 | 100 000 |
| 400 000 000 | 250 000 |
| 800 000 000 | 500 000 |
| 1 500 000 000 | Нет ограничений* |
Другие изменения
Расскажу о главном.
На заметку
Большинство поправок начнет действовать с 1 января 2017 года
Сайт
Застройщик обязан вести сайт в интернете и размещать на нем информацию о себе и о каждом долевом объекте.
В числе обязательных сведений – заключение о соответствии застройщика и проектной декларации установленным требованиям, используемый проект договора участия в долевом строительстве, фотографии строящихся объектов и т.д. (ст. 3.1 Закона № 214-ФЗ).
Реклама
Размещать рекламу о долевом строительстве объекта застройщику запретят, пока он:
– не зарегистрирует право на земельный участок;
– не получит разрешение на строительство и заключение о соответствии проектной декларации.
В рекламе обязательно надо будет указать место размещения проектной декларации. А также фирменное наименование застройщика или его коммерческое обозначение (ст. 4 Закона № 304-ФЗ).
Проектная декларация
Уточнили требования к декларации (ст. 3.1 Закона № 214-ФЗ). Ее форму должен устанавливать уполномоченный орган. Застройщик обязан разместить декларацию на своем сайте.
До заключения первого договора долевого участия надо направить заполненную электронную форму декларации в администрацию и дождаться ответа (его дадут в течение 30 дней). Привлекать деньги дольщиков застройщик может только при положительном заключении. Иначе придется направить декларацию повторно.
Опасно
Появятся новые требования к застройщику. Только выполнив их, компания вправе привлекать деньги дольщиков
А надо ли указывать в декларации, что застройщик – член СРО? Как правило, застройщики в декларации пишут, что членство в СРО для застройщика не предусмотрено законодательством. Но если вы совмещаете функции застройщика и техзаказчика или генподрядчика, то вы должны вступить в СРО. Этого требует Градостроительный кодекс. В таком случае в декларации надо указать информацию о совмещении функций и членстве в СРО.
Счет-эскроу
Появилось новое понятие «счет-эскроу» (ст. 15.4, 15.5 Закона № 214-ФЗ). Суть его в том, что застройщик будет получать деньги от дольщика не напрямую, а через банк по схеме:
Применять эти счета начнут с 1 июля 2017 года в случае, когда банк предоставляет застройщику целевой кредит на строительство. Банк должен иметь право открывать счета-эскроу. Механизм будет таким.
1. Банк выдает застройщику целевой кредит на строительство в достаточном для строительства объеме.
Проверьте
ЦБ РФ ежеквартально будет размещать на своем официальном сайте информацию о перечне банков, которые имеют право работать со счетами-эскроу
2. Застройщик сообщает об использовании счетов-эскроу в проектной декларации. И устанавливает в договорах участия в долевом строительстве обязанность дольщиков внести деньги в сумме цены договора на счета-эскроу соответствующего банка.
3. Дольщик передает банку деньги в счет уплаты цены договора участия в долевом строительстве. Банк открывает каждому дольщику отдельно счет-эскроу. Он предназначен для учета и блокирования денег, полученных банком от участника долевого строительства. На эти счета распространяются все права и обязанности как владельца счета, так и банка, а также контролирующих органов. На средства на счете-эскроу банк начисляет проценты. Вознаграждение банку по счету-эскроу не выплачивается.
4. Банк ежемесячно предоставляет застройщику сведения об открытии, о ведении и закрытии счетов-эскроу. В том числе о внесении дольщиками денег на счета-эскроу.
5. Застройщик сообщает банку обо всех организациях, привлеченных для строительства, в том числе о поставщиках материалов (для контроля за целевым использованием денег, выданных банком на строительство).
6. Когда дом будет построен, банк закрывает счета-эскроу и передает деньги с них застройщику для погашения кредита на строительство. Если дольщик расторгает договор участия в долевом строительстве до того, как застройщик сдаст дом, банк закрывает счет и возвращает деньги дольщику.
Таким образом, банк будет посредником и гарантом в расчетах между дольщиком и застройщиком. Деньги дольщиков будут храниться в банке, и застройщик их не получит, пока не сдаст дом в эксплуатацию.
Привлекать деньги дольщиков при таком способе застройщик тоже сможет только после того, как зарегистрирует договор участия в долевом строительстве или соглашение об уступке права требования на объект долевого строительства.
На заметку
У дольщика при расчетах через счета-эскроу будет дополнительная гарантия целевого использования его средств, так как банк будет это контролировать
Цена договора
Законодатель конкретизировал, как определять цену договора (ст. 5 Закона № 214-ФЗ). Застройщик может выбрать один из способов:
– либо исходя из общей площади помещения – без балконов, лоджий, веранд и т.д.;
– либо из приведенной площади помещений – с балконами и лоджиями (с понижающими коэффициентами).
Инструкция
У застройщика появится еще одна обязанность: вместе с объектом он должен передать дольщику инструкцию по эксплуатации (п. 1.1. ст. 7 Закона № 214-ФЗ). В ней будет содержаться необходимая и достоверная информация о правилах и условиях использования объекта, сроке его службы, а также элементах отделки, системах инженерного обеспечения, конструктивных элементах.
Отнеситесь к этому внимательно – это в ваших интересах. Ведь застройщик отвечает за состояние объекта в течение гарантийного срока. Но он не будет нести ответственность, если дольщик эксплуатирует объект с нарушением инструкции.
Целевое использование средств
Перечень расходов застройщика, на которые он может потратить деньги дольщика, расширили (п. 1 ст. 18 Закона № 214-ФЗ). В частности, застройщик сможет за их счет:
– платить проценты по целевым кредитам на строительство долевых объектов;
– строить объекты социальной и транспортной инфраструктуры – детсады, школы, поликлиники, дороги, тротуары, велодорожки и т.д. Но лишь те, на которые у дольщиков возникает право общей долевой собственности или которые застройщик безвозмездно передаст в государственную или муниципальную собственность. Такие объекты застройщик должен указать в проектной декларации и оговорить в договоре участия в долевом строительстве. Затраты на них застройщик учитывает отдельно.
Расторжение договора
Есть важное новшество и в защиту застройщика.
Если он добросовестно исполняет свои обязательства перед дольщиком и соответствует предусмотренным требованиям, то дольщик не имеет права самостоятельно отказаться от договора в одностороннем порядке. Расторгнуть договор он сможет только через суд (ч. 1.2 ст. 9 Закона № 214-ФЗ).
Единый реестр застройщиков будет общедоступным. В него войдут только проверенные застройщики
Единый реестр застройщиков
Застройщиков, которые соответствуют установленным требованиям, внесут в Единый реестр застройщиков (ст. 23.1 Закона № 214-ФЗ). Этот государственный ресурс будет общедоступным.
Цель всех этих изменений в Законе № 214-ФЗ – навести порядок в долевом строительстве и сделать его безопасным для дольщиков. А также способствовать строительству в срок и в пределах плановой стоимости».
10.01.2017
Профессиональная справочная система для юристов, в которой вы найдете ответ на любой, даже самый сложный вопрос.Попробуйте бесплатноwww.law.ru
Новый закон № 218-ФЗ глобально изменит рынок долевого строительства
В июле текущего года президент России Владимир Путин подписал закон, предполагающий радикальное преобразование сферы долевого строительства...
Адвокат Олег Сухов разъяснил порталу недвижимости superrielt.ru, почему нововведения кардинально изменят ситуацию на российском строительном рынке.
Требования непосредственно к строительной компании
Стоит отметить, что новый закон ограничивает круг лиц, которые могут строить жилье. Такое право остается лишь у хозяйственных обществ – ПАО, АО и ООО. Различные кооперативы, товарищества застройщиков, некоммерческие организации и другие юридические лица не будут допущены к этому.
В названии фирмы, которая занимается возведением жилья, должно присутствовать словосочетание «специализированный застройщик». Также у нее должно быть не менее трех лет опыта строительства многоэтажных домов и как минимум 10 тысяч квадратных метров введенного в эксплуатацию жилья.
На первый взгляд, ситуация выглядит абсурдно. С одной стороны, компания, не имеющая опыта строительства объектов, не может стать застройщиком. С другой стороны, возникает вопрос: как получить такой опыт, если без него компанию не допустят к строительству объектов? Законодатель предлагает следующее решение: статус застройщика также могут получить компании, которые ранее привлекались к строительству в качестве технического заказчика или генерального подрядчика. То есть новым участникам рынка остается только несколько лет работать подрядчиками. И только после этого они смогут самостоятельно строить многоэтажные дома.
И наконец, согласно новому закону, даже застройщики, возводящие малоэтажные дома, обязаны проводить экспертизу проектной документации.
Нововведения, касающиеся финансовой устойчивости
Документ отменил требования к величине уставного капитала. Но с 1 июля 2018 года появится ряд условий для вновь выдаваемых разрешений.
У организации должны быть собственные деньги, составляющие как минимум 10% средств от стоимости строительства. Вместе с этим на единственном расчетном счете застройщика должно находиться как минимум 10% от общей стоимости проекта по одному разрешению.
На сегодняшний день компаний, которые соответствуют этим требованиям, мало. Как правило, необходимое оборудование и техника берутся в аренду, поскольку они нужны для выполнения лишь отдельных видов работ. В связи с этим компаниям не выгодно, чтобы оборудование находилось на балансе, так как в этом случае оно облагается налогом. Нововведения требуют, чтобы часть оборудования находилась в собственности компании и была отражена в учете.
Кроме того, все обязательства застройщика, не связанные с получением денежных средств по договорам долевого участия (ДДУ) и со строительством объекта по одному разрешению, не должны превышать 1% от проектной стоимости. Эта норма исключает возможность ведения нецелевой деятельности.
Финансовые ограничения для застройщиков
Нововведения ограничат застройщиков в собственных расходах. Теперь затраты на банковское обслуживание, заработные платы руководителей, рабочих и специалистов, выплаты гарантий и компенсаций, предусмотренные Трудовым кодексом и коллективным договором, расходы на рекламу, аренду, коммунальные и другие услуги, оплату услуг организации, которая выступает единоличным исполнительным органом, в сумме не должны превышать 10% от проектной стоимости работ. Сегодня крайне мало компаний, способных соответствовать этим требованиям.
Кроме того, закон ограничивает общую сумму авансовых платежей застройщика. Они не могут превышать 30% от стоимости проекта и могут быть направлены только на подготовку проектной документации, строительство и создание инженерно-технических коммуникаций.
Вместе с этим законодатель требует, чтобы застройщики учитывали средства, полученные по ДДУ, отдельно по каждому дому. Благодаря этому контролирующим органам не потребуется вникать в бухгалтерскую документацию, чтобы отслеживать расходы денежных средств.
Согласно новому закону, банковские операции будут контролироваться более тщательно, что позволит исключить незаконный вывод денежных средств и их нецелевое использование. Теперь, если застройщик перечислит деньги третьему лицу, то, кроме обычного распоряжения, он должен предоставить банку договор с контрагентом, акты приема-передачи товаров, выполненных работ, счет-фактуру и прочие документы, которые подтверждают реальность сделки. Банки будут тщательно изучать все документы, а при выявлении недостоверных или ложных сведений должны будут обратиться в надзорный орган.
Кроме того, теперь застройщик, технический заказчик и генеральный подрядчик, заключающие договор о сотрудничестве, должны открыть счета в одном уполномоченном банке. Все платежи по контракту могут осуществляться только через этот банк. В свою очередь, строительная компания вправе иметь лишь один расчетный счет.
Изменение способа обеспечения обязательств в целях возращения средств дольщикам
Строительство как вид экономической деятельности сопряжено с большими рисками. По этой причине банки неохотно выдают строительным компаниям гарантии, а страховщики при заключении договора повышают тарифы. Как следствие, строительство жилья тормозится.
Оценив ситуацию, государство создало компенсационный фонд и обяжет застройщиков отчислять туда обязательные взносы в размере 1,2% от суммы каждого заключенного ДДУ. Если застройщик разорится, не выполнив своих обязательств перед клиентами, государство вернет пострадавшим дольщикам их деньги. Правда, размер компенсации при этом будет ограничен. Дольщику возместят стоимость максимум 120 «квадратов», а рыночную стоимость жилплощади определит уполномоченный российским правительством федеральный орган исполнительной власти, ответственный за выработку государственной политики и нормативно-правовое регулирование в сфере официального статистического учета – Росстат.
За строительной компанией сохраняется право заключить договор страхования гражданской ответственности в пользу дольщиков.
Ограничения нецелевого бизнеса
Не секрет, что многие застройщики, работающие на территории России, кроме строительства жилья, занимаются и другими видами бизнеса. В частности, они оказывают агентские и транспортные услуги, сдают в аренду помещения, продают товарно-материальные ценности, а иногда и занимаются инвестиционной деятельностью. Из-за этого компании активно банкротятся, а граждане остаются без денег и жилья.
Законодатель решил изменить ситуацию и запретил застройщикам заниматься другими видами бизнеса. Так, компании, которые занимаются возведением многоэтажных домов, не имеют право брать кредиты на цели, не связанные со строительством. Также теперь они не смогут использовать имущество, чтобы исполнить как свои обязательства (не связанные со строительством напрямую), так и обязательства третьих лиц.
Кроме того, застройщики лишатся права выпускать и выдавать облигации и ценные бумаги. Хотя это ограничение не распространяется на эмиссию собственных акций, поскольку многие застройщики имеют организационно-правовую форму акционерных обществ. Но они не смогут покупать акции и другие ценные бумаги третьих лиц.
Согласно новому закону, девелоперы не смогут быть займодателями, выдавать займы и ссуды. Также застройщикам запрещается создавать коммерческие и некоммерческие организации, участвовать в их капиталах своими средствами или имуществом. Можно сказать даже больше, законодатель строго запретил застройщику в рамках одного разрешения на строительство совершать сделки, не имеющие отношения к строительству самого объекта и привлечению средств дольщиков.
И наконец, в законе отмечено, что если какое-либо лицо заключит соглашение с девелопером, нарушающее вышеуказанные предписания, сделка будет признана недействительной в судебном порядке. Решение будет вынесено на основании того, что в названии строительной компании содержится словосочетание «специализированный застройщик». Как считают законодатели, это однозначно доказывает тот факт, что контрагент строительной компании знал о законодательных ограничениях для партнера.
Требования к руководству и бухгалтеру
В законе определены требования к руководителям компании-застройщика. Должность руководителя или главного бухгалтера не может занимать лицо с непогашенной (или неснятой) судимостью за государственные или экономические преступления. Также не смогут руководить строительной компанией или осуществлять бухгалтерское обслуживание граждане, которые были дисквалифицированы в соответствии с Кодексом об административных правонарушениях.
Есть в законе и положение, касающееся банкротов. Директорами и главными бухгалтерами не могут быть лица, которые менее чем за три года до момента подачи проектной декларации по решению арбитражного суда привлекались к солидарной ответственности за долги обанкротившихся юридических лиц, занимая при этом должность главного бухгалтера или директора либо владея (в том числе и косвенно), как минимум, 25% капитала разорившегося застройщика.
Кроме того, требование распространяется и на учредителя, которому прямо или косвенно принадлежит как минимум 25% капитала строительной компании. Если на момент подачи декларации владелец не соответствует этим условиям, ему придется продать часть своих акций или доли либо выйти из числа участников. Либо, как вариант, дождаться погашения его судимости, истечения срока дисквалификации либо истечения трех лет с момента решения арбитражного суда.
Поскольку руководитель играет важную роль в деятельности застройщика, закон обязал строительные компании в течение трех дней с момента смены или временного назначения единоличного руководителя сообщать об этом в уполномоченный орган.
Обеспечение прозрачности деятельности
Согласно нововведениям, каждый застройщик обязан раз в три месяца публиковать на своем сайте отчеты, бухгалтерскую документацию и аудиторское заключение. Мало того, информацию придется дублировать на интернет-сайте в единой информационной системе жилищного строительства. Кроме застройщиков, на этом же сайте будут публиковать информацию контролирующие и надзорные органы, фонд защиты прав дольщиков и Росреестр.
Выводы и прогнозы
Закон внесет на строительный рынок положительные изменения: прозрачность застройщиков повысится, они станут более устойчивыми, уменьшится число откровенно мошеннических компаний, а пострадавшие дольщики смогут получить назад свои деньги через специальный фонд.
С другой стороны, из-за жестких требований закон сократит количество строительных компаний и уменьшит конкуренцию на рынке. Также может увеличиться стоимость ДДУ и сократиться общий объем строительства жилья.
В связи с этим у государства есть единственный путь – ему придется развивать альтернативные виды строительства с помощью проектного финансирования и инвестиционных фондов.
superrielt.ru
Долевое строительство застройщиком в уставной капитал
С 01 июля 2017 года застройщики получат возможность привлекать денежные средства дольщиков с использованием эскроу счетов. Если застройщик будет работать с эскроу счетами, то ему не нужно будет осуществлять страхование своей ответственности за неисполнение обязательств перед дольщиками, либо заключать соответствующие договоры поручительства с кредитными организациями. Однако все остальные требования к застройщикам сохраняются, равно как и отчисления 1% в Компенсационный фонд. При этом, эскроу счета подразумевают, что денежные средства будут храниться в банке до момента завершения строительства. И перечисляться застройщику будут только после завершения стройки. А до этого времени застройщик будет финансировать строительство объекта за счет собственных средств и за счет проектного финансирования банка. В чем выгода застройщика при данной схеме финансирования, сказать крайне трудно.
Уставной капитал застройщика при долевом строительстве домов
ИнфоРяд положений Федерального закона № 214-ФЗ применяется только с 01 июля 2017 года, а именно: 1. Требования к минимальному размеру уставного капитала застройщиков, которые устанавливаются в зависимости от максимально допустимой суммы общей площади всех жилых помещений и всех нежилых помещений в составе всех многоквартирных домов и иных оъектов недвижимости, строительство которых осуществляется застройщиком с привлечением денежных средств дольщиков и которые на текущий момент времени не введены в эксплуатацию.
Причем, если у застройщика размера собственного уставного капитала будет не хватать для строительства необходимого объема площадей, то он может привлечь поручителей, по договору поручительства, которые будут солидарно с застройщиком или субсидиарно отвечать за неисполнение застройщиком обязательств перед дольщиками.Новое в долевом строительстве с 2017 года
Внимание Основные требования:- Должен содержать определение объекта строительства, право требование на который вы приобретаете. Если по-человечески – это описание вашей будущей квартиры, с указанием площади, этажа и планировки.
Кроме того, в договоре должны содержаться сведения о самом многоквартирном доме.
По аналогии с квартирой – в ДДУ вы должны иметь возможность узнать его адрес, распознать этажность, количество нежилых помещений и в целом сам план объекта.Требования к застройщику в 2017 году
Не должно быть платы за просмотр информации.
- Проектные декларации, разрешения на строительство, информация об участке размещается либо в виде сканированного листа документа, либо полной электронной копии
- Документы, размещенные на сайте, должны быть завизированы руководителем организации.
- Недопустимо шифрование документов – если на портале застройщика вы нашли файлы, зашифрованные в архив, то можно отправить жалобу в минстрой – это нарушение закона.
Теперь на сайте застройщика должны быть не только актуальные версии деклараций, но и все старые версии. Можно отследить изменение и понять, что происходит с новостройкой Договор Требование застройщику о передаче квартиры, сроках исполнения, сумме и прочем содержатся в договоре долевого участие.Этот документ регламентируется ст.№4 федерального закона.
Государственная инспекция алтайского края
Для этого надо:
- Определить его стоимость с помощью независимого оценщика.
- Передать в качестве УК застройщику.
- Произвести государственную регистрацию в собственности застройщика.
После чего новый владелец участка может использовать его по своему усмотрению. Проводки Расчеты застройщиков, связанные с долевым строительством должны иметь свое отражение в бухгалтерском учете.
Требования к уставному капиталу застройщика по 214 фз
- договор поручительства должен предусматривать срок действия не менее чем на 2 года больше предусмотренного договором долевого участия срока передачи квартиры по акту
- поручители должны дать согласие нести ответственность перед дольщиками в случае внесения каких-либо изменений в заключенные договоры долевого участия
- обязанность застройщика и поручителя известить дольщика о досрочном прекращении договора поручительства
- все иные положения договора поручительства должны удовлетворять обязательному требованию, а именно: они не должны влечь за собой возможности уменьшения ответственности поручителя (сопоручителей), предусмотренной Федеральным законом № 214-ФЗ, или иные неблагоприятные последствия для дольщика.
Размер уставного капитала застройщика
Гарантии Законодательство выдвигает требования к застройщику относительно гарантий на объект недвижимости. При этом в 2017 году ситуация ужесточилась, но появились минусы и для дольщиков.
- Дольщик вправе обратиться в суд и потребовать как устранения дефектов, так и выплату неустойки за просрочку сдачи дома и различные гарантийные проблемы
- Но при этом изначально дольщик обязан обратиться к застройщику, и направлять иск в суд можно только отказа или бездействия девелопера.
Застройщик не участвует в процессе гарантийного ремонта, если многоквартирный дом полностью или квартира в отдельности пострадали за счет:
- Естественного износа
- Проблем с ремонтом, который делает сам владелец квартиры
- Нарушения переданной инвестору инструкции по эксплуатации многоквартирного дома
Из-за последнего пункта возникает достаточно много споров.
ВажноНо важно учитывать – новые поправки решают превентивные проблемы, но никак не исправляют ситуацию тех, кого уже обманули. Поэтому будьте внимательнее к предложениям риелторов о выгодных покупках в долгостроях Покупая квартиру в новостройке, проверьте, не является ли она долгостроем.
Возможно, выгодное предложение связано именно с проблемами у застройщика. Здесь подробно о том, как проверить застройщика перед покупкой квартиры. Компенсационный фонд – это новый механизм получения денег на достройку проблемных объектов, которые могут появиться из-за некомпетентности девелопера. От мошенничества со стороны строителей он не поможет, но вот в ситуации с банкротством проблему решит. Поэтому новые требования к застройщику в этой части выглядят довольно адекватным решением.Долевое строительство застройщиком в уставной капитал
В таком случае размеры уставных капиталов поручителей также будут учитываться при определении максимальной площади объектов долевого строительства, которые может строить в текущий момент застройщик. Правда, нужно иметь ввиду, что при определении этой максимальной площади также учитываются площади объектов, строительство которых за счет средств дольщиков осуществляют сами поручители, а также иные лица, за которых эти поручители поручились (поручители и лица, за которых поручители поручились, в законе называются «связанные с застройщиком лица»).
Но фактически все просто – если управляющая компания своими действиями или бездействиями допустила проблемы с домом – то проблемы устранения недостатков это вопрос УК, а не застройщика. Судебной практики по этому вопросу на момент написания статьи нет. Прилегающая территория Какие требования к застройщику можно предъявить относительно благоустройства территорий? Если речь идет об отдельном объекте недвижимости, то это уборка территории, приведение ее в нормативный вид. Отдельные элементы благоустройства прописываются в проектной декларации. Требования к застройщику по прилегающим дорогам фактически не существуют. Если девелопер своими строительными действиями эту дорогу разрушил – то придется обращаться в муниципалитет с требованием обязать застройщика отремонтировать эту дорогу.
Как уже было сказано выше, если застройщику не хватает размера собственного уставного капитала для осуществления строительства необходимого объема площадей, застройщик может заключить с одним или несколькими юридическими лицами договор поручительства. В результате застройщик получит возможность учитывать размеры уставных капиталов поручителей при определении максимального размера площадей, которые разрешено строить застройщику.
Договор поручительства заключается только в тех случаях, когда застройщик намерен привлекать денежные средства граждан-дольщиков на строительство жилых помещений (квартир). По договору поручительства поручитель (или сопоручители) обязываются перед дольщиками нести ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение застройщиком своих обязательств по заключенным договорам долевого участия.
Выгодна данная схема исключительно банкам, которые получают себе в оборот денежные средства дольщиков, внесенные на эскроу счета, причем вероятно бесплатно или по очень низкой ставке «до востребования», и при этом кредитуют застройщика, за счет этих же средств, уже по вполне рыночным ставкам. Данная схема заработает 01 июля 2017 года, и только тогда будет понятно, насколько она реализуема на практике. Резюме: 01 июля 2017 года — это будет поворотный момент в работе застройщиков, которым нужно будет как-то адаптироваться под требования к размеру уставного капитала. Вероятно, сделать это смогут только финансово устойчивые застройщики. Что будет с остальными, и как это все скажется на цене квадратного метра и в целом на правах и интересах дольщика, пока сложно сказать. Продолжение следует…
helpcredits.ru
