Ипотека или потребительский кредит?


Говорят, не благодарное это дело— ввязываться в кредитные авантюры. На среднестатистический товар, кажется, каждый россиянин горазд собрать денег и купить его без обращения в банки. Есть многочисленные беспроцентные рассрочки, присутствуют на рынке компании, которые предлагают более низкие цены за счет того, что не продают товары в кредит. Так что телевизор, бытовую технику, мебель и даже автомобиль можно, стиснув зубы и поджав пояса на пару месяцев (ну, быть может, на год), купить можно без содействия банков.

С недвижимостью картина получается принципиально иная! Купить квартиру за деньги, собранные за несколько лет, рядовой россиянин не в состоянии. Не те доходы, чтобы откладывать ежемесячно даже на один квадратный метр жилья! В таких случаях без помощи банка обойтись не получится. Сразу два инструмента для достижения цели уже есть и работают. Это ипотека и потребительский кредит. Что лучше? Какому виду займа отдать предпочтение?

Однозначно ответить на вопрос не получится. В каждом отдельном случае целесообразность ипотеки или потребительского кредита нужно рассматривать с учетом обстоятельств.

Преимущества ипотечного кредита

Ипотечный кредит — это распространенная форма займа, которая позволяет заемщику приобрести жилье на достаточно выгодных условиях. В этом случае в качестве залога может выступать только недвижимость либо приобретаемая, либо имеющаяся в собственности.

Относительно выгодные проценты

Не секрет, что любые целевые кредиты всегда имеют более низкие ставки по процентам, чем стандартные потребительские. То есть в случае, когда заемщик намерен на взятые в долг деньги купить конкретный предмет или товар, процентов ему придется платить меньше. Ипотека относится к числу целевых кредитов и выдается под 12-15% годовых.

Сроки кредитования

Вот еще один важный момент. Редкий потребительский кредит выдается заемщику больше, чем на пять лет. Некоторые банки могут предложить и 10 лет, но это скорее исключение, чем правило. В случае с ипотекой сроки кредитования оказываются существенно большими, что снижает выплаты с одной стороны, но с другой переплата по процентам несколько увеличивается. Зато сам платеж будет по карману даже среднестатистической семье с небольшим доходом.

Без первого платежа

Если вы не смогли скопить денег, и средств на внесение первого платежа у вас нет, а банке могут предложить ипотеку без взносов. Конечно, условия будут не так выгодны, но все равно приемлемы для большинства покупателей.

Простые методы увеличения суммы кредита

Если вы берете ипотеку, а собственные зарплаты слишком малы для выплат, созаемщиками могут стать члены семьи: супруги, родители, сестры или братья. Этот шаг позволяет существенно увеличить сумму кредита, который в банке могут выдать.

Большая сумма кредита

Ипотечные кредиты подразумевают выдачу больших сумм. Например, в небольших городах можно занять денег на всю квартиру. В Санкт-Петербурге ипотеки в некоторых случаях также хватит на приобретение полноценной двухкомнатной квартиры. Правда, в этом случае доведется побегать по банкам, так как далеко не везде выдают суммы целиком.

Негативные стороны ипотеки

Есть у ипотеки и множество негативных моментов, которые придется учесть при оформлении.

Большой пакет документов

Первая проблема, с которой предстоит столкнуться заемщику — внушительный пакет документов. Само собой разумеется, кредитная история должна быть чистой, в наличии не должно быть непогашенных кредитов. При этом важно, чтобы вы пользовались кредитными деньгами и имели положительный опыт. Примечательно, что пока вы собираете одни документы, другие могут оказаться недействительными, так что срок сбора ограничен.

Слишком высокие требования к займам

Чтобы взять ипотеку, нужно много зарабатывать, иметь чистую кредитную историю, получить множество рекомендаций, пригласить поручителей. Условия у разных банков могут отличаться существенно, так что справки, собранные для одного банка, вряд ли будут приняты в другом.

Чужая квартира

Как ни странно это звучит, но купленная в ипотеку квартира принадлежит банку до тех пор, пока вы полностью не рассчитаетесь с ипотечным кредитом. То есть продать, обменять или подарить жилье вы не сможете, пока будете должны банку хотя бы один рубль. Если заемщик не сможет рассчитываться вовремя, банка заберет квартир, продаст ее, заберет себе долг, проценты, комиссии, а выдаст только то, что останется. Квартиры банки продают дешевле средних по городу цен. Так что допускать просрочек ни в коем случае нельзя!

Призрачная дешевизна

12-14% годовых для ипотеки многим кажутся совсем небольшой суммой. Однако если смотреть на эти проценты сквозь призму лет, то получается, что банку за 10-20 лет предстоит «отдать» одну или две квартиры в виде процентов. Потери составляют от 100 до 200%. То есть переплата внушительна, особенно если учесть, что инфляция у рубля остается не сильно высокой. Вряд ли квадратный метр через десять лет будет стоить 200 000 – 300 000 рублей. После всех выплат для вас квадратный метр жилья будет стоить именно столько!

Страховые взносы как дополнительная трата

Рассказывая о преимуществах ипотечных кредитов, в банках не говорят о том, что ежегодно придется оформлять внушительные страховые полисы. Фактически стоимость кредита значительно вырастает, а ежемесячная плата за страховку будет составлять несколько тысяч рублей!

Дополнительные траты

Если квартира покупается на вторичке, покупатель несет дополнительные траты. В частности, за свой счет оплачивает услуги лицензированного оценщика недвижимости.

Получается, что покупка квартиры в ипотеку может стать выгодным приобретением, если:

— квартира расположена в новостройке;

— у вас есть от 30% до 50% от стоимости жилья или материнский капитал;

— у вас невысокая заработная плата;

— вы покупаете жилье для себя, а не для последующей перепродажи;

— вы готовы собрать внушительный пакет документов.

Потребительские кредиты как инструмент для улучшения жилищных условий

Как и в случае с ипотекой, у потребительского кредита есть ряд положительных и отрицательных моментов. Надо осознавать, что брать потребительский кредит стоит лишь в том случае, если большая часть средств на недвижимость уже имеется. В противном случае вся выгода теряется.

Преимущества потребительского кредита для покупки жилья

Оформить кредит для своих нужд не так сложно. В отличие от ипотеки, здесь не потребуется несколько десятков справок, условия будут проще и привлекательнее. Правда, процент окажется выше.

Минимум документов

Чтобы оформить кредит и использовать его затем для покупки жилья, заемщику не придется обивать пороги десятков инстанций. Пакет документов будет минимальным: паспорт, справка о доходах. И, само собой, чистая кредитная история. Большим плюсом будет отсутствие непогашенных на момент оформления кредитов.

Быстрое оформление

Для получения ипотечного кредита придется не только долго собирать документы! Ожидать поступления средств в некоторых случаях приходится несколько месяцев. Потребительский кредит оформить можно за день, и уже через сутки деньги поступят на ваш счет. В некоторых случаях поступление может затянуться на 2-3 суток.

Скидки клиентам

Каждый заемщик, у которого есть счет или депозит в банке, в котором он берет кредит, может рассчитывать на скидку по процентам и более выгодные условия кредитования. Поэтому примерно за год до запланированной покупки квартиры стоит озадачиться размещением депозита в приглянувшемся банке. Выгода от такой манипуляции будет очевидной. Снижение ставки даже на 2% позволит сэкономить большие деньги. Кроме того, документов придется собирать в разы меньше.

Небольшая переплата

Невзирая на более высокие проценты (в сравнении с процентами по ипотеке), итоговая переплата будет минимальной. Во-первых, срок кредитования редко превышает 5-6 лет. Правда, и суммы выплат вместо 50 000 рублей могут достигать 200 000 рублей.

Отчитываться не придется

При покупке квартиры в ипотеку каждая копейка отдается на оплату квадратных метров. В случае с потребительским кредитом вы распоряжаетесь деньгами самостоятельно. Скажем, взяли вы недостающую сумму на покупку недвижимости, сами частью средств действительно оплатили квадратные метры, а вторую часть пустили на ремонт и покупку мебели. Требовать отчетные документы банк у вас не будет.

Квартира — в собственности

При оформлении потребительского кредита заемщик оформляет квартиру на себя и является ее полноправным владельцем: может продать, заложить, подарить. Можно продать квартиру и погасить кредит в банке. То есть заемщик волен сам распоряжаться своей недвижимостью.

Отрицательные стороны потребительского кредита для покупки жилья.

Минусы потребительских кредитов в случае приобретения жилья очевидны.

Небольшая сумма

Если у заемщика нет на руках как минимум 30% от стоимости жилья, брать потребительский кредит бессмысленно! Тут поможет только ипотека. Банки крайне редко соглашаются выдать даже 1 000 000 рублей.

Высокие проценты

Стоимость потребительского кредита составляет около 20 % годовых. Можно найти и более выгодные предложения, однако процент все равно будет выше, чем при оформлении ипотеки.

Большие выплаты

Каждый месяц за потребительский кредит придется отдавать огромные суммы. В некоторых случаях цифра будет достигать 100 000 — 200 000 рублей, что значительно выше средней по стране заработной платы. Придется перейти в режим жесткой экономии.

Как быть? Чему отдать предпочтение?

Мы уже акцентировали внимание на том, что все зависит от суммы, которая уже есть на руках. Если накоплено 90 %, то стоит попросить рассрочку платежа. В большинстве случаев даже при покупке квартиры на вторичке это реально! Продавцы охотно идут навстречу.

С застройщиками еще проще дело обстоит. При наличии 50% от стоимости жилья они предлагают очень выгодные рассрочки на 3-5 лет. Проценты совсем не большие — 5% годовых максимум. Квадратный метр в таких домах чуть дороже, но зато у покупателя не будет переплат за пользование кредитами.

Если накопленная сумма от 30 до 80% и оформить рассрочку у застройщика не получается, есть резон взять потребительский кредит. Однако надо понимать, что суммы выплат в этом случае будут немаленькими. Кредит будет неподъемным для семей, чей ежемесячный доход менее 150 000 рублей. С другой стороны, имея такой доход, нет смысла вообще ввязываться в кредиты. Можно еще пару месяцев пожить у родителей, взять в долг у родственников и купить жилье за свои, не заемные, деньги. При этом нельзя ни в коем случае брать одновременно и рассрочку, и потребительский кредит. Взвесьте все «за» и «против», оцените реально финансовое положение, не забывайте о текущих расходах, предстоящих ремонтах и покупке мебели. То есть свободные деньги на руках после выплат должны оставаться.

Если в ваши финансовые активы минимальны, или, быть может, имеется материнский капитал, придется брать ипотеку. Выгодна будет ипотека и в случае, если вы зарабатываете больше 100 000 рублей в месяц. Целесообразно отдать предпочтение ипотеке, а не потребительскому кредиту, так как процентов вы платите все равно меньше, можете свободно платить больше положенного (главное, чтобы в договоре был пункт о праве досрочного погашения), при этом на рыках будут оставаться деньги на нужды ремонта и приобретения мебели.

Что нужно учесть при оформлении кредита или ипотеки?

— Общий семейный доход.

Даже если доход у вас очень большой, не стоит уповать на удачу и оформлять кредит на максимальную сумму. Практика показывает, что оптимальным будет кредит, который отнимает не более 75% от семейного дохода. Если ваш семейный доход составляет 150 000 рублей, то не оформляйте кредит больше, чем на 100 000 рублей.

— Необходимость ремонта и покупки мебели, бытовой техники.

Помните, что после покупки квартиры заселиться сразу наверняка не получится. Дома сдаются с черновой отделкой, а в голые стены въезжать никому не хочется. Так что обязательно у вас должны быть средства для минимального косметического ремонта и покупки минимального набора мебели.

— Обязательные ежемесячные траты (проезд, ремонт автомобиля, коммунальные и другие платежи, питание, одежда).

В любой семье есть расходы, от которых не избавиться! Питание, аренда квартиры (если оформляется ипотека в новостройке, какое-то время все равно придется ждать сдачи дома), проезд, коммунальные платежи и платежи по кредитам — на все это должны оставаться деньги.

— Дополнительные траты.

При оформлении ипотеки каждый год придется оплачивать страховой полис. А это порядка 1,5 от стоимости квартиры!

Рассуждать о преимуществах и недостатках каждого вида кредита можно долго. Не стоит полагаться на советы окружающих и рекомендации экспертов. Просто реально оцените свои возможности и сделайте выбор!

 

Евгения Мандрыкина

Евгения Мандрыкина

Штатный юрист по работе с недвижимостью



Оставить отзыв

Войти с помощью: 

*