Плюсы и минусы проектов КОТ (комплексного освоения территории)


Комплексное освоение территории в последние годы стало явлением традиционным в строительство городов. На смену традиционной точечной застройке пришли огромные жилые комплексы, в которых есть все необходимое для жизни. Магазины, торговые точки, удобная инфраструктура и закрытые дворы позволяют жильцам чувствовать себя уверенно и комфортно.
Под комплексным освоением территории подразумевается целый комплекс работ на фактически новом участке. Застройщику предстоит не только возвести дома, но и предварительно создать уникальный проект с удобным расположением всех объектов, подвести коммуникации и инженерные системы.

Недорогое жилье в недорогих домах

Особенность КОТ в том, что дома здесь строятся целым комплексом. То есть это не набор разномастных строений, а цельная архитектурная композиция.

Территориально КОТ сегодня располагают за пределами Санкт-Петербурга. Столь внушительных площадей для последующей застройки в пределах кольцевой автодороги очень мало. Кварталы в городе уже сформированы, появляющиеся свободные земельные участки годятся только для одиночной застройки. Как вариант инвесторы и застройщики рассматривают земельные участки, принадлежащие промышленным предприятиям. Таковых тоже остается все меньше. Экономическая целесообразность строительства жилья по системе КОТ в промзонах отсутствует: заводы и предприятия нужно вынести за городскую черту, подвести коммуникации по новым стандартам, учесть особенности участка. Комплексное освоение территории позволяет строить недорогое жилье. В случае с отселением промзон о низких ценах говорить не приходится. Поэтому строить жилье по принципам КОТ приходится на свободных участках за КАД. Городские окраины и территория Ленинградской области для этих целей подходят наилучшим образом.
Порядка 65% жилья, возводимого в рамках КОТ, — это жилье класса «эконом». Класс «Комфорт» в общей доле может достигать 35%. Элитное жилье в рамках КОТ почти не возводится. Есть точечные застройки, но их процент не превышает цифру 5.

КОТ как способ повысить обеспеченность жильем

Первостепенная задача комплексного освоения территории — построить недорогие дома и предложить их тем, кто больше всего нуждается в жилье. Спрос рождает предложение, а сегодня в Санкт-Петербурге больше всего востребованы недорогие квадратные метры.

Снизить цены удается благодаря большому количеству этажей, комплексной застройке территории и использованию дешевых земельных участков за пределами городской черты. Застройщики используют недорогие строительные материалы, современные технологии и по минимуму привлекают сторонние компании для выполнения работ.

Кстати, к КОТ относится не только многоэтажная застройка, но и многочисленные коттеджные поселки, которые со всех сторон обступают Санкт-Петербург. Если поселок состоит сугубо из таунхаусов и коттеджей, то жилье принято приравнивать к элитному.

История КОТ

Комплексное освоение территории в России начали использовать примерно в 1930-ых годах. В городах возводились пятиэтажные дома, а рядом с ними — магазины, поликлиники, школы и сады. То есть создавались своего рода локализованные участки с застройкой, которые способствовали комфортному проживанию.

Принципы КОТ активно применялись при строительстве военных и промышленных городков. В каждом населенном пункте, где имелись градообразующие предприятия, в обязательном порядке возводилась вся инфраструктура. Огромное внимание уделялось строительству торговых, бытовых и социальных объектов. Это был стандарт, от которого строители и архитекторы отступиться права не имели. Правда, все эти объекты приходилось оформлять на баланс градообразующих предприятий.

Со временем принципы КОТ стали уходить на задний план, а в каждом городе появлялись бестолково застроенные лесом многоэтажек участки. Ни магазины, ни школы, ни сады, не предусматривались. В итоге остро вставал вопрос обеспечения жильцов таких вот неудачных микрорайонов социальными благами, что влекло за собой колоссальные траты. Несколько лет назад принципы комплексного освоения территории вновь стали актуальны. Да и как иначе, если значительная часть участков под застройку располагается за пределами города буквально в чистом поле?
В случае с КОТ, территория обеспечивается дорогами, торговыми, бытовыми и социальными объектами в полной мере. В противном случае жилье в таких локальных мини-городах спросом пользоваться не будет даже при низких ценах.

КОТ в Санкт-Петербурге

Чтобы иметь хотя бы небольшое представление о проектах КОТ, стоит рассмотреть их на конкретных примерах. В Санкт-Петербурге такие проекты есть буквально в каждом районе. Самым большим принято считать комплекс «Балтийская жемчужина». Еще один популярный проект — «Северная долина». Жилой комплекс «Каменка» также строился по проекту КОТ.

Среди малоэтажной застройки стоит упомянуть комплексы застройки «Новая Ижора» и «Щегловская усадьба».

С каждым годом количество участков, которые осваиваются по принципам КОТ, растет. Однако по факту не всегда получается то, что запланировано. Архитекторы и проектировщики работают над созданием проектов, согласовывают, а вот застройщики затем вносят существенные изменения для того, чтобы сэкономить на строительстве. Многие переуступают право строительства инвесторам и другим застройщикам, заключают договоры подряда. В итоге от изначального проекта остаются, что называется, «рожки да ножки». Бесспорно, застройщику приходится сохранять архитектурный облик комплекса, а вот инфраструктура как раз и подвергается наибольшим изменениям.

Яркий пример того, что может случиться в результате не совсем удачного освоения территории, — комплекс строений «Балтийская жемчужина». Яркий амбициозный проект обещал быть неповторимым. Инвестор взял на себя обязательства по беспрекословному следованию утвержденному проекту, но в итоге сразу стал вносить поправки в социально инфраструктуру, затем добавил изменения в расположение торговых объектов. Поменяли свой облик бизнес-центры, исчезла бесследно запланированная некогда крытая пешеходная зона, число магазинов сократилось существенно, а развлекательные объекты вместо цельного комплекса оказались разбросанными по дворам.

Китайский девелопер вместо того, чтобы осваивать весь земельный участок по вверенному ему проекту своими силами, увидев, что с объемами не справляется, стал переуступать части земли застройщикам из России.

Само собой, сроки строительства тоже поменялись. Изначально планировалось завершить работы в 2010 году. Нынче сроки отодвинуты до года 2016. Исходя из темпов стройки, их придется отодвигать и дальше.

Удивительный яркий проект сулил создать еще один девелопер, который взялся за возведение микрорайона «Семь столиц». Амбиции плескались через край, проект обещал стать едва ли не самым оригинальным архитектурным решением в городе. Прошло совсем немного времени, а из семи запланированных «столиц» облик Санкт-Петербурга украсили только две. Остальные участки под дома распределили между застройщиками. Словом, проект оказался не по зубам девелоперу.

Думается, и многие другие проекты КОТ в Северной столице ждет именно такая участь.

Преимущества комплексного освоения территории

Плюсы проектов КОТ постоянно обсуждаются экспертами. По их мнению, данное направление сулит большие перспективы в освоении городской среды и позволит максимально грамотно использовать имеющиеся земельные участки.

Среди важнейших достоинств КОТ называют единый план развития территории. Количество коммуникаций и плотность инфраструктуры зависит от запланированного количества жильцов. К участку подводятся коммуникации, инженерные сети определенной мощности. В обязательном порядке строятся дороги, которые позволят жителям с комфортом отправляться в путь. То есть территория в этом случае развивается динамично и гармонично.

Покупатели недвижимости в кварталах, построенных по принципам КОТ, оценивают возможность устроиться на работу в своем квартале, свободно отдыхать в пределах своей локации, отправлять в сады и школы своих детей. Все находится в пределах шаговой доступности от жилых домов.

Еще один большой плюс комплексного освоения — возможность предложить покупателям более низкие цены на жилье. Причина тут кроется в удалении районов комплексной застройки от центра города. Сэкономить на квадратном метре получится 10-15 000 рублей.

Экологическая обстановка в городе — вот еще один фактор, на который нужно обратить внимание. Многие районы жилой застройки в Санкт-Петербурге не отличаются ни тишиной, ни хорошей экологией. Удаленность строений, построенных по принципам КОТ, подразумевает тихие районы (как уже подчеркивалось выше, значительная часть кварталов возводится за пределами кольцевой автодороги). Промышленных предприятий рядом нет, и вряд ли их разрешат возводить.

Минусы комплексного освоения территории

Чтобы ни говорили доморощенные эксперты, в основном все недостатки упираются в финансирование и желание застройщиков сэкономить. Поставь их в строгое законодательное и документальное русло, укажи «надо так, и никаких отговорок», и в Санкт-Петербурге таки начнут строить кварталы по принципам КОТ строго по проектам, а не по собственным капризам и финансовым предпочтениям.
Девелоперы на строительных площадках проектов КОТ фактически творят беспредел, однако строят. Цены не отличаются от тех, которые требуют выставлять городские власти, территории осваиваются, появляется инфраструктура. Пусть и не в тех масштабах, которые планировались изначально. Задача девелопера — освоить территорию, постараться учесть все особенности проекта, заработать деньги и идти дальше проектировать и строить. А вот покупателям недвижимости придется жить в условиях недостатка социальной и бытовой инфраструктуры, и наверняка страдать от этого.

Палки в колеса застройщикам и девелоперам ставят поставщики электричества, газа и воды. В надежде сорвать куш пожирнее, они все усилия прилагают, чтобы сразу удовлетворить свои интересы, и только потом оказать посильную помощь заказчикам.

Настоящим бичом районов КОТ в Санкт-Петербурге на сегодняшний день является отсутствие нормальных дорог. Нет-нет, они есть, однако ширины полос попросту не хватает, чтобы все желающие могли покинуть пределы локации и выехать в другие кварталы города. Пробки стали явлением привычным.

Социальная инфраструктура в районах КОТ присутствует, только в результате увеличения числа жилых домов и сокращения числа социальных объектов, значительная часть родителей вынуждена возить детей в другие городские сады и школы. О поликлиниках и других медицинских учреждениях говорить тоже не приходится. Зато магазинчиков, бутиков, торговых и развлекательных центров строят в излишке.

Наибольшие сложности у застройщиков вызывает прокладка инженерных сетей и коммуникаций. Она отнимает больше трети бюджета на работы. Внушительными оказываются и сроки подготовительных работ. На проведение всего комплекса работ потребуется несколько лет. В Санкт-Петербурге под проекты КОТ выделяются земли бывших совхозов, и коммуникации к ним придется прокладывать несколько километров! Негативные моменты — это большие сроки прокладки коммуникаций, неопределенные сроки строительства и многочисленные изменения в проектах.

Посягательства на свободные участки внутри локации — вот еще одна проблема, с которой придется сталкиваться жителям. Если только внутри квартала останутся свободные участки с парковыми зонами и дорожками для прогулок, усеянные газонной травкой лапики земли, можете быть уверены, что на них начнут посягать совершенно сторонние организации, компании и т.д. Например, в жилом комплексе «Новый Оккервиль» неоформленную парковую зону присмотрела под свои нужны церковь. Если бы жильцы не отстояли часть парка, история бы закончилась как в истории с мужиком, пустившим козла в огород, и от парка священнослужители оставили бы два дерева и одну дорожку!

Практически полное отсутствие зеленых насаждений — вот еще одна проблема, с которой вынуждены жить покупатели недвижимости в районах КОТ. Согласно проектам, в новых районах даже парки не предусмотрены. Крайне непривлекательно смотрятся новые микрорайоны и кварталы, напоминающие скопление каменных кубиков. А ведь в планах могут быть красивые клумбы и компактные деревца, разбросанные по всей территории квартала. По факту их придется сажать жителям за свой счет.

Объекты инфраструктуры возводятся в последнюю очередь! Сразу девелопер дает указку построить десяток домов, и только потом, никуда не спеша, приступает к обустройству инфраструктуры. По ходу работы планы могут поменяться неоднократно, и на месте запланированного продуктового магазина вырастет развлекательный комплекс. То есть логика в порядке застройки новых кварталов, возводимых по проектам комплексного освоения территории, отсутствует вообще!

Изначально в проектах указывается определенное количество домов для одного квартала, но умудренные опытом и ведомые жаждой прибыли девелоперы на оговоренном участке строят в полтора раза больше квартир, оставляя между домами крошечные дворики. Говорить об острой нехватке объектов инфраструктуры устали уже все! Кстати, застройщики увеличивают не только количество домов, но еще и добавляют этажей в доме, в соответствии с этим предварительно изменив проект.

Не стоит забывать, что многие кварталы КОТ строятся за переделами городской черты, а это значит, что прописку покупатель недвижимости получит областную. Это не дает права пользоваться социальной инфраструктурой Санкт-Петербурга в полной мере.

Сегодня минусов у проектов КОТ пока остается много. Если вы намерены стать дольщиком и купить квартиру на стадии возведения, помните, что неприятных сюрпризов будет много.
Заселяться в кварталы, построенные по принципам комплексного освоения территории, можно смело спустя три года после сдачи в эксплуатацию первых домов. Как правило, к тому времени застройщик строит необходимую инфраструктуру и облагораживает территорию. Впрочем, заселяться можно и сразу, сделав ремонт в квартире. Сколь бы страшными не казались приведенные в этой статье минусы, со временем сглаживается все: появляются нужные социальные и бытовые объекты, налаживается жизнь внутри этих мини-городов. И преимуществ через несколько лет становится гораздо больше, чем недостатков!

Арнелла Малышева



Оставить отзыв

Войти с помощью: 

*