12 секретов - как проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой. Как проверить документы на квартиру при покупке на вторичном рынке

12 секретов - как проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой

Источник фотографии

Вопросом юридической проверки квартиры перед покупкой задаются в основном покупатели, определившиеся с приобретением конкретной недвижимости. Цель проста и очевидна – обезопасить себя и свое имущество от будущих притязаний третьих лиц. Если сделка будет происходить через агентство недвижимости, то они обязаны проверить все юридические нюансы сами. Если же решено заключить договор без помощи риэлтера, то крайне важно уметь разбираться в документах и знать, что потребуется для перерегистрации права собственности.

Какие документы нужно проверить при покупке квартиры

Вне зависимости от того, будет ли совершена сделка с помощью квалифицированного агентства или самостоятельно, продавцу и покупателю лучше обладать элементарными юридическими знаниями. Перед подписанием договора и фактической передачей денег важно собрать необходимую для сделки документацию.

В обязательном порядке нужно проверить документы, подтверждающие права продавца на квартиру. Основным документом является свидетельство о праве собственности. В тексте любого свидетельства присутствуют ссылки на документы, которые явились основанием для регистрации права за человеком.

Чаще всего такими правоустанавливающими документами являются договора купли-продажи, дарения, мены. Покупателю важно знать, что на оборотной стороне такого договора должна быть синяя печать ФРС. Если ее нет, то сделать сделку будет невозможно. И свидетельство, и договор будут сдаваться в ФРС для регистрации сделки.

Как проверить паспорт продавца

Паспортные данные, указанные непосредственно в свидетельстве и договоре должны соответствовать официальному документу, подтверждающему личность. Если человек менял паспорт, то старые данные сохраняются на последней странице нового документа.

Если есть возможность, то лучше снять копию паспорта продавца и самостоятельно проверить подлинность документа через официальный сайт миграционной службы.

Как проверить свидетельство о собственности на квартиру

Лучше найти возможность, чтобы лично подержать в руках подлинник свидетельства о регистрации собственности. Оно должно быть на гербовой бумаге, имеющей номер, а также без дефектов, подчисток и прочих исправлений. Документ содержит информацию о правообладателе, его паспортные данные, а что касается недвижимости, то адрес и площадь. Также в свидетельстве будет видна информация о наличии ограничений и обременений, но нельзя забывать, что они указаны на момент выдачи свидетельства.

Как проверить квартиру на обременение и наложен ли арест

Перед заключением договора нужно проверить объект недвижимости на наличие обременений, к которым, в том числе, относится арест, залог, аренда. Свежую информацию, соответствующую действительности, можно найти только в выписке из ЕГРП на эту квартиру.

Заказать выписку в бумажном виде можно лично в ФРС или МФЦ. Если нет желания тратить на это время, то лучше обратиться к услугам сотрудника агентства недвижимости, чтобы он ее получил. Если достаточно электронного вида справки, то можно сделать запрос на сайте Росреестра.

Нужен ли кадастровый паспорт

Нужен. При сдаче пакета документов в ФРС для регистрации права собственности обязательно потребуется и кадастровый, и технический паспорт. Если отсутствует хоть один – продавец должен его сделать. Более того, лучше лично проверить по паспорту соответствие расположения стен и окон. Если имеются перепланировки, но они не отображены в документе, то лучше попросить продавца его обновить.

Нужно ли согласие супруга

Если продавец состоит в браке, то при продаже недвижимости он обязательно должен предоставить согласие своего супруга. Разговор идет не об устном подтверждении, а о документе, который составляется у нотариуса и им же заверяется. Сотрудники ФРС или МФЦ, в который будут сдаваться документы для регистрации права, откажут в принятии, если не будет согласия супруга.

Как проверить квартиру в Росреестре через интернет

Перед покупкой недвижимости нужно обязательно проверить ее самостоятельно. Раньше сделать это можно было, посетив лично регистрационную службу и заказав выписку из ЕГРП. Сделать запрос может любое лицо, необязательно собственник. Государственные структуры стараются идти в ногу со временем, и сегодня заказать справку можно, сидя дома, онлайн.

Для этого нужно зайти на официальный сайт Росреестра, перейти в раздел «Физическим лицам» и заказать выписку из ЕГРП, которая будет содержать всю историю квартиры. Покупателя должно насторожить, если недвижимость часто перепродавалась.

Как проверить наличие прописанных лиц

Нельзя забывать, что прописанные лица имеют право проживать в квартире. Перед покупкой недвижимости продавец должен всех выписать. Однако существует небольшой нюанс – некоторые категории граждан могут в дальнейшем объявиться и заявить о праве проживать в недвижимости:

- осужденные и временно выписанные в места изоляции от общества;- находящиеся на лечении и временно выписанные в психоневрологический диспансер;- проходящие срочную службу;- несовершеннолетние, проживающие в воспитательных учреждениях;- пенсионеры, временно проживающие в домах престарелых.

Чтобы исключить наличие таких лиц, нужно потребовать от продавца расширенную справку, которую выдают в паспортной службе. Информация об отсутствии прописанных лиц должна быть отображена в договоре купли-продажи квартиры.

Как проверить наличие задолженностей по квартире

Перед покупкой покупатель может попросить продавца взять справку из ЖЭК об отсутствии задолженностей по газу, электричеству, водоснабжению и т. д. Такая справка должна быть свежей, потому что речь идет о том, чтобы продавец оплатил все коммунальные услуги вплоть до последнего месяца. В противном случае, оплатить долги придется новому собственнику.

Если покупается квартира в элитном доме, то нужно проверить долги за домофон, охрану, консьержа и прочие дополнительные, но обязательные для жильцов платежи. Случается, что продавец неплатежеспособен и не в силах оплатить долги по квартире. В такой ситуации покупатель может оплатить сам, но в счет снижения стоимости за недвижимость. Информация об отсутствии задолженностей должна быть отображена в договоре купли-продажи.

Что проверить, если квартира приобреталась по наследству

Покупателя также может насторожить, если в свидетельстве будет указано, что квартира оформлена по наследству. Тут краеугольным остается вопрос – есть ли другие наследники.

Но даже если прошло 3 года, нельзя забывать, что наследник может предоставить суду особые основания уважительности пропуска срока. И если суд сочтет возможным, то даже спустя 5 лет наследнику могут вернуть квартиру. Такой исход ситуации скорее исключение, чем правило, но лучше себя подстраховать.

Вместе с продавцом можно посетить нотариуса, который выдавал ему свидетельство о праве на наследство , и запросить справку об отсутствии других наследников или об их отказе от наследства. Получить такой документ без продавца не получится, нотариус не станет разговаривать с посторонними лицами, которые никак не относились к наследственному делу.

Что делать, если продавец – несовершеннолетний

В такой ситуации есть доля риска для покупателя, так как для того, чтобы регистрационная служба разрешила перерегистрацию права, нужно, чтобы органы опеки и попечительства выдали соответствующее разрешение. А они его выдают тогда, когда будет подтверждена покупка другой недвижимости для ребенка. В итоге деньги могут быть уже переданы, а документы не будут приняты в ФРС.

Что делать, если есть подозрения в неадекватности продавца

Жизненные ситуации бывают разные и лучше перед покупкой попросить продавца, чтобы он предоставил справку из психоневрологического диспансера о том, что он не стоит на учете. На практике именно такие справки – редкость.

Однако если в ходе разговоров покупателя что-то насторожило в поведении продавца, то все же стоит попросить такой документ.

news.ners.ru

обращаем внимание на историю и юридическую чистоту

В последнее время всевозможные махинации с недвижимостью только учащаются. Зная о том, какие подводные камни ожидают потенциального собственника жилья на вторичном рынке, вы сможете обезопасить себя от нечестных продавцов и сохранить свои деньги.

Список документов для проверки квартиры при покупке

Итак, вы отправляетесь на первую встречу с продавцом, предполагая если не подписать, то уж точно обсудить договор купли-продажи. Напомните владельцу жилплощади, что вы пожелаете ознакомиться с:

Правоустанавливающими документами.
Выпиской из ЕГРП.
Выписку из домой книги, подтверждающую отсутствие регистрации в продаваемой квартире третьих лиц.

Справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам или о размере таковой.
Справки нарколога и психиатра о признании гражданина дееспособным.

Не соглашайтесь подписывать что-либо, если не ознакомились с приведенным списком. Более того, потенциального покупателя должно насторожить нежелание продавца удостовериться в чистоте сделки.

Памятка для покупателя: на что обратить внимание?

Разделить документы, фигурирующие при сделке купли-продажи, на важные и второстепенные невозможно. Проверять нужно абсолютно все, начиная с личности самого продавца и заканчивая всевозможными выписками и справками. Важно убедиться, что во всех документах указаны одни и те же данные собственника, поскольку разница даже в одной букве может сыграть с вами очень злую шутку.

Проверка документов при приобретении жилья на вторичном рынке

Обязательны к проверке в том случае, когда покупается вторичное жилье. Продавец мог получить право распоряжаться жилплощадью на основании одного из следующих документов:

Договор купли-продажи;
Договор мены;
Договор дарения;
Свидетельство о праве на наследство;
Вступившее в силу судебное решение;
Договор ренты.

Вне зависимости от того, какой именно документ предоставит вам продавец, убедитесь, что в них отсутствуют следы незаконного вмешательства: подчистки, исправления, признаки подделки. Если же в тексте документа и присутствуют исправления, они обязательно должны быть заверены нотариально.

Кто еще может претендовать на недвижимость и как это проверить?

При покупке квартиры не помешает ознакомиться с оригиналом домовой книги. Это поможет проверить, все ли лица, зарегистрированные по данному адресу, были выписаны или уведомлены о факте продажи жилплощади. Легкомыслие в данном вопросе может привести к тому, что через какое-то время после совершенной сделки появится родственник продавца, прописанный по данному адресу, и попытается через суд оспорить свое право владения квартирой.

Если в приобретаемой квартире прописаны дети, помните о том, что закон тщательно охраняет их права! Поэтому изначально убедитесь в наличии разрешения от органов опеки, чтобы впоследствии не добавлять себе проблем.

Также необходимо быть внимательным при покупке квартиры у одного из супругов, состоящих в законном браке. Попросите продавца предъявить согласие супруга (-и), или же доказательство того, что жилье было приобретено до брака, а потому не считается совместно нажитым имуществом.

Право собственности: покупать непосредственно у владельца

Прежде, чем подписывать договор и в принципе давать согласие на покупку конкретной квартиры, не помешает убедиться, что вы имеете дело именно с ее непосредственным владельцем. Уточнить этот момент может только право собственности, в котором указаны данные человека (или людей), имеющего право распоряжаться квадратными метрами.

Как проверить историю квартиры и её чистоту в Росреестре?

Просить у собственника выписку из ЕГРП не просто нужно, а необходимо. Такая выписка максимально полно отразит всю историю, которую пришлось пройти конкретному объекту недвижимости. Правда, сам росреестр существует только с 1998 года, однако для безопасной сделки купли-продажи этого вполне достаточно.

Не стоит спешить подписывать договор купли-продажи, если:

Из выписки следует, что в квартире фактически никто не жил, – она лишь переходила от одного собственника к другому;
Выяснилось, что квартира выступала объектом спора, судебного разбирательства, на нее был наложен арест и т.п. В особенности – если не прошло 3 года с того момента;
По жилому объекту ведется судебное разбирательство, решения по которому еще не было вынесено.

Не стоит опасаться приобретать жилплощадь, не числящуюся в ЕГРП. Напротив: если с 1998 года ни одна сделка по ней не была задокументирована, покупателю передивать не о чем.

Документы из БТИ

В обязательном порядке перед покупкой попросите продавца предъявить документы от БТИ на приобретаемое жилье. Только их внимательное изучение позволит понять, все ли переустройства и/или перепланировки зафиксированы. Помните: все те изменения первоначального вида квартиры, которые выполнялись несогласованно, считаются самопроизвольными и подлежат административному штрафу.

Проверка документов владельца

Проверить подлинность личности того, кому вы собираетесь отдать немаленькую сумму денег необходимо в обязательном порядке. Первое, что вы можете сделать, – удостовериться в законности выданного паспорта. Сделать это можно либо в паспортном столе, к которому территориально принадлежит владелец, либо на сайте МС РФ.

Будьте бдительны, если переговоры ведутся не непосредственно с владельцем жилья, а с доверенным лицом. Мало убедиться в наличии доверенности – следует перепроверить, не отозвана ли она и нет ли нарушений в ее составлении.

Самое сложное в процессе проверки личности продавца – необходимость установить дееспособность. Для этого потребуется уговорить собственника потратить личное время и посетить нарколога и психиатра, которые подтвердят или опровергнут факт постановки на учет.

Ни в коем случае нельзя утверждать, что какие-то документы важно проверить перед подписанием договора купли-продажи, а на остальные можно не обращать внимания. Мелочей в этом вопросе не бывает, а потому к процессу подготовки документов нужно отнестись максимально ответственно.

urmetr.com

Как проверить документы при покупке квартиры на вторичном рынке

Если продавец не исполняет своих обязательств, то договор можно расторгнуть. Необходимо уточнить, что при расторжении сделки стороны обязаны вернуть все исполненное по договору. В противном случае можно передать деньги, а квартиру не получить. По закону все исполненное по договору до прекращения его действия возврату не подлежит. И возвращать деньги придется через суд, доказывая неосновательное обогащение продавца. Покупка квартиры одна из наиболее популярных сделок в сфере недвижимости. Но, несмотря на это, судебная практика постоянно пополняется делами, связанными с куплей-продажей жилья и претензиями сторон.

Проверяем квартиру перед покупкой: 5 вещей, которые надо сделать

Внимание Список документов при покупке квартиры, которые подтверждают право собственности на продаваемую недвижимость:

Договор купли-продажи, договор дарения, мены, пожертвования или пожизненного содержания.
Свидетельство о праве собственности или о праве на наследство.
Биржевое соглашение.
Решение суда, вступившее в силу.
Свидетельство о приобретении недвижимости на аукционе или с публичных торгов.

Кроме этого, право собственности, подтвержденное одним из вышеуказанных документов, в обязательном порядке должно пройти регистрацию в органах технической инвентаризации.

Оформление покупки квартиры должно происходить только после предоставления специальной выписки из государственного реестра, которая является законным доказательством проведенной сделки.

Forbidden

В ней указаны реквизиты правоустанавливающего документа на объект, данные о собственнике земельного участка, кадастровые данные, общие сведения об объекте, информация о финансовом состоянии застройщика Проектная документация Содержит сведения о конструктивных и архитектурных особенностях объекта и функционально-технических решениях застройщика Разрешение на строительство Конкретного объекта Правоподтверждающий документ на землю Нужно уточнить, что на данном участке разрешено возведение МКД Договор со страховой компанией С 2015 года это документ обязательный.

Страховка нужна на случай банкротства застройщика Выписка из ЕГРН Показывает, кто является собственником земли, кто приобрел жилплощадь Учредительные и регистрационные документы Нужно сверить данные юрлица в налоговой.

Проверка документов при покупке квартиры на вторичном рынке

Инфо

Как только переход права собственности зарегистрирован в Росреестре покупатель становится законным собственником квартиры.

И чтобы в будущем полученное право не было подвергнуто сомнению, нужно внимательно отнестись к подготовке сделки.

Перечень документов для покупки квартиры При приобретении квартиры нельзя подписывать договор купли-продажи до того, как будут проверены документы.

Обычно стороны ограничиваются общим перечнем документов, не особенно вдаваясь в детали.

Важно

Между тем в зависимости от типа недвижимости и права собственности необходимы и дополнительные документы.

Большинство оспоренных и признанных недействительными сделок обусловлено как раз недостаточной проверкой юридической чистоты жилья.

Что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке

В квартирах на верхних этажах может протекать крыша, в результате чего образуются подтеки на потолке.

Сырость наблюдается и в помещениях на первых этажах.

Это свидетельствует о том, что подвал плохо вентилируется. Насторожить должно наличие предпродажного косметического ремонта, который, скорее всего, сделан с целью скрытия различных изъянов.

Лучше, если ремонту несколько лет, и он «обжит» владельцами квартиры.

Проверьте звукоизоляцию помещения в абсолютной тишине.

Насколько слышен шум транспорта и звуки с улицы? Юридическая сторона вопроса Кроме качественных характеристик приобретаемого жилья, нельзя забывать о юридической стороне вопроса.

Помните: у продавца обязательно должен быть правоустанавливающий документ на жилое помещение.

Проверяем документы на квартиру

Если недвижимость куплена в браке, супруг имеет право на половину квартиры, даже если он не прописан и не проживал в данном помещении.

В-четвертых, лучше, если к моменту подписания договора купли-продажи все жильцы будут прописаны в другом месте. Узнайте про отсутствующих членов семьи. Возможно, кто-то из них находится в больнице, армии, местах лишения свободы. Вернувшись, они имеют право оспорить сделку, совершенную без их ведома.

В-пятых, совершая сделку по доверенности, ознакомьтесь с полномочиями обладателя этого документа.

Все юридически значимые действия должны быть прописаны в доверенности. Там же может быть указан диапазон цен, за рамки которых представитель не имеет права выходить. Проверьте срок действия доверенности. Если дата выдачи не указана, документ недействителен.

В случае смерти доверителя доверенность аннулируется.

Важные нюансы при покупке жилья на вторичном рынке в россии

Как обезопасить себя при сделке по доверенности? Ответ: Во-первых, доверенность на осуществление такого рода юридических действий должна быть нотариально заверена.

Подлинность нотариального заверения можно проверить в система Спарк. Во-вторых, важно узнать, по каким причинам собственник не занимается продажей недвижимости лично. Покупателю необходимо обратить внимание на дату заключения документа. Если срок действия не указан, то доверенность действительна всего 1 год. При возможности желательно пообщаться с хозяином квартиры без его доверенного лица. Зная, как происходит покупка жилья на вторичном рынке, обезопасить себя от мошенников легко. Главное, не торопиться, предвкушая новоселье, а тщательно проверять документы и учитывать возможные риски. Рекомендации на видео О рисках и правилах покупки жилья на вторичном рынке — личное мнение в блоге Романа Гринева.

dipna5.ru

Как проверить документы на квартиру при покупке на вторичном рынке

Что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке

Продажа по доверенности. Осуществлять куплю-продажу с доверенным собственником необходимо лишь после тщательной проверки документов. Пример из практики: Н. купил квартиру по доверенности, которую владелец К. оформил на М. Но после оформления документов выяснилось, что К психически не здоров и не имеет права осуществлять такие сделки. Договор был расторгнут.
Участие в сделке юридических лиц. Покупатель должен насторожиться, если продавцом недвижимости выступает организация.
Квартира была приобретена продавцом на материнский капитал. По закону такое жилье оформляется на всех членов семьи, включая детей. А при продаже доли детей должны быть оформлены на другой жилплощади. Если продавец проигнорировал это правило, сделка может быть признан незаконной.
Владелец жилья – частично недееспособный гражданин. Чаще всего такой продавец страдает алкоголизмом, наркотической зависимостью или легкими психическими расстройствами. Заключать сделки он может, но состояние его здоровья может стать причиной иска о признании продажи недействительной со стороны родственников.
Владельцами недвижимости являются оба супруга. Потребуется нотариальное согласие мужа или жены на сделку.
Количество наследников. Пример из практики: квартира была завещана в равных долях брату и сестре. Но брат незаконно продал имущество, не уведомив об этом родственницу. В итоге суд признал сделку незаконной и потребовал вернуть недвижимость. Покупатель в этом случае остался пострадавшей стороной.
Наличие обременения. Квартира может быть заложена и т. д.
Незаконная перепланировка. Ее последствия придется устранять новым владельцам (платить штраф или делать ремонт).
Недвижимость находится в долевой собственности. У совладельцев есть преимущественное право на выкуп части продавца. Поэтому сделка может осуществиться только после их отказа. Нарушение этого правила приведет к судебному разбирательству, причем суд будет на стороне совладельцев.
Дом находится в списке на расселение. Продавать в таком здании квартиры частным лицам запрещено законом.

Купить — вторичку — и не пожалеть — как минимизировать риски при покупке вторичного жилья

Удостоверьтесь в работе вытяжной вентиляции и газовых приборов.

Вид из окон должен радовать глаз, иначе может стать в последующем причиной депрессии, психологического дискомфорта, особенно если соседние дома расположены впритык или обзор открывается на свалку мусора.

Важные нюансы при покупке жилья на вторичном рынке в России

Наличие необходимой инфраструктуры (школы, садики, аптеки, больницы, магазины).
Наличие общественного транспорта и время, которое должны будут тратить члены семьи, чтобы добираться до своей работы и других необходимых мест.
Присутствие крупных предприятий, загрязняющих экологию района.

Что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке: стоит на что обратить внимание и тщательно проверить

Некоторые квартиры, перейдя из СССР в рыночную экономику, так и не попали в ЕГРП (Единый государственный реестр прав собственности появился только в 2002 году), потому что были приватизированы, но никаким сделкам купли-продажи и другим отчуждениям не подвергались. Это наилучший, идеальный вариант для покупки: объект много лет находится в одних руках. Правда, такое встречается крайне редко.

Как самостоятельно проверить квартиру на чистоту при покупке

На каком основании нынешний владелец получил право собственности на квартиру: купил ли он ее, получил ли в дар или в наследство и так далее. Отталкиваясь от данной информации можно проверить возможное наличие иных законных претендентов на квартиру.
Факт государственной регистрации договора.Необходимо изучить и сам договор, потому что там могут быть указаны причины, по которым владелец теряет право на собственность. Например, в договоре было прописано, что новый владелец должен оплатить полную стоимость квартиры к определенному сроку. В случае нарушения данного условия он лишается права собственности. Может оказаться так, что вам продает квартиру человек, который фактически лишен права собственности на квартиру и вообще не имеет права ее продавать.
Обратите внимание на дату вступления договора в силу. Если квартира была приобретена недавно, и новый собственник уже продает ее, это должно вас насторожить. Также будьте осторожны, если продавец получил квартиру недавно в дар или в наследство, от человека, который не является его родственником.

Как проверить чистоту квартиры при покупке самостоятельно? Что необходимо проверять при покупке квартиры

Если в продающейся квартире были зарегистрированы несовершеннолетние дети, нужно требовать письменное согласие органов попечительства, иначе сделку заключать нельзя. Если же сам продавец признан официально недееспособным, его дела поручаются опекуну, причём только тому, которого назначит орган опеки. Из документов нужно проверить решения суда по первому вопросу (о недееспособности) и по второму вопросу (о назначении опекуна). И на совершение самой сделки обязательно нужно получить согласие органов опеки. Риски по такого плана сделке настолько велики, что чаще всего покупатель отказывается от приобретения такой жилплощади.

Проверка документов при покупке квартиры на вторичном рынке

Нужно понимать, что квартира может быть получена в наследство или как подарок, но при ее продаже могут затрагиваться интересы и третьих лиц. В таком случае, данное положение вещей может привести к судебным разбирательствам с другими претендентами на этот объект.

Проверяем квартиру перед покупкой: 5 вещей, которые надо сделать

Правда, бывает, что квартира не числится в ЕГРП. Как правило, это случается с недвижимостью из старого жилого фонда. Если такой квартиры нет в реестре, значит, после ее приватизации с ней не совершалось никаких сделок, то есть это идеальная с юридической точки зрения квартира, она абсолютная «чистая». Для стопроцентной уверенности покупатель может подать запрос в Департамент жилищной политики, чтобы убедиться в истинных правах ее владельца. Больше ничего делать не нужно.

Как правильно покупать квартиру: пошаговая инструкция

Хочу купить кооперативную квартиру в Москве, которая досталась по наследству двум племянницам от тёти, они говорят что у тёти детей и мужа не было. Интересы хозяек представляет риэлтор, его доверенности пока не видел. Необходимо требовать присутствия хозяек? Что проверять при покупке квартиры в этой ситуации, какие документы от хозяек требовать? Каков порядок моих действий (проверка, аванс и т.д.)?

Нужно тщательно проверять квартиру перед покупкой

Если у вас будут возникать вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом. Задайте свой вопрос в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана или в комментариях. Также можете позвонить по номерам (круглосуточно и без выходных): 8 (499) 450-26-31 — Москва и обл.; 8 (812) 490-76-51 — Санкт-Петербург и обл.; 8 (800) 500-27-29 доб 346 — все регионы РФ.

svoijurist.ru

Что необходимо проверить при покупке квартиры на вторичном рынке недвижимости

Покупка жилья на вторичном рынке несет огромные риски, так как данной сфере встречается большое количество случаев мошенничества.

Покупателю очень важно изучить юридическую чистоту планируемой к приобретению квартиры.

Рассмотрим основные документы, которые следует проверить в данном случае.

Выписка из ЕГРН

Первое что необходимо сделать при покупке квартиры – это убедится, что продавец обладает правом eю распоряжается (т.е. является собственником).

В соответствие с действующим законодательством право собственности на недвижимое имущество подлежит обязательной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).

В настоящий момент регистрацию права собственности осуществляют уполномоченные подразделения Росреестра. Ранее данную функцию выполняли подразделения Росрегистрации.

До 2016 г. при регистрации права собственности Росреестр выдавал свидетельство о регистрации права. В настоящий момент оно не выдается, а право собственности подтверждается выпиской из ЕГРН.

Поэтому покупателю следует потребовать у продавца выписку из ЕГРН. Причем данный документ должен быть достаточно «свежий», так как в противном случае он фактически может нечего не подтверждать.

Кроме того, покупателю рекомендуется самостоятельно обратится в Росреестр и получить «Выписку из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости», так как существует вероятность предоставление продавцом неактуальной или сфальсифицированной выписки. Данную выписку может получить любой гражданин (в отличии от некоторых других, которые может получить только собственник). В ней будут отображены периоды перерегистрации права собственности на квартиру, а также собственники. Таким образом продавец с одной стороны удостоверится что продавец действительно является собственником, с другой – узнает, как часто продавалась квартира, так как частые перепродажи уже свидетельствуют о присутствие каких-либо проблем с недвижимостью.

Примечание: к сожалению, в данной выписке не будет отражены сведения об обременениях. Для уточнение данных сведений необходима расширенная выписка из ЕГРН («Сведения о зарегистрированных правах на объект недвижимости»). Получить данную выписку может только собственник недвижимости. С другой стороны, в том случае если по договору купле-продажи покупатель передает продавцу деньги только после окончания процедуры перерегистрации права собственности и получения подтверждающих документов – то и беспокоится особо не стоит, так как при наличии обременений или арестов Росреестр попросту откажет в перерегистрации недвижимости.

Стоит отметить что в некоторых случаях сведения о владельце могут отсутствовать в выписке из ЕГРН. Это касается отдельной недвижимости, приобретенной в собственность до 31.01.1998.

Подтвердить свое право распоряжаться недвижимостью ее владелец, может предоставив документы на основании которых возникло право собственности. Например, свидетельство о праве на наследство, справку из жилищно-строительного кооператива о полной выплате пая, договор о приватизации и др.

Однако покупатель окажется в очень непростом положение – так как в полной мере доверять данным документами нельзя. Поэтому мы рекомендуем покупателю хорошенько все обдумать прежде чем связываться с покупкой такой недвижимости.

Помимо сведений о собственнике и обременениях в выписке из ЕГРН следует обратить внимание на основании какого документа возникло право собственности у ее текущего владельца, а также предыдущих. Перечень таких документов достаточно обширен (договор капли-продажи, дарения, свидетельство о наследовании, судебное решение и т.д.). В зависимости от типа документа можно оценить вероятность возникновения у нового собственника проблем в будущем. Например, в наследуемых квартирах нередко появляются другие неученые наследники, которые через суд добиваются своей доли в квартире или аннулирования договора купли-продажи.

Не лишним будет попросить продавца показать указанные документы. В некоторых случаях в данных документах могут содержаться полезные сведения. Например, в старых договорах может быть указаны лица, имеющие право бессрочного проживания (которые по «наследству» перейдут к новому владельцу), либо в договоре может присутствовать очень низкая сумма продажи – что должно насторожить покупателя не меньше чем частые перепродажи.

Так же стоит обратить внимание на дату выдачи документов на основании которых регистрировалось право собственности. Чем она старше – тем лучше. Так как в отдельных случаях от возможных споров нового владельца сможет защитить исковая давность.

В соответствие со статьей ст. 196 ГК РФ срок исковой давности составляет 3 года с момента, когда лицо узнало о нарушении своего права, но не более 10 лет с момента нарушения прав.

Примечание: 10-летний срок исковой давности начинает течь с 01.09.2013. Т.е. до 01.09.2023 данное положение фактически не может быть применено.

Доверенность представителя

Большинство покупателей не охотно доверяют представителям продавца, действующим основании доверенности. И не без основания.

В соответствие с действующим законодательством для оформления договора купли-продажи и получения денег по договору достаточно простой доверенности в письменной форме. Нотариальная доверенность необходима только при регистрации перехода права собственности в Росреестре.

Что порождает большое количество случаев мошенничества. Так как с одной стороны, даже подлинность нотариально заверенной доверенности проверить очень трудно, с другой - полномочия представителя могут быть в любой момент приостановлены собственником и на момент оформления документов он может не обладать полномочиями для совершения данных действий.

Кроме того, существует вероятность что доверенность была получена от собственника с помощью обмана (и он не осознавал последствия своих действий) или насилия.

Поэтому мы рекомендуем на этапах передачи денег и регистрации права собственности контактировать только с непосредственным собственником недвижимости.

Примечание: при оформлении купли-продажи недвижимости у юридических лиц стоит помнить, что любые сотрудники (кроме руководителя) организации могут совершать данные действия только на основании доверенности. Уточнить сведения о руководителе можно из выписки ЕГРЮЛ. Ее можно получить бесплатно на официальном сайте Федеральной налоговой службы.

Проверка на банкротство и судебные иски

С 01.10.2015 физические лица могут быть признаны банкротами. В случае инициации процедуры банкротства гражданин утрачивает свое право распоряжаться своим имуществом. Все действия по купле-продаже недвижимости должника могут быть осуществлены только назначенным судом конкурсным управляющим, в противном случае сделка будет оспорена.

Проверить сведения о банкротстве можно на Интернет-ресурсе «Единого федерального реестра сведений о банкротстве».

Однако информация о банкротстве появляется там только после рассмотрения дела в суде и возбуждения процедуры банкротства. Т.е. с момента подачи заявления до его рассмотрения гражданин-банкрот может свободно распоряжаться своим имуществом. Что не исключает вероятность оспаривания купле-продажи недвижимости, так как законодательство о банкротстве позволяет оспаривать сделки должников, заключенные даже до начала процедуры банкротства (особенно если квартира продана по заниженной цене).

Кроме того, существуют вероятность что против продавца поданы иски о взыскании квартиры со стороны кредиторов, других покупателей или третьих лиц в судах общей юрисдикции.

К сожалению, как-либо проверить данный факт затруднительно, так как в настоящий момент не существует какого-либо единого ресурса где это можно проверить наличии поданных исков. Проверять поданы ли иски в отношение продавца придется на сайтах каждого отдельно взятого районного суда в городе.

Примечание: в настоящий момент существует несколько неофициальных Интернет-ресурсов на которых систематизированы судебные решения судов всех регионов России. Однако представленная там информация касается только уже вынесенных решений и появляется она с существенной задержкой.

Так же рекомендуется проверить наличие возбужденного исполнительного производства в отношении продавца квартиры. Это легко сделать на официально сайте Федеральной службы судебных приставов. При наличии открытых исполнительных производств покупателю стоит задумать о целесообразности покупки квартиры у такого продавца.

Выписка из домовой книги

При покупке квартиры самой большой проблемой являются возможные права третьих лиц.

Не редко в квартире на момент продажи остаются зарегистрированные граждане, которые длительное время не хотя выписываться с данной жилплощади. Однако чаще всего это не доставляет больших проблем так как их можно достаточно быстро снять с регистрации в судебном порядке.

Наибольшую опасность представляют следующие категории граждан:

Лица, обладающие бессрочным проживанием в данной квартире (например, не участвовавшие в приватизации связи с их временным отсутствием). Выселить их невозможно будет даже через суд. Единственным вариантом станет продажа квартиры другому покупателю;
Бывшие супруги, у которых квартира была приобретена в браке, при этом не был произведен раздел имущества. В данном случае это грозит утерей половины недвижимости или аннулирование сделки купли продажи;
Неучтенные наследники. В данном случаем последствия будут схожи с п.2;
Несовершеннолетние дети. Особенно если при покупке квартиры был использован материнский капитал, так как в данном случае дети должны быть наделены долями, продажа которых возможна только с согласия органов опеки и попечительства.

Архивная выписка может показать покупателю кто проживает в квартире на данный момент, и кто проживал ранее и потенциально может обладать правами на приобретаемую недвижимость.

Однако даже выписка из домовой книги не дает никакой гарантии, так как некоторые лица могли никогда не проживать в этой квартире и не были в ней зарегистрированы, но сохранили свое право беспорочного проживания или право собственности.

В некоторых случая в данной ситуации может помочь опрос соседей.

Примечание: подробнее данный вопрос освещен в статье «Права третьих лиц при купле-продаже квартиры».

Справка о наличии задолженности по коммунальным платежам

Встречаются случаи, когда вместе с квартирой покупателю остаются огромные долги по коммунальному платежу. Их конечно можно попытается взыскать через суд как убыток с бывшего владельца квартиры.

Но лучше всего провести профилактику и потребовать от владельца документ подтверждающий отсутствие задолженности (справку или оплаченные квитанции). Так же можно обратится в управляющие компании для уточнения данной информации.

Не лишним будет и сверка показаний счетчиков с данными в квитанциях.

Справка из наркологического и психоневрологического диспансера

В последнее время получили распространения различные мошеннические схемы, при которых, квартиры продаются по заниженным ценам, после чего сделка купли-продажи аннулируется на том основании, что ее продавец не осознал последствия своих действий так как имел психическое расстройство. Суд довольно часто удовлетворяет такие иски. Бывший собственник в этом случае получает назад проданную недвижимость, а вот неудачливый покупатель далеко не всегда получает назад уплаченные за нее деньги, либо получает не всю суму из понесенных убытков. Например, покупатель может успеть сделать дорогостоящий ремонт, который выполнялся силами «гастарбайтеров» (без заключения договора), а чеки на стройматериалы остались у подрядчиков или утеряны. В результате чего из-за отсутствия доказательств становится трудно взыскать понесенные расходы.

Поэтому справка об отсутствие у продавца на момент продажи психических расстройств будет весомым доказательством при оспаривании сделки в суде.

Проверка документов БТИ

Перед покупкой стоит так же проверить квартиру на наличие несогласованных переустройств и перепланировок в квартире. Так как наличие таковых может обернуться административными штрафами и денежными затратами на приведение жилого помещения в соответствие с проектом (это особенно актуально если были затронуты несущие строительные конструкции).

Подлинность паспорта продавца

Встречаются случаи мошенничества, в которой юридическая история квартиры идеальна, но продает ее мошенник по поддельным или похищенным документам. Не редко это лица имеют внешнее сходство с настоящим хозяином квартиры.

Проверить не находится ли паспорт в списке недействительных (на тот случае если используется украденный паспорт, но его владелец успел подать заявление о его утере) можно на официальном сайте Главного управления по вопросам миграции МВД РФ.

Так же покупателю рекомендуется самому внимательно изучить паспорт продавца, так как нередко мошенники используют очень грубые способы подделки паспорта (например, замена фотографии, наклейка второй страницы поверх первой и т.д.) обнаружить которые можно невооруженным взглядом.

prom-nadzor.ru