Этапы ипотечного кредитования
Основные этапы ипотечного кредитования
Количество просмотров публикации Основные этапы ипотечного кредитования - 34
Оформление, заключение и обслуживание кредитной сделки — длительный процесс, требующий тщательной проработки принимаемых решений.
Для максимального сокращения процедуры оформления кредита и получения кредитором максимальной информации о клиенте кредитными учреждениями разработаны стандартные формы документов. К примеру, для кредитования жилья: заявление о предоставлении кредита͵ справка о наличии вкладов, справка о наличии работы, калькуляция затрат на получение кредита и кредитная справка.
Для доходной недвижимости перечень сведений должен быть существенно шире. Основное внимание здесь уделяется качеству управления недвижимостью, оценке способности объекта генерировать доход, необходимый для погашения кредита. Для этого, в частности, анализируется величина операционных расходов, их распределение между заемщиком и арендатором; изучается репутация и бизнес арендаторов, профессионализм управляющего недвижимостью; выясняется влияние налоговых и других последствий заемного финансирования на инвестиционный проект.
Рассмотрим основные этапы (7) ипотечного кредитования на примере кредитования под залог жилья:
1) Предварительный этап. На этом этапезаемщик должен получить всю необходимую об условиях предоставления кредита͵ о своих правах и обязанностях при заключении кредитной сделки. После определяется максимально возможная сумма кредита͵ согласовываются процедуры кредитования и расчетов, составляется примерная смета предстоящих расходов заемщика, заполняется заявление на кредит.
Заявление о предоставлении кредита рассматривается кредитором как один из самых важных источников информации о клиенте. Это заявление включает следующую информацию:
— желаемые условия кредита: вид, общая сумма, процентная ставка, схема амортизации, размер ежемесячного платежа;
— описание покупаемой собственности: адрес, юридическое описание;
— источник первоначального платежа;
— назначение кредита: покупка, строительство, рефинансирование собственности и т. д.;
— биографические сведения: уровень образования и профессиональной квалификации;
— сведения о работе и источниках дохода;
— сведения об активах и обязательствах.
Отношение суммы кредита к стоимости недвижимости, используемой в качестве залога, обычно не превышает 70 %:
Сумма кредита / Стоимость объекта залога‣‣‣100 £ 70%.
В соответствии с этим отношением ограничение для суммы кредита будет следующим:
Сумма кредита £0,7 ‣‣‣ Стоимость объекта залога.
Рекомендуемая величина отношения платежей по кредиту к сумме доходов заемщика — не более 30 % чистого дохода заемщика:
Платеж по кредиту £0,3 ‣‣‣ Чистый доход заемщика.
Кредиты предоставляются при условии наличия у заемщика первоначального капитала в размере не менее 30—50% от рыночной стоимости приобретаемого жилья (соответствует рекомендуемой величине первого взноса при покупке жилья). В качестве первоначального капитала могут выступать депозитные вклады или наличные денежные средства, которые непосредственно перед предоставлением кредитных средств должны быть размещены заемщиком в банке на депозитном счете.
Сумма кредита и срок кредитования рассчитываются экспертом после определения платежеспособности заемщика с учетом доходов. Затем, исходя из действующих процентных ставокв соответствии со сроком кредитования, определяется процентная ставка по данному кредиту.
2) Сбор и проверка информации о клиенте и залоге. Цель — выявление потенциальных некредитоспособных заемщиков, для чего проводят проверку трудоустройства клиента͵ подтверждение его текущих доходов и расходов, проверку клиента службой экономической безопасности кредитного учреждения и оценку собственности клиента͵ предполагаемой к продаже для получения суммы первоначального взноса, оценка предмета залога.
Заемщику поясняют требования кредитного учреждения к предмету кредитуемой сделки: приобретаемая недвижимость должна быть ликвидной, права со стороны третьих лиц на объект залога должны отсутствовать и т.п.
По результатам повторного собеседования проводится тестирование заемщика. Тест-анкета обычно содержит следующие вопросы, имеющие балльную оценку:
· сведения о заемщике: пол, возраст, семейное положение, наличие брачного контракта͵ наличие и количество иждивенцев, место проживания заемщика и поручителей;
· основная информация о приобретаемой недвижимости;
· наличие первоначального капитала;
· сведения о занятости заемщика и поручителей;
· сведения об активах и обязательствах заемщика и поручителей;
· сведения об имуществе заемщика.
Учитывая зависимость отнабранного посредством тест-анкеты количества баллов, заемщики классифицируются на ʼʼстабильныхʼʼ и ʼʼнестабильныхʼʼ.
Оцениваются дополнительные активы заемщика (акции, облигации, недвижимость, автомобили, драгоценности), документально подтверждаются доходы и обязательства. Затем оформляется запрос в службу экономической защиты кредитного учреждения, на основании которого проверяется заемщик: обычно проверяются действительные доходы и расходы заемщика, место работы (в случае его смены в течение последних двух-трех лет устанавливаются причины) и др.
3) Оценка вероятности погашения кредита.На этом этапепроводится андеррайтинг заемщика. Андеррайтинг — процедура, которая включает оценку кредитором вероятности погашения ипотечного кредита и определение максимально возможной суммы кредита с учетом доходов заемщика, наличия собственных средств для первоначального взноса и оценки предмета ипотеки. Для этого анализируются финансовые возможности заемщика, оценивается его стремление погасить кредит, вычисляются коэффициенты по ипотечному кредиту и оцениваются риски, после чего предоставляются рекомендации кредитному отделу. Учитывается уровень образования клиента͵ профессиональный опыт, уровень квалификации, занятость в стабильно развивающемся и потенциально доходном сегменте рынка.
Затем принимается решение о выдаче кредита или отказе в кредитовании. Отказ должен предоставляться в письменном виде с указанием причин, препятствующих кредитованию.
При выявлении ложной представленной информации заемщику будет отказано в предоставлении кредита. В случае если принято решение продолжать переговоры, ʼʼстабильномуʼʼ потенциальному заемщику предоставляют список необходимых для кредитования документов.
Основные коэффициенты, рассчитываемые на данном этапе:
· отношение период-ких платежей по кредиту и период-го дохода заемщика;
· отношение жилищных расходов и совокупного дохода заемщика;
· отношение суммы запраш-го кредита к стоимости приобр-го имущества;
· отношение суммы предоставляемого кредита к минимальной цене продажи недвижимого имущества.
4) Принятие решения по кредиту.На этом этапе оформляется запрос о проведении оценки объекта залога, разрабатываются заключение юриста о приемлемости предмета залога, заключение специалиста по оценке вероятности погашения кредита͵ анализируются риски, оформляется залог недвижимости, принимается решение о величине кредита͵ процентных ставках, сроках кредитования, порядке погашения кредита.
Кредитный проект рассматривается на кредитном комитете, при принятии положительного решения выбирается схема оформления в залог приобретаемого жилья с последующим уведомлением заемщика.
5)На этапеʼʼЗаключение кредитной сделкиʼʼоформляются и заключаются следующие договора:
— договор купли-продажи недвижимости на приобретение которой берется кредит, заключается между заемщиком и продавцом этой недвижимости;
— кредитный договор. В кредитном договоре оговариваются: сумма предоставляемого кредита; срок, на который предоставляется кредит; размер процентов за пользование кредитом; очередность погашения кредита и процентов по нему; основания для досрочного расторжения договора и взыскания кредита и процентов по нему;
— договор ипотеки (подлежит государственной регистрации), в который стороны включают предмет ипотеки; цену передаваемого в ипотеку помещения; существо основного обязательства; размер предоставляемого кредита и процентов за пользование кредитом; срок, на который предоставляется кредит; требования по страхованию передаваемого в ипотеку имущества; основания обращения взыскания на предмет ипотеки и другие условия;
— договоры страхования. Договоров страхования заключается несколько, в соответствии с количеством объектов страхования. Важно заметить, что для снижения риска кредитора осуществляется страхование ипотечного кредита. Застрахованные кредиты имеют большую ликвидность на вторичном рынке. Страхование недвижимости осуществляется в соответствии с условиями ипотечного договора. Целесообразно страховать заложенное имущество на сумму, эквивалентную или превышающую размер основного долга с учетом процентов. Банк имеет возможность проверять наличие и состояние заложенного имущества в натуральной и документальной форме. В случае если кредит привлекается для приобретения жилья, то заемщик должен заключить с рекомендованной кредитным учреждением страховой компанией договор страхования жизни и здоровья заемщика от несчастных случаев.
Этап завершается перечислением кредитных средств безналичным путем согласно договорам купли-продажи или платежному поручению заемщика.
6) Этап ʼʼОбслуживание кредитной сделкиʼʼсостоит в следующем:
· осуществляется прием платежей;
· проверяется соответствие фактических, плат графику платежей;
· ведется бухгалтерский учет операций;
· рассчитываются и перечисляются платежи по налогам на недвижимость и страховке;
· взимаются просроченные платежи;
· ведется работа с проблемными кредитами;
· ведется отчетность по выданным кредитам.
7) Закрытие кредитной сделки— заключительный этап ипотечного кредитования. После полного погашения задолженности по кредиту, уплаты начисленных процентов и штрафных санкций ссудный счёт заемщика обнуляется и, таким образом, происходит закрытие кредитной сделки. Соответственно, ипотека прекращается, о чем делается соответствующая запись в государственном реестре.
В случае если заемщиком и залогодателем не выполняются условия кредитного договора или договора об ипотеке, кредитор обращает взыскание на заложенную недвижимость в судебном или внесудебном порядке. Предмет ипотеки реализуется. Полученные от реализации средства идут на погашение долга кредитору (основной суммы долга, процентов, штрафов, пеней и т.д.), осуществление расходов по процедуре обращения взыскания и продажи предмета ипотеки. Оставшиеся средства получает заемщик.
referatwork.ru
Основные этапы ипотечного кредитования
Количество просмотров публикации Основные этапы ипотечного кредитования - 27
Оформление, заключение и обслуживание кредитной сделки — длительный процесс, требующий тщательной проработки принимаемых решений.
Для максимального сокращения процедуры оформления кредита и получения кредитором максимальной информации о клиенте кредитными учреждениями разработаны стандартные формы документов. К примеру, для кредитования жилья: заявление о предоставлении кредита͵ справка о наличии вкладов, справка о наличии работы, калькуляция затрат на получение кредита и кредитная справка.
Для доходной недвижимости перечень сведений должен быть существенно шире. Основное внимание здесь уделяется качеству управления недвижимостью, оценке способности объекта генерировать доход, необходимый для погашения кредита. Для этого, в частности, анализируется величина операционных расходов, их распределение между заемщиком и арендатором; изучается репутация и бизнес арендаторов, профессионализм управляющего недвижимостью; выясняется влияние налоговых и других последствий заемного финансирования на инвестиционный проект.
Рассмотрим основные этапы (7) ипотечного кредитования на примере кредитования под залог жилья:
1) Предварительный этап. На этом этапезаемщик должен получить всю необходимую об условиях предоставления кредита͵ о своих правах и обязанностях при заключении кредитной сделки. После определяется максимально возможная сумма кредита͵ согласовываются процедуры кредитования и расчетов, составляется примерная смета предстоящих расходов заемщика, заполняется заявление на кредит.
Заявление о предоставлении кредита рассматривается кредитором как один из самых важных источников информации о клиенте. Это заявление включает следующую информацию:
— желаемые условия кредита: вид, общая сумма, процентная ставка, схема амортизации, размер ежемесячного платежа;
— описание покупаемой собственности: адрес, юридическое описание;
— источник первоначального платежа;
— назначение кредита: покупка, строительство, рефинансирование собственности и т. д.;
— биографические сведения: уровень образования и профессиональной квалификации;
— сведения о работе и источниках дохода;
— сведения об активах и обязательствах.
Отношение суммы кредита к стоимости недвижимости, используемой в качестве залога, обычно не превышает 70 %:
Сумма кредита / Стоимость объекта залога‣‣‣100 £ 70%.
В соответствии с этим отношением ограничение для суммы кредита будет следующим:
Сумма кредита £0,7 ‣‣‣ Стоимость объекта залога.
Рекомендуемая величина отношения платежей по кредиту к сумме доходов заемщика — не более 30 % чистого дохода заемщика:
Платеж по кредиту £0,3 ‣‣‣ Чистый доход заемщика.
Кредиты предоставляются при условии наличия у заемщика первоначального капитала в размере не менее 30—50% от рыночной стоимости приобретаемого жилья (соответствует рекомендуемой величине первого взноса при покупке жилья). В качестве первоначального капитала могут выступать депозитные вклады или наличные денежные средства, которые непосредственно перед предоставлением кредитных средств должны быть размещены заемщиком в банке на депозитном счете.
Сумма кредита и срок кредитования рассчитываются экспертом после определения платежеспособности заемщика с учетом доходов. Затем, исходя из действующих процентных ставокв соответствии со сроком кредитования, определяется процентная ставка по данному кредиту.
2) Сбор и проверка информации о клиенте и залоге. Цель — выявление потенциальных некредитоспособных заемщиков, для чего проводят проверку трудоустройства клиента͵ подтверждение его текущих доходов и расходов, проверку клиента службой экономической безопасности кредитного учреждения и оценку собственности клиента͵ предполагаемой к продаже для получения суммы первоначального взноса, оценка предмета залога.
Заемщику поясняют требования кредитного учреждения к предмету кредитуемой сделки: приобретаемая недвижимость должна быть ликвидной, права со стороны третьих лиц на объект залога должны отсутствовать и т.п.
По результатам повторного собеседования проводится тестирование заемщика. Тест-анкета обычно содержит следующие вопросы, имеющие балльную оценку:
· сведения о заемщике: пол, возраст, семейное положение, наличие брачного контракта͵ наличие и количество иждивенцев, место проживания заемщика и поручителей;
· основная информация о приобретаемой недвижимости;
· наличие первоначального капитала;
· сведения о занятости заемщика и поручителей;
· сведения об активах и обязательствах заемщика и поручителей;
· сведения об имуществе заемщика.
Учитывая зависимость отнабранного посредством тест-анкеты количества баллов, заемщики классифицируются на ʼʼстабильныхʼʼ и ʼʼнестабильныхʼʼ.
Оцениваются дополнительные активы заемщика (акции, облигации, недвижимость, автомобили, драгоценности), документально подтверждаются доходы и обязательства. Затем оформляется запрос в службу экономической защиты кредитного учреждения, на основании которого проверяется заемщик: обычно проверяются действительные доходы и расходы заемщика, место работы (в случае его смены в течение последних двух-трех лет устанавливаются причины) и др.
3) Оценка вероятности погашения кредита.На этом этапепроводится андеррайтинг заемщика. Андеррайтинг — процедура, которая включает оценку кредитором вероятности погашения ипотечного кредита и определение максимально возможной суммы кредита с учетом доходов заемщика, наличия собственных средств для первоначального взноса и оценки предмета ипотеки. Для этого анализируются финансовые возможности заемщика, оценивается его стремление погасить кредит, вычисляются коэффициенты по ипотечному кредиту и оцениваются риски, после чего предоставляются рекомендации кредитному отделу. Учитывается уровень образования клиента͵ профессиональный опыт, уровень квалификации, занятость в стабильно развивающемся и потенциально доходном сегменте рынка.
Затем принимается решение о выдаче кредита или отказе в кредитовании. Отказ должен предоставляться в письменном виде с указанием причин, препятствующих кредитованию.
При выявлении ложной представленной информации заемщику будет отказано в предоставлении кредита. В случае если принято решение продолжать переговоры, ʼʼстабильномуʼʼ потенциальному заемщику предоставляют список необходимых для кредитования документов.
Основные коэффициенты, рассчитываемые на данном этапе:
· отношение период-ких платежей по кредиту и период-го дохода заемщика;
· отношение жилищных расходов и совокупного дохода заемщика;
· отношение суммы запраш-го кредита к стоимости приобр-го имущества;
· отношение суммы предоставляемого кредита к минимальной цене продажи недвижимого имущества.
4) Принятие решения по кредиту.На этом этапе оформляется запрос о проведении оценки объекта залога, разрабатываются заключение юриста о приемлемости предмета залога, заключение специалиста по оценке вероятности погашения кредита͵ анализируются риски, оформляется залог недвижимости, принимается решение о величине кредита͵ процентных ставках, сроках кредитования, порядке погашения кредита.
Кредитный проект рассматривается на кредитном комитете, при принятии положительного решения выбирается схема оформления в залог приобретаемого жилья с последующим уведомлением заемщика.
5)На этапеʼʼЗаключение кредитной сделкиʼʼоформляются и заключаются следующие договора:
— договор купли-продажи недвижимости на приобретение которой берется кредит, заключается между заемщиком и продавцом этой недвижимости;
— кредитный договор. В кредитном договоре оговариваются: сумма предоставляемого кредита; срок, на который предоставляется кредит; размер процентов за пользование кредитом; очередность погашения кредита и процентов по нему; основания для досрочного расторжения договора и взыскания кредита и процентов по нему;
— договор ипотеки (подлежит государственной регистрации), в который стороны включают предмет ипотеки; цену передаваемого в ипотеку помещения; существо основного обязательства; размер предоставляемого кредита и процентов за пользование кредитом; срок, на который предоставляется кредит; требования по страхованию передаваемого в ипотеку имущества; основания обращения взыскания на предмет ипотеки и другие условия;
— договоры страхования. Договоров страхования заключается несколько, в соответствии с количеством объектов страхования. Важно заметить, что для снижения риска кредитора осуществляется страхование ипотечного кредита. Застрахованные кредиты имеют большую ликвидность на вторичном рынке. Страхование недвижимости осуществляется в соответствии с условиями ипотечного договора. Целесообразно страховать заложенное имущество на сумму, эквивалентную или превышающую размер основного долга с учетом процентов. Банк имеет возможность проверять наличие и состояние заложенного имущества в натуральной и документальной форме. В случае если кредит привлекается для приобретения жилья, то заемщик должен заключить с рекомендованной кредитным учреждением страховой компанией договор страхования жизни и здоровья заемщика от несчастных случаев.
Этап завершается перечислением кредитных средств безналичным путем согласно договорам купли-продажи или платежному поручению заемщика.
6) Этап ʼʼОбслуживание кредитной сделкиʼʼсостоит в следующем:
· осуществляется прием платежей;
· проверяется соответствие фактических, плат графику платежей;
· ведется бухгалтерский учет операций;
· рассчитываются и перечисляются платежи по налогам на недвижимость и страховке;
· взимаются просроченные платежи;
· ведется работа с проблемными кредитами;
· ведется отчетность по выданным кредитам.
7) Закрытие кредитной сделки— заключительный этап ипотечного кредитования. После полного погашения задолженности по кредиту, уплаты начисленных процентов и штрафных санкций ссудный счёт заемщика обнуляется и, таким образом, происходит закрытие кредитной сделки. Соответственно, ипотека прекращается, о чем делается соответствующая запись в государственном реестре.
В случае если заемщиком и залогодателем не выполняются условия кредитного договора или договора об ипотеке, кредитор обращает взыскание на заложенную недвижимость в судебном или внесудебном порядке. Предмет ипотеки реализуется. Полученные от реализации средства идут на погашение долга кредитору (основной суммы долга, процентов, штрафов, пеней и т.д.), осуществление расходов по процедуре обращения взыскания и продажи предмета ипотеки. Оставшиеся средства получает заемщик.
referatwork.ru
Условия ипотечного кредитования, этапы, особенности кредитного договора
Ипотечный кредит, или кредит, который берется на приобретение недвижимости, представляет собой долгосрочный кредит, основное предназначение которого заключается в приобретении жилой или коммерческой недвижимости. Основная особенность – заемщик может приобрести ту или иную недвижимость после внесения части ее стоимости в качестве первоначального взноса. Как правило, это 10-20%. Банк выдает остальную сумму после оформления кредитного договора, при этом срок его варьируется от 0,5 до 25 лет.
Оформивший ипотечный кредит заемщик может рассчитывать на получение в собственность жилья, на налоговые льготы, на отсутствие зависимости от инфляции, от ценовой политики, существующей на рынке недвижимости.
По ипотечным кредитам в настоящее время сложились процентные ставки в пределах 12-16% годовых. Погашать кредит необходимо ежемесячно, причем платежи могут быть как аннуитетными (в равных долях), так и дифференцированными (по убыванию).
При ипотечном кредите в качестве обеспечения рассматривается приобретаемая недвижимость, иногда требуются еще и поручители. Как правило, необходимость в поручителях присутствует, пока ипотечная сделка не пройдет процесс регистрации в регистрационной палате. По получении свидетельства о собственности поручители также обычно не требуются.
Кроме заемщика участниками сделки могут стать и созаемщики. В некоторых ипотечных программах учитывается как совокупный доход семьи заемщика, так и доход созаемщиков, являющихся его близкими родственниками. В случае если в сделке участвует созаемщик, он принимает на себя все обязательства, связанные с погашением кредита, при этом он приобретает право собственности на ту недвижимость, что приобретается по ипотечному кредиту.
Этапы ипотечного кредитования
Выделяют несколько этапов ипотечного кредитования:
I этап. Заемщик должен собрать требуемый пакет документов. Все участники кредитной сделки должны представить документы, удостоверяющие личность, подтверждающие платежеспособность, профессиональный стаж и другие. По недвижимости – это документы на право собственности, технический паспорт, документы, которые подтверждают отсутствие задолженности по налогам и коммунальным платежам, отчеты независимой оценки о стоимости данной недвижимости и прочие документы по необходимому перечню.
На данном этапе заемщик должен определиться с программой кредитования, выбрать подходящую ему недвижимость для приобретения. В банке проверяют информацию, предоставленную заемщиком, и документы на достоверность и полноту. Банк и заемщик согласовывают основные условия кредита.
II этап. Банк приступает к изучению кредитной истории заемщика, созаемщиков и поручителей. Также он оценивает финансовый риск, различные параметры кредита. На этом же этапе кредитный комитет принимает решение о возможности предоставления ипотечного кредита. На проверку документов уходит большое количество времени. Если прибегнуть к услугам аккредитованных банком риэлторов, сбор и рассмотрение документов можно произвести быстрее.
III этап. Происходит заключение договора. Банк кладет деньги на счет заемщика. Банк полностью контролирует ипотечную сделку. После сдачи документов на регистрацию в регистрационную палату производится перечисление на счет продавца выданных по ипотечному кредиту денежных средств. Приобретаемую недвижимость необходимо застраховать в пользу банка, в каких-то случаях страховке подлежит и жизнь заемщика. От заемщика требуется оплатить оценку стоимости недвижимости, регистрацию документов, комиссии за ведение и за открытие счета.
IV этап. Наиболее длительный период. В этот период осуществляется погашение кредита, недвижимость переходит в собственность заемщика. Заемщик, хоть и находится в статусе собственника недвижимости, лишен возможности совершения каких-либо сделок в отношении нее. Наложенное обременение связано с тем, что недвижимость служит залогом по взятому ипотечному кредиту. При изменении обстоятельств заемщика, если он не может в дальнейшем выполнять возложенные на него банком обязательства, банк может по поступившему от заемщика заявлению рассмотреть возможность изменения ряда условий выплат (изменение графика, отсрочка платежей и др.). В каких-то случаях банк может позволить продать недвижимость с целью приобретения более дешевой. Это выгодно и банку, и заемщику, поскольку у заемщика появляется реальная возможность рассчитаться с банком, не потеряв при этом жилье. Если наступит страховой случай, обязательства по выплатам ложатся на страховую компанию.
V этап. Осуществляется закрытие кредитного договора. Происходит это после полного погашения заемщиком задолженности. С этого момента обременение с недвижимости снимается, заемщик получает все права на жилье.
Пожалуй, самым существенным недостатком ипотечного кредитования являются существенные переплаты при приобретении недвижимости. Помимо переплат по ипотечному кредиту заемщику приходится еще платить за оформление всех сделок и за страхование. Суммы ежемесячных платежей порой достигают 30-50% от доходов заемщика за месяц.
Для большого количества людей ипотечное кредитование представляет собой единственную возможность решить жилищный вопрос. Купить квартиру за наличные могут далеко не многие. Однако прежде чем бежать оформлять ипотечный кредит, необходимо с особой тщательностью изучить условия кредитования. Также важно произвести реальную оценку своих финансовых возможностей, приняв в расчет длительность срока выплат.
my-koshel.ru
