Аннуитетные и дифференцированные платежи по ипотеке: что это и какой выбрать? Ипотека дифференцированная

Аннуитетные и дифференцированные платежи по ипотеке

На сегодняшний день огромная доля покупок квартир приходится на оформление ипотеки. При этом, оформляя ипотечный кредит, важным является выбор варианта его погашения. Различают аннуитетный и дифференцированный вариант погашения ипотеки. Каждый из вариантов имеет как свои плюсы, так и минусы, выбирать придется самостоятельно. В статье разберемся что собой представляют аннуитетные и дифференцированные платежи по ипотеке, а также какой из этих вариантов лучше выбрать.

Порядок погашения ипотечного кредита

В первую очередь как порядок так и условия погашения ипотечного займа будут зависеть от кредитной организации, в которой он оформлялся. При оформлении ипотеки подписывается договор, от условий которого и будет зависеть порядок погашения кредита. На сегодняшний день банков с предлагаемыми ими ипотечными программами огромное количество. Однако торопиться с выбором не стоит. Для начала нужно разобраться в существующих банковских терминах, чтобы избежать таких ситуаций, когда плательщик кредита даже не понимает, за что он выплачивает деньги (Читайте также статью ⇒ Ипотека на долевое строительство).

Полная стоимость кредита

Полная стоимость кредита представляет собой:

Основной долг. Под ним понимают ту сумму денег, которая была выделена банком заемщику на покупку квартиры (дома) в соответствии с договором купли-продажи;
Проценты за пользование деньгами. Начисляется процентная ставка разными способами, которые будут зависеть от общей суммы долга, длительности и иных характеристик;
Дополнительные платежи. Сюда включают все виды комиссий, которые берут за перевод денежных средств.

Важно! Как правило погашение кредита происходит ежемесячными платежами, которые включают в себя и часть основного долга и проценты по кредиту.

Для расчета процентов используется формула:

Сп = (КС/100/Дг х СК) Х О, где

Сп – сумма процентов;

КС – кредитная ставка;

Дг – число дней в расчетном году;

СК – срок пользования кредитом, в днях;

О – остаток основного долга на дату расчета процентов.

Аннуитетные и дифференцированные платежи по ипотеке

Однако не только процентная ставка будет влиять на то, какова величина процентов в платеже. Влияние оказывает также и способ начисления.

Различают два способа начисления платежей:

Аннуитеный, при котором платежи в течение всего периода ипотечного кредитования будут равными. При этом основной долг в начале кредитования будет составлять только небольшую часть платежа, а к концу срока он будет увеличиваться;
Дифференцированный, при котором каждый последующий платеж будет ниже предыдущего. С первого месяца кредитования начинается погашение основного долга, а проценты начисляются только на остаток;

Важно! Заемщик вправе погасить любой кредит ранее срока, предварительного предупреждения кредитора при этом не потребуется.

Аннуитетные платежи

Важно! Самыми распространенными в нашей стране являются аннуитетные платежи, именно такую систему погашения кредита граждане РФ чаще всего выбирают.

Основным ее плюсом является то, что сумма ежемесячного платежа каждый месяц одинакова, что является достаточно удобным для клиентов. Специальные расчеты не требуются, поэтому такая система наиболее понятна гражданам, которые бояться быть обманутыми или ошибиться. Платежи при такой системе рассчитываются следующим образом:

К = С х (1+С) х п / ((1+С)п-1)), где

К – коэффициент аннуитета;

С – 1/12 часть от кредитной ставки;

П – число месяцев, предусмотренных по договору для погашения кредита.

На основании такой формулы, можно понять, что хотя заем погашается равными частями, большую часть в начале периода будут составлять проценты и под конец только будет гаситься основной долг. Основное удобство для заемщика является то, что свой бюджет можно планировать, зная предстоящие расходы. Если граждане имеют невысокий уровень дохода, такая система погашения для них будет наиболее удобной. Зная точную сумму ежемесячного платежа можно взять ипотеку без особых опасений.

Дифференцированные платежи

Как и аннуитетные, дифференцированные платежи состоят из части основного долга и процентов, начисляемых за пользование кредитом. Основное отличие будет заключаться в способе начисления процентов.

Важно! При дифференцированных платежах заемщик будет ежемесячно гасить одинаковую часть от основного долга. А выплаты по процентам будут меняться в зависимости от того, сколько составляет остаток основного долга.

При какой системе выплат максимальные платежи будут в начале периода кредитования, а в последствии платежи будут уменьшаться и в конце периода будут минимальными. На середине периода погашения суммы выплат по дифференцированным платежам приравниваются к аннуитетным.

Для расчета выплаты определяется сумма ежемесячной части основного долга. Для этого общая сумма долга делится на количество месяцев в общем периоде кредитования. После этого по каждому месяцу рассчитывается процентная ставка по остатку основного долга, которая прибавляется к ежемесячному платежу по основному долгу.

Такой вариант ипотеки встречается достаточно редко, так как для банков он является менее выгодным. Дело в том, что заемщик с первого месяца уже погашает основной долг и доход от него постоянно уменьшается. В то же время для клиента такой заем более выгоден, но не каждый может платить большие суммы в самом начале кредитного периода.

Какой платеж выбрать

Для того, чтобы выбрать для себя наиболее приемлемый способ ипотечного кредитования, нужно остановиться на основных плюсах и минусах:

По дифференцированному платежу переплата меньше, так как основной долг погашается быстрее;
В первые месяцы кредитования дифференцированный платеж очень высокий, что является серьезной денежной нагрузкой для заемщика;
С увеличением срока кредитования увеличивается разница в переплате между аннуитетным и дифференцированным платежом;
Если заемщик располагает средствами для погашения своего кредита ранее срока, дифференцированный способ позволит сэкономить на выплате процентов, то есть будет являться более выгодным;
В отличие от дифференцированного способа, аннуитетный не подходит для желающих досрочно погасить кредит, так как первое время заемщик выплачивает только проценты, уплата же основного долга приходится на последние месяцы;
Риски для заемщика при аннуитеном способе ниже, чем при дифференцированном, так как при первом варианте оплаты платежи как правило небольшие в отличие от второго;
Для заемщика банк предлагает наиболее выгодные условия именно по аннуитетному способу, так как для банка он является наиболее прибыльным.

Выводы

Каждый из заемщиков выбирает наиболее удобный для себя способ погашения ипотечного кредита. Если ежемесячный доход небольшой и досрочное погашение кредита является маловероятным, то наиболее выгодным будет являться аннуитетный вариант платежей. В том случае, если заемщик планирует погасить заем досрочно и располагает достаточными средствами для оплаты первых месяцев кредитного периода, то выбрать лучше дифференцированные платежи. При этом следует помнить, что предлагают дифференцированные платежи ограниченное число банков, так как для них этот вариант кредитования является менее выгодным.

1000meters.ru

Ипотека

Сделать шаг в сторону того, чтоб взять взаймы у банка обычно приходится тем людям, которые столкнулись с финансовыми проблемами, либо возникла ситуация дополнительных расходов.

Если заемщик берет кредит, значит, он испытывает финансовые затруднения. В том случае, когда запрашиваемая сумма велика, заемщику предлагается оформление страховки, и, следовательно, дополнительных финансовых затрат.

Обязательна ли страховка, когда берешь кредит? Об этом мы поговорим в нашей статье.

Узнайте, какова судьба банковского кредита после смерти заемщика.

Какова на сегодня стоимость полиса ДМС для физически лиц? Подробнее тут.

Навязывание услуги страхования жизни и здоровья при кредите: http://creditbery.ru/insurance/life/navyazivanie-strachovki.html

Зачем нужно страхование кредитов?

Страховка, идущая в дополнение к займу, призвана защитить заемщика и банк от непредсказуемых ситуаций. В данном случае страхуется факт способности платить по кредиту, а так же сохранность жизни и здоровья заемщика.

Банк с помощью нее гарантирует себе безопасность и защиту от непредсказуемых случаев со стороны взявшего в долг. Хотя человек живет с надеждой на лучшее, тем не менее, всякое может случиться. Поэтому страхование, хотя и предполагает денежные траты, так же является незримой поддержкой и для клиента банка.

Как отказаться от навязанной страховки?

Кредиты, взятые в банке, отличаются величиной своего масштаба. Кто-то берет не особо большую сумму, а кто-то рискует взять немалую. Случаи, когда в займе находится большая сумма, подлежат обязательному страхованию. К таким случаям можно отнести:

Ипотека. В этом случае страхованию подлежит недвижимость, на которую брался кредит, либо другое имущество;
Кредит, при оформлении которого залогом служит имущество. Страхованию здесь подлежит сам залог, то есть имущество;
Автокредит. Страховка автотранспорта обязательна в данном случае.

Случаи, предполагающие страхование для заемщика на добровольной основе:

ухудшение состояния здоровья;
связанные с риском для жизни;
лишение права собственности;
стихийные природные явления и бедствия, способные повредить взявшему кредит, либо тому, что является залогом;
лишение заемщика рабочего места.

Здесь нужно отметить, что банки на отказ от страховки по кредиту идут неохотно, создавая ситуации и подталкивая заемщика на ее оформление. При отказа клиента от страхования, банк рискует остаться без прибыли. Как показывает практика, берущему займ все-таки приходится ее оформлять.

Отрицательные моменты для заемщика

Самым весомым аргументом, побуждающим на отказ от страховки в банке заемщиком, является ее влияние на размер платежа, который ежемесячно приходится платить.

Порой бывает так, что сумма, расходуемая на страхование, превосходит размер суммы основного платежа. Поэтому заемщик предпринимает усилия для экономии своих финансовых средств с надеждой на то, что прописанных в договоре страхования ситуаций с ним не случится.

Некоторые банки используют практику повышения процентной ставки по кредиту с отсутствующей страховкой. Этим банк пытается себя обезопасить. При оформлении займа с повышенной ставкой, заемщику необходимо анализировать свои финансовые возможности и сделать вывод — выгодно ли ему платить кредит с повышенной ставкой, или лучше оформить кредит со страховкой.

Порядок действий при отказе

В момент процедуры оформления кредита с заемщиком заключается договор, в котором указаны все нюансы и условия. Необходимо его тщательно изучить. Заемщик может отказаться от страховки по кредиту, если в договоре не идет речь о возрастании процентной ставки в случае его отказа от страхования.

Сотрудники банка, скорее всего, будут уверять о необходимости подписания этого договора. Если заемщик выяснит, что их действия незаконны, то ему можно попытаться отстоять свои интересы.

Если все же получен отказ от банка, и в кредитном договоре оговорено, что взявший в долг имеет право игнорировать оформление страховки, то здесь будет правомерным расторжение договора о страховании через суд. В этой ситуации необходимо подать жалобу руководителю банка о том, что заемщик настаивает на расторжении данного договора.

Необходимо удостовериться, что на поданной жалобе стоит подпись руководителя банка. Только в этом случае рассмотрение претензии заемщика в судебном порядке представляется возможным.

Как расторгнуть страховку по кредиту

Процедура подачи заявления на отказ от страховки по кредиту в банк достаточно проста. Заемщик должен обратиться к менеджеру с изложением своих намерений. Менеджер обязан выдать бланк, образец заявления об отказе от страховки, где необходимо письменно зафиксировать свое желание отказа. Обязательно наличие подписи заявителя.

Когда будут оформлены все соответствующие документы, предусмотренные для данной ситуации, заемщику предоставят обновленный график, по которому должно производиться погашение займа. Страховые взносы в этом графике будут отсутствовать.

В связи с информацией, представленной выше, можно подвести итоги, которые будут советами для того, кто намеревается оформить кредит:

нужно досконально изучать текст договора по кредиту, все его нюансы, а особенно то, что пишется мелким шрифтом;
при возникающих вопросах обращаться за разъяснениями к менеджеру банка;
прежде чем идти на заключение договора, узнайте — возможен ли отказ от страхования, и чем грозит отказ от страховки;
изучите условия нескольких банков, прежде чем остановить выбор на одном из них.

Можно ли отказаться от страховки по кредиту:

creditbery.ru

чем он отличается от дифференцированного?

Банки предлагают ипотеку на более выгодных условиях, чем раньше.

При этом заемщик сам часто может выбрать систему погашения долга.

Она может быть аннуитетной или дифференцированной.

Перед выбором той или иной системы оплаты необходимо понимать основные особенности каждой, а также их преимущества и недостатки. Данная информация подробно изложена в данной статье.

Содержание статьи

Виды плановых взносов по ипотеке

Согласно условиям кредитования, банки готовы предложить аннуитетный способ погашения жилищных кредитов или дифференцированный.

В зависимости от выбранного способа, размер ежемесячного платежа и скорость погашения процентов будет меняться.

Аннуитетный платеж

Это наиболее распространенный вид погашения ипотеки, например, в Сбербанке. Он сводится к внесению каждый месяц равной суммы. При этом первоначально гасятся, в основном, проценты по кредиту, а потом уже основной долг. Чем дольше клиент производит оплаты, тем больше средств уходит на погашение основного долга по ипотеке.

Основные преимущества данного способа заключаются в следующем:

Равный ежемесячный платеж в течение всего срока кредитования.
Возможность погашения основного долга путем внесения частичного досрочного гашения.
Возможность спрогнозировать свою платежеспособность в течение длительного периода.

Однако надо понимать, что первоначально погашаются именно проценты. Поэтому клиенту на начальном этапе особенно выгодно вносить оплату досрочно для снижения суммы основного долга.

Дифференцированный платеж

Данный вид платежа сводится к тому, что каждый месяц надо будет вносить разную сумму. Поэтому важно изучать график гашения, чтобы не выйти на просрочку. Его основные преимущества заключаются в следующем:

Более оперативное погашение основного долга.
С каждым месяцем сумма, необходимая для оплаты, будет снижаться.
Значительная экономия средств на оплате процентов.

Тут нужно знать, что изначально сумма ежемесячного платежа будет завышена. Она будет составлять на 20%-30% выше, чем при аннуитетном платеже.

Такой вид погашения наиболее привлекателен для людей с высоким уровнем доходов, которые уверены, что смогут без труда вносить оплату, согласно графику гашения. При наличии риска невозможности вносить по графику первые платежи, стоит отказаться от данного способа погашения в пользу аннуитетного.

Дорогой читатель! Каждый случай имеет индивидуальный характер.

Если статья не решает вашу проблему или вы желаете узнать подробности - обращайтесь по телефону +7 (499) 653-60-72 (доб. 356) или через онлайн-консультант.

Это просто и совершенно бесплатно!

Как рассчитать сумму аннуитетного планового платежа?

В интернете существует большое количество различных онлайн калькуляторов, которые позволяют самостоятельно высчитать размер планового платежа, в зависимости от различных переменных.

Вам потребуется ввести следующие параметры:

Срок кредитования.
Способ погашения долга.
Планируемая процентная ставка по ипотеке.
Размер кредита.

Исходя из этих параметров, программа оперативно рассчитает размер планового платежа.

Полученная с помощью онлайн калькулятора информация носит только ознакомительный характер. Банк самостоятельно ведет расчеты, поэтому размер планового платежа фактический может немного отличаться от того, который был посчитан программой.

Если вы решили сделать все расчеты самостоятельно, то настоятельно рекомендуется сначала изучить формулу.

Процентную ставку по ипотеке после регистрации сделки можно снизить на 0,5%-1% во многих банках путем предоставления кредитору всех необходимых документов.

В этом случае потребуется взять новый график гашения, где размер платежа будет снижен.

Если вы хотите отдельно посчитать размер переплаты по процентам, то стоит воспользоваться данной формулой:

Данные формулы актуальны только для аннуитетной системы внесения платежей.

Можно ли рассчитать сумму дифференцированного ежемесячного платежа самостоятельно?

Учитывая, что здесь платеж каждый месяц разные, то и формула применяется другая. Стоит отметить, что делать самостоятельный расчет в данном случае значительно сложнее.

Вот основная формула, чтобы высчитать размер планового платежа при данной системе погашения ипотеки:

При планировании внесения частичного досрочного гашения потребуется проводить все расчеты заново, так как тогда размер основного долга будет меньше.

Частичное досрочное гашение по ипотеке

Как показывает практика, банкам без разницы, какая система погашения кредита используется при предоставлении возможности осуществлять частичное досрочное гашение. Обычно предъявляются требования к сумме.

В зависимости от банка, чтобы провести частичное досрочное погашение, к моменту планового платежа на счете должно быть не менее 5 т.р. или 10 т.р. Также требуется написать заявление на списание суммы, которая больше размера планового платежа.

Дополнительно стоит предусмотреть получение нового графика после списания средств.

В противном случае банк продолжит начислять ту же сумму, что и до осуществления досрочного погашения ипотеки.

Какой вид платежей выгоднее?

Наиболее выгодной является дифференцированная система внесения платежей. При ней заемщик экономит значительные средства на оплате процентов за пользование деньгами.

Однако она не доступна многим в силу того, что первоначально размер планового платежа довольно высокий. Если на погашение ипотеки будет уходить большая часть семейного дохода, то нужно иметь сбережение на внесение 10-15 плановых платежей первоначально.

Это позволит воспользоваться данным способом погашения ипотеки и сэкономить деньги на процентах банку.

У аннуитетной системы тоже довольно много преимуществ. Клиент может сам контролировать свою платежеспособность и у него нет риска выйти на просрочку из-за того, что он не посмотрел, какую сумму потребуется внести в новом платежном месяце.

Стоит отметить, что процент одобрения по аннуитетным платежам значительно выше, поэтому не стоит рисковать, если у вас нет уверенности в одобрении вашей заявки.

Гораздо выгоднее получить ипотеку на аннуитетной основе погашения, а при возможности досрочно вносить оплату. Это также позволит немало сэкономить. Более того, долговое бремя будет ниже на первоначальном этапе кредитования. Если не производить досрочное гашение, то размер платежей не будет меняться в течение всего срока сотрудничества с банком.

Размер страховых взносов зависит от размера суммы основного долга. Это может послужить дополнительным стимулом к досрочному закрытию ипотеки.

Не нашли ответ на свой вопрос? Проконсультируйтесь бесплатно!

Обращайтесь по телефону +7 (812) 426-14-07 (доб. 916) или через онлайн-консультант.

Мы поможем решить ваш вопрос совершенно бесплатно.

Вконтакте

Facebook

Twitter

Google+

Одноклассники

vseodome.club

Дифференцированная ипотека - что это?

Дифференцированная ипотека предполагает равномерное погашение ипотечного займа. Необходимо помнить то, что полная сумма ежемесячных платежей по ипотеке, состоит из сумм основного долга и годовых процентов. Банк Кредиты Ру подробно расскажет о ней.

При дифференцированном платеже сумма выплат основного долга разделена на равные доли, соответственно годовой процент начисляется именно на остаток по основному долгу, а не на общую сумму займа. Следовательно, чем меньше будет сумма остатка, тем меньше окажется сумма основного долга ипотечного займа.

Дифференцированная ипотека

Первая половина кредитуемого периода предполагает, что большая часть ипотечного платежа несет в себе годовые проценты, данный вариант выгоднее, нежели аннуитентный вид кредитного погашения.

Дифференцированный платеж, имеет свой плюс – в ситуации, когда заемщик, ввиду какой – либо причины не в состоянии погашать ипотеку, жилье продается на открытых торгах, а он получает денежную компенсацию.

Одним недостатком описанного вида займа является то, что первые периоды платежей предполагают достаточно высокую сумму платежа.

Однако получить заем с дифференцированным видом платежа достаточно сложно. В этом случае заимодатель учитывает максимальную платежеспособность заемщика, опираясь на предполагаемую максимальную сумму банковского займа.

Нужно отметить, что данный недостаток, по иссечению определенного времени переходит в существенное преимущество дифференцированной ипотеки, т.е. с каждым разом сумма платежа уменьшается, инфляция с понижающимися процентными суммами будут как бы «съедать» общую сумму платежа, а сам банковский заем станет все менее и менее обременительным.

БУДЕТ ПОЛЕЗНЫМ

ИПОТЕЧНЫЙ КРЕДИТ ОТ БАНКА МОСКВЫ

ЗАЕМ ПОД ЗАЛОГ ИМЕЮЩЕГОСЯ ЖИЛЬЯ

ВЗЯТИЕ ИПОТЕКИ

ИПОТЕЧНЫЙ ФОНД ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

Автор: Банк Кредиты Ру. Добавлено - 1 Июл, 2014

bankcrediti.ru