Правовое основание, предмет и виды ипотеки жилых помещений. Ипотека залог жилых помещений

Особенности ипотеки жилых помещений — КиберПедия

Ипотека жилых домов, многоквартирных домов и квартир, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не допускается.

При ипотеке квартиры в многоквартирном жилом доме заложенной считается наряду с жилым помещением соответствующая доля в праве общей собственности на жилой дом.

Жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в ЕГРН.

Органы опеки и попечительства вправе дать согласие на отчуждение и (или) передачу в ипотеку жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом не затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц. Решение органов опеки и попечительства о даче согласия на отчуждение и (или) передачу в ипотеку жилого помещения, в котором проживают указанные лица, или мотивированное решение об отказе в таком согласии должно быть представлено заявителю в письменной форме не позднее чем через 30 дней после даты подачи заявления с просьбой дать такое согласие.

В случае предоставления кредита или займа на строительство наемного дома либо на приобретение всех помещений в наемном доме или являющегося наемным домом жилого дома земельный участок, который предоставлен или предназначен для строительства наемного дома либо на котором расположен такой дом, или право аренды этого земельного участка находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в ЕГРН. Жилые помещения в наемном доме предоставляются внаем по договору найма жилого помещения, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования в соответствии с жилищным законодательством без согласия залогодержателя.

Обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.

Жилой дом или квартира, которые заложены по договору об ипотеке и на которые обращено взыскание, реализуются путем продажи с торгов, проводимых в форме открытого аукциона или конкурса.

Договор найма или договор аренды жилого помещения, заключенные до возникновения ипотеки или с согласия залогодержателя после возникновения ипотеки, при реализации жилого помещения сохраняет силу. Условия его расторжения определяются ГК и ЖК РФ.

Статьей 77.1 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»137 предусмотрены особенности ипотеки наемных домов.

В случае предоставления кредита или займа на строительство наемного дома либо на приобретение всех помещений в наемном доме или являющегося наемным домом жилого дома земельный участок, который предоставлен или предназначен для строительства наемного дома либо на котором расположен такой дом, или право аренды этого земельного участка находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в ЕГРН. Одновременно с земельным участком (правом аренды земельного участка), находящимся в залоге, в залоге находится и строящийся (создаваемый) на этом участке наемный дом. Ипотека таких помещений, такого жилого дома подлежит государственной регистрации одновременно с государственной регистрацией права собственности на них.

Жилые помещения в наемном доме предоставляются внаем по договору найма жилого помещения, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования в соответствии с жилищным законодательством без согласия залогодержателя.

В случае обращения взыскания на земельный участок или право аренды земельного участка, на котором расположен или строится наемный дом, на объект незавершенного строительства на этом земельном участке, на все помещения в таком наемном доме или на являющийся наемным домом жилой дом по решению залогодержателя осуществляется продажа земельного участка (уступка права аренды), объекта незавершенного строительства, всех помещений в таком доме, такого жилого дома одному лицу с сохранением установленной цели использования указанных объектов.

В случае если первые публичные торги по продаже заложенного имущества и в случае проведения повторных публичных торгов также повторные публичные торги по продаже указанного имущества объявлены несостоявшимися, исполнительное производство по обращению взыскания на указанное заложенное имущество приостанавливается до поступления исполнительного документа, выданного на основании судебного решения о прекращении использования наемного дома и прекращении установленного ограничения (обременения) права собственности на заложенные помещения, а также о проведении публичных торгов.

cyberpedia.su

3. Ипотека (залог) жилых помещений

Исторически залог возник и развивался с появлением частной собственности. Общинная, семейная и другие формы коллективной собственности существенно ограничивали право залога. Законодательное регулирование залоговых отношений встречается в Законах Ману (Древняя Индия) во 2 веке до н.э., а детально оно разработано в римском праве. В прошлом в России существовало ручное закладничество (отработка у кредитора) и даже личное закладничество, когда человек сам отдавал себя в залог за долги.

В самом общем виде залог – это способ обеспечения обязательств, при котором кредитор приобретает право в случае неисполнения должником обязательств получить удовлетворение за счет стоимости заложенного объекта преимущественно перед другими кредиторами. С юридической точки зрения, залог – обременение права собственности на объект недвижимости или вещное право на предмет чужой собственности, заключающееся в преимущественном удовлетворении основного требования из стоимости заложенного предмета. Залог может быть предоставлен третьим лицом в пользу должника при наличии между ними соответствующих экономических отношений.

Кредитор сохраняет право даже в случае отчуждения недвижимого объекта собственником в пользу третьих лиц и может потребовать его у всякого владельца или у собственника. Но залог не является прямым способом приобретения права собственности, а только средство удовлетворения основного требования кредитора из стоимости заложенного имущества. Права кредитора по залогу недвижимости, в отличие от права собственника и других вещных прав, в принципе не включают права владения или пользования заложенным имуществом. Он не приобретает права собственности на заложенное имущество и после того, как должник нарушил свои обязательства.

В экономическом отношении ипотека – способ привлечения финансовых ресурсов для развития материального производства и непроизводственной сферы. Она обеспечивает хозяйственный оборот имущественных прав на объекты недвижимости в случаях, когда иные формы отчуждения экономически или юридически нецелесообразны. Ипотека способствует отрыву фиктивного капитала от реального производительного капитала путем выпуска первичных, вторичных и третичных закладных, оборот которых может превышать стоимость объекта недвижимости, обеспечивающего обязательства. В то же время привлечение денежных средств за счет вторичного рынка закладных позволяет в определенной мере снижать риск кредиторов.

Существенное значение в залоговых отношениях имеют следующие термины, несущие специфическое содержание: залогодатель, залогодержатель, субъекты залога, предмет залога, ипотека, закладная, аннуитет.

Залогодатель – это лицо (гражданин, организация, предприятие), предоставившее имущество в залог для обеспечения своего долга (должник). Залогодателем может быть как сам должник, так и третье лицо. Залогодатель должен быть собственником закладываемого имущества или иметь на него право хозяйственного ведения.

Залогодержатель – лицо, принимающее имущество в залог в обеспечение своего требования (кредитор, займодавец). Залогодержателем недвижимого имущества могут быть банки и другие финансовые компании, имеющие лицензию ЦБ РФ и владельцы ипотечных сертификатов участия.

Субъекты залога – лица, вступившие в залоговые отношения.

Ипотека – залог недвижимого имущества (земли, зданий, сооружений и других объектов) для получения ссуды.

Закладная – долговое свидетельство о залоге недвижимости, составляемое залогодателем (должником). Выдается первоначальному залогодержателю органом государственной регистрации ипотеки.

Предмет залога – любое имущество, в том числе вещи и имущественные права (требования), за исключением имущества, изъятого из оборота и требований личного характера. Имущество имеет два значения: определенное материальное благо, т.е. все то, что имеет реальное физическое воплощение, и права на эти вещи.

Не все объекты недвижимости могут быть предметом ипотеки. По закону не допускается залог участков лесного фонда, недр, водных объектов, предприятий оборонного комплекса, ряд категорий земель и др.

Аннуитет – это серия равновеликих платежей, вносимых или получаемых через равные промежутки времени в течение определенного периода (равные суммы выплат в погашение ипотечного долга).

Залог возникает в силу договора, а также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств и точном определении имуществ, которое признается находящимся в залоге. Наибольшее распространение имеет залог по договору, когда должник добровольно отдает свое имущество в залог, заключая соответствующий договор с кредитором.

По своей сути залог имеет производный характер от обеспечиваемого им основного требования, вытекающего из предыдущего договора займа, купли-продажи, подряда и других, предусмотренных ГК РФ. Поэтому нельзя заключить договор о залоге без связи с другим предыдущим договором, исполнение которого он обеспечивает, или одновременно с ним.

Практическое применение залога основывается на следующих основных принципах:

- публичность залога, т.е. информация о нахождении того или иного имущества в залоге должна быть доступной для заинтересованных лиц;

- конкретность залога, т.е. выделение из всей имущественной массы залогодателя строго определенного, конкретного имущества, являющегося объектом залога. Кредитор получает право преимущественного удовлетворения своих требований из стоимости именно данного конкретного имущества должника, а не из всей массы его имущества;

- доверие не к лицу, а к вещи, недвижимости, высокая стоимость и ликвидность которой гарантирует возврат долга в полном объеме, включая проценты, убытки, причиненные просрочкой исполнения, издержки по содержанию заложенного имущества и расходы по его реализации.

Обеспечительная функция залога защищается государством и при банкротстве коммерческих организаций. Законом установлено, что в конкурсную массу не включается имущество, являющееся предметом залога. Более того, из имущества должника вне конкурса погашаются его долговые обязательства, обеспеченные залогом требования должны удовлетворяться впереди всех других кредиторов за счет не только заложенного имущества, но и любого иного имущества должника-банкрота.

Из общего правила о первоочередном удовлетворении требований залогодержателя законом установлено одно исключение: при ликвидации юридического лица требования, обеспеченные залогом, удовлетворяются в третью очередь после требований граждан по возмещению вреда жизни или здоровью и расчетам по выплате выходных пособий и оплате труда работников.

Договор залога объектов недвижимости (ипотеки) заключается независимо от места совершения по законам РФ в письменной форме и подлежит государственной регистрации. Если объектом залога является недвижимое имущество и некоторые иные виды имущества, то договор залога должен быть нотариально заверен. Права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству могут быть обеспечены закладной, которая должна быть также зарегистрирована в Едином государственном реестре прав на недвижимость и сделок с ним. Совершается он отдельно от основного кредитного договора, обязательства по которому обеспечивает. Но условие о залоге может быть включено и в текст основного договора.

Название договора должно содержать наименование вида залога и недвижимости. Договор и закладная, не содержащие каких-либо названных данных не подлежат государственной регистрации.

Во втором разделе договора о залоге недвижимости формулируются права и обязанности сторон, которые условно можно разделить на две группы:

- общие для всех видов ипотеки;

- специфические для каждого объекта недвижимости.

В качестве неотъемлемой части к договору о залоге земельных участков и других объектов недвижимости прилагаются:

- кредитный договор;

- подлинник свидетельства о собственности на объект недвижимости;

- кадастровый план земельного участка и чертеж его границ;

- справка ОТИ о принадлежности зданий, расположенных на данном участке;

- заключение независимого оценщика о рыночной стоимости земельного участка и зданий, расположенных на нем;

- акт о кадастровой цене участка;

- справка налоговой службы об уплате налога на землю и налога на здания и сооружения;

- согласие всех совладельцев объекта, если он находится в общей совместной собственности лиц;

- доверенности лиц, уполномоченных сторонами подписать договор;

- справка о возможном обременении объекта ранее совершенным залогом или другими правами.

Договор подписывается сторонами и удостоверяется органом государственной регистрации прав не менее чем в трех экземплярах, один из которых остается в органе регистрации, второй и третий выдаются на руки сторонам.

Контрольные вопросы для самоподготовки студентов:

Общее понятие договора найма. Отличие договора найма от договора аренды.
Договор социального найма. Наймодатель и наниматель. Жилищный фонд социального использования.
Форма договора социального найма. Основания для выселения по договору социально найма.
Договор коммерческого найма. Договор поднайма.
Общее понятие аренды. Арендодатели и арендаторы.
Существенные условия договора аренды.
Передача объекта аренды. Предмет договора.
Понятие субаренды.
Срок аренды. Арендная плата.
Ипотека. Закладная.
Форма договора ипотеки. Содержание договора ипотеки.
Существенные условия договора об ипотеке.
Документы, прилагаемые к договору об ипотеке.

Список использованной литературы:

1. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости [Текст]: учебник / В.А. Горемыкин.- М.: Издательство Юрайт, 2010. - 926 с.

2. Горемыкин В.А. Сделки с недвижимостью: практическое пособие [Текст] / В.А. Горемыкин.- М.: Филинъ, 2009. - 472 с.

3. Гражданский кодекс Российской Федерации. [Текст] Часть II. — 2-е изд. — М.: «Ось 89», 1997. —288 с.

4. Градостроительный кодекс РФ от 29.12.2004 г. № 190-ФЗ. [Электронный ресурс] // Доступ из справ.- правовой системы «Консультант Плюс».

5. Федеральный закон РФ № 188-ФЗ «Жилищный кодекс Российской Федерации» // Российская Газета от 12 января 2005 г.

6.Бачурин Д. Операции с недвижимостью: как правильно купить, продать, сдать в аренду [Текст] / Д. Бачурин. – М.: АСТ, СПб.: Астрель - СПб, 2010.- 64 с.

7. Шабалин В.Г. Сделки с недвижимостью на первичном и вторичном рынках в вопросах и ответах [Текст] / В.Г. Шабалин - М.: Филинъ: Омега-Л, 2010. - 768 с.

studfiles.net

Приобретение жилья в кредит и с использованием социальных выплат. Особенности ипотеки жилых помещений - Адвокат в Самаре и Самарской области

В качестве способов удовлетворения жилищных потребностей граждан можно назвать приобретение жилья в кредит и с использованием социальных выплат.

Согласно Указу Президента РФ от 10.06.1994 № 1180 «О жилищных кредитах», выступающему одним из первых нормативных актов, положивших начало жилищному кредитованию предусмотрена возможность для граждан и юридических лиц получения следующих кредитов:

Земельный – краткосрочный или долгосрочный, предоставленный юридическим и физическим лицам на приобретение и обустройство земли под предстоящее жилищное строительство
Строительный – краткосрочный кредит на строительств (реконструкцию) жилого помещения для финансирования строительных работ
Жилищный – долгосрочный на приобретение жилья.

Правовое регулирование жилищного кредитования в настоящее время осуществляется системой нормативных актов федерального уровня и уровня субъектов РФ: Постановление Правительства РФ от 11.01.2000 № 28 «О мерах по развитию ипотечного жилищного кредитования в РФ»; Закон Самарской области от 29.06.2004 № 96-ГД «Об ипотечном жилищном кредитовании В Самарской области»; ФЗ РФ от 20.08.2004 № 117-ФЗ«О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих»

Основными направлениями жилищного кредитования являются:

долгосрочное ипотечное кредитование населения;
кредитование жилищного строительства;
государственная бюджетная поддержка приобретения жилья населением (система целевых адресных субсидий)

В нормативных актах закреплены следующие стандарты и требования к жилищным кредитам:

Сумма выдаваемого банком кредита не должна, как правило, превышать 70 процентов от стоимости приобретения и обустройства земли, строительства (реконструкции) или стоимости приобретаемого жилья, при условии вложения заемщиком недостающих средств (собственных или полученных в виде субсидий из бюджетов или от юридического лица) в размере не менее 30 процентов стоимости кредитуемого объекта.

Можно выделить следующие основные этапы процедуры предоставления кредита:

Предварительное одобрение заемщика. Ознакомление сторон с информацией о друг друге и с правами и обязанностями
Оценка вероятности погашения кредита
Подбор квартиры
Оценка жилья
Заключение договоров.

Основными документами, определяющими взаимоотношения банка и заемщика при предоставлении кредита, являются кредитный договор и договор о залоге (об ипотеке).

В кредитном договоре определяются: цель получения, срок и размеры кредита, порядок выдачи и погашения кредита, инструмент кредитования (процентная ставка, условия и периодичность ее изменения), обеспечение кредитного обязательства заемщика, условия страхования, способ и формы проверки обеспеченности и целевого использования кредита, санкции за нецелевое использование и несвоевременный возврат ссуды, размеры и порядок уплаты штрафов, порядок расторжения договора, другие условия по соглашению кредитора и заемщика.

Ипотечные жилищные кредиты предоставляются как правило на срок от 3 до 30 лет (оптимально на данном этапе 10 — 20 лет). Благодаря длительному сроку погашения уменьшается размер ежемесячных выплат заемщика.

Кредит и проценты по нему выплачиваются в форме ежемесячных платежей, рассчитанных по формуле аннуитетных платежей (ежемесячный платеж включает полный платеж по процентам, начисляемым на остаток основного долга, а также часть самого кредита, рассчитываемую таким образом, чтобы все ежемесячные платежи при фиксированной процентной ставке были равными на весь кредитный период). Это удобно как для заемщика (поскольку он может четко планировать свой семейный бюджет), так и для кредитора.

Величина ежемесячного платежа по кредиту не должна превышать 30 — 35 процентов совокупного дохода заемщика и созаемщиков (в том случае, если они имеются) за соответствующий расчетный период. Как правило, банки готовы принять досрочное погашение кредита. Приобретенное в кредит жилье служит в качестве обеспечения исполнения обязательства.

Существует несколько моделей ипотечного жилищного кредитования, в том числе и льготных, рассчитанных на молодые семьи, работников бюджетной сферы. В частности « Молодой семье – доступное жилье»; «Жилье работникам учреждений здравоохранения, образования, культуры и иных муниципальных учреждений бюджетной сферы»

За рубежом развито система ипотечного кредитования, в которой 100 % ипотечных кредитных обязательств преобразуется в ценные бумаги, реализуемые на рынке. Характерна государственная поддержка – государственные гарантии, обеспечивающие дополнительное покрытие ценных бумаг. Не менее важной формой поддержки является страхование кредитных рисков.

Ипотека (залог недвижимости) регулируется ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.08.98 № 102-ФЗ, в котором среди основных видов залога указан залог жилых помещений, имеющий свои особенности, отраженные в гл.13 Закона.

По договору о залоге жилого помещения одна сторона-залогодержатель, являющаяся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного жилого помещения другой стороны – залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за исключением случаев, установленных в законе.

Залогодателем может выступать сам должник и 3 лицо.

Жилое помещение остается во владении и пользовании залогодателя.

Договор заключается в письменной форме (нотариального удостоверения теперь не требуется) подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента государственной регистрации. Закон содержит противоречивое правило относительно несоблюдения требований о государственной регистрации договора, с одной стороны он связывает этот момент с заключением договора, с другой говорит о его ничтожности.

Договор должен содержать следующие существенные условия :

предмет ипотеки: жилое помещение, его описание, место нахождения, оценка
основное обязательство, его основания, размер, сроки
право в силу которого имущество принадлежит залогодателю

Ипотека жилых помещений, находящихся в государственной и муниципальной собственности не допускается. Ипотека жилых помещений, находящихся в собственности несовершеннолетних, ограниченно дееспособных, недееспособных лиц, осуществляется в порядке, установленном ГК РФ для совершения сделок с имуществом подопечных (ст.37, 38 ГК РФ). При ипотеке квартир в многоквартирном жилом доме, заложенной считается наряду с жилым помещением и соответствующая доля в праве общей собственности на общее имущество дома. При предоставлении кредита или целевого займа для сооружения жилого дома договором об ипотеке может быть предусмотрено обеспечение обязательства незавершенным строительством и принадлежащими залогодателю материалами и оборудованием, которые заготовлены для строительства. По завершении строительства жилого дома ипотека на него не прекращается.

Если иное не предусмотрено ФЗ или договором, жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру.

Залогодержателем по данному залогу является банк или иная кредитная организация либо юридическое лицо, предоставившее кредит или целевой заем. В этом случае к залогу применяются правила о залоге недвижимого имущества, возникающего в силу договора.

ООП вправе дать согласие на отчуждение или передачу в ипотеку жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой и попечительством члены семьи собственника, если при этом не затрагиваются права и охраняемые законом интересы указанных лиц.

Решение ООП о даче согласия или мотивированное решение об отказе в таком согласии должно быть представлено заявителю в письменной форме не позднее, чем через 30 дней после даты подачи заявления. Решение ООП может быть оспорено в суде.

В случае неисполнения, ненадлежащего исполнения обязательства залогодержатель вправе обратить взыскание на заложенное жилое помещение. (ст.ст. 55-57 ФЗ «Об ипотеке») Порядок обращения взыскания судебный и внесудебный. Имущество реализуется путем продажи с публичных торгов в форме открытого аукциона или конкурса.

Обращение залогодержателем взыскания на заложенный дом или квартиру и их реализация являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в жилом помещении, при условии, что дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение, строительство, капитальный ремонт этих жилых помещений, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение жилого дома или квартиры.

Статья 77.1. ЖК РФ Ипотека наемного дома

В случае предоставления кредита или займа на строительство наемного дома либо на приобретение всех помещений в наемном доме или являющегося наемным домом жилого дома земельный участок, который предоставлен или предназначен для строительства наемного дома либо на котором расположен такой дом, или право аренды этого земельного участка находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В случае, если в соответствии с пунктом 1 настоящей статьи земельный участок, предоставленный или предназначенный для строительства наемного дома, или право аренды этого земельного участка находится в залоге, в залоге находится и строящийся (создаваемый) на этом земельном участке наемный дом. При государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства на этом земельном участке такой объект считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности на него. С даты выдачи в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод построенного на этом земельном участке наемного дома в эксплуатацию до даты государственной регистрации права собственности на все помещения в наемном доме или на являющийся наемным домом жилой дом наемный дом на этом земельном участке, введенный в эксплуатацию, считается находящимся в залоге.

При государственной регистрации права собственности на все помещения в наемном доме или на являющийся наемным домом жилой дом, которые расположены на земельном участке, который или право аренды которого находится в залоге в соответствии с пунктом 1 настоящей статьи, такие помещения, такой жилой дом считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности на них. Ипотека таких помещений, такого жилого дома подлежит государственной регистрации одновременно с государственной регистрацией права собственности на них.

Залогодержателем по залогу, указанному в пунктах 1 — 3 настоящей статьи, является банк или иная организация, предоставившие кредит или заем на строительство наемного дома либо на приобретение помещений в наемном доме, являющегося наемным домом жилого дома.

Жилые помещения в наемном доме предоставляются внаем по договору найма жилого помещения, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования в соответствии с жилищным законодательством без согласия залогодержателя.

В случае обращения взыскания банком или иной организацией, предоставившими указанные в пункте 1 настоящей статьи кредит или заем, на земельный участок или право аренды земельного участка, на котором расположен или строится наемный дом, на объект незавершенного строительства на этом земельном участке, на все помещения в таком наемном доме или на являющийся наемным домом жилой дом по решению залогодержателя осуществляется продажа земельного участка (уступка права аренды), объекта незавершенного строительства, всех помещений в таком доме, такого жилого дома одному лицу с сохранением установленной цели использования указанных объектов недвижимого имущества в порядке, установленном статьями 57 и 58 настоящего Федерального закона.

В случае, если первые публичные торги по продаже заложенного имущества, указанного в пункте 6 настоящей статьи, и в случае проведения повторных публичных торгов также повторные публичные торги по продаже указанного имущества объявлены не состоявшимися, исполнительное производство по обращению взыскания на указанное заложенное имущество приостанавливается до поступления исполнительного документа, выданного на основании судебного решения, указанного в пункте 8 настоящей статьи. О приостановлении исполнительного производства и об основаниях его приостановления судебный пристав-исполнитель извещает залогодержателя. При этом залогодержатель не может воспользоваться правом, предусмотренным пунктом 4 статьи 58 настоящего Федерального закона.

В случае, указанном в пункте 7 настоящей статьи, принимается судебное решение о прекращении использования объектов недвижимого имущества, указанных в пункте 6 настоящей статьи, в соответствии с установленной целью использования и прекращении установленного в соответствии с жилищным законодательством ограничения (обременения) права собственности на заложенные помещения в наемном доме, на являющийся наемным домом заложенный жилой дом, а также о проведении публичных торгов в соответствии с пунктом 9 настоящей статьи.

Продажа заложенного имущества, указанного в пункте 8 настоящей статьи, осуществляется на публичных торгах в соответствии со статьями 57 и 58 настоящего Федерального закона. Начальная продажная цена заложенного имущества при его реализации на публичных торгах определяется по решению суда на основании отчета оценщика и устанавливается равной рыночной стоимости заложенного имущества, определенной в отчете оценщика.

Установленные в соответствии с жилищным законодательством решением или договором о предоставлении государственной, муниципальной и (или) иной поддержки для создания, эксплуатации наемного дома социального использования требования о возмещении указанной поддержки в случае изменения цели использования здания в качестве наемного дома социального использования (наемный дом социального использования становится наемным домом коммерческого использования) или прекращения использования здания в качестве наемного дома до истечения срока, определенного указанными решением или договором, обеспечиваются ипотекой всех помещений в таком доме или являющегося наемным домом социального использования жилого дома, на строительство, эксплуатацию которых предоставлена такая поддержка, земельного участка или прав по договору аренды земельного участка, на котором расположен или строится наемный дом социального использования, объекта незавершенного строительства на этом земельном участке.

В случае предоставления государственной, муниципальной и (или) иной поддержки для создания, эксплуатации наемного дома социального использования и указанных в пункте 1 настоящей статьи кредита или займа установленные пунктом 10 настоящей статьи требования о возмещении такой поддержки обеспечиваются последующей ипотекой указанных в пункте 10 настоящей статьи объектов недвижимого имущества, прав на указанные объекты с момента возникновения предшествующей ипотеки на указанные объекты, на такие права у банка или иной организации, предоставивших указанные кредит или заем.

В случае, если стоимости указанных в пункте 10 настоящей статьи заложенных объектов недвижимого имущества, прав на такие объекты недостаточно для полного удовлетворения требований о возмещении государственной, муниципальной и (или) иной поддержки, обязательство о возмещении указанной поддержки не прекращается.

Государственная регистрация ипотеки в силу закона и последующей ипотеки в силу закона в отношении объектов недвижимого имущества, прав на такие объекты в случаях, указанных в пунктах 10 и 11 настоящей статьи, осуществляется с оформлением в качестве залогодержателя или последующего залогодержателя исполнительного органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного лица, предоставивших государственную, муниципальную и (или) иную поддержку для создания, эксплуатации наемного дома социального использования.

Социальная выплата – это безвозмездная субсидия на строительство и приобретение жилья предоставляется отдельным, указанным в нормативных актах, категориям граждан, нуждающихся в жилых помещениях . Например: Федеральный закон от 25.10.2002 N 125-ФЗ «О жилищных субсидиях гражданам, выезжающим из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей»Постановление Правительства РФ от 25.10.2012 N 1099 «О некоторых вопросах реализации Федерального закона «О содействии развитию жилищного строительства» в части обеспечения права отдельных категорий граждан на приобретение жилья экономического класса»Постановление Правительства РФ от 17.12.2010 N 1050 «О федеральной целевой программе «Жилище» на 2011 — 2015 годы»Постановление Правительства Самарской области от 03.04.2009 N 193 «Об утверждении областной целевой программы «Молодой семье — доступное жилье» на 2009 — 2015 годы»Постановление Правительства Самарской области от 27.11.2013 N 684 (ред. от 20.08.2015) «Об утверждении государственной программы Самарской области «Развитие жилищного строительства в Самарской области» до 2020 года»

Социальные выплаты предоставляются ОГВ РФ и субъектов РФ, ОМСУ, организациями, воинскими частями и формированиями. Выплата предоставляется на строительство или приобретение жилья, соответствующего типовым потребительским качествам в данном регионе, по социальной норме площади жилья. Размер варьируется в зависимости от категории граждан и др. факторов. Лицам, получившим выплату иные формы льготного финансирования не предоставляются.

Право гражданина на получение социальной выплаты удостоверяется свидетельством о предоставлении безвозмездной выплаты, имеющим определенный срок действия, оно подтверждает, что продавцу или застройщику будет перечислена соответствующая денежная сумма. На основании свидетельства граждане открывает в одном из банков именной блокированный целевой счет, предназначенный для зачисления выплаты.

pravo163.ru

Правовое основание, предмет и виды ипотеки жилых помещений

⇐ ПредыдущаяСтр 27 из 54Следующая ⇒

Основным видом обеспечения кредитов на покупку жилья является залог приобретаемого жилого помещения (ипотека).

В наименовании действующего Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) ставится знак равенства между ипотекой и залогом недвижимости.

В п. 2 ст. 334 ГК РФ прямо указано, что залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке. К ипотеке применяются общие правила о залоге, установленные ГК РФ (если Законом об ипотеке не определены иные требования).

Залог жилых помещений в силу закона возможен не только при жилищном кредитовании, но и в некоторых других случаях. В частности, возникновение залога жилого помещения в силу закона будет иметь место при передаче под выплату ренты жилого помещения (п. 1 ст. 587 ГК), при приобретении жилого помещения в кредит, с рассрочкой платежа (п. 5 ст. 488 ГК).

На основании договора залогом жилого помещения может быть обеспечено практически любое обязательство, однако при этом будут иметь место особенности обращения взыскания на данное имущество, которые будут рассмотрены ниже.

В юридической литературе выделяется объект и предмет ипотеки.

Так Рудненко Е.А. указывает, что объектом ипотеки жилых помещений является право собственности на жилое помещение, а предметом – само жилое помещение, право собственности на которое зарегистрировано в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним[131].

Согласно п.1 ст. 9 Закона об ипотеке, в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

Предметом ипотеки может быть только недвижимое имущество, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в частности–жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат, объекты незавершенного строительства, право требования участника долевого строительства.

Не могут быть предметом залога дома и квартиры, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и имущество, которое нельзя приватизировать (служебное жилье и иные виды специализированного жилищного фонда).

Гостиницы, дома отдыха, дачи, садовые домики и другие строения и помещения, не предназначенные для постоянного проживания, могут быть предметом ипотеки на общих основаниях. Правила, установленные для ипотеки жилых домов и квартир, на них не распространяются.

При ипотеке квартиры в многоквартирном жилом доме, части которого в соответствии с п. 1 ст. 290 ГК РФ находятся в общей долевой собственности залогодателя и других лиц, заложенной считается наряду с жилым помещением соответствующая доля в праве общей собственности на жилой дом.

С учетом технических, санитарных и иных потребительских качеств в законе выделяются две группы жилых домов для ипотеки: индивидуальные и многоквартирные жилые дома. Надо отметить, что глава 18 ГК РФ упоминает только о многоквартирных жилых домах.

К индивидуальному следует отнести одноквартирный жилой дом, предназначенный для одной семьи по техническим, санитарным и иным потребительским качествам, состоящий из одной и более комнат, связанных сообщением с местами общего пользования дома и внешней средой, независимо от того, принадлежит ли жилой дом одному собственнику или на праве общей собственности нескольким лицам без технического раздела между ними или выдела части занимаемого жилого помещения и мест общего пользования в установленном порядке.

Ипотека жилых домов осуществляется одновременно с ипотекой земельного участка, на котором находится этот жилой дом, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый дом, либо одновременно с ипотекой принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части.

Как правило, банки устанавливают дополнительные требования к залоговому имуществу. Это связано с тем, что имеющаяся в наличии недвижимость поступает в ипотеку (в залог) банку, как гарантия возврата кредита. И в случае, если должник не сможет выполнить свое обязательство по выплате кредита, кредитор (обычно банк) имеет право реализовать заложенное недвижимое имущество, следовательно, банк заинтересован в том, чтобы недвижимость была ликвидна на протяжении долгого времени, и при необходимости ее можно было бы продать. От состояния и благоустроенности ипотечной недвижимости будут зависеть впоследствии и размер кредита, и процентная ставка, и срок погашения кредита[132].

Основные требования, предъявляемые банками к залоговому жилью, заключаются в следующем:

- во-первых, банками рассматривается год постройки и техническое состояние жилья. В нем не должно быть незарегистрированной перепланировки в техническом паспорте. Некоторые банки выдвигают требования, чтобы в жилом помещении обязательно была отдельная кухня, наличие системы водоснабжения и водоотведения, газоснабжения, электричества, отопления;

- во-вторых, залоговое жилье должно сохранять ликвидность на весь срок выплаты заемщиком ипотечного кредита. Фундамент залогового жилья должен быть кирпичным, железобетонным или каменным. Именно поэтому банки часто отказывают в ипотеке, если речь идет о залоге жилья с деревянными перекрытиями, продать которое практически невозможно.

- в-третьих, отсутствие возможных обременений. Многие банки не рассматривают в качестве залогового жилья дома, квартиры или комнаты в коммуналках, в которых зарегистрированы несовершеннолетние дети, инвалиды или престарелые граждане. Желательно, чтобы в жилом помещении был один собственник, и никто не былзарегистрирован (прописан). Если продавец квартиры получил ее в наследство, или на момент приватизации в ней были зарегистрированы дети, то кредитная комиссия банка, скорее всего, откажет в ипотеке.

Залогом могут стать, как имеющаяся в собственности заемщика недвижимость, так и приобретаемое по ипотечному кредиту жилье. При этом объект недвижимости может быть готовой квартирой в новостройке, квартирой на вторичном рынке недвижимости, будущим жилым помещением, находящимся еще только на этапе возведения фундамента.

Если предметом ипотеки становится строящееся жилое помещение в многоквартирном жилом доме, то заемщик не может предоставить банку залог в виде покупаемой квартиры, так как она еще не существует физически.

В соответствии с п. 5 ст. 5 Закона об ипотеке правила об ипотеке недвижимого имущества применяются также к залогу прав требования участника долевого строительства, вытекающих из договора участия в долевом строительстве, отвечающего требованиям Закона о долевом участии в строительстве, т.е. банку в этом случае передается в залог лишь право требования на квартиру по договору долевого участия в строительстве.

Президиум ВАС РФ в постановлении от 25.01.2011 № 13905/10, рассматривая дело о признании незаконным уклонения Управления Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области от государственной регистрации залога (ипотеки) прав требования участника долевого строительства в пользу банка, который возник в силу закона, пришел к выводу о том, что абзацем вторым пункта 5 статьи 5 Закона об ипотеке, определяющей имущество, которое может быть предметом ипотеки, установлена возможность передать в ипотеку права требования участника долевого строительства, при этом к залогу таких прав применяются правила об ипотеке недвижимого имущества. Поскольку из приведенной нормы, а также иных положений Закона об ипотеке не следует, что правила о возникновении ипотеки в силу закона не применяются к ипотеке прав требования участника долевого строительства, вытекающих из соответствующего договора, действие всех положений Закона об ипотеке, распространяются на залог прав требования участника долевого строительства.

После сдачи дома в эксплуатацию, государственной регистрации права собственности заемщика на жилье, банк может переоформить это право и получить ликвидное обеспечение по кредиту. Некоторые банки предлагают программы, при которых они не только выдают кредит на покупку квартир в строящемся доме, но и финансируют строительство посредством кредитования застройщика.

Объекты незавершенного строительства также могут быть отнесены к недвижимому имуществу и выступать в качестве предмета ипотеки. В качестве обеспечения по ипотечному обязательству может выступать строящийся индивидуальный жилой дом, принадлежностями которому считаются также материалы и оборудование, приготовленные для его строительства, которые также будут входить в единый предмет ипотеки.

Законодательство не исключает оформления ипотеки на комнату в квартире, однако на практике банки дают разрешение на такие сделки только в случае, если покупатель выкупает последнюю комнату, а все остальные уже ему принадлежат, т.к. в случае невозможности взыскать долг по причине неплатежеспособности клиента для продажи потребуется согласие всех соседей.

Критерий изолированности комнаты определяется тем, можно ли ее использовать как самостоятельное жилище, имеющее выход в коридор или на лестничную площадку (но не в другое жилое помещение) и сообщение с местами общего пользования (санузлом, кухней).

Система ипотечного кредитования строится на том, что обеспечение кредита может быть оформлено тремя способами.

1. Договором об ипотеке приобретенного жилого помещения с соответствующим нотариальным удостоверением сделки, а также государственной регистрацией возникающей ипотеки.

2. Трехсторонним (смешанным) договором купли-продажи и ипотеки жилого помещения, при котором все заинтересованные стороны (кредитор, заемщик, продавец) последовательно и практически одновременно фиксируют, нотариально заверяют и регистрируют переход прав собственности от продавца квартиры к покупателю (заемщику), а также ипотеку данной квартиры в пользу кредитора.

3. Договором приобретения жилого помещения за счет кредитных средств, когда ипотека приобретаемого жилого помещения возникает в силу закона в момент регистрации договора купли-продажи

Ипотека (залог) жилых помещений

Ипотека. Закладная. Форма договора ипотеки. Содержание договора ипотеки. Существенные условия договора об ипотеке. Документы, прилагаемые к договору об ипотеке.

Субъекты залога – лица, вступившие в залоговые отношения.

Ипотека – залог недвижимого имущества (земли, зданий, сооружений и других объектов) для получения ссуды.

Практическое применение залога основывается на следующих основных принципах:

- общие для всех видов ипотеки;

- специфические для каждого объекта недвижимости.

- кредитный договор;

- подлинник свидетельства о собственности на объект недвижимости;

- кадастровый план земельного участка и чертеж его границ;

- справка ОТИ о принадлежности зданий, расположенных на данном участке;

- заключение независимого оценщика о рыночной стоимости земельного участка и зданий, расположенных на нем;

- акт о кадастровой цене участка;

- справка налоговой службы об уплате налога на землю и налога на здания и сооружения;

- согласие всех совладельцев объекта, если он находится в общей совместной собственности лиц;

- доверенности лиц, уполномоченных сторонами подписать договор;

- справка о возможном обременении объекта ранее совершенным залогом или другими правами.

Дата добавления: 2015-07-19; просмотров: 82 | Нарушение авторских прав

mybiblioteka.su

Особенности ипотеки жилых помещений

Следует обратить внимание, что порядок ипотечного кредитования и особенности оформления документов на ипотеку жилых помещений в России регулируется целым рядом законодательных норм. В частности, Жилищным Кодексом РФ дается само определение жилых помещений, к ним относятся жилые дома, части жилого дома, квартира и ее часть и комната.

Особенности ипотечного кредита и правовой режим оформления ипотеки жилых помещений устанавливается Гражданским Кодексом РФ и Законом «Об ипотеке». Согласно указанным документам определяется категория жилых помещений, которые могут быть предоставлены в ипотеку. Из этого списка исключаются жилые помещения, находящиеся в государственной собственности или собственности муниципальных властей. В случае приобретения по ипотеке квартиры в многоквартирном доме за заемщиком оформляется собственность на часть общей доли имущества дома. Часть земельного участка также оформляется в ипотеку.

В соответствии с законом ипотека жилых помещений, в которых доля собственности принадлежит несовершеннолетним детям и недееспособным лицам, может осуществляться только при условии получения разрешения в соответствующих органах опеки, чтобы права данной категории граждан не были ущемлены. В обязательном порядке данная категория граждан должна быть обеспечена равноценной имущественной собственностью.

Ипотека жилых помещений с использованием средств банка на ее оформление предполагает, что ее возникновение становится возможным в силу закона. При ипотеке жилых помещений в соответствии с законом устанавливается особый порядок осуществления обращения взыскания. В том случае, если заемщик не выполняет собственных обязательств перед банком, имущество может быть продано с торгов.

В том случае, если имущество, приобретенное по ипотеке, отчуждается, это становится причиной прекращения права пользования имуществом. Все права на распоряжение имуществом, которое находится в залоге по ипотеке, принадлежат банку-кредитору, поэтому все действия с жилой недвижимостью могут осуществляться только с его разрешения.

В заключение можно отметить, что основным документом, регулирующим юридические особенности ипотеки жилых помещений, является именно Закон об ипотеке, в котором указываются все юридические нюансы, которые могут быть связаны с особенностями сделки.

Чтобы понять написанное в законодательных актах, часто нужно иметь юридическое образование. Поэтому лучше все нюансы ипотеки жилых помещений узнать на нашем кредитном портале, где информация подается на более понятном «простом» языке и где есть специалисты, готовые оказать любую консультационную помощь.