ГлавнаяИпотеКак рефинансировать ипотеку и не переплатить лишние деньги

Как рефинансировать ипотеку. Как рефинансировать ипотеку и не переплатить лишние деньги


Как рефинансировать ипотеку | Zaimix Blog

Мои друзья Кристина и Петя взяли ипотеку два года назад. Когда ставки по кредитам изменились, они решили ее рефинансировать. Но оказалось, что это не всегда выгодно. В этой статье расскажем подробно, что надо сделать, прежде чем принять решение о рефинансировании. В 2015 году мои друзья Кристина и Петр решили расширить жилплощадь. Когда сын был маленьким, жить в однокомнатной квартире было нормально, но теперь он вырос и стало некомфортно.

Супруги продали свою однушку, и на эти деньги сделали первый взнос по ипотеке, купив трехкомнатную квартиру на этапе котлована. При продаже удалось выручить 4 500 000 ₽, но новое жилье стоило 7 200 000 ₽. Не хватало 2 700 000 ₽, и друзья решили брать ипотеку. На таком раннем этапе стройки кредит давали только два банка. В одном супругам отказали. В результате они оформили ипотеку в банке «Возрождение» на 20 лет под 13,75 % годовых. Ежемесячный платеж по ипотеке составил 33 100 ₽.

Два года спустя, в 2017 году почти все банки сильно снизили ставки по ипотечным кредитам. Вот как изменились минимальные ставки:

Проанализировав предложения банков, ребята решили рефинансировать ипотеку — взять ипотечный кредит в другом банке по более низкой ставке, чтобы погасить старый и уменьшить платеж. Ставки за два года снизились почти на треть, и это решение казалось разумным. К этому моменту Кристина и Петр выплачивали свой кредит уже два года. Дом за это время построили, но в собственность должны оформить квартиру только в декабре 2017 года. Поэтому раньше января 2018-го рефинансировать кредит не получится. Анализируя условия нынешнего кредита, ребята ориентировались именно на период с 1 сентября 2015 года (когда начались платежи по ипотеке) по 1 января 2018 (когда планируют рефинансировать). То есть за два с лишним года, Кристина и Петр погасили только 70 000 ₽ основного долга, отдав при этом на порядок больше за пользование кредитом. Такая ситуация их не устраивала.

Такое соотношение основного долга и процентов получается, потому что аннуитетные платежи построены по принципу - сначала платишь проценты, потом тело кредита.

Чтобы  рефинансировать кредит, придется потратиться. Надо оформить много документов, а это стоит денег.

Новая страховка на недвижимость обойдется в 30 000 - 45 000 ₽. В старом полисе выгодоприобретатель — старый банк. Поэтому страховку надо переоформлять. Если новый банк не сотрудничает с вашей страховой компанией, то оформлять полис придется в другом месте.

Оценка объекта недвижимости будет стоить  2 500 - 6 000 ₽. Это надо сделать потому, что закладная на жилье переходит к новому кредитору, и для ее переоформления потребуется новый отчет об оценке.

Переоформление права собственности с изменением обременения обойдется от 2 000 - до 30 000 ₽. Такой разброс цен связан с тем, что некоторые банки позволяют клиентам делать это самостоятельно, другие же работают только с определенными агентами. Переоформление права собственности надо делать для того, чтобы внести в Росреестр сведения о смене банка, в залоге которого находится квартира.

Справки в банке об остатке задолженности и отсутствии просроченных платежей по кредиту могут стоить до 5 000 ₽. Некоторые банки выдают их бесплатно. Кроме этого, при подаче заявки на рефинансирование попросят предоставить данные о зарплате и копию трудовой книжки.

Получается, что сама процедура рефинансирования, в зависимости от условий обоих банков — старого и нового — может стоить от 34 500 до 86 000 ₽. Даже нижний порог был для Кристины с Петей существенной суммой. Затраты на оформление всех документов включили в общие расчеты.

После этого ребята посчитали, какой процент должен быть у нового кредита, чтобы рефинансирование было выгодно с учетом затрат на оформление всех документов. В итоге, получилась такая таблица: Если взять новый кредит под 13 % годовых, дополнительные расходы будут окупаться от двух до пяти лет. Выгоднее потратить сумму дополнительных расходов на частично-досрочное погашение.

Если взять новый кредит под 12 %, расходы окупятся за один-два года. Итоговая экономия составит почти 500 000 ₽.

Если взять новый кредит под 10 % или меньше, то выгода становится очевидной: даже при максимальных расходах на переоформление, расходы окупятся уже через год. При этом, месячный платеж снизится на 7 000 ₽.

Получилось, что рефинансировать ипотеку выгодно, если удастся снизить ставку минимум на 2 %. Предложения банков начинаются от 9,5 %. Ребята решили подать заявки во все подходящие банки, как только оформят квартиру в собственность. Если им одобрят новую ставку ниже 11,75 %, то надо менять банк.

В ходе своих расчетов, ребята выяснили, что чем дольше выплачиваешь кредит, тем меньше должна быть ставка, при которой рефинансирование становится выгодным. Вот, как выглядела бы ситуация к 2025 году, когда они платили ипотеку уже десять лет:

Если бы с того момента, когда Кристина и Петр взяли кредит, прошло десять лет, надо было бы искать банк, который предложит ставку хотя бы на 3 % ниже имеющейся:

Если взять кредит новый под 13 %, дополнительные расходы будут окупаться от 3 до 7 лет. Лучше остаться в старом банке.

Если взять новый кредит под 11,5 %, затраты на переоформление будут окупаться от года до двух с половиной лет. Выгода есть, но она небольшая.

Если взять новый кредит под 10 %, затраты на рефинансирование окупятся за 6-18 месяцев. За оставшиеся 10 лет семья сэкономит более 500 000 ₽.

Если же платить по кредиту осталось год или два, то рефинансировать ипотеку не стоит. В последние годы ипотеки выплачивается в основном основной долг, а проценты уже почти все уплачены.

1. Рефинансирование стоит денег — сумма зависит от условий банков.

2. Чем меньше времени прошло с того момента как вы взяли кредит, тем выгоднее рефинансирование

3. Процентная ставка в новом банке должна быть минимум на 2 % ниже текущих условий

4. Если до конца срока ипотеки осталось год-два, выгоднее вложится в досрочное погашение, чем тратиться на рефинансирование.

blog.zaimix.ru

Есть ли смысл рефинансировать ипотеку Полезные советы Дом Subscribe.Ru

Рефинансирование ипотеки – это полное или частичное погашение уже существующего кредита за счёт нового, полученного на более выгодных условиях. Перекредитование можно осуществить в своем или любой другом банке, который предлагает такую услугу.

Рефинансирование имеет и преимущества, и недостатки. В случае долгосрочного кредита такой способ кредитования позволяет уменьшить суммы ежемесячных платежей. Это в первую очередь выгодно тем, у кого изменилась жизненная ситуация, возросли расходы и т.д. Рефинансирование может решить эту проблему за счет увеличения срока кредита в среднем на 1–2 года, за счет изменения размера ежемесячных выплат. С помощью процедуры рефинансирования клиент банка может изменить валюту, в которой осуществляются платежи. Он также может объединить кредиты в разных банках в один, что упрощает осуществление платежей. Для заемщиков, которые оформили кредит по высокой процентной ставке, рефинансирование – один из способов уменьшить переплату. Предоставив нужные документы, можно оформить кредит по более низкой ставке и выплатить его гораздо быстрее, если это позволяет финансовое положение. Сэкономить можно и при смене кредитора, который готов будет рефинансировать ваш кредит.

К минусам можно отнести повторную оценку и страхование своего имущества – это потребует времени и дополнительных денег. Кроме того, передача залога от одного банка другому будет сопровождаться временными затратами и сбором документов – это еще время. Новый банк будет заново оценивать вашу платежеспособность и кредитную историю, а также всю информацию о текущем кредите.

«Безусловным плюсом рефинансирования ипотеки является наличие

денег на руках. Это один из способов получения денежных средств, в виде живых денег, либо уменьшение или продление выплат. Происходит это по-разному, в зависимости от того, каким образом осуществляется рефинансирование. У заемщика в этом вопросе интерес только один – получить деньги под залог квартиры. А вот недостатком рефинансирования ипотеки является сама успешность такой сделки. Рефинансирование на самом деле зависит от стабильности получения доходов. При любом нарушении стабильности человек оказывается в ситуации потери залогового имущества. А ведь бывает и так, что квартира под залогом – это единственное жилье. И поскольку ипотечные кредиты выдаются на достаточно большой срок – 20-30 лет, то такой риск очень существенный. Кроме этого, рефинансирование может быть сопряжено с дополнительными материальными и временными расходами заемщика, а также с заключением нового договора ипотечного страхования», - говорит эксперт рынка недвижимости Наталья Словесникова.

subscribe.ru

Есть ли смысл рефинансировать ипотеку? | Цены и рынок | Недвижимость

Рефинансирование ипотеки — это полное или частичное погашение уже существующего кредита за счёт нового, полученного на более выгодных условиях. Перекредитование можно осуществить в своём или любом другом банке, который предлагает такую услугу.

Рефинансирование имеет и преимущества, и недостатки. В случае долгосрочного кредита такой способ кредитования позволяет уменьшить суммы ежемесячных платежей. Это в первую очередь выгодно тем, у кого изменилась жизненная ситуация, возросли расходы и т. д. Рефинансирование может решить эту проблему за счёт увеличения срока кредита в среднем на 1-2 года, а также за счёт изменения размера ежемесячных выплат. С помощью процедуры рефинансирования клиент банка может изменить валюту, в которой осуществляются платежи. Он также может объединить кредиты в разных банках в один, что упрощает осуществление платежей. Для заёмщиков, которые оформили кредит по высокой процентной ставке, рефинансирование — один из способов уменьшить переплату. Предоставив нужные документы, можно оформить кредит по более низкой ставке и выплатить его гораздо быстрее, если это позволяет финансовое положение. Сэкономить можно и при смене кредитора, который готов будет рефинансировать ваш кредит.

К минусам можно отнести повторную оценку и страхование своего имущества: это потребует времени и дополнительных денег. Кроме того, передача залога от одного банка другому будет сопровождаться временными затратами и сбором документов, а это ещё время. Новый банк будет заново оценивать вашу платёжеспособность и кредитную историю, а также всю информацию о текущем кредите.

«Безусловным плюсом рефинансирования ипотеки является наличие денег на руках. Это один из способов получения денежных средств в виде живых денег либо уменьшения или продления выплат. Происходит это по-разному, в зависимости от того, каким образом осуществляется рефинансирование. У заёмщика в этом вопросе интерес только один: получить деньги под залог квартиры. А вот недостатком рефинансирования ипотеки является сама успешность такой сделки. Рефинансирование на самом деле зависит от стабильности получения доходов. При любом нарушении стабильности человек оказывается в ситуации потери залогового имущества. А ведь бывает и так, что квартира под залогом — это единственное жильё. И поскольку ипотечные кредиты выдаются на достаточно большой срок, — 20-30 лет — то такой риск очень существенный. Кроме этого, рефинансирование может быть сопряжено с дополнительными материальными и временными расходами заёмщика, а также с заключением нового договора ипотечного страхования», — говорит эксперт рынка недвижимости Наталья Словесникова.

Смотрите также:

www.aif.ru