59. Относится ли по действующему законодательствук договорам ипотеки договор о залоге прав по договору арендыземельного участка, заключенному на срок до одного года? Может ли часть неделимого земельного участка быть предметом ипотеки
51. Может ли часть неделимого земельного участка бытьпредметом ипотеки?
Ñì.: ï. 2 информационного письма Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 N 90.
Информационное письмо Президиума вас рф от 28.01.2005 n 90Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров,связанных с договором об ипотекеИзвлечение
2. Предметом ипотеки может быть отдельное помещение, права на которое как на самостоятельный объект недвижимого имущества зарегистрированы в установленном порядке, а не часть площади такого помещения.
Залогодатель обжаловал в судебном порядке отказ учреждения юстиции в государственной регистрации договора ипотеки части принадлежащего залогодателю на праве собственности нежилого помещения.
Арбитражный суд отказал в признании отказа учреждения юстиции незаконным. Согласно пункту 4 статьи 5 Закона об ипотеке часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь), не может быть самостоятельным предметом ипотеки. При этом согласно пункту 1 статьи 5 Закона об ипотеке по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество. В Едином реестре зарегистрировано право собственности на складское помещение как на один объект недвижимости. Его раздел на отдельные помещения и регистрация прав на эти помещения в установленном порядке не были осуществлены.
52. Можно ли заложить нежилое помещение и долю в правесобственности на общее имущество здания без ипотекидоли в праве собственности на земельный участок, котораяимеется у собственника помещения?
Ñì.: ï. 3 информационного письма Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 N 90.
Информационное письмо Президиума вас рф от 28.01.2005 n 90Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров,связанных с договором об ипотекеИзвлечение
3. Если собственнику нежилого помещения в здании принадлежит доля в праве собственности на общее имущество этого здания и доля в праве собственности на земельный участок, занятый этим зданием (или права соарендатора такого участка), то по договору об ипотеке нежилого помещения считаются одновременно заложенными принадлежащие собственнику такого помещения доля в праве собственности на общее имущество здания и доля в праве собственности на земельный участок (права соарендатора такого земельного участка).
Залогодержатель по договору об ипотеке предъявил к залогодателю, должнику по обязательству, обеспеченному ипотекой, иск о взыскании долга и об обращении взыскания на нежилое помещение в жилом доме, являвшееся предметом ипотеки, а также на принадлежащие залогодателю долю в праве собственности на общее имущество этого здания и долю в праве собственности на земельный участок, занятый этим зданием.
Залогодатель нежилого помещения в своих возражениях и объяснениях, не оспаривая того факта, что ему принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество жилого здания, в котором расположено это помещение, и доля в праве собственности на земельный участок, занимаемый зданием, указал на условие договора об ипотеке, согласно которому им было заложено только нежилое помещение, но не доли в праве собственности на общее имущество здания и на земельный участок. Если же указанные доли в праве собственности должны были быть им заложены вместе с ипотекой нежилого помещения, то, поскольку это не сделано, договор об ипотеке помещения является ничтожным.
Арбитражный суд, установив, что предметом ипотеки являлось принадлежащее залогодателю на праве собственности нежилое помещение, исковые требования залогодержателя удовлетворил полностью по следующему мотиву.
Так как залогодатель нежилого помещения в жилом здании имел в своей собственности не только само помещение, но и доли в праве собственности на общее имущество здания и на земельный участок, занятый этим зданием, то следует руководствоваться нормами о распоряжении подобным имуществом в многоквартирных домах.
Согласно пункту 2 статьи 290 ГК РФ собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру. Как указано в статье 75 Закона об ипотеке, при ипотеке квартиры в многоквартирном жилом доме, части которого находятся в соответствии с пунктом 1 статьи 290 ГК РФ в общей долевой собственности залогодателя и других лиц, заложенной считается наряду с жилым помещением соответствующая доля в праве общей собственности на жилой дом. Данные нормы должны применяться и при ипотеке нежилых помещений, если залогодателю принадлежит доля в праве собственности на общее имущество дома и (или) доля в праве собственности на земельный участок, занятый домом. Поэтому, хотя в договоре об ипотеке нежилого помещения это не указано, вместе с помещением считаются заложенными принадлежащие залогодателю доля в праве собственности на общее имущество здания и доля в праве собственности на земельный участок.
studfiles.net
может ли часть неделимого земельного участка быть предметом ипотеки
Особенности ипотеки земельных участков
Ипотека является одной из составляющих современной экономики, а также важным инструментом кредитования. Земельный участок — объект недвижимости, относящийся к предмету ипотеки. Принцип единства земли и объекта недвижимости, возведенного на ней, определяется Земельным Кодексом, а правовые особенности ипотеки земельных участков регламентируются Федеральным Законом № 102 "Об ипотеке (залоге недвижимости)".
Участок, как и прочее имущество, относится к предмету залога в виде обеспечения исполнения обязательств его собственника, следовательно, зачастую используется при получении финансового кредита. Поэтому, до подписания договора кредитования, банк должен определить соответствие участка к предмету договора.
На территории Российской Федерации имеется несколько видов земельной ипотеки:
- На приобретение участка земли.
- На покупку земли с целью строительства частного дома.
Определение соответствия земельного участка как предмета для ипотечного кредитования
Перед заключением ипотечного договора на приобретение земли с заемщиком, кредитная организация обращает внимание на ее ликвидность, что позволяет, в случае неплатежеспособности клиента, выставить недвижимость на торги для погашения долга. Лицо обязано быть наделено правами собственности на землю, которые подтверждаются соответствующим реестром, выданным в кадастровом органе при ее оформлении. Сам участок должен иметь четкие границы, установленные при проведении процедуры межевания.
Федеральным законодательством предусматривается ряд критериев, предъявляемых к земельному участку для ипотечного кредитования:
- Земля должна предназначаться для ЖС либо под садоводческий участок.
- Должны быть строго отведенные границы.
- Расположение земли должно быть в транспортной доступности (возможность добираться на общественном транспорте).
- Развитая инфраструктура в месте нахождения участка.
- Месторасположение обязано соответствовать нормам экологичности. Банк не одобрит кредит на землю, расположенную в промышленной зоне.
На основании ст.62 ФЗ "Об ипотеке" к предмету ипотеки относятся:
- Земли, не исключенные из оборота и не имеющие ограничения в обороте.
- В случае нахождения земли в общей долевой собственности, ипотека устанавливается лишь на участок, принадлежащий заемщику, который был выделен в натуре из земли, находящейся в общей совместной собственности.
Кредитные организации вправе отказать в ипотечном кредитовании на основании XI главы, статьи 63 Закона "Об ипотеке", ГК РФ, которые определяют перечень земель, не подлежащих залогу:
- Участки земли, находящиеся в муниципальной, государственной собственности. Запрет введен с целью сохранения целостности страны. Государство вправе передавать землю для хозяйственного ведения либо для осуществления оперативного правления.
- Часть участка земли, площадь которой меньше, установленной нормативно-правовыми актами субъектов страны, муниципалитета, предназначенной по закону для целевого пользования. В каждом регионе страны отличается количество используемых участков.
Прочие особенности ипотечного кредитования земельных участков, имеющих отношение к залогу:
- Залоговое право определяет ряд принципов, на основании которых при ипотечном кредитовании участка право залога расположенных на нем построек, зданий залогодателя не применяется.
- Ипотека имеет ряд дополнительных условий в договоре, а также дополнительной документацией. В случае их отсутствия, регистрирующим органом может быть отказано в совершении процедуры государственной регистрации права собственности на земельный участок.
Необходимая документация для оформления ипотечного договора на землю:
- Свидетельство, подтверждающее государственную регистрацию прав собственности.
- Наличие плана с индивидуальным кадастровым номером, предназначением земли, ее нахождении и прочее.
- Наличие договора купли-продажи.
- Отчет, составленный экспертом-оценщиком.
- Документ, подтверждающий отсутствие на участке различных построек. Справку можно получить в бюро техинвентаризации.
Важно знать! При необходимости закон допускает возможность продажи земли, за которую до конца не погашен кредит. Для этого требуется составление договора купли-продажи земли, обремененной ипотечным кредитованием. Отличием от простого договора купли-продажи является указание сведений о нахождении участка в залоге у банка на основании ипотечного договора.
Допускается ли залог арендных прав участка?
На основании ст.22 п.5 Земельного Кодекса Российской Федерации за арендатором закрепляется право передачи прав и обязанностей по договору аренды земли третьим лицам, а также передачи арендных прав в залог в пределах сроков аренды участка. При этом согласие арендодателя не требуется, необходимо лишь уведомить его при условии, что договор аренды земли не предусматривает иного. При этом отсутствует необходимость в заключении нового договора аренды участка.
Статья 5. Имущество, которое может быть предметом ипотеки
1. По договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное
в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на
которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации
прав на недвижимое имущество, в том числе:
1) земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в
статье 63 настоящего Федерального закона;
2) предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество,
3) жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной
или нескольких изолированных комнат;
4) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
5) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические
Здания, в том числе жилые дома и иные строения, и сооружения, непосредственно
связанные с землей, могут быть предметом ипотеки при условии соблюдения правил
статьи 69 настоящего Федерального закона.
2. Правила настоящего Федерального закона применяются к залогу не завершенного
строительством недвижимого имущества, возводимого на земельном участке, отведенном
для строительства в установленном законодательством Российской Федерации порядке,
в том числе зданий и сооружений при условии соблюдения правил статьи 69 настоящего
3. Если иное не предусмотрено договором, вещь, являющаяся предметом ипотеки,
считается заложенной вместе с принадлежностями (статья 135 Гражданского кодекса
Российской Федерации) как единое целое.
4. Часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения
его назначения (неделимая вещь), не может быть самостоятельным предметом ипотеки.
5. Правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются
к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды),
поскольку иное не установлено Федеральным законом и не противоречит существу
Комментарий к статье 5
1. Перечень объектов, являющихся недвижимым имуществом, а также вещей,
приравненных к нему, приведен в п.1 ст.130 ГК РФ. Следует отметить, что деление
вещей на движимые и недвижимые получило относительно полное и завершенное
воплощение именно в ГК РФ, поскольку такого рода деление было отвергнуто советской
правовой доктриной и на протяжении более чем полувека в нормативных актах
не находило отражения. Деление вещей на движимые и недвижимые было восстановлено
Законом РСФСР от 24 декабря 1990 г. N 443-1 "О собственности в РСФСР" и Основами
гражданского законодательства 1991 г.
2. В п.1 ст.5 Закона "Об ипотеке" установлено, что предметом ипотеки
может быть недвижимое имущество по классификации ГК РФ, при наличии на него
прав, зарегистрированных в порядке, установленном для государственной регистрации
прав на недвижимое имущество. Этой нормой законодательно закреплено классическое
понимание ипотеки как залога недвижимости, подвергнутого государственной регистрации
в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
3. В качестве предмета ипотеки может выступать любое недвижимое имущество,
которое находится в гражданском обороте и возможность отчуждения которого
имеется. В соответствии с п.1 ст.5 Закона "Об ипотеке" установлен различный
правовой режим, требующий тщательного учета, в отношении отдельных видов недвижимого
имущества. Помимо этого, определенные ограничения права отдавать имущество
в залог по договору об ипотеке содержатся в ст.6 Закона (см. комментарий к
4. В перечень имущества, которое может быть предметом ипотеки (п.1 ст.5),
законодатель включил движимые вещи (воздушные и морские суда, суда внутреннего
плавания, космические объекты). По классификации ГК РФ (ч.2 п.1 ст.130) они
относятся к недвижимым вещам, однако правовой режим государственной регистрации
прав на недвижимое имущество, содержащийся в Законе о госрегистрации прав,
на них не распространяется.
Понятие названных транспортных средств, а также порядок их регистрации
раскрываются в транспортных кодексах, уставах и иных нормативных актах. Признание
их недвижимым имуществом, несмотря на то что они специально приспособлены
к пространственному перемещению, обусловлено высокой стоимостью данных объектов
и связанной с этим необходимостью повышенной надежности правил их гражданского
5. В отношении зданий, в том числе жилых домов и иных строений, и сооружений,
непосредственно связанных с землей, в комментируемой статье содержится предписание
о том, что названные объекты могут быть заложены по договору об ипотеке, но
только при условии соблюдения правил ст.69 Закона "Об ипотеке", регламентирующей
ипотеку предприятий, зданий или сооружений с земельным участком, на котором
они находятся (см. комментарий к указанной статье).
6. Нормы, отражающие особенности ипотеки объектов недвижимости в их связи
с земельным участком (ст.69 Закона), также лежат в основе правил, применяемых
к залогу незавершенного строительством недвижимого имущества. При этом должно
выполняться условие о том, что здание или сооружение возводится на земельном
участке, который отведен для строительства в установленном законодательством
РФ порядке. Указанная норма п.2 ст.5 закреплена в ст.76 Закона (см. комментарий
7. В комментируемой статье отдельные нормы предусматривают связь определенных
элементов недвижимого имущества. Законодатель исходит из того, что использование
объектов недвижимости имеет неразрывную связь с земельным участком. Между
тем ГК РФ никоим образом не связывает собственность на здание или сооружение
с обязательной собственностью на землю у того же лица. Гражданский кодекс
содержит целый ряд норм, регулирующих отношения между собственником земельного
участка и собственником возведенного на этом участке здания или сооружения.
Собственник здания, сооружения или иной недвижимости на земельном участке,
принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленной таким
лицом под эту недвижимость частью земельного участка (ч.1 п.1 ст.271 ГК РФ),
причем ч.2 п.1 ст.271 ГК РФ презюмирует (если иное не вытекает из закона,
решения о предоставлении земли, находящейся в государственной или муниципальной
собственности, или договора) право постоянного пользования частью земельного
Лицо, к которому перешло право собственности на недвижимость, приобретает
на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости,
право пользования соответствующей частью земельного участка.
собственности на земельный участок не является основанием прекращения или
изменения принадлежащего собственнику недвижимости права пользования этим
участком" (п.2 ст.271 ГК РФ). Собственнику земли юридически безразлично, кто
является собственником возведенной на этом участке недвижимости.
8. В п.3 ст.5 Закона воспроизведено общее правило о том, что имеющиеся
принадлежности следуют судьбе главной вещи (ст.135 ГК РФ). Следовательно,
целостное единство объекта недвижимости при его залоге также не нарушается.
Однако эта норма носит диспозитивный характер, стороны в договоре об ипотеке
могут решить данный вопрос по-иному.
9. Общие правила о делимых и неделимых вещах изложены в ст.133 ГК РФ.
В п.4 ст.5 Закона содержится специальная норма, уточняющая указанные положения
ГК РФ; при этом не дан ответ на вопрос о том, какие виды недвижимого имущества
входят в категорию неделимого. В действующем законодательстве прямо об этом
нигде не сказано, и поэтому, например, нет однозначного ответа на вопрос,
может ли являться предметом залога часть здания.
Единственное нормативное указание, которое могло бы служить ответом на
поставленный вопрос, содержалось в п.3 Указа Президента РФ от 28 февраля 1996
г. N 293 "О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования" (утратил
силу по Указу Президента РФ от 25.01.99 N 112): "Часть недвижимого имущества,
раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая
вещь), кроме квартир в многоквартирных жилых домах, не может быть самостоятельным
Представляется, прежде всего с учетом практики, сложившейся на основе
приведенного нормативного указания, что часть здания может быть предметом
залога в строго определенных случаях:
а) если она (например, встроенные нежилые помещения в жилом здании; здания,
фактически поделенные на части, закрепленные в собственности различных субъектов
и используемые при этом в соответствии с назначением здания) зарегистрирована
в качестве отдельного объекта недвижимости в Едином государственном реестре
прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
б) если произведен в установленном законом или договором порядке выдел
доли в натуре в здании, принадлежащем нескольким субъектам на праве общей
Окончательный ответ о правомерности такого предположения даст либо судебная
практика, либо законодатель, сформулировав точное предписание о том, какие
виды недвижимого имущества относятся к неделимым вещам.
10. Законом о залоге предусмотрена возможность залога не только вещей,
но и имущественных прав. Эта норма закреплена в п.1 ст.336 ГК РФ, в которой
говорится, что предметом залога могут быть и имущественные права (требования),
за исключением прав, уступка которых запрещена законом. Однако залог прав
не получил подробного урегулирования в ГК РФ, поэтому основу правовой регламентации
залога прав составляет раздел IV "Залог прав" (ст.54 - 58) Закона о залоге,
нормы которого, в соответствии с п.2 ст.79 комментируемого Закона, подлежат
применению лишь постольку, поскольку они не противоречат Закону "Об ипотеке".
11. Залогодателем права может быть лицо, которому принадлежит закладываемое
право (п.3 ст.335 ГК РФ). Этой же нормой установлено, что залог права аренды
или иного права на чужую вещь не допускается без согласия собственника вещи
либо лица, которому эта вещь принадлежит на праве хозяйственного ведения,
если законом или договором запрещено отчуждение этого права без согласия собственника
указанной вещи либо лица, имеющего на него право хозяйственного ведения.
Эффективность ипотечных правоотношений для случаев, когда предметом ипотеки
является право аренды, во многом зависит как от величины оцениваемой стоимости
права, подлежащего залогу, так и от реального наличия рациональных процедур
об обращении взыскания на данное заложенное право.
С точки зрения залоговых правоотношений залог арендных прав имеет смысл
прежде всего исходя из тех достоинств, выраженных количественными и качественными
показателями, которыми обладают конкретные арендные права. Их подсчет должен
вестись прежде всего с учетом объема обязанностей, возлагаемых на арендатора
по договору аренды (например, поддержание имущества в надлежащем состоянии
и производство его ремонта).
При обращении взыскания речь должна идти не о переводе на залогодержателя
заложенного права, а о реализации данного права. Именно это он и должен требовать
с целью возмещения своих требований из полученной в результате денежной суммы.
Притязания залогодержателя о переводе на себя заложенного права равносильны
тому, если бы он потребовал в случае неисполнения должником обеспеченного
залогом обязательства перевода на себя права собственности на предмет ипотеки.
Общая конструкция залога предполагает не переход к залогодержателю заложенного
имущества, а только право получить удовлетворение из стоимости заложенной
вещи после ее реализации в соответствии с требованиями действующего законодательства.
Обязанности залогодателя при залоге прав (направлены на обеспечение надлежащего
состояния прав в течение срока действия договора о залоге) приведены в ст.56
Закона о залоге. Если они им не выполняются, то залогодержатель вправе требовать
в суде, арбитражном суде (пп.1 ст.57 Закона о залоге) перевода на себя заложенного
права. В отношении этой нормы необходимо подчеркнуть, что указанное право,
предоставляемое залогодержателю, не связано с ситуаций невыполнения должником
Статья 5. Имущество, которое может быть предметом ипотеки
1. По договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе:
1) земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в статье 63 настоящего Федерального закона;
2) предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;
3) жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
4) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
5) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.
Здания, в том числе жилые дома и иные строения, и сооружения, непосредственно связанные с землей, могут быть предметом ипотеки при условии соблюдения правил статьи 69 настоящего Федерального закона.
Отсутствие государственной регистрации права собственности на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, не является препятствием для ипотеки таких земельных участков в соответствии со статьей 62.1 настоящего Федерального закона.
2. Правила настоящего Федерального закона применяются к залогу незавершенного строительством недвижимого имущества, возводимого на земельном участке в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе зданий и сооружений при условии соблюдения правил статьи 69 настоящего Федерального закона.
3. Если иное не предусмотрено договором, вещь, являющаяся предметом ипотеки, считается заложенной вместе с принадлежностями (статья 135 Гражданского кодекса Российской Федерации) как единое целое.
4. Часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь), не может быть самостоятельным предметом ипотеки.
5. Правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений.
Правила об ипотеке недвижимого имущества применяются также к залогу прав требования участника долевого строительства, вытекающих из договора участия в долевом строительстве, отвечающего требованиям Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации").
Статья 5. Имущество, которое может быть предметом ипотеки
1. По договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное
в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на
которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации
прав на недвижимое имущество, в том числе:
1) земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в
статье 63 настоящего Федерального закона;
2) предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество,
используемое в предпринимательской деятельности;
3) жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной
или нескольких изолированных комнат;
4) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
5) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические
Здания, в том числе жилые дома и иные строения, и сооружения, непосредственно
связанные с землей, могут быть предметом ипотеки при условии соблюдения правил
статьи 69 настоящего Федерального закона.
2. Правила настоящего Федерального закона применяются к залогу не завершенного
строительством недвижимого имущества, возводимого на земельном участке, отведенном
для строительства в установленном законодательством Российской Федерации порядке,
в том числе зданий и сооружений при условии соблюдения правил статьи 69 настоящего
3. Если иное не предусмотрено договором, вещь, являющаяся предметом ипотеки,
считается заложенной вместе с принадлежностями (статья 135 Гражданского кодекса
Российской Федерации) как единое целое.
4. Часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения
его назначения (неделимая вещь), не может быть самостоятельным предметом ипотеки.
5. Правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются
к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды),
поскольку иное не установлено Федеральным законом и не противоречит существу
Комментарий к статье 5
1. Перечень объектов, являющихся недвижимым имуществом, а также вещей,
приравненных к нему, приведен в п.1 ст.130 ГК РФ. Следует отметить, что деление
вещей на движимые и недвижимые получило относительно полное и завершенное
воплощение именно в ГК РФ, поскольку такого рода деление было отвергнуто советской
правовой доктриной и на протяжении более чем полувека в нормативных актах
не находило отражения. Деление вещей на движимые и недвижимые было восстановлено
Законом РСФСР от 24 декабря 1990 г. N 443-1 "О собственности в РСФСР" и Основами
гражданского законодательства 1991 г.
2. В п.1 ст.5 Закона "Об ипотеке" установлено, что предметом ипотеки
может быть недвижимое имущество по классификации ГК РФ, при наличии на него
прав, зарегистрированных в порядке, установленном для государственной регистрации
прав на недвижимое имущество. Этой нормой законодательно закреплено классическое
понимание ипотеки как залога недвижимости, подвергнутого государственной регистрации
в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
3. В качестве предмета ипотеки может выступать любое недвижимое имущество,
которое находится в гражданском обороте и возможность отчуждения которого
имеется. В соответствии с п.1 ст.5 Закона "Об ипотеке" установлен различный
правовой режим, требующий тщательного учета, в отношении отдельных видов недвижимого
имущества. Помимо этого, определенные ограничения права отдавать имущество
в залог по договору об ипотеке содержатся в ст.6 Закона (см. комментарий к
4. В перечень имущества, которое может быть предметом ипотеки (п.1 ст.5),
законодатель включил движимые вещи (воздушные и морские суда, суда внутреннего
плавания, космические объекты). По классификации ГК РФ (ч.2 п.1 ст.130) они
относятся к недвижимым вещам, однако правовой режим государственной регистрации
прав на недвижимое имущество, содержащийся в Законе о госрегистрации прав,
на них не распространяется.
Понятие названных транспортных средств, а также порядок их регистрации
раскрываются в транспортных кодексах, уставах и иных нормативных актах. Признание
их недвижимым имуществом, несмотря на то что они специально приспособлены
к пространственному перемещению, обусловлено высокой стоимостью данных объектов
и связанной с этим необходимостью повышенной надежности правил их гражданского
5. В отношении зданий, в том числе жилых домов и иных строений, и сооружений,
непосредственно связанных с землей, в комментируемой статье содержится предписание
о том, что названные объекты могут быть заложены по договору об ипотеке, но
только при условии соблюдения правил ст.69 Закона "Об ипотеке", регламентирующей
ипотеку предприятий, зданий или сооружений с земельным участком, на котором
они находятся (см. комментарий к указанной статье).
6. Нормы, отражающие особенности ипотеки объектов недвижимости в их связи
с земельным участком (ст.69 Закона), также лежат в основе правил, применяемых
к залогу незавершенного строительством недвижимого имущества. При этом должно
выполняться условие о том, что здание или сооружение возводится на земельном
участке, который отведен для строительства в установленном законодательством
РФ порядке. Указанная норма п.2 ст.5 закреплена в ст.76 Закона (см. комментарий
7. В комментируемой статье отдельные нормы предусматривают связь определенных
элементов недвижимого имущества. Законодатель исходит из того, что использование
объектов недвижимости имеет неразрывную связь с земельным участком. Между
тем ГК РФ никоим образом не связывает собственность на здание или сооружение
с обязательной собственностью на землю у того же лица. Гражданский кодекс
содержит целый ряд норм, регулирующих отношения между собственником земельного
участка и собственником возведенного на этом участке здания или сооружения.
Собственник здания, сооружения или иной недвижимости на земельном участке,
принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленной таким
лицом под эту недвижимость частью земельного участка (ч.1 п.1 ст.271 ГК РФ),
причем ч.2 п.1 ст.271 ГК РФ презюмирует (если иное не вытекает из закона,
решения о предоставлении земли, находящейся в государственной или муниципальной
собственности, или договора) право постоянного пользования частью земельного
Лицо, к которому перешло право собственности на недвижимость, приобретает
на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости,
право пользования соответствующей частью земельного участка. "Переход права
собственности на земельный участок не является основанием прекращения или
изменения принадлежащего собственнику недвижимости права пользования этим
участком" (п.2 ст.271 ГК РФ). Собственнику земли юридически безразлично, кто
является собственником возведенной на этом участке недвижимости.
8. В п.3 ст.5 Закона воспроизведено общее правило о том, что имеющиеся
принадлежности следуют судьбе главной вещи (ст.135 ГК РФ). Следовательно,
целостное единство объекта недвижимости при его залоге также не нарушается.
Однако эта норма носит диспозитивный характер, стороны в договоре об ипотеке
могут решить данный вопрос по-иному.
9. Общие правила о делимых и неделимых вещах изложены в ст.133 ГК РФ.
В п.4 ст.5 Закона содержится специальная норма, уточняющая указанные положения
ГК РФ; при этом не дан ответ на вопрос о том, какие виды недвижимого имущества
входят в категорию неделимого. В действующем законодательстве прямо об этом
нигде не сказано, и поэтому, например, нет однозначного ответа на вопрос,
может ли являться предметом залога часть здания.
Единственное нормативное указание, которое могло бы служить ответом на
поставленный вопрос, содержалось в п.3 Указа Президента РФ от 28 февраля 1996
г. N 293 "О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования" (утратил
силу по Указу Президента РФ от 25.01.99 N 112): "Часть недвижимого имущества,
раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая
вещь), кроме квартир в многоквартирных жилых домах, не может быть самостоятельным
Представляется, прежде всего с учетом практики, сложившейся на основе
приведенного нормативного указания, что часть здания может быть предметом
залога в строго определенных случаях:
а) если она (например, встроенные нежилые помещения в жилом здании; здания,
фактически поделенные на части, закрепленные в собственности различных субъектов
и используемые при этом в соответствии с назначением здания) зарегистрирована
в качестве отдельного объекта недвижимости в Едином государственном реестре
прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
б) если произведен в установленном законом или договором порядке выдел
доли в натуре в здании, принадлежащем нескольким субъектам на праве общей
Окончательный ответ о правомерности такого предположения даст либо судебная
практика, либо законодатель, сформулировав точное предписание о том, какие
виды недвижимого имущества относятся к неделимым вещам.
10. Законом о залоге предусмотрена возможность залога не только вещей,
но и имущественных прав. Эта норма закреплена в п.1 ст.336 ГК РФ, в которой
говорится, что предметом залога могут быть и имущественные права (требования),
за исключением прав, уступка которых запрещена законом. Однако залог прав
не получил подробного урегулирования в ГК РФ, поэтому основу правовой регламентации
залога прав составляет раздел IV "Залог прав" (ст.54 - 58) Закона о залоге,
нормы которого, в соответствии с п.2 ст.79 комментируемого Закона, подлежат
применению лишь постольку, поскольку они не противоречат Закону "Об ипотеке".
11. Залогодателем права может быть лицо, которому принадлежит закладываемое
право (п.3 ст.335 ГК РФ). Этой же нормой установлено, что залог права аренды
или иного права на чужую вещь не допускается без согласия собственника вещи
либо лица, которому эта вещь принадлежит на праве хозяйственного ведения,
если законом или договором запрещено отчуждение этого права без согласия собственника
указанной вещи либо лица, имеющего на него право хозяйственного ведения.
Эффективность ипотечных правоотношений для случаев, когда предметом ипотеки
является право аренды, во многом зависит как от величины оцениваемой стоимости
права, подлежащего залогу, так и от реального наличия рациональных процедур
об обращении взыскания на данное заложенное право.
С точки зрения залоговых правоотношений залог арендных прав имеет смысл
прежде всего исходя из тех достоинств, выраженных количественными и качественными
показателями, которыми обладают конкретные арендные права. Их подсчет должен
вестись прежде всего с учетом объема обязанностей, возлагаемых на арендатора
по договору аренды (например, поддержание имущества в надлежащем состоянии
и производство его ремонта).
При обращении взыскания речь должна идти не о переводе на залогодержателя
заложенного права, а о реализации данного права. Именно это он и должен требовать
с целью возмещения своих требований из полученной в результате денежной суммы.
Притязания залогодержателя о переводе на себя заложенного права равносильны
тому, если бы он потребовал в случае неисполнения должником обеспеченного
залогом обязательства перевода на себя права собственности на предмет ипотеки.
Общая конструкция залога предполагает не переход к залогодержателю заложенного
имущества, а только право получить удовлетворение из стоимости заложенной
вещи после ее реализации в соответствии с требованиями действующего законодательства.
Обязанности залогодателя при залоге прав (направлены на обеспечение надлежащего
состояния прав в течение срока действия договора о залоге) приведены в ст.56
Закона о залоге. Если они им не выполняются, то залогодержатель вправе требовать
в суде, арбитражном суде (пп.1 ст.57 Закона о залоге) перевода на себя заложенного
права. В отношении этой нормы необходимо подчеркнуть, что указанное право,
предоставляемое залогодержателю, не связано с ситуаций невыполнения должником
51. Может ли часть неделимого земельного участка бытьпредметом ипотеки?
Ñì.: ï. 2 информационного письма Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 N 90.
Информационное письмо Президиума вас рф от 28.01.2005 n 90Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров,связанных с договором об ипотекеИзвлечение
2. Предметом ипотеки может быть отдельное помещение, права на которое как на самостоятельный объект недвижимого имущества зарегистрированы в установленном порядке, а не часть площади такого помещения.
Залогодатель обжаловал в судебном порядке отказ учреждения юстиции в государственной регистрации договора ипотеки части принадлежащего залогодателю на праве собственности нежилого помещения.
В ходе судебного разбирательства учреждение юстиции пояснило, что по условиям представленного ему на государственную регистрацию договора об ипотеке его предметом являлась часть площади в одном складском помещении, принадлежащем залогодателю на праве собственности.
Арбитражный суд отказал в признании отказа учреждения юстиции незаконным. Согласно пункту 4 статьи 5 Закона об ипотеке часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь), не может быть самостоятельным предметом ипотеки. При этом согласно пункту 1 статьи 5 Закона об ипотеке по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество. В Едином реестре зарегистрировано право собственности на складское помещение как на один объект недвижимости. Его раздел на отдельные помещения и регистрация прав на эти помещения в установленном порядке не были осуществлены.
52. Можно ли заложить нежилое помещение и долю в правесобственности на общее имущество здания без ипотекидоли в праве собственности на земельный участок, котораяимеется у собственника помещения?
Ñì.: ï. 3 информационного письма Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 N 90.
Информационное письмо Президиума вас рф от 28.01.2005 n 90Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров,связанных с договором об ипотекеИзвлечение
3. Если собственнику нежилого помещения в здании принадлежит доля в праве собственности на общее имущество этого здания и доля в праве собственности на земельный участок, занятый этим зданием (или права соарендатора такого участка), то по договору об ипотеке нежилого помещения считаются одновременно заложенными принадлежащие собственнику такого помещения доля в праве собственности на общее имущество здания и доля в праве собственности на земельный участок (права соарендатора такого земельного участка).
Залогодержатель по договору об ипотеке предъявил к залогодателю, должнику по обязательству, обеспеченному ипотекой, иск о взыскании долга и об обращении взыскания на нежилое помещение в жилом доме, являвшееся предметом ипотеки, а также на принадлежащие залогодателю долю в праве собственности на общее имущество этого здания и долю в праве собственности на земельный участок, занятый этим зданием.
Залогодатель нежилого помещения в своих возражениях и объяснениях, не оспаривая того факта, что ему принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество жилого здания, в котором расположено это помещение, и доля в праве собственности на земельный участок, занимаемый зданием, указал на условие договора об ипотеке, согласно которому им было заложено только нежилое помещение, но не доли в праве собственности на общее имущество здания и на земельный участок. Если же указанные доли в праве собственности должны были быть им заложены вместе с ипотекой нежилого помещения, то, поскольку это не сделано, договор об ипотеке помещения является ничтожным.
Арбитражный суд, установив, что предметом ипотеки являлось принадлежащее залогодателю на праве собственности нежилое помещение, исковые требования залогодержателя удовлетворил полностью по следующему мотиву.
Так как залогодатель нежилого помещения в жилом здании имел в своей собственности не только само помещение, но и доли в праве собственности на общее имущество здания и на земельный участок, занятый этим зданием, то следует руководствоваться нормами о распоряжении подобным имуществом в многоквартирных домах.
Согласно пункту 2 статьи 290 ГК РФ собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру. Как указано в статье 75 Закона об ипотеке, при ипотеке квартиры в многоквартирном жилом доме, части которого находятся в соответствии с пунктом 1 статьи 290 ГК РФ в общей долевой собственности залогодателя и других лиц, заложенной считается наряду с жилым помещением соответствующая доля в праве общей собственности на жилой дом. Данные нормы должны применяться и при ипотеке нежилых помещений, если залогодателю принадлежит доля в праве собственности на общее имущество дома и (или) доля в праве собственности на земельный участок, занятый домом. Поэтому, хотя в договоре об ипотеке нежилого помещения это не указано, вместе с помещением считаются заложенными принадлежащие залогодателю доля в праве собственности на общее имущество здания и доля в праве собственности на земельный участок.
hhbc-hotel-novosibirsk.ru
4. Можно ли зарегистрировать право постоянного пользования на долюв неделимом земельном участке?
Ñì.: постановление Президиума ВАС РФ от 26.10.2004 N 7264/04.
Постановление Президиума вас рф от 26.10.2004 n 7264/04Извлечение
Предприниматель без образования юридического лица Певцова Н.Ю. (далее - предприниматель Певцова Н.Ю.) обратилась в Арбитражный суд Ивановской области с заявлением о признании незаконным отказа Фурмановского филиала Учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Ивановской области (далее - учреждение юстиции) от 17.04.2003 N 220 в государственной регистрации права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок.
Заявленные требования мотивированы тем, что 05.07.2000 между обществом с ограниченной ответственностью "Союз" и предпринимателем Певцовой Н.Ю. заключен договор купли-продажи части здания продовольственной базы, равной 61/100 доли, в виде кондитерского цеха, состоящего из двух помещений общей площадью 468,8 кв. метра, свидетельство о праве собственности на которую выдано Певцовой Н.Ю. учреждением юстиции 20.08.2002. Согласно условиям договора покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым отчуждаемым имуществом. Земельный участок предоставлен ООО "Союз" на праве постоянного (бессрочного) пользования (свидетельство от 23.09.1997 N 3272, выданное Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству Приволжского района Ивановской области).
Постановлением главы администрации Приволжского района Ивановской области от 02.02.2001 N 81 предпринимателю Певцовой Н.Ю. передана в постоянное (бессрочное) пользование 61/100 доли земельного участка, что составляет 599,02 кв. метра, так как площадь всего земельного участка 982 кв. метра. В соответствии со статьей 131 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьей 4 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" право постоянного пользования подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - единый государственный реестр прав) учреждениями юстиции, однако Фурмановский филиал учреждения юстиции отказал в регистрации.
Решением суда первой инстанции от 30.06.2003 заявленные требования удовлетворены.
Постановлением суда апелляционной инстанции от 22.09.2003 решение оставлено без изменения.
В заявлении, поданном в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, о пересмотре в порядке надзора решения суда первой и постановлений судов апелляционной и кассационной инстанций учреждение юстиции просит отменить указанные судебные акты, считая, что в государственной регистрации права предпринимателю Певцовой Н.Ю. отказано правильно. Действующим законодательством не предусмотрено предоставление земельных участков на праве постоянного (бессрочного) пользования индивидуальным предпринимателям. Кроме того, право постоянного (бессрочного) пользования на упомянутый земельный участок не может быть зарегистрировано, так как заявителю предоставлено лишь 61/100 доли этого участка.
Проверив обоснованность доводов, изложенных в заявлении и выступлениях присутствующих в заседании представителей учреждения юстиции, Президиум считает, что оспариваемые судебные акты подлежат отмене с принятием нового судебного акта об отказе в удовлетворении заявленных предпринимателем Певцовой Н.Ю. требований по следующим основаниям.
Удовлетворяя требования предпринимателя Певцовой Н.Ю., суд первой инстанции сослался на то, что в соответствии с пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьей 37 Земельного кодекса РСФСР 1991 года при переходе права собственности на строение к покупателю вместе с объектом недвижимости переходит право пользования той частью земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Поскольку весь земельный участок, на котором расположено здание, принадлежал на праве постоянного (бессрочного) пользования обществу "Союз", глава администрации Приволжского района постановлением от 02.02.2001 N 81 предоставил земельный участок предпринимателю Певцовой Н.Ю. в постоянное (бессрочное) пользование. Право постоянного (бессрочного) пользования, возникшее до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, в соответствии с пунктом 3 статьи 20 названного Кодекса сохраняется.
Между тем нормы статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 37 Земельного кодекса РСФСР к данным правоотношениям не подлежат применению.
При оценке законности отказа Фурмановского филиала учреждения юстиции в регистрации права предпринимателя Певцовой Н.Ю. на земельный участок суд исходил из того, что к Певцовой Н.Ю. по договору купли-продажи и постановлению главы администрации от 02.02.2001 N 81 перешло право на земельный участок, на котором расположено здание.
Однако из материалов дела усматривается, что предприниматель Певцова Н.Ю. по договору купли-продажи приобрела право на 61/100 доли в объекте недвижимости и право пользования земельным участком, занятым только этим отчуждаемым имуществом и необходимым для его использования, а не всем земельным участком. Постановлением главы администрации от 02.02.2001 N 81 ей предоставлено право на постоянное (бессрочное) пользование 61/100 долей земельного участка общей площадью 982 кв. метра.
В соответствии с пунктом 6 статьи 12 Федерального закона от 21.07.1997 N 123-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" разделы единого государственного реестра прав располагаются в соответствии с принципом единого объекта недвижимого имущества, причем они начинаются с раздела, содержащего информацию о земельном участке, на котором располагаются здания и иные объекты, прочно связанные с землей.
Согласно пункту 24 Правил ведения государственного реестра, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 N 219, обязательным реквизитом для внесения земельного участка в реестр является наличие у него кадастрового номера.
Статья 12 Федерального закона от 21.07.1997 N 123-ФЗ и пункты 26, 27 названных Правил допускают самостоятельную регистрацию земельных участков как объектов недвижимости лишь в результате деления, слияния ранее существовавших объектов или выделения из таких объектов в установленном порядке с присвоением нового кадастрового номера.
В материалах дела отсутствуют какие-либо данные о разделе или выделении спорного земельного участка из земельного участка площадью 982 кв. метра. Поэтому решение суда о признании незаконным отказа Фурмановского филиала учреждения юстиции в регистрации права предпринимателя Певцовой Н.Ю. на долю в постоянном (бессрочном) пользовании неделимым земельным участком и о самостоятельной регистрации ее права на земельный участок не соответствует действующему законодательству.
Суды апелляционной и кассационной инстанций необоснованно сослались на решение Арбитражного суда Ивановской области от 28.01.2003 по другому делу (N 2432/5/42), которым якобы установлена законность постановления главы администрации от 02.02.2001 N 81. Между тем предметом рассмотрения по указанному делу являлось постановление от 15.07.2002 N 600, а не постановление от 02.02.2001 N 81.
Кроме того, законность предоставления права на долю в пользовании земельным участком сама по себе не является основанием для регистрации такого права в едином государственном реестре прав.
5. Может ли применяться судом постановлениео предоставлении земельного участка на праве постоянного(бессрочного) пользования юридическим лицам,не указанным в ï. 1 ñò. 20 ЗК, принятое после введенияв действие ЗК, при разрешении спора о признании договоракупли-продажи (в порядке приватизации) такого участканедействительным в силу его ничтожности?
Ñì.: ï. 2 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11; постановление Президиума ВАС РФ от 19.12.2000 N 1945/00.
studfiles.net
Может ли быть залогом при ипотеке земельный участок
Условия предоставления ипотеки на земельный участок Можно ли взять в ипотеку земельный участок – решает банк. Именно он устанавливает условия выдачи ссуды на приобретение земли. Чтобы повысить свои шансы на успех, следует уделить повышенное внимание некоторым аспектам вопроса. Требования к объекту залога Обеспеченность ссуды – важный момент. В этом случае в роли залогового имущества служит приобретаемый участок земли. В то же время, следует учитывать его ликвидность. Оценочная стоимость надела обусловлена рядом фактором. Земля – весьма специфичный вид залогового имущества. По этой причине финансовые учреждения устанавливают достаточно жесткие требования для нее. Ипотека на покупку земельного участка может быть выдана при условии соответствия объекта нижеперечисленным требованиям:
- Надел должен входить в список земель населенного пункта, которые могут быть использованы для ижс.
Статья 62. земельные участки, которые могут быть предметом ипотеки
К залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (далее — ипотека в силу закона), соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное.(в ред. Федерального закона от 11.02.2002 N 18-ФЗ) (см. текст в предыдущей редакции) 3.
ИнфоОбщие правила о залоге, содержащиеся в Гражданском кодексе Российской Федерации, применяются к отношениям по договору об ипотеке в случаях, когда указанным Кодексом или настоящим Федеральным законом не установлены иные правила.4. Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества может возникать лишь постольку, поскольку их оборот допускается федеральными законами.
Надеюсь, что помог Вам разобраться. Удачи!! p.s.Особенности ипотеки земельных участков
Поэтому оценщик должен максимально достоверно рассчитать величину ликвидационной стоимости участка. Высокие риски по кредитованию участков земли, как правило, влекут повышенные процентные ставки по ипотеке.
ВажноКроме того, сумма заемных средств по ипотеке в процентном отношении к реальной стоимости приобретаемого участка земли будет ниже по сравнению с кредитованием жилья. Решения кредитной организации о возможности ипотечного кредитования покупки земли и о сумме ипотечного кредита, зависят и от ликвидности залога, и от платежеспособности заемщика, и от наличия у него иных ликвидных активов.
Ипотека на землю с зданиями и сооружениями По общему правилу, при ипотечном кредитовании участков земли право залога распространяется и на расположенные или строящиеся на этой земле здания или сооружения залогодателя.Могут ли земельные участки быть предметом ипотеки?
В каких случаях делится земельный участок в ипотеке? Как было сказано выше, раздел земельного участка в ипотеке возможен, если при этом не нарушаются нормы земельного, градостроительного, административного и гражданского законодательства. Какие нормы должны быть соблюдены? Прежде всего, площадь образуемого земельного участка должна быть в пределах допустимых значений. Такие значения устанавливаются властями отдельно для каждого региона и(или) города. Примерные предельные значения участков для ИЖС — от 300 до 3000 кв.м.
ВниманиеВАЖНО: Собственные нормативы могут быть установлены для отдельных районов или микрорайонов города. О минимальной величине земельных участков под застройку лучше заблаговременно уточнить в муниципалитете по месту нахождения участка.
Допустимые значения участков могут меняться в зависимости от материала дома, плотности застройки в данной местности и других факторов.Может ли участок быть в залоге у физ лица при ипотеке?
Для оформления ипотеки и одобрения требуемой суммы важно и то, как оформлен приобретаемый участок земли. Достаточно часто банки отказывают потенциальным заемщикам из-за неправильно составленной документации, ранее оформленной при переводе земли в другую категорию либо при перепродаже больших земельных наделов.
Кредитной организации, рассматривающей заявку на ипотеку, важно, чтобы приобретаемый заемщиком участок земли находился в том регионе, где функционирует банк-кредитор. В некоторых банках в порядке исключения можно оформить ипотечный кредит для покупки земельного надела в другом регионе.
Однако и здесь обязательно, чтобы в соответствующем регионе, в котором заемщик планирует приобрести участок земли, был филиал кредитной организации, предоставляющей ипотеку.
Правовые особенности ипотеки на земельный участок
Соответственно, в случае просрочки платежа банк может предъявить требования только к супругу, допустившему просрочку, и только в размере его части долга. Поскольку риск невозврата средств должниками в этом случае увеличивается, раздел долга по ипотеке допускается только с согласия банка. Если такое согласие получено, возможны следующие варианты раздела ипотеки:
- исходя из равенства долей – платеж делится поровну, при этом каждому супругу присуждается ½ доли в праве собственности на заложенное имущество;
- если есть основания для отступления от принципа равенства – долг и платеж разделяются пропорционально присужденным долям в заложенном имуществе;
- возможно признание одного из супругов единоличным собственником предмета ипотеки с возложением на него обязанности по погашению остатка займа и исключением второго супруга из созаемщиков.
Судебный процесс раздела участка в ипотеке имеет следующие особенности:
- В рамках дела назначается землеустроительная, а если разделу подлежит дом, то еще и строительно-техническая экспертиза для решения вопроса о возможности и целесообразности раздела, а также предложения его вариантов;
- К участию в деле в качестве третьего лица привлекается банк.
Пример: Жилой дом, приобретенный с использованием ипотечного кредитования, по итогам строительно-технической экспертизы был признан подлежащим фактическому разделу на две изолированные части. При вынесении судом решения также была решена судьба земельного участка под домом, а именно произведен его раздел в ½ долях между каждым из супругов. В ходе исполнения решения было произведено межевание участка, его фактически раздел, присвоение отдельных номеров каждой половине дома.
Раздел земельного участка находящегося в ипотеке
Первым пунктом процедуры раздела участка является определение долей супругов. Доли могут быть установлены соглашением сторон или судебным постановлением. Если стороны намерены урегулировать вопрос мирным путем, они могут заключить соглашение о разделе имущества или об определении долей в общем имуществе, которое будет регламентировать и размер доли, которая причитается супругу, и размер платежа по ипотеке. Если такое соглашение согласовано с банком, и он не возражает против трансформации солидарного ипотечного обязательства в долевое, то следующим этапом будет внесение изменений в кредитный договор. При наличии между супругами споров раздел имущества и долгов проводится судом. Подробнее об особенностях и порядке раздела ипотеки при разводе смотрите отдельную публикацию.Ипотека / На земельный участок Ипотечные кредиты на приобретение земли, несмотря на достаточно жесткие условия такого кредитования, становятся в России все популярнее. Многие граждане предпочитают купить участок земли и на нем уже строить дом. Кроме того, в последнее время покупка участков земли активно используется и как средство для инвестирования и сохранения сбережений. Ипотека участков земли, так же как и иной недвижимости, регулируется законом РФ от 1998 г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)», российскими Гражданским и Земельным кодексами. Правовые особенности ипотеки участков земли Одной из основных особенностей ипотеки участка земли, которая вытекает из специфики земельных правоотношений, является то, что залог, а, следовательно, и ипотечное кредитование, участка возможны, если соответствующая земля не исключена федеральным законодательством из оборота или не ограничена в обороте.
Может ли быть залогом при ипотеке земельный участок
В документе должны быть обязательно зафиксированы все значительные условия. Заключение договора проводится в письменной форме с заверением нотариусом.
Также, в соответствии с действующим законодательством, необходимо зарегистрировать ипотеку земли. Нужно детально оговорить данные по конкретному земельному участку, включая его кадастровый номер, место размещения, форму, размеры, назначение и прочие особенности.
Подводные камни Нужно учитывать, что соискателю потребуется иметь более высокий доход, чем в случае получения ссуды на квартиру. Сроки кредитования особенно не отличаются от стандартных и варьируются в пределах от 10 до 25 лет.
Обычно заемщику нужно внести сразу минимум 20% от стоимости приобретаемого участка. В качестве залога банковское учреждение может потребовать предоставить какое-либо дополнительное недвижимое имущество.К примеру, в Санкт-Петербурге региональными властями установлены следующие нормативы: 2 сотки – для целей садоводства и огородничества, 3 сотки – для целей индивидуального жилищного строительства либо размещения на земле жилого дома индивидуальной постройки; 6 соток – для осуществления дачного хозяйства. Земельные наделы, имеющие меньшую площадь, не подлежат кадастровому учету и, соответственно, не могут быть переданы кредитной организации в залог.
Подобные нормативы существуют в каждом субъекте РФ. Если участок земли, который планируется заложить банку при получении кредита, находится в общей долевой либо совместной собственности, в залог может передаваться лишь часть земли, принадлежащая непосредственно заемщику. При этом закладываемая часть участка земли должна быть уже на момент кредитования выделена в натуре.
Залогодатель обязан получить согласие залогодержателя (если иное не предусмотрено договором), если собирается заложенный участок продать, подарить, обменять, внести в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива. Согласия залогодержателя не требуется при завещании заложенного имущества.
Любые условия договора, ограничивающие это право залогодателя, будут признаны ничтожными. Ипотека сохраняется при переходе прав на заложенное имущество к другому лицу, которое становится на место залогодателя и несет все его обязанности, включая и те, которые не были им выполнены надлежащим образом.
Освободиться от таких обязанностей новый залогодатель может лишь по соглашению с залогодержателем.
plusbuh.ru
65. Является ли договор ипотеки здания ничтожным,если он заключен без залога прав на земельный участок в связис отсутствием у залогодателя права собственности на этот участок?
Ñì.: ï. 4 информационного письма Президиума ВАС РФ от 27.02.2001 N 61; ï. 45 постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 01.07.1996 N 6/8.
Информационное письмо Президиума вас рф от 27.02.2001 n 61Обзор практики применения арбитражными судамиземельного законодательстваИзвлечение
4. Договор ипотеки здания не может считаться не соответствующим законодательству, если он заключен без залога прав на земельный участок в связи с отсутствием у залогодателя права собственности на этот участок.
Коммерческий банк обратился в арбитражный суд с иском к товариществу с ограниченной ответственностью (залогодателю) об обращении взыскания на заложенное нежилое здание.
Решением суда в удовлетворении исковых требований отказано со ссылкой на пункт 3 статьи 340 ГК РФ, согласно которому ипотека здания допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание.
Суд кассационной инстанции решение отменил по следующим основаниям.
Между коммерческим банком и товариществом заключен договор о предоставлении последнему кредита, который обеспечивался договором о залоге нежилого здания.
В связи с отсутствием у заемщика денежных средств кредитор реализовал свое право обращения взыскания на заложенное имущество.
Нотариальное удостоверение договора о залоге и его государственная регистрация подтверждены документами.
Кроме того, определено, что собственник заложенного здания владеет земельным участком, на котором оно расположено, на праве бессрочного пользования в соответствии с государственным актом, выданным в установленном порядке.
При таких обстоятельствах ссылка суда первой инстанции на пункт 3 статьи 340 ГК РФ является неправомерной.
Согласно пункту 3 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации правила Кодекса о залоге, возникающем в силу договора, применяются к залогу, возникающему на основании закона, если иное не установлено законом.
В соответствии с пунктом 3 статьи 1 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" общие правила о залоге, содержащиеся в Гражданском кодексе Российской Федерации, применяются к отношениям по договору об ипотеке в случаях, когда указанным Кодексом или настоящим Федеральным законом не установлены иные правила.
Такие правила содержатся в части 3 статьи 69 названного Федерального закона. Из нее следует, что на принадлежащее залогодателю право постоянного пользования земельным участком, на котором находится здание, право залога не распространяется. При обращении взыскания на такое здание лицо, приобретающее это имущество в собственность, приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник (залогодатель) недвижимого имущества.
Аналогичный подход к решению данного вопроса содержится в статье 37 Земельного кодекса.
Кроме того, совместным Постановлением пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.96 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что в тех случаях, когда залогодатель не является собственником или арендатором земельного участка, договор ипотеки здания не может считаться не соответствующим законодательству, если он заключен без залога прав на земельный участок.
studfiles.net
64. Может ли считаться заключенным договор об ипотеке земельногоучастка, если стороны указали нескольких разныхоценок предмета ипотеки?
Ñì.: ï. 19 информационного письма Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 N 90.
Информационное письмо Президиума вас рф от 28.01.2005 n 90Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров,связанных с договором об ипотекеИзвлечение
19. При указании сторонами в договоре об ипотеке нескольких разных оценок предмета ипотеки такой договор не может считаться незаключенным, если возможно установить, какая из оценок представляет собой ту, о которой стороны договорились как о существенном условии договора об ипотеке.
Банк-кредитор предъявил в арбитражный суд иск о взыскании с ответчика долга по договору кредита и об обращении взыскания на заложенное ответчиком по договору об ипотеке здание.
Ответчик, возражая против удовлетворения требования об обращении взыскания на заложенное им по договору об ипотеке здание, ссылался на то, что данный договор является незаключенным. В соответствии с пунктом 1 статьи 339 ÃÊ ÐÔ è пунктом 1 статьи 9 Закона об ипотеке оценка предмета залога является существенным условием договора о залоге, по которому стороны должны были достичь соглашения. В заключенном истцом и ответчиком договоре об ипотеке стороны указали три разных оценки заложенного здания. Поскольку условия договора не позволяют определить, какого соглашения достигли стороны при оценке предмета ипотеки, договор об ипотеке является незаключенным.
Арбитражный суд удовлетворил иск кредитора о взыскании с ответчика суммы долга и об обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество.
При анализе условий договора об ипотеке суд установил, что в нем стороны указали три разных оценки предмета ипотеки: оценку по заключению независимого оценщика, залоговую оценку и оценку по документам органа технической инвентаризации. При этом суд установил, что стоимость заложенного здания по документам органа технической инвентаризации указана сторонами в целях реализации положения пункта 4 статьи 4 Закона Российской Федерации "О государственной пошлине", действовавшего в момент заключения договора об ипотеке. Данное положение предусматривало, что при определении размера государственной пошлины за совершение нотариальных действий нотариусами стоимость жилого дома, квартиры, дачи, гаража и иных строений, помещений, сооружений определяется органами технической инвентаризации, а в местностях, где инвентаризация указанными органами не проведена, - органами местного самоуправления или страховыми организациями. Оценка, которую дал предмету ипотеки независимый оценщик, привлеченный сторонами, и которую стороны указали в договоре об ипотеке, в силу статьи 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" носила для них рекомендательный характер и не являлась обязательной.
Суд, исследовав все обстоятельства и материалы дела, пришел к выводу, что именно залоговая оценка является той оценкой заложенного здания, которую стороны по соглашению между собой дали этому предмету ипотеки.
studfiles.net
59. Относится ли по действующему законодательствук договорам ипотеки договор о залоге прав по договору арендыземельного участка, заключенному на срок до одного года?
Ñì.: ï. 10 информационного письма Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 N 90.
Информационное письмо Президиума вас рф от 28.01.2005 n 90Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров,связанных с договором об ипотекеИзвлечение
10. Права по договору аренды нежилого помещения, заключенному на срок до одного года, могут быть предметом залога. Однако поскольку договор аренды нежилого помещения, заключенный на срок до одного года, не подлежит государственной регистрации, договор о залоге прав по такому договору аренды не является договором ипотеки.
Арендатор обжаловал в судебном порядке отказ учреждения юстиции в государственной регистрации договора об ипотеке права аренды нежилого помещения, вытекающего из договора аренды, заключенного на одиннадцать месяцев. Отказ учреждения юстиции был обоснован тем, что в соответствии с пунктом 2 статьи 651 ÃÊ ÐÔ è информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.06.2000 N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений" договор аренды нежилого помещения на срок до одного года не подлежит государственной регистрации. Согласно подпункту 1 статьи 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" основанием для отказа в государственной регистрации права или сделки является то, что данное право или данная сделка не подлежит государственной регистрации. Поскольку договор аренды нежилого помещения на срок до одного года не подлежит государственной регистрации, не может быть осуществлена и государственная регистрация договора об ипотеке арендных прав, вытекающих из такого договора.
Арбитражный суд отказал арендатору в удовлетворении его заявления и признал отказ учреждения юстиции обоснованным по следующим причинам.
Согласно пункту 1 статьи 5 Закона об ипотеке по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации. В соответствии с пунктом 5 этой же статьи правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений.
Таким образом, права арендатора, вытекающие из договора аренды недвижимого имущества, не подлежащего государственной регистрации, не могут являться предметом договора об ипотеке. Поэтому договор о залоге прав арендатора, вытекающих из такого договора аренды недвижимого имущества, не является договором об ипотеке и не подлежит государственной регистрации.
60. Вправе ли суд устанавливать очередность реализации заложенногоземельного участка и иного имущества, если такая очередность неустановлена соглашением залогодателя и залогодержателя?
Ñì.: ï. 11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 N 90.
studfiles.net
