Принципы разделения ипотечной недвижимости при разводе. Можно ли при разводе разделить квартиру в ипотеке
Ипотека при разводе – что делать с ипотекой при разводе супругов
Решение о прекращении брака сегодня в большинстве случаев предполагает раздел имущества. Если в процессе участвует личная собственность, то в этом отношении, как правило, проблем не возникает.
Супруги могут договориться самостоятельное либо решить вопрос через суд. Процедура приобретает затруднительный характер в том случае, если объект недвижимости на момент расторжения отношений находится в залоге. Как именно делится квартира, находящаяся в ипотеке, и какие варианты есть у сторон, будет разъяснено далее.
Можно ли разделить квартиру в ипотеке при разводе супругов?
Последствия развода в таких случаях не являются типичными с точки зрения семейного законодательства. Залоговая квартира в любом случае является общей собственностью, потому что она приобретена впоследствии возмездной сделке в течение брака. И независимо от того, кто является титульным плательщиком по обязательствам, такая квартира будет принадлежать супругам на равных правах. Раздел объекта теоретически возможен, но только с позволения кредитора. Банк не станет интересоваться причинами развода, наличием ребенка и прочими обстоятельствами.
Для финансового учреждения самое важное заключается в возврате средств и получении прибыли. Поэтому если на момент развода квартира находится в текущем залоге, а совместная жизнь супругов продолжаться более не может, то с разрешения кредитора можно поступить следующими способами: первый заключается в реализации квартиры, и погашении обязательств, а с разницы приобретается два объекта для каждого. Второй вариант заключается в разделении самого кредита.
Таким образом, обе стороны будут иметь права на определенную долю, за которую они будут оплачивать в соответствии с графиком. После полного погашения обязательств объект может быть продан, А на эти средства каждый покупает себе отдельное жилье. Но перед тем, как писать заявление на развод при наличии ипотеки необходимо трезво оценивать свою финансовую состоятельность.
Как делится ипотечная квартира при разводе супругов?
Раздел с мужем в таких случаях проходит на стандартных условиях. Следует понимать, что собственность в данном случае является совместной, и значит, что она обязательно должна делиться на равные доли.
Но здесь проблема заключается в другом: сможет ли супруг самостоятельно выплачивать свои обязательства относительно полученной доли. Если финансовая состоятельность гражданина не устроит банк, то ни о каком разделе объекта не может быть и речи. Но граждане могут заключить между собой соглашение в соответствии, с которым одна сторона получит соразмерную компенсацию. Это уместно в том случае, когда ипотека при разводе если бывшие супруги созаемщики.
Основную роль здесь будет играть решение самого кредитора.
Брачный договор при разделе ипотеки – образец
Даже если есть ребенок, то наличие брачного договора может решить все вопросы в более сжатые сроки. Юристы советуют заключать такой брачный договор даже в том случае, если ипотека оформлялась с материнским капиталом. Даже если она не погашена, то в список собственников обязательно входят все члены семьи. Поэтому при разводе, если фактический раздел невозможен, любая сторона может написать прямой отказ.
В брачном договоре, по сути, граждане имеют полное право указывать любые условия, которые необходимо будет соблюсти после прекращения отношений. Это правило распространяется на те случаи, если недвижимость была куплена до свадьбы. Но конечное решение в итоге все равно остается за кредитором.
Раздел ипотечной квартиры при разводе если есть ребенок
Если есть ребенок, который входит в текущее число собственников, то падать в отношении него отказ либо отозвать каким-либо образом права собственности сегодня нельзя. Ребенок в данном случае должен получить соразмерную компенсацию. На практике объект реализовывается, кредитор получает необходимые активы, бывший плательщик покупает два жилья, одно из которых переходит ребенку.
Несовершеннолетние дети не могут быть лишены права пользования жильем, поэтому если не оформляется вторичная сделка, то ребенок будет собственником ипотечной доли по прежнему.
Военная ипотека при разводе как делится?
В настоящее время разделить военную ипотеку при разводе если есть дети можно тем же самым способом, потому что законодательство не обозначает какой-либо разницы в зависимости от наименования жилищного кредита. Получается, что делится недвижимость опять же только с ведома банка.
Наличие/отсутствие поручателя в этом случае не будет играть существенной роли.
Судебная практика по военной ипотеке при разводе
Если в судебные органы подается иск с обязательными документами, то вопрос будет решаться только в присутствии самого банка. Влияет на решение суда в этом случае не только диспозиции семейного законодательства, но и мнение кредитора. Суд не сможет выделить долю отдельному гражданину, который не в состоянии будет за нее платить.
Если же финансовое состояние это позволяет, то недвижимость и кредитные обязательства просто делятся на равные части. Это принято называть рефинансированием.
Как делится ипотечная квартира при разводе взятая до брака?
Раздел в данном случае будет невозможен, потому что сделки совершенные до условного брака никак не регулируются сегодняшним семейным законодательством.
Единоличным собственником, даже в случае расторжения отношений, будет тот гражданин, который прямо указан в договоре, и который является титульным плательщиком.
Рекомендуем ознакомиться
Если у Вас есть вопросы, проконсультируйтесь у юриста
Задать свой вопрос можно в форму ниже, в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана или позвоните по номерам (круглосуточно и без выходных):- +7 (499) 350-88-72 — Москва и обл.;
- +7 (812) 309-46-73 — Санкт-Петербург и обл.;
- +7 (800) 511-81-04 — все регионы РФ.
classomsk.com
основные условия и правила процедуры
Приобретаемое по ипотечному кредиту жилье является совместно нажитым имуществом супругов. Но как быть с такой квартирой, если семья распадается?
Подлежит ли она разделу при разводе наравне с другим совместно нажитым добром, ведь недвижимость находится в банковском залоге со всеми вытекающими ограничениями по распоряжению.
Что и говорить, задача непроста, но вполне решаема.
Рассмотрим, как должны действовать разводящиеся супруги в зависимости от конкретной ситуации.
Законодательный аспект вопроса
Ответственность перед кредитным учреждением пара несет солидарно.
При оформлении ипотеки один из супругов выступает стороной договора – заемщиком, другой является созаемщиком либо поручителем.
Решение щепетильного вопроса нужно начинать с информирования банка о бракоразводном процессе. Именно кредитор предлагает возможные способы раздела квартиры в ипотеке и самого долга. Но тут есть предсказуемый нюанс: в разрешении ситуации финансовое учреждение руководствуется, прежде всего, собственными интересами.
Возможно, что даже решение суда или условия брачного контракта банк не устроят, и клиентам будут навязываться заведомо невыгодные варианты. Поэтому рекомендуем вооружиться текстами законов, регулирующих порядок раздела имущества, в том числе закладного, между супругами и правила их взаимодействия с банками:
- Семейный Кодекс: глава 7 описывает имущественные отношения в семье, глава 8 касается брачного контракта, глава 9 регулирует распределение долговых обязательств супругов;
- Гражданский Кодекс регламентирует правовые нюансы раздела имущества, в том числе выделение долей;
- ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» регулирует финансово-юридические вопросы заключения ипотечных договоров, особенности взаимоотношения сторон.
Принципы раздела имущества
Имущество, в чем бы оно ни выражалось, приобретенное в браке, считается общей собственностью супругов:
Недвижимость должна быть приобретена с согласия второй стороны или при ее финансовом участии;- В качестве способа приобретения имущества могут выступать как наличные, так и кредитные средства;
- В случае с ипотечной квартирой разделу подлежит не только сама недвижимость, но и долговые обязательства.
Поскольку на квартиру наложено залоговое обременение, ее раздел проводится при обязательном участии третьей стороны – кредитора. После официального оформления разрыва семейных отношений стороны определяются банком как независимые участники ипотечного договора. К ним могут выдвигаться различные требования, а условия кредитования переоформляются для каждого из супругов индивидуально.
На горизонте маячит развод: первые действия супругов
Достаточно трехмесячного перерыва в платежах, чтобы кредитор распорядился залоговым имуществом по своему усмотрению. Поэтому демонстративный отказ одного из супругов от участия в погашении ипотеки чреват для обеих сторон потерей жилья.
Детальный анализ сложившейся ситуации с тетрадкой и ручкой в руках – вот что нужно предпринять супругам на первых порах.
Для оптимального разрешения вопроса определяющее значение имеют такие факторы:
оформлены ли отношения официально;- если да, то существует ли брачный договор;
- когда покупалась делимая квартира – до или после регистрации брака;
- есть ли несовершеннолетние дети в семье и с кем они останутся после разрыва отношений;
- тип кредита: обычный договор или по одной из льготных программ.
После уточнения всех деталей ситуации стоит обратиться в юридическую контору и только после этого посещать банковское учреждение.
Когда супруги не в состоянии прийти к единой позиции, развод происходит в атмосфере острого конфликта, кто-то из супругов отказывается выполнять обязательства по договору. В этом случае лучше не тянуть резину и прямиком отправляться в суд.
Определяемся с основными условиями и дальнейшими действиями
Частная жизнь клиентов банк не интересует. Но с правовой точки зрения некоторые личные обстоятельства будут иметь решающее значение в алгоритме раздела квартиры.
Официальный брак или нет
То, что общественность именует «гражданским браком» юридически считается сожительством. Такие отношения СК не считает семейными, поэтому и нормы данного закона к сожителям не применимы.
В этом случае раздел имущества происходит по общегражданским нормам ГК РФ. Если нет семейного контракта, сожитель не выступает поручителем/созаемщиком, квартира и сам кредит останутся за тем, на кого они официально оформлены.
Несомненно, но только в судебном порядке с предъявлением документальных подтверждений:
- платежные квитанции;
- чеки и расписки;
- выписки движения средств по счетам истца.
Кроме бумаг суд принимает к рассмотрению показания свидетелей, аудио/видео записи, другие подтверждения, не идущие вразрез с нормами ГПК РФ.
Займ взят до или после брака
Если семья купила квартиру по ипотеке после официального оформления брачных отношений, тут все просто – недвижимость находится в общей собственности. Осталось продумать вариант дележа квадратуры.
Но как быть с той ипотечной собственностью, что оформлялась до вступления в брак, расчет частично производился в пору одиночной жизни, а затем уже в браке? Ситуация с законодательной точки зрения таит в себе противоречие:
с одной стороны – все добрачное имущество является личной собственностью приобретателя;- с другой стороны – второй супруг вправе претендовать на квартиру, не имеющую к нему прямого отношения, поскольку выплаты по ипотеке проводились из семейного бюджета. Так утверждает СК РФ.
Щепетильный спор практически гарантированно попадает на рассмотрение суда. Возможные решения:
- выделить долю в совместной собственности;
- выплатить денежную компенсацию, поскольку квартира приобреталась за общие средства.
Примечательно, что обратить права на жилье сможет даже не работающий супруг: доход единственного добытчика в семье является общим. Исход дела определяется опытом защиты истца и ответчика, комплексом доказательств каждой из сторон.
Был ли заключен брачный контракт
Семейный договор – юридически значимый документ, заверяемый нотариально. Когда он существует, то вопросы с недвижимостью, ипотечным долгом и обязанностями бывших супругов определяется по данному соглашению.
Если супруги вступали брак без правовой «подушки безопасности» – с огромной долей вероятности ипотечный вопрос предстоит решать чрез суд.
Варианты проведения процедуры
Если основные противоречия разрешены, банк поставлен в известность о разводе и дал «добро» на раздел квартиры и долга, выбирают способ этого процесса.
Отчуждение третьим лицам долговой недвижимости
Квартира продается, часть вырученного направляется на погашение ипотеки, остаток распределяется между бывшими супругами.
Это оптимальный вариант, но осуществить его не так-то просто в силу следующих нюансов:
- нужно согласовать продажу через банк и снять обременение. Для банка этот сценарий не желателен, поскольку теряется потенциальный доход от кредитных процентов;
- сложно найти покупателя на залоговое жилье;
- продажа осуществляется бывшими супругами сообща – это момент вряд ли вызовет бурю положительных эмоции, особенно, если разрыв сопровождается конфликтом.
Финансовый объем по договору делится между супругами
В этом случае каждый несет индивидуальную ответственность по ипотеке, сама же квартира остается в общей собственности супругов и банковском залоге. Для банка это вполне приемлемый вариант, для разводящихся – не совсем:
- во-первых, если другого жилья нет, придется жить под одной крышей;
- во-вторых, один их супругов может умышленно или в силу обстоятельств перестать платить свою долю. Если второй супруг не вносит недостающую долю, банк вправе выставить квартиру на торги и реализовать имущество по цене существенно ниже рынка.
И самое главное. Кредитор одобрит такой вариант только при фактической платежеспособности обеих сторон.
Один из супругов отказывается от своей доли в пользу «бывшего»
Банк не интересует, есть ли у отказавшейся от квартиры стороны другое жилье. Это момент, скорее, этический.
Внимание кредитора обращено в финансовую сторону. Поэтому благородный жест встретит банковское одобрение при достаточном уровне дохода лица, принимающего на себя ипотечные обязательства.
Досрочное выполнение обязательств
В идеале стремиться нужно к полному гашению кредита:
- Супруги изыскивают средства и обращаются в банк для внесения остаточной задолженности и закрытия кредита.
- После этого с квартиры снимается обременение в силу закона через Росреестр.
- После этого квартира готова для раздела в общегражданском порядке.
Военная ипотека
Особенности раздела квартиры по военной ипотеке в том, что кредитные платежи проводятся силовым ведомством. Участником льготной жилищной программы считается персонально военный-заемщик, а не члены его семьи. Поэтому супруги заемщиков в погонах не смогут претендовать на ипотечную квартиру. Равно как и нести долговые обязательства.
Нередко бракоразводный процесс военнослужащего завершается в суде как раз из-за разногласий с квартирами. Суды в таких делах руководствуются семейным законодательством и положениями ГК, обязывая разделить жилплощадь. Однако провести на практике процедуру крайне затруднительно.
В последние годы банки предлагают потенциальным заемщикам составить дополнительный брачный договор к кредиту по военной ипотеке. Условия подразумевают исключительное право собственности военного-заемщика на жилплощадь, а также на кредитный долг в случае развода.
О правилах раздела ипотечной недвижимости при разводе смотрите в следующем видеосюжете:
posobie-help.ru
Что делать с квартирой в ипотеке при разводе? — ЖКХакер
Все чаще семейные пары задаются вопросом о том, что делать с ипотекой в случае развода? Без раздела имущества явно не обойтись, и если ситуация затрагивает ипотечное кредитование, то в разрешение споров вступает третья сторона в лице представителей банка.
Немного теории…
Как следует из Семейного кодекса РФ имущество, нажитое супругами в официальном браке, – общая собственность независимо от степени вклада каждого из супругов в его приобретение. Так, все платежи по погашению ипотечного кредита считаются выплаченными за счет общего имущества. Супруги при оформлении кредита становятся созаемщиками, и банк обязует каждого из них погашать кредит совместно и после развода. При этом банку абсолютно без разницы взаимоотношения между супругами, и в случае развода представители неохотно «помогают» разрешить спор между супругами. Если оплата по ипотеке поступает с задержками в течение 3х месяцев или вообще не поступает, банк вправе выставить ипотечную квартиру на аукцион с возвращением денежного остатка от продажи заемщикам.
Можно ли продать ипотечную квартиру?
Однако, с любым банком можно договориться и найти другой выход из сложившейся ситуации. Главное, не вступать в конфликт как между собой, так и с представителями банка. Решать проблему нужно спокойно, прибегая к самым различным вариантам.
Например, можно попробовать продать ипотечную квартиру. Продажу следует согласовать с банком, без его разрешения никаких сделок проводить не стоит. Найти покупателя, который согласиться внести всю сумму денег за квартиру заранее достаточно нелегко. Если покупатель найден, банк освобождает квартиру от залога. Только после этого можно осуществить сделку и провести регистрацию перехода прав на имущество.
Если вариантов нет, и бывшие супруги никак не могут найти подходящего покупателя, можно обратиться в агентство недвижимости, которое готово внести необходимую сумму денег на погашение всего кредита и поможет продать квартиру. Практика показывает, что такой вариант продажи ипотечной квартиры для супругов оказывается не совсем выгодным, и если есть возможность, лучше «уговорить» банк (банки неохотно соглашаются на эту процедуру) погасить кредит досрочно.
Можно ли разделить обязательства по кредиту?
Бывшие супруги при разделе имущества могут задаться вопросом, можно ли разделить общее обязательство по погашению ипотечного кредита и сделать его индивидуальным в соответствии с долей в квартире?
Чаще всего банки отказываются обращать солидарные обязательства в индивидуальные. Можно попробовать осуществить идею через суд. Суд по итогам может разделить ипотечную квартиру 50 на 50. Супруг, на кого оформлен договор, обязан погасить оставшейся долг по кредитованию, а после может требовать в судебном порядке от второй половины денежную компенсацию в соответствии с той суммой, которую вносил за нее. Также можно попросить банк переоформить сделку на одного из супруга. Если банк подтвердит платежеспособность, препятствий не будет.
Справка. Переоформление договора не бесплатно. Комиссия банков составляет около 1% от оставшегося ипотечного долга.
А если впустить квартирантов?
Иногда спор супругов приводит к мысли о сдаче квартиры в аренду. Впустить квартирантов возможно только с разрешением банка, т.к. собственность находится в залоге. Схема довольно проста: обязательства по договору и сам договор остаются без изменений, долг погашается согласно срокам, после чего происходит продажа и раздел собственности.
Ипотека до брака…
Многим думается, что квартира, взятая в ипотеку до брака, достанется тому, на кого оформлен договор кредитования. Ситуация не такая простая как кажется, ведь часть кредита наверняка погашалась в браке, поэтому второй супруг вправе претендовать на долю. Обратившись в суд, супруг, который не имел официального отношения к кредиту и квартире, может отсудить часть собственности или претендовать на половину выплат, совершенных по кредиту во время существования брака.
Чтобы избежать такой невыгодной для заемщика ситуации, он должен сообщить банку о вступлении в законный брак. Банк в свою очередь перепишет договор и включит супругу/супруга в договор кредитования в качестве поручителя. С этого момента наступает солидарная ответственность по ипотечному кредиту.
А может ли банк требовать досрочного погашения кредита из-за развода?
Теоретически не исключено, что банк может потребовать досрочного погашения ипотечного кредита с семьи, которая вступает в бракоразводный процесс. При разводе изменяется число собственников, и появляются неплатежеспособные граждане, и как следствие, гарантии возврата ипотечного кредита ухудшаются. Банк через суд может изменить договор и потребовать от заемщиков досрочного погашения кредита.
zhkhacker.ru
