Кредитный портал — простым языком о сложном рынке кредитов. Ипотека с дифференцированными платежами
Ипотека с дифференцированным платежом
Ипотека – форма кредита, обеспечение по которому предоставляется в виде залога приобретаемой или уже имеющейся недвижимости. Подобный подход позволяет банку получить твердые гарантии возврата или компенсировать свои исковые требования за счет продажи имущества на правах залогодержателя.
С заботой о заемщиках
Обеспечив комфортные условия работы для себя, кредиторы пошли навстречу и заемщикам – появились предложения ипотеки для первичного и вторичного рынка, финансирование строительства, а также разные системы погашения, от аннуитета до альтернативных способов с расчетом по двум ставкам.
Ипотека с дифференцированным платежом представляет собой залоговый кредит, при котором сумма основного долга выплачивается равными долями, а процентная ставка начисляется только на сумму остатка. Таким образом, тело кредита равномерно распределяется на весь срок, но денежная сумма процентов неуклонно снижается при стабильной ставке. При таком способе погашения основная нагрузка на бюджет заемщика выпадает на первые годы погашения, размеры стартовых платежей намного больше и весомее, нежели по аннуитету.
При выборе дифференцированного платежа банк предъявляет и более высокие требования к доходу семьи – он обязан быть на 25-30% больше, чем при классическом кредитовании, чтобы у клиентов не возникло проблем с ежемесячными взносами.
Аннуитет или дифференцированный платеж?
Основным достоинством дифференцированного платежа является меньшая переплата по кредиту. В то время как по аннуитету процентная ставка начисляется на стартовую сумму долга на протяжении всего срока погашения и стабильна в денежном размере, при дифференцированной форме стабильная ставка начисляется только на остаток.
Но, прежде чем принять решение и заключить договор, важно проанализировать обе системы, сопоставить их с собственной финансовой ситуацией и планами.
• Дифференцированный платеж несет меньшую переплату и удобен при досрочном погашении ипотеки: чем больший платеж вы будете вносить, тем быстрее будет уменьшаться и тело кредита, и размер вознаграждения банка. При аннуитетных платежах подобного не происходит – после нескольких лет интенсивных выплат вы обнаружите, что сумма долга уменьшилась совершенно незначительно.
• Дифференцированный платеж несет повышенную нагрузку в первые годы погашения, которые и без того являются самым сложным периодом в жизни молодых семей, аннуитет же позволит стабильно планировать бюджет, отчисляя равные суммы. Если экономика семьи не в лучшем состоянии, то выбор следует сделать в сторону аннуитета и уповать на поедающее действие инфляции.
• При получении ипотеки в валюте рассчитывать на инфляцию не приходится – доллар и евро обладают стабильностью и тенденции к изменению курса чаще бывают не в пользу рубля. Поэтому дифференцированный платеж станет более выгодным вариантом.
Ипотека с дифференцированным платежом – неплохая альтернатива традиционному аннуитету, позволяющая снизить переплаты по крупному и долгосрочному кредиту. Но, принимая решение о кредитовании на этой основе, важно тщательно взвесить решение, потому как основная нагрузка выпадает на первые годы погашения, которые в большинстве молодых семей являются самыми сложными и нестабильными.
utmagazine.ru
Ипотека с дифференцированными платежами - интересный выбор
Сегодня аннуитетный платеж — один из самых распространенных вариантов выплаты ипотеки. Пожалуй, эта причина не позволяет людям рассматривать иные варианты, хотя ипотека во многих случаях строится по иной схеме. В этом случае отличия проявляются сразу же, поэтому нужно рассмотреть именно их. После чего удастся сделать вывод, поняв, насколько выгодную систему предлагают банки.
Содержание страницы
Почему заем с дифференцированными платежами?
Сначала следует увидеть главную разницу в ежемесячных суммах. Дело в том, что Сбербанк, как и многие иные организации, предлагает дифференцированные платежи по ипотеке. В этом случае регулярные переводы отличаются друг от друга. Действительно, аннуитетный платеж на протяжении всего срока кредита остается одинаковым, что позволяет людям рассчитывать собственный бюджет. Аннуитетные платежи по ипотекеТем не менее, Сбербанк неслучайно делает подобное предложение. Нужно заметить, что дифференцированными платежами пользуются многие европейские банки. Их специалисты провели серьезные исследования, показавшие истинную ценность такого шага для клиентов. По этой причине цивилизованные выплаты были взяты на вооружение, став помощью в ипотеке.
Причина выгодности такого варианта
В первую очередь Сбербанк предлагает интересные условия оформления займа такого типа. Дело в том, что дифференцированные платежи — полезный инструмент, ведь он позволяет убедиться в платежеспособности человека. В первые же месяцы проявляются истинные намеренности заемщика, а значит, его действия удается правильно трактовать. По этой причине банки намного чаще дают положительное решение кредитной комиссии.
Тем не менее, важнейшим вопросом для семей являются условия, а ведь дифференцированными платежами удается получить сниженные процентные ставки и удобные сроки выплат. За счет чего ипотека превращается в идеальный выбор с точки зрения приобретения квартиры.
Семейный бюджет для дифференцированных платежей
Нужно заметить, что не каждая семья решается на дифференцированные платежи по понятной причине. При оформлении займа по такой схеме банки требуют в первые месяцы отдавать большие суммы. Постепенно размеры уменьшаются, но именно начальный этап превращается в проблему для человека. Из-за этого люди опасаются того, что не смогут вовремя переводить необходимые платежи. Ипотека с дифференцированными платежамиДействительно, с этой точки зрения ипотека становится тяжелой ношей для заемщика. Перед подписанием договора следует всерьез задуматься о собственных финансовых возможностях, которые основываются на хорошей заработной плате. Разумеется, особой уверенности наверняка нет ни у одного человека, поэтому беспокойство обязательно поселяется в душе. Семейный бюджет может сильно пострадать, поэтому между мужем и женой часто возникают скандалы.
Однако такие платежи — приятный вариант с психологической точки зрения. Опытные специалисты напоминают о том, что длительный срок — серьезная проблема со скандалами и беспокойством. Люди готовы к нему, но постепенно начинают уставать. Если же ипотека постепенно «дешевеет», удается снизить давление, обеспечив себе равномерное течение жизни. Нет смысла постоянно отдавать огромные деньги, когда с годами проявляется разочарование в собственной жизни.
Задумываясь об ипотеке, семья должна взвесить множество различных факторов. Лишь в этом случае удается отыскать правильное решение, которое подскажет, каким образом поступить, чтобы не совершить ошибки. Изменение размеров переводов — неплохой вариант с нескольких точек зрения, но существует и минус, о котором забывать не следует.
Оценка статьи:
Загрузка... moezhile.ru
Ипотечный кредит в разрезе. Аннуитетный и дифференцированный типы платежей.
Существует целый ряд параметров ипотечного кредита: это и его размер, срок, процентная ставка, размер первоначального взноса, санкции за досрочное погашение, комиссия и т.д. Всего насчитывается до 60 параметров ипотечного кредита. И все они далеко не равноценны.
Многие операционные сборы (за рассмотрение заявки, аренду ячейки) носят разовый характер и в общем совершенно незначительны. Другие (санкции за досрочное погашение, снятие залога с имеющейся недвижимости) действуют ограниченное время. Третьи сопровождают кредит в течение всего срока. Например, комиссию за обслуживание счета можно смело приплюсовать к процентной ставке.
Кстати, ставка кредита — наиболее яркий показатель, занимающий первые строчки в рекламных материалах — далеко не самый важный критерий стоимости кредита. Точнее не единственный. Минимальные (по сравнению с другими) проценты одного из банков сразу привлекают к себе внимание, и парализует попытки глубже разобраться в программах. В то же время от внимания заемщика часто ускользает такой важный показатель, как тип погашения — аннуитетный (равными долями) и дифференцированный (понижающийся, или «от остатка»).
Любой специалист по ипотечному кредитованию объяснит это тем, что «99% банков применяют аннуитентную схему», — и будет в принципе прав. Между тем не только в процентной ставке, но и в типе платежа заключена важная суть процесса погашения долга. А значит, потенциальному заемщику следует в первую очередь разобраться с этим показателем ипотечного кредита.
Дифференцированный платеж
Итак, при дифференцированных платежах вся сумма основного долга делится на равные части и ежемесячно выплачивается эта часть плюс проценты, начисленные на остаток основного долга.
Недостатки дифференцированного платежа очевидны. Две трети процентов заемщику приходится платить в первую половину срока, когда на эти деньги можно купить гораздо больше, чем через 5, 10 или 20 лет, ведь инфляция велика, и объективных признаков ее снижения в обозримом будущем нет. Во-вторых, кредит с дифференцированным платежом труднее получить, ведь банк оценивает максимальную сумму кредита исходя из способности клиента «потянуть» первые платежи.
Однако первый недостаток со временем оборачивается большим достоинством. Благодаря «совместным усилиям» падающих процентов и инфляции (а у многих людей со временем еще и повышаются доходы) выплаты по кредиту становятся все менее обременительными, и к концу срока фактически снижаются в десяток раз.
Но основное преимущество дифференцированных платежей даже не в этом. Для того, чтобы по достоинству оценить вышеуказанную схему платежей, рассмотрим, что же подразумевается под аннуитетной схемой погашения ипотечного займа.
Аннуитетные платежи.
С 2002—2003 годов почти все банки стали быстро переходить на аннуитетные платежи. При этом типе расчетов вы платите каждый месяц одинаковую сумму. При данной схеме погашения минусов гораздо больше, особенно если внимательно изучить возможные варианты развития событий. Остановимся на них подробно.
Во-первых, формула расчета аннуитетного платежа такова, что общая сумма выплат по процентам при аннуитетном платеже будет выше, чем при дифференцированном. Например, при десятилетнем сроке кредита ставка 12% аннуитетного платежа означает для заемщика примерно ту же сумму, которую выплатит при 14% дифференцированного платежа.
Во-вторых, при аннуитетном платеже сохраняется главный недостаток дифференцированного: почти две трети выплат по процентной ставке заемщик отдает в первую половину срока. Синоним аннуитетного платежа — «равными долями», но это отнюдь не означает, что выплаты равномерно погашают сумму основного долга. Проблема в том, что в первые месяцы и годы вы платите почти только проценты (наперед), а тело долга остается почти нетронутым.
Представим такую ситуацию. Два заемщика взяли кредит на одинаковый срок, а по прошествии половины этого времени решили погасить кредит досрочно. С обоих заемщиков банки уже получили по три четверти процентных платежей, но первому придется вернуть своему банку половину основного долга, а второму — три четверти.
То же и в обратном, несчастливом случае. Оба заемщика на середине срока объявили дефолт. Тот, который брал кредит на условиях дифференцированного платежа, отдал банку в целом на 15—18% больше, чем тот, который выплачивал по аннуитету. Однако он все же покрыл половину основного долга и, потеряв заложенную квартиру, вправе рассчитывать на другое жилье. «Аннуитетный» заемщик за половину срока перечислил банку примерно столько же процентных платежей, что и первый, а вот основного долга — только четверть.
О "белости и пушистости» банков.
Можно дать и еще один ответ на вопрос, почему банки массово перешли к аннуитету. Три-четыре года назад даже отъявленные скептики поняли, что экономический рост — это надолго. На ипотечный рынок ежемесячно выходило чуть ли не по десять новых банков. Стало ясно, что процентные ставки будут падать. И тогда те, кто брал кредит под 20% годовых, зададутся вполне естественным вопросом: «Не погасить ли мне старый долг и взять новый кредит в другом банке под 14%? А потом и под 10%?» Банкам потребовалось принять меры, чтобы держать такое перекредитование под контролем, сохранить лояльность заемщиков.
Аннуитетная схема погашения – это надежный крючок для клиента!. «Хотите перекредитоваться? Без проблем! — говорят в банке заемщику. — Всего вы выплатили $30 тыс., из них $5 тыс. основного долга и $25 тыс. — проценты, которые, как вы понимаете, возврату не подлежат. Ну, так как? Будете погашать досрочно или продолжим сотрудничество?»
В то же время сама суть дифференцированных платежей (процентное начисление на остаток основного долга) предполагает, что досрочное погашение, сокращение тела долга, должно существенно уменьшать выплаты по процентной ставке.
Да, банк предоставляет заемщику крупную сумму. Да, инфляция в стране велика. Но не забывайте, что, отдав клиенту деньги, банк кое-что взял у него. Он получил в залог квартиру — это очень хороший актив, который постоянно дорожает. Не вы один потираете руки, читая новости о быстром росте цен на рынке жилой недвижимости. Где-то на другом конце города руки потирает и банкир, причем по поводу вашей же квартиры. Боже упаси, он вовсе не мечтает о вашем дефолте. Впрочем… перечитайте еще раз пункты договора о том, при каких условиях банк может потребовать полного досрочного погашения кредита. Вот так, взять и потребовать, не интересуясь, где заемщик возьмет деньги.
Ипотечный кредит несет для банка самые низкие риски. Что вы с этой квартирой сделаете? Куда увезете, куда спрячете? А если и попортите слегка, то ведь у риэлторов термин «убитая квартира» почти вышел из употребления: при такой-то цене сделать скромный ремонт — сущий пустяк (тем более что квартира застрахована). Банк не просто получает с ипотечного заемщика свои 10—14% (кстати, перечитайте и пункты договора о том, при каких условиях банк вправе повысить процент). Он на многие годы вперед с точностью до одного дня и рубля знает о поступлении этих платежей. Значит, ему не требуется ждать 10—20 лет, и уже сейчас он может уверенно распоряжаться этими деньгами.
Банк собирает кредитные обязательства в пулы, скажем, по $20—50 млн и продает их ипотечным фондам (секьюритизирует). По сути возвращает себе выданные заемщику деньги и становится лишь оператором-посредником между заемщиком и фондом.
Итак, резюме:
Если при покупке квартиры в кредит заемщик хочет взять максимальный размер кредита, который позволяет его ежемесячный подход, и не собирается его досрочно погашать, ему выгоднее выбрать программу с аннуитетными платежи. В этом случае, если он решит брать кредит с дифференцированными платежами, возможная сумма кредита окажется намного меньше. Почему? Потому что в отличие от аннуитета, где все платежи равны, дифференцированный подход подразумевает, что первый платеж самый большой, а последний — самый маленький.
В остальных случаях, а также с точки зрения вероятности наступления непредвиденных событий (а что Вы можете гарантировать в своей жизни через 5 – 10 лет?), выгоднее найти банк, предлагающий ипотечные программы с дифференцированными платежами. Это касается и срока кредитования - если заемщик обращается за долгосрочным кредитом (на 20—30 лет), ему лучше выбрать дифференцированный платеж
Основными кредиторами, применяющими сегодня дифференцированную схему погашения, являются Сбербанк и Газпромбанк, на рынок с подобным предложением постепенно выходят и другие организации. Из недавних — банк Глобэкс, который предлагает несколько кредитных продуктов, предназначенных для покупки жилья.
В целом же лучшей схемы погашения нет, так же как не существует и лучшего банка. Каждый человек или семья должны искать свое, индивидуальное решение.
Шалов Р.В. аналитик RealtyPress.ru
www.realtypress.ru
Банки, предоставляющие ипотеку с дифференцированными платежами
Суть дифференцированного платежа заключается в следующем: погашение кредита производится при том условии, что основная сумма займа банку выплачивается равными частями, в свою очередь проценты начисляются к остатку. Существуют и другие названия для такого способа погашения кредита: коммерческий, классический, начисление процентов по остатку.
ипотека дифференцированные платежи банк
Поскольку при такой системе платежей кредит выплачивается одинаковыми долями в течение полного периода, размер общего платежа с каждым месяцем уменьшается, при этом погашение основного тела ипотечного кредита равномерно распределяется на весь ипотечный срок.
На первый взгляд может показаться, что аннуитетный тип выплат более удобен, так как сумма кредита, выплачиваемая банку, не изменяется, в результате заемщик может достаточно эффективно планировать собственный бюджет. Однако стоит учитывать, что при совершенно одинаковых условиях кредита общая сумма выплат при аннуитетных платежах будет несколько выше общей суммы, которая выплачивается по дифференцированным платежам.
Для того, чтобы полностью оценить преимущества такого типа платежей нужно рассмотреть дифференцированные платежи по ипотеке банков, которые предоставляют жилищные кредиты и сравнить их. Поскольку условия такого кредитования может несколько отличатся в разных финансовых учреждениях.
Сравнение банков с дифференцированными платежами по ипотеке
Как уже говорилось, дифференцированные платежи помогут сэкономить на переплате по любому виду кредита, и особенно это актуально в долгосрочных займах, таких как ипотека. Однако не все банки предлагают заемщику такую схему погашения. Ниже приведен список банков и их программ с самыми выгодными условиями по данной схеме погашения кредита:
- 1. ПромСбербанк – «Ипотечный».
- 2. Сургутнефтегазбанк – «На приобретение дома с участком».
- 3. Нордеа Банк – «Классический».
- 4. Петрокоммерц – «Приобретение квартиры (готовое жилье)».
- 5. Газпромбанк – «На приобретение квартир в строящихся домах», «Приобретение жилых квартир на вторичном рынке».
- 6. Санкт-Петербург – «Стандарт».
- 7. Балтинвестбанк – «Строящееся жилье»
С этого следует что, поскольку самым долгосрочным видом кредитования является ипотека, дифференцированный платежи банк не особо стремится предлагать своим клиентам. Однако для заемщика такой вид оплаты является самым выгодным.
Оформление и погашение ипотеки
eurbank.ru
