6 вещей, которые нужно проверить перед покупкой «вторички». Как проверить вторичку при покупке

на вторичном рынке и в новостройке

На рынке недвижимости ежедневно совершается большое количество сделок, но чтобы не попасть в руки мошенников, каждый покупатель должен знать, что проверить перед покупкой квартиры. Главный риск покупки связан с возможным появлением наследников, которые могут оспорить сделку, а это неминуемо приведет к потере денег. Есть и другие риски, о которых точно знают специалисты агентств недвижимости и юристы. Избежать неприятностей можно, обратившись за их помощью, но можно проверить «чистоту» квартиры самостоятельно, воспользовавшись нашими советами.

Какие риски возникают при покупке

Большая часть россиян предпочитает покупать жилье в новостройках, но и «вторичка» пользуется определенным спросом, а основные риски при покупке возникают именно здесь. Как правило, старые квартиры имеют большую историю, они прошли через множество сделок, а это означает, что покупатель находится в группе риска, и вот по каким причинам:

В процессе продажи могут быть нарушены права несовершеннолетних, и тех, кто находится под опекой, в случае, если квартира была продана без разрешения органов опеки и попечительства. Это касается, в том числе, предыдущих сделок, о существовании которых вы можете не подозревать. Результат – признание сделки недействительной и потеря денежных средств, как следствие.
Если права несовершеннолетнего были нарушены во время приватизации объекта. Это означает, что несовершеннолетний, не участвовавший в приватизации через законного представителя или по достижении 18-летнего возраста, может оспорить сделку.
При продаже были нарушены права супругов, а это может произойти, если квартира была куплена в совместном браке, и является совместной собственностью, соответственно, даже если оформлена на одного из них.
При отчуждении в квартире были зарегистрированы определенные категории лиц, включая несовершеннолетних, оставшихся без родителей, или находящиеся под опекой. Сюда относятся и те, кто имеет право пользоваться квартирой на основании завещательного отказа, лица, отказавшиеся от участия в приватизации и получатели ренты.

Продавец, от имени которого совершалась сделка, признан недееспособным или ограниченно дееспособным, причем таковым его могут признать даже после совершения сделки. Такие сделки часто признаются недействительными, а настоять на этом могут опекуны или попечитель.
В случае нарушения прав наследников, а это касается квартир, полученных по наследству. При покупке надо особенно внимательно относиться к сделкам, когда объектом ее является квартира, полученная в наследство недавно. Велик риск, что объявятся другие наследники, чьи права были ущемлены, причем это касается и завещаний, которые могут оспариваться.
Продавец попросту оказался преступником и решил завладеть деньгами покупателя путем хищения, или решил продать некачественную квартиру по явно завышенной цене.

Определенные риски есть на вторичном рынке и в новостройке, а как проверить квартиру перед покупкой самостоятельно? Этот вопрос интересует многих покупателей, решивших сделать это самостоятельно, хотя и тем, кто пользуется услугами агентств и юристов, не лишним будет знать, какие сведения надо знать, и какие документы должны быть предоставлены продавцом. Для начала рассмотрим, как проверить чистоту сделки, если выбор пал на новостройку.

Как проверить «чистоту» новостройки

У многих в памяти времена «строительных пирамид», о которых до сих пор напоминают «долгострои» и протестные акции тысяч обманутых дольщиков. Поэтому особенно тщательно надо подходить к покупке квартир на стадии «котлована» или на ранних этапах строительства. Если помощью юриста вы решили не пользоваться, следует знать, как проверить чистоту квартиры перед покупкой:

Проверяем разрешающие документы застройщика, а они, как минимум, должны выкладываться на сайте новостройки. Интересовать, в частности, должны разрешение на строительство и проектная декларация. Девелопер также может выложить технические условия на подключение коммуникаций и образец договора долевого участия – дополнительное подтверждение серьезности его намерений. Важно также проверить статус земельного участка, а узнать, разрешено ли на нем жилищное строительство, можно на сайте Росреестра.
Большинство сделок на первичном рынке проводится согласно закону о долевом участии (ФЗ-214), и только десятая часть – по договору с жилищно-строительным кооперативом (ЖСК). Договора долевого участия, хотя и оберегают от двойных продаж, не могут гарантировать, что объект может быть построен в установленный срок, хотя в этом направлении ведется большая работа и после внесения изменений в закон дольщики уже имеют повышенные гарантии. Что касается договоров с ЖСК, то они нигде не регистрируются, поэтому такие квартиры могут быть проданы несколько раз.

Часто под определенный объект создается собственное юридическое лицо, которое может легко затеряться. Поэтому, несмотря на заверения девелоперов в целесообразности такого хода, к таким объектам надо относиться крайне осторожно.
Сегодня в интернете можно найти список добросовестных застройщиков, и если вашего девелопера там нет, стоит задуматься. Также помогут сделать правильные выводы реальные отзывы покупателей и информация, представленная на специализированных форумах.
Каждая новостройка должна быть застрахована (страхование ответственности застройщика), при этом информацию о страховике можно найти в договоре долевого участия, но не каждая страховая компания, между тем, имеет право страховать новостройки. Их список находится в открытом доступе на сайте Центробанка.

Часто застройщики стараются получить средства до заключения договора, или сразу после его подписания. Это нарушение закона, который гласит, что деньги вносятся на аккредитив, а на счет застройщика они попадают только после возврата договора долевого участия с регистрации.
При покупке старайтесь избегать заключения предварительных договоров, которые нигде не регистрируются. Велика вероятность потерять деньги также, если вам предлагают заплатить деньги за бронирование объекта без заключения договора. Следует помнить, что устная бронь сроком до 3 суток не оплачивается, а при бронировании на более длительный срок заключается договор и оплачивается определенная сумма, которая впоследствии входит в стоимость объекта.

Таким образом, несмотря на кажущуюся безопасность сделок с квартирами, не имеющими обременения, и на которые никто не будет претендовать, определенные риски есть. Избежать их можно, воспользовавшись нашей инструкцией или помощью специалистов. Гораздо больше вариантов для организации мошеннических схем при продаже квартир, «бывших в употреблении», и в этом случае особенно важно знать, как проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой.

Как правильно проверить квартиру на «вторичке»

Государственная программа поддержки ипотечного кредитования при покупке квартиры на первичном рынке подняла авторитет «первички». После окончания сроков ее реализации в 2017 году, люди все чаще стали обращать внимание на вторичный рынок жилья, тем более что ставки по ипотеке снизились существенно. Многие россияне, наученные печальным опытом обманутых дольщиков, стараются купить уже готовую квартиру в районе с развитой инфраструктурой. Между тем, покупка объекта на «вторичке» связаны с большими рисками, особенно если к его проверке подошли формально. Перед тем, как делать покупку, предлагаем сделать несколько простых шагов, позволяющих минимизировать риски:

Первым делом юристы рекомендуют проверить наличие правоустанавливающих документов и их подлинность. Чаще всего доказательством наличия прав на объект являются договор купли-продажи, мены или дарения. Профессиональные юристы и специалисты агентств недвижимости знают, как проверить их подлинность, но если вы не доверяете специалистам, обратите внимание на то, как выглядят документы собственника, а на них не должно быть исправлений, подтирок и прочих дефектов. Если какие-либо исправления присутствуют, они должны заверяться подписями участников сделки, печатью и подписью нотариуса.

В договоре купли-продажи и в другом правоустанавливающем документе могут быть прописаны определенные условия, при несоблюдении которых он может быть расторгнут. Перед тем, как заключать сделку, стоит убедиться, что все условия, оговоренные в договоре, выполнены, иначе быть расторгнут, что приведет к финансовым потерям. В частности, в документе может быть рассмотрен вариант отсрочки по выплате, или другие условия, невыполнение которых ставит сделку под угрозу.

Вторым этапом является проверка истории объекта, и здесь особенно важно получить выписку из ЕГРП – единого госреестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Это и есть «история» любого объекта недвижимости, а так как создан реестр достаточно давно – в 1998г., то выписка из него позволит понять, с каким объектом приходится иметь дело. В выписке можно найти не только сведения о квартире и ее собственниках, но и историю проводимых с ней операций. Также в документе можно найти информацию о возникавших спорах и обременениях.

Соответственно, покупать не стоит квартиру с такими обременениями, вызвать настороженность должен и факт частых продаж, особенно, если в ней долгое время никто не жил. Отсутствие квартиры в реестре – это хороший сигнал и свидетельство того, что она относительно «чистая», так как никаких операций с ней не проводилось, между тем душевному спокойствию поможет обращение в Департамент жилищной политики.

Проверка продавца, а для этого, первым делом, необходимо тщательно изучить паспорт собственника. Подлинность документа можно проверить на сайте ФМС, хотя лучше это сделать в местном отделении службы. Особенно осторожно надо относиться к сделкам, совершаемым по доверенности. В частности, надо проверить полномочия доверенного лица, а по возможности постарайтесь наладить личный контакт с собственником.
После того, как вы убедились в наличии подлинных правоустанавливающих документов, необходимо проверить, не возникнут ли претензии со стороны третьих лиц. Для этого понадобится расширенная домовая книга, в которой указана информация обо всех, кто проживал и был зарегистрирован в квартире. Получить ее можно, обратившись в многофункциональный центр (МФЦ). Особого внимания заслуживают люди, находящиеся в местах заключения и без вести пропавшие. Также не стоит покупать квартиру, в которой прописаны несовершеннолетние или люди, требующие опеки. Сделка в таком случае должна быть разрешена специалистами органов опеки и попечительства. Как уже было сказано выше, даже если собственник один, могут быть нарушены права супруга, особенно если квартира была приобретена в браке.

Убедившись, что квартира «чистая», не имеет обременений, а все споры устранены, можно приступать к изучению ее качества. В этом случае особенно важно не любоваться видами из окна и качеством евроремонта, а тщательно изучить объект на наличие незаконных перепланировок. Платить за это придется новому собственнику, а это серьезные штрафы, как правило, особенно если речь касается несущих конструкций.
Многие россияне сегодня в силу разных причин имеют долги по коммунальным платежам. Чтобы не выплачивать чужую задолженность, необходимо в МФЦ заказать справку о наличии или отсутствии таких долгов.

Чтобы избежать покупки у лица, не отвечающего за свои действия, желательно запросить справку из психиатрического и наркологического диспансера.

Таким образом, покупка квартиры, как на первичном рынке новостроек, так и на «вторичке», связана с определенными рисками, а в большинстве случаев это приводит к потере денег. Поэтому не стоит поддаваться эмоциям и покупать квартиру по явно заниженной цене, тем более. Проведите тщательную проверку квартиры, воспользовавшись нашими советами, но лучше привлечь к этому профессиональных юристов или специалистов агентства недвижимости, но к выбору риэлтора надо также подходить взвешенно.

Вам нужна консультация эксперта по этому вопросу? Опишите вашу проблему и наши юристы свяжутся с вами в ближайшее время.

Прочтите также: Как проверить квартиру перед покупкой через Росреестр: в интернете, бесплатно, онлайн

prosadidom.ru

6 вещей, которые нужно проверить перед покупкой «вторички»

Можно выделить шесть основных опасностей, которые встречаются при покупке квартир, в которых уже кто-то жил.

1. Сложности приватизации

Проблема: невключение в число собственников при приватизации квартиры лиц, которые имели право на участие в ней. Распространенный вариант — снятие с регистрационного учёта несовершеннолетних до приватизации.

Решение: чтобы в один прекрасный момент к вам не пришёл обделённый собственник жилья, необходимо перед покупкой квартиры запросить архивную выписку из домовой книги, договор социального найма, ордер для установления всех лиц, состоящих на регистрационном учёте в квартире.

Также стоит проверить квартиру на наличие зарегистрированных лиц, отказавшихся от приватизации на момент заключения договора купли-продажи квартиры. Это важно, так как лицо, отказавшееся от приватизации, приобретает право пожизненного пользования и проживания в квартире. Для исключения этого риска необходимо снять с регистрационного учёта лица, отказавшиеся от приватизации, до заключения договора купли-продажи квартиры.

2. «Материнский капитал»

Проблема: при покупке квартиры с использованием материнского капитала необходимо наделить всех членов семьи долями в праве собственности на квартиру. В противном случае при продаже квартиры сделка может быть признана недействительной и, как следствие, квартира будет изъята у покупателя.

Решение: необходимо проверить сделку на предмет использования средств «материнского капитала» при приобретении квартиры.

3. Неузаконенная перепланировка

Проблема: после приобретения такой квартиры можно столкнуться с проблемами при проверке жилья эксплуатационными органами или при дальнейшей продаже этой квартиры.

Решение: о возможных перепланировках можно узнать после получения технических документов БТИ, сравнив полученные планы с реальным состоянием квартиры.

4. Не все бывшие жильцы сняты с регистрационного учёта

Проблема: наличие прописанных лиц на момент заключения договора купли-продажи квартиры.

Решение: чтобы проверить, кто прописан в покупаемой квартире, необходимо заказать выписку из домовой книги. В ней указываются все лица, состоящие на регистрационном учёте. Получить этот документ можно в МФЦ.

Необходимо требовать от продавца обязательного снятия зарегистрированных лиц с регистрационного учёта до заключения договора купли-продажи квартиры.

5. Долги бывших собственников

Проблема: наличие задолженностей по коммунальным платежам.

Решение: чтобы не оказаться заложником чужих долгов, заранее получите от продавца платёжные документы из Единого расчётного центра об отсутствии задолженности по коммунальным платежам на момент заключения договора купли-продажи.

6. Недееспособность продавца

Проблема: заключение договора купли-продажи квартиры лицами, неспособными понимать значение своих действий или руководить ими. Как правило, это лица, имеющие определённые заболевания, которые не позволяют отдавать отчёт совершаемым действиям.

Решение: чтобы минимизировать такой риск, необходимо затребовать у продавца справки на имя продавца из наркологического и психоневрологического диспансеров.

Срок самостоятельной проверки квартиры может занять от двух недель до трёх месяцев.

Для чего всё же стоит привлечь специалиста?

Для проверки юридической чистоты сделки. Риэлтор или юрист должен проверить перед покупкой квартиры историю переходов права собственности на неё, заказав соответствующую выписку из ЕГРН, а также по возможности получить у продавца всю предшествующую правоустанавливающую документацию и осуществить правовую экспертизу всех совершённых сделок с квартирой.

Автор: Светлана Кондачкова, управляющий партнёр Trade-in Realty, источник фото – shutterstock.com

www.sravni.ru

Вторичный рынок: что покупать и как проверять

Приобретая жилье на вторичном рынке надо осознавать все риски и особенно тщательно относиться к проверке документов.

Специалисты департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet составили список часто заключаемых сделок, а также документов, которые необходимо обязательно проверить перед подписанием.

Существует стандартный перечень действий по проверке объектов перед заключением сделки. К ним относится визуальный анализ правоустанавливающих документов, документов удостоверяющих личность правообладателей, выяснение лиц, зарегистрированных в объекте, сведений о возможных судебных процессах по объекту, выяснение фактов дееспособности правообладателя и лист причастных к объекту.

Как замечает юрисконсульт департамента вторичной недвижимости компании Est-a-Tet Юлия Дымова, наличие пакета документов по объекту, необходимого для проведения сделки, не является основополагающим для принятия решения о безопасном приобретении объекта. Есть определенная специфика проверки объектов в зависимости от видов актуальных правоустанавливающих документов, либо документов, указанных в истории возникновения и перехода права собственности.

“Субъектный состав сделки, в котором важно понимание дееспособности и вменяемости сторон, что, кстати, не тождественно в юридической природе. Дееспособность возникает с 18 лет, либо ранее, в случае вступления в брак или других оснований эмансипации. Человек может быть лишен или ограничен в дееспособности, но сей факт устанавливается только в судебном порядке. Вменяемость на момент совершения сделки в практике только косвенно устанавливается на основании справок из психоневрологического и наркологического диспансеров. Также можно обратиться к специалистам, врачам с дипломами, которые выезжают на сделки для установления сего факта. Это не есть панацея, но и исключать возможность обращения к подобного рода специалистам не нужно” — говорит специалист.

Когда человек покупает квартиру на вторичном рынке, он всегда хочет понять, почему жилье решили продать. И если продавец не удовлетворит любопытство покупателя, тот может отказаться от покупки данной недвижимости.

Есть еще один щекотливый момент при покупке вторички — это сделки с несовершеннолетними гражданами. Если частью собственности владеют дети, то необходимо в данном случае вспомнить про органы опеки — получить согласие и контроль на всех этапах сделки. Проверка исполнения данного распоряжения, особенно в случае отсрочки исполнения, уже находится в зоне контроля самого покупателя и его риэлтора. Разрешение органов опеки – это те дополнительные условия и рамки, которые необходимо соблюдать при заключении договора. В этом случае лучше несколько раз пересчитать и перепроверить доли несовершеннолетних во избежание дальнейших конфликтов.

“Проверка зарегистрированных лиц в квартире - выписка из домовой книги дает актуальную информацию о лицах, зарегистрированных в объекте на сегодня. Этот документ по-прежнему предоставляют в пакете документов на регистрацию, хотя при подаче через МФЦ он не требуется. По этому документу, если вы видите лиц без указания адреса выбытия, то необходимо задаться вопросом: “Куда собственно они следуют и знают ли они о своем скором переезде?” Специалисты в этом случае помогут разобрать, в какой ситуации стоит драматизировать и направить людей на снятие с регистрационного учета до сделки, а в каких случаях стоит подождать”, — говорит Юлия Дымова.

Есть еще один относительно новый страх покупателей на вторичном рынке. Речь идет о материнском капитале и его использовании в той или иной форме на улучшение жилищных условий. Именно это влечет обязательное наделение всех несовершеннолетних и родителей собственностью в квартире.

“Если было погашение ипотеки за счет своих средств, то можно попросить в банке соответствующую справку о неиспользовании, либо попросить продавцов обратиться в пенсионный фонд с этим вопросом. В случае, если ипотека была в истории, то данный риск не всегда можно минимизировать”, — резюмирует Юлия Дымова.

В общем, покупая жилье на вторичном рынке надо осознавать все риски и особенно тщательно относиться к проверке документов. В этом случае проблем возникнуть не должно. А вот если проявить невнимательность или сэкономить на услугах специалистов, можно столкнуться с проблемами и, быть может, даже лишиться приобретенного жилья и заплаченных за него денег.

realty.vesti.ru