Ипотека в Германии для россиян: особенности получения. Кредит на квартиру в германии
Ипотека в Германии
Условия получения ипотеки в Германии. Зависимость процентов по немецкой ипотеке от различных параметров. На что следует обращать внимание при оформлении кредита.
Покупка немецкой недвижимости - хороший способ капиталовложения. Цена на жильё в Германии за десятилетие выросли в полтора-два раза. Стоимость аренды не отстаёт, правительству пришлось принимать законы, ограничивающие возможности повышать арендную плату. Одновременно в немецких банках проценты на кредит для покупки недвижимости упали на исторические минимумы. В итоге, аренда квартиры или дома в Германии обходится съёмщику в большую сумму, чем владелец платит в качестве процентов по ипотеке.
Немцы строят жильё качественно. Новые дома простоят десятки лет. Если взять недвижимость в ипотеку на 10-15 лет в тридцатилетнем возрасте, то уже к 50 реально стать полноправным владельцем. Главное, правильно рассчитать возможности и не "хапнуть" лишнего.
Условия немецкой ипотеки
Суть ипотеченого кредита следующая. Финансовый институт даёт взаймы желающему приобрести недвижимость под определённый годовой процент. Сумма денег, выдаваемая покупателю жилья, огромная. Банку необходимы гарантии возврата капитала. Такой гарантией становится объект покупки. Если человек перестаёт платить по ипотеке, по решению суда, недвижимость выставляется на принудительный аукцион. Бывшего владельца выселяют, деньги уходят в зачёт погашения долга, остатки кредита остаются висеть на должнике.
Ни банк, ни заёмщик не заинтересованны в негативном сценарии развития событий. Поэтому обратившись за кредитом житель Германии получает деньги, если выполняет определённые условия выдачи займа.
Главное - источник стабильного дохода и востребованная на немецком рынке труда профессия. Не помешает обладание начальным капиталом - личные накопления убеждают банк в серьёзности клиента и снижают риски, а значит и процент. Стоимость недвижимости должна быть по карману, что вычисляется путём анализа информации о покупателе и размеров ежемесячных доходов.
Проанализировав данные об обратившимся за кредитом человеке и объекте покупки, немецкий банк формирует предложение на основе собственных представлений о риске займа. Разные финансовые учреждения предлагают неодинаковые условия сделки. Поэтому в интересах покупателя обратиться в несколько банков и сравнить предложения, чтобы найти наиболее подходящие параметры ипотеки.
Факторы влияющие на шансы получить ипотеку
Важное условие получения ипотеки в Германии - наличие сбережений. Чем больше накоплений на момент покупки недвижимости, тем лучше. Минимумом во многих банках является 20% от стоимости жилья. Нужно иметь ввиду, что стоимость жилья для банка - это стоимость недвижимости, плюс налог на её владение, плюс услуги адвоката, плюс стоимость внесения записи в книгу учёта недвижимости, плюс возможные расходы на меблировку квартиры, плюс услуги маклера. В зачёт своего капитала идут все деньги на сберегательных и расчётных счетах покупателя. Если в наличие есть сумма составляющая более 40% от стоимости недвижимости, то условия кредита будут наилучшими. Можно и подумать о продаже другой недвижимости или машины до обращения в банк на предмет ипотеки, чтобы получить самый низкий процент.
Следующий шаг - решение вопроса, на какой срок брать кредит на покупку недвижимости. Здесь нужно кое-что прояснить. Я раньше как-то думал, что выражение "взять ипотеку на 10 лет" означает, что через 10 лет, если регулярно платить все платежи, жильё будет выкуплено. На самом же деле это выражение означает лишь то, что в течение 10-ти лет процент по кредиту останется неизменным. Если в конце этого срока кредит всё ещё не будет погашен, то нужно будет либо выплатить весь оставшийся долг разом, либо взять новый кредит на новых условиях. Поэтому срок ипотеки никак не связан с тем, когда реально окажется выплаченным кредит. Но, чем короче срок ипотеки, тем меньше процент по ней.
Получение кредита на жильё в немецком банке
Сначала определитесь с размером требуемого займа. Здесь потребуется компромисс желаний и возможностей. Варианта два
Второй путь опасен, ведь консультантам выгоднее продать кредит максимально возможного объёма. Первый вариант сразу ведёт к конкретике, но если объект слишком дорогой, то получить ипотеку не получится.
Когда сумма примерно понятна, надо начинать поиск предложений от банков. Проще всего через интернет . Чтобы банк внятно ответил на запрос, надо заполнить форму с основным параметрами жилищного кредита. Через несколько минут на оставленный email начнут приходить предложения банков. Агент может и позвонить по указанному телефону, чтобы проверить серьёзность намерений. Начинайте искать ипотеку, если планируете предметный разговор об условиях кредита. Запросы без реального намерения получить ипотеку в будущем могут сказаться негативно.
Не стоит соглашаться с первым предложением. Подождите пару дней, получите информацию нескольких агентов. Оценивайте предложения не только по величине процента, но и по другим параметрам.
- Быстрота выдачи кредита. Иногда дешёвые ипотечные кредиты комбинируются из предложений нескольких банков. Это приводит к задержкам в получении денег на несколько недель и к дополнительным операционным расходам.
- Местонахождение филиала банка. В случае вопросов обращаться в банк лично бывает удобнее.
- Важно подписывать контракт на ипотеку уяснив все детали. Это невозможно без предварительной консультации. Желательно, чтобы на вопросы отвечал представитель банка, а не агент.
- Что произойдёт, если покупатель жилья не рассчитает сил. Разрешит ли банк в сложной ситуации уменьшить размеры месячной выплаты на какое-то время. Например, в случае потери работы, приостановить выплаты по кредиту на год, и платить только проценты.
Выбор размера месячного взноса
Дальше идёт самое интересное. Зная сумму, на которую требуется взять кредит, зная срок, на который проценты по кредиту будут постоянными, и вычислив таким образом величину этого самого процента, можно посчитать, какую сумму придётся заплатить в первый год "чужому дяде". То есть посчитать те деньги, которые уйдут на погашение кредита в самом начале.
Например, берём 100000€ на 10 лет, получаем от банка предложение 3,22%. Это означает, что в первый год нам придётся заплатить 3220€ банку в качестве процента. То есть, это получается 268,33€ в месяц. Эти деньги - потери от ипотеки, они уйдут банку просто за то, что он выдал нам кредит. Зная эту сумму, можно примерно рассчитать, сколько денег можно будет отдавать на погашение самого тела кредита. Например, вообще мы готовы платит 600€ в месяц. Значит нужно отнять от этой суммы 268,33€ чтобы получить ту часть денег, которые уйдут на погашение кредита в певый год. Получается 331,67€ в месяц или, округлим, 4000 в год. Это означает, что в первый год мы можем отдать 4% от кредита. В Германии эта величина называется Tilgung.
Чем выше Tilgung, тем выше месячный взнос по ипотеке и тем быстрее гасится долг. Проблема в том, что банку это не выгодно. Обычно по умолчанию немецкие банки предлагают Tilgung 1%. В итоге человек платит небольшую сумму, как процент по ипотеке, и совсем мизерную в тело кредита. Месячный взнос получается очень маленьким, гораздо меньше, чем аренда той же квартиры. Таким образом в приведённом выше примере месячный взнос составил бы всего лишь примерно 350€. Это звучит очень соблазнительно. Но отдавая по 1000€ в год на погашение ипотеки через 10 лет мы останемся должны банку около 90000€. А сколько мы заплатим банку? Примерно 30000€! То есть, фактически при Tilgung в 1% человек будет топтаться на месте, платя в основном только процент по кредиту, а долг будет уменьшаться черепашьими темпами.
Именно это и нужно банкам Германии. Чем меньше Tilgung, тем меньше месячные взносы, но тем больше доход финансовых воротил. Если же попросить сделать Tilgung повыше, то растёт и процент по ипотеке. То есть, при Tilgung 4% процент по кредиту станет не 3,22%, а, допустим, 3,42%. Таким образом банкиры "штрафуют" тех, кто хочет выплатить долг слишком быстро.
Многих немцев это устраивает. Они согласны платить ипотеку десятилетиями, лишь бы месячный взнос был небольшим. Но ведь помимо кредита есть и иные расходы на владение жильём. Это и платы за коммунальные услуги. Это и различные страховки от стихии или пожара. Это и расходы на ремонт. Если не уменьшать долг, то он будет оставаться висеть лишним грузом на семейном бюджете точно также, как если бы человек платил за аренду. Только при аренде ещё и ремонтировать недвижимость, в которой живёшь, не надо. Нет уж, тогда лучше снимать квартиру, решают многие, и предпочитают с ипотекой не связываться.
Что же делать, чтобы и долг быстрее выплатить и процент по ипотеке слишком высоко не задрать? В Германии для этого есть выход - Sondertilgung. Так называет возможность раз в год вносить некоторую сумму прямо в тело кредита. Обычно она составляет 5% или 10% от суммы начального долга, который, кстати, в Германии называется Darlehen. Я считаю, очень важно иметь в договоре на ипотеку этот пункт. Тогда можно оставить Tilgung на уровне 1-3% и параллельно откладывать некоторую сумму на конец года. В Германии, например, в успешных фирмах платят рождественские деньги или бонусы. Вот их как раз нелишне пустить на погашение долга. Плюс параллельно можно откладывать некоторые суммы сверх обычных взносов за ипотеку, создавая тем самым финансовую "подушку безопасности". А потом, если за год не случилось ничего непредвиденного, можно пустить и эти накопления( или часть из них) на погашение долга в качестве Sondertilgung.
Выдача денег
После того, как условия кредита обговорены и контракт на ипотеку подписан, в соответствующем банке будет открыт счёт на имя владельца жилья. С этого счёта будет снята сумма Darlehen. То есть, в самом начале на счету будет что-нибудь вроде "-121.023,89€". Каждый месяц банк будет снимать процент по ипотеке с этой суммы. Чем ближе состояние счёта к нулю, тем меньший процент будет отнят от месячного взноса. А оставшаяся часть будет уходить на погашение тела кредита. После того, как срок действия ипотеки истечёт, можно либо сразу же погасить остатки минуса на счёте, либо взять новый кредит на актуальных условиях. Ну, а в самом лучшем случае брать кредит снова уже не придётся.
Страхование жизни должника
Важный, на мой взгляд, вопрос при оформлении ипотеки - это защита семьи от утери кормильца. Неприятная тема, но тем, кто собирается взять кредит на большую сумму придётся её обдумать. Ведь смерть возможна в любом возрасте. Как сказал классик: "Человек смертен, и это было бы еще полбеды. Плохо то, что он иногда внезапно смертен, вот в чем фокус!". А долги, в случае внезапной смерти главы семьи, лягут на плечи супруги. Поэтому застраховать жизнь берущего ипотеку - необходимость. Многие банки выдают кредиты только при наличии такой страховки.
Закрыть этот вопрос можно оформив Risikolebensversicherung. Этот вид страхования позволяет откладывать некоторую сумму в месяц, как прибавку к пенсии. По окончанию срока действия контракта все накопления можно забрать разом или начать получать их по частям, как будто пенсию. А в случае смерти плательщика до конца контракта, наступает другой страховой случай, который влечёт за собой выплату не только накопленных сбережений, но и той суммы, на которую был застрахован клиен
Поделитесь статьёй:www.tupa-germania.ru
Ипотека в Германии в 2017 для россиян: проценты, ставки и примеры
Добро пожаловать! На связи Геннадий Лопатников, директор компании «Стадивелт». Этот обзор написан для тех, кого интересует ипотека в Германии, говоря по-русски — недвижимость в Германии в кредит.
Процент и ставки
Ставка в немецких банках в 2017 — 3-5%.
Бывают акции, которые позволяют взять ипотеку по низкой ставке — 2-3%.
Какой процент будет точно, надо смотреть по условиям в разных банках, оставить хотя бы 3-4 заявки. В своей работе мы выбираем самый экономичный вариант, исходя из ответов по запросам.
Личный капитал для первой ипотеки — 40% от стоимости недвижимости.
После закрытия займа, банки менее требовательны к капиталу для нового — 20% или даже его отсутствие. Главное — заслужить доверие.
Ипотечное кредитование на примере в Германии (из нашей практики):
- Стоимость 4-квартирного дома (432 м²) в Бланкенбруге: 45 000 €. Финансирование — 15 000 € под ставку 4,3% годовых.
- Стоимость 6-квартирного дома (520 м²) в Бернбурге: 54 000 €. Финансирование — 20 000 € под 4,4% годовых.
Сроки
Германия — медленная страна.
Срок регистрации ипотеки в ФРГ — до 30 дней.
- Подготовка документов, анализ предложений — 7-14 дней.
- Ваше посещение Германии, желательно на 2 полных дня, т.к. идём по меньшей мере в пару банков.
- Время ожидания ответа — две-три недели.
Далее — открытие счета, подписание договора на кредит с самыми выгодными условиями ставок из 3-5 банков.
Кредиты в ФРГ выдаются на срок до 40 лет. Как правило, мы рассматриваем краткосрочные варианты — 4-6 лет — с возможностью досрочного погашения.
Ипотека в Германии для россиян
Немецкие банки выдают кредиты под жилье для россиян при покупке дома или коммерческой недвижимости.
Это не представляет сложности для иностранцев в 2017 году, будь Вы из России, Украины или Беларуси, — частое явление.
От вас потребуется:
- Личное присутствие в Германии.
- 2 документа — загранпаспорт и российский паспорт.
- Открыть счет (с нашей помощью).
- Средства для начального капитала — 40% от цены дома для первой ипотеки.
При рассмотрении заявки банки не учитывают Ваш личный доход за рубежом, наличие недвижимости в России или другое имущество. Исключением может стать лишь занимаемая топ-должность в международном концерне.
Главное — сумма капитала, которую Вы вкладываете в дом. Для первой ипотеки понадобится 40% от стоимости недвижимости. Для последующих — 20% или даже без капитала, когда заслужите доверие.
Кредиты для граждан Германии на недвижимость имеет незначительные различия: банки учитывают кредитную историю немца, занимаемую должность, доход и имущество. Гражданин ФРГ может рассчитывать на более низкую процентную ставку, что и понятно, больше доверия. Но это касается только первого кредита, условия для последующих кредитов всегда лучше — и для немцев, и для иностранцев.
Счет и работа с банком
Если Вы покупаете доходный дом в Германии, то счет обязательно нужен для поступления арендной платы. К слову, у доходной недвижимости банковский кредит покрывается из дохода со сдачи жилья в аренду.
- Открытие счета — бесплатно.
- Стоимость за обслуживание — 150 евро в год.
- Карта банка — 10-20 евро.
Деньги с карты можно свободно переводить в России или снимать в любом банкомате. Карта отправляется по почте в РФ или в ФРГ — на адрес приобретённого дома или по доверенности.
Счетом можно управлять через сайт, доступен онлайн-банкинг — аналог «Сбербанк-онлайн». Мы помогаем оформить счёт в течение одного дня с функцией онлайн-банкинга (управление через сайт), можно управлять из России.
Для оформления ипотеки в Германии надо пополнить счет в банке. Есть 3 варианта:
- Переводом из России.
- Наличными средствами в банке (до 10 000 евро).
- Удобнее всего через интернет — доступен онлайн-банкинг, можно делать переводы.
Наши услуги
Из-за языкового барьера и не осведомленности о нюансах недвижимости ФРГ, гражданам других стран сложно получить ипотеку в ФРГ.
Компания «Студивелт» готова сопровождать Вас на всех этапах приобретения жилья. Мы специализируемся на поиске недвижимости в Германии, осмотре объектов и оформлении сделок.
Подробнее: агентство недвижимости в Германии.
Наши работа при оформлении ипотеки:
- Подготовка пакета документов.
- Сбор необходимой информации в банках.
- Встреча Вас в аэропорту и трансфер.
- Перевод договоров, бланков, общение с представителями банка.
- Ценные рекомендации — на этом «собаку съели» (подробнее: о нашем опыте).
- Открытие счета, заказ карты и заключение договора.
- После сделки — любые консультации в любое время — бесплатно. Просто так Вас не бросим.
Напишите на почту прямо сейчас: [email protected] — ответим на любые вопросы.
Разовые расходы при получении займа в ФРГ:
- Оплата перелета — 13 000 руб (цены Aviasales на 03.05.2017)
- Проживание — от 25 евро/одиночный номер в отеле. Мы можем предоставить мебилированную квартиру бесплатно, еще один повод работать с нами :-)
- Обслуживание банка — 150 евро в год.
- Заказ карты — 15-20 евро.
О рынке и банках
Рынок недвижимости в странах Прибалтики, Болгарии и даже таких стран, как Италия или Франция, скачет каждые три-пять лет, в то время как рынок Германии стабильно растёт и обеспечивает своих владельцев надёжным доходом.
Для получения ипотеки мы рассматриваем несколько банков, например:
Коммерцбанк (нем. Commerzbank)
Шпаркассе (нем. Sparkasse)
Юникредит (нем. UniCredit)
Плюс множество локальных банков.
studywelt.de
процесс, юридические и финансовые особенности, фото и видео
Прошло уже три месяца, как моя семья переехала в новую квартиру, нашу собственную квартиру в Германии, в Берлине. Буквально несколько лет назад мысль о покупке собственной квартиры казалась нереальной, однако случившийся с тех пор экономический кризис очень сильно повлиял на ипотечный процент. И в итоге платить проценты по ипотеке стало даже выгоднее, чем платить арендодателю за съем равнозначной квартиры.
Почему я принял это решение
Приблизительно, чтобы вы понимали, о каких именно деньгах идет речь, расскажу: та сумма, которую мы платим по процентам банку в месяц плюс расходы на содержание жилья меньше примерно на 100 евро, чем сумма, которую платит наш сосед за аренду такой же жилплощади. Единственное, хочу уточнить, что я не учитываю сумму по кредиту за квартиру, так как эту сумму я инвестирую в свою собственную жилплощадь, а не отдаю арендодателю.
В Германии даже местные жители часто снимают жильё — это вполне безопасно как для арендатора, так и для арендодателя, так как закон защищает права обеих сторон.
Главным критерием в поиске квартиры было желание жить в том городе, где находится мой офис. Мне очень хотелось ездить на работу на общественном транспорте или даже велосипеде. Я начал искать квартиру в начале года, и мне повезло – предложений в моем городе было очень много.
Подходящий вариант
Через неделю поиска я нашел то, что искал. Поиски осуществлял на специальных сайтах по недвижимости. На таких сайтах сразу высвечиваются контакты продавца, я связался с продавцами и они вывели меня на своего маклера. Мы назначили встречу уже на следующий день. Найденная квартира нам очень понравилась, мы немного поторговались и новая цена нас более чем устроила.
После обсуждения всех деталей мы дали согласие на приобретение квартиры в устной форме. Оказалось, что квартира принадлежит фирме. Ее основатели – семейная пара лет 50. Они занимаются строительством и продажей квартир. Мы были приглашены к ним в офис для заключения предварительного контракта. В нем мы описали, что хотим изменить в квартире.
Потом мы подписали контракт и внесли залог в размере 400 евро. Залог не возвратился бы нам, если бы мы передумали покупать эту квартиру.
Получение ипотеки
Теперь настало время ипотеки. Я просмотрел множество вариантов, сравнивал проценты, величину взноса каждый месяц. Я хотел переплатить банку как можно меньше, и это было главным критерием. Сейчас кредиты очень разнообразные, и чтобы разобраться во всех тонкостях, надо потратить немало времени. Бывают кредиты с маленьким процентом, но без возможности досрочного погашения. Или кредиты, в которых первое время платишь только проценты, и в тело самого кредита вносится минимальная сумма. В итоге может оказаться, что переплата банку больше там, где меньший процент.
Я немало времени просидел с калькулятором, просчитывая все возможные варианты исхода. В итоге я нашел идеальный для своей семьи вариант и связался с банковским агентом. Тот рассказал мне дальнейший план действий. Агент пришел к нам домой, и мы долго обсуждали договор. Для получения кредита нам необходимо было иметь 25% стоимости жилья и подтверждение заработной платы, позволяющей без проблем выплачивать ежемесячный взнос. Мы предоставили агенту выписки с наших счетов и зарплатные ведомости, а так же копии документов.
Для иностранцев в Германии нет практически никаких ограничений в получении ипотеки и покупки жилья. В итоге наши документы были отправлены на рассмотрение банком и через неделю нас пригласили для подписания контракта на кредит в офис банка. Сотрудник банка ответил на все наши вопросы и рассказал особенности выбранного кредита. В конце концов, примерно через пару часов, мы подписали контракт. После этого банк подтвердил продавцу, что мы имеем средства на покупку квартиры, пришло время делать следующий шаг — оформление сделки.
Как оформляется сделка
В Германии покупка жилья происходит только при присутствии нотариуса. Мы назначили удобное время для встречи. Нотариус несет ответственность за «чистоту» договора на покупку жилья. Он должен все проверить, исключить возможность появления в договоре скрытых пунктов. То есть получается, что нотариус отвечает перед покупателем за честность продавца. Он читает контракт вслух в присутствии двух сторон и отвечает на все вопросы, которых возникает очень много. А так как мы иностранцы, то часто прерывали чтение и просили объяснить простым языком, о чем идет речь.
Говорят, что юридический немецкий даже не все немцы понимают.
После подписания все получают заверенные копии контракта и оплачивают услуги нотариуса – примерно 1-1,5 % от суммы договора. Дальше нотариус регистрирует факт смены владельца в мэрии города. Эта услуга тоже не бесплатна, мы заплатили 400 евро. Все эти расходы при покупке квартиры нужно учитывать обязательно. Покупатель потом еще оплачивает обязательный налог около 5% от стоимости квартиры. Это тоже не маленькая сумма. Налоги нужно оплатить своевременно, иначе сделку могут признать несостоявшейся.
Вот такая история покупки квартиры в ипотеку в Германии. От начала поиска до получения всех документов прошло два с половиной месяца.
Видео о ценах на недвижимость в Германии
Напишите немного о себе. Эта информация может отображаться на сайте. Оцените статью: Поделитесь с друзьями!german-guide.ru
особенности получения — Новости — JA Real Estate
Мечтаете иметь квартиру или дом в Германии, но Ваши ограниченные средства не позволяют Вам приобрести недвижимость? Прекрасным решением будет ипотечный кредит. Ипотека в Германии для россиян — это простой, быстрый и выгодный способ приобретения жилья.
Оформить кредит на приобретение недвижимости в Германиимогут не только граждане этой страны, но и иностранцы. Наличие собственных средств, составляющих 50% от стоимости выбранного объекта, позволяет получить в банке этой страны ипотечный кредит на срок от 5 до 15 лет.
Чем выгоден кредит в Германии для россиян?
Кредит в банках Германии, процент которого составляет 2–3% годовых, безусловно, выгоден россиянам. Ведь банки РФ предлагают аналогичные услуги по значительно более высоким ставкам.
Заемные средства не только позволяют стать владельцем недвижимости, но и дают гарантию страховки от финансовых и политических кризисов. Сдавая квартиру или дом в аренду, можно полностью покрыть выплаты по ипотеке за счет получаемой арендной платы. Оформляя заем на покупку жилья в немецком банке, нужно знать, что до полного погашения кредита оно будет оставаться собственностью кредитующей организации.
Вы взвесили все «за» и «против» и готовы приобрести квартиру с привлечением заемных средств? Мы рады будем видеть вас в числе своих клиентов. Хотите подробнее узнать, как взять кредит в Германии для россиян? Обращайтесь к специалистам JA Real Estate.
Кредит в банках Германии: процент и условия кредитования
Кредит банками Германии предлагается на весьма выгодных условиях. Минимальная стоимость объекта недвижимости, для покупки которого можно привлечь заемные средства, составляет 100 тыс. евро по нотариальному договору. Чем дороже жилье, тем охотнее банки предоставляют кредиты на его приобретение.
Нужно сказать, что даже в одном банке, в зависимости от срока, на который оформляется ипотека в Германии, процент и условия кредитования могут быть различны. Срок кредитования выбирает заемщик. Он составляет 5–15 лет с возможность продления. Условия погашения основного долга и процентов по займу подбираются банком в зависимости от срока кредитования. Выбранная квартира или дом должны быть в хорошем состоянии и находиться в районе с высоким спросом на аренду недвижимости.
Принимая решение о возможности оформления ипотеки, банк, в первую очередь, изучает информацию о приобретаемом объекте. Документация, подтверждающая платежеспособность заёмщика, является вторичной, поскольку она лишь дает возможность кредитному учреждению убедиться в том, что клиент имеет необходимые средства на покупку недвижимости.
После получения стандартного пакета документов запрос обрабатывается. Решение о возможности предоставления ипотечного займа принимается в течение 1–2 недель. После принятия положительного решения банк открывает счет на имя заемщика. На него будут перечисляться денежные средства – собственные и заемные. Покупатель заключает кредитный договор с банком и договор купли-продажи с продавцом недвижимости.
В разных банках программы ипотечного кредитования могут иметь свои особенности. Вот почему нужно тщательно проанализировать предложения кредитных организаций, сопоставив их с собственными возможностями. Доверив эту работу специалистам JA Real Estate, вы можете быть уверены в выборе оптимальной для вас программы кредитования.
Срок ипотеки
Срок, на который оформляется ипотека в Германии, определяется самим заемщиком. Причем срок ипотечного кредита и реальное время погашения мало связаны друг с другом. При меньшем сроке ипотечного кредитования банки предлагают меньшую процентную ставку. В том случае, если к окончательной дате кредит остается невыплаченным, необходимо либо полностью оплатить оставшийся долг, либо оформить новый кредитный договор на новых условиях. Срок ипотеки – это период, в течение которого не изменяется процентная ставка по кредиту.
Дополнительная информация
Что делать, если вы не рассчитали собственные возможности и не можете оплатить ипотечный кредит в немецком банке? При прекращении выплат кредитное учреждение может выставить недвижимость на аукцион. Однако при изменении ситуации лучше договориться с банком об уменьшении ежемесячной выплаты на определенный период. Большинство банков идет на такие уступки при условии, если причины, по которым заемщик не смог своевременно оплатить кредит, уважительны. Например, при потере работы банк может приостановить выплаты по кредиту в среднем на год.
На нашем сайте для Вас работает онлайн-консультант по получению кредита на покупку жилья в Германии. Мы ответим на все ваши вопросы и поможем принять правильное решение.
Помогая нашим клиентам купить недвижимость в Германии, мы предлагаем свои знания и опыт, свой профессионализм и отличное знание рынка, полученные нами за время нашей работы.
Полезная информация
> Открыть счёт в немецком банке
> Недвижимость Мюнхена - лидер рынка
> Советы по покупке недвижимости в Германии
ja-realestate.ru
Как я покупал по ипотеке квартиру в Германии
Банки оценивают потенциальных клиентов по огромному числу параметров, исходя из чего высчитывают годовой процент. Вот примерный список главных критериев.
1. Срок заключения договора. Банки выдают кредит на определенный срок, по истечении которого заемщик перезаключает кредитный договор на оставшуюся, еще не выплаченную, сумму с любым банком на актуальных на тот момент рыночных условиях. Стандарт - 10 лет. Можно заключить договор на 15 или на 20 лет, но каждые 5 лет прибавляют к процентной ставке около 0,5%.
2. Желаемая величина выплат. Чем быстрее клиент будет погашать тело кредита, тем меньше процентная ставка. Законодательный минимум - 1% в год. Средние значения - от 3 до 5 процентов.
3. Желаемая величина потенциальных досрочных выплат. Стандарт - 5% в год. Увеличение этого числа повышает процентную ставку.
4. Характеристики недвижимости, которая покупается. Поскольку сам объект - залог кредита, банку необходимо оценить свои риски в случае, если кредит не будет погашен. Чем новее объект, чем в более хорошем месте он расположен, тем ниже ставка кредита. Также имеет большое значение, с какой целью приобретается жилье - в случае сдачи его новым владельцем в аренду, риски банков уменьшаются и ставка падает.
5. Финансовое положение покупателя. Рабочий контракт, несколько последних зарплатных квитков, сведения о другом имуществе и активах покупателя и тому подобное дают банкам представление о платежеспособности клиента.
6. Кредитная история клиента. Официально ее можно запросить в специальном немецком ведомстве. В ней отображена вся финансовая деятельность граждан: от договоров сотовой связи до крупных покупок. Непогашенные кредиты, банкротства, судимости или иные проблемы с финансами могут плохо сказаться на процентной ставке или решении банка о выдаче кредита вообще.
Чтобы найти условия кредита получше, нужно вовсю пользоваться таким свойством рыночной экономики как конкурентность. Я позвонил в 10-12 банков, оставил им всю необходимую информацию и стал ждать ответов.
Ответы приходят не позднее следующего дня. Если есть более выгодные предложения, я честно сообщаю об этом банку. Некоторые раскланиваются, желая удачи при покупке, а другие обещают еще подумать и перезвонить. Естественно, чем больше банков, тем больше вероятность получения более выгодного предложения. В результате такого "соревнования" процентная ставка довольно сильно падает по отношению к первоначальной. Мне удалось договориться на 1,67% при том, что у меня, помимо средств на сопутствующие расходы, было только около 14% от стоимости объекта. В качестве небольшого бонуса я выторговал возможность бесплатного изменения ставки погашения тела кредита в пределах плюс-минус 1%, что может быть важно в случае, если мое финансовое положение существенно изменится. Мои знакомые с большим первым взносом брали кредит и под 1%.
После подписания договора с банком, клиента ждет только встреча с нотариусом - все остальные вопросы решаются по почте.
fishki.net
Кредит в Германии - условия выдачи, способы получения
Потребительский кредит в Германии. Как взять займ в немецком банке по интернету. Проверка кредитоспособности жителей Германии.
Содержание статьи
По данным SCHUFA, 15% жителей Германии оформляют кредит — Finansierung. Как и везде, немцы берут займ на автомобили, бытовую технику, мебель, гаджеты и другие дорогие вещи. Статья о процедуре получения, условиях оформления потребительского кредита. Где выгоднее брать займ: в банке или в интернете.
Что нужно немецкому банку для выдачи кредита
Немецкие банки выдают кредит резидентам страны, поэтому заёмщик предоставляет подтверждение прописки в Германии и разрешение на пребывание. При оформлении займа просят справку о регистрации или другой документ с указанием адреса — например, счёт за телефон или интернет.
Второе условие — расчётный счёт заявителя в немецком банке. С него банк-кредитор снимает ежемесячные платежи в зачёт погашения долга и процентов.
Чтобы получить одобрение банка, заёмщик показывает подтверждение постоянного дохода — подойдёт зарплатный листок с работы или выписка со счёта с обоснованием источника дохода. Частные предприниматели берут справку из налоговой. Недостаточный для оплаты займа доход ведёт к отказу.
Иностранцы предоставляют вид на жительство в Германии, длительность которого покрывает сроки погашения займа.
Например, иностранцу выдали ВНЖ на 3 года, а предполагаемый срок кредита — 5 лет. В таком случае дело рассматривают индивидуально: одни банки откажут, другие предложат особые условия, чтобы минимизировать риски.
Задача заёмщика — показать финансовое благополучие: стабильную работу, высокую зарплату, другие источники дохода. Если с доходом все в порядке, но вид на жительство кончается раньше срока займа — деньги получить сложно, но реально.
Прежде чем принять решение о выдаче кредита, банк запрашивает информацию о потенциальном клиенте из базы данных SCHUFA. Система хранит персональную информацию о заёмщиках и их финансовых обязательствах: долгах, сроках погашения и внесения процентов, заключенных договорах на мобильную связь, стационарный телефон и интернет.
Получить займ с плохой историей в SCHUFA в Германии сложно. Если база данных содержит негативную информацию о человеке, в выдаче кредита откажут или предложат высокий процент годовых. Со временем эти данные исчезают, поэтому некоторые немцы ждут несколько лет, чтобы взять в долг. Если деньги нужны срочно, заёмщики обращаются к частным кредиторам или за границу. Например, швейцарские банки выдают займы без проверки истории, но под высокий процент и с обязательными платными дополнительными услугами.
Условия получения займа в Германии
Банк рассматривает структуру доходов и расходов просителя, рассчитывает сумму, которую клиент готов платить каждый месяц и делает предложение.
К доходам относится зарплата (нетто), пенсия, доходы от сдачи жилья. Пособие на ребенка — Kindergeld — в расчёт не берут.
В расходы включается аренда, страховые взносы, питание, транспорт, телефон, интернет, отдых, развлечения, одежда, выплаты по другим кредитам. Годовые издержки, например, страховка на автомобиль — делятся на 12 месяцев и результат добавляется к расходам на месяц.
Сумма, которая остается после оплаты всех расходов — это максимальный месячный платеж заёмщика. Банк берет две суммы: месячный взнос и сумму займа и рассчитывает сроки погашения и годовой процент — индивидуально для заявителя. Чем короче срок выплаты, тем выше ежемесячный платеж и наоборот.
Например, клиент берет 10 000 евро на два года, тогда он платит 475 евро в месяц. Если срок возврата средств увеличить до четырех лет, то ежемесячная плата — 230 евро. Процент кредита зависит от его срока — на короткие займы ставка выше. Но если заёмщик «растягивает» погашение долга, то сумма совокупных выплат в банк выше, чем за короткий кредит — так банки зарабатывают. Поэтому клиентам выгоднее быстрее отдавать долг.
Другой пример: житель Германии просит у банка 15 000 евро и хочет знать, за какой срок он отдаст эту сумму. Допустим, после анализа доходов и расходов, у клиента остаются «свободные» 500 евро в месяц. Исходя из этой суммы, банк предложит взять взаймы на 3 года и платить 429 евро в месяц под 1,9% годовых.
Если взять другого клиента, который берет эту же сумму, но готов платить 300 евро в месяц — для него увеличат длительность кредита на несколько лет и снизят процент. Но в совокупности второй клиент заплатит банку больше.
Срок погашения кредита должен быть разумным: нет смысла платить 10 лет за автомобиль, но выплачивать ипотеку на собственное жильё 10-20 лет — нормально.
Проценты по кредиту в Германии
Процент также зависит от цели — банк хочет знать, зачем человеку деньги, чтобы оценить риски. Если конкретной цели нет, и деньги нужны для свободного пользования — банк установит повышенный процент. Если клиент берёт кредит на покупку автомобиля или на отпуск — ставка будет ниже.
Иногда в немецких магазинах проходят акции «0%-Finansierung», во время которых получают выгодные условия по кредиту. Немцы считают нормальным влезать в долги из-за покупки жилья, ремонт или открытия собственного дела. Потребительские займы на гаджеты, машины или бытовую технику бюргеры не приветствуют.
Популярные цели кредита у немцев
- обустройство жилья — мебель, кухня
- автомобиль, мотоцикл
- рождение ребёнка
- обустройство домашнего рабочего места для предпринимателей
- отпуск
- образование и профессиональное развитие
- свадьба
Процент зависит от банка и от ситуации клиента. На 2017 год, минимальный — 1,69% годовых на сумму 10 000 евро.
| 12 месяцев | 1,69% | 840,92 |
| 24 месяца | 1,69% | 423,98 |
| 36 | 1,69% | 285,02 |
| 48 | 1,69% | 215,54 |
| 60 | 1,69% | 173,87 |
| 72 | 1,69% | 146,09 |
| 84 | 1,69% | 126,26 |
| 96 | 1,98% | 112,64 |
| 108 | 2,49% | 103,32 |
| 120 | 2,49% | 94,10 |
Если сумма долга больше 100 000 евро, минимальный процент на 2017 год — 2,59% годовых.
| 12 месяцев | 2,59% | 8 449,33 |
| 24 месяца | 2,59% | 4 278,67 |
| 36 | 2,59% | 2 888,76 |
| 48 | 2,59% | 2 194,03 |
| 60 | 2,59% | 1 777,37 |
| 72 | 2,59% | 1 499,75 |
| 84 | 2,59% | 1 301,58 |
| 96 | 3,99% | 1 215,16 |
| 108 | 3,99% | 1 100,28 |
| 120 | 3,99% | 1 008,60 |
Получение кредита в банке
Клиент назначает встречу в банке, приходит на собеседование и после разговора с банковским сотрудником получает предложение от банка в виде контракта на кредит.
Если клиент согласен, он подписывает контракт и передаёт в банк. Банк запрашивает подтверждающие бумаги. Если банк всё устроит, то деньги поступят на счёт клиента. Срок рассмотрения дела — от нескольких дней до нескольких недель, зависит от банка.
Относитесь настороженно к консультанту и предложениям. Работник заинтересован в прибыли хозяина. Задача клерка - убедить взять долг на максимально выгодных условиях. Для банка. Не ограничивайтесь единственным предложением.
Кредит в интернете
Жители Германии для поиска и сравнения кредитных предложений используют сайты-агрегаторы. На сайте доступны предложения от разных немецких банков.
Процедура получения денег проще, чем в банке, если у клиента нет особых обстоятельств вроде поручительства третьих лиц. Например, на сайте Smava есть онлайн-счетчик и выгодные предложения по займу.
Для новых клиентов Smava — кредит на сумму 1000 евро с нулевым процентов. Срок 36 месяцев
Сайт показывает минимальный процент для благополучного интернет-пользователя. Реальный процент банк предложит только после проверки информации о клиенте.
Можно поиграть счетчиком и выбрать подходящее предложение
Агрегатор кредитных предложений запрашивает максимум информации, чтобы передать нужную в конкретный банк:
- Контактные данные, адрес в Германии.
- Дату и место рождения.
- Предыдущее место проживания в Германии.
- Гражданство.
- Срок пребывания в Германии и срок вида на жительство — если срок пребывания ограничен, кредит получить сложнее.
- Кто берёт долг — один человек или супруги. Если на двоих, запрашивают данные второго заёмщика.
- Количество людей в семье, сколько детей.
- Информация о доходах заявителя.
- Информация о жилье — аренда или собственное жильё. Если аренда — просят указать стоимость.
- Данные о работе — название компании, адрес, бранч, должность заявителя и размер зарплаты. Запрашивают текущий статус, чтобы исключить положение на испытательном сроке или увольнение.
- Расходы — машины, другие долги, частные страховки.
- Данные о банковском счёте — для перевода суммы кредита и снятия ежемесячных платежей.
После ввода информации банк запросит емейл, на который вышлет письмо с индивидуальным предложением в виде контракта на оформление займа. Заявитель приходит на почту, показывает паспорт почтовому работнику и подписывает при нём контракт. Некоторые банки проводят идентификацию клиента по видеосвязи.
Банк запрашивает от клиента подтверждающие бумаги: распечатки по доходам и расходам, зарплатные листочки, справки из налоговой. Затем проверяет документы и информацию по SCHUFA и запрашивает другие бумаги, если нужно. Если всё в порядке, банк перечисляет деньги на счёт клиента.
В стандартных ситуациях процедура получения кредита через интернет проще, быстрее и выгоднее, чем в филиале банка. Заявители сразу видят предложения от разных банков и выбирают подходящее, тратят 30-60 минут на заполнение анкеты и получают контракт в течение дня. С момента заявки до получения денег проходит от 1 до 6 недель.
Интернет-провайдеры кредитов проводят рекламные акции в немецких магазинах. Займы определённого размера и на конкретный срок выдают под 0% годовых или с минусовым процентом. Изучайте детали контракта: иногда в таких предложениях содержится обязательная страховка купленного товара на несколько лет, что увеличивает стоимость покупки.
Микрокредиты в Германии
Для небольших сумм — от 200 до 600 евро — жители Германии пользуются сервисом микрокредитов. Здесь оформляют займ сроком от 7 до 90 дней.
Некоторые компании выдают кредиты на 30, 60 или 180 дней — зависит от кредитора. Для «постоянных» проверенных клиентов выдают займы до 3000 евро.
Преимущество мини-кредитов — возможность получения денег в течение 24 часов. Недостаток займа — высокий процент по сравнению с обычным кредитом — 7-14% годовых.
Если деньги нужны срочно, например, на следующий день после запроса — клиент платит дополнительную комиссию.
Цель микрокредита — быстро заплатить по внезапным счетам. Частные предприниматели пользуются возможностью «дотянуть до получки» для оплаты счетов, когда клиенты ещё не оплатили работу.
Немцы берут микрокредиты через интернет
Просрочка по кредитным платежам
Условия по просрочкам прописывают в контракте. Если у клиента возникают опасения — он предупреждает банк заранее и берёт паузу на выплату в тело кредита, но вносит ежемесячные проценты. Несколько пропущенных выплат в год допускаются, если клиент предупреждает банк, но проценты тикают постоянно.
Непредвиденная просрочка без информирования банка — катастрофа. Информация попадает в базу SCHUFA на 2-3 года, а банк высылает запрос на погашение просрочки со штрафом. Если клиент игнорирует выплаты, банк разрывает контракт с увеличенным штрафом и передаёт дело в суд.
Контактируйте с банком и объясняйте причины просрочки. Запрашивайте сокращение месячных платежей, паузы в выплатах или перекредитование. Если банк не идет на уступки — проще занять деньги в других источниках, так как из-за просрочки по кредиту невозможно заключить контракты на простые услуги, например, на интернет.
Поделитесь статьёй:www.tupa-germania.ru
Как получить ипотеку в Германии: что нужно делать?
Ипотеку в Германии может взять и иностранец. Правда, для этого у него должно быть основание постоянно находиться в стране. И, естественно, стабильный финансовый доход. А что ещё нужно знать, чтобы получить ипотеку в Германии? Как оказалось – многое.
Для начала: далеко не все банки кредитуют покупку недвижимости общей стоимостью меньше 100 тысяч евро. Некоторым это просто невыгодно. Есть и минимальная сумма займа: в 2016 году у отдельных финансовых организаций она составляла 50 тысяч евро. Однако если вы решили купить однокомнатную квартиру, а вам не хватает совсем немного, то можно просто взять потребительский кредит. Условия по нему, как правило, более щадящие. Есть и другой вариант: поискать банки, которые всё-таки согласятся на меньшие суммы.
Как получить ипотеку в Германии: специфика
На что нужно обращать внимание? Во-первых, срок кредита – это не период, за который вы вернёте все средства, а время, на которое заключается договор. Будьте внимательны: именно от таких нюансов зависит, насколько выгодной для вас будет сделка. Итак, если срок кредита заканчивается, а ссуду ещё надо погашать, то оформляется новый договор. И условия для вас могут оказаться хуже.
Во-вторых, процентные ставки. В одних случаях они могут составлять примерно 3-5% годовых, в других – 1,5-3%. Вообще сейчас в Германии очень выгодные условия кредитования, поэтому покупать недвижимость стали больше. Особенно востребована она у иностранцев: отличный способ инвестировать деньги.
Отдельные финансовые организации требуют, чтобы у клиента было не меньше 40% от стоимости жилья. Если кредит закроют вовремя и без нареканий, то в дальнейшем предлагают уже более комфортные условия. Например, в таких случаях выдают деньги при наличии только 20% от итоговой стоимости, а иногда и без первоначального взноса (впрочем, последнее в отношении иностранца – большая редкость). Но вообще конкретные проценты зависят от того, на каком основании вы находитесь в Германии, сколько получаете, какая у вас кредитная история (и есть ли).
Процесс оформления ипотеки
Также нужно иметь в виду, что оформление ипотеки может растянуться. Иногда это месяц или даже больше. Первым делом надо подготовить документы, собрать все предложения по ипотеке, проанализировать их и разослать разным банкам ответы. Посмотреть, кто откликнется, какие варианты будут. На этот этап в среднем уходит до 2 недель.
Потом клиенту нужно лично посетить банки. Если он находится не в стране, можно просто договориться с посредником, чтобы тот взял на себя дела. Тогда будущему владельцу квартиры придётся появиться в Германии буквально на несколько рабочих дней – зайти хотя бы в пару банков, переговорить с менеджерами. После чего уже начинается стадия ожидания ответа, обычно она растягивается на 2-3 недели.
Дальше, если банки согласны выдать ипотеку, происходит выбор самого лучшего варианта. Разумеется, открытие счёта, подписание договора. Это всё – общая схема, но есть нюансы, которые зависят от земель и отдельно взятых учреждений.
Основные критерии для удачного получения ипотеки
Что вообще влияет на получение ипотеки? Таких факторов несколько:
- Наличие у вас нужной суммы (иногда это 40% от сделки, конкретику нужно узнавать в банке). При этом имейте в виду, что 1,5% от стоимости квартиры вы заплатите нотариусу, 0,5% – государству за то, что вас внесут в кадастр, от 3,5 до 6% – налог, а также комиссионные маклеру, обычно это 3,57%. Конкретные суммы зависят от земли и, разумеется, от стоимости квартиры. И эти деньги необходимо иметь сразу же помимо основной суммы, учтите.
- Постоянный источник дохода и собственность. Причём первое важнее, потому что оно указывает на то, за счёт чего вы будете погашать задолженность перед банком. Имущество тоже имеет значение, но на практике – только при возникновении проблем, а финансовые организации стараются до этого не доходить. Одним словом, у вас должна быть стабильная работа или прибыльный бизнес в самой Германии. Трудоустройство, а также собственность за территорией страны значения не имеют, если это только не руководящая должность в международной компании.
- Кредитная история. В первый раз ипотеку взять труднее всего, во второй же её дают легче и быстрее. Впрочем, для иностранцев начинать всё с чистого листа вполне привычно. Банки при наличии денег и работы реагируют на это спокойно.
- Желаемая величина выплат. Клиент платит не только проценты, но и само тело кредита. И банку выгоднее, чтобы основная часть поступающих средств приходилась на первые, а второе уменьшалось как можно медленнее. Так вы в итоге заплатите очень много. А вот досрочное погашение далеко не всегда приветствуется. Поэтому если искать только ипотеку с такой возможностью, то рискуете сильно ограничить себя в выборе.
- Возраст клиента. Кредит на покупку недвижимости официально выдают с 18 лет, но на деле рассчитывать на него может специалист где-то с 27 лет. В то же время пожилые люди тоже не приветствуются: важно, чтобы на момент предполагаемого погашения ссуды клиенту было не больше 75 лет. Поскольку в Германии ипотека оформляется на десятилетия, это довольно серьёзный вопрос.
- Наличие семьи. Если клиенты берут кредит на двоих (муж и жена), то в этом случае источников дохода тоже будет, соответственно, двое. Кроме того, риск, что без работы останутся оба, уменьшается. Так что банки охотнее выдают ипотеки в таких ситуациях. Правда, наличие детей повышает требования к уровню зарплаты.
- Характеристики собственности. Поскольку квартира или дом являются одновременно залогом, то банку важно знать, что в случае необходимости он сможет реализовать это имущество и вернуть себе деньги. Так что новый и крепкий дом – однозначный плюс.
- Цель покупки недвижимости. Финансовые организации в Германии благосклонно относятся к ситуациям, когда клиент покупает квартиру для сдачи в аренду. В этом случае получаемая им от жильцов прибыль сразу же идёт в счёт погашения займа и на поддержание самой недвижимости. Тогда бремя кредита оказывается не таким тяжёлым и для владельца.
- Готовность застраховать кредит. Существуют определённые риски (например, потеря кормильца), которые невозможно до конца предусмотреть. Поэтому банки охотнее выдают ипотеки тем, кто согласен учесть разные вероятности и потратиться на договор страхования.
Вообще финансовые организации учитывают множество критериев. Для них имеет значение не только наличие у вас источника дохода, но и то, на какой именно срок заключён рабочий контракт, к примеру. Полный перечень того, на что они ориентируются, известен только сотрудникам таких организаций. Выше же приведена база.
Оформление документов
Понятно, что получение ипотеки в Германии не обходится без сбора бумаг. Итак, требуются:
- Копия паспорта или действующего загранпаспорта – в случае иностранца. Поскольку переписываться вы, вполне вероятно, будете сразу с несколькими заведениями, то лучше всего сделать целый ряд таких бумаг.
- Заполненная по образцу анкета. Называется Selbstauskunft.
- Документы на квартиру и дом. К ним должны прилагаться снимки и базовая информация по объекту.
- Договор аренды, если планируется сдавать собственность, а также если там уже есть жильцы. Последнее даже может стать плюсом.
- Выписка из Поземельной книги. Действительна на протяжении 6 недель.
- Документы, которые подтверждают, что у вас есть собственный капитал. Сюда же относятся бумаги, указывающие на его происхождение.
- Налоговые декларации и справка с места работы. Выписки с банковских счетов тоже не будут лишними.
Кроме всего перечисленного, могут понадобиться и другие документы. К примеру, в связи со страхованием рисков. Или же в связи с договором поручительства. Но это уже зависит от ситуации.
mygermany.live
