Бронирование квартиры перед покупкой: условия и риски. Бронирование квартиры в новостройке что нужно знать
Договор бронирования квартиры в новостройке: образец и порядок составления
Мало кто из покупателей недвижимости в новостройке способен приобрести ее сразу же после осмотра. Большинству из них требуется время для сбора денег и оформления необходимых документов. Заключение с застройщиком или его представителем договора бронирования позволит закрепить за собой понравившуюся квартиру на этот период. В этой статье содержится исчерпывающий ответ на вопрос о том, как забронировать квартиру в новостройке правильно.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 653-64-91. Это быстро и бесплатно!
Договор бронирования – это соглашение о намерениях, по которому стороны обязуются в течение определенного срока провести основную сделку на прописанных в нем условиях.
При его заключении покупатель вносит гарантийный платеж, который впоследствии может входить в окончательную стоимость квартиры. В настоящее время его размер обычно составляет от 30 000 р. до 50 000 р. в зависимости от региона.
Этот договор заключается в простой письменной форме в количестве двух экземпляров. Перед его подписанием необходимо удостовериться в добросовестности второй стороны. В противном случае покупатель рискует остаться и без внесенного аванса, и без подобранной недвижимости.
Прежде всего, необходимо ознакомиться с такими документами застройщика, как:
- свидетельство о его государственной регистрации в качестве юридического лица;
- лицензия на проводимые работы;
- правоустанавливающие документы на земельный участок;
- разрешение администрации на строительство;
- проектная документация возводимого объекта.
Согласно Федеральному Закону № 214 застройщик обязан предоставить потенциальному покупателю все эти бумаги. Его отказ показать документы должен насторожить потенциального покупателя.
Желательно проверить и полномочия лица, подписывающего договор от имени второй стороны. У сотрудника компании, продающей недвижимость, обязательно должна быть доверенность на это действие.
Часто квартиры в новостройках продает не сам застройщик, а уполномоченное на это агентство недвижимости. В этом случае их отношения фиксируются договором, в котором оговаривается и право агентства на получение аванса.
Не все квартиры сдаются в эксплуатацию вовремя. Снизить вероятность покупки долгостроя поможет изучение судьбы других объектов, возведенных выбранной компанией.
Каждый застройщик разрабатывает свой вариант договора резервирования и практически никогда не соглашается на внесение в него изменений. Покупатель может только отказаться от подписания не устраивающего его документа и найти квартиру у другой компании.
Особого внимания заслуживают следующие пункты договора бронирования квартиры в новостройке:
- Предмет договора. Точный адрес присваивается объекту недвижимости только после завершения строительства, поэтому для идентификации квартиры необходимо максимально точно указать все ее характеристики (проектный номер, этаж, количество комнат и общую площадь).
- Размер гарантийного платежа и условия его возврата. Некоторые застройщики позиционируют бронирование как отдельную платную услугу. В этом случае ее стоимость не будет входить в окончательную цену квартиры. Гораздо выгоднее для покупателя аванс, оплата которого учитывается при окончательных расчетах.
- Сроки действия договора и ответственность сторон. Как правило, договор бронирования заключается на 1-2 месяца. Обычно этого срока вполне достаточно для оформления ипотеки и сбора нужных документов. За его несоблюдение виновная сторона несет оговоренную в договоре ответственность. Если квартира покупается на кредитные средства, в договор лучше включить пункт о возврате внесенного аванса в случае отказа банка их предоставить.
- Цена объекта и способ расчетов. В договоре указывают все дополнительные расходы на приобретение квартиры. Например, многие застройщики взимают плату за составление основного договора. Очень важна для покупателя и валюта расчетов. Так, если стоимость квартиры указана в долларах США, он может столкнуться с нехваткой денег из-за колебания его курса.
- Реквизиты сторон. Перед подписанием договора необходимо тщательно проверить правильность их написания. Наличие даже небольшой ошибки может привести к признанию договора недействительным.
К изучению условий договора нужно подойти с максимальной серьезностью, ведь от них зависит судьба будущей сделки. При необходимости можно нанять специалиста из агентства недвижимости или практикующего юриста.
Образец договора бронирования квартиры в новостройке:
Внося гарантийный платеж в кассу застройщика или агентства недвижимости покупатель должен быть уверен в окончательности своего выбора. Если же сомнения в целесообразности покупки еще остаются, то подписание договора и его оплату лучше отложить, так как отказ от проведения сделки часто приводит к потере потраченных денег.
Но и из этого правила существуют исключения. Большинство застройщиков с легкостью согласятся заменить один свой объект другим и не возьмут за это дополнительной платы.
Несмотря на все предосторожности иногда у покупателя возникает необходимость отказаться от приобретения недвижимости. В этом случае вероятность возврата внесенных средств зависит от условий договора. Так, если в нем указано, что полученные ими деньги являются оплатой услуги по бронированию квартиры, то получить назад их практически невозможно.
Иначе обстоит дело с авансовым платежом. Его можно вернуть в полном размере при отсутствии в договоре пункта, прямо запрещающего это.
Решить все спорные вопросы, связанные с расторжением договора, можно обратившись в суд. Подобные исковые заявления подают как по месту жительства покупателя, так и по месту нахождения застройщика.
Бронирование квартиры в новостройке не подлежит регистрации в органах Росреестра. Поэтому недобросовестный застройщик может заключить его с несколькими покупателями. Желаемую квартиру в этом случае получит только счастливчик, первый оплативший ее полную стоимость. Остальным придется довольствоваться возвращенными деньгами.
Высокая цена ошибки при покупке недвижимости заставляет с повышенным вниманием относиться ко всем этапам подготовки сделки. Не является исключением и заключение договора бронирования. Соблюдение всех правил при его оформлении позволит купить желаемую квартиру по оптимальной цене.
Как забронировать квартиру в новостройке? Больше информации в этом видео:
Бесплатная консультация
Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть! Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать - напишите вопрос в форме ниже:Бесплатная консультация
Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть! Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать - напишите вопрос в форме ниже: | 2 комментарияpronovostroyku.ru
Договор бронирования при покупке квартиры в новостройке: что нужно знать
Хотя наиболее надежным инструментом для покупки квартиры в новостройке является договор долевого участия (ФЗ-214), но иногда необходимо время для сбора недостающей суммы или решения других проблем, связанных с покупкой жилья. Что же делать, если приглянувшаяся квартира в новом жилом комплексе рискует «уйти» от вас еще до того, как вы найдете необходимую сумму? Заключить договор бронирования. Именно так поступают покупатели для закрепления права на покупку конкретной квартиры в новостройке при недостатке средств. Блог SPbflat предлагает советы, как сделать бронирование юридически грамотно с нужным результатом.
Как забронировать квартиру в новостройке Санкт-Петербурга
Напомним, что договор бронирования при обращении в добропорядочную и солидную строительную компанию – всего лишь предварительное соглашение о намерениях покупки-продажи между вами и застройщиком (способы обмана при помощи договора бронирования рассмотрены в другой статье).
Основной документ – ДДУ должен быть обязательно заключен позднее, когда вы решите все необходимые организационные и финансовые вопросы. Поэтому договор бронирования квартиры в новостройке – только отсрочка заключения для основного ДДУ (договора долевого участия).
Эксперты полагают, что подобная практика занимает до 20% от общего объема сделок в сегменте новостроек на рынке недвижимости Санкт-Петербурга. Причины применения договора бронирования в новостройках рассмотрены здесь.
Договор бронирования – это ваше закрепленное в подписанном застройщиком и вами документе право купить конкретную квартиру в течение определенного промежутка времени. Для подтверждения своих намерений купить объект недвижимости в новостройке покупатель должен внести сумму на счет застройщика. И здесь наступает момент «тонкостей и сложностей»…
Что должно быть в договоре бронирования при покупке квартиры
Во-первых в тексте договора должно быть как можно более подробна описана сама квартира (номер, этаж, количество комнат, площадь и т.д.) для того, чтобы объект недвижимости был идентифицирован четко и в единичном экземпляре. Милицейский адрес новостройке будет присвоен очень нескоро – после сдачи дома в эксплуатацию + еще до полугода. Поэтому составляйте описание «предмета договора» очень тщательно, чтобы быть уверенным в точной идентификации квартиры в дальнейшем.
Во-вторых обязательно уточните (пропишите в тексте) как передаются деньги. Если это залог, то необходимо знать вот эту информацию.
В-третьих, как будут возвращаться деньги, если договор не исполняется. Если все прошло как планировалось и по договору внесенная сумма засчитывается в уплату за квартиру, то это лучший вариант. Но покупатель может не справиться с финансовыми проблемами (банк не одобрил кредит, нет другого источника финансирования и т.д.). А застройщик может не получить разрешение на строительство и новостройка «зависнет». Или возникнут другие непредвиденные проблемы. Уточните, есть неустойки за неисполнение условий договора, возвращаются ли деньги и т.д.
В любом случае условия возврата денег должны быть обязательно подробно прописаны в договоре (возможные штрафы за неисполнение договора, сроки возврата денег и т.д.).
Как правило, застройщик разрабатывает типовой договор бронирования, где предусмотрены все случаи неисполнения договора. Покупателю остается только внимательно и несколько раз прочитать его, отнести на проверку грамотному юристу и принять окончательное решение.
И напоследок еще раз напоминаем, что договор бронирования не подлежит обязательной регистрации в государственных органах (Росреестре). Поэтому, как правило, составляется в двух экземплярах: для застройщика и покупателя. Это влечет риски двойных продаж и для возможного обмана покупателя. Поэтому перед истечением срока договора бронирования необходимо заключить основной ДДУ. Удачи.
Еще статьи по теме
pitermoidom.ru
Бронирование квартиры
- Главная
- Статьи
- Бронирование квартиры
По старому, оставшемуся еще с советской эпохи, законодательству бронирование квартиры подразумевало возможность сохранения за собой права владения занимаемым жилым помещением лицами, направляемыми на работу за границу, в районы Крайнего Севера и приравненным к ним местностям, а равно в иных случаях, например, службы в Вооруженных Силах или отбывания наказания.Адвокаты «Правовой защиты» помогут Вам отстоять Ваши права в суде. Если Вам нужна квалифицированная юридическая помощь, звоните нам по телефонам: (495) 790-54-47.
Соответствующая норма в действующем Жилищном кодексе РФ, как уже отмечалось, отсутствует, что, в то же время, не препятствует существованию отдельных оговорок и принятию специальных нормативных правовых актов по вопросам бронирования квартир. В частности, до настоящего времени сохраняют свое действие и принимаются новые нормы, посвященные правовому регулированию компенсации расходов военнослужащих, сотрудников органов внутренних дел, отдельных категорий работников в связи с бронированием ими квартир.
При таком неоднозначном подходе к вопросу бронирования квартиры, возникает вопрос, а имеет ли смысл существования данной процедуры. Действительно действующее жилищное законодательство, полностью основанное на договорных отношениях и, в силу чего гарантирующих их сохранность на весь период отсутствия проживающего лица, своевременным внесением всех необходимых платежей, процедуру бронирования действительно будет воспринимать как анахронизм. Однако, как быть тем лицам, которым в силу закона положены компенсационные выплаты за сохраненное за ними жилье, более того при таком подходе названные категории граждан лишаются возможность обзаведения собственным жильем при условии государственной поддержки по месту своего пребывания. Естественно, что все эти вопросы должны быть однозначно разрешены путем внесения ряда законодательных корректив.
Свою современную актуальность бронирование квартир получило при покупке квартиры в новостройке. Перебрав все возможные варианты и определившись с ценой перед покупателем в «специфических» условиях российского рынка недвижимости, перед покупателем неизбежно встает вопрос, как сохранить за собой жилье до момента заключения сделки и окончательных расчетов по ней. Проблему в таких случаях предлагают решить путем заключения договора бронирования. Опять же отметим, что законодательно взаимоотношения такого рода практически не определены, в связи с чем приходится исходить из общих требований договорных отношений. Что же касается практики – то за последнее время ее накопилось более чем достаточно.
Договор бронирования квартиры заключается в случае необходимости резервирования приобретаемого объекта недвижимости для потенциального покупателя. Срок действия договора, как показывает практика составляет два – три месяца, т.е. того времени которое необходимо для оформления кредита на покупку. Существенным условием договора бронирования квартиры, является его предмет. Здесь при его заключении стоит подходить более чем формально. В частности, в договоре бронирования квартиры должно найти свое отражение точное описание квартиры, которая бронируется, с указанием не только общей площади и места расположения в строящемся доме, но и максимально детальной технической информации (секция, строительный номер на площадке, отсутствия обременений на нее со стороны третьих лиц и т.п.). Кроме того, описывают сумму бронирования и условия возврата этих денег, их невозврата или зачета в счет стоимости приобретаемой квартиры. Учитывая, что обязательным элементом бронирования квартиры при ее покупке, является внесение авансового платежа, это также должно найти свое отражение в договоре. При этом следует иметь в виду, что внесенный аванс не будет являться суммой бронирования квартиры. К условиям его внесения и возврата применяются несколько иные положения гражданского законодательства.
Немаловажное значение имеет установление сроков бронирования, возможности и условия их продления, а также ответственности сторон договора, как за нарушение установленных сроков, так и за неисполнение его условий в целом.
Также следует оговориться, что договор бронирования квартиры, о котором речь велась выше, имеет место далеко не во всех случаях приобретения жилья. Договорные отношения на этом рынке достаточно разнообразны. Однако важно помнить, что любое отражение в договоре, независимо от его наименования, условия о резервировании покупки за предполагаемым покупателем, предполагает последствия бронирования квартиры за ним.
Вам нужен хороший адвокат? Наши адвокаты помогут Вам отстоять Ваши интересы в суде. Звоните по телефонам: (495) 790-54-47
Петров Михаил Игоревич © МОО «Правовая защита
advokats.me
условия и риски — Новостройки Москвы и Подмосковья
Договор бронирования заключается в тех случаях, когда покупателю понравилась квартира, но требуется время, чтобы решить кое-какие проблемы перед покупкой (например, получить ипотеку или продать старую квартиру).
Чтобы не упустить выбранную недвижимость, покупатель заключает с компанией-продавцом договор. Особенно актуально это для сегодняшнего рынка, когда самые успешные проекты раскупаются буквально на этапе котлована.
Однако вместе с распространением подобной практики в нашей стране, появляются и серьезные риски, которые могут оставить покупателя и без жилья, и без залога.
Крупные девелоперы сегодня сотрудничают с банковскими учреждениями, которые финансируют их проекты. Таким образом, срок договора бронирования легко определить, исходя из времени, необходимого банку на рассмотрение заявок на кредиты. Обычно договор бронирования действует на протяжении нескольких недель.
Кроме срока действия договора, при его составлении нужно учесть еще несколько немаловажных факторов. В первую очередь, это взаимные обязательства сторон и штрафные санкции, которые ждут того, кто не выполнит условий соглашения. Следует отметить, что договор бронирования не подлежит госрегистрации, а значит, вы не застрахованы от махинаций недобросовестного застройщика, который вполне может заключить такой же договор с еще одним или несколькими покупателями. Единственное, что могут в связи с эти посоветовать эксперты, — это иметь дело исключительно с надежными застройщиками с проверенной репутацией.
Рассмотрим покупку с задатком в новостройке. Специалисты рекомендуют провести серьезную проверку, изучить все разрешительные и правоустанавливающие документы: постановления местных органов власти о представлении права на строительство, инвестиционные контракты, проектную документацию, заключения госэкспертиз, разрешения контролирующих органов, документы на землю, договоры уступок с оплатой, агентские договоры и так далее.
Необходимо выяснить имеет ли продавец вообще право на продажу квартиры.
Условия бронирования в новостройке во многом схожи с положениями аналогичного договора в отношении вторичного жилья. Однако существуют и определенные отличия. В частности, так как оно заключается, когда на стройке еще кипит работа, то предмет договора должен очень подробно описывать, какую именно квартиру хочет приобрести покупатель — этаж, секцию, номер на площадке и общую площадь.
Сумма задатка за квартиру может определяться индивидуально или привязываться к стоимости квартиры и доходить до 2-3 % от цены помещения. Такой вариант определения размера обеспечительного платежа применяют риелторы и застройщики, имеющие соглашение о сотрудничестве с определенным банком, который предоставляет ипотечные кредиты. Срок ожидания выхода на главную сделку в приведенном случае занимает от одной-двух недель до месяца.
Аналитики рекомендуют закрепить в договоре максимальный курс валюты расчета, указать точную сумму аванса и механизм его зачисления в счет оплаты недвижимости
Специалисты предупреждают, изменить условия договора, с которыми покупатель по той или иной причине не согласен, практически невозможно. Юридические лица неохотно меняют положения своих документов, а потому при отказе от заключения договора долевого участия и оплаты объекта придется идти в суд, чтобы вернуть деньги. В этом случае успех никто не может гарантировать.
Очень часто клиенты интересуются: можно ли вернуть деньги, уплаченные при заключении договора, если приходится отказаться от покупки? Возврат суммы залога возможен только, когда это предусмотрено контрактом, а также, если стороны прекратили обязательства до начала исполнения либо вследствие невозможности исполнения. Иными словами, передавая аванс, покупатель должен внести в документ условия, при которых он вправе отказаться от сделки и потребовать возврата денег.
Эксперты призывают, как можно ответственней подходить к заключению договора бронирования, так как ошибки могут привести к потере аванса или даже к срыву сделки.
idomyou.ru
