Покупка новостройки: подводные камни ранней оплаты квартиры. У кого выгоднее покупать квартиру у застройщика или подрядчика

Застройщик, подрядчик, инвестор - снимаем маски Недвижимость Краснодара

Застройщик, подрядчик, инвестор — у кого выгоднее покупать

В последнее время все чаще продаю квартиры не только от застройщиков, но и от подрядчиков и инвесторов. И тут выяснилось, что большинство моих клиентов слабо ориентируются в этих терминах. Это понятно. Квартиру они покупают не каждый год, поэтому знать им все понятия досконально необязательно. Но все же перед покупкой квартиры, особенно новостройки полезно выяснить вот что:

Кто такой застройщик

Возьмем Федеральный Закон № 190, п.16 Ст.1

Застройщик – физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта.

Обязанности застройщика

Застройщик обязан обеспечить соответствие строительных работ той проектной документации, которая утверждена, а также всем строительным нормативам.
Застройщик обеспечивает контроль за ведением строительных работ подрядными организациями.
Застройщик обеспечивает строительными материалами и оборудованием.
Застройщик совершает сделки с третьими лицами, необходимые для осуществления строительства.

Грубо говоря, застройщик — это тот, кто владеет землей и деньгами для постройки дома, все организует, а потом продает.

А вот строить застройщику самому и необязательно. Хотя можно, если очень хочется. Но как правило, застройщик привлекает к этому делу подрядчика.

Кто такой подрядчик

Подрядчик – организация, осуществляющая строительные работы. Эта организация подрядилась осуществить строительство.То есть, фактически, дом строит подрядчик, а не застройщик.

А рассчитывается застройщик с подрядчиком за поставленные ими стройматериалы или за объем выполненной работы зачастую по бартеру — деньгами или (внимание!) — квартирами.

Действительно ли квартира у подрядчика дешевле, чем у застройщика

Да, в большинстве случаев. И вот почему. Расчет с подрядчиком идет не по рыночной цене. Цена в этом случае договорная, она выше себестоимости естественно, но ниже, чем для частного покупателя.

Подрядчику не нужна куча квартир, их у него и так полным полно от прежних строек. Поэтому подрядчик продает эти квартиры побыстрее.

Где искать квартиры от подрядчика

Подрядчик — организация занятая. Нужно строить, а не продавать, искать покупателей, давать объявления, тратиться на рекламу. Поэтому подрядчик продает квартиры через агентства недвижимости или частных риелторов. И так как так деньги нужны быстро, то квартиры эти идут по цене ниже застройщика.

Как проще всего всего найти квартиру от подрядчика

Обратитесь к знакомому риелтору. Риелтору по большому счету все равно, чью квартиру продавать — застройщика или подрядчика. Ему заплатит за работу и тот, и другой. Поэтому если есть в его базе подходящая квартира, он вам с удовольствием ее покажет.

Проблема в том, что раскупаются такие квартиры чрезвычайно быстро. Дураку понятно, почему. И можно просто не успеть отхватить нужную квартиру.

Или еще вариант — подрядчик решил придержать квартиры и выставить их позже про более высокой цене. Тоже случается.

Да и не все застройщики расплачиваются квартирами с подрядчиками. Часто оплата идет деньгами, как обычно. И тогда вообще на объекте нет никаких квартир от подрядчика.

Риски при покупке квартиры у подрядчика

Нет никаких рисков, если стройка ведется по ФЗ 214. В этом случае покупатель заключает ДДУ (договор долевого участия) с самим застройщиком. Деньги перечисляет застройщику, а тот в свою очередь расплачивается с подрядчиком.

Иногда застройщик сразу оформляет бартерные квартиры на подрядчика. Здесь тоже риска нет. Покупатель и продавец заключают договор уступки прав требования по ДДУ и все официально регистрируется.

Кто такой инвестор

Инвестор – это тот, кто вкладывает свои деньги в строительство, чтобы в дальнейшем получить прибыль. Инвестор ничем не рискует, кроме своих денег.

Строительство может и не завершиться вовсе, или завершиться со значительной задержкой. И тогда инвестор рискует потерять свои деньги.

Выгодно ли покупать квартиру у инвестора

Покупать квартиры у инвестора — не самый выгодный вариант. Инвестору нет смысла продавать квартиры дешевле рыночной стоимости. Он ведь прибыть хочет получить. Но иногда деньги нужны прямо вот сейчас. И тогда инвестор понижает цену. В пределах разумного.

И последнее: у кого бы вы не покупали квартиру в новостройке Краснодара, всегда проверяйте все документы. Особенно, если покупаете недвижимость самостоятельно. Вот статья про это — https://krasnodar.economlegko.ru/kak-izbezhat-obmana-pri-pokupke-kvartiry-v-novostrojke-krasnodara/

Еще посты на тему:

krasnodar.economlegko.ru

Зачем покупать квартиру в новостройке через риэлтора

Источник фотографии

Покупатели жилья на первичном рынке нередко обращаются не напрямую к застройщикам, а в сотрудничающие с ними агентства недвижимости. Дает ли это какие-либо преимущества?

Во многих случаях покупать квартиры в новостройках через агентство бывает удобней. А иногда это единственный способ приобрести недвижимость в понравившемся доме: некоторые застройщики предпочитают не тратиться на содержание собственных отделов продаж и реализуют квартиры исключительно с помощью риэлторов.

Жилищный аутсорсинг

Мода на реализацию строящихся квартир с привлечением посредников появилась в кризис 2008 года. Снижение объема продаж вынудило застройщиков искать новые механизмы продвижения своих продуктов на рынке. А точнее – привлекать профессиональных продавцов недвижимости, услуги которых в условиях рынка покупателя оказались как нельзя кстати.

Небольшим компаниям, которые строят единичные объекты, невыгодно продавать недвижимость своими силами. Тем более, что потенциальные покупатели могут просто не знать о существовании компании – так называемая сила бренда в этих случаях не поможет.

А создание и содержание собственного полноценного отдела рекламы и продаж – задача непростая, длительная и крайне затратная. Эта структура попросту не окупится, если компания строит 1-2 сравнительно небольших объекта в год.

Шире выбор

Покупать квартиру в новостройках с помощью риэлторов есть смысл и в тех случаях, когда, например, вы хотите приобрести строящееся жилье, продав имеющееся, или получить ипотечный кредит. В этих случаях агентство выполняет роль «единого окна»: покупатель может сравнить варианты, цены, объекты, условия оплаты сразу в нескольких понравившихся новостройках от разных застройщиков.

При покупке жилья как через агентство, так и напрямую у застройщика, цена объекта будет одинакова. Риэлторы в подавляющем большинстве случаев не требуют с покупателя комиссионных за помощь в проведении сделки (им платит застройщик – обычно от 2% до 5% от стоимости квартиры). Конечно, в данном случае речь идет о простой покупке. Если сделка состоит из нескольких этапов, к примеру, – продажа имеющегося жилья и покупка квартиры в новостройке, то комиссия будет примерно такая же, какую клиент платит за услугу по обычной продаже квартиры.

Приобретая новостройку через агентство, клиенту стоит понимать, что договор на продажу возводимого жилья имеет право подписывать исключительно застройщик. С агентством покупатель заключает соглашение на оказание информационных услуг или иной аналогичный договор.

Фактически агентство-посредник лишь оказывает услуги по поиску подходящего объекта, оформлению договора и сопровождению сделки.

Здоровая конкуренция

Единых стандартов и правил взаимодействия между агентствами и застройщиками в Петербурге не существует. Некоторые строительные компании полностью передают функции по продаже агентствам. Часто так делают подрядчики, с которыми застройщики расплачиваются жильем в счет выполненных работ. Многие застройщики продают жилье исключительно собственными силами, а ряд компаний успешно совмещают оба варианта: реализуют недвижимость как через собственные отделы продаж, так и через агентства. Что позволяет не только привлечь больше клиентов, но и одновременно работать на узнаваемость своего бренда.

По мнению экспертов, последний вариант имеет неоспоримое преимущество – позволяет создать здоровую конкуренцию между отделами продаж компании и посредника. Что, в свою очередь, положительно влияет на качество обслуживания покупателей. Если же строительная компания реализует жилье силами только собственного отдела продаж, теряется возможность сравнивать результаты работы своих продавцов с результатами брокеров.

Агент – не арбитр

Заключая сделку с агентством, стоит помнить: посредник не защитит вас от известных рисков, связанных с приобретением строящегося жилья.

Не стоит рассчитывать на агентство, как на арбитра, который уладит возможные проблемы между покупателем и застройщиком. Многие считают, что посредник тщательно проверяет застройщика перед тем, как заключить с ним договор о сотрудничестве. Но чаще всего эта проверка весьма условна – у агентств попросту нет механизмов, с помощью которых можно было бы провести серьезный мониторинг состояния строительной компании.

В последние годы число сделок по приобретению жилья на первичном рынке через агентства постепенно увеличивается – застройщики на фоне кризиса оптимизируют структуру своих компаний, сокращая собственные отделы продаж.

Впрочем, массовым это явление вряд ли станет – многие уверены, что более успешно и качественно продавать квартиры может лишь тот, кто сам их строит.

Ну а к кому именно обращаться – агенту или застройщику – это уже решать вам.

Комментарии

Вера Байбусзаместитель генерального директора АН 4ROOMS:

– Агенты профессионально разбираются в достоинствах и недостатках объектов. Клиент может в принципе не понимать, в чем заключаются недостатки квартиры, расположенной рядом с шахтой лифта или в торце здания. И в итоге будет разочарован, когда его новое жилье окажется холодным, или в нем будут слышны посторонние шумы.

Опытный риэлтор обратит внимание на эти и многие другие факторы, он обязательно сверится с технической документацией, поэтажными планами и т. д.

Главная задача застройщика – продать жилье, причем побыстрее реализовать менее ликвидные квартиры, соответственно он не заинтересован рассказывать покупателю об их недостатках.

Риэлторский же бизнес очень сильно завязан на репутацию агентов. Что касается жилья в новостройках, то значительная часть людей впоследствии продают эти квартиры. Как риэлтор, я заинтересована в том, чтобы они остались довольны покупкой, которую помогла им совершить. Тогда и продавать квартиру, если им потребуется это сделать, они будут тоже через меня.

Сергей Слободянюкадвокат компании «Адвокат-Недвижимость», председатель комитета по правовым вопросам Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга:

– Если вы решили приобрести квартиру в новостройке и обратились не в строительную компанию, а в агентство недвижимости – думаю, что это правильное решение. Специалист по новостройкам сможет вам предложить квартиры не одного застройщика, а большинства застройщиков Санкт-Петербурга и Ленобласти.

Однако если вы не заказываете услугу по юридическому сопровождению сделки, рассчитывать на помощь агентства в юридических вопросах не следует. Если же вы заключите договор с агентством недвижимости на сопровождение сделки по приобретению квартиры в новостройке, то риэлторская компания будет заинтересована не только в том, чтобы подобрать вам вариант, но и в том, чтобы ваша сделка прошла юридически чисто, законно и безопасно.

Ольга Морозоваруководитель направления долевого строительства корпорации «Адвекс. Недвижимость»:

– Мнение, что риэлторы хуже застройщика знают особенности продающихся в новостройках квартир, ошибочно. Агентство при заключении договора со строительной компанией получает доступ ко всей необходимой информации: по технологии строительства, условиям продаж, акциям, скидкам и юридическим тонкостям проведения договора.

При этом может предложить покупателю не только те несколько домов, которые строит одна строительная компания, но и сравнить предложения от разных строительных компаний по всем интересным для покупателя параметрам. И если какой-то информации не хватает, – получить ее напрямую от специалиста-застройщика.

А самое главное отличие – в подходах к целям продаж. Наша главная цель – не в продаже конкретного объекта, а чтобы клиент был доволен и рекомендовал нас в будущем своим родственникам и знакомым. Это делает нас более объективными в оценке плюсов и минусов жилищных проектов.

Жанна Ребровадиректор направления «Новое строительство» АН «Итака»:

– У покупки квартиры в новостройке через агентство недвижимости есть целый ряд преимуществ. Это и полнота предложения – крупные риэлторские компании сотрудничают с большинством строительных компаний города, и надежность, ведь дорожащее своей репутацией агентство работает только с проверенными застройщиками, имеющими всю необходимую разрешительную документацию.

Цены на квартиры у риэлторов те же, что и у строительной компании, кроме того, действуют аналогичные акции и спецпредложения.

Еще одно преимущество – комплексное обслуживание. Персональный менеджер будет сопровождать вас на каждом этапе сделки, начиная с первой консультации и заканчивая получением ключей от новой квартиры. Ну и, наверное, самое приятное – отсутствие комиссии. Комиссионные риэлтору платит не покупатель, а строительная компания.

Александр Акимовдиректор по продажам ООО «Смирнов и К»:

– Если агентство не просто подбирает клиенту квартиру в новостройке, но параллельно продает его старое жилье, то комиссия агентства по такой сделке будет составлять 4-5% от стоимости продаваемого жилья клиента.

По согласованию клиента с агентством возможно заключение одного агентского договора на продажу со встречной покупкой квартиры в новостройке или двух агентских договоров на продажу жилья и на поиск квартиры в новостройке.

Кроме этого клиенту предстоит подписать договор купли-продажи своего жилья и договор долевого участия или паевого взноса со строительной компанией.

news.ners.ru

У кого выгоднее покупать новостройку: у риэлтора или застройщика?

Покупая квартиру в новостройке, у клиента есть выбор: либо приобрести жилье напрямую у застройщика, либо через агентство недвижимости. Что выгоднее, безопаснее, и может ли здесь быть экономия, разбирался DailyMoneyExpert.

Сэкономить не получится

Существует мнение, что покупка квартиры в новостройке напрямую у девелопера обойдется дешевле, нежели через агентство недвижимости. Здесь, видимо, срабатывает установка, что лучше заключать сделку без посредников. Однако участники рынка недвижимости утверждают, что это мнение — не более чем распространенный, и в то же время вредный миф.

«Никакой скидки в размере риэлторской комиссии покупатель не получит, потому что и у девелопера, и у риэлтора одна и та же цена», — говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер „Метриум Групп“. «Это заблуждение вызвано незнанием специфики работы отрасли — никакой риэлтор не пойдет к девелоперу продавать объект, если он будет реализовываться на разных условиях. В этом случае риэлтор ничего не заработает, потому что заинтересованный в данном объекте клиент обязательно предварительно изучит предложения на рынке и обратится к продавцу, озвучившему лучшую цену», — высказал мнение эксперт.

Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой», рассказала о трех схемах, по которым может реализовываться объект на первичном рынке:«В первом случае все квартиры полностью реализует сам застройщик посредством своего отдела продаж.Второй вариант, когда застройщик не занимается реализацией, а привлекает агентов-риэлторские компании.И, наконец, схема, когда квартиры реализует отдел продаж застройщика и одна-две (иногда и три-четыре) риэлторские компании, привлеченные как агенты по реализации. В этом случае неважно, у кого вы будете покупать, так как стоимость сопровождения сделки одинаковая у всех. Равно как и цена квартиры, поскольку комиссионные за реализацию агентству платит застройщик (а не покупатель)».

Преимущества и недостатки

Участники рынка недвижимости дают совет: если вы определились с проектом и знаете, какая квартира нужна, можно идти напрямую к застройщику. Плюс в том, что клиент получает информацию из «первых рук», минус — отсутствие альтернативы.

В то же время обращение в агентство недвижимости для покупки новостройки имеет преимущества.

Во-первых, у агентства более широкий выбор, чем у застройщиков. Оно заинтересовано в том, чтобы клиент остался доволен его услугами, поэтому риэлторы готовы подобрать оптимальный вариант с учетом всех пожеланий потенциального покупателя. Кроме того, обращение в агентство сбережет время для клиента — ведь если он еще не определился окончательно с выбором, необходимо потратить недели, а то и месяцы, чтобы сравнить варианты и найти что-то подходящее. И даже в этом случае покупатель не будет защищен от рисков недостроя, долгостроя и т. п. Агентство заинтересовано в своей репутации и тщательно выбирает и проверяет застройщиков, реализацией объектов которых оно занимается.

Представители агентств недвижимости отмечают качество сервиса, которое получает клиент в риэлторских компаниях.

«Многие покупатели жалуются на то, что менеджеры по продажам после подписания ДДУ (договор доверительного управления) теряют интерес к клиенту, — говорит Мария Литинецкая. — В агентстве недвижимости такого отношения нет. Покупатель всегда может уточнить степень готовности объекта, быть в курсе хода строительства, получить объективную информацию о качестве работ, надёжности застройщика. Плюс претендовать на различные бонусы — дисконтные карты компаний-партнёров, скидки, подарки и т. п. При всём вышеперечисленном, за услуги агента покупатель не переплачивает. Расходы на продажу объекта изначально включены в его стоимость. Работа отдела продаж застройщика и риэлтора обходятся в одну и ту же сумму — порядка 3% от сделки».

В погоне за скидкой

Известно, что в кризис клиенты стали гораздо требовательнее и капризнее и готовы торговаться до последнего. Это характерно теперь уже не только для рынка вторичной недвижимости, но и для новостроек. Скажем, человек на руках имеет всю суму сразу, либо же ему, наоборот, не хватает денег — может ли застройщик дать ему дополнительные скидки или рассрочку? А что будет, если клиент обратится, например, не к девелоперу напрямую, а в агентство недвижимости?

«Говорить однозначно в данной ситуации нельзя, — считает Екатерина Артемова, директор департамента консалтинга и аналитики компании „Азбука Жилья“. — Если дела у застройщика идут неважно, то есть объем продаж не соответствует утвержденным темпам, вариант рассмотрения скидок возможен. Если же темп продаж на хорошем уровне, то говорить о скидках не приходится. Однако здесь необходимо отметить, что возможность дополнительных скидок рассматривается только в том случае, когда у потенциального покупателя вся сумма „на руках“. Существуют варианты рассмотрения дополнительных скидок в случае, когда приобретается не одна квартира, а несколько. Но при этом договориться о скидках, если они возможны, можно как с застройщиком, так и с реализатором, разницы в этом нет».

Екатерина Румянцева, председатель совета директоров Kalinka Group, отметила: «Риэлторская компания, продавая жильё в новостройке, имеет двух клиентов: один из них — покупатель, второй — застройщик. Мы несём перед застройщиком ответственность, тщательно изучаем продаваемые проекты, участвуем в тендерах, проходя серьёзный отбор, поэтому и отношения с девелопером становятся лояльными и доверительными. К примеру, если у клиента возникают объективные причины, по которым он не может совершить покупку прямо сейчас, но очень хочет приобрести квартиру по текущей стоимости (например, заканчивается период действия акции), мы обращаемся к застройщику и просим сохранить условия для данного покупателя. Нередко покупателям требуются нестандартные условия, и это не обязательно скидка».

«Самая распространённая ситуация, — когда их привлекают условия покупки квартиры, но в момент действия акции у них нет свободных денег. Например, все средства лежат на валютных депозитах. Или другая квартира, — основной актив для покупки новой, — выставлена на продажу и пока не нашла покупателя. Если подобный клиент пришел в офис застройщика самостоятельно — далеко не факт, что он получит желанную скидку, рассрочку, потому что никто не может поручиться за его добросовестность. Если же его приводит агентство, то оно берет на себя всю ответственность за своего покупателя, и застройщик готов быть лояльным», — считает эксперт.

Леонард Блинов, заместитель генерального директора компании UrbanGroup, рассказал, что индивидуальный подход возможен как у агентства, так и у застройщика, однако реальную скидку может предложить только застройщик. «Застройщик располагает информацией по всем квартирам, которые находятся в продаже или будут выставлены для покупки в ближайшее время. Таким образом, покупателю доступен полный перечень возможных акций и скидок, доступных не только сейчас, но и в ближайшее время. При этом у застройщика они более значительны, нежели у агентства, которое может дать лишь часть от агентской прибыли», — резюмировал эксперт.

Дополнительные гарантии

Рассмотрим вопрос надежности застройщиков — важный в нынешних экономических реалиях. Участники рынка отмечают, что уважающие себя риэлторские агентства не возьмутся ни при каких обстоятельствах за реализацию проектов с риском недостроя или сомнительной репутацией.

«В этом случае они просто ставят под удар свое реноме и финансовое благополучие. — говорит Мария Литинецкая. — Важно понимать, что риэлтор не только помогает выбрать квартиру или дом своей мечты и оформить сделку. В подавляющем большинстве случаев он берет на себя обязательства по постпродажному обслуживанию. То есть помимо регистрации договора долевого участия, агент занимается оформлением свидетельства о праве собственности, которое можно получить только по окончании строительства дома. Таким образом, риэлтору крайне важно иметь надежных партнеров, чтобы выполнить свои обязательства перед клиентом и в том числе получить вознаграждение».

Ключевой плюс при работе с агентством — возможность получить комплекс услуг в одном месте. А поскольку, работая напрямую с застройщиком сэкономить все равно не удастся, может быть есть смысл сделать ставку на качество сервиса и собственное удобство.

dailymoneyexpert.ru

Застройщик или риэлтор — у кого лучше покупать новостройку?

Многие сталкивались с мыслью при выборе: у кого покупать квартиру в новостройке — напрямую у застройщика или через агентство недвижимости.

При этом любого человека, разумеется, интересуют три вещи: цена, уровень сервиса и финансовая безопасность. Чтобы объективно оценить все за и против, опишу ситуацию с обеих сторон. Т.к. являюсь комм директором одного из застройщиков нашего города, а также АН Единый Городской Центр Недвижимости.

У кого дешевле?

«Если квартира принадлежит застройщику, то в конечном счете покупатель приобретает ее по цене, установленной застройщиком. Практически не бывает историй, когда один и тот же объект от одной строительной компании два разных агентства продают на разных условиях. Конкуренция, безусловно, присутствует, но здоровая».

Каждый, наверное, видел в рекламных источниках зазывающий слоган: «Квартиры от застройщика». Но в чем плюсы для покупателя? И самый, разумеется, животрепещущий вопрос: будет ли у застройщика дешевле?

Ответ достаточно просто – агентства недвижимости продают квартиры в новостройках по ценам застройщика, то есть стоимость недвижимости для покупателя идентична. Стоимость услуг при этом для покупателя бесплатная, т.к. комиссия агентства изначально закладывается в цену квартир застройщиком.

Данное сотрудничество позволяет в ряде случаев экономить на рекламе, офисе продаж, консультационном пункте на объекте, а также получать клиентов благодаря имиджу агентства недвижимости.

Более того, агентство может предоставить покупателю дополнительные бонусы, например скидки или рассрочку платежа, а также специальные условия и преференции для ипотеки, а также помощь по продаже собственной квартиры.

Низкая цена — квартира от подрядчика!

Большинство застройщиков рассчитываются с подрядными организациями квадратными метрами, что приводит зачастую к демпингу цен. Зачастую такие спец предложения могут отличаться по цене от застройщика на 10-15 %. Данные квартиры Вы можете найти только у агентств недвижимости. Сам застройщик никогда Вам такой вариант предлагать не станет .. их заинтересованность в реализации только собственного пула квартир

В случае продажи объекта несколькими агентствами недвижимости ценовые подвижки происходят согласованно, иначе на рынке начался бы настоящий хаос.

Кстати, помимо квартир застройщика и подрядчиков, в стане продавцов есть еще третья сила — частные лица, инвестировавшие в квартиры на ранней стадии проекта.

Обычно частники начинают выставлять объекты на продажу, когда застройщик уже все продал, либо идет финальный этап строительств.

Покупатели на этапе котлована смогут заработать 15–25% на момент сдачи дома в эксплуатацию. Так что именно частные инвесторы иногда составляют нежелательную конкуренцию застройщику, так как могут уступать квартиры по более низкой цене еще до завершения строительства.

Данные квартиры аналогично объектам подрядчиков реализуются только через агентство.

Репутация – далеко не пустые слова!

Покупка квартиры через агентство является без рисковым – это объясняется детальным изучением всей документации юристами. Риэлтор заинтересован продавать только надежные объекты и всегда скажет Вам реальную ситуацию, происходящую вокруг новостройки. Отдел продаж застройщика всегда будет Вам рассказывать только удобную для себя информацию.

Уважающее себя агентство производит первичный отбор и отказывается брать в обойму сомнительные проекты. Основные преимущества первых — известность и практика работы на рынке недвижимости, а также отстаивание интересов своего клиента. А к застройщикам напрямую обычно обращаются те покупатели, которые уже свой выбор сделали.

Что касается финансовых рисков, то эта тема сейчас, к счастью, не является столь острой, как в недавнем прошлом, когда на первичный рынок жилья накатил девятый вал срыва многочисленных проектов.

Надежные застройщики, дорожащие своей репутацией, работают только в соответствии с законом об участии в долевом строительстве (214-ФЗ). Юридически сделка оформляется между покупателем и застройщиком, а риэлтор, как правило, в договоре долевого участия (ДДУ) не фигурирует. Законные договоры подлежат государственной регистрации, поэтому клиенты в любом случае застрахованы.

А в скором будущем в связи с поправками в законодательством риски будут полностью устранены.

Агентство поможет – застройщик промолчит.

У кого бы ни приобретал покупатель квартиру — у застройщика или риэлтора, с точки зрения юридических и финансовых рисков он защищен практически одинаково.

Но в случае возникновения просрочки сроков сдачи дома агентство окажет юридическую помощь по взысканию неустойки с застройщика и будет представлять Ваши интересы до финального положительного окончания ситуации.

Резюме

Итак, несмотря на некоторые отличия в сервисных опциях и выборе финансовых инструментов покупки, цены на жилье у риэлторов и застройщиков практически одинаковые. Кто бы ни был продавцом — независимое агентство или собственный департамент продаж внутри строительной компании, их цель — помочь покупателю сделать информированный выбор и предоставить необходимый сервис по оформлению сделки.

www.egcn-tver.ru

подводные камни ранней оплаты квартиры

Приобретение квартиры в новостройке – это, с одной стороны, широкие возможности, а с другой – немалый риск. Особенно если деньги отдаются за квадратные метры, которые существуют пока лишь на бумаге. Есть много нюансов, которые нужно учесть, чтобы не остаться с носом. В этой ситуации защитить интересы покупателя призван договор долевого участия. Порядок его заключения прописан в федеральном законе № 214. Однако тут есть сразу два «но»:

закон этот не является 100%-ной гарантией того, что у покупателя не возникнет проблем;
по ФЗ-214 работают не все застройщики (по разным оценкам, от 70 до 90 %).

Но вернемся к нашей теме – покупка новостройки. Подводные камни, которые могут всплыть при ранней оплате квартиры, мы частично описали в статье «Новостройки на стадии котлована – риски и выгоды». В частности, чтобы избежать ситуации, когда дом так и не будет достроен, нужно тщательно проверить застройщика. Тут-то и может выясниться, что он пока только оформляет разрешение на строительство или документы на земельный участок. Или что ни один проект так и не был доведен «до ума». А если покупатель планирует приобрести новостройку в кредит, нужно особое внимание обратить на процент. Он может быть настолько высоким, что нивелирует выгоду от покупки жилья на стадии котлована.

Показателен такой случай:

Частному предпринимателю Сергею Н. удалось убедить банк выдать ему кредит на покупку 2-комнатной квартиры в строящемся доме в Подмосковье. Согласно договору, на период строительства процентная ставка превышала обычную на 2,5 %. После перехода квартиры в собственность ставка должна была снизиться. Однако дом не был сдан вовремя, и Сергею Н. пришлось более года выплачивать ипотеку по повышенной ставке. В итоге квартира обошлась ему в ту же сумму, сколько другие покупатели заплатили за уже готовое жилье.

Приобретение квартиры в новостройке у застройщика

Общеизвестно, что при покупке жилья в доме, который еще не начали строить, можно сэкономить примерно 30 % стоимости квартиры. Однако, согласно ФЗ-214, застройщик не может заключить с покупателем договор долевого участия и, соответственно, взять с него деньги на строительство, не получив предварительно:

разрешение на возведение многоэтажки;
право собственности либо аренды на землю.

А на оформление соответствующих документов, да и вообще на подготовку к строительству уходит год-полтора. Чтобы не терять время понапрасну, застройщику приходится начинать возведение

mestoprozhivaniya.ru

Дилемма покупателя: застройщик или риэлтор?

Дата публикации: 3 мая 2011

При покупке квартиры в новостройке можно воспользоваться услугами риэлтора, а можно приобрести квартиру непосредственно у застройщика. Несмотря на уверения участников процесса, что цена жилья сейчас везде одинаковая, а времена бешеных «накруток» стоимости прошли вместе с перестроечным кризисом, стоит все же знать, какая здесь существует разница.

Итак, давайте разберемся, у кого лучше купить новое жилье – у застройщика или риэлтора?

Слово риэлторам

При продаже квартир у застройщика есть три варианта действий:

Самостоятельная продажа;
Продажа через риэлтора;
Комбинированная схема продажи.

Журналом "метринфо.ру" были опрошены специалисты рынка, большинство из которых высказалось за продажу через риэлтора.

Например, директор департамента новостроек компании Est-a-TetЮлия Гераськина убеждена, что данный вариант выгоден и покупателю, и застройщику, потому что в то время, как риэлтор налаживает контакт с покупателем, продвигает товар на рынке и продает недвижимость, застройщик может строить качественное жилье. И при этом каждый занят своим делом.

Юлия объяснила, что желая сэкономить и продать жилье самостоятельно, многие застройщики оказываются в проигрыше, ведь им приходится содержать отдел продаж, платить продавцам, организовывать рекламные акции и продвижение своего проекта. Таким образом, все больше застройщиков убеждается, что дешевле прибегнуть к услугам профессионального риэлтора, чем тратить силы, время и деньги на самостоятельные продажи.

Слова директора департамента элитной недвижимости компании PennyLaneRealtyАлександра Зиминского также констатируют необходимость привлечения риэлтора: «Реализация или поиск квартиры через профессионального посредника является одним из лучших способов». А высокая востребованность риэлторских услуг, по его мнению, это подтверждает.

То же утверждает генеральный директор компании WELHOMEАнастасия Могилатова. Она уверена, что на данный момент практически не осталось застройщиков, не прибегающих к услугам риэлтора. Застройщики оценили плюсы сотрудничества с риэлторами, которыми являются обширные клиентские базы и знание рынка недвижимости, и поняли, что пренебрежение им может оставить застройщиков без покупателей. Сложности, возникающие при создании собственного отдела продаж, Анастасия Могилатова объясняет нехваткой высокопрофессиональных продавцов недвижимости, которые в основном все заняты в риэлторском бизнесе, где их удерживают более высокие доходы. Немотивированные доходами продавцы отделов продаж строительных компаний часто работают не в полную силу, в то время как риэлторы делают все, «чтобы клиенту было удобно».

На этом можно было бы и закончить исследование, если бы не тот факт, что все высказанные мнения принадлежат… риэлторам. Не кажется вам, что нужно выслушать и другую сторону?

Слово застройщикам

Застройщики в ответе на этот вопрос не столь категоричны.

Например, маркетолог компании «Пересвет-Инвест», Наталья Бланкова, рассказала об опыте самостоятельных продаж квартир в новостройках. Компания «Пересвет-Инвест» обладает штатом квалифицированных специалистов по продажам и представителей на объектах, хорошей юридической базой (договоры, соглашения) и опытом регистрации договоров и оформления документов о собственности. Наталья считает, что привлекать к продаже квартир риэлтора имеет смысл только в нескольких случаях:

нет собственного штата;
нет желания заниматься продажами;
большой объем застройки (более 100 тыс. кв.м.), когда застройщик не справится самостоятельно.

Продажа небольших объемов застройки вполне по силам собственному отделу продаж.

Немаловажным фактором при самостоятельной продаже Наталья Бланкова считает качество обслуживания клиентов, которое в собственном отделе продаж контролировать куда легче, чем в риэлторском агентстве. А качество обслуживания покупателя – это, в первую очередь, имидж застройщика.

Директор по маркетингу и продажам башни «Меркурий Сити» Ирина Стрижова также утверждает, что затраты на содержание отдела продаж оправдывают себя, если застройщик продает один объект. В этом случае можно сэкономить на продаже объекта даже несмотря на проведение рекламных акций и выплаты сотрудникам. В случае, если реализуемых проектов много, и они удалены друг от друга, застройщику гораздо проще нанять риэлторов.

Коммерческий директор ГК «Пионер» Дмитрий Отяковский тоже поделился опытом реализации проектов компании. На начальной стадии продаж к лидирующим риэлторским компаниям обращаться необходимо, ведь они способны в сжатые сроки «раскрутить» новый проект, оповестить о нем широкую аудиторию. По мере приобретения популярности начинают расти собственные продажи, а к услугам риэлторов приходится прибегать все реже и реже. Например, ГК «Пионер» реализует 99% своих квартир самостоятельно уже к концу первого года после запуска проекта. Реклама оправдывает себя, ведь в глазах покупателя застройщик выглядит привлекательнее риэлтора.

Сколько застройщик платит риэлтору?

Вопрос, конечно, не совсем тактичный, но весьма интересный нам, потребителям. Все-таки, сумма выплат напрямую влияет на конечную стоимость квартиры и на наш кошелек. Да и вообще любопытно, как выстраивается сотрудничество застройщиков и риэлторов?

Внимание, ответ!

В среднем риэлтор получает от застройщика комиссионное вознаграждение в размере 3-5% от суммы продаж. Хотя, случаи бывают разные. Комиссия может колебаться от 1-1,5% до 12%. Откуда такой диапазон? Дело в том, что работа риэлтора оценивается в зависимости от многих факторов (ликвидность, размер изначальной цены на жилье), определяющих, насколько нелегко будет продать объект.

Нынешняя рыночная ситуация подразумевает еще некоторые нюансы сотрудничества застройщика и риэлтора. Если до кризиса на рынке «правил бал» застройщик, а среди риэлторов была жесткая конкуренция за хорошие объекты и средняя ставка вознаграждения составляла около 2%, то сегодня передача на реализацию объектов строительства риэлторам – обычное дело, - поделился фактами руководитель управления маркетинга компании «Лидер» Борис Флексер.

Андрей Уфимцев, директор по продажам компании «Новое качество», рассказал еще об одном нюансе, а именно об ответственности за проведение рекламных кампаний. Оказывается, до кризиса она ложилась в основном на плечи риэлтора. В договоре обычно прописывалось, что риэлтор обязан представить застройщику все отчеты по проведению рекламы. На практике получалось, что рекламная компания велась за счет риэлтора.

Сегодня ситуация во многом изменилась: риэлтор отвечает только за общение с клиентами и продажи, а рекламу финансирует застройщик.

Кроме проведения рекламных компаний есть и еще один нюанс, связанный с объемами продаж. Раньше, до кризиса, между застройщиком и риэлтором существовала договоренность, согласно которой риэлтор был обязан реализовать минимальный объем. Если площади не были проданы, риэлтор терпел убытки (штрафы, самостоятельный выкуп квартир). На сегодня застройщики стали менее притязательными и довольствуются любыми продажами, даже незначительными.

У кого покупать квартиру?

Конечно, у риэлторов и застройщиков свои отношения, ну а покупателей больше интересует вопрос, у кого же покупать жилье им. Если не брать в расчет денежные соображения, то, как ни странно, лучше обращаться к риэлторам. В первую очередь, потому что, покупая у риэлтора, легче найти подходящий покупателю вариант (вполне естественно, что застройщик будет продвигать только свое жилье). Риэлтор всегда сможет предложить покупателю альтернативу выбора.

Второе преимущество работы с риэлтором – работа с первичным и вторичным рынком недвижимости, рассказал заместитель руководителя департамента новостроек компании «НДВ-недвижимость» Андрей Артюхов. Например, если клиент может купить квартиру в новостройке только после продажи своей старой квартиры, то риэлторское агентство может легко помочь в этом случае, тогда как застройщик откажется от такого варианта. Итак, широкий спектр услуг в риэлторском агентстве – несомненный плюс.

Третье преимущество – юридическая защищенность. Михаил Мечев, руководитель отдела продаж компании «Загородный проект», утверждает, что «риэлторские агентства смотрят документы» и не работают с подозрительными застройщиками. Казалось бы, целиком и полностью полагаться на эту проверку не стоит, все-таки риэлтор получает выгоду от работы с застройщиком и защищает его интересы. Но не все так просто и очевидно. Крупные риэлторские компании очень дорожат своей репутацией среди покупателей.

Неофициальным доказательством этого может служить история, которая недавно случилась на отечественном рынке недвижимости. Официальных подтверждений ей нет, но участвовавшие лица рассказывали об этом в частной беседе.

Одно известное риэлторское агентство работало с недобросовестным застройщиком, который не довел стройку до завершения. Когда обман застройщика был вскрыт, риэлтор добровольно выплатил покупателям собственные деньги просто потому, что не хотел пятнать свою репутацию.

А вот по вопросу стоимости жилья проще и выгоднее работать непосредственно с застройщиком. Цены-то, на первый взгляд, совершенно одинаковые, но величина скидки на жилье существенно отличается у застройщиков и риэлторов. Риэлтор может предложить покупателю скидку не больше размера своего комиссионного вознаграждения, а это 3-5%. Ольга Гусева, руководитель отдела маркетинга УК «Домостроитель» дополняет, что размер скидки может быть выше только в том случае, если риэлтор выкупает у застройщика жилье оптом. В этом случае доход компании увеличивается, и размер возможной скидки соответственно возрастает.

Застройщик в вопросах ценообразования – вольная птица. Есть анонимная информация от экспертов рынка недвижимости, что иногда скидки на жилье от застройщика достигают 20-30%. Такие непостижимые величины объясняются кризисным состоянием современного рынка.

Итак, в качестве резюме можно сказать, что выбор, у кого покупать жилье, зависит от приоритетов покупателя. Если покупка жилья упирается в финансовый барьер, то лучше приобретать жилье у застройщика. С ним можно неплохо поторговаться. Если же финансовый вопрос стоит не остро, и хочется хорошего сервиса, юридических гарантий и хорошей альтернативы, лучший вариант для покупки жилья – риэлторская компания.

37re.ru