Изменения Федерального закона № 214-ФЗ с 1 июля 2018 года. 214 фз в новой редакции 2018
Нововведения 214-ФЗ коснутся и уже начатых проектов
Поправки в 214-ФЗ коснутся и компаний, которые постарались получить максимум разрешений на строительство, чтобы работать по старым правилам.
На запасливых застройщиков, успевших оформить разрешения до 1 июля, самые жёсткие ограничения не распространяются. Но несколько новелл всё же затронут их напрямую. Например, требования к владельцам компаний и их руководителям.
Собственник ответит лично
Теперь бенефициаром, который должен быть обязательно упомянут в проектной декларации, признаётся тот, у кого более 5% в капитале застройщика. (В старой редакции порог владения составлял 25%.)
Партнёр АБ «Качкин и Партнёры» Дмитрий Некрестьянов поясняет: для таких владельцев вводится солидарная ответственность по обязательствам об убытках в рамках долевого строительства – если суд установил их вину. Однако солидарный характер ответственности означает, что дольщик может подать иск напрямую к бенефициару, минуя обращение к застройщику.
Также бенефициаром компании-застройщика, его руководителем и главным бухгалтером не может быть гражданин с неснятой судимостью за экономические преступления или преступления против государственной власти. Не годятся и специалисты с неистекшим сроком дисквалификации, а также те, кто в последние пять лет привлекался к субсидиарной ответственности или ответственности в виде взыскания убытков. Не может возглавлять компанию бывший владелец фирмы-банкрота, если с момента банкротства прошло менее пяти лет. (Ранее этот срок составлял три года.)
«Старым» застройщикам придётся выполнять новые требования к информационной открытости. Сведения о проекте теперь надо размещать в Единой информационной системе жилищного строительства. Объём данных увеличивается: нужно опубликовать ещё и градплан участка, схему его планировочной организации, ежеквартально предоставлять в уполномоченный орган сводную ведомость проекта строительства.
Взаимодействие девелоперов с контролирующими органами теперь происходит исключительно через личный кабинет застройщика в Единой информационной системе. Как и общение с Фондом защиты прав дольщиков, уполномоченным контролирующим органом и Росреестром.
Не прячьте ваши денежки
Ещё одно значимое изменение, которое коснётся уже начатых проектов, – введение банковского сопровождения. До 1 сентября 2018 года застройщики должны открыть специальный расчётный счёт в одном из уполномоченных банков по каждому разрешению на строительство. Все дальнейшие расчёты будут проходить через него. Генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов говорит, что эта норма беспокоит не только застройщиков, но и банки, которые должны контролировать движение средств: «Закон чётко регламентирует, на что можно тратить деньги, а на что нет. Большинство застройщиков и так придерживались этого порядка, так что особых сложностей нет. Но вот сроки проведения платежей, а главное – проверки их законности не прописаны и могут стать серьёзной проблемой. Было бы правильнее, если б Центробанк выпустил инструкцию, которая определит порядок действий банков. Чтобы они не оценивали переводы на основе собственных соображений об их правомерности». В противном случае, по мнению Алексея Белоусова, финансисты могут слишком углубиться в изучение документов, запрашивать дополнительные подтверждения, допуски подрядчиков или лицензии поставщиков. Это приведёт к увеличению кассовых разрывов, генподрядчики не будут вовремя получать деньги, субподрядчики и поставщики тоже получат их с опозданием. Всё это может привести к срыву сроков ввода домов и санкциям со стороны дольщиков, которые запросто могут разорить компанию.
После открытия специального счёта застройщику запрещено принимать оплату по договорам долевого участия наличными, как и снимать наличные, за исключением средств на оплату труда. Кроме того, средства счёта (с момента получения заключения о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям закона и до регистрации первой квартиры или помещения во введённом доме) могут использоваться только на цели, прописанные в 18-й статье 214-ФЗ. Среди возможных расходов – строительство домов и иных объектов в рамках разрешений, арендная плата за землю, подготовка документации по планировке территории и проекта, инженерные изыскания и экспертиза, создание и реконструкция (в границах участка) инженерных сетей и плата за присоединение, платежи по договорам о развитии застроенных территорий и их комплексном освоении, уплата процентов и погашение долга по целевым кредитам, оплата услуг управляющей компании и т. д.
При этом в законе не установлена обязанность перевести на специальный счёт ранее собранные средства, нет и прямых ограничений на их использование.
nsp.ru
Часть поправок к 214-ФЗ должны вступить в силу с 1 июля 2018 года
На пленарном заседании Государственной Думы в третьем чтении принят законопроект, касающийся изменений в федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ и отдельные законодательные акты РФ». Поправки к нему должны вступить в силу с 1 июля 2018 года.
Новая редакция была разработана в ответ на поручения Президента России Путина В.В. в сфере проведения реформ в системе жилищного строительства. Основной целью этих изменений является стремление отойти от системы, которая в текущих условиях приводит к намеренному или ненамеренному обману со стороны девелоперов, реализующих недвижимость на этапе строительства.
В законе уточняется принцип «один застройщик – один проект». Девелоперы могут привлекать средства для строительства по нескольким разрешениям в рамках одного проекта планировки, градостроительного плана земельного участка, а также по договору развития застроенной территории или ее комплексного освоения.
Также они могут завершить уже начатое строительство по договорам комплексного освоения территории, которые были заключены до 1 января 2018 года. В этом случае им не нужно учитывать отдельные требования, установленные новым законом, однако по каждому из разрешений придется открыть отдельный счет.
Особое внимание в новом законе уделено банковскому сопровождению при долевом строительстве, что должно исключить основную проблему недостроев, когда собранные средства направляются на завершение предыдущего объекта девелопера. Разработаны меры, которые позволят банкам пресекать нецелевое использование средств. Под каждый новый проект застройщику будет необходимо создавать отдельное юридическое лицо.
Между прочим
Эскроу-счета защитят застройщиков от исков покупателей жилья
www.novostroy-spb.ru
Изменения Федерального закона № 214-ФЗ с 1 июля 2018 года | ЖК Новая Заря Сочи - официальный сайт
Изменения Федерального закона № 214-ФЗ с 1 июля 2018 года
Проблемы с участием в долевом строительстве жилья существуют не первый день. Однако именно в последнее время все чаще в качестве оптимального решения этих проблем представители власти предлагают полностью запретить привлечение денежных средств граждан для финансирования строительства многоквартирных домов в рамках договора долевого участия.
И хотя столь радикальных изменений в законодательстве пока что не было, в целом регулирование рынка долевого участия в строительстве ужесточается — застройщиков ставят в рамки, соответствовать которым смогут далеко не все из них.
В этом году (с 1 июля 2018 года) Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон об участии в долевом строительстве) претерпел масштабные изменения в связи с принятием Федерального закона от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».
Изменения Федерального закона № 214-ФЗ с 1 июля 2018 года, и принятые законодателем меры направлены на совершенствование действующего регулирования, обеспечение усиления защиты прав дольщиков, снижение градуса социальной напряженности, возникшей в сфере участия в долевом строительстве жилых объектов. Как известно, спектр проблем в данной сфере широк: от просрочки сдачи застройщиком объекта долевого строительства, претензий дольщиков к качеству построенного объекта до уклонения застройщиков от завершения строительства и возврата дольщикам уплаченных денежных средств. Причем проблемы эти имеют место практически во всех регионах страны. Как прямо следует из названия Закона № 218-ФЗ, а также содержания ст. 1, данный закон в первую очередь определяет порядок создания, цели деятельности, функции и порядок управления деятельностью публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства.
Тем не менее положениями Закона № 218-ФЗ также были внесены изменения в значительное число норм, регулирующих долевое строительство. Рассмотрим поправки, имеющие существенное значение для участников данного рынка.
Новые требования к застройщику, согласно изменений Федерального закона № 214-ФЗ, вступающих в силу с 01.07.2018 года.
Застройщик может быть только хозяйственным обществом с опытом работы на рынке строительства многоквартирных домов (в качестве застройщика, тех.заказчика или генподрядчика) не менее 3-х лет. При этом обязательно наличие разрешений на ввод в эксплуатацию не менее 10 тыс. кв.м многоквартирных домов.
В наименовании компании должны быть слова «специализированный застройщик».
Даже при малоэтажном строительстве становится обязательной экспертиза проектной документации.
Добавляется ограничительное условие: «один застройщик – одно разрешение на строительство».
Застройщик вправе привлекать денежные средства граждан только по одному разрешению на строительство.
Изменяются требования и к финансовой устойчивости застройщика при привлечении средств граждан. Отменяется требование о величине уставного капитала. При этом собственные средств застройщика, должны составлять не менее чем 10% от планируемой стоимости проекта.
Устанавливается требование о минимальном остатке денежных средств на счете уполномоченного банка на дату направления проектной декларации, который должен составлять 10% от проектной стоимости строительства.
Застройщик не сможет осуществлять иную деятельность, не связанную с привлечением денежных средств дольщиков и строительством соответствующего объекта.
Обязательства застройщика, не связанные со строительством многоквартирного дома, не должны превышать 1% от проектной стоимости строительства на дату направления проектной декларации в уполномоченный орган.
Застройщик не может обеспечивать исполнения обязательств третьих лиц, а также использовать свое имущество для обеспечения обязательств перед третьими лицами, не связанными со строительством, осуществляемым застройщиком.
С 1 июля 2018 года изменяются требования к органам управления застройщика и его участниками.
Руководитель, главный бухгалтер и иные физические лица органов управления застройщика не должны иметь отдельные виды судимости или не истекшего срока дисквалификации, быть ранее (менее трех лет назад) привлеченными к субсидиарной ответственности по обязательствам юридического лица, быть несостоятельными (банкротами). Те же требования относятся к бенефициарам застройщика.
Вводится надзор уполномоченного банка. По каждому платежу будет осуществляться специальный банковский контроль (проверяться договоры, акты сдачи-приемки выполненных работ, оказанных услуг, акты приема-передачи товара, товарно-транспортные накладные, счета, счета-фактуры и пр.). В случае установленных несоответствий банк обязан сообщить в надзорный орган.
Уполномоченный банк должен будет соответствовать критериям, установленным Правительством РФ.
Застройщик обязан открыть счет только в уполномоченном банке, при этом он вправе иметь только один расчетный счет, через который будут осуществляться все расчеты по ведению строительства. Застройщик, технический заказчик и генеральный подрядчик должны иметь счета в одном уполномоченном банке.
Изменился способ обеспечения обязательств застройщика перед дольщиками — теперь это «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства».
Вместо поручительства банка или страхования гражданской ответственности застройщик обязан осуществлять отчисления в компенсационный фонд в размере 1,2 % от стоимости договора долевого участия до государственной регистрации договора участия в долевом строительстве (ч. 4 ст. 3, ст. 23.2 ч. 1 ст. 10 Закона 218-ФЗ). Нормы о Фонде защиты прав граждан – участников долевого строительства действуют уже с осени 2017 года.
Повышаются требования и к информационной открытости застройщика.
На своем официальном сайте застройщик обязан будет размещать в полном объеме промежуточную бухгалтерскую отчетность в срок не позднее 5-ти календарных дней после окончания соответствующего отчетного периода, годовую бухгалтерскую отёчность и аудиторское заключение в срок не позднее 120-ти календарных дней после окончания соответствующего отчетного года. Эту же информацию застройщик будет обязан размещать в единой информационной системе жилищного строительства, такая обязанность возникает с 1 января 2018 года.
В проектной декларации застройщик будет обязан указывать информацию и о соответствии требованиям закона определенных физических лиц органов управления компанией.
Вводятся дополнительные ограничения на использование средств дольщиков по объектам, разрешение на которые получены после 01.07. 2018 года.
Расходы на содержание застройщика не могут превысить 10 % от проектной стоимости строительства.
Совокупный размер авансовых платежей не должен превышать 30 % от проектной стоимости строительства.
В части организации учета застройщик обязан будет обеспечить ведение учета денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства, отдельно в отношении каждого многоквартирного дома.
xn-----6kcbh6aj7ajgun3f6ee.xn--p1ai
Госудума приняла поправки в закон о долевом участии в строительстве
В конце июня Государственная Дума приняла поправки в закон о долевом участии в строительстве (в обиходе — закон №214-ФЗ). Заняли они более сотни листов — поправок действительно много.
Используя механизмы прошлых «переходных периодов», большинство застройщиков получили запас разрешений на строительство, с которыми надеются продолжить работу по старым правилам. Но концепция, что новые правила 214-ФЗ не будут применяться к проектам, по которым есть разрешение, сохранилась лишь частично. В переходных положениях к новым поправкам предусматриваются особенности использования некоторых «старых» норм для «старых» застройщиков.Во-первых, в течение двух месяцев с момента вступления новой редакции закона в силу застройщики, получившие разрешение до 01.07.2018, должны открыть отдельный расчётный счёт для всех операций по каждому разрешению. Требования о составе допустимых расходов с этого счёта относятся и к тем, кто получил разрешения заблаговременно. В этот перечень включены затраты на приобретение прав на участок, на снятие ограничений на право застройки (очень актуально для Москвы) и ещё несколько пунктов, что намного приближает его к реальности. На таких застройщиков распространяется требование о контроле за их деятельностью со стороны Фонда и возможность направления предписаний в Росреестр о приостановлении регистрации ДДУ. Однако обязанности переводить на такой счёт ранее полученные средства законом не установлено.Жилищные сертификаты, жилищно-строительные кооперативы и жилищно-накопительные кооперативы имеют право на существование, только если они созданы или выпущены до 01.07.2018. Иными словами, решено планомерно сворачивать все ранее допустимые способы получения средств граждан на стадии строительства. Предприняты также действия, чтобы предотвратить «миграцию» недобросовестных застройщиков в эти формы. На «старых» застройщиков распространяются ранее существовавшие требования к размеру уставного капитала и другие, установленные частью 2 статьи 3 214-ФЗ, т.е. действовавшие до 01.07.2018. Норма об обязательности использования эскроу-счетов при привлечении денег дольщиков установлена только для тех объектов, где первый договор будет представлен на регистрацию после 01.07.2019. Это означает, что те, кто получил разрешение после 01.07.2018, пока могут применять эскроу-счета добровольно. Это даёт банковской системе время отладить работу. Установлено правило, касающееся договоров о комплексном развитии территории и о развитии застроенной территории. Если они заключены до 01.07.2018, то получать новые разрешения на строительство после 01.07.2018 можно только в рамках исполнения одного из таких договоров, а остальные должны быть переуступлены иному юрлицу. Достройка по уже открытым разрешениям допускается, но до ввода нельзя получать новые разрешения для не входящих в территорию участков. Контролирующие органы, Фонд и застройщики с 01.07.2018 должны взаимодействовать в рамках единой системы жилищного комплекса с помощью личных кабинетов. В остальном новое регулирование должно применяться после 01.07.2018 и к «старым» застройщикам.«Новых» норм много, некоторые из них весьма обременительны. Например, поправки вводят солидарную ответственность бенефициаров, имеющих возможность влиять на принятие решений застройщиком, за причинённые дольщику убытки. Потребуется доказать вину бенефициаров, но само по себе появление права дольщика подаваться в суд на собственника бизнеса, минуя обращение к застройщику, и есть солидарная ответственность. Подводя итог, можно сказать, что полученные заранее разрешения на строительство не позволят продолжать работу, не учитывая изменившихся правил. А приспосабливаться к ним, видимо, придётся тогда, когда они уже начнут действовать. Времени законодатель не оставил. И у многих «лето будет жарким».
Партнер в подготовке материала - Российская гильдия управляющих и девелоперов
nsp.ru
Как будут работать застройщики и банки после вступления в силу поправок в 214-ФЗ
До вступления в силу поправок в 214-ФЗ осталось всего три месяца, поэтому Новострой-СПб провел опрос и выяснил у экспертов, готовы ли застройщики и банкиры к работе по новым правилам, нужна ли отрасли отсрочка введения поправок и что будет с ценами на новостройки после 1 июля.
Дмитрий Некрестьянов, руководитель практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и Партнеры»
Нет, застройщики пока планируют проекты по старым правилам и получением разрешения до 01.07.2018. Лишь единицы рассматривают реальные проекты после этой даты. Банки выражают очевидную заинтересованность, но это скорее любопытство, чем нормальная готовность работать.
Диалог между застройщиками и банкирами не выстроен, а у строителей нет соответствующих законодательных актов. Например, отсутствует постановление правительства РФ о расчете собственных средств застройщика, что является одним из требований 218-ФЗ.
На мой взгляд, отсрочка введения поправок отрасли не нужна. Нужна смена парадигмы.
В настоящее время открытых и получаемых разрешений на строительство хватит на год-полтора продаж, так что ничего принципиально не изменится за исключением того, что рынок земельных участков будет активным только в части участков с разрешением на строительство, а в отношении иных участков будет стагнировать.
За исключением чистых спекуляций нет никаких оснований для какой-либо корректировки цен на недвижимость. Еще год-полтора застройщики будут строить и продавать по тем правилам, которые действуют сейчас, а вот потом будет существенный провал предложения и скачок цен.
Федор Цуринов, вице-президент по правовым вопросам ЮИТ в России
Нет, банкиры точно не готовы к работе по новым правилам, у них нет соответствующего продукта услуг и специалистов. Застройщики готовы работать с банками.
Застройщики пытаются выстроить диалог с банками, но не находят ответа. Как будет работать с 1 июля система взаимодействия банков со специализированными застройщиками, не очень понятно. Впрочем, эту систему, наверное, настроить можно будет довольно быстро. А вот система работы с дольщиками через эскроу-счета остается теоретической конструкцией, банки такой продукт не предлагают. Даже если они его и предложат, на сегодняшний день проектный кредит застройщику, выдаваемый под обеспечение в виде денег дольщиков на эскроу-счетах в банке, не будет считаться «обеспеченным» в традиционном понимании. Соответственно, при выдаче таких кредитов банки будут вынуждены либо требовать от застройщиков дополнительное обеспечение, либо кредит будет не обеспеченным, с высоким резервированием для банков, следовательно, и процент по такому кредиту также будет высоким.
В принципе, в качестве обеспечения исполнения обязательств по возврату кредита банку подходит залог земельного участка, на котором ведется строительство, так как при использовании системы работы через эскроу-счета дольщикам участок в залог не отдается. Но банки почему-то все равно не торопятся запускать соответствующий механизм. Главная проблема еще и в том, что пока список банков, которые имеют право привлекать деньги дольщиков через эскроу-счета, состоит всего-навсего из двух десятков банков, - этого явно недостаточно для нормального финансирования жилищного строительства по стране.
Видимо, для упрощения конструкции и удешевления проектных кредитов (а было уже подсчитано: чтобы цены на новые квартиры оставались на прежнем уровне при работе через эскроу-счета, банки должны выдавать проектные кредиты под примерно 4% годовых), Центробанк должен признать обеспеченными такие проектные кредиты, которые выдаются на строительство под обеспечение в виде денег дольщиков на счетах, и снизить резервирование по таким кредитам. Но, с другой стороны, это вряд ли возможно, поскольку при банкротстве спецзастройщика кредитные деньги банку не вернутся, но банк должен будет деньги дольщикам вернуть. В принципе, залог банку участка, на котором ведется строительство, решил бы отчасти проблему, но в залог должен попадать участок с объектом незавершенного строительства на нем, а такой объект уменьшает ликвидность и доходность заложенного имущества.
В действительности, нужны поправки в закон, о которых не раз говорилось. Нужно поменять некоторые неадекватные требования к спецзастройщикам (например, убрать «нулевой» порог налоговой задолженности как условие ведения деятельности застройщика, исключить требование о возможности спецзастройщику строить одномоментно только в рамках одного разрешения на строительства на одном участке и проч.) В идеале же вообще убрать эту конструкцию «спецзастройщиков» (вместо нее гораздо эффективнее были бы спецсчета для приема и расходования средств дольщиков). Если поправки внести, то отсрочка не обязательна. А если не вносить, то и отсрочка не поможет.
Немедленного эффекта не последует. Все равно в первое время после 1 июля 2018 года на рынке будут продаваться объекты, запущенные до 1 июля, к которым новые драконовские требования не применимы. Со временем рынок подстроится.
С ценами на новостройки после 1 июля будет аналогичная ситуация. Немедленного эффекта не последует, скорее всего. Наоборот, сейчас застройщики будут пытаться получить максимально возможное число разрешений на строительство до 1 июля, чтобы не попасть под действие новых правил. И потом эти объекты будут выбрасываться на рынок, - поэтому не исключено превышение предложения над спросом. Так что в краткосрочной перспективе цены на жилье после 1 июля 2018 года вряд ли вырастут, а могут даже немного упасть. Однако через пару лет, когда запасы новостроек, запущенных до 1 июля 2018 года, начнут иссякать, с рынка станут уходить мелкие застройщики, и объем предложения резко сократится. Вот тогда цены могут существенно вырасти.
Дмитрий Смирнов, председатель совета директоров «Полис Групп»
В настоящее время у застройщиков нет понимания по какой схеме и на каких условиях они будут работать.
По нашим данным, сейчас нет ни одной разработанной банковской схемы по переходу к счетам эскроу и проектному финансированию. Соответствующих законодательных документов у застройщиков также нет.
В текущей ситуации отсрочка представляется логичным шагом, так как до вступления поправок в силу остается не так много времени. Для того чтобы застройщики могли в спокойном режиме подготовиться к работе в новых условиях, они должны получить законодательную базу хотя бы до 1 мая 2018 года.
По нашему прогнозу, в 2018 году цены будут расти на уровне 2017 года. Значительный рост цен начнется не ранее 2019 года. Но, учитывая, что коррекция цен пусть небольшая, но есть, то чем раньше будет совершена покупка, тем лучше для покупателя. К концу 2018 года средний индекс цены на рынке первичной недвижимости Санкт-Петербурга и Ленинградской области по сравнению с текущим периодом, по нашим оценкам, изменится на 1-3%.
Алексей Бушуев, директор по продажам Seven Suns Development
Главным образом, изменения законодательства отразятся на объектах нового строительства, которые будут выведены на рынок после 1 июля. Мы провели соответствующую подготовку, и перспективные проекты Seven Suns Development проработаны с учетом новых условий.
Мы находимся в постоянном диалоге с банками и уже сегодня имеем предварительные договоренности о совместной работе с рядом структур. Мы умеем эффективно работать и хорошо продавать недвижимость и в существующих условиях. Однако рынок меняется. И мы готовы продолжать работу и по новым стандартам.
Перед смертью не надышишься. Возможно, дополнительное время позволило бы тщательнее проработать какие-то моменты. Однако в целом сигнал об изменении условий работы был дан достаточное время назад, и мы готовы к запуску проектов по новым правилам.
Изменения затронут, главным образом, комплексы, выводимые на рынок после этой даты. Зная об этом, девелоперы успеют запустить достаточное число новых проектов накануне вступления в силу поправок. Поэтому ожидать мгновенной реакции рынка не стоит. Тем более, что спрос не растет. На фоне падения реальных доходов населения его продолжает поддерживать дешевеющая ипотека, однако сейчас рынок, конечно, не готов к удорожанию квадрата. Стоимость недвижимости пойдет вверх в перспективе года. И мы ожидаем рост прайса на новое жилье в диапазоне от 10 до 20%.
Беслан Берсиров, заместитель генерального директора АО «Строительный трест»
Сегодня у многих строительных компаний есть несколько проектов, которые можно будет строить и продавать после 1 июля 2018 года по старому законодательству. Такого запаса может хватить и на пять лет. Поэтому время для диалога девелоперов и банкиров есть.
Для «Строительного треста» продажа готового жилья, построенного без привлечения средств дольщиков, не является нововведением – как правило, мы выставляем на продажу квартиры уже после ввода наших объектов в эксплуатацию.
Отсрочка введения поправок необходима. Прежде всего, для более тщательного планирования развития строительной отрасли и стратегии работы в новых рыночных условиях.
После полного отказа от долевого строительства повышение цен неизбежно. Ведь ряд застройщиков уйдет с рынка, а другая часть сможет получать банковские кредиты, но под высокие проценты, которые также будет нужно выплачивать.
Евгений Богданов, основатель проектного бюро Rumpu
Ни застройщики, ни банкиры не готовы с 1 июля работать по новым правилам. И вопрос не только в них, но и в обеспечении – земельные участки и все остальное также должно быть оформлено надлежащим образом. Вопросов очень много, что должно быть подготовлено, чтобы новая схема заработала.
Но главная проблема – это ставки, по которым будет предоставляться проектное финансирование. Сегодня мы имеем ставку рефинансирования 7,25%. Банки прибавят к ней свою маржу в размере 2-3%, и мы получим среднюю ставку по проектному финансированию на уровне 10,25%, что абсолютно неприемлемо для рынка. Ведь проектное финансирование существует и сегодня. Любой застройщик может его получить. Только никто не берет такие кредиты, потому что это дорого.
Сейчас очень активно обсуждается изменение срока вступления новых поправок в силу. Все крупнейшие застройщики страны пытаются донести свою позицию до представителей Госдумы. Мы все очень ждем, что им это удастся, потому что сегодня альтернативы деньгам дольщиков нет. Если поправки все-таки вступят в силу в сегодняшнем виде, строительный рынок может просто остановиться.
Эдуард Тиктинский, президент Группы RBI (входят компании RBI и «Северный город»)
У опытных и финансово устойчивых застройщиков нет проблем во взаимоотношениях с банками, диалог давно выстроен. Подготовка к совместной работе по новым правилам – это рабочий момент, тем более что нет варианта новые требования закона не соблюдать.
С другой стороны, новые требования к застройщикам очень жесткие. Фактически они означают рост финансового давления и контроля со стороны государства и банков. Даже добросовестные компании лишаются возможности гибкого управления экономикой проектов. В первую очередь проблемы испытают некрупные и финансово неустойчивые компании. Некоторые, возможно, будут вынуждены уйти с рынка. Таким образом, законодательные нововведения, вероятно, приведут и к сокращению объема предложения на рынке, и к росту издержек, связанных с реализацией проектов. И то, и другое отразится на стоимости квадратного метра.
Говорить об отсрочках сейчас бессмысленно. Рынок готовится к 01 июля. Знаю, что многие девелоперы стараются успеть получить по максимуму разрешений на строительство до этого срока. «Отсрочка» нужна была раньше – когда изменения в законодательство принимались без должного обсуждения с участниками рынка, в режиме блицкрига. Это говорит об отсутствии полноценного диалога между представителями отрасли и законодателями. В условиях, когда правила игры меняются непредсказуемо, сложно говорить об экономическом планировании в долгосрочной перспективе, и это, конечно, проблема для девелоперов.
Дата публикации 28 мартаwww.novostroy-spb.ru
