Долевое участие в строительстве: составление договора. Что такое дду в строительстве

Долевое участие в строительстве многоквартирных домов: типы, варианты участия, особенности.

Долевое строительство – один из самых популярных способов покупки недвижимости в настоящее время.Но, несмотря на все его преимущества, здесь также есть определенные риски. Рассмотрим подробное, на что именно нужно обращать внимание при заключении договора на участие в долевом строительстве.

○ Что такое долевое строительство?

Долевое строительство – это возведение многоквартирного дома за счет привлечения финансовых средств будущих владельцев жилплощади в нем. Преимущества подобного решения есть для каждой из сторон.

Застройщику не нужно брать кредит и выплачивать по нему проценты, а дольщик получает возможность приобрести квартиру по относительно невысокой цене. От стадии строительства напрямую зависит цена квадратных метров, чем ближе срок сдачи, тем стоимость квартир выше.

Вернуться к содержанию ↑

○ Чем регулируется вопрос?

Долевое строительство, а также отношения застройщика и дольщика регулируются Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве…» от 30.12.2004 №214-ФЗ.

Настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства (п.1 ст.1 №214-ФЗ).

Вернуться к содержанию ↑

○ Договор долевого участия.

Договор долевого участия (ДДУ) – это соглашение, в котором регламентируется обязанность:

Дольщика регулярно вносить взносы.
Застройщика в указанный период сдать объект, соответствующий всем нормам и пригодный для эксплуатации.

По договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (п.1 ст.4 №214-ФЗ).

Договор оформляется в письменном виде и подлежит обязательной государственной регистрации, которая призвана исключить возможность мошенничества со стороны застройщика.

✔ Образец договора.

Закон не устанавливает строгой формы составления документа, но предусматривает, какие сведения должны быть в нем отражены. Так, в соответствии с п.4 ст.4 №214-ФЗ, в тексте должна указываться следующая информация:

Реквизиты сторон.
Максимально подробное описание предмета сделки (объекта строительства).

Срок сдачи здания в эксплуатацию.
Стоимость договора, порядок и способ оплаты.
Срок гарантии на квартиру.
Права и обязанности сторон.
Методы обеспечения исполнения застройщиком своих обязанностей.
Дополнительные условия.
Дата и подпись сторон.

В соглашение могут включаться иные пункты при условии взаимного согласия сторон.

Вернуться к содержанию ↑

○ Виды участия в долевом строительстве.

Участие в долевом строительстве можно принять путем заключения одного из трех возможных видов договоров. Все они будут подробно рассмотрены ниже.

✔ ДДУ.

Это самый распространенный вид соглашения, которое имеет свои особенности:

Должен пройти обязательную государственную регистрацию.
Отличается множественностью участников со стороны дольщика (один застройщик заключает типовые договора с рядом дольщиков).
Наличие предварительных обязанностей строительной фирмы (у нее должно быть: разрешение на строительство, документы на землю и проектная документация).

✔ Договор уступки прав требования.

Данный вид соглашения предусматривает возможность дольщика передать свои права на будущую квартиру другому лицу. Особенности такого вида договора:

Переход к покупателю не только прав, но и обязанностей продавца.
Необходимость получения согласия застройщика.
Ограниченный срок возможности заключения – договор переуступки может быть оформлен только после государственной регистрации ДДУ и до сдачи дома в эксплуатацию.
Необходимость указания в тексте ссылки на реквизиты ДДУ.

✔ Договор накопления в ЖСК.

Это еще один способ участия в долевом строительстве, заключающийся в вступлении в Жилищный кооператив. Здесь возможен более долгий срок рассрочки и контроль строительства. Вступление в ЖСК предусматривает необходимость внесения регулярных паевых взносов, размер которых устанавливается участниками объединения. Особенности подобного договора:

Отсутствие требования о государственной регистрации договора, что повышает риски двойных продаж.
Необходимость самостоятельного регулирования проблем, возникающих на разных этапах строительства (например, если произойдет удорожание строительства, участникам кооператива, скорее всего, придется компенсировать разницу из собственных средств).

Возникновение обязательств по оплате коммунальных платежей с момента возведения здания.

Вернуться к содержанию ↑

○ Нюансы сделки долевого участия.

Долевое участие имеет свои особенности и риски, которые нужно учитывать, принимая решение о покупке квартиры подобным способом. Они будут подробно рассмотрены ниже.

✔ Срок сдачи.

Если застройщик не сдал объект вовремя, вы можете требовать от него выплату неустойки за просрочку. Это можно делать в досудебном порядке, путем направления претензии в адрес строительной фирмы, или в судебном порядке, путем составления иска. Доказательством нарушения срока будет акт приема-передачи:

Либо его нет, что подтверждает факт не сдачи объекта к данному сроку.
Либо он есть с более поздней датой, что опять же подтверждает факт срыва сроков.

✔ Недобросовестный застройщик.

Есть определенные критерии, по которым определяется надежность строительной фирмы:

Публичность, если компания часто мелькает в СМИ, это говорит о том, что она не боится быть на виду, а значит, вероятность мошенничества достаточно низкая.

Адекватная ценовая политика – слишком низкие цены должны сразу насторожить.
Темпы строительства, для определения этого показателя достаточно несколько раз посетить стройку и увидеть, есть динамика или нет.
Актуальность учредительных документов – застройщик должен по первому требованию представить все бумаги, которые подтверждают его статус.

Все эти критерии следует изучать до заключения контракта.

✔ Процедура участия.

Оформление участия в долевом строительстве происходит путем подписания договора и его государственной регистрации (ДДУ). Факт завершения сделки и передачи квартиры дольщику оформляется актом приема-передачи, который удостоверяет выполнение всех обязательств со стороны застройщика.

Участие в долевом строительстве – это хороший способ совершить выгодную покупку жилплощади. Но здесь также необходимо проявлять разумную осторожность и внимание ко всем мелочам.

Вернуться к содержанию ↑

○ Советы юриста:

✔ Участвовал в долевом строительстве, в результате застройщик предоставил квартиру меньшую по размеру, чем договаривались, что делать в такой ситуации?

Если в вашем договоре предусмотрен пункт, позволяющий изменить цену квартиры, вам нужно составить дополнительное соглашение на возврат части суммы. Если такого пункта нет, вы можете в одностороннем порядке отказаться от договора, что наложит на застройщика обязательство по возврату полученных от вас денег вместе с процентами за их использование. Если решить дело мирным путем не получается, следует обращаться в суд.

✔ Вложили деньги в долевое строительство, но застройщик «заморозил» строительство, что делать?

Здесь возможны два варианта. Можно попытаться сменить застройщика, обратившись в свою перфектуру. Либо можно расторгнуть договор в одностороннем порядке, направив уведомление об этом заказным письмом застройщику. В течение 10 дней после этого он обязан вернуть деньги. Если компания отказывается это делать, обращайтесь в суд.

Вернуться к содержанию ↑

Специалист Ахола Елена Сергеевна расскажет об особенностях участия в долевом строительстве.

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

topurist.ru

Что такое долевое участие в строительстве и кто может в нем участвовать

Квартира – это объект недвижимого имущества, отличающегося высокой стоимостью. К сожалению, цены на жилье в России постоянно находятся в движении, и не каждый человек имеет возможность приобрести квартиру на выгодных условиях в короткий промежуток времени.

Чтобы сэкономить и не копить деньги долгое время, люди обращают свое внимание на такой вариант, как долевое строительство. Данная форма правовых отношений между застройщиком и потенциальным покупателем не противоречит нормам закона, однако, имеет как плюсы, так и минусы. Читатели смогут узнать из нашей статьи, что такое долевое строительство, каким образом стать дольщиком, а также, какие преимущества и недостатки отличают такой вариант покупки жилья.

Что такое долевое строительство?

Согласно действующему определению, долевое строительство – это особый вид инвестиционной деятельности, в рамках которой осуществляется привлечение дополнительных денежных средств для возведения объекта жилой недвижимости.

По схеме, сторонами выступают:

застройщик или девелопер, который занимается возведением новостройки;
гражданин или дольщик- покупатель квартиры.

Чтобы зафиксировать правовые отношения между участниками заключается специальное соглашение – ДДУ. Договор содержит все существенные моменты сделки, включая сроки передачи жилья гражданину и порядок внесения платы за квартиру. Стандартный процесс участия в долевом строительстве предполагает на финальной стадии переоформление имущества в полную собственность покупателя. Каждая мелочь при проведении процедуры регистрации крайне важна, поэтому необходимо тщательно подготовить обязательную документацию.

Какая информация должна содержаться в договоре долевого участия

ДДУ заключается в обязательном порядке, если речь идет о покупке жилья в многоквартирном доме. Этот документ позволяет зафиксировать достигнутую договоренность между сторонами и в дальнейшем выступить в судебном заседании как фактическое доказательство.

Важно, чтобы документ был верно составлен с соблюдением действующих нормативов. Обязательным к выполнению требованием, является содержание в документе существенных условий:

Объект соглашения.
Стоимость квартиры и порядок внесения платы за жилище.
Сроки и дата введения жилого комплекса в эксплуатацию, и передачи дольщику.

Кроме перечисленных моментов, в соглашении обязательно нужно указать информацию о страховке девелопера и о порядке обслуживания построенной многоэтажке в течение установленного законом срока. Регулированием такого документа и общего порядка передачи квартиры дольщику, занимается ФЗ-214,в который периодически вносятся определенные изменения.

Какие объекты могут возводиться по схеме долевого строительства?

Если обратиться к закону, то объектом ДУ может выступать жилое и нежилое помещение, а также оборудование, которое подлежит передаче дольщику после того, как оно было установлено или смонтировано. Возведение дома должно осуществляться при помощи средств дольщиков. Говоря простым языком, объект долевого строительства – это помещение, которое получается в итоге проведения обязательных работ с использованием личных средств покупателя.

В качестве наиболее распространенных объектов выступают новые жилые комплексы, включающие в себя большое количество квартиры. Такие дома позволяют допустить минимум затрат и удовлетворить потребности населения в самое короткое время.

Какие риски существуют?

С одной стороны, покупка квартиры, таким образом, считается выгодным приобретением, поскольку девелоперы обычно реализуют жилплощадь в новостройках по сниженным ценам. С другой стороны, сделка считается одной из самых высокорисковых. Определенные проблемы связаны с недобросовестным поведением застройщиков, а также с некачественным возведением здания.

Девелоперы достаточно часто прибегают к сомнительным схемам, чтобы получить выгоду из сложившейся ситуации и не стать участником судебного разбирательства. К сожалению, закон неполноценен в этом отношении и обман может коснуться дольщика в самых различных ситуациях:

строительная компания продала помещение сразу двум дольщикам;
застройщик потребовал заключить предварительный договор, который не будет иметь никакой юридической силу, получил средства, а после отказался участвовать в сделке;
девелопер может предложить дольщику купить вексель, вместо заключения договора. Вексель юридической силы имеет, однако, никакого права на получение в дальнейшем квартиры, не дает;
многоэтажка может быть возведена на земельном наделе, предназначенном для ИЖС. В итоге, постройка может быть снесена;

Кроме перечисленных вариантов мошенники прибегают и к другим схемам, затягивая сроки сдачи дома в эксплуатации и передачи жилья в распоряжение дольщика.

Заключение

Долевое строительство позволяет людям приобрести квартиру по сниженным ценам и на выгодных условиях. Чтобы принять участие в такой процедуре, граждане и строительные компании заключают специальное соглашение. Необходимо помнить, что такая сделка может иметь серьезные последствия и сопровождается высокими рисками, поэтому лучше тщательно проверять документы и привлечь к заключению договора опытного юриста.

grazhdaninu.com

ДДУ: расшифровка в строительстве

ДДУ – это договор долевого участия в строительстве, он считается одним из наиболее популярных способов приобретения жилья на первичном рынке от застройщика. Специфика такого договора состоит в том, что участник строительства получает не саму жилплощадь, а лишь право на ее получение после завершения строительства и ввода дома в эксплуатацию. Взамен дольщик обязуется внести оговоренную в договоре сумму.

Особенности и условия договора

Договор долевого участия в обязательном порядке должен включать пункты с указанием на объект строительства, период его сдачи в эксплуатацию, процедуру и сроки внесения оплаты, гарантийный срок, а также данные об обеспечении выполнения взятых обязательств.

Рассмотрим специфику таких условий:

в роли предмета договора выступает квартира, которая должна быть передана во владение дольщику по его требованию;
в документе необходимо прописать детальные характеристики и данные объекта, такие как проектная квадратура квартиры, местонахождение ее в многоэтажном доме и этажность, номер секции или оси.

В роли сторон соглашения выступают компания-застройщик и участник долевого строительства.

Застройщиком является компания, во владении которой на правах аренды, субаренды или безоплатного использования находится земельный надел. На этом участке компания за привлеченные от дольщиков средства возводит многоквартирный дом или иную недвижимость.

В роли второй стороны выступает гражданин или юридическое лицо, которое вкладывает денежные средства в строительство многоэтажного дома, с целью в дальнейшем получить в собственность оплаченную квартиру в данном доме.

Фактически ДДУ заключается между застройщиком и гражданином о том, что строительная организация будет возводить жилой дом за счет внесенных дольщиками средств. Моментом завершения такого договора становится передача недвижимости во владение дольщика и оформления документов о праве собственности.

Вследствие этого в ДДУ предусмотрены обязательные требования:

оформление соглашения в письменной форме между застройщиком и участником долевого строительства;
внесение одной суммы или периодических платежей возводимый объект недвижимости;
государственная регистрация собственнического права на квартиру после сдачи дома и ввода его в эксплуатацию.

Суть долевого строительства

Долевое строительство подразумевает специфический тип строительства, когда у застройщика нет достаточных финансовых ресурсов для полного возведения многоэтажного жилого дома. Однако у него имеется участок, приобретенный или взятый в аренду, проект строительства и все требуемые разрешения на возведение дома.

Застройщик также может использовать такую схему, если он не желает в дальнейшем заниматься продажей квартир. При ДДУ квартиры уже частично или полностью оплачены будущими владельцами жилья.

Стороны изначально перед подписанием договора обсуждают все значимые нюансы объекта недвижимости, в том числе стоимость, которая записывается в договор.

В отдельном порядке необходимо рассмотреть понятие доли. Ведь денежные средства вносятся дольщиками за жилье, которого фактически еще нет. В связи с этим застройщик оформляет проектную документацию или план, где четко прописывается количество квартир, их расположение на каждом этаже.

На видео об особенностях договора долевого участия

С правовой точки зрения такие объекты недвижимости получат соответствующий статус после введения здания в эксплуатацию. По этой причине такие объекты указываются в договоре как доля каждого участника в строящемся жилом доме. То есть суть понятия долевого участия в строительстве заключается в том, что граждане, у которых отсутствует достаточная сумма для покупки квартиры, могут вносить ежемесячные взносы на возведение жилья, и дают поручение строительной компании возвести жилье за свои деньги.

ru-act.com

Понятие что такое ДДУ в строительстве

Во все времена строительная отрасль активно развивается. Поэтому договор долевого участия (ДДУ) в строительстве занимает обширное место в современном обществе.

Рассмотрим подробно следующий вопрос: что такое ДДУ в строительстве?

Общее понятие

Договор долевого участия (ДДУ) в строительстве – соглашение между сторонами - застройщиком и инвестором, согласно которому застройщик берет на себя обязательства своими силами и в указанный срок осуществить строительство объекта недвижимости и передать его инвестору, который в свою очередь обязан выплатить установленную соглашением цену за такой объект долевого строительства.

К обязательным условиям данного договора относятся:

определенный объект долевого строительства, который передается инвестору согласно проектной документации – его описание, местоположение, планируемая площадь, этаж и так далее;
сроки передачи застройщиком данного объекта инвестору – сроки завершения строительства должны быть конкретными;
цена соглашения, схема и сроки ее погашения – оплата осуществляется только после государственной регистрации договора путем внесения единовременного платежа или в указанный договором период;
гарантийный срок на данный объект – не может составлять менее 5 лет, меньшие сроки считаются незаконными, исчисляется такой срок с момента передачи объекта инвестору, если другое не указано в самом договоре.

Порядок оформления

Рассматриваемое соглашение не имеет четко установленной формы, составляется в письменном виде и обязательно подлежит государственной регистрации.

При этом с момента проведенной регистрации данное соглашение считается действительным, то есть заключенным.

Для заключения данного договора от сторон необходимы следующие документы:

от инвестора – документ, удостоверяющий личность – паспорт;
от застройщика – разрешение на строительство, проектная документация, заключение государственной экспертизы, документы, подтверждающие права на землю, которая предоставлена для строительства, соответствующую публикацию документов, подтверждающих право на осуществление строительных работ.

На основании изложенного, при оформлении договора долевого участия в строительстве особое внимание нужно обратить на застройщика, изучить представленные им документы для строительства объекта, поскольку надежный застройщик – лучший способ избежать рисков инвестирования.

uristhome.ru