Юридические тонкости покупки квартиры по переуступке права требования. Договор переуступки прав собственности на квартиру

Квартиры по переуступке: лакомый кусочек или сыр в мышеловке

Если проблема жилья стоит особенно остро, вам, наверняка, знакомы многие способы ее решения: аренда, покупка квартиры, приобретение в ипотеку. И даже такое страшное слово, как «лизинг» не в состоянии вас испугать.

Однако все чаще можно услышать о таком выгодном способе как переуступка жилья. Что же это такое? В чем выгода, а в чем недостатки, если они, конечно, есть?

Права на строящееся жилье, полученные первичным инвестором на основании заключенного с застройщиком договора инвестор может передать третьему лицу. Такая сделка называется переуступкой права требования, или цессией.

По ней передаются, как это часто бывает, не только права, но и обязанности, принятые инвестором на основании договора долевого участия и еще не выполненные.

Продавец, уступающий свои права, называется цедентом, а покупатель – цессионарием. Происходит это обычно следующим образом: некто принимает решение вложить средства в строительство жилья на этапе котлована. Он заключает с застройщиком договор долевого участия и по очень выгодной цене получает права на будущую квартиру. По мере возведения дома риски долгостроя уменьшаются, а недвижимость растет в цене.

У дольщика, который преследует иные цели и не собирается жить в квартире, есть два пути. Он может дождаться завершения строительства, оформить право собственности и очень выгодно продать квартиру на вторичном рынке – это неплохая, но довольно затратная по времени схема. Второй вариант – избавиться от недвижимости сразу, как только она существенно выросла в цене.

Однако перепродать недостроенный объект нельзя, зато можно переуступить другому лицу свое право на недвижимость. Таким образом, дольщик остается в плюсе, не дожидаясь, когда дом будет достроен и сдан, а тот, кто становится собственником квартиры по переуступке, значительно экономит.

Нужно отметить, что далеко не всегда продавцы так уж одержимы жаждой наживы. Разные жизненные обстоятельства, такие как, необходимость погашения кредитов могут также подтолкнуть к этому шагу. Обстоятельства действительно могут быть совершенно разными: развод, вступление в права наследования или просто переезд в другой город или страну.

Однако причиной продажи прав может быть недобросовестность застройщика. Естественно, в этом случае продавцы квартиры вряд ли скажут потенциальным покупателям о неутешительных перспективах строительства. Поэтому прежде чем заключить такой договор, нужно как можно лучше все разузнать о данном новострое, и постараться обезопасить себя от возможных рисков.

В каком-то смысле переуступка – даже более безопасный вид сделки на первичном рынке, чем обычный договор долевого участия. Как правило, такие соглашения заключаются на поздних этапах строительства, когда застройщик уже зарекомендовал себя с хорошей стороны и очевидно, что дом будет сдан вовремя. При этом купить квартиру по переуступке можно дешевле, чем эту же новостройку после того, как здание введут в эксплуатацию, и будет зарегистрировано право собственности.

Это-то и является главным плюсом покупки квартиры по переуступке: стоимость жилья на стадии строительства значительно ниже цены той же жилплощади после сдачи новостройки.

Чем вы рискуете, покупая квартиру по переуступке

Однако все мы знаем про бесплатный сыр. Значит, само собой разумеется, что должны быть и минусы.

Поэтому, покупая, квартиру по переуступке, вы рискуете:

столкнуться с застройщиком на грани банкротства;
купить квартиру в доме, который в итоге не будет соответствовать плану;
купить «долгострой»;
натолкнуться на двойную переуступку.

Кроме того, необходимо удостовериться, что застройщик уведомлен о совершении переуступки. В противном случае, вы, как новый участник долевого строительства рискуете потерять возможность взыскания убытков или неустойки. К сожалению, существует даже вероятность признания договора уступки недействительным.

Что же делать, чтобы приобрести квартиру, а не проблемы?

Существует вполне определенный и четкий порядок приобретения квартиры от застройщика, поскольку важно ни на секунду не забывать, что продавец (цедент), не отвечает ни за качество, ни за сроки строительства: в самом худшем случае вам придется обращаться со всеми своими претензиями к компании-застройщику. Из этого следует, что покупая недвижимость у дольщика, следует провести все действия, предписанные покупателю на первичном рынке:

В первую очередь нужно выбрать надежную компанию-застройщика. Стоит отсеивать не только предложения с заоблачно высокими ценами, но и с подозрительно низкими, которые могут тянуть за собой как долгие сроки строительства, так и простое мошенничество. Не будет лишним почитать отзывы о застройщике, посетить предыдущие объекты, ознакомиться с документами, такими как:

учредительный документ строительной компании, а также ее устав;
дительный документ строительной компании, а также ее устав;
свидетельство о государственной регистрации;

свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;
свидетельство о праве собственности на земельный участок или договор аренды земли;
бухгалтерская отчетность за последний квартал текущего года;
проект на строительство, в котором должны быть указаны цель проекта, этап строительства и предполагаемый срок сдачи дома в эксплуатацию.

Во-вторых, нужно осмотреть местность, на которой расположена новостройка, к этому этапу нужно подойти с толком и расстановкой. Существенным плюсом в данном вопросе станет развитая инфраструктура и хороший район. Если здание находится на ранней стадии строительства и квартиру осмотреть не получится, необходимо ознакомиться с макетом.
Дальше нужно прийти в офис компании застройщика и уведомить их о продаже квартиры по переуступке права требования. Кроме того, для покупателя риск снижается до минимума, если третьей стороной в договоре переуступки права требования будет выступать застройщик. Во-первых, в этом случае полностью исключается риск получить имущество, находящееся в залоге. А во-вторых, участие в договоре переуступки компании-застройщика гарантирует, что права требования никому до вас не передавались.

Необходимо получить письменное согласие от компании-застройщика на продажу квартиры. Следует быть готовым к тому, что разрешение это обычно застройщик дает не безвозмездно – в среднем, это комиссия в размере 1-5% от стоимости объекта. Эти расходы чаще всего ложатся на покупателя, или же стороны могут разделить их между собой.
Раз уж вы на месте, не забудьте взять у компании-застройщика справку об отсутствии долга перед ними, в ней должно быть указано то, что расчёты по договору произведены полностью и обязанность продавца по оплате исполнена в полном объёме. Если квартира была приобретена в рассрочку и еще до конца не оплачена, вам придется продолжать вносить платежи. Причем в размере и по графику, утвержденному ранее застройщиком с первым дольщиком.
Далее можно и подписать договор долевого участия, в котором должны быть прописаны все важнейшие детали: сроки, стоимость, гарантии. Поэтому стоит воспользоваться еще одной рекомендацией — заверяйте договор переуступки права требования у нотариуса. Кстати, нотариус проверит, действительно ли человек, продающий квартиру в недостроенном доме, имеет на нее права, а не пытается торговать чужим имуществом. Заодно нотариус уточнит, не находятся ли имущественные права на строящуюся квартиру в залоге у банка, который кредитовал первого инвестора.

После того, как дом достроен и сдан, вы, как покупатель должны принять квартиру. Если обнаруживаются какие-либо недоделки, то фирма обязана их устранить в течение двух месяцев. Если же недочеты не обнаружены, владелец получает ключи от квартиры и приступает к оформлению права собственности.
Договор долевого участия недействителен без государственной регистрации. Так что она является завершающим и главнейшим этапом. При покупке жилья от застройщика в Росреестр подаются следующие документы:

Договор долевого участия недействителен без государственной регистрации. Так что она является завершающим и главнейшим этапом. При покупке жилья от застройщика в Росреестр подаются следующие документы:

заявление на регистрацию
документы об оплате госпошлины
договор долевого участия
акт приема-передачи жилья.
кадастровый паспорт.

Если вы собрали и принесли сразу все документы, то примерно через месяц вы уже будете держать в руках свидетельство о собственности на эту квартиру.

После получения свидетельства дольщик автоматически становится владельцем квартиры и вправе распоряжаться ею без каких-либо ограничений. Будет лучше и безопаснее для всех, если окончательные денежные расчеты между цедентом и цессионарием произойдут после возвращения документа из регистрирующих органов.

Готовы Вы покупать квартиру по договору уступки или нет, решать вам. Но нужно помнить: прежде чем пойти на сделку, надо получить у застройщика полный пакет документов на объект, как если бы права на квартиру покупались напрямую у застройщика, выяснить состояние строительства и другие тонкости. Чем больше будет у вас информации, тем меньше рисков несет с собой договор уступки квартиры.

Покупая квартиру по переуступке, в том числе, когда права передавались несколько раз, важно убедиться в надежности компании-застройщика, надлежащей оплате всех уступок, а также в отсутствии нарушений норм законодательства, влекущих недействительность цессии.

sterium.com

Что такое договор цессии в сделках с недвижимостью и когда он заключается?

Зачастую в наиболее привлекательных относительно расположения и престижности новостройках квартиры оказываются распроданными еще на начальном этапе строительства.

В дальнейшем, когда возведение многоэтажки близится к завершению, квартиры начинают активно перепродаваться. Случается, что за время строительных работ квартира несколько раз меняет своего хозяина.

На каких основаниях перепродаются такие квартиры? Какой договор при этом нужно подписать? И что учесть при заключении сделки?

Что представляет собой данная сделка?

Цессия в недвижимости – это, по сути, сделка купли-продажи, но заключается она путем оформления договора переуступки в соответствии с требованиями ГК РФ.

В соответствии с таким соглашением лицо, являющееся продавцом квартиры в только что построенном доме (дольщик) передает другой стороне договора (цессионарию) все свои права и обязательства перед застройщиком как долевого участника.

Общие правила заключения договора цессии (а иначе оформления переуступки права требования) обозначены в статьях 382-390 Гражданского кодекса РФ.

В отношении долевого участия в постройке недвижимости такие сделки описаны в статье 11 Федерального закона №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…».

Смысл договора цессии заключается в том, что на нового собственника квартиры, получившего ее в результате соглашения переуступки, в полном объеме ложатся все права и обязанности перед компанией-застройщиком, обозначенные в первоначальном договоре долевого участия.

Образец договора переуступки права требования (цессии) на квартиру можно скачать здесь.

В каких случаях заключается договор?

Значительная часть договоров переуступки в отношении недвижимости заключается между инвестором и застройщиком на начальных этапах строительства.

Зачастую продажа квартиры по переуступке происходит еще до оформления всей необходимой разрешительной документации. Как правило, цена будущих квартир в это время минимальна.

На заключительных стадиях возведения многоквартирного дома стоимость жилья в них значительно возрастает. Таким образом, инвесторы при перепродаже таких квартир могут получить немалую прибыль.

В качестве дольщиков при строительстве новостройки могут выступать не только инвесторы, целью которых является получение прибыли.

Участниками долевого строительства могут быть и частные лица, желающие приобрести жилье для себя по невысокой цене.

Однако, в ходе строительства в силу тех или иных обстоятельств потенциальные обладатели квартиры могут передумать.

Кроме того, что им необходимо вернуть вложенные деньги, им нужно каким-то образом избежать штрафов от застройщика за невыполнение обязательств. В этом случае заключение договора цессии – наиболее оптимальное решение (если не единственное).

Заключение договора переуступки позволит избежать штрафных санкций, которые могли возникнуть в случае расторжения соглашения о долевом участии. А продавая таким образом квартиру ее владельцы могут даже получить дополнительную прибыль, так как удорожание квартир в новостройках происходит на протяжении всего строительства.

Сделки по переуступке недвижимости можно заключать многократно до тех пор, пока жилое помещение не будет фактически сдано застройщиком, до оформления акта приема-передачи объекта недвижимости.

Плюсы и минусы переуступки прав

Совершение сделок с недвижимостью по договору цессии имеет свои положительные стороны как для покупателя (цессионария), так и для инвестора (дольщика):

Инвестор приобретает квартиру на начальном этапе возведения многоэтажки, продает на завершающем, получая при этом материальную выгоду в размере разницы стоимости объекта недвижимости на разных стадиях строительства.
Цессионарий получает квартиру (зачастую престижную) в новом доме за цену, значительно ниже цены самого застройщика. Происходит это из-за того, что при завершении строительства дольщики спешат как можно быстрее продать квартиры.

Если у компании-застройщика недвижимость приобреталась в ипотеку, то у цессионария не возникает необходимости выплачивать ипотечные платежи на протяжении длительного периода строительства. Платить он начинает на завершающем этапе строительных работ, а часто и непосредственно перед заселением.

Но кроются в таких сделках и определенные минусы:

Риск стороны договора цессии, выступающей в роли покупателя, значительно возрастает по сравнению с дольщиком. Если такое соглашение по каким-то причинам признается недействительным, то претензии покупатель может предъявить только ко второй стороне соглашения переуступки, а не к застройщику.
Вероятное банкротство компании, являющейся застройщиком. Конечно, такой иск существует и у дольщиков строительства. Но очень часто продажа квартир в строящихся домах еще до завершения строительства бывает связана именно с несостоятельностью фирмы, занимающейся застройкой, затягивание сроков сдачи жилого дома или нарушением договоров долевого участия.
Многократная передача жилого помещения по договору цессии, причем не последовательная, а параллельная. То есть продавец продает квартиру одновременно нескольким покупателям. Судебная практика показывает, что право собственности сохраняется за тем цессионарием, который первым официально зарегистрировал соглашение переуступки.

Предмет договора

Заключая договор цессии, покупатель должен отчетливо понимать, что с момента подписания документа он получает не саму квартиру, а только лишь права требования относительно будущего объекта строительства.

То есть максимум, на что может рассчитывать цессионарий – это требовать от застройщика сдачи строящегося дома в установленные сроки и в должном виде. Именно это и является предметом договора цессии.

Саму же квартиру покупатель получит только после подписания акта приемки-передачи.

При этом сам застройщик в обязательном порядке извещается о смене лица, претендующего на получение квартиры в новостройке. Иначе у нового владельца могут возникнуть трудности на завершающей стадии.

Существенные условия договора

Для того чтобы документ, на основании которого происходит переуступка прав требования, имел юридическую силу, в нем должны содержаться определенные условия:

Обязательно должно быть указано, кто именно является сторонами сделки. Необходимо прописать полные данные удостоверения личности (паспорта) как цедента, так и цессионария.
Вторым существенным условием является указание в тексте договора, на основании которого действует продавец. Им обычно служит договор долевого участия, подлежащий обязательной регистрации в Росреестре.
Нужно прописать адрес застройки, номер квартиры по проекту, ее площадь и предполагаемое число комнат.
Сроки, в которые должна быть осуществлена передача прав уступки, документов, подтверждающих долевое участие и внесение инвестиционных платежей.
В соглашении отражается цена уступки и график внесения платежей по договору с застройщиком в случае рассрочки.
Обозначается размер платежа компании-застройщику за переоформление документации.

Чтобы максимально обезопасить себя, в договоре цессии нужно заранее отразить ответственность сторон и вероятные причины расторжения договора, пути решения спорных вопросов.

Подводные камни подобных сделок с недвижимостью

Особенность покупки квартиры по договору цессии заключается в том, что при совершении сделки пристальное внимание нужно уделять не столько самому соглашению, сколько документации, которую обязаны предоставить цедент и застройщик.

В случае форс-мажора продавец не несет перед покупателем никакой ответственности в части сроков сдачи и качества объекта недвижимости. Все вопросы придется решать именно с застройщиком.

При заключении сделки по переуступке покупателю следует тщательно проверить всю строительную документацию, как если бы он покупал квартиру напрямую.

Важным моментом является и договор долевого участия. На нем обязательно должен присутствовать отметка о регистрации в Росреестре. В противном случае он может оказаться недействительным.

Также нужно обратить внимание на выплату процентов застройщику от сделки цессии. Обычно эти расходы ложатся на покупателя. Но можно составить соглашение, по которому сумма будет делиться поровну между двумя сторонами сделки.

Оплата должна быть подтверждена платежным документом, в последующем он хранится у покупателя.

Еще один «подводный камень» может вскрыться, если квартира в новостройке приобреталась в рассрочку. В том случае, если цедент ранее вносил платежи не по графику, с опозданиями, то за это могли быть начислены пени и наложены штрафные санкции.

Когда сделка уже заключена, дополнительные расходы ложатся на покупателя. И, кроме того, что он должен вносить обязательные платежи по рассрочке, ему придется к тому же выплачивать задолженность и пени.

Несмотря на все возможные трудности и риски, договор цессии является достаточно простым документом в гражданском праве. При правильном оформлении всей необходимой документации и детальном изучении истории и репутации застройщика риск таких сделок удается свести к минимуму.

Видео: Покупка новостройки по переуступке — подводные камни

В видеосюжете рассказывается, что представляет собой договор цессии при совершении сделок с недвижимостью и в каких случаях он заключается.

Даются ответы, чем и кому удобна данная форма передачи объектов недвижимости, в чем может заключаться риск заключения подобной сделки, как обезопасить себя при покупке квартиры по переуступке прав требования.

terrafaq.ru

Договор цессии - переуступка прав на недвижимость

Москва +7 (499) 455-12-41 Санкт-Петербург +7 (812) 426-14-65 Регионы (бесплатно) +7 (800) 500-27-29 доб. 529 Задайте вопрос юристу

toggle menu

pravonedv.ru

Переуступка права на квартиру: оформление, документы, договор, риски

Переуступка права на квартиру – это вид перехода имущественных полномочий, на объект недвижимости, соответствующий потенциальному юридическому статусу. При этом вступление в имущественные права оказывается вполне реальным, фактическим.

Регулируется согласием сторон, в результате чего принимающая сторона оказывается восприемницей права получения объекта в будущем, когда распоряжение и владение таковым признается юридически корректным. Например, после завершения строительства и сдачи объекта в эксплуатацию.

Оформляется договором переуступки требований или договором цессии, который определяет стороны соглашения:

цедентом – передающей стороной;
цессионарием – стороной принимающей.

Так как в процессе ожидания строящейся квартиры, допускается неоднократная переуступка, цессионарий переходит в статус цедента, что отражается в последующем соглашении, оглашающем переход полномочий.

Регулируется правилами и нормами статьи 11 Федерального закона о долевом строительстве, вступившим в силу 30.12.04 г. под № 214-ФЗ.

Данный прецедент уместен, когда продающая сторона не является полноправным собственником объекта. Однако наметились главные тенденции для вступления в собственность объектом. По преимуществу распространены следующие виды сделок, которые требуют не продажи объекта, а передачи прав на него путём цессии:

Переуступка прав на квартиру в новостройке

В новостройке прецедент инвестирования строящегося дома даёт полномочия на уступку до момента введения здания в эксплуатацию и заселения жильцами. После этого, отчуждение объекта замораживается до получения владельцами квартир свидетельства о собственности.

Получив свидетельство, собственники распоряжаются жильём беспрепятственно.

Так как объект приобрёл юридическую дееспособность, уступка не требуется, кроме случаев вступления в сделку после составления ПДКП. Те же правила распространяются на участников ЖСК. Для них дополнительно предусмотрены условия согласования сделки с остальными членами кооператива.

В процессе незавершённого строительства цедент делегирует только те полномочия, которые установлены в его сторону в настоящий, исходный момент. Несмотря на юридическую слабость гарантий, данный вид приобретения квартир имеет несомненные преимущества. В особенности – когда недвижимость оформляется в ипотеку.

Так как начало строительства не покроет процент по счетам в случае форс-мажора, а в иных случаях – и тело кредита, банки неохотно вкладывают свой капитал на начальном этапе. Исключение составляют случаи, когда запрашивается существенная сумма первого взноса, а процентная ставка максимальна. Либо – в залог передаётся иной объект недвижимости. Например, старая квартира.

Если заинтересованное лицо не владеет такими вариантами, целесообразно оформить переуступку накануне заселения в здание. Банк охотно оформит ипотеку, так как в залог поступает практически готовое и вполне правоспособное недвижимое имущество.

Обязательно требуется пересмотреть положения ДДУ. Если в одном из пунктов указан запрет на переуступку, договор заключаться не может.

Оформление переуступки прав на квартиру

Следует быть предельно внимательными, чтобы не нарушить регламент оформления, так как он имеет свою специфику в сравнении с имущественными сделками с правоспособными объектами.

Нюансы процедуры в том, что после проведения взаиморасчётов, покупатель получает не готовый объект недвижимости как таковой, а только право его последующего получения. Соответственно, следует взвесить все за и против, которые выльются в качестве юридических и фактических последствий такого приобретения.

Тем не менее, к данной процедуре применяются правила традиционной продажи, если иное не вытекает из условий договора (п.4 ст.454 ГК РФ).

Приобретая возможность получения квартиры в новостройке, следует соблюдать следующее главное правило: ни в коем случае недопустимо получать переуступку по предварительному ДДУ.

Такой документ не проходит регистрацию в Росреестре и имеет узкие, ограниченные полномочия, которые в силе лишь до момента заключения основного ДДУ. К участию в сделках такой документ не допускается. Лицо, заплатившее по такому договору деньги, может утратить их безвозвратно.

То же касается приобретения возможности на покупку квартиры по ПДКП. Лицо встраивается в сделку вместо предшествующего покупателя, который выбывает из процедуры. Соответственно, уплатить цеденту требуется только стоимость задатка, которую таковой внёс, оформляя ПДКП (см. Купить квартиру по переуступке).

Данная сумма оговорена в соответствующем положении документа.

Преимущества данной процедуры для цедента в том, что он не утрачивает уплаченную в качестве задатка сумму денег, а получает её от цессионария.

В случае с ДДУ требуется уведомить застройщика, так как он остаётся формальным владельцем строящегося жилья. При ипотечном кредитовании – уведомить банк. После получения разрешения данных уполномоченных организаций, приступать к составлению документации на передачу переуступки.

После составления договора цессии, передающая сторона отчуждает своё право на приобретение квартиры окончательно, передавая контрагенту пакет документации, на основании которого констатируется полная и беспрепятственная правоспособность цессионария, продолжающего участвовать в долевом строительстве вместо выбывшего лица.

Пакет документации тщательно проверяется, каждая бумага включается в акт приёма-передачи, под роспись принимающей стороны. Целесообразно обеспечить комиссионное составление акта, где помимо сторон примут участие незаинтересованные лица – юристы или риэлторы.

Для страховки можно составить дополнительную расписку принимающей стороны о получении документации.

Совместно с данной процедурой происходит передача денег. Если они передаются наличными, так же потребуется комиссионное присутствие и передача расписки за получение. В ином случае, свидетельством передачи денег станет банковский чек или иная сопровождающая безналичный перевод, документация. После оформления сделки, сторонам требуется подойти в Росреестр для регистрации договора цессии.

Документы при переуступке прав на квартиру

Пакет передаваемой преемнику документации состоит из следующего комплекта официальных бумаг:

Основной ДДУ, заключённый цедентом с застройщиком.
Разрешение от застройщика на введение нового участника долевого строительства, взамен выбывшего.
Разрешение от банка при оформлении ипотеки.
Разрешение от супруги, если цедент состоит в официально зарегистрированном браке.
Квитанции и иная финансовая отчётность, подтверждающая платежи, произведённые по условиям ДДУ.
Акт приёма-передачи документации для участия в долевом строительстве.
Расписка в получении денег цедентом. Или иная подтверждающая перевод денег документация.
Договор переуступки прав. Составляется в трёх экземплярах, с учётом передачи участникам процедуры и регистрации в Росреестре.

Когда переуступка квартиры проводится не впервые, следует приложить титульную документацию.

Она устанавливает историю перехода объекта от преемника к преемнику. Утрата одного из звеньев цепочки передачи полномочий констатирует ослабление правоспособности сделки и несёт соответствующие риски, такая сделка не может признаваться чистой (см. Оспоримые и ничтожные сделки).

При передаче договора на регистрацию, требуется предъявить в МФЦ гражданские паспорта сторон и квитанцию об оплате государственной пошлины. Если в интересах лица действует представитель – нотариально удостоверенную доверенность.

Составление и заключение договора переуступки прав на квартиру

Договор цессии – дополнительное соглашение или приложение к ДДУ или ПДКП, которое не имеет автономной силы. Поэтому во вводной части такового включаются сведения о ДДУ и последующих гражданских прецедентах преемничества от одного правообладателя к другому, до момента обозначения возникновения полномочий на передачу документации, у цедента.

Здесь же устанавливаются стороны, а так же технические и кадастровые характеристики переходящего объекта недвижимости. В контрактных условиях определяется только передача документации, которая даёт возможность участвовать в долевом строительстве.

Существенные положения определяются в обязательных пунктах:

Предмет договора – процедура уступки с обозначением объекта.
Назначенная стоимость, правила проведения взаиморасчётов.
Обязанности сторон – отдельно для каждой, права сторон – так же.
Ответственность сторон за нарушение условий приёма-передачи.
Условия расторжения договор по взаимному согласию и в суде.
Заключительные положения.

После завершения текста, контрагенты вписывают персональные данные, дату заключения и ставят подписи с собственноручной расшифровкой.

Обозначенный документ вступает в силу только после регистрации в отделении Росреестра, по месту расположения возводимого здания (ст.17 ФЗ-214, п.3 ст. 433 ГК РФ).

Риски переуступки прав на квартиру

Главный риск – мошеннические схемы, которым принципиально удобно использовать прецедент перехода недвижимого имущества посредством уступки. Чтобы их избежать, требуется прослеживать всю титульную цепочку преемников (см. Двойные продажи квартир в новостройках).

Следующий риск, сопутствующий условиям долевого строительства – неисполнение обязательств застройщиком. В данной ситуации риски подобного ущерба передаются покупателю.

Так как неисполненные обязательства застройщика требуют возврата полученных средств, то он возвращает полученный от участника объём инвестиций. Эта сумма не равна той, что уплачена цессионарием. Но возвращение требует соответствия сумме, обозначенной ДДУ, а не иными условиями (см. Неустойка по договору долевого участия).

При проведении сделки на основании ПДКП риски снижаются, если контрагент совершает таковую при добросовестных намерениях. Зато сделка по предварительному ДДУ сводит гарантии покупателя на нет.

Переуступка прав на квартиру в сторону родственника

Так как права сторон в данном случае приравниваются к сделке купли-продажи, то на неё распространяются основные позиции составления купчей. На этом основании приобретатель утрачивает право налогового вычета, который допускается в сторону иных заинтересованных лиц, в сумме 13% общей стоимости приобретения.

Эти ограничения налагаются только на близких родственников, таких как родители и дети, в том числе усыновлённые и усыновители. Так же – бабушки и дедушки, преемниками которых становятся внуки (и наоборот).

Кроме этого при сделках близких родственников не допускается вливание средств от материнского капитала. Эта позиция строго соблюдается инспекцией пенсионного фонда. Если близость родства более дальняя, например, родные и двоюродные сёстры, эти ограничения снимаются.

Так же обозначенные ограничения не действуют в случае опосредованного родства, которое определяется через родственников жены или мужа:

родители жены и родители мужа;
бабушки и дедушки супруга.

В данном случае переуступка допустима безвозмездно, путём оформления дарственной. В этом случае лица из числа близких, непосредственных родственников, получат преимущества:

освобождение от НДФЛ, составляющий так же 13%;
существенная скидка при удостоверении договора нотариусом.

Главное, что в данном случае отсутствуют прецеденты, допускающие дополнительные риски.

myestate.club

Переуступка квартиры в строящемся доме

При продаже квартиры в строящемся доме лицо, осуществившее покупку будущего объекта недвижимости, становится собственником лишь по факту сдачи объекта, то есть, после завершения строительства.

До указанного момента покупатель считается только обладателем права требования на жилье.

При этом покупатель обладает правом реализации квартиры в строящемся доме. При возникновении указанной ситуации, то есть, при передаче права требования, происходит процедура, именуемая переуступкой, либо цессией.

Специфика приобретения недвижимости

Переуступка квартиры в строящемся доме – явление достаточно редкое. Сделка такого рода – в некоторой степени сложный процесс, регулируемый нормативно-правовыми актами.

При проведении указанной процедуры самостоятельно необходимо знать некоторые ее нюансы и особенности.

Юридические аспекты

В настоящее время сделка по переуступке прав собственности на квартиру в недостроенном доме регулируется настоящим Гражданским Кодексом, а также Федеральным законом № 214, защищающим права покупателей от возможных притязаний со стороны недобросовестных застройщиков.

Это обусловлено тем, что еще в недавнем прошлом покупка недостроенного объекта несла для покупателя определенный риск.

Для оформления сделки подобного рода существует два типовых образца договоров – старый и новый. Единственное отличие указанных документов – сроки, в соответствии с которыми покупатель вступает в права собственности.

Согласно старому договору продажа квартиры, то есть, передача на нее права собственности, может быть осуществлена на любом этапе, как при строительстве, так и при сдаче объекта в эксплуатацию.

Что касается нового документа, то в таком случае произвести уступку можно исключительно до того времени, когда всеми заинтересованными сторонами будет подписан акт, либо иной договор о передаче объекта.

Также существуют еще некоторые особенности проведения сделки. Так, например, данная процедура может быть осуществлена только при наличии согласия со стороны застройщика.

Еще один важный момент: в том случае, если сделка проводится одним из супругов, необходимо наличие согласия второго, заверенная нотариальным способом.

Образец согласия супруга на переуступку прав собственности представлен здесь.

Переуступка квартиры в строящемся доме

По своей сути переуступка требования, то есть, переуступка квартиры в строящемся доме, представляет собой процедуру, когда все права и обязанности перед застройщиком покупателя, переходят лицу, осуществившему приобретение объекта, находящегося на стадии строительства.

В том случае, если покупатель планирует приобретение первичного жилья при использовании ипотеки, есть некоторые особенности в проведении данной сделки.

По ипотеке

При передаче банком заемщику ипотечного кредита, заимодавец должен полностью удостовериться в платежеспособности лица, которому была выдана определенная сумма.

В том случае, если у заемщика возникнут сложности с выплатой оговоренных ранее сумм, банк оставляет за собой право реализации недвижимости, принадлежащей упомянутому выше лицу, и являющейся залогом.

В ситуации, когда ипотека необходима для приобретения квартиры в строящемся доме, заимодавец подвергает себя достаточному риску ввиду того, что залоговой собственности, то есть, непосредственно жилья, еще нет как такового.

Однако, выдача ипотеки все же возможна, если заемщик предоставит банку ряд определенных документов, являющихся в большинстве случаев обязательными. В указанный список входят, к примеру, документы о том, что строительство практически завершено.

Необходимым условием является наличие договора между застройщиком и банком-заимодавцем.

В противном случае взять ипотеку на приобретение квартиры в недостроенном дому будет практически невозможно.

От застройщика

Наиболее важным нюансом при проведении сделки переуступки является то, что покупатель приобретает не готовое жилье, а исключительно право требования.

Согласно этому договору переуступки, все права и обязанности переходят на лицо, являющееся покупателем с момента его подписания:

при покупке квартиры в доме, который на момент совершения сделки находится на стадии строительства, застройщик принимает активное участие в проведении процедуры;
для того, чтобы обезопасить себя от возможных негативных последствий, покупателю необходимо затребовать у застройщика документы, способные подтвердить строительство.

Также, если цена на строящееся жилье будет несколько увеличена продавцом относительно первоначальной, застройщик вправе получить пять процентов от разницы.

Как оформить?

Для оформления сделки по переуступки прав собственности на квартиру, находящуюся в строящемся доме, необходимо составление договора цессии.

Согласно указанному документу все права, которые находились у первоначального инвестора, будут переданы покупателю.

После того, как строительство дома будет завершено фактически, лицо, обладающее правом требования, становится полноценным собственником новой квартиры.

Подготовка документов

В пакет документов, которые необходимы для совершения сделки, входят следующие:

согласие застройщика на переуступку прав, оформленное в письменной произвольной форме;
документы, способные подтвердить личности сторон, участвующих в сделке;
непосредственно сам договор;
документы, подтверждающие право инвестора на недостроенное жилье;
договор об участии в строительстве.

Образец договора долевого участия в строительстве можно скачать тут.

Договор цессии

Договор уступки прав, то есть, цессия, подразумевает составление его согласно следующему образцу:

полное юридическое наименование документа, а также дата и конкретное место его составления;
полные данные о сторонах, участвующих в сделке согласно документам, удостоверяющим личности;
полное наименование предмета составленного договора;
перечисление обязанностей и прав сторон;
денежная сумма, фиксированная и оговоренная сторонами заранее;
перечисление пунктов ответственности сторон, наступление которой возможно при нарушении некоторых условий договора, оговоренных ранее;
подписи сторон.

Образец договора переуступки прав собственности можно скачать здесь.

Можно ли самостоятельно?

Как оформить переуступку квартиры в строящемся доме самостоятельно? Возможно ли это? Насколько сложна процедура?

Переуступка прав собственности не является излишне сложной задачей и проведение ее вполне допустимо без помощи юристов.

Однако, существует ряд определенных рисков, которые могут нанести покупателю строящегося жилья ощутимый финансовый урон.

Соответственно, для того, чтобы провести сделку наиболее грамотно, а также обезопасить в себя в значительной мере, рекомендуется все же получить консультацию грамотного специалиста.

Особенности расчета

Наиболее важным нюансом при произведении расчетов, согласно которым определяется окончательная стоимость сделки, является проверка, которую покупателю необходимо провести в отношении продавца.

А именно: в том случае, если первоначальный инвестор задолжал застройщику какую-либо сумму и умолчал об этом, долг автоматически списывается на покупателя.

При проведении окончательного расчета, то есть, передаче денег от покупателя к продавцу, первому необходимо максимально обезопасить себя, чтобы избежать потери денежной суммы.

Для этого осуществлять передачу финансовых средств следует исключительно тогда, когда вступит в силу договор уступки.

Подводные камни

При проведении такого рода сделки, как переуступка, покупателю необходимо знать следующее: в том случае, если застройщик объявит о банкротстве и, соответственно, строительство будет приостановлено на неопределенный срок, в минусе останется исключительно лицо, которое приобрело право на жилье.

Лицо же, которое уступило свое право требования, не несет никакой ответственности за наступление ситуации подобного рода.

Как обезопасить себя?

Для того, чтобы максимально обезопасить себя, а также снизить риск возможных убытков, сторонам необходимо следовать исключительно одному основному правилу: как можно более тщательно проверять документацию, а также пункты договора уступки.

На видео о рисках приобретения жилья по переуступке в новостройке

77metrov.ru

Нюансы переуступки прав на квартиру в новостройке

Привет, всем читателям www.habrealty.ru!

Сегодня разберем, что такое переуступка прав на квартиру в новостройке, как распространенная схема, для тех, кто решил купить квартиру в новостройке.

Мы уже разбирали:

О том, как не стать обманутым дольщиком здесь https://www.habrealty.ru/dolevoe/kak-ne-stat-obmanutyim-dolshhikom.html

а так же

Как заключить ДДУ https://www.habrealty.ru/dolevoe/dogovor-dolevogo-uchastiya-v-stroitelstve.html

Теперь продолжим тему, только уже по несколько иным нюансам. Довольно часто те, кто желает купить квартиру в новостройке, смотрят объявления о продаже, либо идут в офис к застройщику.

Как я уже отметил, если вы решили купить квартиру в новостройке, у вас есть два варианта: купить ее непосредственно у застройщика или с помощью переуступки прав собственности на новостройку.

Однако, в большинстве случаев все ликвидные и бюджетные квартиры (а это 1-2 комнатные) все раскуплены еще на т.н. «стадии котлована». В этом случае приходится «шерстить» объявления и искать, говоря современным языком, инвесторов, реализующих квартиры по переуступке прав собственности на новостройку.

Кстати, про инвестиции в недвижимость читайте здесь

Во втором случае вы приобретаете квартиру у того лица, которое заключило договор на строительство квартиры с застройщиком. И пока правоустанавливающие документы еще не готовы, вы можете совершить такую сделку, заплатив оговоренную сумму инвестору.

Как оформляется переуступка права на квартиру подробнее

Плюсы и минусы переуступки прав на квартиру в новостройке

В использовании данной схемы есть свои положительные и отрицательные моменты. Положительным моментом является то, что переуступка прав на квартиру в новостройке часто обходится дешевле, чем покупка квартиры напрямую у застройщика или покупка квартиры, на которую уже оформлены документы.

Отрицательным моментом является то, что все проблемы и риски, связанные с застройщиком, с момента утверждения договора переуступки прав собственности на новостройку, являются проблемами нового собственника. Для минимизации рисков рекомендуем тщательно изучить содержание договора и задать все необходимые вопросы о ходе строительства.

Покупателю, решившему купить квартиру в новостройке, следует иметь ввиду, что при оформлении сделки переуступки, непременно должен указываться тип исходного договора, который предполагает переход права собственности. Также сделку могут аннулировать, если в договоре не будет указана сумма сделки и порядок оплаты.

Рекомендую ознакомиться с разрешительной документацией на выполнение работ застройщиком. Договор в обязательном порядке нужно заверить у нотариуса и по завершению сделки оповестить застройщика о совершении переуступки прав на квартиру в новостройке. Здесь полезно посмотреть материал предыдущей статьи, в которой рассказано, какие нововведения ввел закон о долевом строительстве.

Купить квартиру в новостройке – не поле перейти! Если сомневаетесь в чем-то – обратитесь к юристу и пусть он проверит лишний раз все сомнительные пункты договора, а вы будете спокойны за свое будущее имущество.

Для того, чтобы бесплатно задать вопрос юристу, просто откройте вкладку «Специалисты»

Роль застройщика в переуступке прав на квартиру в новостройке

Законодательно не закреплено обязательное согласование такой сделки с застройщиком, однако, как показывает практика, все же лучше заручиться его согласием.

Отношение застройщиков к переуступке прав на квартиру в новостройке весьма неоднозначно. По закону они не имеют права ограничивать возможности заключать такие договора, но в реальности часто поступают противоположным образом.

Одни устанавливают договором обязательство первоначального покупателя об уведомлении застройщика до совершения такой сделки и полную оплату при регистрации договора.

Другие четко запрещают переуступку права собственности на новостройку, но в жизни застройщики крайне редко идут на такие меры. Рекомендую привлекать застройщика в качестве третьей стороны при оформлении сделки.

Это даст возможность проверить наличие и правильность оформления документов застройщика и одновременно узнать реальное положение дел по оплате первоначальных взносов продавцом.

Налоги и переуступка прав собственности на новостройку

Важно знать, что при заключении сделки переуступки права собственности на новостройку, у продавца возникает база для расчета и уплаты налога.

Причем, для расчета берется разница между двумя суммами: суммы первоначальной покупки и суммы, за которую переуступают квартиру, т.е. на доход, который получает переуступающий право требования квартиры у застройщика.

Однако в процессе предварительных переговоров стороны часто договариваются обоюдно нести эти расходы. Бывают случаи уплаты налога новым собственником.

Для того, чтобы иметь возможность воспользоваться налоговыми вычетами, в договоре непременно должна быть прописана полная стоимость квартиры. Это также позволит избежать недоразумений в случае предъявления в будущем претензий к инвестору.

Либо есть еще ситуации, когда покупатель, который очень хочет купить квартиру в новостройке, соглашается провести в договоре по переуступке прав на квартиру в новостройке, по изначальной цене, но заплатив гораздо большую сумму инвестору.

Эта схема очень рискованная для покупателя, поэтому решаться на нее или нет – дело лично каждого. Инвестор, в этом случае, не приобретает никакой выгоды, и, соответственно, освобождается от уплаты налогов.

Что обязательно предусмотреть

Перед заключением договора по переуступке прав на квартиру в новостройке необходимо узнать, как производилась оплата взносов первоначальным инвестором, не заложена ли квартира банку.

В случае, если квартира заложена по кредиту, следует переоформить кредит на нового собственника и снять все обременения. Специалисты советуют завершать все финансовые отношения уже после государственной регистрации сделки.

После завершения сделки у покупателя должны в обязательном порядке быть следующие документы: сам договор уступки, согласие застройщика, а также акт передачи первоначального договора и оригиналов документов, подтверждающих оплаты по нему, и соответственно сами эти документы.

От чего ДДУ не защищает подробнее здесь

Актуальность покупки квартир по договору переуступки права собственности на новостройку будет достаточно высокой в ближайшие годы. И это связано не только с желанием инвесторов извлекать прибыль из такого рода сделок. Множество сделок совершаются из-за изменения жизненных обстоятельств у первоначальных покупателей.

На этом у меня все. Теперь вы знаете, как купить квартиру по переуступке прав на квартиру в новостройке.

Успешных вам сделок!

www.habrealty.ru

Покупка квартиры по переуступке права требования

Процесс покупки недвижимого объекта по переуступке права требования называется цессией.

По документу человек, который приобрел жилое помещение в доме, который находится на стадии строительства, то есть дольщик, продает право требования иному лицу.

Договор цессии очень популярен. Многие люди таким образом приобретают у застройщиков объекты, а потом, когда строительство практически окончено, продают недвижимость гораздо дороже.

Покупка квартиры по договору цессии – это удобный способ продать недвижимость, которая находится на стадии строительства. Таким образом дольщик возвращает затраченные средства и избегает штрафов, предусмотренных за расторжение документа с организацией-застройщиком.

Кроме того, продажа с помощью цессии – это очень удобно. Можно выручить при этом определенную прибыль. Объекты недвижимости растут по стоимости на каждом этапе стройки.

Еще одна особенность договора цессии в том, что вторичный дольщик обязан выполнить все требования, прописанные в первоначальном договоре.

Если предусмотрена рассрочка платежа по определенной схеме, то она останется не низменной.

Суть сделки

Что значит переуступка при покупке квартиры, рассмотрим в данном пункте.

Предположим, человек решил учавствовать в долевой стройке жилого объекта:

компания-застройщик и покупатель заключают договор;
по данному документу участник долевой стройки обязуется в соответствии с определенным порядком вносить оплату, могут быть предусмотрены и другие нюансы.

В виду различных жизненных обстоятельств покупатель может изъявить желание расторгнуть договор цессии.

За это обычно предусматриваются штрафы. То есть, вернуть полностью затраченные средства будет невозможно.

Поэтому продажа жилого объекта по договору цессии выгодна для первоначального владельца права. Только таким образом он может возвратить себе потраченные деньги.

В некоторых случаях первоначальный владелец, желающий продать квартиру, по итогу получает даже большую выгоду.

Как только заключается договор цессии, бывший дольщик передает все права требования покупателю.

Дальнейшие действия – подписание акта приемки-передачи объекта недвижимости, происходит без первоначального владельца права.

Проведение сделки регламентируется:

Данные нормативно-правовые акты регламентируют конкретные временные промежутки, когда может быть заключен договор цессии.

Если состоялся акт приемки-передачи объекта недвижимости, то продажа квартиры будет осуществлена не по договору цессии, а по договору купли-продажи.

Стоит отметить, что продать долевую квартиру можно не одному человеку, а сразу нескольким. Договор переуступки разрешено заключать не с одним покупателем, если в квартире более 2-х комнат.

Иногда компания-застройщик в договоре прописывает, что дольщик не имеет продать квартиру по цессии. В таком случае осуществление сделки невозможно.

Если прописывается, что дольщик обязан запросить разрешение на заключение договора цессии у компании-застройщика, то весь юридический процесс должен быть осуществлен с привлечением всех сторон долевого строительства.

Если в договоре долевого строительства не прописывается ничего из вышеперечисленного, то первоначальный владелец права требования обязан уведомить компанию-застройщика о совершении сделки переуступки в письменном виде.

Если это не будет сделано, то объект недвижимости будет передан тому, с кем застройщик изначально заключал договор.

Договор цессии должен обязательно пройти государственную регистрацию. Если эта процедура не будет осуществлена, то застройщик может отказать в осуществлении акта приемки-передачи объекта недвижимости.

Как только государственная регистрации будет осуществлена, цессионарий становится обладателем всех прав и несет те же риски, что и прежний владелец.

Покупка квартиры по переуступке права требования

Приобретение жилого объекта по договору цессии – очень распространённая процедура. Многие люди таким образом получают весьма неплохой доход.

Купить квартиру с помощью договора цессии можно на разных этапах строительства, главное, чтобы прежний владелец не оформил права собственности.

В новостройке

Если квартиры в новостройке уже раскуплены, то можно попробовать оформить договор цессии.

Главное, чтобы сделка оформлялась до вступления в право собственности.

Даже если все квартиры в доме проданы, то любой владелец может продать свою на финальной стадии строительства.

В строящемся доме

В строящемся доме даже на стадии котлована можно продать право требования. Можно купить квартиру по выгодной цене.

К примеру, если первоначальный владелец спешит с осуществлением сделки. Обычно выгода составляет от 3 до 25%.

В ипотеку

Заключить договор цессии можно даже с помощью ипотеки.

Но стоит отметить, что выплата процентов будет осуществляться и в то время, когда человек еще не заселился.

К тому же процентная ставка может быть повышенной до момента сдачи объекта недвижимости в эксплуатацию.

От подрядчика

Переуступка прав требований от подрядчика чаще всего связана с определенными рисками. К примеру, перед банкротством.

Следует внимательно изучить все документы, и лучше не рисковать в том случае, когда осуществляется массовая продажа квартир по договору цессии.

Риски для покупателя

Процедура заключения договора цессии часто связана с определёнными рисками.

Когда сделка совершена, покупатель берет на себя все обязательства, а, следовательно, и риски:

бывает и так, что в судебном порядке договор долевого строительства с первым владельцем признавался недействительным;
в таком случае второй покупатель просто остается без денег и квартиры, потому как застройщик ничем не обязан ему.

Чтобы избежать такого случая, необходимо изучить все документы цессионария. А также поинтересоваться о внесении платежей и сколько всего уплачено застройщику, регулярно ли все совершалось.

Договор переуступки будет недействителен, если:

дольщик выплатил не всю сумму, которую обязан;
не на все оплаты имеется специальный подтверждающий документ;
компания-застройщик не подписала письменное согласие на переуступку прав.

Если квартира приобретается с помощью ипотеки, то должно быть согласие от банка именно на долевую недвижимость.

В том случае, когда какое-либо из перечисленных требований не соблюдено, то в соответствии со статьей 390 ГК РФ договор признается недействительным.

Вторичный покупатель может в судебном порядке потребовать вернуть финансы с учетом всех уплаченных процентов, издержек и прочего.

В таком случае деньги должен вернуть первоначальный дольщик. Но следует отметить, что получить назад средства бывает очень проблематично.

Зачастую застройщик при банкротстве продает права переуступки.

Если квартиры в одном из домов продаются массово, то это может быть вызвано следующим:

предстоящее банкротство, о котором компания-застройщик знает;
слишком затянутые сроки окончания строительства;
если условия договора не соблюдены по ряду пунктов;
некачественность строительного объекта.

Следует отметить, что первоначальный владелец не несет никакой ответственности перед вторичным. Даже если он знал о всех нарушениях или банкротстве.

То есть любое недовольство может быть предъявлено только застройщику. Особенно рискованно, если компания банкрот. В таком случае вернуть свои деньги трудно, а порой и вовсе невозможно.

Во избежание таких сложностей необходимо перед совершением сделки по переуступке прав:

Изучить всю проектную документацию.
Узнать о финансовом состоянии застройщика.
Включить в условия договора раздел, где указывается о поручительстве первоначального владельца права требования.

Это позволит обезопаситься на тот случай, когда продавец знает о проблемах застройщика.

Также существуют случаи, когда один объект недвижимости продается 2 раза по договору переуступки права требования:

при этом квартира достанется тому, кто первый оформил договор и зарегистрировал его в государственной инстанции;
второй покупатель может только требовать по договору с застройщика.

Некоторые первоначальные владельцы не уведомляют в письменном виде застройщика о совершении сделки переуступке прав.

Это грозит тем, что при возникновении каких-либо проблем новый собственник не взыщет неустойку с застройщика. К тому же в будущем такая сделка может быть признана недействительной.

Иногда подобные договоры выглядят очень подозрительно, если заключаются как:

инвестиционное соглашение;
вексельная схема;
предварительное соглашение купли-продажи или долевого участия.

Все вышеперечисленные документы не подлежат регистрации в Росреестре.

Нужно приобретать недвижимость на стадии стройки только при наличии у первого владельца документа, подтверждающего долевое участие и исключительно в рамках цессии.

В чем выгода?

Выгода для продавца заключается в том, что продать право требования можно гораздо дороже, чем было уплачено изначально. Это связано с тем, что цена на объект недвижимости растет на каждой стадии строительства.

Но это только в том случае, когда продажа не срочная. Но и основное преимущество для продавца – возможность возврата денег без уплаты штрафов за расторжение договора с фирмой-застройщиком.

Для покупателя преимущества заключаются в следующем:

если продажа срочная, то можно существенно сэкономить на покупке;
можно приобрести квартиру в понравившемся жилом комплексе, если уже все объекты проданы;
можно приобрести квартиру по договору ипотечного кредитования.

Правила оформления

Договор цессии должен быть оформлен в соответствии с законодательством.

Обязательно сделка подлежит государственной регистрации. Дольщик должен уведомить фирму-застройщика о том, что хочет продать право переуступки.

Если в договоре содержится пункт об обязательном присутствии застройщика в случае оформления цессии, то важно его соблюсти. В противном случае сделка будет признана недействительной.

В том случае, когда первоначальный владелец не оплатил полную сумму за квартиру, необходимо письменное согласие на переуступку права собственности от застройщика.

А сам договор должен содержать все условия о переводе долга.

Необходимые документы

Обязательно должны присутствовать следующие документы:

первичный договор долевого строительства и все дополнительные соглашения;
какие-либо претензии, договора связанные с объектом недвижимости;
акт о взаиморасчетах;
все документы, которые подтверждают расчет (должны быть заверены банком).

Тут представлен образец договора долевого участия в строительстве.

Уплата налогов

В соответствии со статьей 208 НК РФ продавец должен будет заплатить налог с полученного дохода.

Застройщик и вторичный покупатель при этом ничего оплачивать не должны.

Как заключить договор?

Перед заключением договора необходимо изучить всю информацию о застройщике, а также пригласить на оформление. Это позволит снизить риски.

На договоре должна стоять печать застройщика. После подписания необходимо ДДУ зарегистрировать в госинстанции.

Образец

В образце договора содержатся:

все данные застройщика, продавца;
информация об объекте продажи.

Тут можно скачать образец договора переуступки права требования на квартиру.

Особенности оплаты

Оплата осуществляется через банковскую ячейку:

покупатель кладет туда деньги;
продавец может их забрать только подписания договора.

Кроме того, все расчеты должны проводиться только после возврата всех документов с регистрирующей инстанции. Сроки варьируются от 18 дней до месяца.

Налоговый вычет

Налоговый вычет осуществляется согласно статье 220 НК РФ. Но есть один нюанс – получить вычет можно только после регистрации права собственности.

По договору участия в долевой стройке никакие налоговые вычеты не производятся.

Приобретение жилья по уступке прав

77metrov.ru