ГлавнаяРазноеДосрочное расторжение договора аренды по инициативе арендодателя

Расторжение договора по инициативе арендодателя. Досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендодателя


Досрочное расторжение договора аренды. Образец уведомления и соглашения

Договор аренды, как правовой документ, распространен среди физических лиц, а также различных предприятий.

Не всегда гражданин имеет возможность приобрести для себя жилую или нежилую недвижимость, поэтому возникает потребность в заключении договора аренды.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно!

Но со временем появляется необходимость в досрочном расторжении имущества по инициативе одного из участников сделки. Рассмотрим, как правильно расторгнуть договор аренды досрочно.

Причины досрочного расторжения договора аренды

По итогам статистических исследований, арендатор и арендодатель нередко расторгают договор раньше обозначенного срока. Это касается как одной стороны, так и другой в равной степени. Ведь причины расторжения договора аренды могут возникнуть у обоих участников заключенного ранее соглашения.

Причины для подобных намерений могут быть самыми разнообразными. Но вне зависимости от мотива, каждый контрагент должен действовать строго по условиям, прописанным в гражданском законодательстве РФ. Арендатору и арендодателю необходимо изучить допустимые основания для старта процедуры расторжения, а также права и обязанности каждой из сторон.

Чтобы избежать возможных в будущем неурядиц можно на стадии подготовки всех необходимых бумаг для заключения договора прописать отдельным пунктом условия о досрочном прекращении правоотношений. Иначе участники соглашения могут попасть в длительное судебное расследование, которое, несомненно, повлечет за собой серьезные материальные затраты.

Основания для досрочного расторжения договора аренды

Договорное соглашение оканчивает свое функционирование после оговоренного срока либо по инициативе одного из участников сделки. Так как в процедуре участвуют две стороны, досрочное расторжение договора аренды способно нарушить права одного из участников. В связи с этим узаконены возможные мотивы для расторжения соглашения.

Если время контракта по арендным отношениям не истекло, партнеры в праве расторгнуть обязательства друг с другом в исключительных случаях:

  • По достигнутому обоюдному согласию участников сделки;
  • По факту судебного порядка, ставшего инициативой одной из сторон;
  • По побуждениям арендатора или арендодателя, исходя из оснований, предусмотренных в подписанном ранее договоре.

Сложным станет обстоятельство, при котором один из участников не согласится аннулировать соглашение.

Как расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке?

Договор является сделкой между двумя контрагентами процесса. Законодательство предусматривает расторжение соглашения досрочного характера, исходя из оснований, представленных любым участником сделки. При нарушении условий, обозначенных в Гражданском кодексе РФ, а также иных причин, указанных в договорной части необходимо ссылаться на их наличие. (см. Как составить договор аренды)

Как арендатору досрочно расторгнуть договор?

Аннулирование сделки судебными органами становится возможным в случае, если арендодатель осуществляет деяния следующего характера:

  1. Переданное имущество не является пригодным для использования по причине, не зависящей от другой стороны;
  2. Отклонение от проведения ремонта, предусмотренного в соглашении;
  3. Отказ в передаче объекта имущества или вызывание преград для его непосредственного использования;
  4. Передача помещения с дефектами, знанием о которых передающее лицо обладало в полной мере.

Этот факт может послужить первопричиной для одностороннего расторжения договора в том случае, если другая сторона не уведомила об этих изъянах в период подписания соглашения, а арендатор не знал об их существовании до стадии подписания бумаг на аренду.

Досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендодателя

Прервать действие договора в судебном порядке можно только в том случае, если арендатор совершил следующие деяния:

  • Использование переданного имущественного объекта с нарушениями условий соглашения. Обязательством арендатора является соблюдение всех условий, прописанных в договоре, иначе это может стать объективной причиной для расторжения соглашения.
  • Порча состояния имущества, находящегося в аренде, несогласованная перепланировка объекта. (см. Как узаконить перепланировку квартиры)
  • Задержка платежа на личный счет арендодателя более 2 месяцев подряд. В некоторых случаях, включенных в условия договора, достаточно будет одной просрочки платежа.
  • Отказ от проведения капитальных ремонтных работ, оговоренных в обязанностях договора. Срок для его проведения устанавливается при подписании договора аренды. При его отсутствии арендатор обязан проводить реставрацию в рациональные сроки.

Договор аренды может иметь предписания относительно любых причин и оснований для того, чтобы досрочно прекратить соглашение.

Если арендатор решает расторгнуть договор аренды исходя из других мотивов, не указанных в договоре аренды, то аннулирование происходит только при согласии другого участника или же в судебном порядке.

Как составить уведомление о расторжении договора аренды? Образец

Для того чтобы известить участника сделки о досрочном прекращении действия договора, второй участник обязан послать ему уведомление о расторжении договора аренды (образец). Эта процедура является обязательной, если решение принято. Невыполнение данного обязательства может повлечь за собой неприятные последствия, вплоть до обращения в суд другого участника за взысканием убытков.

На письмо контрагенту необходимо ответить в течение месяца с момента расписки в получении или же по факту прописанного срока в уведомлении.

Есть два способа доставки письма: лично в руки одной из сторон, а также при помощи почтового отделения. На заказном письме поставят штемпель и именно с этого числа и можно начинать отсчитывать срок, положенный для ответа.

Если уведомление о расторжении договора аренды отправлено, а второй участник процесса его игнорирует, то контрагент имеет право обратиться в судебные органы.

Для предотвращения непринятия судом иска, не стоит пренебрегать отправкой письма партнеру.

Текст извещения условно делится на несколько фрагментов:

  1. Вводная часть, в которой указываются данные лиц, участвующих в сделке;
  2. Основа, с содержанием реквизитов расторгаемого договора аренды, причин и правовых оснований;
  3. Список уточняющих деталей, таких как предполагаемое число расторжения договора;
  4. Дата и подпись дня, когда уведомление было составлено.

Уведомление о расторжении договора аренды необходимо занести в журнал исходящей документации, присвоив ему личный регистрационный номер.

Соглашение о досрочном расторжении договора аренды. Образец

Расторгнуть договор можно, подписав соглашение о досрочном расторжении договора аренды с обеих сторон. Форма не регламентирована определенными нормативными документами, но в нем должны быть указаны:

  • Дата и местоположение при составлении соглашения;
  • Уточнение моментов договора, в соответствии с самим актом;
  • Указание дня, с которого все договоренности по условиям сделки прекращают свое функционирование;
  • Отметка о том, что участники не имеют друг к другу жалоб и притязаний относительно объекта жилого или нежилого имущества;
  • Засвидетельствование передачи предмета с приложенным актом приема–передачи;
  • Реквизиты арендатора и арендодателя, их печати и подписи с расшифровкой.

Скачать соглашение о досрочном расторжении договора аренды (образец)

Данная бумага издается в двух копиях, для каждого из участников.

Дорогие читатели! Если у вас остались вопросы по теме «Как расторгнуть договор аренды квартиры» или возникли другие вопросы, задайте их прямо сейчас — обращайтесь в форму онлайн-консультанта.Это быстро и бесплатно!

o-nedvizhke.ru

Досрочное расторжение (прекращение) договора аренды по инициативе арендатора

>>

Договоры аренды

Принцип свободы договора имеет важное значение не только при возникновении, но и при прекращении договорных обязательств аренды. Современная практика договорной работы показывает, что прекращение договора аренды не всегда осуществляется в точном соответствии с законодательством. Расторжение любого договора, в том числе и расторжение договора аренды, может происходить по воле двух сторон или по требованию одной из сторон (п. 1 и 2 ст.450 ГК РФ). Расторжение договора по соглашению сторон по своей правовой природе является двухсторонней сделкой, т.е. действием, направленным на прекращение возникших из договора прав и обязанностей (ст.153, п. 3 ст.154, п.2 ст.453 ГК РФ).

Расторжение договора аренды (в том числе досрочное расторжение) производится по основаниям, предусмотренными главами 26 и 29 ГК РФ, с учетом правил ст.617, 619 и 620 ГК РФ, частично изменяющих общий порядок, установленный для любых видов обязательств (договоров).

Стороны в договоре аренды могут прямо исключить любое из оснований досрочного расторжения договора аренды (они приведены ниже) по инициативе арендодателя или арендатора. Такая возможность возникает из автономии их воли при определении условий договора аренды, а также из того, что досрочное расторжение договора аренды является их правом, а не обязанностью. Однако необходимо помнить, что в любом случае договор может быть досрочно расторгнут либо по взаимному соглашению сторон, либо только судом по иску заинтересованной стороны договора.

Расторжение договора аренды по инициативе арендодателя

Досрочное прекращение договора аренды по инициативе арендодателя возможно в случаях, когда арендатор:

  • пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
  • существенно ухудшает имущество;
  • более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
  • не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания расторжения договора аренды по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Досрочное расторжение договора по инициативе арендатора

Расторжение договора аренды по инициативе арендодателя возможно в случаях, когда:

  • арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
  • переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
  • арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;
  • имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

www.freshdoc.ru

Досрочное расторжение договора аренды квартиры

Аренда недвижимых объектов достаточно распространенный вид правоотношений в России. Их передача в пользование осуществляется на основании договора. Существующая практика показывает, что очень часто его контрагенты сталкиваются с необходимостью его расторжения, причем она может возникнуть как у владельца недвижимости, так и у её съемщика. При этом участникам стоит знать, какие у них есть правомочия и обязательства, а также причины для его прекращения.

Основания для расторжения договора аренды

Хочется заметить, что о возможном досрочном прекращении обязательств лучше подумать ещё при их подготовке. Наличие в нем условий расторжения правоотношений до конца времени его действия убережет от возникновения конфликтных ситуаций, длительных тяжб в суде и весомых материальных затрат.

Действие обязательств продолжается до окончания установленного срока либо при их преждевременном разрыве сторонами. Учитывая, что такая сделка является двусторонней, её аннулирование может нарушить права одного из участников. Поэтому законодательно установлены случаи, когда такие действия возможны.

К ним относятся ситуации:

  1. Совместного принятия решения нанимателя и наймодателя;
  2. Судебного разрешения спора по инициативе одной из сторон;
  3. По желанию участников правоотношений, по причинам, установленным положениями соглашения.
Нужно заметить, что при окончании арендных отношений в сфере недвижимости порядок проведения процедуры не меняется в зависимости от разновидностей объектов. Так, нет никаких особенностей при разрыве договорных правоотношений, возникающих из найма нежилой площади, земельного участка или пая и субарендой субарендатора и прерывание происходит в соответствии с законодательно предусмотренном регламентом.

Порядок расторжения арендных правоотношений по договоренности сторон

Если достигнута договоренность о взаимном аннулировании отношений владелец недвижимости и наниматель должны подготовить отдельное соглашение. Его положения должны подразумевать прерывание действия заключенного ранее арендного договора, отменяя все обязательства по нему для каждого участника.

Такое соглашение должно содержать:

  • Личные и паспортные сведения каждого субъекта;
  • Реквизиты договора, положения которого регламентируют передачу арендного имущества;
  • Обстоятельства, служащие поводом прерывания соглашения, отсутствие каких-нибудь обоюдных претензий;

Документ удостоверяется в нотариальной конторе и там же подписывается обоими участниками. С этого момента прошлые договоренности утрачивают силу по причине их аннулирования. Он оформляется в двух экземплярах и после подписания выдается участвующим лицам на руки.

Важно! Такой порядок может применяться только, если обе стороны желают такого расторжения. Если кто-либо из них избегает таких действий, то расторжение возможно только в судебных инстанциях.

Момент расторжения устанавливает выполнение всех действий, определенных условиями договорных обязательств.

Если при передаче имущества составлялся акт, то стоит составить аналогичный документ о возврате площади. Только так будет удостоверено полное исполнение обязательств. Кроме того, если договорное соглашение было зарегистрировано, необходимо уведомить регистрирующую службу о факте его аннулирования.

Досрочное прекращение договора аренды по решению арендатора

Соглашение может оговаривать причины преждевременного отказа от его выполнения по инициативе нанимателя. Если она отсутствует либо для этого возникли иные основания, то аннулирование арендных правоотношений возможно лишь при одобрении наймодателя или по решению судебных органов.

Законодательно установлены следующие ситуации, когда наниматель вправе подать иск о преждевременном разрыве арендных обязательств:

  1. После заключения соглашения хозяин не предоставил во владение объект, являющийся предметом сделки;
  2. Владельцем передаваемой недвижимости создаются препоны для её правомерного пользования в соответствии с предназначением или договорными условиями;
  3. Хозяин недвижимого объекта представляет его с недочетами, препятствующими его применению по назначению. На такие обстоятельства можно ссылаться, если сдающий внаем недвижимость человек не уведомил арендатора, а наниматель не знал о них ранее и не обнаружил при предварительном осмотре;
  4. Наймодатель не выполняет ремонт арендных площадей в оговоренные сроки;
  5. Наступление непредвиденной ситуации, которая произошла не по вине нанимающего лица, нанесли сданному внаем жилью ущерб, сделавший его непригодным для последующего пользования.

Преждевременное расторжение договора аренды по решению наймодателя

Статьей 619 ГК РФ определяются условия возможного аннулирования договорных отношений по желанию владельца недвижимости. К ним относятся:

  1. Переданное имущество используется в нарушение положений соглашения либо не в соответствии с назначением. При этом, оценивая существенность ущерба, необходимо руководствоваться нормами гражданского законодательства. Учитывая его требования, существенность представляется причинением конкретного урона для хозяина недвижимости, из-за чего он несет потери того, на что он мог рассчитывать при оформлении документа. К примеру, в квартире можно только проживать. Её использование в качестве офисной или складской площади будет нарушением условий договора. Судом устанавливается существенность нарушения в каждой ситуации индивидуально.
  2. Переданный объект существенно ухудшается субъектом, арендовавшим его. При этом, изменение свойств сданного помещения будет расценено как существенное неисполнение договорных условий относительно возможностей его использования. Обязанностью арендатора является пользование арендным добром так, чтобы при возвращении его положение оставалось прежним с учетом естественной изношенности. Например, перепланировка, осуществленная без согласия владельца, будет признаваться судом немаловажным ухудшением из-за которого испорчен вид жилой площади.
  3. Неуплата договорных сумм в срок, определяемый положениями соглашения. Это могут быть однократные или регулярные невыплаты.
  4. Нанимателем своевременно не производится очередной или капремонт. Сроки исполнения определяются договорными обязанностями, в их отсутствие – в необходимое время.

Если участники взаимных обязательств не достигли договоренности об остановлении правоотношений, необходимо исполнить досудебный порядок решения спора, который заключается в направлении противной стороне письменного предупреждения, указав на исполнение взятых на себя обязательств.

Помимо того, раннее высвобождение недвижимого пространства не может служить причиной для неуплаты арендных платежей, если площадь не возвращалась по акту. Факт реального прекращения эксплуатации имущества не решает такого вопроса. Такие комментарии изложены в письме Президиума ВАС РФ в 2002г. №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой».

Особенности расторжения договора социального найма

Образец уведомления расторжения договора аренды недвижимого имущества и акта приема-передачи можно скачать здесь.

Нужно отметить, что судами не признаются существенными изменениями кризисные явления или резкие колебания валют. Так в 2001г. Президиум ВАС установил, что рост курса зарубежной валюты, увеличивший долговое бремя лица в рублях в более чем 4 раза. Не рассматривается как значительное изменение обстоятельств.

Для этого потребуется уведомить организацию не менее чем за девяносто дней до даты аннулирования соглашения лично либо направив извещение почтовым отправлением. При этом не нужно объяснять причины своего решения, так как такое право закреплено за ним законом.

Субъект, получивший квартиру в наем, вправе расторгнуть договор в любой момент, согласовав это с проживающими с ним людьми.

Для этого потребуется уведомить организацию не менее чем за девяносто дней до даты аннулирования соглашения лично либо направив извещение почтовым отправлением. При этом не нужно объяснять причины своего решения, так как такое право закреплено за ним законом.

Также нанимающая сторона может преждевременно прекратить соглашение, обратившись в судебные органы. Основанием для этого может послужить ситуация, когда жильё невозможно использовать для жилья из-за его непригодности, либо его аварийное состояние.

Наймодатель также вправе прибегнуть к судебной защите, требуя расторгнуть договор до срока его окончания в случаях:

При невозможности достичь компромисса, необходимо:

  1. Составить уведомление о намерении разрыва договора. Они готовятся в количестве экземпляров для каждой стороны. В него включается информация:
  • Если жильцы не вносят предусмотренную плату более шести месяцев, а при краткосрочном соцнайме больше двух раз;
  • Порча либо разрушение квартиры из-за действий квартиросъемщика, её использование не в соответствии с назначением, а также несоблюдение прав и законных интересов других жильцов.

Судебный регламент прекращения арендных правоотношений

  1. Составить уведомление о намерении разрыва договора. Они готовятся в количестве экземпляров для каждой стороны. В него включается информация:
    • О субъектах арендных отношений;
    • Причины аннулирования обязательств;
    • Время окончания действия;
    • Дата подготовки заявления и подпись лица.
  2. Получатель должен ответить в месячный срок.
  3. С окончанием времени заявитель должен подготовить иск в суд и отправить, приложив подтверждающие изложенное доказательства. Подать его можно лично, средствами почтовой связи, на сайте суда, при помощи доверенного лица.

Санкции за досрочное расторжение договора

Законодательно не запрещено устанавливать плату за преждевременное прекращение арендных правоотношений. В зависимости от причин выплат выделяются следующие виды:

  • Штраф, предусмотренный за аннулирование соглашения, из-за нарушения его положений;
  • Сумма, устанавливаемая за возможность воспользоваться правом одностороннего отказа.

В первом случае её можно определить как неустойку (ст.330 ГК РФ). Её величина должна быть соразмерна последствиям невыполнения обязательств.

  • Во избежание конфликтных ситуаций, необходимо обращать внимание на составление договора. Документ должен содержать положения об основаниях для аннулирования договорных отношений;
  • Причины для разрыва арендных отношений могут содержаться не только в ГК РФ, но и в иных нормативных актах;
  • При наличии договоренности о прекращении соглашения составляется письмо уведомление.

Вопрос-ответ

Если жилец при недолгосрочном найме не оплачивает квартиру уже более двух раз, возможно ли расторгнуть соглашение и как лучше это сделать?

Ответ: Пункт 2 статьи 687 ГК РФ предусматривает возможность прекращения таких правоотношений только в суде по ходатайству съемщика.  П.2 ст.452 ГК РФ предусмотрено, перед подачей иска, направление рекомендаций противной стороне отменить соглашение. При неполучении ответа в определенный договорными отношениями срок, а если он не предусмотрен, то через тридцать суток можно обращаться за судебной защитой. Кстати, уведомление должно быть направлено таким образом, чтобы можно было подтвердить его отправку.

Если жилье в плохом состоянии и мебель и техника ломается, как отказаться от договора, заключенного на 4 месяца, без судебного решения?

Ответ: Статьей 687 ГК РФ предусмотрено право нанимателя расторгнуть заключенную сделку по собственному желанию уведомив владельца недвижимости не позднее 3 месяцев. Срок можно сократить, если это одобряет хозяин жилья. При не достижении согласия о досрочном прерывании арендных обязательств, можно направить письменное требование об устранении недостатков в съемной квартире.

Консультирует адвокат

На видео ниже адвокат Клопова Ирина Александровна рассказывает, как можно расторгнуть договор аренды согласно закону.

terrafaq.ru

Досрочное расторжение договора аренды жилого помещения

Причины, ставшие поводом для прекращения аренды, бывают разные, поэтому каждая из сторон должна быть осведомлена с:

  • законными основаниями для письменного договора;
  • своими возможностями;
  • своими обязательствами.

Важно, чтобы человек действовал в согласии с нормами Конституции и в рамках Гражданского права. Все условия расторжения должны быть оговорены до подписания, указаны в самом договоре, чтобы контракт соблюдал интересы всех его участников.

Когда основания и процесс возможного разрыва отношений не предусматриваются заблаговременно, то сторонам, возможно, придется пройти через долгий и не очень приятный судебный процесс.

Основания для досрочного расторжения договора

Договор аренды теряет свою законную в результате окончания, указанного в нем срока, или при раннем расторжении контракта. Важно оговорить, что соглашение считается сделкой двухстороннего характера, значит, преждевременный разрыв может привести к нарушению интересов одной из сторон. Для предотвращения подобных ситуаций предусмотрены определенные правила, регламентирующие, когда расторжение имеет смысл, а когда нет.

Для арендатора

Согласно нормам закона, договор аренды может терять свою силу раньше времени по инициативе арендатора при определенных ситуациях:

  1. Арендодатель не хочет передавать собственность в пользование на базе договора, причиняет препятствия к использованию согласно условиям сделки или назначением предмета.
  2. Переданная в пользование собственность имеет определенные недостатки, которые мешают нормальному использованию и не были указаны владельцем при составлении контракта, а также не были известны арендатору, не могли быть замечены при осмотре предмета сделки или проверки его состояния при заключении договора.
  3. Арендодатель не следует условиям договора, игнорирует свои обязанности по выполнению капитального ремонта помещения согласно указанным в документе датам. Если их нет в контракте, то в расчет берутся разумные рамки.
  4. Помещение из-за определенных обстоятельств, которые не связаны со второй стороной, перестанет быть объектом, пригодным для целей пользования, указанных в договоре.

В документе могут быть описаны и другие причины для преждевременного окончания условий сделки по требованию арендатора.

Для арендодателя

Законодательство РФ определяет следующие моменты, которые могут стать главным основанием для расторжения сделки аренды по желанию арендодателя в одностороннем порядке, когда арендатор:

  1. Пользуется предметом аренды, нарушая какие-либо условия контракта.
  2. Портит состояние собственности.
  3. Не перечисляет полную сумму арендной платы более 2 раз подряд в указанные сроки.
  4. Не делает капитальный ремонт помещения в указанные в документе сроки. Если они не определенны контрактом, то в соответствии с разумными датами, когда согласно законодательству или другими нормами, обязательство ложится на плечи второй стороны.

В договоре аренды могут быть указаны и прочие причины для раннего расторжения по просьбе арендодателя.

Также владелец имеет право потребовать разрыва сделки только после письменного оповещения арендатора о надобности им выполнить обязательства в указанный срок.

Расторжение договора аренды

Договор аренды можно разорвать как по инициативе обеих сторон, так и просто по окончанию его срока. Однако бывают причины, в согласии с которыми участники сделки могут разорвать договор аренды в одностороннем процессе.

По согласию сторон

Законодательство определяет возможность обесценивания сделки по двухстороннему согласию сторон. Однако есть маленькая поправка: если прочее не согласовано договором или законом. Она может относиться как к контракту в целом, так и к отдельному пункту соглашения.

Примечательно, что именно обоюдное расторжение в большей степени отображает принцип, ставший базой Гражданского кодекса – принцип свободы сделок.

Процедура разрыва договора по взаимной инициативе начинается с того, что одно из лиц направляет прошение о расторжении:

  1. если другая сторона не имеет претензий, то они подписывают бумаги.
  2. если претензии есть, то несогласный участник сделки имеет право направить иск в суд.

Также важно знать, что существуют различия между соглашением о расторжении и документом о получении отступного. Основная разница заключается в моменте окончания обязательств. Например, в отступном все отношения должны быть прекращены со дня передачи документа, совсем неважно, когда он был составлен и подписан. А при разрыве договора имеет важность именно момент подписания (если другие пункты не оговорены в соглашении).

По инициативе арендатора

Вначале стоит отметить, что освобождение помещения приводит разрыву договора. Когда арендодатель не исполняет все обязательства, которые прописаны по договору, не дает согласие на ранее расторжение, возможности арендатора на прекращение отношений по соглашению сильно ограничены.

Существует ошибочно мнение, что факт освобождения имущества, являвшегося предметом договора, и возврат его владельцу означает прекращение сделки. Это не так, подобные действия не освобождают от обязательств перечислять плату.

Арендатор имеет возможность инициировать разрыв в одностороннем порядке при нарушении арендодателем требований договора:

  1. Для начала процедуры он должен направить извещение второй стороне о своих намерениях за месяц до даты желаемого прекращения отношения. Важно проконсультироваться с юристом по поводу того, достаточны ли основания для расторжения.
  2. Если причины будут незначительными, то арендатор будет обязан оплатить неустойку.

По инициативе арендодателя

Статья 619 определяет основания, которые могут использоваться для расторжения договора аренды по желанию арендодателя:

  1. Во-первых, он может отправиться в суд для разрыва связей с арендатором.
  2. Во-вторых, арендодатель обязан соблюдать правовые указы Гражданского Кодекса, с их помощью можно определить являются ли причины достаточно вескими, чтобы разорвать соглашение, и были ли нарушены какие-либо условия. Причина может быть достаточно веской, если она повлекла за собой ущерб для владельца имущества, в результате которого он лишился большой доли того, что имел.
  3. В-третьих, арендодатель имеет возможность разорвать договор по своей инициативе либо по любому поводу, который присутствует в контракте. В такой ситуации судебный процесс не понадобится.
  4. Кроме всех описанных ситуаций, поводом для прекращения отношений может послужить существенная смена обстоятельств, из которых исходили стороны во время осуществления сделки.

Нормы статьи 619 Гражданского Кодекса определяют, что арендодатель имеет право направить прошение о досрочном разрыве договора с арендатором только после уведомления последнего в письменной форме и указанием на важность соблюдения оговоренных обязательств в точный срок. После прекращения отношений съемщик обязуется вернуть владельцу имущество, которое является объектом соглашения.

Уведомление о расторжении договора: образец

Содержание уведомления можно разбить на несколько отдельных частей:

  1. Вводная часть. В ней должны быть прописаны сведения о том, кому предназначается документа, кто его направил.
  2. Основная часть. В ней должны быть указаны реквизиты разрываемого договора, описаны стороны и предмет имущества. Также описывается причина прекращения отношений и правовые нормы.
  3. Заключение. Оно включает в себя уточнения. К примеру, прописывается дата, начиная с которой договор должен потерять свою силу, срок, в течение которого вторая сторона может направить ответ на уведомления и др.
  4. Описываются документы, прилагаемые к оповещению.
  5. Подпись отправителя и дата оповещения.

Обычно содержание печатается на обычном листе и подписывается стороной, уведомляющей другого участника сделки, или другим лицом, имеющим право на подпись подобных документов.

Скачать образец уведомления о досрочном расторжении договора аренды.

Если арендатор не примет какие-либо шаги для устранения проблем, которые описаны в документе, арендодатель имеет полное право направить в суд иск с прошением разорвать договор.

Гражданский Кодекс РФ не предусматривает отдельных норм для аннулирования соглашения аренды, поэтому в этом случае используется общее правило. Арендодатель совсем не обязан отправлять уведомление о несоблюдение обязательств (регулируется статьей 620 ГК). Они должны быть описаны при обращении в суд, только если об этом говорится в договоре аренды.

Однако уведомление о прекращении отношений от арендатора в обязательном порядке должно быть отправлено (регулируется статьей 452 ГК).

Соглашение о досрочном расторжении договора аренды: образец

В качестве основы для соглашения принимается основной договор. Совсем необязательно следовать строго установленной формы, однако готовый шаблон поможет оформить все правильно и без ошибок. В договоре должны быть прописанные следующие моменты:

  • информация о сторонах;
  • реквизиты основного договора;
  • причины разрыва соглашения.

Скачать образец соглашения о досрочном расторжении договора аренды.

Как правило, при заключении основного договора стороны предусматривают возможность досрочного расторжения по обоюдному согласию. В документе обязательно указывается дата, с которой договор считается недействительным. Для правильного и быстрого оформления лучше обратится к профессиональным юристам.

advicelawyer.ru

Расторжение договора по инициативе арендодателя Гражданское право

Главная Гражданское право

Фактически письмо это отражение характера обращающегося. Помощник невольно формирует мнение о подписавшемся, что вложил собственные взгляды, изучая документ и его смысл. В проблемах, если ответ формируется от интеллектуального состояния это случается архи важным. Составить правильный шаблон у адвоката влетит в копеечку. Потому что это не легкий труд, не возможный без опыта.

Ни компания, ни ИП, арендующие офисные помещения, ни сам арендатор не могут предугадать обстоятельства, которые заставят их разорвать договорные обязательства по найму недвижимости. Причин, которые приводят к подобным шагам, множество: переезд в свой собственный офис или более обширный, ликвидация фирмы, отсутствие денежных средств и т.п. У арендодателя тоже найдется с десяток причин для досрочного расторжения соглашения.

Все начинается с договора

Условия найма, оформленные договором, должны содержать указание на срок, в течение которого помещение или иное имущество будут находиться в аренде. И, если длительность действия договора не указана, то обе стороны имеют законное право разорвать договор без вмешательства судебной инстанции.

При конкретике срока собственник помещения должен включить в договор указание на возможность одностороннего отказа во внесудебном порядке, иначе обязательно возникнут сложности. Задача арендодателя предупредить съемщиков о расторжении договора аренды помещения за 3 месяца, хотя стороны могут заложить в соглашение свой вариант сроков уведомления.

Если договор, заключенный на определенный срок не содержит пункта о расторжении аренды, то ст. 620 ГК РФ указывает на необходимость решения вопроса в суде. Вместе с тем, гражданское законодательство (ст.450) допускает внесудебное расторжение договора при наличии соответствующего пункта в тексте соглашения.

Основания расторжения договора

Наиболее часто арендодатель отказывается от договора аренды при нарушении арендатором заложенных в нем условий пользования имуществом.Это наиболее общее основание, на которое ссылаются в исковом заявлении владельцы помещений или другой собственности, переданной в аренду. Однако для суда обобщение недопустимо. Поэтому, например, нецелевое, по мнению арендодателя, использование арендуемого торгового помещения, когда арендатор предоставляет часть площади для субаренды другим торгующим фирмам, не будет основанием для суда, поскольку не нарушает договорного предназначения недвижимости.

Чаще всего основанием для отказа от договора и положительного решения по исковому заявлению арендодателя являются нарушения условий соглашения по ремонту, реновации, имущества или пункта о запрете подобных работ. Подаче иска предшествуют претензионные шаги, т.е. направление письменного предупреждения арендатору.

Расторжение договора аренды по инициативе арендатора

Досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендатора может быть осуществленно по следующим основаниям:

- арендодатель задерживает передачу имущества в пользование арендатору, либо препядствует процессу пользования имуществом в соответствии с требованиями договора и назначением

- имущество, переданное арендатору в пользование, имеет существенные недостатки, которые затрудняют либо делают невозможным использование имущества. При этом недостатки не были оговорены до подписания договора и не могли быть обнаружены во время приемки имущества

- арендодателем не производится (если применимо) капитальный ремонт имущества в определенным договором сроки

- имущество пришло в состояние, не пригодное для его использования, по независящим от арендатора причинам

Досрочное расторжение договора по инициативе арендатора регулируется статьей 620 ГК РФ, глава 34, а также условиями договора аренды, в котором могут быть прописаны дополнительные основания и/или ковенанты, при неисполнении которых у арендатора появляется право требовать расторжения договора.

Возврат задатка

Гражданским кодексом предписаны следующие инструменты обеспечения исполнения обязательств: залог, удержание имущества должника, поручительство, банковская гарантия, задаток и другие способы, предусмотренные законом и условиями договора. В практике, наиболее популярным инструментом является задаток, вносимый арендатором арендодателю. В случае, если расторжение договора будет осуществленно по инициативе арендатора, но без предъявления им претензий арендодателю, задаток не возвращается. Поэтому следует внимательно изучить положения договора в этой части, для понимания последствия расторжения договора, в случае, если не удастся доказать вину арендодателя.

__________________________________________________________________________________________________________________

Смотрите также:

Прекращение договора аренды по инициативе арендодателя

Содержание

Обычно для расторжения договора аренды, как и любого другого договора, необходимо взаимное согласие обеих его сторон. Но закон предусматривает случаи, когда арендодатель вправе расторгнуть договор по своему желанию.

Прекращение договора в связи с истечением срока

Договор аренды, заключенный на определенный срок, прекращается с истечением этого срока. Здесь следует учитывать, что в соответствии со статьей 558 Гражданского кодекса Республики Казахстан (Особенная часть) если арендатор будет продолжать пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор будет считаться возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Расторжение договора, заключенного без указания срока (на неопределенный срок)

Договор, не предусматривающий срока действия и иных оснований прекращения, может быть расторгнут одной стороной во всякое время с предупреждением другой стороны не менее чем за три месяца (за месяц при сдаче жилья, в котором проживает собственник).

Основания одностороннего расторжения договора арендодателем

В одностороннем порядке арендодатель вправе требовать расторжения договора в следующих случаях (пункт 2 статьи 556 Гражданского кодекса):

  • если арендатор пользуется жильем с существенным нарушением условий договора или назначения имущества, несмотря на письменное предупреждение арендодателя о прекращении таких действий;
  • если арендатор умышленно или по неосторожности существенно ухудшает имущество;
  • если арендатор более двух раз по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

    • Рассмотрим указанные основания подробнее.

    Нарушение условий договора

    Первое указанное основание для расторжения договора предполагает, что при существенном нарушении условий договора или назначения имущества арендодатель должен письменно предупредить арендатора и только, если он не устранит нарушения в разумный срок, договор может быть расторгнут. Существенным нарушением в данном случае может являться такое нарушение любого условия договора, зная о котором арендодатель не согласился бы заключать договор аренды. Например, постоянный шум в квартире, жалобы соседей, использование квартиры в качестве офиса вместо жилья и т.п. Разумный срок - это срок в течение которого у арендатора имеется возможность устранить недостатки. Вручая письменное предупреждение, необходимо заготовить два его экземпляра и попросить арендатора расписаться в получении в экземпляре арендодателя. В случае отказа от подписи, факт вручения можно засвидетельствовать подписями свидетелей (например, соседей).

    Ухудшение арендованного имущества

    Если арендованное имущество ухудшено, повреждено или утрачено, в этом должна быть умышленная или неосторожная вина арендатора или лиц, проживающих с ним. Арендатор не будет нести ответственности за ухудшения, причиненные, например, при заливе квартиры соседями, или при налете грабителей, но доказать свою невиновность обязан.

    Невнесение арендной платы

    По закону арендодатель вынужден дождаться пока арендатор не заплатит арендную плату более двух раз и только после этого требовать расторжения договора.

    Порядок расторжения договора

    Если после обнаружения указанных нарушений арендодатель предложит арендатору покинуть арендованное помещение или вернуть имущество, а последний согласится, то будет иметь место расторжение договора по соглашению сторон.

    Однако в случае, если арендатор откажется добровольно исполнить требование арендодателя, то в соответствии со статьей 401 Гражданского кодекса (Общая часть) договор может быть расторгнут только судом.

    В любом из описанных выше случаев арендодатель должен дать арендатору разумный срок для исправления недостатков (пункт 2 статьи 556 Гражданского кодекса).

    К тому же требование о расторжении договора может быть заявлено в суд только после получения отказа другой стороны на письменное предложение расторгнуть договор либо если ответ не получен в срок, указанный в самом предложении предложении а если срок для ответа не был указан, то в 30-дневный срок.

    Отказ арендатора передать арендованное имущество

    Бывают случаи, когда даже при наличии у собственника неоспоримых оснований к расторжению договора. арендатор отказывается по тем или иным причинам от возврата арендованного имущества или выселения из занимаемого помещения. Обращение в полицию в данном случае не поможет, а самостоятельное изъятие и освобождение имущества, вторжение в жилье могут быть истолкованы как самоуправство. В этом случае остается обращение в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения или о выселении. Выиграть такой иск обычно не трудно, но решение суда гораздо труднее исполнить.

    Расторжение договора по инициативе арендодателя

    Общие положения о досрочном расторжении договора аренды установлены гражданским законодательством, а специальные - земельным. Следует отметить, что статья 46 Земельного кодекса «Основания прекращения права аренды земельного участка» ссылается на основания гражданского законодательства. В свою очередь, Гражданский кодекс делает ссылку на земельное законодательство (пункт 2 статьи 287, статьи 450 и 619 ГК РФ).

    Договор аренды земельного участка может быть расторгнут по инициативе арендодателя в случае существенного нарушения договора либо его неоднократного нарушения со стороны арендатора. Кроме того, основанием для расторжения договора аренды являются действия арендатора, влекущие за собой порчу имущества, а также невнесение арендной платы более 2 раз.

    В соответствии с пунктом 2 статьи 46 ЗК РФ существуют специальные основания для прекращения права аренды земельного участка по инициативе арендодателя, а именно:

    использование земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к определенной категории земель;

    использование земельного участка, влекущее за собой снижение плодородия и ухудшение экологической обстановки;

    неустранение арендатором правонарушений (загрязнение почвы, порча, отравление и

    т. п.).

    Перечисленные основания подпадают также под действие статьи 285 ГК РФ «Изъятие земельного участка, используемого с нарушением законодательства», которое распространяется и на собственников земельных участков. Что касается таких оснований, как неиспользование земельного участка, изъятие его для государственных и муниципальных нужд, реквизиция земельного участка, они также повторяют соответствующие положения, предусмотренные для собственников земельных участков (статьи 242, 279, 284 ГК РФ).

    Следует учитывать, что при этом арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора аренды лишь после направления в адрес арендатора письменного уведомления о необходимости исполнения принятых обязательств в установленный срок.

    С целью последующего доказательства данного факта арендатору отправляется заказное письмо с уведомлением о вручении. В этом письме обычно указывается срок, который арендодатель считает достаточным, поскольку статья 314 ГК РФ, устанавливающая обязанность стороны исполнять свои обязательства в разумный срок, не раз вызывала судебные споры вследствие нечеткости определения самой разумности срока.

    Однако пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса было установлено, что, если договор аренды земельного участка заключен на срок более 5 лет, расторжение договора по требованию арендодателя возможно лишь на основании решения суда при существенном нарушении договора арендатором. Иными словами, даже если сам договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке расторгнуть договор аренды, данное положение не имеет правового значения, и договор может быть расторгнут по решению суда.

    Этот пункт считается специальным основанием для досрочного прекращения договора аренды. В этом случае арендодатель должен предоставить суду доказательства существенного характера нарушений договора. В том случае, если нарушения были устранены арендатором в разумный срок, факт нарушений не может служить основанием для досрочного прекращения договора аренды.

    Таким образом, специальные основания для досрочного расторжения договора аренды земельного участка, предусмотренные земельным законодательством, направлены на сохранение земельных ресурсов и являются также основанием для изъятия земельных участков у собственников. При этом они не создают для арендатора большей угрозы по сравнению с положением собственника. Следует отметить, что при долгосрочной аренде законодательство дает арендатору дополнительные гарантии, устанавливая обязательный судебный процесс как препятствие на пути одностороннего расторжения договора.

    Источники:mosadvokat.org, allcontract.ru, www.defacto.kz, sci-lib.biz

    Следующие статьи:

    bfmac.com

    Расторжение договора аренды по инициативе арендатора

    Расторжение договора аренды по инициативе арендатора без обращения в суд возможно при наличии определенных моментов отраженных в договоре аренды.

    Еще при подготовки проекта договора арендаторы должны задумываются о включении в него порядка расторжения договора, а именно — право на односторонний отказ от договора по инициативе арендатора. Но при отсутствии согласованного внесудебного порядка расторжения договора арендатором досрочно выйти из арендных отношений будет непросто.

    Право на расторжение договора аренды по инициативе арендатора без суда зависит от срока его действия.

    Если стороны планируют заключить договор аренды на неопределенный срок, то в этом случае арендатор сможет отказаться от него в любое время. Потребуется только предупредить арендодателя об отказе от договора аренды недвижимости за три месяца, а в случае аренды другого имущества — за один месяц (п. 2 ст. 610 ГК РФ). В таком договоре оговаривать право арендатора на расторжение договора без суда отражать не обязательно, так как это право дано ему законом.

    Срок предупреждения о расторжении договор аренды может быть изменен в договоре.

    В отношении договоров, заключенных на определенный срок, в ГК РФ нет отдельного упоминания о праве расторгнуть арендные отношения без обращения в суд. В нем указано только о возможности расторгнуть договор аренды (независимо от его срока) по инициативе арендатора в судебном порядке (ст. 620 ГК РФ).

    Отсюда, отказаться от аренды немотивированно (при отсутствии существенных нарушений со стороны арендодателя) да еще и без суда арендатор не может. Это право у него будет, только если особо предусмотреть его в договоре.

    В договоре можно предусмотреть безусловное право на отказ от него во внесудебном порядке.Прямое упоминание в Гражданском кодексе права арендатора на расторжение договора путем обращения в суд не ограничивает в возможности закрепить в договоре право на досрочный отказ от договора в одностороннем порядке без обращения в суд

    Гражданский кодекс допускает, что стороны вправе согласовать условие о внесудебном расторжении договора аренды самостоятельно .

    Таким образом, в договор аренды можно включить право арендатора как на немотивированный отказ от договора, так и на отказ по предусмотренным в договоре основаниям.

    Ошибочные формулировки условия о праве арендатора на отказ

    При включении в договор условия о расторжении договора во внесудебном порядке нужно с особым вниманием отнестись к его формулировке. В случае неоднозначной формулировки суд, руководствуясь буквальным толкованием договорного условия (ст. 431 ГК РФ), может понять его совсем не так, как понимал это условие арендатор.

     Самая распространенная ошибка, когда в договоре содержится примерно такая формулировка: «Арендатор вправе потребовать досрочного расторжения договора при условии предупреждения арендодателя не менее чем за 3 месяца». Буквальная трактовка означает, что в этом условии установлено право арендатора потребовать расторжения договора. Раз это право только потребовать расторжения (а не отказаться от договора) и ничего не сказано о внесудебном порядке, то речь идет о праве на обращение в суд с требованием о расторжении договора. Кроме того, такое условие нужно сопоставлять с условиями о порядке прекращения договора, которые могут находиться в том числе в другом разделе договора. Ситуация не безнадежная, если в указанном выше условии есть отсылка на пункт договора, в котором говорится именно о внесудебном порядке, и описаны действия сторон при его применении (или, наоборот, в соответствующем пункте сделана отсылка на тот пункт, где говорится о праве арендатора потребовать расторжения договора). Но когда таких условий нет, а в иных условиях расписан только порядок прекращения договора по соглашению сторон, вряд ли можно считать, что у арендатора есть право на односторонний внесудебный отказ от договора.

    Иногда в договор аренды включают условие о том, что арендатор обязан уведомить арендодателя о досрочном освобождении помещения. Но при этом о праве арендатора на отказ от договора ничего не говорится. Это серьезная ошибка. Буквальное толкование такого договорного условия не позволяет приравнять его к условию о праве арендатора на односторонний внесудебный отказ от договора. Ведь досрочное освобождение помещений может стать в том числе следствием досрочного расторжения договора по соглашению сторон, а не только по инициативе одной из сторон.

    В процессе обсуждения проекта договора арендодатель может согласиться на то, чтобы включить в него право арендатора на односторонний отказ от договора во внесудебном порядке. Но при этом арендодатель может настоять на условии о санкциях за использование такого права. Обычно это неустойка (штраф) в определенном размере, который арендодатель вправе удержать из суммы обеспечительного платежа, внесенного арендатором при заключении договора. Бывает, что арендаторы легко соглашаются на такое условие, полагая, что при необходимости его легко можно будет оспорить в суде и в результате избавиться от договора без потерь. В действительности не все так просто.

    По данному вопросу есть разные позиции суда

    Позиция первая: неустойка за односторонний отказ от договора — злоупотребление правом... По мнению судов, включение в договор санкций за досрочное расторжение договора в одностороннем порядке противоречит природе неустойки как меры ответственности, применяемой только за нарушение обязательств. В данном же случае никакого нарушения нет, поскольку арендатор использует право на отказ от договора, предоставленное ему договором. Арендатор не должен нести ответственность за использование своего права. Таким образом, применение таких санкций является злоупотреблением правом со стороны арендодателя (ст. 10 ГК РФ).

    Позиция вторая: неустойка за односторонний отказ от договора возможна. Другие суды не видят ничего противозаконного в плате за досрочный отказ от договора, ссылаясь на принцип свободы договора (ст. 421 ГК РФ). Причем есть мнение о том, что плата за досрочный выход из договора не является мерой ответственности (неустойкой в полном смысле), а представляет собой своего рода приобретение права на отказ от договора на возмездной основе. Экономически это вполне оправданно в предпринимательских отношениях, учитывая, что другая сторона договора (арендодатель) из-за досрочного отказа лишается того, на что вправе была рассчитывать, заключая договор. Также есть примеры, когда суды воспринимают плату за досрочный выход из договора именно как неустойку, но даже в этом случае считают ее возможной.

    pershickow.ru

    обычное и досрочное, как это делается

    Аренда или наем жилья достаточно распространенное явление. Обычно такие договоры действуют в пределах установленного сторонами срока, но необходимость их прекращения может появиться и раньше.

    Как и по каким причинам расторгается заключенный сторонами договор найма (или аренды жилья), рассмотрим далее.

    По каким основаниям происходит расторжение договора

    Любой заключенный сторонами арендный договор может прекратить свое действие по нескольким причинам. К первой относится истечение срока, на который он был заключен. В этой ситуации от участников сделки не требуется предпринимать никаких дополнительных действий. Если только они не пожелают продлить договор. До истечения срока договор расторгается только по соглашению между сторонами или одной из них по определенным в законе причинам.

    Общие для всех договоров основания расторжения сделок устанавливаются ст. 450 Гражданского кодекса РФ. К их числу относятся:

    • соглашение между сторонами сделки;
    • существенное (значительное) нарушение ее условий;
    • иные предусмотренные в законе или самом договоре причины.

    Возможность отказа от сделки предусмотрена и специальными нормами об аренде и найме жилья.

    Досрочное расторжение договора аренды может проходить в добровольном или принудительном порядке.

    По закону наниматели (арендаторы) жилья могут отказаться от дальнейшего использования помещения в любое время, предупредив об этом наймодателя. Расстаться мирно поможет заключение соглашения по договоренности между нанимателем и наймодателем. Во всех остальных случаях вопрос расторжения этого договора будет решаться в судебном принудительном порядке.

    Обычное расторжение в связи с истечением срока договора аренды

    При нормальном течении дел прекращение договора найма жилого помещения происходит в связи с истечением установленного сторонами срока. Заключать дополнительных соглашений о его прекращении не нужно.

    После окончания определенного в договоре срока наниматель обязан освободить жилье, вернуть ключи от него наймодателю. Оформлять передачу помещения наймодателю следует письменно по акту.

    В этом документе нужно отразить, когда и в каком состоянии принимается помещение. Но не всегда после окончания срока договора арендаторы сразу освобождают помещение. Поэтому наймодателям следует быть внимательными.

    Если арендатор продолжает пользоваться жильем, а арендодатель не высказывает никаких возражений, то договор будет считаться возобновленным (ст. 621 ГК РФ).

    Возобновляется он на таких же условиях, но уже без ограничения срока. Кроме того, согласно положениям об аренде у добросовестных нанимателей имеется преимущество перед иными лицами при заключении договора на новый период.

    Поэтому, если арендатор желает продлить пользованием жильем, то он должен заблаговременно до истечения срока договора известить об этом собственника имущества. Последний может отказать, но тогда он не должен заключать аналогичных договоров с иными лицами в течение года. При нарушении наймодателем указанного условия наниматель через суд может заявить требование о переходе на него прав по этому договору.

    Досрочное расторжение

    Расторжение договора аренды до окончания срока его действия, возможно при взаимном согласии сторон.

    При отсутствии такой договоренности его прекращение происходит при наличии определенных обстоятельств судом или же при соблюдении условий, указанных в том же договоре. При отсутствии в документе таких положений применяются нормы закона. Инициатором расторжения может быть любая из сторон сделки.

    Рассмотрим каждый из случаев подробнее.

    По инициативе наймодателя (арендодателя)

    По инициативе арендодателя заявление о расторжении договора может подаваться при наличии следующих обстоятельств:

    • Невнесении оплаты за арендуемое жилье за полгода (договором могут устанавливаться и другие сроки), при найме на краткий срок при двукратной неоплате.
    • Разрушении, порче нанятого жилья арендатором, другими лицами, за которых он несет ответственность.
    • Использовании жилья для целей, не связанных с его прямым назначением.
    • Систематическом нарушении интересов лиц, проживающих по соседству.

    Могут возникать и иные основания, указанные в договоре.

    Важно знать, что перед подачей заявления на расторжение договора в суд, наймодатель должен направить (передать) нанимателю предупреждение об устранении допущенных нарушений.

    Составляется такое уведомление в письменном виде с указанием на заключенный договор, допущенные нарушения, сроки для выполнения обязательств.

    Если наниматель игнорирует предупреждение, то следует обращение в суд. При этом суд может предоставить нанимателю срок до года для выполнения своих обязательств.

    Если за это время нарушения не будут устранены, то договор по вторичному обращению наймодателя расторгается.

    По желанию нанимателя (арендатора)

    Нанимателю закон позволяет в любое время по своему желанию досрочно прекратить аренду. Для этого ему нужно заручиться согласием всех проживающих с ним лиц. Кроме того, требуется предупредить об этом наймодателя заблаговременно (за три месяца).

    По инициативе арендатора, возможно судебное расторжение договора в ниже перечисленных случаях:

    • Жилье фактически не было передано наймодателю либо создаются препятствия к его использованию.
    • Жилье имеет препятствующие для его использования недостатки, которые не были известны нанимателю и не оговорены при заключении сделки, не могли быть обнаружены арендатором при обычном осмотре.
    • Жилье находится в непригодном для его постоянного использования состоянии.

    При непригодности, а также аварийности жилья заявить в суд о досрочном расторжении договора вправе и арендодатель.

    Соглашение о расторжении договора

    Оптимальным вариантом для каждого из участников сделки будет расторжение договора по их обоюдному согласию. Им не придется платить штрафы за отказ от договора, тратить время на судебные разбирательства.

    Для действительности такого соглашения оно должно составляться в определенном порядке. Главное правило предусматривает необходимость заключения таких соглашений в той же форме, в какой был заключен договор. Обычно это простая письменная форма.

    Но если сам договор прошел регистрацию в Росреестре, то и соглашение придется зарегистрировать.

    Соглашение о расторжении договора найма должно содержать основные реквизиты заключенного ранее договора.

    Из его текста должно следовать, кем и какой договор расторгается. Важно указать дату прекращения действия договора. Составлять документ нужно в экземплярах по числу сторон, а при необходимости регистрации подготовить еще один для Росреестра.

    После расторжения все обязательства сторон по договору считаются прекращенными. В самом соглашении или отдельном акте нужно указать, что помещение возвращено наймодателю и претензий к его состоянию он не имеет.

    Штрафные санкции

    Желание прекращения договора аренды только с одной стороны сопряжено с наступлением определенных неблагоприятных последствий.

    Довольно часто в договорах найма встречается пункт о наложении штрафа за досрочный отказ от него. При этом единой позиции по этому вопросу в судебной практике нет. С одной стороны, полагают, что такое положение противоречит закону. Ведь штрафы и неустойки предусматриваются при нарушениях обязательств сторонами сделки. А при добровольном отказе арендатора от дальнейшего пользования помещением нарушений нет.

    Таким способом, он реализует предоставленное ему законом право, поэтому оснований для привлечения его к ответственности нет.

    С другой стороны, штраф за досрочное расторжение договора аренды, если такое условие в нем указано, судами чаще всего признается правомерным. Ведь по гражданскому законодательству стороны вольны включать в договор любые устраивающие их условия. Не запрещено и установление выплат за досрочный отказ от сделки.

    Поэтому причин отказывать во взыскании этих сумм при расторжении договоров суды не усматривают. А выплату за досрочное прекращение аренды можно расценивать как компенсацию другой стороне, а не привлечение к ответственности за нарушения по сделке.

    Фактически арендодатели таким способом обеспечивают исполнение обязательств и своих интересов. Ведь наниматели могут в любое время, предупредив займодателя, отказаться от дальнейшего использования помещения.

    zakondoma.ru