Договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома. Долевое строительство это

Понятие объект долевого строительства это

Объект долевого строительства - жилая либо нежилая недвижимость, которая подлежит передаче одному из участников долевого строительства.

Передача осуществляется только после того, как будет получено определенное разрешение на ввод эксплуатации дома или другого объекта.

Обязанности сторон объекта

По договору ДС застройщик обязуется в оговоренный период построить многоквартирный дом или какой-то другой объект недвижимости.

После введения его в эксплуатацию застройщик недвижимости обязуется передать объект долевого строительства второму участнику. В свою очередь последний обязуется уплатить ранее оговоренную цену, а также принять его.

Обозначим, что объектом договора должен быть оговоренный конкретный объект долевого строительства – это обязательно должно быть указано в проектной документации.

На сегодняшний день в нашей стране долевое строительство получило достаточно широкое распространение.

Плюсы в долевом строительстве объекта

Одним из наиболее важных плюсов является стоимость квадратного метра поскольку в начале стройки и на уровне котлована она намного ниже.

В редких случаях стоимость примерно 30-50% от конечной стоимости помещения по сравнению со стоимостью готовой постройки. Данная разница существенна.

Кроме этого, заключая договор с застройщиком, люди могут заранее зарезервировать свою недвижимость, оговорить какой будет этаж, а также изменить комнаты в геометрии (часто в современных зданиях перегородки между комнатами могут быть передвинуты). Покупатель объекта также оговаривает особенности подводки коммуникаций.

Человек, участвующий в долевом строительстве, получает совершенно новую квартиру, а не ту, которая была в употреблении. Кроме этого все будет новое.

Закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов или других объектов недвижимости» предусматривает достаточно широкие гарантии прав дольщиков.

Однако для того, чтобы воспользоваться соответствующими гарантиями, нужно знать свои права, а также уделять должное внимание условиям договора.

Гарантия качества объекта

Гарантии качества объекта данного документа в строительстве изложены в статье «Об участии в ДС многоквартирных домов и иных объектов». В отношении норм этой статьи гарантийный период на построенный объект не должен превышать 5 лет.

В случае обнаружения подобных отступлений от условий, ухудшивших качество объекта или других прочих недостатков, у участника долевого строительства (ДС) имеется право требовать от застройщика их устранения, но, разумеется, в разумный срок (это должно быть безвозмездно).

Участники вправе потребовать снижения раннее оговоренной цены, либо потребовать возмещения расходов, которые были затрачены на устранение недостатков.

uristhome.ru

Договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома: составление и особенности

Встать в очередь на квартиру – значит ждать не один год для того, чтобы получить собственные метры. Плюс их оплата, ипотека…. В общем, длительный процесс. Гораздо проще стать дольщиком в долевом строительстве.

Долевое строительство. Особенности и различия

Долевое строительство – это привлечение денежных средств граждан для постройки жилья. При этом, между застройщиками – строительной организацией, осуществляющей возведение дома – и дольщиками составляется договор. Согласно ему, после введения жилья в эксплуатацию оно передаётся в собственность дольщиков.

Существует несколько видов договоров, связанных со строительством. Все они имеют свои различия с долевым строительством:

Подряд. При данном виде существует подрядчик – тот, кто выполняет работу – и заказчик. Между ними возникают отношения следующего рода: заказчик заказывает, а подрядчик выполняет. Что же касается долевого строительства, то застройщик имеет право строить по собственному усмотрению, а дольщик только оплачивает данную работу.
Купля-продажа. В таком случае одна сторона обязуется передать вещь, а другая – принять и оплатить. В долевом строительстве застройщик должен сначала построить, а потом передать дольщикам.
Совместная деятельность. При данном виде договора участники объединяют свои денежные средства для достижения общей цели. А при долевом строительстве каждый действует от себя.

Таким образом, на основании сравнительного анализа некоторых видов договоров, можно судить об основных особенностях долевого строительства.

Основные плюсы и проблемы

Долевое строительство – это шаг довольно ответственный и рискованный. Среди плюсов данного вида договора можно отметить следующие:

За время сооружения жилья каждый дольщик может успеть выплатить всю рассрочку за квартиру. Таким образом, к моменту завершения строительства он может спокойно заселяться в квартиру, не имея проблем с выплатами денежных средств.
Каждый дольщик гарантированно получает квартиру. Данное правило строго оговорено в законе, изданном государством.
Для защиты дольщиков от обмана, в Федеральном законе описаны жёсткие требования, которые застройщик обязаны выполнять. В противном случае на них следует подавать в суд.

Но несмотря на принятие Закона, в долевом строительстве есть и свои минусы. К ним относятся:

Несоблюдение сроков сдачи жилья в эксплуатацию. Причинами этого пункта могут служить: расход денежных средств на сторону либо вкладывание их в более перспективные проекты; несвоевременная поставка расходных материалов. В связи с этим происходит притормаживание процесса строительства; неправильность составления договора. Здесь имеются в виду те работы, которые не зависят от застройщика напрямую.
Доплата денежных средств сверх оговоренной суммы. Сюда относятся: дополнительные работы, не указанные в договоре; повышение цен на материалы.
Регистрация прав собственности. Застройщик не выполняет своих обязанностей.
Невозможность расторжения договора. Застройщик не хочет подписывать соглашение или продаёт квартиру дольщик.
Продажа квартиры нескольким дольщикам.
Схемы в обход закона. Иногда дольщик хочется иметь квартиру в определённом районе и потому соглашается на все условия застройщика.

Все перечисленные выше проблемы решаются либо полюбовно – к такому исходу относятся лишние затраты и несоблюдение сроков сдачи в эксплуатацию – либо через суд.

Как правильно составить договор строительства?

При заключении договора на долевое строительство жилья, дабы не быть обманутым, следует соблюдать следующие правила:

Необходимо правильно выбрать застройщика. Следует заключать договор только с проверенными компаниями.
Название договора. В случае, если оно связано с инвестициями, не следует заключать его с застройщиками. Таким образом, последние пытаются избавить себя от ответственности за долевое строительство.
У компании должно быть реально действующее разрешение на строительство.
В договоре должны обязательно присутствовать пункты: описание объекта долевого строительства; срок сдачи в эксплуатацию; стоимость, срок и порядок уплаты денежных средств; гарантия на постройку.

Если все эти пункты присутствуют, можно смело вносить свою долю в строительство и ждать его окончания.

Видео-семинар: Договор участия в долевом строительстве (ДДУ)

Правила подачи договора для регистрации

После того, как договор был составлен, необходимо его зарегистрировать. Для этого необходимо:

Подготовка документов. Наряду с договором участникам необходимо представить: заявление застройщика и дольщика; документы, удостоверяющие личность. К таковым относятся паспорт и доверенность. В случае, если в качестве дольщика выступает несовершеннолетний, то необходимы документы опекуна; согласие супруга, заверенное у нотариуса; документы с описанием объекта, его местоположения и планируемая площадь строительства.
Предоставление документов в Росреестр. Данный орган должен выдать расписку, содержащую: дату; перечень документов; ФИО специалиста; подпись специалиста.
Получение всех документов после регистрации.

Примерное описание договора (образец)

Типовой план договора состоит из следующих пунктов:

Дата заключения договора.
Наименование компании-застройщика.
Предмет договора. Описываются права и обязанности застройщика и дольщика.
Сроки и порядок уплаты. Расписывается график внесения платежей.

Гарантийные обязательства.
Обязанности и ответственность сторон.
Прочие условия.
Сроки действия, расторжения договора.
Реквизиты сторон.

Таким образом, при правильном оформлении договора о долевом строительстве каждый дольщик получит свою мечту – собственную квартиру. И, при этом, она уже будет полностью оплачена. Все, что при этом останется дольщику- сделать ремонт в квартире и купить мебель.

2realtor.ru

Что такое долевое строительство. Преимущества и недостатки долевого строительства

Финансы 15 января 2015

Риски при долевом строительстве, конечно, имеются, но это вовсе не означает, что нужно пренебрегать такой возможностью приобрести собственные квадратные метры. К тому же в связи с тем, что сегодня в стране сложилась такая сложная ситуация, это будет хороший способ сохранить свои сбережения. Ведь именно недвижимость является одним из самых безопасных и выгодных видов инвестирования. Тем более что долевое строительство имеет не только недостатки, но и очень привлекательное преимущество!

Долевое строительство – это...

То, что сегодня многие россияне решаются на приобретение недвижимости с помощью программы долевого строительства, вовсе не удивительно. Ведь экономическое состояние в стране оставляет желать лучшего, а риск дефолта все ближе. Если говорить простым языком, то долевое строительство – это вид строительства, при котором застройщик, для того чтобы реализовать свой проект, привлекает средства физических лиц, которые впоследствии становятся полноправными владельцами собственных квартир в этом доме. Стоит отметить, что именно на эти средства и ведутся строительные работы. Выгода от этого достаточно ясна. Застройщик не использует кредит для реализации проекта, а участник долевого строительства приобретает свои законные квадратные метры по достаточно невысокой стоимости и имеет возможность выплачивать стоимость до конца стройки. К сожалению, в нашей стране очень часто встречаются случаи мошенничества, поэтому многие не рискуют связываться с подобными программами. Но для тех граждан, которые не располагают крупными суммами на приобретение жилья, такой способ наиболее выгодный. В принципе, он может быть достаточно безопасным, если участник долевого строительства будет соблюдать некоторые меры предосторожности. Например: проверять наличие необходимой документации у застройщика, разрешение на строительство, лицензию и другое.

Как приобрести квартиру в многоквартирном доме

В условиях постоянно растущих цен на недвижимость в нашей стране, долевое строительство является очень выгодным способом приобретения жилья. Ведь после того, как проект полностью реализован, квартиры в нем существенно возрастают в цене. Для того чтобы приобрести недвижимость при помощи такого инвестиционного инструмента, необходимо заключить специальный договор между застройщиком и клиентом. Как уже говорилось выше, прежде чем начинать сотрудничество с определенным застройщиком, необходимо проверить все необходимые документы, которые подтверждают легальность его работы. Не стоит забывать о том, что речь идет о крупных суммах денег и что риск при их передаче очень высок. Стоит обратить внимание на то, сколько домов уже построил этот застройщик, а также на наличие проблем во время реализации предыдущих проектов.

Многие компании зачастую используют новое юридическое лицо для строительства нового дома. Очень важно проверить, кто именно является его учредителями. И не стоит забывать о том, что недвижимость должна нравиться. Участники долевого строительства зачастую остаются разочарованы после того, как заселяются на приобретенные квадратные метры. Чаще всего это связано именно с тем, что владельцы не уделили должного внимания таким мелочам, как инфраструктура. Важно обратить внимание на ее наличие поблизости: детский сад, магазин, отделение банка, поликлиника, парковка и другое.

Видео по теме

Документы, необходимые для заключения договора

В связи с тем, что зачастую на покупку квартиры не хватает средств, многие выбирают приобретение квадратных метров при помощи такого инвестиционного инструмента, как долевое строительство. Документы, которые предоставляет выбранный застройщик, необходимо тщательно проверить. В этот список в обязательном порядке должны входить: разрешение на застройку, проектная документация, договор аренды или право собственности на земельный участок, государственная регистрация и учредительные бумаги. «Подводных камней» при оформлении договора достаточно много. Прежде всего, договор долевого участия (ДДУ) должен содержать точный почтовый адрес. Если же он не определен, то необходимо проверить наличие временно присвоенного адреса, а в дальнейшем проконтролировать дополнительное приложение к договору с подписями и печатями.

Сложность ДДУ заключается в том, что не существует одного единственно верного образца, поскольку объекты и условия строительства зачастую отличаются. Но основные моменты, как правило, неизменны везде. Обязательными пунктами такого документа должны быть: детальное описание приобретаемого объекта, сроки исполнения и ответственность за их неисполнение, права и обязанности сторон, перечень форс-мажоров, а также условия и порядок досрочного расторжения и др. Список необходимых пунктов достаточно длинный. Зачастую ДДУ содержит несколько страниц. Прежде чем подписывать важный документ, необходимо перечитать все условия. А лучше всего обратиться за помощью к юристу. В этом случае риски будут минимальными.

Особенности оформления ипотеки

Еще несколько лет назад оформление ипотеки на приобретение недвижимости при помощи долевого участия было невозможно. Но уже сегодня практически каждый банк предлагает такую услугу. Порядок получения ипотечного кредита на долевое строительство значительно отличается от оформления такого же договора на готовое жилье. Прежде всего, необходимо заключить договор с застройщиком. Обо всех тонкостях проведения этой операции было сказано выше. Но все же необходимо обратить внимание на сведения об объекте, стоимости недвижимости, на срок и порядок оплаты, гарантии на объект строительства, план и площадь помещения, срок передачи недвижимости. В обязательном порядке банк потребует нотариально заверенные документы о согласии супруга (если он есть) и органов опеки (при проведении сделки с участием имущества несовершеннолетних). Договор проходит обязательную процедуру в органах Госрегистрации. Это обычно занимает не более месяца для одного участника. После того как документ полностью готов, необходимо обратиться с ним в банк. Дальнейшее оформление бумаг может значительно отличаться, в зависимости от выбранного кредитного учреждения. Процентная ставка, пакет документов, требования к залогу и др. - все это может существуенно разниться. Единственное, что требует абсолютно каждый банк, – это комплексное ипотечное страхование.

Переуступка права требования

Достаточно часто возникает потребность перепродать строящееся жилье. Такая процедура называется "переуступка долевого строительства" или "переуступка права требования". Эту схему можно осуществить еще до того, как построенное здание войдет в режим эксплуатации и будут получены правоустанавливающие документы на жилплощадь. Владелец, который заключил договор с застройщиком, может в любое время перепродать другому физическому лицу свое право на получение недвижимости, после того, как завершится строительство. Важно отметить, что любая такая сделка в обязательном порядке будет облагаться налогом. Ее уплата по закону возлагается на первого инвестора. Хотя в процессе торгов можно переложить эту обязанность и на плечи нового дольщика. Но при этом стоит учитывать, что размер налога рассчитывается от всей суммы сделки, а не от разницы между суммой инвестиций и размером уступки. Приобретение недвижимости по договорам переуступки всегда актуально, так как это невероятно выгодно для большинства инвесторов.

Равнодолевое участие или совместная собственность?

Чаще всего на приобретение новой недвижимости решаются молодые семьи. По этой причине объект долевого строительства не только выбирается совместно с супругом, совместно также принимается решение о том, какой тип договора необходимо будет заключить. Под понятием совместной собственности имеется в виду, что при разводе недвижимость будет поделена поровну, то есть в равных долях между ее владельцами. Это происходит оттого, что в договоре не прописаны определенные условия. Вместо супруга может выступать родственник или любой посторонний человек, который будет внесен в этот договор. Если же заключить и равнодолевый договор, то по его правилам каждый владелец определенной части недвижимости может распоряжаться ею по своему усмотрению. Единственное ограничение – это то, что первое право покупки принадлежит второму долевому участнику. И, например, при разводе недвижимость делиться уже не будет, так как заранее поделена между владельцами.

Оплата

Что касается оплаты данной услуги, то здесь достаточно много вариантов. От того, сколько будет составлять первоначальный взнос, будет зависеть стоимость жилплощади в целом, а также условия, на которых будут производиться выплаты. Например, при внесении полной суммы в течение трех рабочих дней клиент получает скидку от застройщика с каждого квадратного метра недвижимости. В противном случае расчет договора проводится в оговоренные сроки, а стоимость, прописанная изначально, не может изменяться, даже под давлением инфляции или же просто в процессе строительства. Преимущества оплаты стоимости квартиры в рассрочку в том, что даже обладая небольшой суммой, участник может решить свой «квартирный вопрос». При этом жилье может быть выбрано со всеми пожеланиями клиента, начиная с количества квадратных метров и заканчивая характеристиками и сроками ее получения в собственность. К тому же благодаря небольшим ежемесячным выплатам, долевой участник может успешно контролировать свой бюджет.

Плюсы и минусы долевого участия

Главное преимущество приобретения недвижимости с помощью долевого участия – это невысокая стоимость. Покупая строящееся жилье, можно очень хорошо сэкономить. Для нынешней ситуации в стране это значительный плюс. К тому же сделку можно заключить непосредственно в национальной валюте. Говоря о минусах, прежде всего хочется сказать, что при оформлении долевого договора клиент покупает не квартиру, а всего лишь право требовать эту жилплощадь у застройщика. К сожалению, рынок устроен таким образом, что вероятность получить свою недвижимость в срок крайне невысокая. Да и количество мошенников достаточно большое. Поэтому необходимо очень внимательно относиться к выбору застройщика и оформлению документов. Ну а если есть вопросы, на которые сложно ответить самостоятельно, то лучше всего обратиться за помощью к опытному специалисту. Долевое строительство многоквартирных домов всегда будет популярно на рынке недвижимости.

Источник: fb.ru

Комментарии

Идёт загрузка...

Объект долевого строительства - это... Что такое Объект долевого строительства?

Объект долевого строительства

"...2) объект долевого строительства - жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства..."

Источник:

Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 10.07.2012) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"

Официальная терминология. Академик.ру. 2012.

Объект договора найма жилого помещения
Объект дорожного хозяйства

Смотреть что такое "Объект долевого строительства" в других словарях:

ДОГОВОР СОЗДАНИЯ ОБЪЕКТА ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА — в соответствии с п. 2 Правил заключения, исполнения и расторжения договора создания объекта долевого строительства, утвержденных Указом Президента Республики Беларусь от 15 июня 2006 г. N 396 (далее Правила), по договору создания объекта долевого … Юридический словарь современного гражданского права
Долевое строительство — (англ. equity construction, исп. construcción de la equidad «строительство по справедливости») форма инвестиционной деятельности в строительстве, при которой строительная или инвестиционная организация (застройщик)… … Википедия
Обманутые дольщики — Эту статью следует викифицировать. Пожалуйста, оформите её согласно правилам оформления статей … Википедия
Договор участия в долевом строительстве — 1. По договору участия в долевом строительстве (далее договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект… … Официальная терминология
Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним — (ЕГРП) государственный информационный ресурс (включающий в себя документы на бумажных и электронных носителях, дела и систему записей по установленной форме в книгах учёта, производимых государственным регистратором), который содержит… … Википедия
ЕГРП — Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) – государственный информационный ресурс, который содержит данные о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимого имущества, а также данные об объектах… … Википедия
Девелопмент — (также девелопмент недвижимости; от англ. real estate development «совершенствование, рост недвижимости») это любая предпринимательская деятельность, связанная с реконструкцией или изменением существующего здания или земельного участка … Википедия
Девелопер — (Developer) Девелопер это предприниматель, занимающийся созданием новых объектов недвижимости или разрабатывающий стратегии развития Понятие девелопера, виды девелоперов и их деятельность, этапы деятельности крупных девелоперов при разработке… … Энциклопедия инвестора
Рынок недвижимости — (Real estate market) Понятие рынок недвижимости, структура и функции рынка Информация о понятии рынка недвижимости, структура и функции рынка, особенности рынка невижимости Содержание Содержание Определение термина Рынок недвижимого имущества… … Энциклопедия инвестора
Корпорация — (Corporation) Корпорация это крупное объединение, созданное с целью экономической деятельности в определенной сфере рынка Финансовая корпорация, корпорация монстров, оао корпорация, русская корпорация, интернет корпорация, история корпораций,… … Энциклопедия инвестора

official.academic.ru

Долевое участие в строительстве жилья

Вопрос покупки своего жилья нередко возникает в современном мире. Дело в том, что, создавая семьи, молодые люди стремятся поселиться не в съемном жилье, а приобрести себе квартиру в частную собственность. Разумеется, купить квартиру сразу достаточно трудно. Не каждая молодая пара обладает достаточным количеством свободных средств на покупку жилья. Нередко квартира покупается в ипотеку. На сегодняшний день именно ипотека является лидером в спросе на жилье.

Но сегодня доступен и иной путь покупки жилья для своей семьи. Это возможность участия в долевом строительстве.

Так как долевое участие в строительстве — это достаточно затратное дело и обладает достаточно высокой степенью риска, то, перед тем как заключить какой-либо договор с конкретной фирмой — застройщиком, лучше обратиться в нашу юридическую контору за квалифицированной юридической помощью.

Наше юридическое бюро предлагает потенциальным участникам долевого строительства жилья следующие важные услуги:

Устное и письменное консультирования по поводу заключения договора долевого участия в возведении жилого дома.
Юридическая оценка документов, которые каким-то образом могут иметь отношение к договору долевого строительства жилья.
Помощь в составлении поправок к договору, а также разных обращений, заявлений и жалоб.
Полное и качественное сопровождение сделки на всех ее этапах.
Представление интересов сторон в суде, если таковое потребуется.
Контроль над исполнительным производством.
Другие услуги в области жилищного и гражданского права.

Долевое участие в строительстве жилья

По своей сути долевое участие в строительстве дома — это достаточно рискованная операция. Но такое мероприятие не более рискованно, нежели любое другое участие в покупке какого-то товара, который находится еще в стадии разработки. Это примерно то же, когда компания программистов обязуется создать для вас программу, но вы заранее покупаете права на нее, ориентируясь на заявления авторов.

Приобретение квартиры в строящемся доме — это то же самое, только на несколько порядков дороже. При такой сделке клиент покупает квартиру, и эти деньги идут на инвестирование в это самое строительство этого самого дома. Таким образом, получается, что сам покупатель строит себе дом, в котором будет располагаться его квартира.

На первых порах развития ипотеки и долевого строительства многие путали эти понятия и путали эти возможности. Нередко долевое участие в строительстве квартир называлось ипотекой, хотя понятие ипотеки содержит совершенно иные признаки. Ипотека — это кредитный продукт от банка, а долевое строительство представляет собой коллективное инвестирование в строительство дома.

Каковы позитивные черты участия в долевом строительстве?

Пожалуй, единственное, что может привлечь внимание русского человека — это то, что высокое качество товара может быть продано по заниженной цене. Дело в том, что при вложении средств в долевое строительство квартиру можно купить до 30% дешевле. И разумеется, каждый, кому такая возможность может выпасть, вряд ли рискнет ее упускать. Нередко тяга к скидке затмевает разум потенциального пайщика и человек может легко попасть под какую-то мошенническую схему.

С момента вступления в силу отдельного федерального закона, который регулирует отношения в области возведения многоквартирных домов, все участники — пайщики получили несколько возможностей защиты своей собственности от ряда мошеннических схем. Принятие этого закона значительно упростило взаимоотношения между строителями и пайщиками.

Несмотря на действие закона, не стоит терять бдительности и каждый раз внимательно изучать текст нового договора, так как никакой закон не сможет учесть в себе абсолютно все стороны такой сделки. Ситуации бывают разные, и лучше предупредить возможную проблему, чем потом разбираться с ней и устранять все возможные последствия.

Именно поэтому, прежде чем принять участие в долевом строительстве жилья, лучше подробнее ознакомиться с некоторыми нюансами нового закона.

Отличительные черты Федерального закона об участии в долевом строительстве

До вступления указанного закона в силу все виды фактического участия в долевом строительстве назывались инвестированием в строительство жилого дома. Понятие инвестиций подразумевает и множество своих отличительных черт. А следовательно, несет с собой разнообразные инвестиционные риски.

С того момента как указанный закон (№ 214-ФЗ), вступил в законную силу, такое инвестирование стало называться участием в долевом строительстве. Таким образом, и сам договор таких правоотношений претерпел изменения. Теперь он называется договор участия в долевом строительстве.

С момента вступления закона об участии в долевом строительстве в законную силу, для того чтобы застройщик получил право заключать договоры со своими первыми участниками, он должен:

Обзавестись земельным участком, где на законных основаниях планирует возвести постройку.
Получить официальное разрешение государственных органов на строительство жилого дома.
Передать в СМИ информацию о старте проекта строительства и возможности участия в нем пайщиков.
С даты публикации в СМИ информации о проекте строительства должно пройти две недели как минимум.

Таким образом, реализация проекта строительства с привлечением инвестиционных средств частных лиц в качестве паев приобрела более официальный характер. Более того, теперь любой договор не может быть заключен до тех пор, пока не будет обеспечена возможность старта программы строительства и пайщики не узнают место нахождения своего будущего дома.

Данная норма более всего полезна для пайщиков, так как, принимая решение об участии в строительстве дома, они ориентируются на местоположение дома, а также и на многие другие факторы, от которых может зависеть их решение, а также стоимость будущей квартиры.

Согласно новому законодательству, все договоры о продаже квартир подлежат обязательной государственной регистрации. Эта норма призвана помочь пайщикам избежать ситуаций, когда, покупая квартиру в строящемся доме, они впоследствии обнаруживают, что та же квартира уже продана еще кому-то. Такое может возникать и вследствие человеческого фактора (банальная ошибка в документах), а также и вследствие мошеннических действий со стороны предприятия — застройщика. Правила регистрации договоров относительно недвижимости существенно сократили процент спорных квартир.

Для сравнения заметим, что регистрация договоров инвестирования законом не предусматривается.

По новому закону участок земли, на котором строится жилой дом, а также сама постройка находится в залоге у всех пайщиков пропорционально их вкладам в строительство. И в случае если по каким-либо причинам строительство не может быть завершено, то недостроенный дом может быть продан другой компании под завершение строительства, а полученные средства будут распределяться среди пайщиков соразмерно их вкладам. Таким образом, новый закон обеспечивает в какой-то мере гарантию исполнения обязательств застройщиком.

Также новый закон предполагает выплату неустойки дольщику (пайщику), в том случае, если дом не сдается в эксплуатацию в назначенное проектом время. Таким образом, в случае необходимости лишних затрат на аренду иного жилья дольщик будет вправе требовать покрытия расходов со стороны застройщика. Но в данном случае закон не предусматривает штрафных санкций для застройщика в тех случаях, когда он задерживает выплату очередного платежа по неустойке.

Немаловажным плюсом нового закона является то, что дольщики вправе предъявлять претензии застройщику относительно качества выполненных работ на протяжении 5 лет со дня фактической сдачи дома в эксплуатацию. При этом любые упоминания в договоре о том, что застройщик может быть освобожден от подобных претензий, согласно закону считаются ничтожными.

Требования к содержанию договора об участии в строительстве включают в себя обязательное указывание точной даты окончания строительства, даты сдачи в эксплуатацию и установление порядка выплаты неустойки, если эти сроки не будут соблюдаться. Также в тексте договора должен оговариваться не только порядок расчетов, но и порядок осуществления всех взаимоотношений, а также и порядок приема и передачи жилья дольщикам.

Факторы, указывающие, что компания — застройщик недобросовестная

Как и в любых других правоотношениях, в участии в долевом строительстве тоже возможны неприятные ситуации, которые связаны с недобросовестностью контрагентов. Для того чтобы заметить факты, которые указывают на это, лучше придерживаться наших рекомендаций.

Для начала нужно проверить дату, когда было получено разрешение на возведение постройки. Дело в том, что новый закон не имеет силы над теми объектами, разрешение на возведение которых было получено до его вступления в силу. Таким образом, застройщики будут вправе привлекать инвестиции по старым схемам, которые могут быть опасны для вложений.

Во-вторых, ни одна авторитетная строительная компания даже не попытается включать в текст своего договора какие-либо поправки и сноски, которые имели бы целью лишить своих вкладчиков возможности требовать от застройщика исполнения взятых на себя обязательств.

В-третьих, добросовестная компания-застройщик по первому требованию всегда готова предоставить своим дольщикам всю документацию на строительство:

Оригиналы документов на право использования земельного участка под строительство.
Оригинал документа, подтверждающего разрешение на строительство.
Оригинал проекта на строительство дома.

В-четвертых, некоторые недобросовестные застройщики могут прибегать к хитрому психологическому ходу. Они могут представить копии документов, которые очень легко подделать. Также нередко можно встретить ситуации, когда представитель застройщика демонстрируют множество документов переписки с государственными органами. Но несмотря на то что на бланках может быть большое количество авторитетных печатей и штампов, Еще не факт, что компания получит этот участок земли под строительство или строительство будет разрешено.

В-пятых, одним из наиболее хитрых способов введения в заблуждение дольщиков среди недобросовестных компаний-застройщиков работает схема, при которой с дольщиками заключается предварительный договор обычной купли-продажи квартиры, которая находится в строящемся доме. Таким образом, производится своеобразная бронь квартиры. В случае своевременного окончания строительства покупатели получат свои квартиры без проблем, но в случае срыва сроков дольщики не смогут на основании нового закона защитить свои права. В данном случае будут применяться общие положения ГК и ГПК.

Также нередко можно встретить и вексельное распределение квартир. Выдавая покупателю вексель, строительная компания как бы занимает деньги у частных лиц. На эти деньги производится строительство. Но если по каким-либо причинам это строительство не будет завершено, то дольщики могут получить свои деньги обратно без никаких выплат неустоек. Также не исключается возможность невозврата денег по векселю.

В случае успешного завершения строительства дольщики смогут обменять векселя на квартиры в доме.

Шестым распространенным случаем недобросовестности компании является попытка укрывательства денег за квартиру от уплаты налогов. По документам компания указывает стоимость квартиры на 40% дешевле, предлагая дольщикам внести остаток суммы как страховой взнос. В таком случае при расторжении договора если в нем не было указано обязательное возмещение страховой суммы, то вернуть эти деньги уже вряд ли удастся.

Договоры долевого участия в строительстве

Помимо обычных положений, характерных для любой сделки, следует обратить внимание на несколько важных моментов, характерных именно для данного типа договора:

В договоре должна быть в полной мере и подробно описана квартира, которая покупается дольщиком (количество комнат, площадь, наличие балкона и так далее).
Нужно убедиться, что в вашем случае не имеет место переуступка права на будущую квартиру. Новый закон не допускает таких изменений.
Требования застройщика вносить деньги за квартиру прямо в кассу предприятия желательно избегать. Дело в том, что при оплате стоимости будущей квартиры через банк плательщику выдаются на руки банковские документы, которые потом могут пригодиться в разных государственных учреждениях, в том числе и в налоговой службе. А касса предприятия может выдать только приходной кассовый ордер. Несмотря на все, оплата в кассе предприятия абсолютно законна.
Нужно ознакомиться с иными договорами между властями города и строительной компанией. Возможно, за право на возведение постройки застройщик взял на себя обязательство по благоустройству иных дополнительных социальных объектов. Оплачивать такое условие застройщик, скорее всего, попытается за счет денег дольщиков.

Само собой разумеется, что строительство дома — это продолжительно мероприятие. И на протяжении всего срока могут изменяться цены и другие факторы, влияющие на строительство. Для того чтобы максимально обезопасить себя от разочарований в будущем, важно соблюдать наши рекомендации и заключить именно договор долевого участия в строительстве, а при возникновении споров вам всегда поможет наш юрист по жилищным и гражданским делам.

www.advokat-moskva.ru

Долевое участие | Недвижимость

Самым распространенным в настоящее время подходом к решению проблемы привлечения средств населения в жилищную сферу является долевое строительство. Этот подход, как и другие, имеет переходный характер и является этапом на пути становления полномасштабной системы ипотечного жилищного кредитования, основанной исключительно на рыночных механизмах.

Одним из этапов процедуры получения разрешительной документации девелоперами или строительными организациями с выходом на распоряжение губернатора о предоставлении земельного участка под застройку или здания под реконструкцию (распоряжение губернатора утверждает решение инвестиционно-тендерной комиссии) является определение рыночной стоимости права застройки земельного участка или права реконструкции здания с целью определения начальной цены торгов на инвестиционно-тендерной комиссии. Поскольку долевая форма привлечения финансовых ресурсов в развитие недвижимости имеет свою специфику, то и оценка объектов недвижимости при долевом участии имеет ряд отличительных особенностей.

Рассмотрим схему долевого финансирования. Долевое участие в строительстве (реконструкции) жилья является самым распространенным источником финансирования, причем основными дольщиками практически везде являются физические лица. Из 1072 тыс. м² жилья, введенного в 1999 г., 919 тыс. м² было построено на средства граждан-дольщиков (что составляет 86%).

Долевое участие в финансировании жилищного строительства есть не что иное, как форма предварительной покупки жилья, поскольку закон об инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, гарантирует негосударственным инвесторам право частной собственности на жилье, строительство которого ими финансировалось.

Суть долевого участия состоит в следующем: организатор финансирования строительства (это может быть сам застройщик либо девелопер) привлекает «дольщиков» (покупателей жилья). Документом, регламентирующим подобную схему финансирования жилищного строительства, является договор о долевом участии в строительстве жилого дома либо договор инвестирования. В общих положениях договора обязательно должно быть указано, что объект строительства (реконструкции) на момент подписания договора никому не продан, иным способом не отчужден, в споре и под запрещением не состоит. Также должно быть указано, на каком основании фирма, привлекающая средства дольщиков, обладает правомочиями по инвестированию объекта и привлечению к инвестированию третьих лиц. Фирма, привлекающая денежные средства в жилищное строительство, в зависимости от конкретной ситуации называется, как правило, «заказчик», «первоначальный инвестор», «инвестор», а лицо, вкладывающее средства, — «дольщк», «субдольщик», «субинвестор».

Первоначальный инвестор берет на себя обязательства осуществлять инвестирование строительства (реконструкции) объекта до полного его завершения за счет собственных и привлеченных средств, обеспечить окончание строительства к определенному сроку, а затем в течение определенного срока с момента подписания акта государственной приемочной комиссии передать дольщику квартиру определенной площади. Дольщик в свою очередь обязуется произвести инвестирование строительства (реконструкции) объекта путем внесения денежных средств либо другим способом, определенным в договоре, например поставкой стройматериалов, в определенное время.

По договору долевого участия в строительстве дольщик обязуется в определенные договором сроки оплачивать согласованную заранее часть общей площади квартиры. При этом после заключения договора оплачивается первый долевой взнос, который по величине примерно соответствует проценту готовности дома на момент заключения договора. Оставшаяся часть стоимости разбивается на равномерные платежи (как правило, поквартальные) с таким расчетом, чтобы к окончанию строительства инвестор мог выплатить всю стоимость строительства квартиры.

После завершения строительства (реконструкции) застройщик производит заселение здания согласно заключенным долевым договорам, предоставляет инвестору документы, необходимые для оформления собственности на квартиру в организации государственной власти, и передает здание в эксплуатацию.К преимуществам долевого строительства по сравнению с прямой покупкой жилья на первичном или вторичном рынке недвижимости можно отнести следующее:

— возможность поэтапной оплаты;— индексирование только остаточной стоимости строительства по договору;— уменьшение затрат на приобретение жилья (стоимость жилья для дольщика, как правило, ниже рыночной стоимости готового жилья).

Кроме того, по сравнению со вторичным рынком жилья долевое участие в строительстве (как и любой объект первичного рынка) имеет еще одно преимущество — «прозрачность» истории объекта.

Одним из самых слабых мест в привлекательной схеме долевого строительства является его правовое обеспечение. Основная проблема «долевого» рынка состоит в том, что участник долевого строительства после заключения договора о долевом участии в строительстве не становится владельцем недвижимости. Его статус в период, когда деньги выплачены, а дом еще не построен, определяется как инвестор. Именно это можно считать главной причиной многих злоупотреблений и некоторого недоверия потенциальных дольщиков. Также возможно неоправданное затягивание возведения жилья и удорожание жилья в ходе строительства. В связи с этим, по мнению брокеров и юристов, вторичный рынок долевого участия считается малонадежным, а долевое участие обладает сравнительно низкой ликвидностью.

В зависимости от финансовых возможностей дольщиков возможны следующие варианты долевого участия при строительстве жилья.

1. Долевое участие со 100%-ной единовременной оплатой:1) по договору долевого участия за дольщиком закрепляется конкретная квартира в строящемся доме с указанием метража и местоположения квартиры;

2) в договоре указывается стоимость строительства квартиры на момент заключения договора;

3) указанная стоимость вносится в оговоренные сроки с момента подписания договора в полном объеме, является фиксированной и не подлежит дальнейшей индексации, связанной с инфляцией;

4) по окончании строительства производятся взаиморасчеты между дольщиком и застройщиком исходя из действительной площади передаваемой квартиры; после проведения окончательных взаиморасчетов оплаченная квартира оформляется в собственность дольщику.

2. Долевое участие с поэтапной оплатой:1) аналогично п. 1 предыдущего варианта;

2) в договоре оговаривается график оплаты стоимости квартиры с учетом инфляции, а также возможностей и пожеланий дольщика;

3) в оговоренные сроки с момента подписания договора по начальной стоимости 1 м2 общей площади квартиры оплачивается первый взнос. Общая площадь квартиры, оплачиваемой первым взносом, зависит от степени готовности дома на момент заключения договора;

4) оставшаяся часть общей площади квартиры оплачивается поэтапно по графику, с индексацией стоимости 1 м2 общей площади квартиры на момент каждого платежа с учетом цен, действующих в строительной отрасли. Иными словами, каждым последующим взносом оплачивается определенное количество квадратных метров общей площади квартиры;

5) аналогично п. 4 предыдущего варианта.

3. Долевое участие с зачетом имеющегося жилья:1) аналогично п. 1 предыдущего варианта;

2) в договоре указывается, какое количество квадратных метров общей площади «новой» квартиры считается оплаченным на момент заключения договора в зависимости от принятых в зачет в качестве части долевого взноса квадратных метров общей площади старой квартиры, принадлежащей дольщику;

3) за разницу в количестве квадратных метров общей площади по сравнению с площадью «новой» квартиры дольщик доплачивает деньгами поэтапно, в течение срока строительства, по той схеме долевого участия, которая принята на выбранном дольщиком строящемся доме;

4) аналогично п. 5 предыдущего варианта.

Возможны два варианта зачета «старых» квартир:— квартира дольщика свободна, право собственности на нее сразу переходит к застройщику;— дольщик проживает в своей квартире в течение всего срока строительства, до момента предоставления ему новой квартиры, и право собственности переходит к застройщику после переезда дольщика в новую квартиру.

Как видно из анализа схемы долевого финансирования, эта схема в настоящее время является наиболее распространенной, имея целый ряд преимуществ (возможность поэтапной оплаты, индексирование только остаточной стоимости строительства по договору, уменьшение затрат на приобретение жилья, «прозрачность» истории объекта). К сожалению, долевая схема не лишена недостатков, основные из них: слабое правовое обеспечение и большая вероятность срыва сроков строительства.

Источник: Оценка недвижимости: учебное пособие / Т. Г. Касьяненко, Г.А. Маховикова, В.Е. Есипов, С.К. Мирзажанов. — М.: КНОРУС, 2010.

snip1.ru