Составляем эксклюзивный договор на оказание риэлтерских услуг по образцу. Эксклюзивный договор

Восемь преимуществ эксклюзивного договора

В последнее время про эксклюзивный договор, и про его значение в риэлторской деятельности пишут и говорят самое разное.

Кто-то горой за него стоит, кто-то сомневается в его выгоде, а есть компании, которые публично выступают против эксклюзива. О том, какие преимущества получает клиент риэлторской компании при подписании эксклюзивного договора, рассказывает заместитель генерального директора агентства недвижимости «Триумфальная арка» Леонид Муравин:

- Со дня основания агентства недвижимости «Триумфальная арка» (13 января 1997 года), мы осуществляем свою профессиональную деятельность только на основании эксклюзивных договоров (далее по тексту — ЭД), подписанных с покупателем или продавцом недвижимости. За более чем 20 лет успешной работы на рынке столичной недвижимости у нас накопился ценнейший опыт. Я хочу рассказать о преимуществах, которые получает клиент, подписывая с нашим агентством ЭД. Я не стану никому ничего советовать, не буду настаивать на своей правоте. Окончательное решение всегда остаётся за потребителем наших услуг. Мне важно предупредить читателя: необходимо сделать правильный выбор, потому что очень высока цена ошибки. Квартиры в столичном регионе стоят дорого, высок интерес к ним со стороны криминала, а в бурном океане рынка недвижимости количество опасных «подводных камней» велико.

1. Безопасность при продаже квартиры.

Сотрудничая одновременно с несколькими риэлторскими компаниями, собственник квартиры рискует стать объектом пристального интереса мошенников, которые могут попытаться обманом или угрозами завладеть его квартирой. При этом, впоследствии будет крайне сложно выяснить, по вине какого из риэлторов произошла утечка информации. Однако, как только собственник квартиры заключает ЭД с конкретным агентством недвижимости и сдает документы на ответственное хранение, то эта компания обеспечивает конфиденциальность информации и контролирует процесс посещения продаваемого жилья третьими лицами.

2. Экономическое и правовое обеспечение сделки.

Подписывая со своими клиентами ЭД, солидные и серьёзные агентства недвижимости обеспечивают для клиентов максимально высокий уровень сервиса. Юридический отдел, служба безопасности, руководители отделов, агенты и специалисты всех служб и подразделений агентства работают на достижение одной цели: успешное завершение сделки. В компании осуществляется многоуровневый контроль за этапами её подготовки и проведения. Через руки юристов нашей компании проходят примерно десять тысяч документов в год. Поэтому у юристов имеется огромный, фактически безграничный опыт практической работы с документами. Согласно статистике известных и уважаемых аналитиков рынка недвижимости, агентства, работающие по ЭД, значительно более успешны, чем остальные. Занимаясь реальными продажами, успешные риэлторские компании имеют в своём штате лучших высокопрофессиональных и высокооплачиваемых специалистов. Они сотрудничают со стабильными банками, с известнейшими оценщиками, с самыми надёжными страховыми компаниями, а также с наиболее авторитетными нотариусами.

3. Профессиональная оценка квартиры.

Невозможно осуществить профессиональное маркетинговое исследование, не проведя предварительную визуальную квалификацию объекта недвижимости. Мы учитываем более 50 параметров, влияющих на цену квартиры. Это площадь квартиры, вид из окна, этаж и этажность дома, и т.д. Если какой-нибудь лодырь, который мнит себя «профессионалом рынка недвижимости», пытается провести оценку объекта недвижимости по телефону, не отрывая себя от стула, то результат такой псевдо-оценки будет заведомо ошибочным. Есть на рынке т. наз. «специалисты», которые готовы назвать клиенту любые приятные его уху цифры, лишь бы клиент стал с ними работать. Такую форму поведения мы считаем для себя недопустимой.

Настоящие профессионалы анализируют аналогичные объекты недвижимости, обзванивая и осматривая квартиры в конкретном микрорайоне, выявляя, чем они лучше, какие имеют недостатки. Это очень специфичная и трудоёмкая работа, которая позволяет не только реально оценить квартиру, но и выявить для потенциального покупателя достоинства и преимущества квартир наших клиентов, по сравнению с аналогичными вариантами жилья.

4. Экономия времени для продавца

Обращаясь во множество агентств, продавец попусту тратит своё время, объясняя и сообщая множеству агентов одну и ту же информацию. Поручив продажу профессиональному агенту, работающему в надежном агентстве, продавец экономит время, сводит к минимуму количество рискованных контактов и в разы увеличивает шансы продать свою квартиру по рыночной цене.

5. Эффективная реклама вашей квартиры

Во-первых, агентство в течение суток с момента подписания ЭД распространит информацию о вашей квартире среди коллег. А это не десятки, а сотни риэлторских компаний! Технология обмена информацией отработана, налажены каналы, через которые лучшие риэлторы Московского региона эффективно взаимодействуют.

Во-вторых, при необходимости, агентство недвижимости разместит рекламу квартиры не только на двадцати трёх основных интернет-площадках, но также и на иных интернет-ресурсах, в специализированных изданиях, в газетах и журналах, организует расклейку информации о предлагаемой квартире и разбросает профессионально подготовленные объявления по почтовым ящикам потенциальных покупателей, проживающих вблизи продаваемого объекта.

В-третьих, собственник продаваемого жилья избавляется от необходимости использовать свой телефон: общение с коллегами и потенциальными покупателями станет делом агента компании со дня подписания ЭД. Это до сотни телефонных звонков в день. Несомненно, профессиональный риэлтор справится с задачей гораздо эффективнее. К тому же, агентство оснащено АТС, многоканальными телефонами, высокоскоростным широкополосным интернетом; обмен ценной информацией происходит без всякой задержки.

6. Максимальная рыночная цена в кратчайшие сроки.

Работая на основании ЭД:

-мы комплексно решаем вопрос организации рекламы объекта. Это даёт нашим клиентам существенное ускорение процесса поиска потенциальных покупателей, уменьшается срок экспозиции квартиры;

-мы целенаправленно занимаемся комплексом работ с конкретным объектом. Это приносит реальную и ощутимую финансовую выгоду нашим клиентам: полностью отсутствует риск падения цены, неизбежный при конкуренции нескольких агентств недвижимости. Если одновременно с одним и тем же объектом работают несколько риэлторских компаний, квартира начинает конкурировать сама с собой, а участники этой бессмысленной гонки имеют в своём арсенале всего один инструмент конкурентной борьбы – это демпинг.

Потенциальные покупатели воспринимают эксклюзивные объекты недвижимости как наиболее подготовленные к продаже, а именно: как проверенные и полностью готовые к продаже. То есть, «эксклюзивные» квартиры более ликвидны, интерес к ним более высок, и покупательский торг на понижение не столь активен. Поэтому «эксклюзивные» квартиры всегда продаются по максимально возможной рыночной цене.

7. Профессиональная продажа

В нашей компании 99% сделок проводятся по эксклюзивным договорам. Поэтому лучшие агенты агентства не станут тратить своё рабочее время на пустую беготню без ЭД, документально подтверждающего серьезность намерений обеих сторон.

Многие наши клиенты вначале отказывались от подписания ЭД. Мы не можем настаивать, мы лишь предлагаем. Отказавшись от подписания ЭД, промучившись, в полной мере ощутив все «прелести» самостоятельного плавания, через некоторое время клиент, не заключивший эксклюзивный договор, понимает, что продажей его квартиры занимаются "между делом". Такие клиенты возвращаются к нам, потратив свои силы, нервы, время и деньги впустую. Жаль. Если бы они воспользовались преимуществами ЭД с самого начала, они бы сэкономили свои эмоции, и получили бы свою выгоду намного раньше.

Более 18 тысяч наших «эксклюзивных» клиентов справили счастливое новоселье в новых квартирах. Мы этим гордимся.

8. Психологические особенности при продаже вашей квартиры.

Интересы сторон сделки обычно разнонаправленны. Покупатель хочет приобрести жильё за минимальную сумму, продавец хочет максимальную цену. Это нормально при взгляде со стороны и достаточно некомфортно, если ты внутри ситуации. Желая купить или продать квартиру, люди часто склонны не доверять другой стороне. Некоторая вполне ожидаемая подозрительность может восприниматься другой стороной, как оскорбление. Мы, как профессионалы, знакомы с таким явлением, и знаем, как снять напряжённость, что, кому и когда нужно сказать, где лучше промолчать… В профессиональных агентствах хорошо обучают психологии продаж, а значит, всегда найдут оптимальное и взаимовыгодное решение любых вопросов.

Таким образом, заключая эксклюзивный договор, агентство берёт на себя ряд значительных и весомых обязательств. При этом, клиент при подписании ЭД получает только преимущества, которые выражаются в конкретных выгодах: сроки, условия, финансы, сервисы, компетенции и кардинальное снижение рисков «по всем фронтам».

Леонид Муравин,

заместитель генерального директора агентства недвижимости

«ТРИУМФАЛЬНАЯ АРКА»

Записал Вениамин Вылегжанин

www.ppl.nnov.ru

понятие, преимущества и недостатки :: BusinessMan.ru

Многие люди не желают самостоятельно заниматься деятельностью, связанной с продажей собственной недвижимости. В этом случае они могут воспользоваться помощью риелторских агентств, предлагающих полное сопровождение сделки. При этом можно выбрать одного специалиста, который вплотную будет заниматься продажей. С ним заключается эксклюзивный договор на продажу недвижимости. При таких условиях имеется возможность продать объект действительно на выгодных условиях, а при этом владелец жилья не будет заниматься данным процессом самостоятельно.

Понятие соглашения

Эксклюзивный договор на продажу недвижимости представляет собой уникальный контракт, на основании которого владелец объекта выбирает определенное агентство недвижимости, занимающееся продажей жилья клиента. Это соглашение включает в себя двустороннее обязательство:

клиент агентства, являющийся заказчиком, должен предоставить возможность специалистам показывать недвижимость потенциальным приобретателям и осуществлять сделку;
непосредственный риелтор обязуется продать жилье по оптимальной для клиента стоимости в короткие сроки, а при этом не будет привлекаться гражданин к этому процессу каким-либо образом.

Владелец имущества должен доверять выбранному агентству, а вот сотрудники учреждения должны заниматься всеми организационными вопросами относительно продажи недвижимости. Они обязаны выполнить свою часть договоренности качественно, добросовестно и оперативно. Предоставляется клиенту юридическая поддержка, а также он должен гарантированно получить средства за свою недвижимость.

Агентство за такую работу получает определенное комиссионное вознаграждение, размер которого зависит от стоимости проданного жилья. Эксклюзивный договор на продажу недвижимости может заключаться исключительно с компанией.

Использование такого соглашения считается выгодным для каждого человека, желающего передать полномочия по продаже своего объекта агентству. Размер вознаграждения обычно остается в пределах нормы, поэтому продавец не переплачивает собственные средства. Деньги за услуги агентства уплачиваются непосредственным покупателем.

При каких условиях подписывается?

Чтобы хорошо разобраться в понятии эксклюзивного договора, следует определиться с тем, при каких условиях допускается его подписывать. Для этого должны соблюдаться следующие требования:

риелтору непременно передаются все сведения о продаваемой недвижимости, поэтому собственник представляет правоустанавливающую документацию, чтобы специалист убедился в отсутствии различных обременений и других претендентов на объект;
агентством проводится первичный анализ недвижимости, позволяющий определить, какое вознаграждение будет запрошено, по какой максимальной цене может продаваться объект, а также какие узловая будут включаться в договор;
специалистом дается первичная юридическая оценка документам и самой недвижимости, причем нередко запрашиваются у клиента дополнительные бумаги, представленные многочисленными справками, приказами или выписками из государственных учреждений;

устанавливаются все потребности и желания собственников объекта;
предоставляется информация клиентам о том, какая будет использоваться технология продажи, а также на какие этапы делится процедура реализации объекта;
определяется оптимальный срок продажи, который обычно не превышает 4 месяца;
выявляется специалистом потребительский спрос, на основании чего устанавливается подходящая стоимость объекта, причем она не должна противоречить желаниям владельцев.

Только при соблюдении вышеуказанных условий происходит заключение эксклюзивного договора.

Преимущества составления соглашения

Существуют определенные положительные параметры составления такого контракта с агентством недвижимости. К основным преимуществам эксклюзивного договора относится:

Владелец недвижимости защищается от возможного мошенничества. Если собственник объекта передает данные о своей недвижимости в разные агентства, то возникают серьезные риски привлечь к себе внимание мошенников. Утечка информации в разных учреждениях может привести к осуществлению мошеннических схем.
Защищаются интересы клиента агентства. В таких организациях работают только профессиональные и опытные риелторы, поэтому гарантируется, что сделка будет совершена оперативно, качественно и успешно. Не будет возникать никакого давления на продавца, а также защищается гражданин от возможных случайных ошибок. В профессиональных агентствах каждый этап продажи объекта прослеживается специалистами.

Грамотно оценивается стоимость квартиры. Риелторы, работающие в профессиональных агентствах, обладают опытом и умением самостоятельно осуществлять оценку объекта. Поэтому устанавливается оптимальная цена для продажи квартиры. Результаты оценки непременно согласуются с владельцем недвижимости.
Определяется специалистами покупательский спрос. На основании данного показателя можно выявить, по какой цене быстро можно продать недвижимость.
Экономия времени. При составлении эксклюзивного договора на продажу недвижимости владелец объекта может сэкономить много времени, так как ему не приходится обращаться в разные агентства. Процедура продажи полностью регулируется работником выбранного учреждения, поэтому не придется самостоятельно гражданину заниматься разными сложными вопросами.
Использование эффективной рекламы. Она дается выбранным агентством, причем обычно она является действенной и направленной на непосредственных потенциальных реальных покупателей. Задействуется фирмами разное количество информационных источников, сайты в интернете или печатные издания. За продвижение жилья взимается фирмами комиссия, причем нередко она оплачивается авансом.

Удается продать объект по выгодной стоимости. Продажа квартир через эксклюзивный договор отличается тем, что продавец самостоятельно решает, какова минимальная стоимость объекта.

Несомненным плюсом использования услуг риелторов выступает то, что покупатели более лояльно относятся к квартирам, продающимся специалистами. Это обусловлено тем, что они уверены в юридической чистоте сделки, поэтому готовы переплачивать за предлагаемые объекты.

Недостатки эксклюзивного договора

Составление данного соглашения с риелторским агентством обладает не только плюсами, но и некоторыми значимыми минусами. Владельцы квартир должны помнить об этих отрицательных сторонах.

К основным минусам относится:

процедура продажи может затянуться на длительное время, но обычно это связано с тем, что сам продавец требует значительной суммы средств за квартиру;
существует вероятность столкнуться с фирмами, ведущими незаконную или нечестную деятельность, поэтому следует выбирать только проверенные и надежные организации;
некоторые черные риелторы вовсе вводят клиентов в заблуждение и намеренно снижают стоимость жилья для увеличения собственного гонорара.

Если вовсе обратиться к слабым непрофессионалам, то они могут испортить продажу объекта. Поэтому важно убедиться предварительно, что составляется договор исключительно с высококлассным специалистом.

Кому выгоден документ?

Составление договора эксклюзивного права продажи недвижимости выгодно для обоих участников процесса.

Для непосредственного владельца выгода заключается в том, что ему не приходится самостоятельно заниматься процедурой продажи, а также комиссия уплачивается только покупателем.

Для фирмы такие контракты обеспечивают гарантированную прибыль.

Структура контракта

Для заключения соглашения с риелторской компанией должен применяться правильный договор, включающий нужные сведения относительно возникающих отношений между двумя сторонами. Образец договора на эксклюзивное право продажи недвижимости можно посмотреть ниже.

Обычно у агентства уже имеется нужная документация, поэтому достаточно только внести нужные сведения о самой фирме и ее клиенте. Для этого обязательно вписываются следующие данные:

сведения об обоих участниках, поэтому указывается Ф. И. О. и данные паспорта клиента, а также реквизиты риелторского агентства;
перечисляются права и обязанности, возникающие у заказчика и исполнителя;
прописывается срок действия контракта;
четко указывается предмет договора, представленный квартирой или другим объектом, который должен быть продан оперативно специалистом компании;
включается стоимость услуг риелторского агентства;
приводится ответственность сторон, если заказчиком или исполнителем по разным причинам нарушаются условия, содержащиеся в контракте.

Сторонами может оговариваться точная стоимость услуг агентства, которая оплачивается покупателями. Для этого может использоваться какая-либо фиксированная сумма или она может рассчитываться в зависимости от продажной цены объекта.

Какие вписываются дополнительные условия?

Правила продажи недвижимости с применением эксклюзивного договора позволяют вписывать в этот документ дополнительные пункты и условия. Оба участника должны быть согласны на внесение определенных сведений.

Наиболее часто вписываются следующие дополнительные условия:

начисление штрафов по отношению к исполнителю, если он не желает добросовестно подходить к своим обязанностям на основании соглашения;
описывается порядок взимания оплаты за услуги риелтора;
указывается возможность автоматической пролонгации договора, если в установленные сроки не будет продан объект.

Если грамотно подойти к составлению эксклюзивного договора на продажу объекта недвижимости, то гарантируется, что в нем будут учтены все нюансы сотрудничества между владельцем недвижимости и риелтором.

Какими привилегиями обладает агентство?

Если составляется с данной компанией эксклюзивный договор, то на основании данного документа у исполнителя появляются определенные привилегии. К ним относится:

установление оптимальной цены объекта, которая будет подходить владельцу, а также отвечать спросу на рынке;
использование разных способов рекламы жилья, что позволяет выбрать наиболее действенные методы продвижения;
проведение мероприятий, связанных с юридической проверкой жилья, так как риелтор должен убедиться в юридической чистоте сделки;
проведение консультаций по разным вопросам с собственником объекта;
непосредственное заключение сделки по продаже объекта.

Все вышеуказанные привилегии и права должны прописываться непосредственно в договоре. Владелец недвижимости должен передать ключи от объекта риелтору, так как именно он будет заниматься показом объекта потенциальным покупателям.

Какие гарантии предлагаются покупателям?

Многие люди при покупке жилья часто предпочитают обращаться именно в риелторские агентства. Это обусловлено тем, что такими компаниями используются актуальные правила продажи недвижимости. Они самостоятельно убеждаются в юридической чистоте объекта, поэтому покупатели уверены в том, что они не столкнутся с мошенничеством.

Если покупатели приобретают жилье у риелтора, работающего на основании эксклюзивного договора, то у них появляются многие преимущества:

можно уточнить у риелтора разные вопросы, имеющие отношение к покупаемой недвижимости;
все документы для совершения сделки подготавливаются оперативно;
обеспечивается профессионализм со стороны продавца.

Стоимость услуг риелтора, работающего по эксклюзивному договору, является такой же, как и при стандартном сотрудничестве.

Правила расторжения контракта

Нередко у граждан возникает вопрос, как расторгнуть эксклюзивный договор, например, если они самостоятельно находят покупателя. Если отсутствуют нарушения со стороны исполнителя, то при расторжении контракта придется владельцу недвижимости выплатить неустойку.

Расторгнуть соглашения без выплаты компенсации можно при следующих условиях:

заканчивается срок, на который составлялся контракт, а при этом в нем отсутствует пункт о возможности автоматической пролонгации;
выявляются разные нарушения и противоречивые сведения в документе, поэтому по суду такое соглашение признается недействительным;
если инициатором расторжения отношений выступает агентство, то оно выплачивает неустойку владельцу объекта, а также возвращает все полученные документы.

Нередко между компаниями и клиентами ведутся судебные процессы, так как риелторы не исполняют свои обязательства или при этом затягивают процедуру заключения сделки. Наиболее часто суды становятся на сторону владельцев жилья. При таких условиях не только расторгается контракт, но и может организация привлекаться к ответственности.

Заключение

Многие риелторские агентства предлагают возможность для клиента заключать эксклюзивный договор, на основании которого продается их недвижимость. Использование такого контракта обладает как плюсами, так и минусами для компаний и владельцев недвижимости.

Следует хорошо разобраться в том, какие сведения обязательно вносятся в документ, а также с какими сложностями могут столкнуться участники соглашения. Расторгается контракт только при наличии веских причин, поэтому если просто клиент агентства захочет прекратить сотрудничество, то ему придется выплатить определенную компенсацию организации.

businessman.ru

Эксклюзивный договор (агентский) - образец договора эксклюзива

>>>

Эксклюзивный агентский договор: образец

Эксклюзивный договор

Эксклюзивный договор предусматривает выполнение исполнителем (агентом или риэлтором) полного спектра услуг при предоставлении заказчиком (принципалом или продавцом) исключительного права на выполнением первым своих договорных обязательств. То есть если человек желает продать какую-то недвижимость, воспользовавшись услугами риэлтора, то заключенный между ними договор будет носить характер экзсклюзива в том случае, если собственник жилья предоставит только данному риэлтору возможность поиска покупателя для продаваемого объекта. При заключении сделок с несколькими агентствами или частными агентами, договор не может называться эксклюзивным.

Эксклюзивный агентский договор составляется в простой письменной форме, где на одной стороне выступает агентство недвижимости, а на второй - лицо, желающее выгодно и в кратчайшие сроки осуществить продажу имеющегося у него недвижимого объекта. Взаимные договорные обязательства риэлтора и клиента преследуют одну цель - как можно быстрее и по максимально возможной цене продать недвижимость. Риэлтор уверен, что продавец не будет самостоятельно искать покупателя или обращаться к другим агентствам, а клиент уверен, что агент будет активно искать покупателя, а не заниматься другими клиентами, которые предложат ему более выгодные услуги В этом и состоит эксклюзив заключаемого с агентством недвижимости договора.

Плюсы и минусы договора эксклюзива

Если вы в раздумьях, стоит ли агентский договор делать эксклюзивным, то давайте определим все плюсы и минусы подобной сделки. В качестве преимуществ можно отметить следующее:

Защита прав и интересов продавца. При эксклюзивных обязательствах риэлторы оказывают полный спектр профессиональных услуг по сопровождению сделки, тем самым обезопасив клиента от возможных ошибок и нерадивых покупателей;
Защита утечки информации. При обращении к услугам нескольких агентств не исключена утечка различных сведений о вас и продаваемом вами недвижимом объекте, что может привлечь мошенников;
Экономия времени. Если вы заключили агентский договор, который носит характер эксклюзивного, то вам не придется отвечать на множество звонков от других риэлторов, проводить встречи с ними и т.п.
Возможность получить максимальную выгоду от продажи квартиры. В быстрой и выгодной продаже недвижимости заинтересованы обе стороны, т.к. агенту договором гарантирована оплата, то он будет прилагать максимальные усилия, чтобы найти покупателя и совершить с ним сделку. К тому же если недвижимость представлена только у одного агентства недвижимости и цена на нее не разнится (как часто бывает при обращении к множеству риэлторов), это быстрее привлечет покупателя и вызовет у него доверие.

В разделе можно скачать образец эксклюзивного договора, составленный опытными высококвалифицированными юристами сервиса.

www.freshdoc.ru

Восемь преимуществ эксклюзивного договора

Источник фотографии

В последнее время про эксклюзивный договор, и про его значение в риэлторской деятельности пишут и говорят самое разное. Кто-то горой за него стоит, кто-то сомневается в его выгоде, а есть компании, которые публично выступают против эксклюзива. О том, какие преимущества получает клиент риэлторской компании при подписании эксклюзивного договора, рассказывает заместитель генерального директора агентства недвижимости «ТРИУМФАЛЬНАЯ АРКА» Леонид Муравин:

— Со дня основания агентства недвижимости «ТРИУМФАЛЬНАЯ АРКА» (13 января 1997 года), мы осуществляем свою профессиональную деятельность только на основании эксклюзивных договоров (далее по тексту — ЭД), подписанных с покупателем или продавцом недвижимости. За более чем 20 лет успешной работы на рынке столичной недвижимости у нас накопился ценнейший опыт. Я хочу рассказать о преимуществах, которые получает клиент, подписывая с нашим агентством ЭД. Я не стану никому ничего советовать, не буду настаивать на своей правоте. Окончательное решение всегда остаётся за потребителем наших услуг. Мне важно предупредить читателя: необходимо сделать правильный выбор, потому что очень высока цена ошибки. Квартиры в столичном регионе стоят дорого, высок интерес к ним со стороны криминала, а в бурном океане рынка недвижимости количество опасных «подводных камней» велико.

1. Безопасность при продаже квартиры

2. Экономическое и правовое обеспечение сделки

3. Профессиональная оценка квартиры

4. Экономия времени для продавца

5. Эффективная реклама вашей квартиры

6. Максимальная рыночная цена в кратчайшие сроки

Работая на основании ЭД:

Потенциальные покупатели воспринимают эксклюзивные объекты недвижимости, как наиболее подготовленные к продаже, а именно: как проверенные и полностью готовые к продаже. То есть, «эксклюзивные» квартиры более ликвидны, интерес к ним более высок, и покупательский торг на понижение не столь активен. Поэтому «эксклюзивные» квартиры всегда продаются по максимально возможной рыночной цене.

7. Профессиональная продажа

Многие наши клиенты вначале отказывались от подписания ЭД. Мы не можем настаивать, мы лишь предлагаем. Отказавшись от подписания ЭД, промучившись, в полной мере ощутив все «прелести» самостоятельного плавания, через некоторое время клиент, не заключивший эксклюзивный договор, понимает, что продажей его квартиры занимаются «между делом». Такие клиенты возвращаются к нам, потратив свои силы, нервы, время и деньги впустую. Жаль. Если бы они воспользовались преимуществами ЭД с самого начала, они бы сэкономили свои эмоции, и получили бы свою выгоду намного раньше.

8. Психологические особенности при продаже вашей квартиры

news.ners.ru

Образец эксклюзивного договора на оказание риэлторских услуг агентством 2018 год

Образец эксклюзивного договора на оказание риэлтерских услуг

Чтобы купить или продать недвижимость, все больше людей предпочитает обращаться к профессионалам на рынке жилья — риелторам.

Ведь взяться за изучение основ самому может быть весьма непросто, а отыскать наиболее выгодный вариант необходимо в ограниченные сроки.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам ниже. Это быстро и бесплатно!

Последовательность шагов для будущего продавца состоит в следующем: выбрать зарекомендовавшее себя агентство недвижимости, желательно состоящее в одном из профессиональных сообществ или ассоциаций.

Далее заключаем договор - это может быть договор комиссии, агентский договор, договор поручения или возмездного оказания услуг. Эти виды регламентированы гражданским кодексом РФ и применяются в зависимости от ситуации и сложности сделки.

Однако, среди них особняком выделяют эксклюзивный договор.

к содержанию ↑

Что такое эксклюзивный договор на продажу недвижимости?

Эксклюзивный договор — это возмездный договор о передаче будущим продавцом конкретному исполнителю преимущественного права работы с конкретным объектом недвижимости.

На первый взгляд, все просто — две стороны;

Заказчик — продавец недвижимости;
Исполнитель — риэлтерское агентство.

Права и обязанности, закрепленные в отдельных параграфах, предмет договора, полная характеристика продаваемого объекта (квартиры).

Предлагаем вам скачать образец эксклюзивного договора на продажу недвижимости: Скачать бланк.

Обязателен параграф, регламентирующий срок договора — он может быть равным нескольким месяцам, а может быть заключен и на две недели в зависимости от ликвидности объекта и потребностей продавца.

Крайне важен параграф, посвященный расчетам — в нем рекомендовано подробно описывать не только способ и суммы расчета за объект, но и не упустить полный расчет вознаграждения агентству, а также порядок, сроки и величину возмещения расходов по продаже.

Читайте статью, как быстро и выгодно продать квартиру в кризис тут.

Самым спорным условием любого договора всегда является параграф об ответственности сторон — ему следует уделить максимум внимания, чтобы точно определить, какая ответственность наступает в случае того или иного развития ситуации. В особенности в случае отказа продавца от продажи по разным причинам или расторжение договора в одностороннем порядке.

Договор с риелтором может иметь приложения и дополняющую информацию. Также ответственность риэлтерского агентства и его сотрудников может быть застрахована, это говорит о том, что фирма сертифицирована.

Заключение договора в порядке эксклюзивности означает возникновение обязательств:

Со стороны агентства — это эксклюзивность и максимальность обслуживания.
Со стороны будущего продавца — исключительность прав, делегируемых им, как собственником объекта, в пользу агентства.

к содержанию ↑

Права и привилегии агентства

Поскольку право продавца на время действия договора предлагать другому агентству подобные права ограничено, агентство получает возможность осуществлять деятельность в условиях отсутствия конкуренции.

Продавец полностью доверяет агентству продажу своей собственности, а агентство получает права совершать определенные договором действия в пользу продавца в исключительном порядке:

Полная проверка документов на недвижимость, документы хранятся в агентстве;
Эффективная рекламная кампания;
Реальная цена, которая приемлема для продавца и для агентства (предложена на основании изучения рынка недвижимости;
Гарантия оплаты услуг либо неустойки в случае изменения обстоятельств у продавца;
Консультации по всем вопросам.

Если вы хотите узнать, как продать квартиру самостоятельно, советуем вам прочитать статью.

к содержанию ↑

Гарантии и выгода для продавца квартиры

Бытует мнение, что если многие агентства проинформированы о конкретной квартире, то она будет продана быстрее.

Частое появление информации о продаже недвижимости из разных источников может ввести в заблуждение покупателя и вызовет неизбежные сомнения, правильно ли установлена цена, и все ли в порядке с документами.

С учетом применения эксклюзивного договора на продажу квартиры вдумчивый покупатель не будет сомневаться, что юридическая чистота такой недвижимости проверена и психологически будет готов к оплате.

Продавец увеличивает свои шансы продать квартиру в приемлемый срок и по комфортной цене.

к содержанию ↑

Защищает от мошенников

При подаче информации в разные агентства, а также при самостоятельной работе, например, с объявлениями, неопытный продавец всегда рискует стать объектом интереса людей, которые попытаются завладеть недвижимостью преступным путем.

При заключении эксклюзивного договора на продажу недвижимости проводится подробный анализ ситуации и правоустанавливающих документов и разрабатываются стратегии по их подготовке. Это может войти в стоимость договора, а иногда тарифицируется отдельно — в зависимости от сложности процесса.

Нередко при этом клиента обязуют предоставить подлинники документов и сдать их на ответственное хранение избранному агентству, которое в этом случае полностью отвечает за безопасность продавца и сделки.

к содержанию ↑

Защита правовых интересов продавца

Продажа недвижимости всегда процесс непростой. Не все участники сделок обладают знаниями в определенной области — в вопросах юридических, маркетинговых и налоговых.

Опыт и деловые качества ответственных лиц агентства, гарантируемые договором на оказание риэлтерских услуг, обеспечат более успешное завершение сделки и защитят интересы продавца в любой ситуации — даже в случае непорядочности покупателя или ошибок.

На исход сделки будет работать и тот факт, что на оценку юридической чистоты собственности в случае заключения договора будет потрачено несоизмеримо больше времени, нежели на обычных клиентов.

к содержанию ↑

Реальная оценка квартиры и лучшее ее позиционирование

Не будучи специалистом, очень сложно оценить масштабы будущей сделки, кроме того, для построения верной стратегии продажи и рекламы необходимо знать и понимать тонкости, недоступные непосвященным.

Это и конъюнктура рынка недвижимости в отдельном городе или районе и особенности работы местных СМИ.

Для успешной продажи квартиры агентства осуществляют ее оценку, исходя из фактического состояния, анализа реальных аналогов и изучения текущих предложений реального рынка и реальных цен.

к содержанию ↑

Советы специалистов

Эксклюзивный договор рекомендуется к заключению непосредственно с агентством недвижимости, поскольку только оно в состоянии дать гарантии исполнения обязательств.

Со стороны агентства подпишется руководитель либо представитель по доверенности, имеющий на то право. Подписывать подобный договор с вольным агентом имеет смысл лишь в крайнем случае, и только при условии, что он имеет статус индивидуального предпринимателя. В противном случае надеяться на какие-либо гарантии не приходится.

Эксклюзивный договор носит характер агентского, а учитывая, что законодательно требования к перечню условий агентского договора не определены, всю полноту ответственности, которую агентство берет перед продавцом, нужно непременно прописывать в деталях.

Согласно ГК РФ стороны могут включать в текст договора любые пункты по своему усмотрению.

Агентство гарантирует, что в течение срока действия эксклюзивного договора на оказание риэлтерских услуг работу с использованием максимума возможностей, что называется по полной программе.

В договоре необходимо обязательно отразить ответственность агентства за отсутствие активных действий.

Однако следует помнить, что и при немотивированном отказе продавца от работы с агентством до истечения договора, агентство будет настаивать на пункте о том, что уже реализованная часть работы должна быть оплачена.

Почему эксклюзивный договор выгоден для собственников? Предлагаем Вам посмотреть видеоролик.

kvartira3.com

законодательство и практика, оформление и безопасность

Эксклюзивный договор

Очень часто при продаже квартиры агенты предлагают своим клиентам заключить эксклюзивный договор. Граждане, не привыкшие к тому, чтобы заключать договоры о своем имуществе с совершенно незнакомыми людьми, боятся обязательств и отказываются. «За» и «против» существуют всегда. Давайте разберемся, что это такое, и кому это выгодно.

Вот перед вами текст договора, сверху крупно написано «ДОГОВОР» и стоит номер. Под этими словами обычно мелким шрифтом написано, что это за документ, о чем он. Как правило, текст таков: «Агентский договор о предоставлении эксклюзивных прав на совершение действий, направленных на продажу недвижимости». Видя такой текст, многие боятся, что поставив свою подпись, они передадут право продать свою квартиру и будут обмануты. Это не так.

Под «действиями, направленными на продажу недвижимости» подразумевается только то, что описано в соответствующих пунктах договора, а именно:

– размещение рекламы в других агентствах и расклейка объявлений;

– оценка жилья по рыночной стоимости;

– обеспечение клиента-продавца об интересе к недвижимости или причинах его отсутствия;

– обеспечение поиска покупателей в срок, установленный договором;

– оформление документов и хранение документов и денег, необходимых для совершения сделки.

Вот то, что предлагает вам фирма. Ей это выгодно, поскольку эксклюзивный договор есть документ, гарантирующий фирме прибыль от продажи вашего имущества. Агент будет напрямую заинтересован в вас, поскольку он за заключение договора и его исполнение получит дополнительную сумму к своей заработной плате.

Вам не предложат заключить это соглашение, если цена, которую вы хотите поставить на квартиру, нереально завышена. Никто не возьмет на себя обязательство кувыркнуться через голову, но обеспечить вас сверхприбылью.

Вам не предложат этого, если на ваше жилье нет спроса.

Вам не предложат договор с нереальным сроком исполнения.

О чем это говорит? О том, что вашу квартиру очень постараются продать. И это, как говорится, хорошо. Давайте разберемся с тем, что для этого готова сделать риэлторская компания.

Вы не будете бегать по всем агентствам и платить за размещение объявлений в газетах. Фирма возьмет на себя все расходы и хлопоты.

К вам придет специалист, хорошо знакомый с рынком недвижимости, и порекомендует ту цену, за которую вы реально сможете продать жилье. Не стоит бояться, что цена будет занижена. От цены на квартиру фирма получает процент прибыли, а ей интересно получить больше. Более того, в договоре обычно есть пункт о том, что цена не окончательная, и вы имеете право менять ее по своему усмотрению. Об этом чуть ниже мы поговорим подробнее.

В договоре устанавливается срок его исполнения. Обычно он не превышает 6 месяцев. Чем больше уверенность агента в том, что ваше квартира будет продана, тем меньший срок исполнения он вам предложит. Традиционно срок устанавливается от одного месяца до трех.

Фирма берет на себя хлопоты по подготовке документов. То есть смотрит, какие бумаги следует перед продажей заменить, обновить, переоформить. Дальше вы уже можете действовать по своему усмотрению: собирать необходимые документы самостоятельно или поручить это специалистам за определенную плату.

В случае, если на ваше жилье дается задаток, и вы собираетесь в той же фирме оформлять сделку по покупке жилья, сумма задатка может храниться в сейфе компании, а не в оплачиваемой банковской ячейке. Документ о том, что у вас приняли на ответственное хранение деньги, вы обязательно получите.

Одним из аргументов, обычно предъявляемых риэлторами, является такой: ваша квартира стоит в продаже во многих фирмах, в итоге вашим жильем никто специально не занимается. Как человек, неоднократно пользовавшийся услугами риэлторских фирм, скажу: это абсолютная правда.

Теперь давайте посмотрим, к чему вас обязывает заключение эксклюзивного договора. В тексте обычно есть такие пункты:

– вы обязуетесь не заключать любые договоры, связанные с продажей или подготовкой к продаже указанной недвижимости.

– не давать задатков, авансов и проч. То есть вы не имеете права связывать себя какими-либо обязательствами.

– вы не имеете права обращаться в другие агентства.

– вы обязаны сохранять конфиденциальность.

– вы обязаны выполнять условия по срокам связи агента с продавцом, показа жилья и прочие дополнительные условия. То есть вы не должны препятствовать исполнению договора.

Заключая подобный договор, вы должны быть полностью уверены, что собираетесь продать квартиру. Если вы передумаете, то по отношению к вам будет применены штрафные санкции, поскольку агентство понесло определенные траты, исполняя свои обязательства пред вами. Отказаться от договора можно, если вы нашли покупателя, готового оплатить неустойку по данному договору, или предложенная вам сумма значительно превышает сумму по договору и компенсирует вам издержки.

Особо стоит сказать о пункте, в котором агентство оставляет за собой право подобрать вам покупателя, готового заплатить больше, чем вы предполагаете. К примеру, вы поставили цену $100 000. Агент, общаясь с покупателем, видя его заинтересованность и финансовые возможности, озвучивает цену $120 000. Покупатель готов эти деньги заплатить. Налицо грамотная работа риэлтора. Но вы-то тут причем? Как вам сказать, что вы должны отдать агенту лишние $20 000? Вот для таких случаев и существует особый пункт, договориться о котором следует отдельно. Давайте посмотрим, как это обычно происходит.

Вы, общаясь с агентом, говорите, что вас интересует сумма не меньше $100 000, ниже торговаться вы не будете. И совместно договариваетесь о том, что цена на квартиру во всей рекламе будет указана $110 000 с торгом. Если вам находят покупателя, готового дать за квартиру $120 000, то эти «лишние» $20 000 делятся между вами и агентством 50х50, то есть вы получаете свои $110 000, а агентство – проценты «плюс» $10 000.

Еще одним положительным моментом заключения договора можно считать тот факт, что вам предложат уплатить меньше процентов за договор купли квартиры. Скидка может быть от 1 до 1,5%. Чем мельче агентство, в которое вы обратились, тем больше вероятность того, что вам предложат большую скидку. Крупная фирма не испытывает недостатка в клиентах, их меньше ценят, сделками не так дорожат.

Эксклюзивный договор является гарантией того, что объект недвижимости будет продан по его рыночной стоимости. В условиях, когда один и тот же объект одновременно пытаются реализовать несколько конкурирующих фирм, успеха скорее добьется тот, у кого цена окажется минимальной. А значит, агентства, задействованные в продаже жилья, могут занижать цены для более быстрой реализации. При заключении эксклюзивного договора агентство обязано продать объект по фиксированной цене в рамках условленного с заказчиком времени. Еще одним преимуществом эксклюзивного договора является то, что выбранное агентство фильтрует клиентский поток, доводя до клиента только тех, кто действительно заинтересован в покупке на условиях продавца.

В случае, когда несколько фирм продают одну и ту же квартиру, преуспеет тот, кто продаст вашу квартиру быстрее, т. е. дешевле, «собьет» с продавца больше денег, грамотно торгуясь в пользу покупателя.

Поделитесь на страничке

Следующая глава >

law.wikireading.ru

Эксклюзивный договор

Если в вашей жизни настал момент, когда нужно совершить сделку с недвижимостью, рекомендуем выбрать надёжных специалистов в этой области, за плечами которых богатая история проведения подобных сделок. Для этого всего лишь нужно:

Выбрать агентство недвижимости
Заключить с ним эксклюзивный договор

В этой случае, ваши планы и мечты обретут реальные очертания.

Что такое «Эксклюзивный договор»?

Говоря простым языком – это «клятва верности» в обмен на качественные услуги. Эксклюзивный договор является гарантией того, что объект будет продан по максимально выгодной для продавца цене и куплен на самых лучших условиях для покупателя.

В условиях, когда один и тот же объект одновременно пытаются реализовать пять конкурирующих фирм, успеха скорее добьется тот, у кого цена окажется минимальной. А значит, агентства, задействованные в продаже недвижимости, могут занижать цены для более быстрой реализации.

Поэтому очень важно, чтобы Клиент полностью доверял агентству и доверил продажу только ему. Тогда вы можете быть уверены, что работа проходит добросовестно, качественно и профессионально. Благодаря гарантированной оплате за свои услуги, агентство будет прилагать максимум усилий для успешного совершения сделки. Такой договор возможен исключительно с одной компанией, иначе он не эксклюзивный.

Ошибочно считать, что эксклюзивный договор – это нечто особенное и дорогостоящее. При его заключении, комиссионные будут находиться в обычных рамках, тех, которые существуют в конкретном агентстве – то есть вы ничего не переплатите.

А теперь посмотрим на конкретные преимущества и недостатки данного договора:

Плюсы

Договор должен быть срочным, то есть предусматривать определенные сроки его действия (обычно не менее трех/четырех месяцев).
В документе должен быть четко прописан предмет договора, то есть перечень действий, которые обязуется выполнить агент. В частности, подготовка документов, сопровождение сделки в органах юстиции, контроль передачи денежных средств и приема-передачи квартиры. В ином случае все оказанные действия риэлтор может не предпринимать либо предпринимать выборочно по своему усмотрению.
В договоре должны максимально корректно быть прописаны права и обязанности сторон.
Должна быть указана сумма, которую получит продавец, и механизм оплаты услуг агентства.
К вопросу о неустойке. Пугаться этого не стоит: не нарушайте условия договора, и она вам не грозит. Размер неустойки обычно складывается из процента от размера комиссии агентства и суммы фактически понесённых в процессе работы расходов.
Если сотрудничество предусматривает необходимость передачи документов на квартиру риэлтору на хранение, в договоре это должно быть отражено отдельной нормой со ссылкой на обязательное составление акта приема-передачи.
Не стоит пугаться пункта о возможности предоставления продавцом доверенности риэлтору на проведение тех или иных действий от его лица. Чтобы собрать документы, необходимые для сделки ряд госучреждений требует либо присутствие собственника, либо доверенность от него. Нотариальная доверенность может предполагать наделение агента правами сбора документов или сбора документов и подписания договора купли-продажи, или сбора документов, подписания договора и получения денежных средств. Нужна ли доверенность и какими полномочиями наделять агента – решение должно оставаться за заказчиком.
Также не нужно опасаться положения о возможности привлечения к исполнению договора третьих лиц. В некоторых сложных случаях риэлтору может понадобиться помощь узких специалистов, к примеру, юриста или оценщика.
В договоре должны быть оговорены условия его досрочного расторжения и последствия этого действия для сторон.
Стоит предусмотреть возможность и порядок внесения в соглашение изменений и дополнений. К примеру, если вы захотите изменить желаемую сумму денег от продажи квартиры или сроки продажи.
Требование о подтверждении выполненной работы соответствующим актом также не влечет для вас каких-либо неприятных последствий, а вызвано необходимостью правильного оформления документооборота для налоговой и иной отчетности.
Защита продавца от криминала и непрофессионализма. Давая информацию в несколько агентств недвижимости, продавец рискует стать объектом интереса мошенников. Не исключена утечка информации по вине одного из десятков агентств, которые продают его квартиру.
Защита экономических и правовых интересов продавца. Опыт и профессионализм штатных сотрудников гарантирует успешное завершение сделки. Непорядочность покупателя, внезапно возникшие осложнения, случайная ошибка и другие возможные нюансы прохождения сделки не скажутся на клиенте, так как весь ход сделки строго отслеживается фирмой. Юристы, служба безопасности, руководители отделов и другие специалисты фирмы работают на клиента.
Реальная оценка квартиры и лучшая ориентация на рынке. Оценку квартиры невозможно произвести, взглянув на нее или услышав ее описание по телефону. Для того, чтобы продать квартиру, профессиональные риэлторы проделывают большой объем работы по ее оценке, анализу аналогов, изучению рынка, анализу спроса и предложения, цен реальных продаж, а не цен предложений указанных в печатных каталогах. Многие продавцы считают, что чем больше агентств знает о продаже квартиры, тем быстрее она продастся. Ничего подобного. Средства массовой информации и база данных одна для всех специалистов по недвижимости. И даже если вы обратились в одну компанию, скоро о вашем желании продать свои квадратные метры будет знать все риэлторское сообщество. Поэтому не надо бегать по всем агентствам.
Возможность сэкономить время. Обращаясь сразу в несколько агентств, продавец попусту тратит свое время, объясняя и сообщая множеству специалистов одну и ту же информацию. Поручив продажу профессионалу, работающему в надежной компании, можно уменьшить количество рискованных контактов и увеличить шансы продать свою квартиру на выгодных условиях.
Гибкая и эффективная схема рекламы. Заключая эксклюзивный договор, агентство обеспечивает продавца наиболее широкой и эффективной рекламой. Квартира выставляется во всех профессиональных изданиях по недвижимости, в электронных базах данных. Таким образом, охватывается максимальное число информационных источников.

Минус

Он состоит в том, что клиент отдает недвижимость на откуп одной компании. А выбор агентства - это очень серьёзное мероприятие. Есть риск попасть в руки людей, которые не смогут отстоять его интересы на рынке. Более того, слабый агент может только испортить дело. Например, цена квартиры будет определена неправильно, в данном случае занижена, но клиент будет вынужден работать с посредником на невыгодных условиях, поскольку жесткий договор подразумевает штрафные санкции. Можно столкнуться и с таким непрофессиональным агентом, который даже при гарантированной оплате неспособен выкладываться по полной.

Поэтому очень важно перед подписанием такого договора убедиться, что перед вами – высококлассный специалист, работающий в надёжной компании.

Резюме

И все-таки плюсы эксклюзивного договора значительно «перевешивают» минусы. Конъюнктура рынка постоянно меняется, а честный и грамотный профессионал, знающий и отслеживающий рынок, обязательно сообщит об этом продавцу и будет использовать такие изменения в его интересах.

Если говорить про себя, Мы — надежная и успешная компания, стабильно работающая на рынке недвижимости Калининграда и Калининградской области с декабря 1994 года. За этот период агентство «ЭРВИН» накопило бесценный опыт работы на рынке недвижимости, и стало одним из самых компетентных агентств в городе.

Профессиональный стаж наших ведущих специалистов, стоявших у истоков риэлторской деятельности, составляет 10-20 лет, и большинство из них работает в компании со дня ее основания. Они нацелены на то, чтобы, клиент своевременно получил высококачественные профессиональные риэлторские и сопутствующие им услуги.

Мы всегда готовы помочь Вам разрешить любую жилищную ситуацию с максимальным комфортом и выгодой для Вас.

Назад На главную

ervincom.ru