Как анализировать документы застройщика. Пошаговая инструкция. Где публикуется проектная декларация

Опубликование проектной декларации - Про-Инфо

Вопрос:

После вступления в силу изменений (Федеральный закон от 03.07.2016 N 304-ФЗ) обязаны ли застройщики, которые вправе были не опубликовывать в средствах массовой информации и (или) не размещать в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования проектную декларацию (если привлечение денежных средств участников долевого строительства осуществляется без производства, размещения и распространения рекламы, связанной с таким привлечением денежных средств), в обязательном порядке размещать проектную декларацию и изменения в нее в сети "Интернет"? Например, проектная декларация 2015 года строительство будет продолжаться в 2017 году.

Ответ:

Разъяснения по вопросу приведены в обосновании вывода.

Обоснование:

В соответствии с частью 2 статьи 19 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" проектная декларация опубликовывается застройщиком в средствах массовой информации и (или) размещается в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования (в том числе в сети "Интернет") не позднее чем за четырнадцать дней до дня заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства, а также представляется в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и в указанный в части 2 статьи 23 Закона N 214-ФЗ контролирующий орган. Застройщик вправе не опубликовывать в средствах массовой информации и (или) не размещать в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования проектную декларацию, если привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости осуществляется без производства, размещения и распространения рекламы, связанной с таким привлечением денежных средств. В этом случае застройщик обязан представить проектную декларацию любому заинтересованному лицу для ознакомления.

Таким образом, в настоящее время застройщик может не публиковать свою проектную декларацию, если он привлекает деньги без размещения рекламы в СМИ. Но в этом случае застройщик обязан представить проектную декларацию для ознакомления любому заинтересованному лицу по его требованию.

Как видно из содержания Закона N 214-ФЗ в будущей редакции (в редакции Федерального закона от 03.07.2016 N 304-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации") подобных исключений для застройщиков, привлекающих средства без размещения рекламы в СМИ, не предусмотрено.

В силу части 1 статьи 3.1 Закона N 214-ФЗ, вводимой Законом N 304-ФЗ, застройщик, привлекающий денежные средства участников долевого строительства, обеспечивает свободный доступ к информации о своей деятельности посредством создания и ведения в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" своего официального сайта.

На официальном сайте застройщика в отношении каждого многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) с привлечением средств участников долевого строительства, в электронном виде должна быть размещена в том числе проектная декларация (пункт 3 части 2 статьи 3.1 Закона N 214-ФЗ в редакции Закона N 304-ФЗ).

Названная информация подлежит размещению на официальном сайте застройщика в течение пяти рабочих дней после дня получения заключения контролирующего органа о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным частью 2 статьи 3, статьями 20 и 21 Закона N 214-ФЗ. Фотоматериалы подлежат размещению на официальном сайте застройщика ежемесячно (часть 3 статьи 3.1 Закона N 214-ФЗ в редакции Закона N 304-ФЗ).

Таким образом, к началу будущего года, всем без исключения застройщикам, привлекающим средства дольщиков, предписывается создать собственные интернет-сайты, на которых они обязаны будут размещать в открытом доступе информацию о себе и проекте строительства.

В отношении распространения данного требования на размещение проектной декларации, которую не требовалось опубликовывать до 1 января 2017 года, полагаем необходимым руководствоваться следующим.

Как видим, проектную декларацию и документы застройщики должны будут разместить на своем сайте в пятидневный срок с момента получения заключения контролирующего органа о соответствии ее предъявляемым требованиям (часть 3 статьи 3.1 Закона N 214-ФЗ в редакции Закона N 304-ФЗ).

В свою очередь, чтобы получить такое заключение, застройщик направляет проектную декларацию в контролирующий орган до заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

о есть, момент опубликования проектной декларации приурочен к исполнению обязанности застройщиком по направлению декларации и получению заключения контролирующего органа.

В настоящее время до вступления в силу данной обязанности действует правило о представлении застройщиком проектной декларации в контролирующий орган (часть 2 статьи 19 Закона N 214-ФЗ).

Полагаем, что если ранее застройщиком во исполнение данной нормы уже была представлена проектная декларация в контролирующий орган, то формальные основания для опубликования такой информации после вступления в силу рассматриваемых изменений отсутствуют.

Вместе с тем, застройщик обязан вносить по мере необходимости в проектную декларацию изменения, касающиеся сведений о застройщике и проекте строительства, а также фактов внесения изменений в проектную документацию, в течение трех рабочих дней со дня изменения соответствующих сведений (часть 4 статьи 19 Закона N 214-ФЗ в редакции Закона N 304-ФЗ). Данные изменения подлежат размещению на официальном сайте застройщика и направляются застройщиком в контролирующий орган. Кроме того, ежеквартально застройщик обязан вносить в проектную декларацию изменения, касающиеся сведений о финансовом результате текущего года, размерах кредиторской и дебиторской задолженности на последнюю отчетную дату (часть 5 статьи 19 Закона N 214-ФЗ в редакции Закона N 304-ФЗ). Указанные изменения также обязательны к размещению на официальном сайте застройщика (часть 6 статьи 19 Закона N 214-ФЗ в редакции Закона N 304-ФЗ).

Учитывая неизбежность внесения изменений в первоначальную проектную декларацию и необходимость их размещения на официальном сайте (что с 01.01.2017 касается абсолютно всех застройщиков), полагаем, что опубликования всей первоначальной проектной декларации в связи с необходимостью внесения в нее изменений не избежать.

Вместе с тем, обращаем внимание, что изложенная точка зрения высказана в отсутствие официальных разъяснений и в дальнейшем после формирования официальной версии по вопросу может отличаться от нее.

Лисицкая О.С.,

эксперт по гражданскому,корпоративному и трудовому праву

proinfosoft.ru

Публикация проектной декларации должна быть?

Главная
Новости
Вопросы юристу
Публикация проектной декларации должна быть?

Публикация проектной декларации должна быть?

Расскажите, правда ли каждый дольщик должен иметь доступ к декларации? Где должна размещаться публикация проектной декларации?

Никакое строительство не может быть начато без размещения проектной декларации. Проектная декларация должна быть обязательно представлена всем дольщикам.

Рассмотрим основные требования к проектной декларации. Любая декларация должна включать в себя сведения о проекте строительства и о застройщике. Подробнее о перечне необходимых сведений можно узнать в статьях 20, 21 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-Ф3.

Форма проектной декларации включает в себя сведения о застройщике, где он сообщает свое местонахождение, а также режим работы, сведения о государственной регистрации, о проектах строительства многоквартирных домов, о виде лицензируемой деятельности, номере лицензии, сроке ее действия, а также органе, который эту лицензию выдал. В разделе о проекте строительства нужно указать цель проекта, этапы и сроки его реализации, результаты госэкспертизы, если это предусмотрено федеральным законом. Должны быть разрешение на строительство, а также права застройщика на земельный участок.

Таковы основные требования к проектной декларации. Отметим, что все сведения нужно подтвердить. Также кроме проектной декларации застройщик обязан предоставить для ознакомления любому обратившемуся к нему лицу учредительные документы, свидетельство о госрегистрации, а также о постановке на учет в налоговом органе, утвержденные годовые отчеты, бухгалтерские балансы, аудиторское заключение за последний год. Документы могут быть представлены в подлинниках или в виде заверенных у нотариуса копий.

Участники долевого строительства имеют полное право дополнительно ознакомиться с разрешением на строительство, проектной документацией со всеми внесенными в нее изменениями, документами, которые подтверждают права застройщика на занимаемый им земельный участок. Публикация проектной декларации, кстати, обязательна! Размещение проектной декларации может быть осуществлено на официальном сайте компании-застройщика.

Что делать, если ваша строительная компания обанкротилась? Читайте в нашей статье.

13.12.2017

По теме:

08.10.2018

«Аквилон Инвест» предлагает юбилейные цены на квартиры

Подробнее

03.10.2018

Дольщики ООО «ТАРЕАЛ» обратились к СМИ с просьбой помочь в поиске генерального директора компании

Подробнее

01.10.2018

Трехкомнатные квартиры I-ой очереди ЖК «Огни залива» по летним ценам

Подробнее

25.09.2018

Ползарплаты отдал — в черный список попал

Подробнее

24.09.2018

Акции от застройщика Красная Стрела

Подробнее

10.09.2018

В сентябре чистовую отделку в ЖК «4YOU» можно заказать со скидкой 50%

Подробнее

04.09.2018

Строительство ЖК «Премьера-2» идет с опережением графика

Подробнее

04.09.2018

Скидка 17% на двухкомнатные квартиры в Ligovsky City в сентябре!

Подробнее

28.08.2018

ЛСР продлевает акцию «Лето двушек»

Подробнее

22.08.2018

«Петербургская Недвижимость» дарит скидку на коммерческие помещения в «Чистом небе»

Подробнее

Скидки

www.domkontrol.ru

Разъяснение вопроса об обязанности застройщика по предоставлению в Службу и размещению в сети Интернет проектной декларации

23.03.2017

Разъяснение вопроса об обязанности застройщика по предоставлению в Службу и размещению в сети Интернет проектной декларации

В связи с часто поступающим вопросом от застройщиков: «обязан ли застройщик, который до 1 января 2017 был вправе не опубликовывать в средствах массовой информации и (или) не размещать в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования проектную декларацию (если привлечение денежных средств участников долевого строительства осуществляется без производства, размещения и распространения рекламы, связанной с таким привлечением денежных средств) в обязательном порядке размещать проектную декларацию и изменения в нее в сети Интернет» Служба публикует соответствующее разъяснение.

В соответствии с частью 2 статьи 19 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее-Федеральный закон): проектная декларация опубликовывается застройщиком в средствах массовой информации и (или) размещается в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования (в том числе в сети Интернет) не позднее чем за четырнадцать дней до дня заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства, а также представляется в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и в указанный в части 2 статьи 23 Федерального закона - контролирующий орган.

Застройщик вправе не опубликовывать в средствах массовой информации и (или) не размещать в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования проектную декларацию, если привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости осуществляется без производства, размещения и распространения рекламы, связанной с таким привлечением денежных средств. В этом случае застройщик обязан представить проектную декларацию любому заинтересованному лицу для ознакомления.

Как видно из содержания Федерального закона (в редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 304-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон») подобных исключений для застройщиков, привлекающих средства без размещения рекламы в СМИ, не предусмотрено.

В силу части 1 статьи 3.1 Федерального закона, застройщик, привлекающий денежные средства участников долевого строительства, обеспечивает свободный доступ к информации о своей деятельности посредством создания и ведения в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» своего официального сайта.

Указанная информация подлежит размещению на официальном сайте застройщика в течение пяти рабочих дней после дня получения заключения контролирующего органа о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным частью 2 статьи 3, статьями 20 и 21 Федерального закона. Фотоматериалы подлежат размещению на официальном сайте застройщика ежемесячно (часть 3 статьи 3.1 Федерального закона).

Таким образом, с начала 2017 года, всем без исключения застройщикам, привлекающим средства дольщиков, предписывается создать собственные интернет-сайты, на которых они обязаны будут размещать в открытом доступе информацию о себе и проекте строительства.

В свою очередь, чтобы получить такое заключение, застройщик направляет проектную декларацию в контролирующий орган (в Службу) до заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

То есть, момент опубликования проектной декларации приурочен к исполнению обязанности застройщиком по направлению декларации и получению заключения контролирующего органа (Службы).

В редакции Федерального закона, действующей до 01.01.2017 (до вступления в силу данной обязанности) действовало правило о представлении застройщиком проектной декларации в контролирующий орган (часть 2 статьи 19 Федерального закона).

Данные изменения подлежат размещению на официальном сайте застройщика и направляются застройщиком в контролирующий орган. Кроме того, ежеквартально застройщик обязан вносить в проектную декларацию изменения, касающиеся сведений о финансовом результате текущего года, размерах кредиторской и дебиторской задолженности на последнюю отчетную дату (часть 5 статьи 19 Федерального закона). Указанные изменения также обязательны к размещению на официальном сайте застройщика (часть 6 статьи 19 Федерального закона).

Следовательно, первоначальную проектную декларацию по строительству объектов, необходимо привести в соответствие с новыми требованиями (по утвержденной форме).

См. также Обязанность застройщиков по предоставлению в Службу и размещению в сети Интернет проектной декларации >>>

irkobl.ru

Проектная декларация застройщика, содержание и порядок опубликования | Получение заключения о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям Федерального закона 214-ФЗ

С 01 января 2017 года существенно изменяются требования Федерального закона № 214-ФЗ к содержанию и порядку опубликования проектных деклараций, разрабатываемых застройщиком в отношении строящихся объектов.

В частности:

1. Теперь форма проектной декларации утверждается на федеральном уровне, Минстроем России. На данный момент форма проектной декларации уже утверждена. Данная форма носит табличный характер, вопросы по порядку ее заполнения решаются региональными комитетами по строительству по ходу дела, путем направления запросов в Минстрой России. Данная новая форма проектной декларации обязательна к заполнению в отношении всех вновь выводимых застройщиками в продажу объектов, а также в отношении уже имеющихся строящихся объектов, которые на 01 января 2017 года еще не введены в эксплуатацию и по которым еще продолжают заключаться ДДУ (то есть привлекаются средства граждан). Утвержденная форма проектной декларации предусматривает детальное описание как продаваемых квартир и помещений в строящемся объекте, так и помещений общего пользования и общих сетей инженерно-технического обеспечения дома (общее имущество многоквартирного дома). В результате, ожидается, что проектные декларации с подобным детальным описанием, причем в строго зафиксированной табличной форме, будут неудобочитаемыми и довольно громоздкими, насчитывающими несколько сотен страниц.

2. Теперь после получения Разрешения на строительство объекта застройщик уже не может сразу заключать договор долевого участия. До этого ему надо в обязательном порядке направить подготовленную им проектную декларацию в региональный контролирующий орган (комитет по строительству субъекта РФ), который будет проверять проектную декларацию, а также самого застройщика, на предмет соответствия требованиям Федерального закона № 214-ФЗ. Причем направление проектной декларации будет происходить путем заполнения (вероятно, тут надо читать "размещения") проектной декларации на официальном сайте Минстроя России, причем с использованием усиленной квалифицированной электронной цифровой подписи (ЭЦП). А в срок не позднее 30 дней (то есть в срок от 1 до 30 дней) контролирующий орган выдает застройщику Заключение о соответствии проектной декларации и самого застройщика требованиям Федерального закона № 214-ФЗ или отказ в выдаче такого заключения. И только после получения Заключения о соответствии застройщик получает право заключать договоры долевого участия, причем закон предусматривает, что первый ДДУ застройщик должен подписать и подать документы на его регистрацию в Росреестр не позднее 60 дней с момента получения Заключения о соответствии. Если застройщик в этот срок не уложится (что сложно представить, поскольку даже при отсутствии покупателей застройщик обязательно отдаст на регистрацию ДДУ, оформленный на номинального дольщика), Заключение о соответствии придется получать заново. Кроме того, застройщик размещает проектную декларацию и Заключение о соответствие на своем официальном сайте.

3. Периодически вносимые застройщиком изменения в проектную декларацию теперь также размещаются на сайте Минстроя России, с использованием усиленной ЭЦП, в течение 5 рабочих дней с момента появления этих изменений, а кроме того, в тот же срок публикуются на официальном сайте застройщика.

4. Примечательно, что законодатель проявил некоторую заботу о застройщике и предусмотрел, что застройщик не несет ответственности за недостоверную или неполную информацию, содержащуюся в проектной декларации, если это явилось следствием технических ошибок - описок, опечаток, грамматических или иных подобных ошибок.

5. Также интересно, что в проектной декларации застройщик теперь должен указывать свое коммерческое обозначение и (или) коммерческое обозначение строящегося объекта, если эти коммерческие обозначения используются застройщиком в рекламе строящегося объекта. Причем законодатель написал именно про коммерческое обозначение (которое устанавливается эмпирическим путем, поскольку не подлежит регистрации), а не про товарный знак (товарный знак подлежит государственной регистрации). А ведь коммерческое обозначение и товарный знак - это не одно и то же, у них разный правовой режим, даже если словесно они в чем-то совпадают. К примеру, товарный знак застройщика может быть зарегистрирован, а вот коммерческого обозначения у застройщика может и не быть. С коммерческим обозначением строящегося объекта проще - под ним согласно текста Федерального закона № 214-Фз понимается просто наименование жилого комплекса.

6. Также отметим, что в проектную декларацию застройщику теперь придется включать еще и следующую информацию (которая раньше не вносилась в обязательном порядке):

- график строительства объекта

- сведения о технологическом присоединении объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и связи, о размере платы за такое подключение

- информацию об объектах "соцкультбыта", если застройщик намерен возместить затраты на их строительство за счет средств дольщиков

- после 01.07.2017 г.: сведения о размере полностью оплаченного уставного капитала застройщика или сумме размеров полностью оплаченных уставных капиталов застройщика и связанных с застройщиком юридических лиц, с указанием наименования, адреса и контактных данных этих юридических лиц (поскольку с 01.07.2017 г. общая площадь помещений, которые разрешено реализовывать застройщику по договорам долевого участия, будет жестко привязана к размеру его уставного капитала, а также размерам уставного капитала связанных с ним лиц)

- после 01.07.2017 г.: сведения о размере максимальной площади всех объектов долевого строительства застройщика, соответствующем размеру уставного капитала застройщика и связанных с застройщиком юридических лиц

- после 01.07.2017 г.: о сумме общей площади всех жилых и нежилых помещений в составе всех объектов, строительство которых осуществляется застройщиком и которые не введены в эксплуатацию, а в случае, если застройщиком заключен договор поручительства, то также о сумме площадей всех помещений во всех объектах, строительство которых осуществляется связанными с застройщиками юридическими лицами (все это необходимо для того, чтобы в каждый момент времени застройщик не превышал лимит площадей всех возводимых им объектов, который жестко привязан к размеру его уставного капитала и, при наличии, размерам уставных капиталов связанных с ним юридических лиц).

Резюме:

Проектная декларация отныне - это увесистый многостраничный документ, в табличной форме, не очень удобный к восприятию дольщиком - прежде всего из-за значительного объема содержащейся в нем информации. Но зато у контролирующего органа субъекта РФ появилось больше возможностей отслеживать соответствие между тем, что застройщик задекларировал, и тем, что он фактически строит. Вот только хватит ли у контролирующего органа ресурсов углядеть за всеми застройщиками - это большой вопрос. Вероятно, основное внимание контролирующего органа будет приковано прежде всего к потенциально проблемным застройщикам, а надежные застройщики с хорошей репутацией, такие как Северный город, LSR, YIT и ЛенСпецСМУ, пристальному изучению подвергаться не будут.

Продолжение следует ...

xn--90adpkwchdnc0j.xn--p1ai

Как анализировать документы застройщика. Пошаговая инструкция

Открытость девелопера сегодня является одним из главных критериев, который свидетельствует о его добросовестности. Под этим несколько расплывчатым термином обычно подразумевается проектная документация, которую застройщик обязан предоставить любому покупателю. Однако далеко не каждый может грамотно прочитать многостраничные документы и сделать из них правильные выводы. Как проанализировать официальные бумаги проекта? Рассказывает Павел Телушкин, исполнительный директор ЗАО «ФЦСР».

Минимальный набор

Главный закон, регулирующий долевое строительство (214-ФЗ), определяет три важнейших документа, без которых застройщик не имеет права привлекать средства дольщиков на стройку:

– права на земельный участок;

– разрешение на строительство;

– проектная декларация.

Под правами на земельный участок обычно понимаются либо договор аренды (если девелопер арендует землю у города или у другого собственника), либо договор («цепочка» договоров) купли-продажи и иных переходов прав собственности. Самое важное, что может почерпнуть покупатель из этих бумаг – кто, собственно, является застройщиком проекта. Именно эта компания должна обладать правами на землю, и именно с ней впоследствии покупатели будут заключать договоры долевого участия.

Также в правах на землю содержится информация о виде разрешенного использования земельного участка. Если вы приобретаете квартиру, то тип разрешенного использования участка – «размещение многоэтажной жилой застройки», а если апартаменты, то «строительство административных зданий» или «гостиничных объектов».

Разрешение на строительство выдается официальным органом по надзору в строительной сфере (в Москве – это Комитет государственного строительного надзора). Этот документ разрешает девелоперу построить жилой комплекс. В нем отражаются площадь участка, номера корпусов, а также проектируемые адреса.

По своему содержанию разрешение на строительство вряд ли может быть полезным для клиента, однако важен сам факт наличия у застройщика этого документа. Если разрешения нет, то девелопер не имеет права вести продажи по договорам долевого участия в рамках 214-ФЗ. Иногда застройщики все же начинают продажи до получения этого документа, но по предварительным договорам (ПДКП) или через жилищно-строительные кооперативы, которые таят в себе большие риски для покупателя. В ходе строительства девелоперы получают разрешение «пост-фактум», иногда этот срок растягивается на долгие месяцы, и все это время до получения разрешения и заключения ДДУ покупатель никоим образом не защищен ни от рисков недостроя, ни от рисков «двойных продаж».

Проектная декларация

Главным же и самым информативным документом строительства является проектная декларация. По сути, она заменяет собой почти все другие официальные документы проекта.

Первое, на что необходимо обратить внимание – имя застройщика. Оно должно полностью совпадать с тем, которое указано в разрешении на строительство и правах на землю.

В графе «Информация о государственной регистрации застройщика» содержатся его реквизиты. Используя эти данные, можно самостоятельно составить мнение о благонадежности застройщика, сделав запросы в ФНС, ЕГРЮЛ и архив судов. Более того, в выписке из налоговой будет содержаться имя генерального директора, а значит, покупатель сможет поискать информацию о нем в интернете.

Из проектной декларации можно узнать также о жилых комплексах, которые построил девелопер за последние три года. Соответственно, если таковых не было, то это повод задуматься о том, насколько опытный игрок рынка предлагает свои услуги. Тем не менее, нужно понимать, что под каждый проект один и тот же девелопер (инвестор) обычно создает новое юридическое лицо (застройщика). Поэтому лучше изучить послужной список аффилированного девелопера (если есть, чем похвастаться, такую информацию не скрывают) и управленцев застройщика, которые обычно имеют большой опыт в девелоперском бизнесе.

Далее следует блок о самом жилом комплексе. Главная информация здесь – это сроки строительства. В проектной декларации указывают сроки завершения строительства, а также ввода объекта в эксплуатацию.

В описании объекта покупатель узнает все подробности, которые позволят ему лучше представить, что он, собственно, приобретает: материалы строительства, этажность, объекты социальной инфраструктуры и т.д. Кроме того, в декларации указывается стоимость строительства жилого корпуса, разделив которую на число квадратных метров в нем, мы можем узнать себестоимость. Между тем, в договорах долевого участия указывается не только стоимость всей квартиры и цена квадратного метра, но также сколько в этой цене приходится на оплату услуг застройщика, а сколько – на само строительство. Если указанные в ДДУ расходы на стройку в расчете на квадратный метр совпадают с себестоимостью строительства, рассчитанной по данным проектной декларации, то это подтверждает, что застройщик выделяет на стройку столько средств, сколько заявлено, и не завышает оплату собственных услуг.

Наконец, в проектной декларации есть полные сведения о страховой компании. С 2015 года в сфере страхования долевого строительства могут работать только авторизованные Центральным Банком компании. Убедитесь, что указанный в проектной декларации страховщик действительно принадлежит к их числу. Также напомню, что с 2017 года система страхования ответственности застройщика меняется – вместо страховых компаний будет работать единый государственный компенсационный фонд.

Также в проектной декларации содержится информация об источниках средств на строительство помимо денег дольщиков. Как правило, это либо собственные средства застройщика, либо банковский кредит. Наличие выделенной кредитной линии от системообразующего банка косвенно указывает на благонадежность застройщика, ведь чем крупнее банк, тем более тщательный анализ рисков он проводит. Кредит от такого банка – это хорошая гарантия того, что строительство завершится без проблем.

Не следует пренебрегать информацией о генеральном подрядчике. Нередко срыв сроков связан не с финансовыми проблемами, а с некачественными услугами генподрядчика. Поэтому узнав его имя из декларации, следует поискать информацию о его участии в других проектах.

Темные лошадки

Однако есть и другие важные документы, которые можно попросить у застройщика, обратившись в офис продаж лично, если на сайте они не опубликованы. Для начала следует ознакомиться с копией первого заключенного ДДУ. Росреестр при регистрации первого долевого договора проверяет наличие всех требуемых законом документов (прав на землю, проектной декларации, разрешения на строительство, экспертизы проекта и др.). Без этих документов застройщик не имеет права продавать квартиры по договорам долевого участия (ДДУ). Соответственно, если ДДУ заключен, то все базовые документы проверены Росреестром.

Далее можно попросить показать вам и другую документацию, которая застройщиками обычно не публикуется:

– Заключение экспертизы проектной документации. Это серьезный многостраничный документ, насыщенный схемами и профессиональными терминами. В нем содержатся все технические подробности проекта: материалы, из которых изготовлен дом, фасады, межкомнатные стены, инженерное-техническое оборудование и т.п.

– Технические условия на подключение коммуникаций. Эти документы свидетельствуют о том, что застройщик уже имеет согласование на подведение коммуникаций.

– Проектная документация обычно включает архитектурно-градостроительное решение (АГР) и план создаваемого объекта (ПСО). В АГР отражены реальные технические параметры строящегося здания, в частности, его площадь и этажность. Они должны полностью соответствовать аналогичным характеристикам, указанным в проектной декларации и разрешении на строительство.

В ПСО содержится информация о реальных планировках квартиры и этажа, которые могут заметно отличаться от тех, что отражены в рекламных и маркетинговых материалах застройщика. К примеру, на этих планах можно увидеть, не проходит ли рядом с вашей квартирой ствол мусоропровода.

Итого

Все перечисленные документы (кроме первого заключенного ДДУ) застройщик обязан предоставить для ознакомления в соответствии с законом о долевом строительстве. Возможно, для ознакомления с документами вам придется приехать в офис застройщика, поскольку направлять копии закон не обязывает. Если менеджер по каким-то причинам отказывает вам в ознакомлении с одним из перечисленных документов, то он нарушает закон. Факт регистрации первого ДДУ вы можете проверить самостоятельно, заказав выписку из Росреестра.

Однако, даже самый подробный анализ проектной документации не обезопасит вас от действий недобросовестного застройщика. Поэтому не стоит пренебрегать и другими широко известными способами проверки девелопера и проекта. Прежде всего, это интернет-разведка, включающая просмотр официальных сайтов, ознакомление с «черными» и «белыми» списками застройщиков и объектов на порталах органов власти, общение с покупателями заинтересовавшего проекта на форумах и соцсетях. Наконец, не поленитесь лично посетить стройплощадку. Оцените не только саму стройку, но и окружающее ее пространство, ведь зачастую в рекламных материалах жилой комплекс находится среди лесов и рек, что может не соответствовать действительности.

vsenovostroyki.ru

О системе - Долевое строительство

В период с 18.01.2018 по 27.08.2018 система определена Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации в качестве официальнойго ресурса для подачи застройщиками проектных деклараций долевого строительства в соответствии с частью 2 статьи 19 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в редакции от 29.07.2017 г.

С 28.08.2018 в системе доступны только просмотр и скачивание деклараций, а так же вынесение решений по выдаче ЗОС/отказов по декларациям поданным до указанной даты.

Подача новых Проектных деклараций для получения заключения, а также внесение изменений в уже поданные декларации начиная с 28.08.2018 должна осуществляться застройщиками только на сайте ЕИСЖС - https://наш.дом.рф

Назначение системы

Заполнение застройщиками электронных форм проектных деклараций и направление подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью проектных деклараций в уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации
Внесение изменений застройщиком в проектные декларации в случае изменения сведений о застройщике и (или) сведений о проекте строительства
Ведение Реестра проектных деклараций, списка застройщиков и списка объектов долевого строительства (многоквартирных домов и иных объектов недвижимости)
Формирование уполномоченными органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации заключений о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ или отказов в выдаче такого заключения
Обеспечение функций контроля сроков заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства
Обеспечение функций мониторинга и контроля Минстроем России процессов подачи проектных деклараций и выдачи заключений о соответствии

dol.minstroyrf.ru

Статья 19. Проектная декларация

Проектная декларация - это специальный документ для инвесторов, который состоит из двух частей: информации о застройщике и информации о проекте строительства.

1. Проектная декларация включает в себя информацию о застройщике и информацию о проекте строительства и определяет объем прав застройщика на привлечение денежных средств граждан и юридических лиц для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, указанных в такой проектной декларации. Проектная декларация является официальным документом, удостоверяющим факты, влекущие за собой юридические последствия для застройщика.

2. Проектная декларация до заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости направляется застройщиком в уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, указанный в части 2 статьи 23 настоящего Федерального закона, с использованием усиленной квалифицированной электронной подписи путем заполнения электронной формы проектной декларации на сайте в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", определенном уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.

2.1. Уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, указанный в части 2 статьи 23 настоящего Федерального закона, в срок не более тридцати дней со дня получения проектной декларации выдает застройщику заключение о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным частью 2 статьи 3, статьями 20 и 21 настоящего Федерального закона, или отказ в выдаче такого заключения. В целях подтверждения соответствия застройщика требованиям части 2 статьи 3 настоящего Федерального закона уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, указанный в части 2 статьи 23 настоящего Федерального закона, запрашивает в органах государственной власти, органах местного самоуправления, иных организациях необходимые сведения в порядке межведомственного информационного взаимодействия.

2.2. В выдаче указанного в части 2.1 настоящей статьи заключения отказывается в случае выявления уполномоченным органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, указанным в части 2 статьи 23 настоящего Федерального закона, фактов несоответствия застройщика требованиям, установленным частью 2 статьи 3 настоящего Федерального закона, и (или) несоответствия проектной декларации требованиям, установленным статьями 20 и 21 настоящего Федерального закона. Отказ в выдаче указанного в части 2.1 настоящей статьи заключения по иным основаниям не допускается.

2.3. В случае, если уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации отказал в выдаче застройщику указанного в части 2.1 настоящей статьи заключения либо если в течение шестидесяти дней со дня выдачи застройщику такого заключения застройщиком не поданы документы на государственную регистрацию договора с первым участником долевого строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, проектная декларация подлежит повторному направлению в уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, указанный в части 2 статьи 23 настоящего Федерального закона, для получения указанного в части 2.1 настоящей статьи заключения в порядке, установленном частью 2 настоящей статьи.

2.4. Форма проектной декларации устанавливается уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.

3. Хранение оригиналов проектной декларации осуществляется застройщиком.

4. Застройщик обязан внести в проектную декларацию изменения, касающиеся сведений о застройщике и проекте строительства, а также фактов внесения изменений в проектную документацию, в течение трех рабочих дней со дня изменения соответствующих сведений.

5. Ежеквартально застройщик обязан вносить в проектную декларацию изменения, касающиеся сведений, предусмотренных пунктом 6 части 1 статьи 20 настоящего Федерального закона.

6. Изменения, указанные в частях 4 и 5 настоящей статьи, подлежат размещению на официальном сайте застройщика и направляются застройщиком в уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, указанный в части 2 статьи 23 настоящего Федерального закона, с использованием усиленной квалифицированной электронной подписи путем заполнения электронной формы проектной декларации с внесенными изменениями на сайте в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", указанном в части 2 настоящей статьи, в течение пяти рабочих дней со дня внесения изменений в проектную декларацию.

7. В случае нарушения застройщиком установленных настоящим Федеральным законом требований к проектной декларации участник долевого строительства вправе обратиться в суд или арбитражный суд с иском о признании сделки недействительной как совершенной под влиянием заблуждения. В случае признания сделки недействительной застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства по договору, и уплатить проценты в соответствии с частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона.

8. Застройщик несет ответственность за размещение в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования проектной декларации, в том числе с внесенными в нее изменениями, содержащей неполную и (или) недостоверную информацию (за исключением выявленных в ней технических ошибок - описок, опечаток, грамматических или иных подобных ошибок), за предоставление им неполной и (или) недостоверной информации, размещение или предоставление которой предусмотрено настоящим Федеральным законом, а также за нарушение сроков направления и (или) размещения проектной декларации, в том числе с внесенными в нее изменениями, в соответствии с законодательством Российской Федерации.

nngm.ru