Изменения в законодательстве о долевом строительстве. Изменения дду 2018

Изменения в законодательстве о долевом строительстве

В 2018 г. вступают в силу масштабные изменения в 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» — в связи с принятием № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства» от 29.07.2017 г.

Большая часть поправок вступила в силу уже со дня официального опубликования Закона с 1 января 2018 г. Но основные изменения касаются объектов, разрешение на строительство которых будет получено после 1 июля 2018 года. Эти нововведения кардинально изменят правила игры и соотношение сил на рынке жилого строительства. Вот лишь несколько из них – новые, более жёсткие требования к опыту работы застройщика, запрет на одновременное возведение многоквартирных домов по нескольким разрешениям на строительство, требования к размеру собственных средств, замороженных на расчетном счете, необходимость использования единственного банковского счета, открытого в уполномоченном банке (причем, вместе с техзаказчиком и генподрядчиком), дополнительные ограничения на использование средств дольщиков и банковский контроль за этими расходами.

Тема эта обсуждается уже давно. Как в формате печатных дискуссий, так и на различных конференциях, круглых столах, семинарах. В основном, разговор ведется вокруг вопросов грядущего возможного роста цен на жилье (в связи с нововведениями), прогнозируется ухода с рынка и массовое банкротство строительных компаний, обсуждается насколько изменения в законе, действительно, защищают дольщиков и т.п.

28 марта 2018 года, на восьмой встрече в «Проектном баре» мы собрали «за одним столом» представителей крупнейших компаний застройщиков, девелоперов, а также банков, имеющих право открывать счета эскроу для расчетов по договору долевого участия.

Мария Бойко — руководитель практики по сопровождению сделок с недвижимостью крупной юридической компании «Дювернуа Лигал», рассказала гостям «Проектного бара» об изменениях в законодательстве о долевом строительстве.

Дополнительные требования к застройщику

Установлены требования:

о наличии опыта от трёх лет и участия в проектах жилого строительства не менее 10 тыс. кв.м.;
о наличии у застройщика только одного действующего разрешения на строительство;
о наличии у застройщика собственных средств более 10% от общей стоимости строительства.

Сюда также включены изменения, вступившие в силу с момента регистрации фонда – это обязательные взносы в компенсационный фонд до начала привлечения дольщиков.

«Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» был зарегистрирован в форме публично-правовой компании 20 октября. Размер обязательных отчислений (взносов) застройщиков в компенсационный фонд составляет 1,2 процента от согласованной сторонами цены каждого договора участия в долевом строительстве, предусматривающего передачу жилого помещения. При этом обязанность уплаты отчислений в Фонд возникает в отношении договоров участия в долевом строительстве, предусматривающих передачу жилых помещений, независимо от того, является участник долевого строительства физическим или юридическим лицом.

отсутствие обязательств перед третьими лицами по кредитам, займам и прочим задолженностям.

Прогнозируемые последствия

После внесения изменений в 214-ФЗ, застройщик будет обязан строить либо за счёт собственных средств, либо за счёт банковских кредитов. Это приведёт к удорожанию проектов и росту цен конечного продукта. Также все прогнозируют ожидаемое сужение рынка за счёт ухода мелких строительных компаний и усиление банковского контроля над строительной отраслью.

Проявление банковского контроля.

Специальный банковский контроль будет проявляться в следующих направлениях и действиях:

В уполномоченном банке должны быть открыты счета всех участников строительства: застройщика, технического заказчика, генерального подрядчика.

Данное правило легко осуществимо для тех строительных компаний, которые совмещают в себе нескольких или всех участников строительства, но, в случае, если застройщик примет решение о привлечении сторонних лиц, то придётся искать компромисс среди списка уполномоченных банков.

Единственным кредитором застройщика может быть только банк, т.е. практически запрещается привлечение каких-либо займов в сторонних финансовых организациях, за исключением целевых кредитов, а также устанавливается специальный банковский контроль по каждому платежу застройщика. Застройщик при направлении требования осуществить какую-либо операцию по счёту обязан представить документы, подтверждающие исполнение договоров (счета-фактуры, первичные документы и проч.). Банк, в свою очередь, должен проверить те суммы, которые предъявлены к перечислению на соответствие в этих документах.

В случае если средства не соответствует тем, которые заявлены в предоставляемых документах, банк обязан уведомить контролирующие органы и фонд о планируемом нецелевом использовании денежных средств.

Планы на недалекое будущее

Осенью 2017 г. Президент дал поручение Правительству Российской Федерации и Банку РФ разработать программу, которая позволит заместить существующее привлечение денежных средств у дольщиков проектным финансированием (фактически — банковским финансированием).

21 октября 2017г. Правительство Российской Федерации утверждает дорожную карту по поэтапному замещению в течение трех лет средств граждан, привлекаемых для создания многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, банковским кредитованием и иными формами финансирования, минимизирующими риски для граждан.

Разработанная дорожная карта фиксирует этапы замещения долевого участия иными формами, а именно проектным финансированием.

На сегодняшний день, предусмотрены следующие договоры в новой модели:

— Договор долевого участия, который будет предусматривать раздел расчётов с помощью эскроу-счетов;

— Договор счёта эскроу;

— Договор целевого кредита.

Программой предусмотрено три этапа реализации дорожной карты:

— Подготовительный этап: фактически будет действовать до 30 июня 2018 года. В период подготовительного этапа будет разработана нормативно-правовая база и будут внесены изменения в законодательные акты, которые позволят реализовать дорожную карту.

— Переходный этап: с 1 июля 2018 года по 30 июня 2019 года. В переходный этап предполагается, что возможно будет использовать две модели финансирования строительства: с использованием компенсационного фонда и с использованием счёта эскроу.

— Завершающий этап: завершится предположительно 31 декабря 2020 года. На завершающем этапе планируется полный переход на схему договоров с участием эскроу-счетов.

Итог

Таким образом, следует отметить, что влияние банковского сектора на строительную отрасль усиливается. На сегодняшний день пока ещё не понятно, каким образом будет урегулирована новая схема, и насколько негативно скажется всё это на девелоперском бизнесе. «Я считаю, что данная дискуссия очень интересна тем, что позволит нам узнать мнение банков» — завершила своё выступление в «Проектном баре» — Мария Бойко — руководитель практики по сопровождению сделок с недвижимостью.

http://www.duvernoixlegal.ru/

Проектный бар –

регулярные неформальные дискуссионные площадки для обсуждения актуальных вопросов, обмена опытом в сфере строительного бизнеса между профессионалами высшего эшелона. Обсуждение новейших тенденций в сфере управления инвестиционно-строительными проектами и установления личных контактов между участниками каждых встреч.

Ссылка на официальную страницу Проектного бара на Facebook

Текст: Галина Паламарчук

Отмена долевого строительства в 2018 году

Для большинства российских граждан долевое строительство оставалось одной из возможностей по приобретению собственной жилплощади. При этом госпрограмма субсидирования по ипотеке способствовала приоритетности такой схемы. Однако глава государства Владимир Путин принял решение об отмене долевого строительства в 2018 году.

Предполагаемой причиной такого радикального решения стало большое количество обманутых дольщиков из числа российских граждан. Повсеместно проходит рассмотрение дел о непорядочных застройщиках, которые обманывают дольщиков. В такой ситуации, человек, вместо обещанного жилья, вынужден обращаться в различные инстанции для восстановления своих прав.

Причина отмены

Главным поводом для сворачивания программы стали обманутые дольщики, число которых продолжало расти. Происходило так потому, что девелоперы часто назначали запредельно низкую стоимость на будущие квартиры, чтобы успешно справиться с конкурентами на рынке недвижимости. В погоне за прибылью они забывали о рисках ввиду неустойчивой финансовой ситуации в России. В результате стоимость дома застройщик называл гораздо выше, и у посредника просто не хватало средств на оплату его строительства. В большинстве случаев далее следовало банкротство и замораживание стройки.

Чтобы переломить сложившуюся ситуацию, правительство стало применять серьезные меры еще в 2017 году. В 214-ФЗ о долевом строительстве была сделана важная поправка об увеличении размера уставного капитала для дилера. Плюс к этому, В. Путин инициировал закон о компенсационном фонде. Он предназначен для компенсации затрат дольщикам, если девелопер признаёт себя банкротом.

Важно! Закон о долевом строительстве в России ждет еще одна существенная поправка в июле 2018 года. Согласно ей подрядчик, застройщик и техзаказчик должны будут обслуживаться в общем банке, а расчеты проводить посредством счета эскроу.

Целью всех этих изменений является многоуровневый контроль деятельности застройщика. Он будет в себя включать:

Создание специального органа исполнительной власти на уровне субъектов РФ. Его работники будут вести надзор за расходованиям денежных средств дольщика, поступивших на счет девелопера.
Проверка компенсационным фондом всей финансовой документации застройщика.
Отслеживание банком денежных операций по счету эскроу с целью исключения факта нецелевого использования.

Внесенные поправки уже смогли установить некое равновесие и уменьшить количество недобросовестных дилеров. Теперь девелопер имеет право получать деньги от дольщиков только после наличия разрешения на стройку. Данный документ можно получить на руки только при наличии собственных и заемных средств.

Что придет на замену

Полностью долевое строительство в России в 2018 году отменить еще не успеют. Но к 2020 году планируется окончательно перейти на другую систему. Сейчас по поручению Владимира Путина правительство работает над программой замены строительства через долевые взносы проектным финансированием, которое должно быть полностью введено в 2020 году. В основе программы будет лежать кардинально другая модель, состоящая из двух важных этапов внедрения.

Ввод новой системы расчетов. Согласно ей, расчет за новостройки между дилером и застройщиком будет производиться в соотношении 70% к 30%, где 70% — количество договоров с покупателями квартир, а 30% — сумма расчета.
Привлечение кредитных средств. На втором этапе перехода на проектную модель финансирования будет внедрена система кредитования. Застройщик возводит дом за счет кредитных средств. Как только дольщик получает на руки договор о сдаче жилья, его деньги переводятся на счет банка-кредитора в счет погашения задолженности дилера. Применение такой системы на 100 % исключает риск потери денег покупателем.

После окончания ввода второго этапа «перестройки» покупка дешевого жилья станет невозможной. Дилеры смогут продавать лишь готовые дома, и необходимость в договорах участия в долевом строительстве станет неактуальной.

Отмена долевого строительства в 2018: процесс закончится к 2020 году

По решению руководства страны, отмена долевого строительства в 2018 году займет некоторое время. Переход станет постепенным и поэтапным процессом. На замену долевого строительства должно прийти проектное финансирование. Предположительно процесс завершится через два года.

Известно, что покупка жилья по схеме долевого строительства может обойтись дешевле в пределах от 20 % до 30 %. Когда проектное финансирование вытеснит долевое строительство, останется возможность приобретения исключительно готовой жилплощади.

Тем временем, специалисты делают прогнозы касательно существенного подорожания жилья в связи с отменой долевого строительства. Таким образом, если ранее за некую сумму можно было приобрести, к примеру, двухкомнатную квартиру, то в скором времени этих денег хватит только на однокомнатную. Кроме того, россияне вынуждены будут оформлять ипотечные кредиты под немалые проценты для приобретения нового жилья

Возможные последствия

Такой плавный путь полного ухода от программы долевого строительства может принести ряд негативных последствий:

Увеличение стоимости квартир в новостройках на 20-30%;
Рост безработицы среди строителей ввиду оттока мелких застройщиков.

Уход от долевого строительства не выгоден ни застройщикам, ни дольщикам. Другое дело — банки. Согласно новой системе именно там будут аккумулироваться все денежные средства с обеих сторон на весь период стройки. А это просто огромные суммы, которые будет «прокручивать» банк, не выплачивая никому процентов.

Закончится ли через несколько лет уход от долевого строительства успешно или нет, пока сложно сказать. Однако многие эксперты говорят о том, что эта мера была уже лишней. Изменений в ФЗ-214 вполне хватило, чтобы обманутых дольщиков стало гораздо меньше.

К чему приведет отмена долевого строительства по мнению эксперта по недвижимости: видео

Сохранить и поделиться:

god2018dog.ru

Как изменения в ФЗ-214 с 2018 года усложнили деятельность застройщиков и упростили участь дольщиков

С 1 января 2018 года начнут действовать поправки к ФЗ-214, который призван защитить права дольщиков. Действительно, покупатели жилья по программе долевого участия в строительстве уже настолько «устали» от замороженных новостроек и «долгостроев» по всей стране, что этот закон был попросту необходим.

Ранее планировалось, что закон начнет действовать с 1 июля 2018 года, но затем срок сократили на пол года.

Полная отмена долевого строительства к 2019 году. Введение схемы проектного финансирования.
Строительной компании необходимо иметь очень крупный уставной каптиал застройщика еще до начала строительства.
Застройщик имеет право расходовать собранные с дольщиков средства только по определенным статьям строительных расходов.
Создан государственный компенсационный фонд долевого строительства, который существует для того, чтобы «достраивать» дома в «безвыходных ситуациях» (при заморозке строительства, банкротстве застройщика и т.д.).

Сами застройщики, конечно, выходу такого закона совсем «не рады». Многие представители компаний-застройщиков высказывают мнение, что новый ФЗ №214 хоть и защищает права дольщиков, но серьезно ущемляет возможности для развития застройщиков.

В частности, по мнению специалистов elitearenda.ru, застройщику станет намного сложнее применять схему, по которой средства на один объект расходуются на достройку другого. В прошлом это часто приводило к тому, что участники ДДУ оставались без жилья.Многие из представителей строительных компания уверены, что новый закон поменяет коньюнктуру рынка.

Мы запросили комментарии по этому вопросу у представителей компании-застройщика «4D Development», которая является одним из реальных участников строительного рынка. Например, сейчас в рамках ФЗ-214 они возводят несколько жилых домов (подробнее об этом читайте по ссылке).

Их представитель заявил, что после введения дополнений к ФЗ-214 на рынке долевого строительства смогут «выжить» только действительно крупные компании. Более мелкие предприятия просто не смогут выполнить все условия для начала долевого строительства и уйдут с рынка. Этот шаг действительно защитит дольщиков. Именно этого и добивались инициаторы данного законопроекта. Чем меньше компаний работает в данной отрасли – тем проще государственным органам их контролировать. Просто все уже устали от постоянного обмана дольщиков со стороны строительных компаний.

Почему поправки к закону о долевом участии в строительстве ФЗ №214 усложнят деятельность застройщиков с 2018 года?

Вообще, закон, регламентирующий процедуру возведения домов по договору долевого участия (ДДУ) был разработан еще в 2004 году. Уже почти 15 раз его серьезно меняли.

Основная претензия застройщиков к этому закону заключается в том, что необходимо иметь довольно крупный уставной капитал. Другая претензия сводится к тому, что ФЗ-214 достаточно узко регламентирует те направления, на которые строительная компания имеет право расходовать полученные средства. При этом среди данных направлений отсутствуют некоторые статьи расходов, которые являются необходимыми при возведении домов.

По мнению специалистов сайта elitearenda.ru, данный регламент был разработан для того, чтобы недобросовестной компании было сложнее «вывести» полученные от дольщиков средства на свои личные нужды. По этой же причине отсутствуют некоторые, наиболее уязвимые с этой точки зрения статьи расходов, которыми мог бы воспользоваться недобросовестный застройщик. Скорее всего, 218-й ФЗ будет доработан и недостающие статьи финансирования строительства будут в него включены (при определенных условиях).

Если вам необходима детальная консультация по инвестициям в объекты по ДДУ, то обращайтесь в раздел по оценке эффективности инвестиций или звоните в нашу компанию по телефону: +7 (351) 750-49-71.

elitearenda.ru

когда запретят участие в долевом строительстве и что изменится в 2018 году

В одном из своих выступлений Путин В.В. заявил о возможной отмене договора долевого участия к 2020 году. Это связано с желанием Президента РФ более эффективно защитить права дольщиков, поскольку в настоящее время проблема недостроенных многоквартирных домов стоит достаточно остро. Из-за снижения доступа к банковскому финансированию строительные компании не смогли завершить возведение объектов недвижимости. При этом дольщики, как правило, полностью выполняют свои обязательства по договору, и чтобы получить свою квартиру, вынуждены обращаться к властям за решением своих проблем. С целью того, чтобы не допускать подобных ситуаций в дальнейшем и возникла идея корректировки закона о долевом строительстве.

Преимущества и недостатки договора ДДУ

До сегодняшнего дня большинство многоквартирных домов строилось на условиях договора долевого участия. Такая схема устраивала всех субъектов отношений, за счет нее происходило финансирование развития рынка новостроек. Так, дольщикам в соответствии с условиями соглашения гарантировалось получение жилья с определенными характеристиками в определенный срок по определенной стоимости. При этом цена 1 кв. м. фиксировалась на момент внесения платежей, то есть покупателю было выгодно купить помещение на ранней стадии строительства. Договором закреплены и гарантийные обязательства застройщика. Если при приемке дома или в течение первых лет его эксплуатации обнаружатся недостатки, застройщик будет обязан за свой счет устранить недоработки.

Существуют и недостатки данной формы финансирования строительства многоквартирных домов:

Длительные сроки оформления собственности;
Ограничения в сроках внесения всей суммы договора дольщиком;
Наличие риска нарушения сроков возведения дома или банкротства застройщиков.

Именно возникновение финансовых трудностей у застройщиков и стало причиной инициатив Правительства РФ по отмене долевого строительства.

Риски ДДУ

Под риском понимается вероятность наступления негативного развития событий. В долевом строительстве присутствуют следующие виды рисков:

Недобросовестность заемщиков, которые не всегда прописывают все условия, определенные в 214-ФЗ. Как правило, строительные компании избегают невыгодных для себя пунктов, например, о фиксации цены, гарантийных обязательствах и так далее. Однако отсутствие данных пунктов в соглашении делает регистрацию договора долевого строительства невозможной, а значит, возникают проблемы с последующей защитой прав дольщика в суде.
Низкая правовая грамотность населения. Во многом этот риск похож на предыдущий. Поскольку не все участники долевого строительства знают свои права, застройщики этим пользуются, что ведет к различным проблемам в будущем.
Сложность реализации отдельных положений законодательства. Даже при наличии правильно составленного договора, регистрации его в государственных органах, в случае нарушения застройщиком сроков или качества строительства, получить компенсацию крайне затруднительно.
Резкое изменение цены. Это может произойти из-за скачка стоимости на строительные материалы, возникновения сложностей в экономике и так далее. В результате по прежним ценам достроить дом невозможно, но застройщик обязан это сделать. Итогом такой ситуации становятся, как правило, уголовные дела и социальная напряженность в отдельных регионах.

Желание минимизировать такие риски и стимулирует подготовку законопроекта об отказе от механизма ДДУ в России и разработки новых способов направления средств населения в строительство жилья.

Основные нарушения и проблемы при долевом строительстве

В настоящее время, чаще всего встречаются следующие виды нарушений, которые заставляют вести разговор, что необходима отмена ДДУ:

Несоответствие формы и содержания договора требованиям действующих нормативно-правовых актов;
Некорректная подготовка документов, что затрудняет процесс регистрации соглашения и оформления прав собственности;
Использование средств дольщиков не в соответствии с указанным в договоре назначением;
Затягивание сроков строительства объекта и его готовности для передачи владельцам по договору.

Избежать указанных нарушений можно с помощью усиления контроля над сферой долевого строительства. В частности, следует жестче контролировать получение застройщиком денежных средств в долевое строительство и их расходование в строго определенных направлениях.

С этой целью в рамках реформирования законодательства о ДДУ, в 2018 году будут созданы специальные контролирующие структуры, появится отдельный фонд для защиты прав дольщиков.

Направления реформы долевого строительства

Первые меры, касающиеся долевого участия в строительстве, вступают в силу с 2018 года, и заключаются в ужесточении требований к собственному капиталу застройщиков. Наличие у строительных компаний собственных средств позволит им начать возведение дома или завершить его вне зависимости от количества привлеченных дольщиков. Кроме того, такое требование позволит избавиться от мелких и недобросовестных компаний.

Ведется создание единой региональной системы контроля деятельности строительных компаний. В частности, на органы власти субъектов федерации будет возложена обязанность контролировать соответствие застройщиков требованиям законодательства для долевого участия в строительстве, статей и положений подзаконных нормативных актов, различным методическим рекомендациям. Помимо этого, региональные власти будут обязаны контролировать и соответствие параметров строящегося здания проектной документации.

Увеличиваются требования в части раскрытия информации об объекте строительства. Каждый застройщик обязан на сайте размещать проектную декларацию, образец договора с дольщиком, фотографии строящегося здания и так далее.

Переход к проектному финансированию при долевом строительстве

Необходимо отметить, что президентский указ об отмене долевого строительства подразумевает не полный отказ от данного способа финансирования, а его корректировку с целью защиты прав дольщиков и упорядочения строительного рынка.

Так, предусматривается три источника, за счет которых осуществляется финансирование строительства объекта:

Собственные средства застройщика (на практике они составляют от 20 до 40% от объема инвестиций). К ним предъявлены повышенные требованиями в рамках изменений в законодательстве.
Вложения дольщиков (в настоящее время до 50%).
Банковское финансирование (не более 30%).

Изменение методов финансирования строительных проектов предусматривает, что в нем будут более активно участвовать банки вместо ДДУ, а основным инструментом будет проектное финансирование. Таким образом, возведение многоквартирного дома будет финансироваться за счет банка, который будет получать доход от последующей продажи квартир. Это может повлечь за собой удорожание жилья, но необходимо иметь ввиду, что пока конкретной схемы взаимодействия дольщиков, застройщиков и финансовых институтов еще нет, поэтому ДДУ, отмена которого так широко обсуждается еще действует.

Итак, несмотря на то, что ходят слухи о том, что принято решение, и Президент РФ подписал отказаться долевого строительства, данный факт не полностью соответствует действительности. Во-первых, реформа механизма финансирования идет в несколько этапов, часть требований введена в действие с 2018 года, а полностью модель взаимодействия между дольщиками, застройщиками и банками, направленная на наведение порядка в этой сфере, будет запущена до 2020 года.

metr.guru

Изменения в законодательстве о долевом строительстве. Изменения дду 2018