Поправки в закон о долевом строительстве окончательно приняты Государственной Думой. Изменения в долевом строительстве с 2018 года

Новый закон о долевом строительстве в России в 2018 году

С 1 июля 2018 года в России вступил в силу новый закон «О внесении изменений в Федеральный закон “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации” (№ 175-ФЗ).

Основные изменения

Новый закон в 2018 году реформирует сложившуюся систему долевого строительства жилья. Она существует с «нулевых» годов и дает возможность частным лицам покупать недвижимость (главным образом, квартиры) во время строительства по более низкой цене. Принимая во внимание крайне завышенные котировки недвижимости в России, особенно в Москве и Санкт-Петербурге, долевая схема позволяет населению приобретать жилье по сравнительно доступной цене. Застройщики используют сбережения частных лиц для финансирования своей деятельности. Большая часть возводимого в стране жилья в настоящее время реализуется по договорам долевого участия.

С другой стороны, сложившаяся система позволяет недобросовестным застройщикам часто обманывать своих инвесторов, не неся за это сколько-нибудь серьезной ответственности. Внезапные банкротства компаний, т.н. «долгострой», различные мошеннические схемы с еще не существующей недвижимостью давно стали «обычным делом» в России. Число пострадавших от мошенничества в этой сфере составляет, по некоторым оценкам, несколько миллионов человек.

Закон, вступивший в силу с 1 июля 2018 года, призван исправить недостатки:

Прежде всего, он ужесточает требования к фирмам-застройщикам. Они обязаны иметь опыт успешных проектов в прошлом и располагать значительным собственным капиталом (не менее 10% от планируемых затрат на проект).
Также требуется отсутствие просроченных долговых обязательств и отчисление около 1% от стоимости каждой новой квартиры в специальный Фонд защиты дольщиков.
Территория, где осуществляется строительство, должна находиться в аренде или в собственности соответствующей компании.
Застройщикам отныне запрещено заниматься не профильными видами деятельности. Они обязаны получать отдельное разрешение на каждый объект.

Изменения в действующие нормативные акты призваны исключить ситуацию, когда застройщик использует привлеченный капитал для возведения других объектов, для погашения своих финансовых обязательств или на другие цели.

Еще одной важной новостью является введение в процесс строительства авторизованных государством коммерческих банков. Они не только могут выдавать застройщикам льготные кредиты, но и хранить привлеченные деньги частных инвесторов на специальных резервных счетах. Эти средства будут перечислены только после завершения проекта. Если застройщик оказывается банкротом, все деньги возвращаются инвесторам. Фактически новый закон предлагает поэтапную замену сложившейся системы долевого строительства жилья на схему т.н. «проектного финансирования».

Следует подчеркнуть, что все начатые до 1 июля 2018 года проекты будут завершены по прежним правилам, т.е. отмены уже оформленных долевых договоров не планируется. Предложение полностью запретить продажу недостроя пока не нашло поддержки у властей. До 1 июля 2019 года будет действовать переходный период, во время которого застройщики могут самостоятельно выбирать между старыми и новыми правилами. Проблемы ранее обманутых дольщиков остаются без решения. Маловероятно, что государство окажет им какую-либо помощь.

Последствия изменений

Вводимые юридические инновации существенно откорректируют «правила игры» на рынке недвижимости. Среди наиболее очевидных изменений в долевом строительстве:

повышение безопасности инвестиций в недвижимость для частных лиц;
уход с рынка недобросовестных и просто небольших строительных компаний;
увеличение рыночной доли крупных застройщиков с государственным участием и ассоциированных с ними финансовых учреждений;
снижение конкуренции, монополизация рынка недвижимости особенно за пределами Москвы и Санкт-Петербурга;
увеличение сроков возведения жилых комплексов из-за необходимости получать отдельное разрешение на каждый объект, т.е. проблема «долгостроя» остается не решенной и может даже усугубиться;
инфляция цен на жилье (по мнению некоторых экспертов на 20-30% и более в ближайшем будущем). Это неизбежно, так как все расходы на повышение безопасности инвестиций, оформление нужной документации, банковские кредиты и обслуживание оплатит так или иначе конечный покупатель.

Большинство аналитиков рекомендует россиянам, имеющим свободные денежные средства, приобретать долевую недвижимость в течение начавшегося переходного периода, не дожидаясь, когда новые правила полностью вступят в силу. В противном случае частные инвесторы могут сохранить свои сбережения, но рискуют остаться без нового жилья из-за существенного роста цен.

Комментарии специалиста по поводу нового закона: видео

Пять самых важных изменений в закон о долевом строительстве

С 1 июля 2018 года вступили в силу поправки в закон о долевом строительстве. Новые нормы существенно изменили систему финансирования жилищного строительства. Схему с долевым участием, при котором покупатели квартир инвестируют средства в строительство дома, упразднят с 1 июля 2019 года. На смену деньгам граждан придет целевой банковский кредит. Кроме того, появились новые требования к девелоперам, без соблюдения которых компании будут лишатся права на привлечение средств покупателей. Эксперты компании «Метриум» выделили пять поправок, самих чувствительных для застройщиков и рынка недвижимости в целом.

Во-первых, переход на счета эскроу. Почти две трети инвестиций в жилищное строительство страны приходится на средства покупателей, заключивших договора долевого участия. После 1 июля 2019 года застройщики по-прежнему смогут привлекать деньги дольщиков, но уже не напрямую. Средства покупателей жилья поступят на специальные банковские счета – эскроу, где будут храниться. Банк переведет деньги девелоперской компании только после сдачи дома в эксплуатацию и оформления хотя бы одним из участников жилья в собственность. Что касается финансирования самого строительства, то средства граждан заменят кредитами банков. Банк-держатель эскроу-счетов выдаст деньги на возведение жилого комплекса.

Еще год застройщики могут продолжать привлекать средства покупателей напрямую. Однако для всех новых домов, разрешение на строительство которых выдано после 1 июля 2018 года, будут действовать новые требования 214-ФЗ. От последних освобождает только переход на использование эскроу-счетов.

Разница между этими схемами финансирования заключается в стоимости привлекаемых средств. Проектное финансирование предоставляется под процент, что повышает себестоимость строительства. Ставки и условия пока не известны, но генеральный директор Tekta Group Роман Сычев предполагает, что 3% годовых будут начислять на сумму, равную количеству средств на счетах эскроу. Оставшуюся сумму будут выдавать по рыночным ставкам не меньше 10-12% годовых. То есть, самые дорогие деньги девелопер займет на начальном этапе реализации проекта, когда только стартует привлечение дольщиков, а капитальные затраты уже очень высоки.

Застройщики Московского региона, по данным ЦИАН, уже отреагировали на законодательные изменения ростом цен в большинстве крупных комплексов. В начале июля 2018 года стоимость поднялась в 38 проектах, хотя в июле 2017 года повышение было отмечено лишь в 14-ти. Только в двух объектах жилье подешевело – за счет изменения структуры предложения. Год назад таких новостроек было 20.

Во-вторых, появилось ограничение по опыту работы. У специализированного застройщика должно быть больше трех лет опыта строительства многоквартирных домов, чья общая площадь должна быть не меньше 10 тыс. кв. метров. Это может стать препятствием на пути новых игроков. Чтобы начать новый девелоперский бизнес, инвестору потребуется контроль над компанией, соответствующий этим требованиям. Покупка такого юридического лица тоже увеличивает проектные затраты.

В-третьих, теперь прямо регулируется ряд финансовые параметров бизнеса. Так, застройщик не может потратить на административные расходы более 10% от совокупной стоимости строительства. Над тратами устанавливается банковский контроль. На управленческие расходы, как поясняет генеральный директор Level Group Кирилл Игнахин, приходятся 4-5% от цены проекта. Но проблема в том, что ограничение действует и на другие статьи затрат, в том числе рекламу. Она стоит одинаково и для масштабного объекта, и для проекта точечной застройки. В последнем случае только рекламные расходы могут составлять до 10%.

Четвертая поправка – ограничение в 30% на общую сумму авансовых платежей, направляемые застройщиком подрядчикам для выполнения работ. Генеральный директор IKON Development Евгения Акимова считает, что соблюдение лимита не приведет к трудностям для застройщиках, но могут быть и исключения. Например, если на небольшом региональном рынке генподрядчики или поставщики материалов фактически являются монополистами, то могут потребовать от застройщика больших авансов за свою работу. И тогда жесткое ограничение может осложнить реализацию проекта.

И последние: теперь нарушение сроков сдачи жилья ведет к запрету на запуск новых проектов. Если у застройщика есть хотя бы один комплекс, срок ввода в эксплуатацию которого, указанный в проектной декларации, нарушен на три или больше месяцев, то органы стройнадзора не выдадут ему заключения о соответствии. В этом случае девелопер не сможет начать реализацию нового объекта и привлекать средства покупателей. Гендиректор ООО «Новые Ватутинки» Александр Зубец считает, что это усложнит работу крупных застройщиков, у которых десятки проектов и домов в стадии строительства. Нарушение срока ввода лишь в одном из них может полностью парализовать расширение деятельности.

elitnoe.ru

Обзор изменений в Федеральный закон № 214-ФЗ

Суть изменения Норма Закона 214‑ФЗ

Требования к застройщикам по объектам, разрешение на строительство которых получено после 1 июля 2018 года
Застройщик – только хозяйственное общество.	п. 1 ст. 2
Обязательное наличие не менее трехлетнего опыта работы на рынке строительства многоквартирных домов (в качестве застройщика, тех.заказчика или генподрядчика).	п. 1 ст. 2
Обязательное наличие разрешений на ввод в эксплуатацию не менее 10 тыс. кв.м. многоквартирных домов	п. 1 ст. 2
Наличие в наименовании слов «специализированный застройщик»	п. 1 ст. 2
Обязательное наличие экспертизы проектной документации во всех случаях, даже при малоэтажном строительстве	п. 1 части 2 ст. 3
Условие: «один застройщик – одно разрешение на строительство»
Застройщик вправе привлекать денежные средства граждан только по одному разрешению на строительство, если разрешение на строительство получено после 1 июля 2018 года.	Часть 1.1 ст. 3
Требования к финансовой устойчивости застройщика при привлечении средств граждан (по разрешениям на строительство, полученным после 1 июля 2018). При этом отменено требование о величине уставного капитала
Собственные средств застройщика, должны составлять не менее чем 10% от планируемой стоимости проекта.	п.п. 1.1. части 2 ст. 3
Введено требование о минимальном остатке денежных средств на счете уполномоченного банка на дату направления проектной декларации, который должен составлять 10% от проектной стоимости строительства.	п.п. 1.2. части 2 ст. 3
Застройщик не сможет осуществлять деятельность, не связанную с привлечением денежных средств дольщиков и строительством соответствующего объекта (часть 6 ст. 18 Закона 214‑ФЗ)
Застройщик не может привлекать кредиты и займы за исключением целевых.	п.п. 1.3. части 2 ст. 3, п.п. 1 части 7 ст. 18
Застройщик не может предоставлять займы и ссуды	п.п. 5 части 7 ст. 18
Застройщик не имеет право выпускать облигации и иные ценные бумаги, кроме акций, а также приобретать ценные бумаги	п.п. 1.3-1.4 части 2 ст. 3, п.п. 4 и 7 части 7 ст. 18
Обязательства застройщика, не связанные со строительством многоквартирного дома, не должны превышать 1% от проектной стоимости строительства на дату направления проектной декларации в уполномоченный орган;	п.п. 1.5 части 2 ст. 3
Застройщик не может обеспечивать исполнения обязательств третьих лиц, а также использовать свое имущество для обеспечения обязательств перед третьими лицами, не связанными со строительством, осуществляемым застройщиком.	п.п. 1.6-1.7 части 2 ст. 3, п.п. 2 и 3 части 7 ст. 18
Застройщик не может участвовать или создавать коммерческие и некоммерческие организации	п.п. 7 части 7 ст. 18
Застройщик не может свершать иные сделки не связанные с осуществлением долевого строительства.	п.п. 8 части 7 ст. 18
Требования к органам управления застройщика и его участниками
Руководитель, главный бухгалтер и иные физические лица органов управления застройщика не должны иметь отдельные виды судимости или не истекшего срока дисквалификации, быть ранее (менее трех лет назад) привлеченными к субсидиарной ответственности по обязательствам юридического лица, быть несостоятельными (банкротами). Те же требования относятся к бенефициарам застройщика.	часть 8 ст. 3, ст. 3.2
Надзор уполномоченного банка (по разрешениям на строительство, полученным после 1 июля 2018)
Уполномоченный банк должен будет соответствовать критериям, установленным Правительством РФ.	п. 3 ст. 2
Застройщик обязан открыть счет только в уполномоченном банке, при этом он вправе иметь только один расчетный счет, через который будут осуществляться все расчеты по ведению строительства;	часть 2.3. ст. 3
Застройщик, технический заказчик и генеральный подрядчик должны иметь счета в одном уполномоченном банке.	часть 2.3. ст. 3
По каждому платежу будет осуществляться специальный банковский контроль (проверяться договоры, акты сдачи-приемки выполненных работ, оказанных услуг, акты приема-передачи товара, товарно-транспортные накладные, счета, счета-фактуры и пр.). В случае установленных несоответствий банк обязан сообщить в надзорный орган.	ст. 18.2
Изменится способ обеспечения обязательств застройщика перед дольщиками после государственной регистрации «Фонда защиты прав граждан – участников долевого строительства»
Вместо поручительства банка или страхования гражданской ответственности застройщик будет обязан осуществлять отчисления в компенсационный фонд в размере 1,2% от стоимости договора долевого участия до государственной регистрации договора участия в долевом строительстве.	часть 4 ст. 3, ст. 23.2 часть 1 ст. 10 Закона 218‑ФЗ
Повышение информационной открытости застройщика
На своем официальном сайте застройщик обязан будет размещать в полном объеме промежуточную бухгалтерскую отчетность в срок не позднее 5-ти календарных дней после окончания соответствующего отчетного периода, годовую бухгалтерскую отёчность и аудиторское заключение в срок не позднее 120-ти календарных дней после окончания соответствующего отчетного года. Требование вводится в действие с момента вступления в силу Закона 218‑ФЗ.	часть 5 ст. 3
Ту же информацию застройщик будет обязан размещать в единой информационной системе жилищного строительства, такая обязанность возникает с 1 января 2018 года.	ст. 23.3
В проектной декларации застройщик будет обязан указывать информацию и о соответствии требованиям закона определенных физических лиц органов управления компанией	ст. 19
Дополнительные ограничения на использование средств дольщиков по объектам, разрешение на которые получены после 1 июля 2018 года
Расходы на содержание застройщика не могут превысить 10% от проектной стоимости строительства	часть 2 ст. 18
Совокупный размер авансовых платежей не должен превышать 30% от проектной стоимости строительства	часть 4 ст. 18
В части организации учета застройщик обязан будет обеспечить ведение учета денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства, отдельно в отношении каждого многоквартирного дома (часть 5 ст. 18 Закона 214‑ФЗ)

www.eccon.ru

Новый закон о долевом строительстве в России с 2018 года

Новый закон о долевом строительстве в России с 2018 года. Изменения в долевом строительстве с 1 июля 2018 года: отменят ли ДДУ? К чему готовиться покупателям квартир в новостройках? Поправки в долевое законодательство с 1 июля 2018.

Покупка квартир по договору долевого участия довольно долго была чуть ли не единственным способом сэкономить и приобрести жилье по доступной цене. Застройщики благодаря схеме долевого участия в строительстве смогли насытить рынок жильем, а многие люди решили с помощью ДДУ свой квартирный вопрос. Кроме того, государственная регистрация ДДУ исключила возможность повторных продаж квартир. Так почему же в России решили изменить правила строительства и продажи жилья? Власти объясняют: результатом схемы долевки стали не только новые квартиры, но и недостроенные жилые комплексы, и компании-банкроты.

Если вы покупаете жилье на начальной стадии строительства, никто не может вам гарантировать, что дом сдадут в заявленные сроки, не исключено, что ваши деньги пойдут на достройку предыдущего проекта строительной компании. Долевое строительство создало условия для формирования на рынке финансовых пирамид, которые привели к банкротству некоторых застройщиков и появлению обманутых дольщиков.

Реформа долевого строительства, по сути, уже началась. Недавно президент РФ Владимир Путин в ходе прямой линии с телезрителями сообщил, что новые ДДУ с покупателями жилья не будут заключать с июля 2019 года. В 214-ФЗ внесены изменения, часть поправок действуют с 1 января 2018 года: например, введены новые правила банкротства застройщика, от строительной компании требуется информационная открытость, все данные о застройщике должны быть внесены в Единую систему жилищного строительства. Но основные поправки в закон о долевом строительстве в 2018 году вступят в силу с 1 июля. Что же изменится для покупателей жилья? Возможна ли отмена закона о долевом участии в строительстве? Расскажем обо всем подробно.

Новые изменения в законе о долевом строительстве, которые вступают в силу с 1 июля 2018. Долевое строительство с 1 июля 2018 года

Изменения в законодательстве направлены на то, чтобы защитить права дольщиков, поэтому требования к застройщикам стали значительно жестче. Перечислим основные поправки к 214-ФЗ, которые начинают действовать с 1 июля 2018 года:

1. Гарантии покупателям строящегося жилья обеспечит Фонд защиты дольщиков. Застройщик должен перечислить в фонд 1,2% от стоимости каждой квартиры, которая приобретается по ДДУ. Если застройщик не перечислит деньги, то договор не зарегистрируют.

2. Прежде чем приступить к строительству дома, строительная компания должна подтвердить свою финансовую состоятельность. Для этого в новом законе предусмотрено, что застройщик должен иметь, помимо кредитов, собственные средства на строительство. Согласно новым правилам долевого строительства размер собственных средств компании составляет не менее 10% от общих затрат на строительство. Строительная компания не должна иметь долгов по кредитам и займам.

3. Согласно изменениям в ФЗ о долевом строительстве у застройщика должно быть право собственности или право аренды земельного участка, где планируется строительство жилого комплекса.

4. Новый закон требует иметь отдельное разрешение на строительство для застройщика каждого объекта (по принципу: один застройщик – одно разрешение на строительство). Кроме того, застройщику запрещено заниматься какими-либо другими видами деятельности (помимо строительства).

5. Ужесточаются требования к профессионализму застройщика: строительная компания должна иметь за плечами опыт успешных проектов (не менее 10 000 квадратных метров).

6. Застройщики не смогут использовать на авансовые платежи более 30% средств от стоимости жилья.

7. Поправками предусмотрено проектное финансирование строительства. Это означает, что строительные компании должны привлекать к работе над проектами уполномоченные банки. То есть кроме застройщика и покупателя жилья в долевке будут участвовать банки, аккредитованные государством. Во-первых, в банке застройщик сможет взять целевой кредит. Во-вторых, деньги, полученные за квартиру от покупателя, будут храниться в банке на специальном счете (эскроу-счет). Эти вклады будут заморожены, застройщик сможет получить их только после завершения строительства жилья.

Отменят ли долевое строительство в 2018 году?

Если вы планировали покупать квартиру в новостройке, то вас наверняка волнует вопрос: отменят ли ДДУ уже в этом году? Спешим вас успокоить – договоры долевого участия так сразу с рынка долевки не исчезнут.

«О тотальном запрете всех ДДУ не идет речи, – объясняет Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE. – Проекты, по которым первый ДДУ был заключен до 1 июля 2018 года, будут и дальше реализовываться по старым правилам».

Планируемая отмена долевого участия в строительстве в 2018 году привела к тому, что с начала года застройщики активно получают разрешения на строительство. «Запаса проектов, которые будут реализовываться по старым правилам, хватит на некоторое время, чтобы переход к новым правилам был относительно плавным», – говорит Кирилл Игнахин, генеральный директор Level Group (девелопер ЖК «Level Амурская»). Согласно официальным данным, в Москве за первый квартал 2018 года выдано 560 разрешений на строительство на общую площадь почти 3,8 миллиона квадратных метров.

Как будет происходить переход от долевого строительства к проектному финансированию?

Альтернатива долевому строительству уже есть. После отмены долевого строительства, которое, по словам президента РФ, должно произойти с 1 июля 2019 года, рынок недвижимости будет переходить на проектное финансирование. Предполагается, что в дальнейшем для продажи строящегося жилья будут использоваться эксроу-счета. Уход от долевки начнется в ближайшее время. Застройщики работают по старым правилам до 30 июня 2018 года. Но уже с 01.07.2018 года они могут начать использовать схему эксроу-счетов. Роман Лябихов, генеральный директор ГК «Атлант», говорит, что в таком случае покупатели будут передавать свои средства не напрямую застройщику, а банку, который финансирует строительство жилого комплекса. На время стройки эти средства резервируются на счету банка и переводятся застройщику после того, как он передает ключи дольщикам. В случае банкротства девелопера дольщики получают внесенные деньги обратно.

Новый закон о долевом строительстве в России с 2018 года. Прекратят ли заключать договоры ДДУ после 1 июля 2018 года?

На проекты, получившие разрешение на строительство до вступления в силу изменений в ФЗ-214, новые правила не распространяются. Таким образом, если вы намерены приобрести квартиру по договору долевого участия в жилом комплексе, строительство которого застройщик успел согласовать по старой схеме, то покупка по ДДУ состоится. В таких проектах ДДУ можно будет заключать не только после 01.07.2018 года, но и далее, в том числе в 2019 году. Изменения в отношении ДДУ коснутся только новых ЖК. Если в жилом комплексе квартиры по ДДУ начали продавать до 1 июля 2018 года, то в таком проекте продажи и дальше будут вести по этой схеме.

«В дорожной карте, которая была принята правительством за несколько месяцев до заявления президента, предписывался запрет на заключение новых договоров после 1 июля 2019 года», – объясняет Мария Литинецкая. По словам эксперта, у застройщиков еще есть в запасе около 3-4 лет. Во-первых, в течение ближайшего года девелоперы могут вывести в продажу новые проекты, которые не подпадут под запрет на продажу по ДДУ. Во-вторых, в течение последующих нескольких лет они смогут понаблюдать за тем, как идут продажи у новых проектов, а также запустить свои собственные, «пробные» небольшие проекты. Поэтому переход от строительства с долевым участием к проектному финансированию будет все же плавным, а не резким, и отмена ДДУ буде происходить постепенно.

Новый закон о долевом строительстве в России с 2018 года. Что будет вместо ДДУ?

Какие договоры готовят на смену договорам долевого участия? Ольга Барабанова, коммерческий директор Sezar Group, отмечает: «На первом этапе о полном отказе от практики ДДУ речь не идет, процесс приобретения недвижимости с точки зрения покупателя 1 июля 2018 года не изменится. Что касается более долгосрочной перспективы ухода от практики долевого строительства, пока противоречий и вопросов у участников отрасли больше, чем решений. На сегодняшний день озвучена «дорожная карта», как именно будет реализована реформа на уровне конкретных механизмов — это та задача, которую только предстоит решить».

Скорее всего, форма договора, который используют для продажи жилья, изменится, так как кроме застройщика и покупателя квартиры в сделке будет участвовать банк. Договор, как минимум, станет трехсторонним и, возможно, будет называться уже не ДДУ, а иначе.

Чем обернется запрет долевого строительства

Разумеется, больше всего потребителей волнует вопрос о том, чем грозит отмена долевки, какие будут последствия перехода от строительства с долевым участием к проектному финансированию и самое главное – подорожают ли квартиры после отмены долевого строительства? Роман Сычёв, генеральный директор Tekta Group (девелопер ЖК «Маяковский), считает, что рост цен может быть очень значительный – порядка 20%. «В рамках новой системы регулирования рынка первичного жилья выстраивается цепочка из следующих участников: дольщики, банк, застройщик, регуляторы. Если финансирование строительства идет путем привлечения кредита, то проектные издержки, безусловно, возрастут. Прежде всего это будет вызвано дополнительными расходами, связанными с участием банков в проекте. Среди таких расходов можно выделить проценты по целевому кредиту и затраты по его обслуживанию, расходы на банковский надзор и контроль за объектами строительства. Возможно, в стоимость кредитования будут заложены также затраты на обслуживание счетов эскроу, чтобы не перекладывать их на покупателя, который обязан внести деньги именно на такой счет. В совокупности все эти факторы отразятся на себестоимости конечного продукта», – объясняет эксперт.

Итак, последствием запрета на долевое строительство станет рост цен на новое жилье. Покупателям нужно готовиться к тому, что квартиры в новостройках подорожают.

Новый закон о долевом строительстве в России с 2018 года. Заключение

- Запретят долевое строительство не сразу и не в один день, переход к проектному финансированию будет плавным.

- Квартиры по ДДУ продолжат продавать в тех ЖК, на которые получили разрешения на строительство до вступления в силу поправок в ФЗ-214.

- Если квартиры в жилом комплексе начали продавать по ДДУ до 1 июля 2018 года, то в таком проекте продажи и дальше будут вести по этой схеме.

- После отмены долевого строительства квартиры, скорее всего, подорожают, эксперты прогнозируют рост цен в новостройках до 20%

Источник материала Новый закон о долевом строительстве в России с 2018 года

www.tver-portal.ru

Поправки в закон о долевом строительстве окончательно приняты Государственной Думой

Законопроект, направленный на совершенствование и систематизацию норм законодательства в сфере долевого строительства принят Государственной Думой в III чтении 21 июня. Днем ранее законопроект был одобрен во II чтении.

В законопроекте, предусматривающем внесение изменений в закон о долевом строительстве и ряд иных законов, связанных с ним в части долевого строительства, предоставлена возможность застройщику привлекать целевые небанковские займы от основного общества, с установлением по такому займу ограничений по размеру процентной ставки (например, ключевая ставка, увеличенная на 2%).

Уточняется принцип «один застройщик-один проект»: застройщикам предоставляется возможность привлекать денежные средства для строительства многоквартирных домов по нескольким разрешениям на строительство в рамках одного проекта планировки территории, градостроительного плана земельного участка, договора развития застроенной территории либо договора комплексного освоения территории. Предоставлена возможность для застройщиков завершить строительство по заключенным до 1 января 2018 г. договорам комплексного освоения территории без учета отдельных требований, установленных законом о долевом строительстве с 1 июля 2018 года. При этом по каждому разрешению застройщиком должен быть открыт отдельный счет.

Особое внимание при проработке законопроекта было уделено реализации механизмов банковского сопровождения при долевом строительстве. Минстроем России совместно с Банком России разработаны нормы, позволяющие банкам обеспечить полноценное банковское сопровождение. Это поможет уйти от основного первоисточника проблемы недостроев – «котлового» метода финансирования и, как следствие, возможности нецелевого использования средств граждан. Порядок банковского сопровождения деятельности застройщиков будет установлен Правительством Российской Федерации.

Разработаны нормы, позволяющие банкам пресекать нарушения, и, в случае попыток нецелевого использования средств, останавливать платежи застройщиков. Предусмотрен механизм приостановки регистрации новых договоров долевого участия и проектов в случае нарушения застройщиком своих обязательств перед дольщиками.

www.minstroyrf.ru

Утверждены поправки в закон о долевом строительстве

Законопроект, направленный на совершенствование и систематизацию норм законодательства в сфере долевого строительства, принят Госдумой в третьем чтении.

В нем предоставлена возможность застройщику привлекать целевые небанковские займы от основного общества, с установлением по такому займу ограничений по размеру процентной ставки (например, ключевая ставка, увеличенная на 2%).

Уточняется принцип «один застройщик – один проект»: застройщикам дается возможность привлекать деньги для возведения многоквартирных домов по нескольким разрешениям на строительство в рамках одного проекта планировки территории, градостроительного плана земельного участка, договора развития застроенной территории либо договора комплексного освоения территории.

Застройщикам предоставлена возможность завершить строительство по заключенным до 1 января 2018 года договорам комплексного освоения территории без учета отдельных требований, установленных законом о долевом строительстве с 1 июля 2018 года. При этом по каждому разрешению застройщик должен открыть отдельный счет.

Особое внимание при проработке законопроекта было уделено реализации механизмов банковского сопровождения при долевом строительстве.

Минстрой РФ совместно с Банком России разработал нормы, позволяющие обеспечить полноценное банковское сопровождение. Это поможет уйти от главной проблемы недостроев – «котлового» метода финансирования, когда собранные на конкретный дом средства направляются на достройку предыдущего проекта девелопера, а также от нецелевого использования средств граждан.

Порядок банковского сопровождения деятельности застройщиков будет установлен правительством РФ.

Разработаны нормы, позволяющие банкам пресекать нарушения, и при попытках нецелевого использования средств останавливать платежи застройщиков.

Предусмотрен механизм приостановки регистрации новых договоров долевого участия и проектов при нарушении застройщиком своих обязательств перед дольщиками.

«Сегодня перед нами стоит важная задача – сделать так, чтобы покупатели недвижимости не были обмануты недобросовестными застройщиками. Принятие поправок в закон о долевом строительстве сделает механизм защиты прав дольщиков надежнее», – прокомментировал глава Минстроя России Владимир Якушев. Напомним, поправки к 214-ФЗ, которые вступят в силу с 1 июля 2018 года, устанавливают ряд дополнительных требований к компаниям, привлекающим средства дольщиков.

Так, теперь под каждый проект необходимо будет создавать отдельное юридическое лицо, деньги дольщиков должны идти непосредственно на стройку, а не на прочие расходы компании.

Кроме того, у застройщика должно быть собственных средств не менее чем 10% от стоимости строительства дома.

Источник: stroi.mos.ru

Дата публикации: 22.06.2018

kvartirny-control.ru

Поправки в 214-й закон о долевом участии в строительстве

Делайте ваши ставки: NSP открывает тотализатор! Удастся ли отсрочить апокалипсис?С 1 июля вступают в силу радикальные изменения в 214-ФЗ. (Принцип «Один объект — один застройщик», переход на проектное финансирование, эскроу-счета и пр.) Участники рынка считают, что реформа приведёт к коллапсу, а обманутых дольщиков станет больше. И подготовили поправки к поправкам. Как вы считаете, пойдёт ли власть на смягчение правил? Какие пункты предстоящих перемен представляют собой наибольшую угрозу и почему? Ньюсмейкеров, чьё мнение окажется ближе всего к реальности, ждёт приз. Какой — скажем после 1 июля, когда разберёмся сами!

Дмитрий ПАНОВ, генеральный директор ГК «Доверие»:– Благодаря активному участию Петербурга и других регионов в подготовке законопроектов о пересмотре поправок, вступающих в силу с 1 июля 2018 года, у строительной отрасли есть шанс на выживание. По оценкам Центрального экономико-математического института РАН, в случае принятия поправок к 214-му закону отрасль могла бы недосчитаться больше трети крупных застройщиков.На весенней сессии Госдума планирует рассмотреть предлагаемые законопроекты, однако что будет принято, а что отклонено, прогнозировать сложно. С высокой степенью вероятности можно предполагать отмену наиболее спорного нововведения — правила «Один застройщик — одно разрешение на строительство». Именно оно может нанести наибольший ущерб комплексной застройке и сооружению объектов инфраструктуры в рамках одного проекта. Также, скорее всего, будут одобрены поправки в части допущения займов от аффилированных лиц (а не только целевых кредитов уполномоченных банков). Вероятно, будут приняты послабления для достройки проблемных объектов — сохранятся старые нормы и правила, действовавшие до принятия этих поправок.Новые кураторы отрасли готовы слушать и слышать строительное сообщество, которому на практике предстоит выполнять поставленную президентом задачу: выйти к 2024 году на ввод 120 млн кв.м жилья ежегодно.

Надежда КАЛАШНИКОВА, директор по развитию компании «Л1»:– О смягчении правил говорят уже сейчас: отказ от «долёвки» решили передвинуть с 2021 года, как собирались изначально, на 2024-й. Но шансы на то, что правительство полностью откажется от своих планов, невелики.Наибольшим ударом станет переход на проектное финансирование. Проценты по кредитам для бизнеса у нас в стране весьма высоки, а собственными средствами на строительство располагают единицы. Небольшие компании будут вынуждены вообще уйти с рынка, что снизит конкуренцию. Всё это неизбежно приведёт к росту цен.Перенос сроков отмены долевого строительства может служить хорошим знаком: возможно, за это время представителям бизнеса удастся внести «поправки к поправкам» и тем самым минимизировать негативные последствия новых правил.

Вадим РУКОМОЙНИКОВ, руководитель юридического отдела холдинга «Аквилон Инвест» в Петербурге:– На днях в правительстве уже заявили, что поправки в реформу долевого строительства могут быть приняты до 1 июля. На наш взгляд, это будут далеко не последние коррективы, так что паника вокруг нововведений кажется преувеличенной. Во-первых, на апробацию новых правил правительство заложило переходный период как минимум до 1 января 2021-го. Во-вторых, многие застройщики уже сейчас подготовились и постарались получить как можно больше разрешений на строительство, чтобы ещё какое-то время работать по старым правилам.По нашим данным, среди прочего сейчас рассматривается изменение нормы «Один объект — одно разрешение на строительство», которая вызывала много вопросов. Её могут скорректировать для проектов комплексного освоения территории, когда невозможно, к примеру, построить тот или иной соцобъект на прибыль только с одного дома, что в принципе делает невозможной полноценную комплексную застройку. Кроме того, по новым правилам с 1 июля застройщики обязаны иметь единственный счёт в определённом уполномоченном банке и получать одобрение финансового института по каждой статье расходов. Банки сами будут определять, считать расходы целевыми или нет, за неимением чётких критериев любое решение будет довольно субъективным. Нагрузка на банки увеличится в разы, к чему они могут быть просто не готовы. В итоге введение чрезмерного контроля может повлечь за собой задержки строительства и увеличение затрат застройщика.Много вопросов в теме проектного финансирования. Пока нигде официально не зафиксировано, что застройщики получат ставки ниже существующих на рынке. Если же переходить со средств дольщиков — по сути «бесплатных» — полностью на банковские кредиты, очевидно, что это повлияет на стоимость жилья и его доступность для конечного покупателя.

Сергей ИСАКОВ, руководитель отдела новостроек «ЮРИНФО-Недвижимость»:– По новой схеме, думаю, работа начнётся с 2019-го или даже 2020 года. На мой взгляд, конечно, нужна отсрочка для введения поправок. Тогда большинство строительных компаний успело бы подготовиться. Однако про изменения в закон разговоры ведутся уже давно. В настоящее время покупательская способность невысока, да и после вступления новых изменений в силу расти не будет. Разве что льготные ставки по ипотеке могут спасти положение.

Сергей МОХНАРЬ, генеральный директор «ПСК-недвижимость»:– 214-ФЗ был разработан ещё в 2004 году, и тогда многие участники рынка также отнеслись к нововведениям скептически. Нужно признать, что закон решил те задачи, для которых создавался. Двойные сделки с квартирами в новостройках практически свелись к нулю, рынок стал более прозрачным и надёжным для покупателя. И жильё стало доступнее. Хотелось бы, чтобы новые поправки в 214-ФЗ сохранили весь достигнутый прогресс и ещё усовершенствовали бы взаимоотношения застройщиков и покупателей.Сейчас велика вероятность переноса даты вступления изменений в силу. Рынок не успел подготовить и наладить систему, по которой застройщики будут работать с банками.Новый глава Минстроя Владимир Якушев известен как один из эффективных губернаторов. Он умеет признавать ошибки и доводить реформы до конца. Так что претворять в жизнь столь непростые законодательные изменения предстоит человеку, у которого есть управленческий потенциал, релевантный опыт и доверие на высшем уровне. Думаю, правительство будет действовать исходя из ситуации. Если она потребует смягчения или отсрочек, то они будут.На нашу деятельность грядущие изменения никак не повлияют: в новом законе нет пунктов, которым бы холдинг «ПСК» не соответствовал. Если говорить о рынке в целом, то, вероятнее всего, они приведут к замедлению темпов строительства и меньшему объёму ввода жилья в конце года. Это связано в первую очередь с тем, что всем участникам: и застройщикам, и банкам — необходимо время на адаптацию к новым реалиям. Банковское финансирование, на которое должны будут перейти все застройщики, безусловно, увеличит себестоимость строительства и приведёт к росту цен на квартиры.

Екатерина ТЕЙДЕР, руководитель направления девелопмента Becar Asset Management:– Рынок сегодня непростой, а такое законодательство только усложняет работу. Небольшим компаниям станет крайне сложно или невозможно реализовать проекты. Привлечённые банковские деньги — гораздо более дорогое финансирование, нежели деньги дольщиков. Поэтому строительный рынок, скорее всего, ждёт некоторое замедление. Уйдут некоторые игроки, кроме самых крупных. Существенный аспект законодательства касается требований к застройщикам, поэтому будет затруднён вход на рынок для новых игроков. Хорошо ли это для покупателей? Монополизм на рынке всегда приводит к росту цен из-за отсутствия серьёзной конкуренции.

Владимир НАБОКИН, генеральный директор ЗАО «Стройкомплекс XXI»:– В преддверии изменений в 214-ФЗ строительные компании стараются приобрести как можно больше участков. Ожидается, что банки понизят ставки. Если этого не произойдёт, цены на квартиры, которые выйдут на рынок после первого июля, существенно возрастут. Сейчас между банкирами и девелоперами идут переговоры. По ипотеке, скорее всего, ужесточатся требования, увеличится число отказов. А на первичном рынке около 70% сделок — ипотечные. Из очевидного: после 1 июля деньги дольщиков будут храниться на специальных эскроу-счетах. А при остановке строительства клиенты смогут забрать свои средства из банка. Что же касается покупателей нашего ЖК «Аллегро-Парк», то на них изменения закона не отразятся.

Александр ПЕРМИНОВ, исполнительный директор «Паритет Групп»:– Говоря о поправках к 214-му закону, мы должны признать, что проблема обманутых дольщиков реально существует. По моему убеждению, в 90% случаев люди остаются без квартиры не потому, что их изначально предполагали обмануть. Просто принятая система финансирования далеко не безупречна. И каким бы болезненным ни было изменение существующей практики, его нужно проводить. Признаю, что это может привести к повышению стоимости жилья и даже к тому, что в какой-то момент обманутых дольщиков станет больше. Но это как рецидив болезни, после которого она пойдёт на спад. Вообще, мне очень жалко людей, которые вложили в строящееся жилье последние деньги и не получили ничего. Рушатся судьбы, семьи… Правительство пытается решить эту проблему.

Вера РЯБОВА, старший юрист практики недвижимости и градостроительства Rightmark Group:– Правительство РФ уже представило своё видение изменений. Законодательная инициатива Минстроя, безусловно, заслуживает внимания. Если Госдума примет эти поправки, они устранят некоторые сложности, с которыми столкнулись бы компании, получившие разрешения на строительство после 1 июля. Однако не стоит, на наш взгляд, оценивать предложенные коррективы как шаг навстречу пожеланиям застройщиков. По существу это своевременное и вызванное практической необходимостью изменение лишь некоторых из наиболее жёстких ограничений. В первую очередь — в отношении общественно значимых проектов комплексного освоения и развития застроенных территорий. Однако магистральное направление нормативного регулирования долевого строительства по-прежнему определяется «дорожной картой» замещения средств граждан банковским финансированием.

nsp.ru