Разъяснения Минстроя о новом законе долевого строительства от 1 июля 2018 года. Дду изменения 2018

Успеть до 1 июля: почему застройщики стремятся запустить больше проектов :: Жилье :: РБК Недвижимость

В первой половине 2018 года на московский рынок новостроек готовится выйти рекордное число жилых комплексов

Фото: ИТАР-ТАСС/ Интерпресс/ Татьяна Тимирханова

Девелоперы стремятся запустить в продажу как можно больше жилых комплексов до вступления в силу новых требований к застройщикам жилья, рассказали опрошенные редакцией «РБК-Недвижимости» девелоперы и риелторы. По их прогнозам, наибольший объем новостроек в этом году выйдет на московский рынок до 1 июля.

Совокупный объем проектов, которые появятся в продаже в 2018 году, будет примерно в 1,5 раза больше, чем в прошлом, прогнозирует директор по стратегическому развитию ФСК «Лидер» Павел Брызгалов. Если опираться на опыт прошлых лет, то, скорее всего, пик вывода новых объектов на рынок придется на март—апрель, отмечает генеральный директор компании «Миэль-Новостройки» Наталья Шаталина. В целом, по ее оценке, увеличение объема предложения по итогам года должно произойти во всех сегментах.

«До 75% от годового объема (около 1,5 млн кв. м в Москве) могут выйти на рынок в первые шесть месяцев этого года. Соответственно, оставшаяся доля будет выпущена на рынок во втором полугодии», — говорит директор по маркетингу Urban Group Татьяна Калюжнова.

Ранее эксперты «Метриум Групп» рассказали «РБК-Недвижимости», что московскими застройщиками сейчас разрабатывается порядка 140 новых проектов. «В первой половине 2018 года в продажу предположительно выйдет по крайней мере около 30 объектов, а с учетом возможного ускорения старта новых ЖК их число может достигнуть 40–50», — рассказала управляющий партнер компании «Метриум Групп», участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая. Для сравнения: в 2017 году на столичном рынке новостроек началась реализация 80 новых комплексов, тогда как в 2016-м их число достигло 71, а в 2015-м — 66.

Во второй половине 2018 года наверняка произойдет существенный спад девелоперской активности из-за радикальных изменений правил игры на рынке новостроек, считает Литинецкая. «Далеко не все застройщики смогут адаптироваться к новым условиям ведения бизнеса ввиду возросших расходов. Старт некоторых проектов придется отложить на более поздние сроки», — прогнозирует она.

Что стимулирует девелоперов

Застройщики, если позволяет стадия проекта, стараются не упустить возможность пройти экспертизу и получить разрешение на строительство до 1 июля 2018 года, отмечает Павел Брызгалов. Многие девелоперы хотят успеть до перехода на новую схему финансирования строительства привлечь наибольшее количество средств дольщиков по договорам ДДУ, добавляет управляющий директор «Группы ЛСР» Юрий Ильин. «Для застройщиков старые правила игры более понятны. Кроме того, новые поправки в 214-ФЗ, которые вступают в силу с 1 июля, изменят финансовую модель ведения проекта», — поясняет Павел Брызгалов.

В то же время Татьяна Калюжнова пока не наблюдает тенденции к ускоренному выводу новых проектов, так как сегодня застройщики с осторожностью подходят к увеличению объемов предложения на рынке на фоне ситуации, близкой к затовариванию. При этом она не исключает, что новые требования, вступающие в силу с 1 июля, могут повлиять на скорость вывода корпусов в продажу.

Как изменятся требования к застройщикам

С 1 июля 2018 года вступают новые требования к застройщикам жилья в России. Почти все они касаются финансовой стороны бизнеса. Застройщик обязан располагать не менее чем 10% средств от стоимости строительства жилого комплекса к моменту утверждения проектной декларации. Кроме того, размер собственных финансов, направляемых в строительство, не должен быть меньше 10% от объема инвестиций. Административные расходы не могут превышать 10% от проектной стоимости строительства, а общая сумма авансовых платежей — не более 30%. Не связанные со строительством обязательства застройщика ограничены 1% от общего объема инвестиций.

Девелопер лишается права привлекать какие-либо займы помимо целевого кредита на проект. Все финансирование строительства должно идти через единый расчетный счет, который можно открыть только в уполномоченном властями банке. Кроме того, застройщик не может выпускать акции и облигации, обеспечивать обязательства третьих лиц своим имуществом, создавать коммерческие и некоммерческие организации.

Также ограничили возможность привлекать средства одновременно по нескольким разрешениям на строительство. Проще говоря, вводится принцип «один застройщик — одно разрешение на строительство». Соответственно, для крупных проектов, насчитывающих несколько этапов строительства, разрешительную и проектную документацию придется утверждать до старта реализации, а это повлечет за собой увеличение расходов.

«Данные новеллы в итоге спровоцируют заметный рост себестоимости строительства, что в будущем приведет либо к росту цен, либо к снижению доходности девелоперского бизнеса. Учитывая текущую ситуацию на рынке, где ощущается переизбыток предложения, часть застройщиков будут вынуждены свернуть свою деятельность либо серьезно пересмотреть ее параметры», — считает Мария Литинецкая.

Как изменятся цены на новостройки

Эксперты, опрошенные редакцией, не ожидают значительного изменения цен на новостройки Москвы и области в этом году. По мнению Павла Брызгалова, большой ввод объектов на рынок в первом полугодии вряд ли окажет существенное влияние на цены, поскольку прохождение экспертизы и получение разрешения на строительство еще не означает, что проект будет выведен в продажу. Кроме того, за счет вывода большого количества новых проектов в первом полугодии во втором мы получим некоторое снижение, добавляет он.

В то же время Мария Литинецкая считает, что увеличение объема предложения, особенно его скачкообразный характер, нанесет тяжелый удар по слабой позитивной динамике цен, которая наметилась в отдельных сегментах в 2016–2018 годах. Скорее всего, из-за роста предложения цены снизятся в первом полугодии, так как девелоперы постараются перехватить клиентов у конкурентов за счет привлекательных расценок, прогнозирует эксперт.

В целом незначительную динамику в сторону повышения в 2018 году ожидает и Наталья Шаталина. «Что касается тех жилых комплексов, которые все же поступят на рынок во второй половине года, то в силу увеличенной себестоимости цены в них могут возрасти, однако девелоперы, скорее всего, постараются предотвратить это. Полагаю, что крупные застройщики смогут удержать цены на привлекательном уровне и при этом не отступят от выполнения требований 214-ФЗ», — резюмирует Мария Литинецкая.

realty.rbc.ru

Новый закон о долевом строительстве в России с 2018 года

Покупка квартир по договору долевого участия довольно долго была чуть ли не единственным способом сэкономить и приобрести жилье по доступной цене. Застройщики благодаря схеме долевого участия в строительстве смогли насытить рынок жильем, а многие люди решили с помощью ДДУ свой квартирный вопрос. Кроме того, государственная регистрация ДДУ исключила возможность повторных продаж квартир. Так почему же в России решили изменить правила строительства и продажи жилья? Власти объясняют: результатом схемы долевки стали не только новые квартиры, но и недостроенные жилые комплексы, и компании-банкроты.

Если вы покупаете жилье на начальной стадии строительства, никто не может вам гарантировать, что дом сдадут в заявленные сроки, не исключено, что ваши деньги пойдут на достройку предыдущего проекта строительной компании. Долевое строительство создало условия для формирования на рынке финансовых пирамид, которые привели к банкротству некоторых застройщиков и появлению обманутых дольщиков.

Реформа долевого строительства, по сути, уже началась. Недавно президент РФ Владимир Путин в ходе прямой линии с телезрителями сообщил, что новые ДДУ с покупателями жилья не будут заключать с июля 2019 года. В 214-ФЗ внесены изменения, часть поправок действуют с 1 января 2018 года: например, введены новые правила банкротства застройщика, от строительной компании требуется информационная открытость, все данные о застройщике должны быть внесены в Единую систему жилищного строительства. Но основные поправки в закон о долевом строительстве в 2018 году вступят в силу с 1 июля. Что же изменится для покупателей жилья? Возможна ли отмена закона о долевом участии в строительстве? Расскажем обо всем подробно.

Новые изменения в законе о долевом строительстве, которые вступают в силу с 1 июля 2018. Долевое строительство с 1 июля 2018 года

Изменения в законодательстве направлены на то, чтобы защитить права дольщиков, поэтому требования к застройщикам стали значительно жестче. Перечислим основные поправки к 214-ФЗ, которые начинают действовать с 1 июля 2018 года:

1. Гарантии покупателям строящегося жилья обеспечит Фонд защиты дольщиков. Застройщик должен перечислить в фонд 1,2% от стоимости каждой квартиры, которая приобретается по ДДУ. Если застройщик не перечислит деньги, то договор не зарегистрируют.

2. Прежде чем приступить к строительству дома, строительная компания должна подтвердить свою финансовую состоятельность. Для этого в новом законе предусмотрено, что застройщик должен иметь, помимо кредитов, собственные средства на строительство. Согласно новым правилам долевого строительства размер собственных средств компании составляет не менее 10% от общих затрат на строительство. Строительная компания не должна иметь долгов по кредитам и займам.

3. Согласно изменениям в ФЗ о долевом строительстве у застройщика должно быть право собственности или право аренды земельного участка, где планируется строительство жилого комплекса.

4. Новый закон требует иметь отдельное разрешение на строительство для застройщика каждого объекта (по принципу: один застройщик – одно разрешение на строительство). Кроме того, застройщику запрещено заниматься какими-либо другими видами деятельности (помимо строительства).

5. Ужесточаются требования к профессионализму застройщика: строительная компания должна иметь за плечами опыт успешных проектов (не менее 10 000 квадратных метров).

6. Застройщики не смогут использовать на авансовые платежи более 30% средств от стоимости жилья.

7. Поправками предусмотрено проектное финансирование строительства. Это означает, что строительные компании должны привлекать к работе над проектами уполномоченные банки. То есть кроме застройщика и покупателя жилья в долевке будут участвовать банки, аккредитованные государством. Во-первых, в банке застройщик сможет взять целевой кредит. Во-вторых, деньги, полученные за квартиру от покупателя, будут храниться в банке на специальном счете (эскроу-счет). Эти вклады будут заморожены, застройщик сможет получить их только после завершения строительства жилья.

Отменят ли долевое строительство в 2018 году?

Если вы планировали покупать квартиру в новостройке, то вас наверняка волнует вопрос: отменят ли ДДУ уже в этом году? Спешим вас успокоить – договоры долевого участия так сразу с рынка долевки не исчезнут.

«О тотальном запрете всех ДДУ не идет речи, – объясняет Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE. – Проекты, по которым первый ДДУ был заключен до 1 июля 2018 года, будут и дальше реализовываться по старым правилам».

Планируемая отмена долевого участия в строительстве в 2018 году привела к тому, что с начала года застройщики активно получают разрешения на строительство. «Запаса проектов, которые будут реализовываться по старым правилам, хватит на некоторое время, чтобы переход к новым правилам был относительно плавным», – говорит Кирилл Игнахин, генеральный директор Level Group (девелопер ЖК «Level Амурская»). Согласно официальным данным, в Москве за первый квартал 2018 года выдано 560 разрешений на строительство на общую площадь почти 3,8 миллиона квадратных метров.

Как бу

triboona.ru

Отмена договоров долевого участия с 1 июля 2018 года

Популярность покупки жилья на стадии котлована и долевое участие граждан в его строительстве сохраняется в течении последних лет. Несмотря на риск пополнить ряды обманутых дольщиков россияне по-прежнему считают выгодным договор долевого участия – ДДУ.

Вы планировали стать участником ДДУ, но услышали об отмене договоров долевого участия с 1 июля 2018 года? Мы узнали так ли это и чего нам всем ждать.

Главный вопрос — отменят ли долевое строительство в 2018 году?

Нет. Все строительные проекты с заключенным ДДУ до 1 июля 2018 года будут реализовываться на основе старых правил. Отметим, что компании застройщики, понимая, что планируются перемены, заранее получили разрешения на строительство жилья. Таким образом все застройщики, предлагающие вам стать участниками ДДУ, скорее всего, уже имеют разрешение, и никакой отмены действия договоров не будет.

Что будет с «долевками» после 1 июля 2018 года?

Если вы решили стать участником ДДУ после 1 июля 2018, то вам нужно узнать успел ли застройщик согласовать строительство по старой схеме до 1 июля 2018 года (30 июня 2018). Если да, то вы можете заключить ДДУ, начиная с июля 2018 и вплоть до 2019 года. Изменения коснуться только новых жилищных комплексов, которые не оформили разрешение на строительство до 1 июля 2018 год.

В 2019 году ДДУ запретят?

В дорожной карте правительства РФ прописан запрет на заключение новых договоров после 1 июля 2019 года. Президент России Владимир Путин на ежегодной прямой линии в 2018 году подтвердил, что новые ДДУ с покупателями жилья не будут заключаться с июля 2019 года.

Тем не менее по словам специалистов у застройщиков есть в запасе порядка 3-4 лет. Например, в продаже могут появиться новые проекты в 2020 году, имеющие на руках разрешения полученные до 1 июля 2018 года. Поэтому они не попадут под запрет. А значит резкого и внезапного перехода от ДДУ не будет.

А что будет вместо ДДУ?

Альтернативой для ДДУ на рынке недвижимости будет проектное финансирование. В отличие от долевого строительства, когда жилье строят на деньги, полученные от граждан на покупку квартир, при проектном финансировании стройку оплачивает банк. Банк дает кредит застройщику. Граждане перечисляют платежи по договору не на счет строительной компании, а на специальный счет в кредитной организации (счет-эскроу).

Важно:

Купить жилье можно будет так же на этапе котлована.
Деньги покупателя будут лежать на счете банка до тех пор, пока не будет сдан дом. В случае неисполнения застройщиком обязательства, деньги граждан будут разблокированы и отданы своим владельцам.

Как изменятся цены при отмене долевок?

По мнению экспертов, запрет на долевое строительство может привести к росту цен на 20%. Появятся дополнительные расходы из-за появления в цепочке банков. Например, проценты по целевому кредиту, затраты по его обслуживанию, расходы на банковский надзор и контроль за объектами строительства. Также на стоимости могут отразиться затраты на обслуживание специальных счетов эскроу.

Переход от ДДУ к проектному финансированию на уровне конкретных механизмов до сих пор не понятен. Участники процесса не договорились как будет выглядеть уход от долевого строительства. Однако гражданам обещают мягкий и плавный процесс перехода к новой реформе строительства недвижимости в России.

Что еще?

investorschool.ru

Долевое строительство: изменения с 2018 года

Долевое строительство было узаконено в 2004 году, с целью упорядочения использования застройщиками денежных средств граждан при строительстве жилых домов и защиты приобретателей недвижимости от недобросовестных строителей. За все эти годы в законе о долевом строительстве появилось некоторое количество изменений, призванных усилить контроль за работой девелоперов и усилить защиту прав дольщиков. Последние изменения в закон были приняты в конце 2017 года. Еще несколько начнут действовать с 1 июля 2018 года. Долевое строительство: изменения с 2018 года, как будет работать долевое строительство с 1 июля, что следует об этом знать.

Изменения в законе о долевом строительстве с 2018 года

Власти постоянно принимают меры, призванные упорядочить строительный рынок и привести его во все более цивилизованные рамки. Законодатели полагают, что плавный переход от долевого строительства к реализации уже готовых квартир намного уменьшит риски данного рынка.

В правительстве давно обсуждают необходимость отказаться от долевого строительства и перейти к ипотечному способу. В декабре прошлого года на сайте правительства была обнародована «дорожная карта», в которую вошел план мероприятий по переходу к проектному типу финансирования возведения жилых домов:

к 1 июля 2018 года запланировано создание нормативно-правовой базы для перехода на новый метод финансирования;
с 1 июля 2018 по 30 июля 2019 года разрешить смешанное финансирование строительства – возможно применение счета эскроу либо специальные и непосредственно деньги участников долевого строительства;
с 1 июля 2019 года для привлечения денег на возведение жилья будет разрешено применение исключительно счета эскроу либо специальных.

Также законодатели разработали закон о защите прав дольщиков в случае банкротства застройщика, вносящий множество изменений в федеральный закон, вступающих в силу с 1 января и 1 июля 2018 года.

Сроки введения принятых изменений

В одно время с вводом дорожной карты по переходу к проектному финансированию строительной отрасли законодатели внесли определенные изменения в закон о долевом строительстве. Теперь сумма собственных средств и работа девелопера станут жестче контролироваться по ряду направлений.

Большинство изменений вступит в силу с 1 июля 2018 года. Следовательно, у застройщиков имеется запас времени для подготовки к деятельности в изменившихся условиях и довести до конца начатые проекты.

Следует заметить, что нововведения не затронут определенные новостройки. К таковым относятся те, при строительстве которых применяются схемы ЖСК – жилищно-строительных кооперативов. Законодатели этого не запрещают, однако на них данный закон не распространяется.

Компенсационный фонд и защита прав дольщиков

Принятые до этого меры по защите прав дольщиков в виде страхования ответственности застройщиков показали себя неэффективными. Страховщики применяли большое количество уловок для ухода от выплат по подобным страховкам, не было достроено ни одного здания из страховых выплат.

В прошлом году была зарегистрирована новая организация «Фонд защиты прав граждан–участников долевого строительства», призванная помогать дольщикам. В данный фонд девелоперы обязаны отчислять 1,2 % от стоимости квартиры каждого заключенного договора долевого участия.

Деньги из компенсационного фонда станут направлять на завершение строительства недостроенных сооружений либо компенсационные выплаты пострадавшим дольщикам.

Общие критерии для застройщиков

Требования к девелоперам в долевом строительстве в 2018 году включены в одно понятие «специализированный застройщик». В числе главных новых требований отметим такие:

«Специализированным застройщиком» станут считаться исключительно коммерческие компании, имеющие дело со строительством. Какие-либо общественные некоммерческие организации, учебные, спортивные и прочие организации до строительства допущены не будут.
Наличие у девелопера опыта деятельности на рынке строительства не меньше 3 лет и полученных разрешений на введение в эксплуатацию многоквартирных домов общей площадью от 10000 м2.
Директором, главным бухгалтером и прочими руководителями застройщика больше не смогут являться лица, имеющие судимости, банкротство физического лица, либо привлеченные к субсидиарной ответственности. Данные о соответствии руководства данным требованиям девелоперов обяжут размещать в Проектной декларации.
С 1 января 2018 года застройщики обязаны размещать полную и промежуточную бухгалтерскую отчетность в Единой информационной системе жилищного строительства и у себя на официальном сайте.

Финансовые требования

Большое количество поправок в законодательство имеют целью укрепление финансовой устойчивости застройщиков.

Так, отменена норма минимальной суммы уставного капитала, она теперь будет зависеть от общей площади строящегося жилья. Сегодня требование следующее – у строителей должно иметься собственных средств свыше 10 % от стоимости проекта.

На момент предоставления проектной декларации в уполномоченном банке на специальном счете девелопера должен находиться остаток в сумме не меньше 10 % от сметной стоимости объекта.

К моменту предъявления проектной документации девелопер не должен иметь финансовых обязательств, которые не относятся к строительству, свыше 1%. Расходы на свое содержание также ограничиваются – не больше 10%. Причем общий размер всех платежей по авансам не должен быть более 30%.

Последние поправки в законодательство запрещают застройщикам:

Выпускать либо покупать ценные бумаги, если только это не собственные акции. Так закроется вексельная схема финансирования строительства.
Привлекать либо предоставлять кредиты на строительство помимо целевых.
Создавать либо принимать участие в коммерческих и некоммерческих организациях, посредством которых часто выводились деньги обманутых дольщиков.

Еще одно важнейшее изменение 2018 года – введение счета эскроу, куда станут перечисляться деньги участников долевого строительства. Использовать деньги застройщики получат возможность исключительно после сдачи квартир приобретателям по передаточным актам.

Следовательно, после вступления в силу изменений в законодательстве денежные потоки девелоперов попадут под контроль уполномоченных банковских организаций.

Все изменения в законе о долевом строительстве имеют как преимущества, так и недостатки. Плюсами можно считать усиление контроля за рынком недвижимости, уменьшение рисков для потенциальных дольщиков. К минусам – потенциальное подорожание квартир в новых домах. Как же окажется на самом деле, будет понятно уже менее чем через месяц.

bankiclub.ru

обзор всех изменений и поправок в 2018 году

В середине 2017 г. в России вступили был принят закон о внесении изменений в 214 ФЗ. Он регламентирует правила поведения для застройщиков, дольщиков и контролирующих ведомств. Начало действия части изменений отложили на начало 2018 г., другие поправки – на июль. Поговорим об основных новациях в законодательстве о долевом строительстве.

Что уже изменилось в 214 ФЗ с 1 января 2018 г?

1. Информационная открытость застройщика.

Согласно 214 ФЗ с изменениями на 2018 год, строительная компания (СК) обязана обнародовать определённый набор сведений о себе. Среди них:

проект договора о долевом строительстве;
заключение аудиторов;
разрешения на возведение жилья, ввод в эксплуатацию;
фото возводимых домов;
данные о взносах в Фонд защиты дольщиков и др.

Важно! Новые изменения в 214 ФЗ предполагают, что эти данные СК обязали публиковать в Единой системе жилищного строительства. Чтобы быть уверенным в своём выборе, проверку надёжности застройщика в Санкт-Петербурге нужно поручить специалистам.

При этом отчитываться о своей работе с застройщиком в информационной системе, как гласит ещё одно изменение 214 ФЗ с января 2018 г., должны и чиновники – об итогах проверок, нарушениях, предписаниях.

Но судя по комментариям специалистов, полагаться только на чиновников не стоит. Если гражданин выбрал компанию, с которой хочет сотрудничать, он может использовать юридическую экспертизу договоров в Санкт-Петербурге.

Важно! В ходе стройки нередко происходит изменение площади квартиры – она увеличивается. Когда изменение площади квартиры достигает больше 5% от указанной в договоре ДДУ, дольщик не обязан уплачивать разницу.

2. Новые требования к руководству застройщика.

Весьма необходимое изменение 214 ФЗ с 1 января 2018 относится к составу руководителей СК. В их числе не может быть людей с не истёкшим временем административного наказания, судимостью по экономическим статьям УК.

Напомним, если застройщик нарушает закон, дольщик вправе пойти на расторжение ДДУ.

helpdol.ru

Блиц-опрос: будут ли готовы банки и застройщики к работе по новым правилам 214-ФЗ

До вступления в силу поправок в 214-ФЗ осталось три месяца. Готовы ли застройщики и банкиры к работе по новым правилам? Выстроен ли диалог между ними и проработаны ли правила совместной работы? Нужна ли отрасли отсрочка введения поправок? Что будет с рынком новостроек и с ценами на квартиры после 1 июля? Обо всем этом Новострой-М попросил рассказать экспертов рынка столичной недвижимости.

Наталья Шаталина, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки»

Стоит полагать, что отсрочка была бы желательна для более тщательной подготовки всех участников рынка к изменениям, в первую очередь застройщиков, так как для них появляются серьезные финансовые барьеры, а также для уточнения законодательной базы.

Ожидается, что на рынок новостроек будет выводиться меньшее количество проектов, так как застройщики и банки в короткие сроки не смогут привести свою деятельность в соответствие с законодательством.

С большей вероятностью можно говорить о том, что после 1 июля мы вряд ли увидим какие-то кардинальные изменения (резкий рост цен или падение) на первичном рынке Московского региона, так как законодательные изменения касаются именно новых проектов, которые застройщики будут выводить на рынок.

Александр Зубец, генеральный директор ООО «Новые Ватутинки»

В преддверии новых поправок в 214-ФЗ большинство застройщиков, конечно, стараются выйти с максимальным количеством проектов до 1 июля 2018 года, чтобы строить их при текущей правовой базе. Однако вывести весь запланированный объем невозможно. Да и в конечном счете это может привести к затовариванию в конкретном проекте, что будет сдерживать рост цен. Поэтому сейчас идет подготовка по всем фронтам. Кто-то активно приобретает земельные участки, поскольку с 1 июля купить их на средства дольщиков уже нельзя (это будет считаться нецелевым использованием). Другие расширяют штат проектировщиков на фоне ожидания нововведения «один застройщик-одно разрешение». Ведь по сути для выполнения данного правила придется проектировать в глобальных масштабах, получая разрешительную документацию на весь проект или очередь в целом. Третьи перекраивают структуру расходов с учетом отсутствия уже в ближайшей перспективе возможности расходования более 10% бюджета на рекламу, оплату коммунальных услуг, фонд оплаты труда.

Многие застройщики и до нововведений уже держали счета в одном из 19 банков, список которых был опубликован Минстроем. Напомним, закон обязывает девелоперов открыть банковский счет в уполномоченном учреждении, через которое необходимо осуществлять все взаиморасчеты. Никто из застройщиков не держит средства «под подушкой», поэтому данное нововведение, полагаю, окажется самым безболезненным с точки зрения процедуры перехода.

На мой взгляд, отсрочка вступления в силу поправок в 214-ФЗ даже на полгода ничего кардинально не изменит. Да, возможно кто-то из «новичков» отрасли сможет обеспечить себе «входной билет» на рынок, успев накопить минимальный трехлетний опыт и построить от 10 тысяч квадратных метров. Кто-то из девелоперов соберет обязательные 10% от стоимости строительства в качестве дополнительного обеспечения гарантий перед дольщиками. Однако остальные нововведения, такие как «один застройщик – одно разрешение» или обязательный надзор уполномоченного банка – все это приведет к одним и тем же последствиям – не важно, вступят с силу поправки сегодня или через год. Учитывая, что о нововведениях было известно уже давно, те застройщики, которые планируют и дальше продолжать работу, заранее предприняли необходимые меры. Поэтому какой смысл откладывать «утро перед казнью» для тех, кто заведомо не соответствует вполне объективным требованиям властей?

Если банки по той или иной причине не смогут обеспечить стабильную работу с застройщиками, то, полагаю, рынок недвижимости ждет резкое сокращение темпа вывода новых объектов в продажу. Однако вряд ли заминка может быть существенной. Все же власти пристально следят и всячески инициируют изменения в строительной отрасли. Поэтому есть все основания полагать, что при возникновении проблем при построении диалога между застройщиком и банком, государство может вмешаться, предложив какие-либо решения.

Конечно, никакого внезапного роста цен 1 июля ждать не стоит. Уже сейчас девелоперы, подготавливаясь к новым правилам, заранее «прощупывают» рынок, повышая стоимость минимальными темпами, чтобы прийти к 1 июля с некоторой «подушкой безопасности». По нашим оценкам, средний рост цен с учетом возможных нововведений по итогам года составит порядка 2-3%, что станет следствием дополнительных финансовых и административных издержек.

Роман Сычёв, генеральный директор Tekta Group

Большинство застройщиков готовы к нововведениям. Об этом свидетельствует активный выход новых проектов. С начала 2018 года на столичный рынок первичного жилья бизнес-класса вышло девять новых проектов апартаментов и жилых комплексов. Тем не менее отмечу, что фактически у застройщиков будет время на адаптацию и после 1 июля, потому что новые требования будут распространяться на новые проекты, первый ДДУ в рамках которых будет заключен после 1 июля. Соответственно, для дополнительной подготовки застройщик гипотетически может немного отложить старт нового проекта, чтобы подготовить свой бизнес.

После 1 июля у каждого нового проекта должен быть один расчетный счет, открытый в уполномоченном банке. Этим же счетом должны пользоваться другие участники строительства, в частности, генеральные подрядчики. Банковский контроль распространяется на движение средств. Пока это все изменения, по которым уже активно ведутся переговоры с банками. Технических препятствий после 1 июля, я полагаю, не возникнет.

Я полагаю, что у девелоперов было достаточно времени подготовиться к изменениям. Как показывает практика Москомстройинвеста, 70% застройщиков прекрасно справляются с предоставлением отчетности, в том числе и по финансовому состоянию. В общем и целом, они готовы к введению новых требований. Если же девелопер не успел подготовиться, то ему следует спрашивать только себя, почему так вышло. Более того, застройщик может повременить с выводом нового проекта, если он понимает, что не в полной мере соответствует новым нормам закона. Единственная проблема, на мой взгляд, – это ограничение по опыту работы девелопера. По новым правилам, специализированный застройщик должен иметь не меньше трех лет опыта в этом качестве, либо в роли технического заказчика или генерального подрядчика строительства. По сути, многим новым компаниям «вход» на рынок будет закрыт.

В целом я не ожидаю каких-либо потрясений. Объём новых проектов, вышедших на рынок до 1 июля 2018, настолько велик, что его хватит на 1-2 года реализации. Вместе с тем нельзя исключать, что застройщики, которые будут получать исходно-разрешительную документацию (ИРД) на свои проекты после нововведений, возможно, столкнутся с увеличением сроков получения ИРД. Известно, что часть новшеств всегда отрабатывается на практике, и в начальный период возможны накладки, пока девелоперы не «привыкнут» к новым правилам.

В проектах, которые уже будут находиться в активной реализации, особенно на финальных стадиях строительства, существенного роста цен, вызванного новыми правилами, ожидать не следует. В силу рыночных факторов средняя стоимость «квадрата» в них продолжит колебаться в пределах 1-2%. Если же мы говорим о новых проектах, чья реализация будет проходить по новым правилам, то они скорее всего будут более дорогими, чем действующие. Насколько – зависит от конкретного жилого комплекса и отвечающего за него девелопера. В целом, учитывая конкурентную ситуацию, застройщики будут стремиться сдержать возможный рост цен.

Татьяна Подкидышева, директор по продажам компании «НДВ-Супермаркет недвижимости»

Рынок недвижимости проходит поэтапную стадию реформирования. Большинство изменений коснется тех новостроек, разрешение на строительство которых будет получено после 1 июля 2018 года, при этом полного перехода на эскроу-счета пока еще не произойдет. Застройщики смогут привлекать средства граждан в соответствии с 214-ФЗ с учетом поправок, ужесточающих деятельность компаний.

Также отметим, что застройщики, которые успеют запустить проекты до вступления изменений в силу, останутся в выигрыше. Реализация в таком случае будет проводиться по старой, а не новой схеме, что исключает целый ряд нюансов и затруднений технического плана.

Бизнесу выгодны отсрочки, так как реформирование отрасли действительно можно назвать серьезным и масштабным. Однако нельзя забывать про правило, согласно которому новые условия не распространяются на старые проекты.

После ввода изменений рынок продолжит работать по инерции. По той причине, что основную структуру рынка в данный момент составят объекты, запущенные в работу до нововведений. Влияние будет заметно со временем – когда предложение на рынке существенно обновится.

Конечно, некая «утряска» вполне ожидаема, однако в интересах застройщиков изучить необходимые информационные и правовые вопросы.

Пока еще рынок проходит через поэтапное реформирование отрасли, поэтому резкого скачка мы не ожидаем. Это произойдет позже – по факту обновления предложения и окончательного перехода отрасли на новые рельсы. Сейчас первичный рынок весьма насыщен, что не способствует серьезным изменениям, а с точки зрения законодательства отказ от долевого строительства будет постепенным (до 2020 года). Таким образом, мы ожидаем, что ценовые колебания на рынке будут довольно умеренными.

Олег Быков, PR-директор Urban Group

Основные изменения в законодательстве с 1 июля – переход к использованию эскроу-счетов и норма о том, что одна компания может строить лишь один объект по одному разрешению на строительство.

Банкиры и застройщики к реализации поправок в отношении эскроу-счетов готовы, этот механизм существует давно и полностью отработан. Если же говорить о привлечении капитала, застройщики активно разрабатывают механизмы и финансовые модели, благодаря которым этот переход существенно не отразится на себестоимости строительства.

Поправки, вступающие в силу, опубликованы, но уже сейчас есть понимание, что эта редакция неокончательная, и будет дополняться. Необходим и ряд постановлений и нормативных актов, регламентирующих некоторые нюансы, раскрытые в законодательстве не полностью, например – преференции для застройщиков, перешедших на проектное финансирование досрочно.

Вступление в действие 218-ФЗ приводит к появлению у участников рынка ранее непредвиденных расходов и создает дополнительные запреты и ограничения, поэтому мы считаем, что отсрочка введения поправок рынку необходима.

Одно из требований нового законодательства в том, что для получения новых разрешений на строительство после 1 июля застройщик должен закрыть все свои текущие финансовые обязательства. Так как многие застройщики ведут не один проект, закрытие всех обязательств единоразово может быть для них проблематичным, без этого же новое строительство остановится.

Кроме того, закон регламентирует, что одно юрлицо может строить только по одному разрешению на строительство, при этом у него должен быть существенный финансовый запас и большое количество построенных квадратных метров. Все это отразится на проектах комплексного развития территории: их возведение в таких условиях будет сложной задачей. Это может создать дополнительные временные и финансовые издержки, которые лягут на плечи застройщиков, а значит могут отразиться на стоимости квадратного метра.

На сегодняшний день мы не ожидаем существенного изменения стоимости жилья после 1 июля, если кредитование строительства будет вестись банками по ставкам до 6% годовых. Если же их уровень будет выше, цены на жилье могут вырасти на 5-10%. Однако, оценить эффект влияния на себестоимость строительства нормы «один застройщик – одно разрешение» мы пока не можем.

Алексей Перлин, генеральный директор «СМУ-6 Инвестиции»

Конечно, застройщики активно готовятся к грядущим изменениям, которые нас ждут на рынке недвижимости с 1 июля 2018 года, но пока сложно говорить о какой-то конкретике, поскольку для работы по новым правилам важно перестроиться не только девелоперам, но и банковской отрасли.

Я думаю, что дело не в отсрочке поправок, а в их грамотной проработке: стоит подумать, действительно ли их стоит вводить в том виде, в котором они существуют сегодня. По сути, на данный момент, дольщики защищены достаточно, новые же поправки лягут бременем на застройщиков, что может привести к обратному эффекту.

Не только девелоперы, но и власть говорит о том, что предполагается некий переходный период, чтобы отладить механизм совместной с банками работы. Думаю, будет некое падение ввода жилья, которое восстановится за 1 -1,5 года. Цены, вырастут, но незначительно.

Андрей Колочинский, управляющий партнер «ВекторСтройФинанс»

План перехода на проектное финансирование рассчитан на три года. Сегодня разрабатывается нормативная база и варианты снижения стоимости кредитных ресурсов. С 1 июля этого года начнется переходный этап, в течение которого застройщики по-прежнему смогут работать по привычной схеме и заключать договора долевого участия. Надо отметить, что механизм эскроу-счетов работает на рынке уже давно, однако девелоперы неохотно им пользуются. Соответственно нет уверенности, что, начиная с 1 июля этого года застройщики массово начнут переходить на новую схему.

Как будут развиваться события дальше, и насколько тяжело придется застройщикам, будет зависеть от размера ставок и политики андеррайтинга банковских структур. Есть надежда, что размер ставки кредитования для застройщиков будет незначительно превышать инфляцию, но я не исключаю индивидуальный подход к определению условий кредитования с учетом ликвидности девелоперских проектов и уровня рисков. При условии адекватной процентной ставки для застройщиков удорожание себестоимости не будет значительным, но в любом случае оно произойдет. Резкого скачка цен в сегменте новостроек не предвидится, так как предложение на рынке уже опережает спрос, да и ограниченная платежеспособность населения сдерживает цены.

Касательно самих банков и их готовности начать массово кредитовать застройщиков, проектное финансирование – не новая процедура для банков, а лишь один из видов обычного кредитования, с которым они давно работают. Однако вызывают вопросы новые функции, которые берет на себя банк, фактически дублируя функцию технадзора в ходе строительства. Не уверен, что сотрудники банка обладают необходимой компетенцией и в кредитных организациях есть достаточное количество таких специалистов.

Сергей Нотин, директор по инвестициям девелоперской группы «Сити-XXI век»

Застройщики и банкиры активно готовятся к работе по новым правилам, понимая неизбежность вступления в силу изменений в законодательстве. Естественно, осуществляется необходимое взаимодействие с банками, хотя однозначных ответов на многие вопросы ещё нет. Доработка и согласование позиций будут проводиться в течение всего переходного периода к проектному финансированию. О целесообразности нововведений уже довольно много всего сказано, однозначно можно сказать, что они скажутся на рентабельности девелоперского бизнеса. В ситуации уверенного экономического роста это повлияло бы на цены в сторону повышения, однако в текущей ситуации вопрос остаётся открытым.

Дата публикации 29 марта

www.novostroy-m.ru

Разъяснения Минстроя о новом законе долевого строительства от 1 июля 2018 года

Как уже известно, с 1 июля 2018 года вступил в силу закон о долевом строительстве, о применении новых правил заключения договора долевого участия изменен. Что введены новое понятие эскроу-счета, а также создан реестр застройщиков и фонд долевого строительства. Какие основные поправки к 214-ФЗ, которые начинают действовать с 1 июля 2018 года? Будет ли отменено долевое строительство уже в 2018 году? Напомним, что полная отмена применения долевого строительства должна произойти только 1 июля 2019 года (в течение года будет переход на новые правила).

У покупателей недвижимости возникли сложности из-за новых правил долевого строительства. Не разобравшись в законодательстве, большинство из желающих купить квадратные метры, решили, что уже с 1 июля 2018 года застройщики не могут брать у клиентов деньги за квартиры напрямую. Какие разъяснения дал Минстрой по поводу нового закона о ДДУ, на что следует обратить внимание всем участникам рынка недвижимости при применении новых правил?

Не поняли суть поправок, которые вступили в силу этим летом, юристы, сопровождающие сделки, и сами девелоперы. Единственными, кто хорошо разобрался в хитросплетениях законодательства о долевом строительстве, оказались банки.

По словам министра строительства и ЖКХ Владимира Якушева, банки толкуют закон по-своему и, например, предлагают полное сопровождение застройщикам, для которых предусмотрен упрощенный порядок.

В данном случае речь идет об уже реализуемых объектах - тех, разрешения на строительство которых были получены до 1 июля 2018 года.

К таким сделкам должен применяться упрощенный вариант банковского сопровождения. Но детально, как должно работать такое сопровождение, не было разъяснено.

В итоге министерству пришлось выпустить разъяснения. Как пояснили в Минстрое, застройщик, получивший два и более разрешения на строительство до 1 июля 2018 года, вправе начать и продолжать привлекать денежные средства участников долевого строительство по каждому из таких разрешений на строительство. Иными словами, продолжать привлекать деньги дольщиков напрямую, минуя специальные эскроу-счета.

Надо отметить, что при этом защита прав дольщиков с 1 июля 2018 года стала надежнее - за счет усиления контроля за расходами девелоперов, того самого банковского сопровождения, которое уже начали осуществлять кредитные организации.

Так, для взаиморасчета с покупателями застройщики имели счета в банках, с которых снимали средства в любом объеме без каких-либо ограничений.

С принятием нового закона средства дольщиков будут поступать на специальный счет в уполномоченном банке, который обязан контролировать их целевое расходование. Данные счета застройщики обязаны открыть до 1 сентября 2018 года.

Надо учесть, что это не эскроу-счета, деньги на них не "консервируются" до момента сдачи дома в эксплуатацию. И девелопервы, получившие разрешение на строительство до 1 июля 2018 года, могут привлекать средства граждан

Разумеется, контроль банков за счетами застройщиков позволяет кредитным организациям отклонять операции, вызвавшие сомнения. Минстрой прописал, в каких случаях это может быть сделано.

В первую очередь уполномоченный банк приостановит перевод или платеж, если засомневается, что деньги направляются на исполнение обязательств застройщика, возникших до 1 июля 2018 года.

В то же время банк вправе потребовать от застройщика дополнительные документы, подтверждающие, что операция осуществляется во исполнение этих обязательств. Новые полномочия банков должны защитить деньги дольщиков от растраты или нецелевого использования.

Как отмечается в документе, застройщики, получившие разрешение на строительство до 1 июля этого года, могут открыть счета в разных банках и в разное время.

И технический заказчик, и генподрядчик не обязаны иметь счета в том же банке. Федеральное законодательство также не ограничивает застройщика в использовании расчетных счетов, открытых до 1 июля.

Конечно, разобраться в законодательстве о долевом строительстве сложно еще и из-за того, что условия зависят от времени получения разрешения на строительство. Получившие его до 1 июля 2018 года застройщики могут привлекать средства граждан, к ним применяется упрощенное банковское сопровождение.

Отметим для себя главное: полное банковское сопровождение применяется к строительным организациям, получившим разрешение до 1 июля 2019 года. Деньги дольщиков они также могут привлекать.

А сам механизм эскроу-счетов, который предполагает хранение средств дольщиков на банковском счете до момента ввода объекта, начинает действовать в обязательном порядке только с 1 июля 2019 года.

Главное отличие полного банковского сопровождения от упрощенного в цене. Каждый последующий шаг в переходном периоде к эскроу-счетам для застройщиков на порядок дороже предыдущего.

В итоге все эти траты в конечном итоге будут заложены в стоимость жилья, поэтому так важно избежать путаницы в этом вопросе.

Новые изменения в законе о долевом строительстве, которые вступают в силу с 1 июля 2018. Долевое строительство с 1 июля 2018 года

Изменения в законодательстве направлены на то, чтобы защитить права дольщиков, поэтому требования к застройщикам стали значительно жестче.

Перечислим основные поправки к 214-ФЗ, которые начинают действовать с 1 июля 2018 года:

6. Застройщики не смогут использовать на авансовые платежи более 30% средств от стоимости жилья.

Отменят ли долевое строительство в 2018 году?

Как будет происходить переход от долевого строительства к проектному финансированию?

Альтернатива долевому строительству уже есть. После отмены долевого строительства, которое, по словам президента РФ, должно произойти с 1 июля 2019 года, рынок недвижимости будет переходить на проектное финансирование. Предполагается, что в дальнейшем для продажи строящегося жилья будут использоваться эксроу-счета. Уход от долевки начнется в ближайшее время. Застройщики работают по старым правилам до 30 июня 2018 года. Но уже с 01.07.2018 года они могут начать использовать схему эксроу-счетов. Роман Лябихов, генеральный директор ГК «Атлант», говорит, что в таком случае покупатели будут передавать свои средства не напрямую застройщику, а банку, который финансирует строительство жилого комплекса. На время стройки эти средства резервируются на счету банка и переводятся застройщику после того, как он передает ключи дольщикам. В случае банкротства девелопера дольщики получают внесенные деньги обратно.

Прекратят ли заключать договоры ДДУ после 1 июля 2018 года?

На проекты, получившие разрешение на строительство до вступления в силу изменений в ФЗ-214, новые правила не распространяются. Таким образом, если вы намерены приобрести квартиру по договору долевого участия в жилом комплексе, строительство которого застройщик успел согласовать по старой схеме, то покупка по ДДУ состоится. В таких проектах ДДУ можно будет заключать не только после 01.07.2018 года, но и далее, в том числе в 2019 году. Изменения в отношении ДДУ коснутся только новых ЖК. Если в жилом комплексе квартиры по ДДУ начали продавать до 1 июля 2018 года, то в таком проекте продажи и дальше будут вести по этой схеме.

«В дорожной карте, которая была принята правительством за несколько месяцев до заявления президента, предписывался запрет на заключение новых договоров после 1 июля 2019 года», – объясняет Мария Литинецкая. По словам эксперта, у застройщиков еще есть в запасе около 3-4 лет. Во-первых, в течение ближайшего года девелоперы могут вывести в продажу новые проекты, которые не подпадут под запрет на продажу по ДДУ. Во-вторых, в течение последующих нескольких лет они смогут понаблюдать за тем, как идут продажи у новых проектов, а также запустить свои собственные, «пробные» небольшие проекты. Поэтому переход от строительства с долевым участием к проектному финансированию будет все же плавным, а не резким, и отмена ДДУ буде происходить постепенно.

Что будет вместо ДДУ?

Какие договоры готовят на смену договорам долевого участия? Ольга Барабанова, коммерческий директор Sezar Group, отмечает: «На первом этапе о полном отказе от практики ДДУ речь не идет, процесс приобретения недвижимости с точки зрения покупателя 1 июля 2018 года не изменится. Что касается более долгосрочной перспективы ухода от практики долевого строительства, пока противоречий и вопросов у участников отрасли больше, чем решений. На сегодняшний день озвучена «дорожная карта», как именно будет реализована реформа на уровне конкретных механизмов — это та задача, которую только предстоит решить».

Скорее всего, форма договора, который используют для продажи жилья, изменится, так как кроме застройщика и покупателя квартиры в сделке будет участвовать банк. Договор, как минимум, станет трехсторонним и, возможно, будет называться уже не ДДУ, а иначе.

Чем обернется запрет долевого строительства

Разумеется, больше всего потребителей волнует вопрос о том, чем грозит отмена долевки, какие будут последствия перехода от строительства с долевым участием к проектному финансированию и самое главное – подорожают ли квартиры после отмены долевого строительства? Роман Сычёв, генеральный директор Tekta Group (девелопер ЖК «Маяковский), считает, что рост цен может быть очень значительный – порядка 20%. «В рамках новой системы регулирования рынка первичного жилья выстраивается цепочка из следующих участников: дольщики, банк, застройщик, регуляторы.

Если финансирование строительства идет путем привлечения кредита, то проектные издержки, безусловно, возрастут. Прежде всего это будет вызвано дополнительными расходами, связанными с участием банков в проекте. Среди таких расходов можно выделить проценты по целевому кредиту и затраты по его обслуживанию, расходы на банковский надзор и контроль за объектами строительства.

Возможно, в стоимость кредитования будут заложены также затраты на обслуживание счетов эскроу, чтобы не перекладывать их на покупателя, который обязан внести деньги именно на такой счет. В совокупности все эти факторы отразятся на себестоимости конечного продукта», – объясняет эксперт.

Итак, последствием запрета на долевое строительство станет рост цен на новое жилье. Покупателям нужно готовиться к тому, что квартиры в новостройках подорожают.

Выводы. Заключение по новому закону о ДДУ

Запретят долевое строительство не сразу и не в один день, переход к проектному финансированию будет плавным.
Квартиры по ДДУ продолжат продавать в тех ЖК, на которые получили разрешения на строительство до вступления в силу поправок в ФЗ-214.
Если квартиры в жилом комплексе начали продавать по ДДУ до 1 июля 2018 года, то в таком проекте продажи и дальше будут вести по этой схеме.
После отмены долевого строительства квартиры, скорее всего, подорожают, эксперты прогнозируют рост цен в новостройках до 20% материала.

Подписывайтесь на каналы "Informatio.ru" в TamTam или присоединяйтесь в Facebook, добавляйте нас в Яндекс.Дзен или приходите в группу ВКонтакте, если хотите быть в курсе главных событий в Москве и регионах РФ.

informatio.ru