Можно ли будет сдавать квартиру взятую в ипотеку. Можно ли сдавать в аренду квартиру взятую в аренду
Сдача ипотечной квартиры в аренду
Ипотечное кредитование является одним из самых распространенных способов приобретения недвижимости. Преимуществами такого варианта приобретения квартиры является возможность получения долгого и относительно дешевого кредита.
При этом, учитывая, что залогом по договору ипотеки выступает сам объект недвижимости, это позволяет заемщику не рисковать уже имеющимся у него имуществом. В то же время, право собственности на находящуюся под ипотекой недвижимость ограничено.
Одним из таких ограничений является запрет на сдачу квартиры в аренду, что существенно снижает возможности собственника по получению прибыли, если сам он не собирается жить в приобретенной квартире. Рассмотрим подробнее, можно ли сдавать квартиру, взятую в ипотеку и как это сделать правильно.
Можно ли сдавать ипотечную квартиру в аренду?
Очень часто заемщики бывают удивлены, почему нельзя сдавать квартиру в аренду по договору ипотеки. Проблема для банка состоит в том, что договор аренды является действительным даже в случае, если вы перестанете платить за квартиру, и она перейдет к банку. Недобросовестные заемщики пользовались таким положением закона, заключая договор аренды недвижимого имущества на несколько десятилетий вперед с аффилированными структурами, фактически сохраняя контроль над объектом недвижимости.
Чтобы предотвратить подобную незаконную практику, многие банковские учреждения стали вносить в ипотечный договор положение о невозможности сдачи в аренду объекта ипотеки.
Такое положение вещей серьезно ударило по многим инвесторам, которые планировали купить квартиру в ипотеку и сдавать ее. Новые правила банков заставили их пересчитать, выгодно ли покупать в 2018 году квартиру, не имея возможностей сдать ее в аренду. Ответ во многих случаях был отрицательным, что существенно ударило по рынку первичной жилой недвижимости. Как сдать квартиру в ипотеке и чем грозит нанимателю и собственнику такой договор?
Существует три возможных варианта правомочности собственника относительно распоряжения квартирой, сдающейся в аренду:
- Сдача ипотечной квартиры в аренду прямо разрешена банком или же договор не содержит каких-либо положений по этому поводу. В таком случае, стороны договора аренды могут абсолютно свободно определять условия и порядок аренды квартиры, находящейся под ипотекой.
- Аренда квартиры возможна при выполнении определенных условий. В договоре ипотеки может быть прописана возможность заключения договора аренды недвижимости по согласованию с банковским учреждением. Также в договоре ипотеки часто прописывают ограничение максимального срока договора аренды, а также невозможность его автоматического продления.
- Сдача квартиры в аренду прямо запрещена ипотечным соглашением. В этом случае, любые действия заемщика, направленные на то, чтобы сдать квартиру в ипотеке, будут признаны незаконными.
Как сдать квартиру в аренду в случае запрета банка?
Так, можно попробовать договориться с банком о пересмотре договора ипотеки. Мотивируйте это тем, что без денег от аренды квартиры вы не сможете вовремя выполнять все обязательства по договору ипотеки. Страх получить проблемную задолженность мотивирует большинство банковских учреждений пойти на разумный компромисс.
Наконец, можно сдать квартиру в аренду, не информируя об этом банк. Как известно, большинство договоров аренды в России заключаются в устной форме. Несмотря на то, что законодательство требует заключения письменного договора, собственник и наниматель, доверяя друг другу, часто оставляет договор устным.
В таком случае, у банка нет шансов доказать, что такой договор вообще имел место. Поэтому, в случае запрета банка на аренду квартиры, находящейся в ипотеке, такую квартиру можно фактически сдавать в аренду, однако следует избегать заключения письменного договора аренды.
Риски
Риски от незаконного договора аренды несет не только арендодатель, но и арендатор. Поэтому в интересах арендатора заранее уточнить, находится ли квартира под ипотекой. В случае, если квартира является предметом залога по договору ипотеки, стоит узнать, разрешает ли Сбербанк или иной банк, являющийся держателем ипотеки, сдавать эту квартиру в аренду. Если сдача квартиры в аренду запрещена ипотечным договором, возникают основания для признания договора аренды недействительным, что повлечет за собой досрочное выселение арендатора.
Таким образом, отвечая на вопрос можно ли сдавать квартиру купленную в ипотеку, следует отметить, что реальная возможность сдачи такой квартиры существует в любом случае, а юридическая – лишь при условии наличия соответствующей договоренности с банком. К счастью, на рынке финансовых услуг достаточно учреждений, разрешающих сдачу недвижимости в аренду, поэтому при заключении договора ипотеки, рекомендуем выбирать именно те банки, которые не запрещают собственнику извлекать доход из своего имущества.
Видео: Покупка квартиры для сдачи в аренду
Читайте также:
ipoteka-expert.com
можно ли сдавать, ипотечная квартира, показ и подготовка документов
Квартира - это не только место проживания, но и объект способный приносить стабильный доход.
Можно ли сдавать квартиру в аренду
Возможность сдавать недвижимость в наем зависит от того, какие права имеет владелец на данный объект недвижимости. Например, владельцы приватизированных квартир распоряжаются имуществом по собственному усмотрению. Их правомочия ограничиваются той чертой, за которой уже нарушаются права других лиц.
Наниматели, которые владеют жильем по договору социального найма ограничены в возможностях. Согласно нормам жилищного законодательства они должны получить согласие собственника на осуществление этих действий. В лице владельца выступает муниципалитет.
Плюс ко всему необходимо чтобы все лица, зарегистрированные в данном помещении, предоставили свое согласие на производство операций с объектом недвижимости.
Статья 76 ЖК РФ гласит - согласие наймодателя и членов семьи нанимателя должно быть получено в письменном виде.
Отказ последует в двух случаях:
- если с учетом подселения новых жильцов общая площадь жилого помещения станет меньше учетной нормы;
- если у нанимателя имеется член семьи, который проживает совместно с ним и страдает тяжелой формой отдельных заболеваний (перечень утвержден законодателем).
Сдача ипотечной квартиры в аренду
Актуален вопрос о возможности сдачи в наем недвижимости взятой в ипотеку.
В федеральном законодательстве, регулирующим данный вид обеспечения исполнения обязательств ясно установлено, что заемщик имеет право извлекать доходы из предмета залога.
Например, в данной ситуации сдавать взятую в ипотеку квартиру в аренду.
Другое положение, которое гласит - проделывать эти операции он может исключительно с согласия банка-заимодателя. Иное предусматривается договором, подписанным сторонами. Обычно кредитные учреждения пристальное внимание уделяют этому вопросу.
Возможность сдавать жилье, впрочем как и продать ипотечную квартиру, напрямую зависит от банка. Одни кредитные учреждения относятся к этому лояльно и требуют лишь предварительного согласования. В этом случае заемщик пишет заявление по форме, утвержденной банком. Его рассматривают в течение нескольких дней и дают письменный ответ.
Есть и такие банки, которые категорически запрещают сдавать ипотечную недвижимость. Некоторые заемщики все равно делают это нелегально. В данном случае они скрывают факт найма от залогодержателя. Это чревато прекращением правоотношений между заемщиком и заимодателем с требованием немедленного исполнения обязательств.
Банк, узнав о незаконной сдаче недвижимости, вправе потребовать оплату оставшейся суммы задолженности в полном размере. Эта возможность утверждена законодателем.
Показ жилья
Показ квартиры - ответственная процедура. После того как объявление размещено и получило свои отклики, люди желающие снять квартиру в аренду захотят лично увидеть жилое помещение.
Необходимо подготовить объект к показу. Следует провести уборку, проверить исправность техники, увезти все личные вещи и т.д.
Можно устроить сразу несколько показов. В процессе их осуществления следует познакомиться с потенциальными арендаторами, определить подходят ли именно они для оформления долгосрочных правоотношений. Параллельно обсуждаются условия будущего соглашения и сообщаются собственные требования.
В процессе осмотра объекта недвижимости происходит не только оценка самого жилья, но и потенциального клиента.
Подготовка документов и договор аренды квартиры
Договор аренды - это письменное соглашение между наймодателем и нанимателем. В нем фиксируются ключевые условия, в том числе права и обязанности сторон, срок действия, размер оплаты, способы ее внесения и возможность купли-продажи квартиры в дальнейшем. По желанию в договор включаются любые условия.
Основанием для заключения договора является документ, подтверждающий законное право арендодателя оформлять это соглашение. Например, в качестве такового может выступать свидетельство о праве собственности.
Если владелец занимает жилье по договору социального найма, то для заключения соглашения ему необходимо иметь на руках его оригинал, а также письменное согласие наймодателя и членов семьи нанимателя.
В том случае, когда квартира находится в ипотеке, для заключения договора предоставляется официальный ответ банка о разрешении на сдачу недвижимости в наем.
Оформляя соглашение о найме, нужно обратить внимание на следующие его положения.
Паспортные данные наймодателя, нанимателя и членов его семьи, которые будут проживать с ним. Можно указать условие о том, что проживание иных лиц в арендуемом помещении запрещено без согласия ее владельца, а так же обговорить прописку в квартире.
Возможность сдавать недвижимость в поднаем. В договоре может быть утвержден запрет на производство данных действий или же определен порядок получения согласия наймодателя.
Срок действия. Договор аренды дома или квартиры заключается как на неопределенный период, так и на конкретный срок с возможностью продления.
Если на момент окончания срока действия договора ни одна из сторон не выразила свое желание его расторгнуть, то он считается продленным на тот же период и на тех же условиях.
Законодатель не обязывает регистрировать договор аренды, если он заключен на сроке менее 1 года. В других случаях наймодатель должен обратиться в регистрирующий орган.
Порядок расторжения договора. Стороны вправе расторгнуть соглашение не только в случае окончания срока его действия. Им предоставляется возможность прекратить правоотношения заранее. Порядок расторжения договора предусматривается в нем же.
Стороны оговаривают период уведомления - за сколько времени одна сторона извещает другую о своем намерении прекратить действие соглашения и выписаться из квартиры. Выполнение данного пункта гарантирует отсутствие проблем с законом, а их игнорирование приводит к судебному разбирательству и возмещению расходов другой стороне.
Оплата. В договоре должны быть указаны сроки и способ внесения денежных средств в счет арендной платы. Кроме того, определяется ее размер.
Частота проверок. Необходимо договориться о том, как часто наймодатель будет посещать собственность для контроля. Так владелец может убедиться в том, что его имущество находится в целости и сохранности, а условия договора выполняются.
Ответственность нанимателя за порчу имущества. В договоре необходимо определить стоимость квартиры и находящегося в ней имущества, а так же порядок возмещения материального вреда, причиненного имуществу наймодателя действиями нанимателя.
Условия оплаты
Основная обязанность нанимателя - это своевременная оплата аренды. Ее невыполнение приводит к негативным последствиям для данного лица.
Платежи включают в себя денежные средства за пользование жилым помещением и за коммунальные услуги. Стоимость первого платежа определяется по соглашению сторон, второго - на основании фактически потребленного количества услуг.
Иногда наниматель освобождается от уплаты коммунальных платежей или их части. Все эти особенности определяются в рамках договора найма.
В соглашении также утверждается способ внесения оплаты. Стороны могут предусмотреть возможность вручения денежных средств лично или же путем их перечисления на расчетный счет или банковскую карту. Также в рамках договора устанавливается обязанность нанимателя вносить предоплату.
При правильном оформлении правоотношений путем заключения договора стороны могут рассчитывать на долгосрочное сотрудничество без проблем.
myestate.club
Можно ли сдавать квартиру взятую в ипотеку в 2018 году
Для многих людей, вопрос можно ли сдавать взятую в ипотеку квартиру является также и ответом. У многих проблема состоит в том, что они взяли ипотечный кредит, но им нечем расплачиваться в данный момент с кредитором. В такой ситуации поможет сдача недвижимости в аренду.
Зачем сдавать в аренду жилье, купленное в ипотеку
А для человека, знакомого с конъюнктурой рынка недвижимости и ипотекой лишь понаслышке, сразу возникает вопрос: зачем сдавать то, что приобрели в кредит? Ответ здесь кроется в разных обстоятельствах жизни людей, которые так поступают.
Возможен вариант, что человек просто вкладывает деньги в недвижимость, приобретая квартиру или дом в ипотеку. Затем, в результате кризиса или ухудшения здоровья, потери работы, он может лишиться возможности платить по обязательствам банку.
Вот в этом случае сможет помочь сдача приобретенного жилья в аренду. Такая сделка сможет в некоторых случаях полностью покрыть расходы, связанные с ипотекой.
Еще одна ситуация, когда жилье приобретается для детей. Следовательно, купив объект по ипотечному кредиту, человек не спешит воспользоваться им по прямому назначению, пока дети растут.
Чтобы уменьшить бремя выплат, заемщик передает квартиру агентству недвижимости на определенных условиях, либо сдает ее самостоятельно. В любом из этих случаев он получает прибыль, чтобы из этой суммы расплатиться по кредиту.
Можно ли сдавать ипотечное жилье в аренду
Эта идея, сдавать квартиру и не платить самостоятельно за ипотеку, получает все большее распространение. Многие люди подумывают, как ей можно воспользоваться и бывают удивлены, узнав, что на самом деле сдать квартиру не представляется возможным.
Поэтому прежде чем воспользоваться советом знакомых и понадеяться на аренду, нужно узнать у банка, в котором вы собираетесь оформлять ипотечный кредит, так ли это на самом деле. У всех банков разный подход к этому вопросу.
Зная о такой схеме, недобросовестные граждане, получив кредит, пользовались своим положением и не выплачивая по обязательствам, сохраняли контроль над объектом недвижимости. Договор аренды сохранялся даже в том случае, когда квартира по ипотечному соглашению переходила к банку.
По причине существования такой мошеннической схемы, некоторые кредитные учреждения накладывают запрет на сдачу приобретенного объекта в аренду. Чтобы закрепить положение, оно вносится отдельным пунктом в ипотечный договор. Такой подход очень больно отозвался на людях, которые рассчитывали оплатить ипотеку за счет извлеченной прибыли.
Подобный запрет уменьшил количество покупателей на первичном рынке жилья. Многим импонировала мысль об оплате из дополнительного источника. Некоторые банки оставили такую ситуацию на выбор самих заемщиков. В таких случаях, когда кредитная организация не вносит обязательным пунктом договора запрет на аренду, заемщик сам вправе решать, как ему поступать.
Варианты использования заемщиком своих прав
Как возможно развитие правовой стороны взаимоотношений в треугольнике заемщик-ипотечная квартира-банк? Все зависит от обстоятельств, которые определяются кредитными организациями и поддерживаются или нет собственниками квартир.
Рассмотрим несколько вариантов:
- Сдавать квартиру в аренду разрешает банк, точнее сказать – не запрещает. При таком варианте стороны абсолютно свободны в своих предпочтениях, а также при выдвижении условий арендатору.
- Сдавать квартиру в аренду можно, но на определенных условиях. В таких случаях договор аренды согласуют с банком.
- Сдавать квартиру в аренду нельзя по ипотечному соглашению.
Во втором случае, когда кредитная организация требует выполнения определенных условий, обычно дополнительными пунктами в договоре являются следующие:
- ограничивается срок аренды;
- автоматическое продление срока аренды невозможно.
В этом случае у банка будет возможность проверить заемщика. Некоторые банки именно так и поступают. Если будут иметься задержки по обязательствам, то квартиру можно будет освободить проще, чем в случае с многолетней арендой и ее продлением.
В противном случае, самостоятельные шаги заемщика по сдаче квартиры будут расцениваться как основание для расторжения ипотечного договора и реализации объекта недвижимости. Основанием для этого послужит ипотечный договор.
Можно ли сдать квартиру в случае запрета
Конечно, на практике не каждый банк будет проверять, сдается квартира или нет. Но если все-таки сотрудники банка получат такое указание, то без санкций здесь не обойтись. Банк может на первое время ограничиться предупреждением, особенно в случае, если выплаты по кредиту поступают своевременно.
Но если он решится разорвать отношения, то закон будет на стороне кредитной организации. Поэтому, если вы хотите сдать квартиру в аренду, то сами инициируйте пересмотр договора с внесением ограничений по договору аренды. Банк в этом случае должен понять, что выгода от аренды помещения – это гарантия возврата долга. Если вы приведете сильные аргументы, то банк должен пойти на компромисс.
На видео об аренде ипотечного жилья
Поскольку ипотека – это долговременное долговое обязательство, заемщик хочет себя немного подстраховать. За период от 10 до 30 лет могут сложиться самые разные обстоятельства, которые значительно снизят доход. Сдача квартиры в аренду – это прекрасный выход для тех, кто хочет расплачиваться за ипотеку из дополнительного источника дохода.
ru-act.com
Можно ли сдавать квартиру взятую в ипотеку Сбербанка в 2018 году
Приобретая жилье в ипотеку, заемщик становится полноправным собственником недвижимости. При этом на весь срок кредитования квартира выступает в качестве залога, что ограничивает клиента в совершении регистрационных действий. Таким образом, собственник не может продать квартиру или подарить ее, пока задолженность не будет погашена. Банковская компания страхует себя от рисков того, что денежные средства не будут возвращены, что позволяет ей реализовать залоговую недвижимость, погасив долги. Но в этой статье рассмотрим, можно ли сдавать квартиры, взятые в ипотеку.
Разрешает ли банк сдавать ипотечную квартиру
Для кого-то рынок ипотеки – это возможность обзавестись собственным жильем, для других – это хороший способ инвертирования денежных средств. Во втором случае клиент рассчитывает на то, что за счет банковского финансирования он может получить капитал, который будет расти в цене, при этом ежемесячные платежи будут оплачиваться за счет денег, полученных от сдачи в аренду недвижимости.
Такой способ взаимоотношений в принципе выгоден и для кредитора, и для инвестора, так как банк получает платежеспособного клиента, а заемщик – надежный способ инвестирования. Но такая сделка имеет определенные риски.
И связаны они с тем, что банковская компания не может распоряжаться недвижимостью, пока действует арендное соглашение. Таким образом, клиент банка может оформить соглашение по ипотеке и не вносить ежемесячные платежи, оформив арендную сделку с аффилированным лицом.
Длительность аренды может быть не ограничена, например, на 10 или 30 лет. При этом фактически продолжать пользоваться недвижимостью может заемщик, а банк получает риск того, что ему не удастся истребовать долг, а кроме того, продать недвижимость.
Поэтому многие банковские организации указывают в договоре залога квартиры запрет на сдачу недвижимости. Другие же компании более позитивно относятся к таким сделкам или разрешают сдавать квартиру в аренду только с согласия банка.
Что указано в ипотечном договоре
Законодательством не запрещается сдавать в аренду жилье, купленное в ипотеку. Такие взаимоотношения кредитор и заемщик регулируют самостоятельно. Положение может быть указано непосредственно в кредитном договоре или общих правилах кредитования конкретного банка.
Предварительно, перед оформлением, рекомендуем выяснить информацию непосредственно у кредитного менеджера, который будет заниматься оформлением сделки. Также самостоятельно можно изучить условия кредитования, которые предоставлены в открытом доступе на сайтах банковских компаний.
Например, в Сбербанке недвижимость, которая приобретена в кредит, не может сдаваться в аренду без согласия банковской компании.
Если же нигде запрет на передачу недвижимости по арендному соглашению не прописан, то такие квартиры можно сдавать без согласия банка.
Что делать, если банк не разрешает
Банковская компания имеет полное право запретить сдавать в аренду имущество, которое находится в залоге. Данный порядок может быть закреплен в кредитном договоре или документе залога. Но запрет носит лишь юридический характер, фактически же многие заемщики сдают квартиры, находящиеся в ипотеке. По этому вопросу существуют два решения:
- Сдавать жилье, не предупреждая банк. Если банковская компания против составления договора аренды, то можно и не оповещать кредитора. Проверить сдается ли квартира, банкир вряд ли сможет. Случаев, когда банковские работники проверяли факт сдачи, единицы. В России большинство подобных сделок осуществляется без арендного договора. Это позволяет избежать выплаты налогов и избавляет от лишних хлопот с оформлением документов. Если такой вариант подходит, то можно смело передавать жилье в аренду, ведь банк никак не сможет доказать, что недвижимость арендуется кем-то.
- Другой способ – договориться с банком. Кредитные организации всегда готовы сотрудничать с заемщиком. Даже если в договоре запрет на сдачу недвижимости, это не означает, что банковская организация будет категорически против.
Ипотечных квартир, сдаваемых в аренду, достаточно много. А получить разрешение можно на основании составления дополнительного соглашения. Для этого нужно будет обратиться в отделение банка и написать заявление. Специалисты его рассмотрят, как правило, в течение недели и вынесут решение.
Скорее всего, будут определенные ограничения. Например, срок соглашения будет действовать в течение года, после чего его необходимо будет пролонгировать. Или установлена максимальная длительность аренды, а также согласование арендных документов с кредитором.
Нюансы сдачи в аренду ипотечной квартиры
Если в кредитном договоре стоит запрет на сдачу, то невыполнение этого требования может привести к серьезным последствиям. Как правило, все положения должны быть описаны в документах. Возможные последствия:
- назначение штрафа;
- увеличение процентной ставки;
- требование погашения кредита.
Проверок компания может и не устраивать, но при необходимости без проблем применит любые варианты, исходя из заключенного договора.
Чтобы наверняка избежать таких событий, рекомендуем обо всем уведомлять кредитора. Банки открыты для сотрудничества и очень боятся получить проблемного заемщика, который не будет выполнять обязательства.
Поэтому в заявлении о разрешении передачи недвижимости в аренду рекомендуем указывать информацию о невозможности выплачивать ежемесячный платеж. А при помощи такого средства есть вариант вносить ежемесячные отчисления вовремя, что будет выгодно для всех сторон.
А чтобы избежать подобных проблем, рекомендуем заключать сделки с банками, которые сразу разрешают передавать квартиры в аренду, или заключить с кредиторами индивидуальный договор с такой возможностью на стадии оформления документов при помощи дополнительного соглашения между заемщиком и банковской организацией.
Смотрите также:
kredit-blog.ru
Можно ли сдавать квартиру, взятую в ипотеку (ипотечный кредит)
Ипотека – тяжелое финансовое бремя. Несмотря на долгий срок этого кредита, ежемесячные платежи по нему довольно велики.
И вполне естественно, что заемщики ищут средства пополнить свой бюджет всеми доступными способами. В том числе и сдачей в наем купленного жилья.
А некоторые и вовсе изначально планируют купить квартиру с целью использования в качестве источника заработка.
Но насколько допустимо такое использование? Ведь согласно договору ипотеки, до полного погашения долга перед банком квартира находится у него в залоге.
Что говорит закон?
А закон исходит из того, что квартира находится у заемщика в собственности. А это значит, что он вправе ей владеть, пользоваться и распоряжаться. Сдача собственности в аренду входит в эти правомочия, равно как и передача имущества в залог банку.
Но среди положений статьи 209 ГК РФ, есть и ограничение, предел правомочий. Это интересы третьих лиц, нарушать которые нельзя. В случае ипотеки таким третьим лицом выступает банк.
Отношения с ним регулируются не только ГК, но и другими нормативными актами. Главным из них является Федеральный закон «Об ипотеке» № 102.
В статье 29 ФЗ № 102 сказано, что заемщик имеет право:
- использовать квартиру по назначению, то есть жить в ней;
- извлекать из нее плоды и доходы.
То есть с точки зрения закона, использование квартиры для получения дохода путем сдачи ее в наем вполне допустимо.
В то же время залогодатель обязан принимать меры по охране жилья, переданного в залог, от разрушения и порчи. В перечне возможных причин порчи указываются посягательства третьих лиц.
Условия банков
Банки могут включать в договор условия, устанавливающие необходимость извещать их, как залогодержателей, об использовании квартиры для получения прибыли. Или даже прямые запреты. Причин этому две.
Первая связана с опасениями банка:
- потерять предмет залога;
- получить в итоге имущество, имеющее более низкую стоимость, чем при помещении под залог.
Не секрет, что многие арендаторы обращаются со съемным жильем не лучшим образом. А арендодатели не спешат восстанавливать причиненный ущерб, так как это снизит их доход от аренды.
В результате квартира теряет товарный вид, и рыночная стоимость ее падает.
В самом крайнем случае по вине арендаторов квартира может разрушиться, например, сгореть. Впрочем, этот вариант банку более выгоден, так как покрывается страховкой, которую обязан обеспечить собственник по договору ипотеки.
А вот продать при просрочке платежей значительно потерявшую в цене недвижимость будет сложно, а значит есть шанс не получить за нее той суммы, которую должен заемщик.
Вторая причина, заставляющая банки включать условия о запрете аренды заложенных квартир, это соображения собственной выгоды.
Ипотечный кредит предоставляется гражданам для удовлетворения личных нужд. А использование квартиры для получения дохода – коммерческая деятельность.
Представителям же малого бизнеса кредиты предоставляются на иных, более жестких условиях:
Не удивительно, что банки желают знать, не стоит ли предложить заемщику более выгодные для себя условия.
Кроме банков, цели использования квартиры интересуют и страховые компании. Для жилой и коммерческой недвижимости используются разные тарифы. Потому как существенно отличаются риски. Платить за последствия чужих ошибок страховщики не желают.
Можно ли сдавать квартиру, взятую в ипотеку?
Закон дает однозначный ответ, можно ли сдавать ипотечную квартиру в аренду. Да, можно. И банк не может запретить заемщику это делать. Включение такого пункта в договора ничтожно.
Ведь жилье используется по назначению – для проживания. Просто не самого заемщика, а его арендатора.
Но есть в статье 29 ФЗ № 1020 Закона об ипотеке пункт, где говорится о том, что дополнительные условия могут содержаться в договоре ипотеки. И некоторые банки эту лазейку используют.
Другие же не обращают внимания на отношения заемщика с жильцами и налоговой службой до тех пор, пока тот исправно вносит ежемесячные платежи.
В аренду
Для того чтобы сдавать жилье в аренду таким же гражданам, нет необходимости получать статус ИП или юрлицо. То есть доказать, что это коммерческая деятельность, банкам будет весьма сложно.
Отношения между хозяином квартиры и его арендаторами, равно как и с налоговыми органами, банка не касаются.
Ровно до тех пор, пока поступают платежи, а квартира находится в исправном состоянии.
Долларовая ипотека выгодна только тем, кто получает зарплату в этой же валюте. Возможна ли отсрочка платежа по ипотеке при рождении ребенка в Сбербанке? Смотрите тут.
По военной ипотеке
Что касается военнослужащих и жилья, которое они приобретают по программе военной ипотеки, то тут ситуация весьма неоднозначная:
- С одной стороны, собственник может пользоваться своим имуществом свободно, в том числе и заключать договор коммерческого найма.
- Но с другой стороны любая коммерческая деятельность военнослужащим прямо запрещена.
Опять же весьма спорно, является ли сдача жилья в аренду коммерческой деятельностью, если происходит время от времени и без заключения договора?
Одним из признаков предпринимательской деятельности является систематичность (статья 23 ГК РФ). Однозначного ответа нет.
Есть и еще один момент. Помимо банка, залогодержателем квартиры военнослужащего является и государство.
Если банк и закроет глаза на использование квартиры для получения дохода, то от государства вряд ли приходится ждать подобной лояльности.
В Сбербанке
Среди условий Сбербанка, содержащихся в договоре ипотечного кредитования, есть и запрет сдавать заложенную квартиру в аренду без согласия банка.
То есть по правилам требуется обратиться в банк с соответствующим заявлением, банк его рассмотрит и вынесет решение. Как правило, оно положительное.
Все риски застрахованы, так что права банка не нарушаются.
На практике мало кто из заемщиков обращает внимание на этот пункт договора. Особенно если речь идет о неофициальных отношениях, которые никак не оформляются.
Отследить такие «джентльменские соглашения» нет возможности ни у банка, ни у налоговой инспекции. Но риск все же есть.
Тут представлен образец договора ипотеки в Сбербанке.
Выгодно ли?
Аренда жилья – весьма востребованная сегодня услуга. В отсутствие цивилизованного ее рынка, стоимость съемных квартир очень высока. Доход от такой деятельности позволяет погашать платежи по ипотеке.
Неудивительно, что многие заемщики предпочитают воспользоваться такой возможностью, не задумываясь, можно ли сдавать квартиру, взятую в ипотеку.
Но при всех плюсах, есть и несколько весьма существенных недостатков у такого способа выплаты кредита:
- Во-первых, существует повышенный риск порчи или разрушения жилья. Банк получит свои средства из страховой выплаты. А вот останется ли что-то из нее заемщику – большой вопрос.
- Во-вторых, после окончания погашения долга квартиру придется ремонтировать. В зависимости от отношения к ней временных жильцов, такой ремонт может стоить весьма дорого.
- В-третьих, банки все же не приветствуют такую самодеятельность заемщиков. Причины изложены выше. И если сочтут необходимым, зафиксируют нарушение условий договора.
Последствия нарушения договора
На первый раз заемщику, замеченному в нарушении соглашения с банком, могут указать на недопустимость такого поведения и вынести предупреждение.
В случае продолжения нарушений, банк вправе потребовать досрочного возврата долга. Полностью, с процентами. Где заемщик найдет на это средства – банка не касается.
При невозможности клиента выплатить долг, банк обратит свое внимание на предмет залога. Заемщик и его арендаторы будут выселены, а квартира продана.
Ипотека таким образом будет закрыта, но кредитная история окажется испорченной.
На видео о сдаче купленного жилья
77metrov.ru
Можно ли сдавать квартиру, взятую в ипотеку, плюсы и минусы
Многие граждане, приобретая недвижимость, рассматривают её как долгосрочную инвестицию. Некоторые покупатели уже имеют жилье, а ипотеку на квартиру берут для будущего проживания детей и для получения прибыли. В некоторых случаях потребность в личном жилье есть, но возможности оплачивать ежемесячную кредитную сумму не позволяет доход. Можно ли сдавать квартиру, взятую в ипотеку? — часто задаваемый вопрос при оформлении ипотеки..
Возможно ли сдать квартиру купленную в ипотеку
Основные особенности ипотечного кредита на недвижимость регулируются Федеральным законом от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» . Статья 29 не запрещает заемщику распоряжаться приобретаемым имуществом. Наложить ограничение на данное право может кредитная организация. Поэтому намереваясь сдать в аренду квартиру, находящуюся в ипотеке необходимо проконсультироваться с банком.
Каждая кредитная организация прописывает собственные условия возможности сдачи в аренду залогового имущества:
- Банк позволяет сдавать в аренду ипотечное жилье. Разрешение банка зафиксировано в договоре на ипотеку. Здесь же прописываются обязательные условия для заемщика. Необходимо уведомить банк о намерении и заключить официальный договор с арендатором.
- Банк запрещает сдавать в наем залоговую недвижимость. Это условие прописывается отдельным пунктом в кредитном договоре. Также в договоре указываются последствия нарушения данного правила.
- Банк никак не регламентирует вопрос аренды залогового имущества. Заемщик в праве сам распоряжаться имуществом, без ведома банка.
Важно! Намерение оплачивать ипотечный кредит исключительно доходом с аренды жилья может отрицательно повлиять на решение банка об одобрении кредита.
Если помещение находится в ипотеке, банк может разрешить аренду такого жилья при условии заключения официального договора аренды. Договор лучше заключать сроком на год, в последующем пролонгируя документ. В этом случае договор не требует регистрации.
Взять ипотеку и сдавать в аренду: плюсы и минусы
При грамотном подходе покупка квартиры в ипотеку для сдачи в аренду может существенно улучшить финансовое положение. Для этого важно учесть все нюансы данного мероприятия, а также изучить не только плюсы, но и возможные сложности.
Плюсы покупки жилья в ипотеку для аренды:
- Дополнительный доход. Полученные от аренды средства можно пустить в счет погашения ежемесячного платежа по ипотеке, оплату коммунальных услуг;
- Быстрое погашение задолженности. Если ипотечный платеж равен стоимости аренды, то кредитный взнос будет осуществляться за счет арендаторов без ущерба бюджета семьи;
- Залоговое жилье подлежит обязательному страхованию. В случае нанесения непоправимого ущерба недвижимости арендаторами, страховка гарантирует погашение задолженности перед кредитной организацией.
Минусы:
- Схема применима только для заемщиков располагающих отдельным жильем;
- Отсутствие гарантий в чистоплотности и ответственности арендаторов. В большинстве случаев после окончания срока аренды жилье требует капитального ремонта;
- Риск просрочки платежа. Не имея собственных средств для выполнения ежемесячных обязательств перед банком, не следует полагаться на доход с аренды. Жилье может оказаться невостребованным несколько месяцев или недобросовестные арендаторы задержат арендную плату. Из-за этих факторов сформируется просроченный платеж по ипотеке. Что повлечет наложение штафов, вплоть до конфискации залогового жилья.
- В случае порчи имущества банк заберет залоговое жилье в качестве компенсации.
Купить квартиру в ипотеку и сдавать в аренду: выгодно ли
Рассчитать выгоду от сдачи в аренду ипотечного жилья можно, подробно проанализировав возможные риски и рыночные тенденции.
Наиболее выгодным вариантом для аренды являются однокомнатные квартиры. Важно чтобы ипотека была по цене квартиры, тогда арендная плата сможет перекрывать сумму ссуды. Двухкомнатные квартиры выгодно сдавать тем, у кого нет другого жилья. Разместив в соседней комнате арендаторов, можно получать доход и следить за сохранностью имущества. Трехкомнатные квартиры наиболее доходно сдавать по комнатам.
Самый выгодный вариант — одну квартиру сдавать, другую приобрести в ипотеку. Прибыль с аренды можно пустить на покрытие ежемесячного ипотечного платежа. В этом случае ипотека никак не отразится на бюджете.
Важно! Для дальнейшей сдачи в аренду нужно выбирать рентабельные варианты. Наиболее ликвидным среди арендаторов является вторичное жилье, рядом с метро и остановками, с развитой инфраструктурой.
Какие банки разрешают сдавать ипотечную квартиру
Сбербанк, ВТБ24, Связьбанк, АЛЬФА-Банк и другие крупные финансовые организации разрешают сдавать в аренду ипотечное жилье при условии оформления договора аренды и получения согласия банка.
Почему нельзя сдавать квартиру в ипотеке
Кредитные организации не всегда приветствуют намерение заемщика сдавать купленную недвижимость. Основная причина – недвижимость является предметом залога. В случае неспособности заемщика выполнять кредитные обязательства залоговое имущество изымается и реализуется банком. Кредитная организация учитывает, что арендаторы не всегда бережно относятся к арендуемому имуществу. Риск порчи квартиры повлечет снижение стоимости недвижимости.
Вторая причина – если заемщик планирует оплачивать ипотеку исключительно доходами с аренды жилья, значит он не располагает достаточной платежеспособностью. Для банка это также риск и повод отказать в одобрении кредита.
Кредитор запрещающий сдавать в аренду залоговую недвижимость оставляет за собой право проверять исполнение условий кредитного договора, а также содержание и целевое применение жилья. Проверки носят спонтанный характер. Максимальное числовизитов банковских работников не должно превышать двух раз в год. В случае обнаружения в квартире посторонних лиц, не прописанных в договоре, банк уполномочен наложить на заемщика санкции.
Последствия нарушения запрета
- Банк выносит предупреждение.
- На заемщика накладывается штаф.
- При повторном нарушении банк может расторгнуть ипотечный договор. В этом случае необходимо погасить всю сумму долга, в противном случае последует конфискация залогового жилья.
Все условия, запреты и последствия должны обязательно прописываться пунктами ипотечного договора.
Важно! Привлечь внимание банка к заемщику может несвоевременная оплата ежемесячного платежа. Добросовестных плательщиков банк обычно не проверяет.
Сдавать квартиру и платить ипотеку: выход или нет
В случае, когда ежемесячный доход не позволяет оплачивать ипотечную ссуду, как выход приходит решение сдавать в аренду ипотечное жилье. Идеальный вариант: добросовестные арендаторы, долгосрочный договор аренды, своевременные платежи, покрывающие ипотечный взнос. Но могут возникнуть непредвиденные ситуации:
- Просрочка аренды;
- Неожиданный выезд арендаторов;
- Долгий простой жилья.
Нужно иметь гарантии выполнения кредитных обязательств. Если таких гарантий нет, то очень велик риск потерять залоговое жилье и вложенные денежные средства.
Выгода от сдачи ипотечной квартиры, отзывы
Агния, Москва: «Взяли квартиру в ипотеку. Сдаем уже год никаких проблем ни с арендатором, ни с банком. Аренда покрывает ипотеку. Зарплата целая, а кредит постепенно оплачивается»
Александр, Екатеринбург: «Увидел выгодное предложение по квартире. Зарплата не позволяет оплачивать ипотеку. Решил сдавать квартиру и жить у родителей. Банк выдал письменное согласие, еще договор аренды пришлось согласовывать с ними. Больше никаких проблем не возникало. Арендаторы вовремя платят, соответственно и платеж по ипотеке без задержек»
Вопросы и ответы
Стоит ли брать квартиру в ипотеку для сдачи в аренду?
Однозначного ответа нет. Необходимо изучить рынок недвижимости и понять, насколько приобретенное жилье ликвидно и востребовано у арендаторов. Если арендная плата равна или больше ипотечным платежам, то аренда несомненно принесет прибыль.
Можно ли сдавать квартиру, взятую по военной ипотеке в сбербанке?
Да. Деятельность по сдачи жилья в аренду не рассматривается законодательством как предпринимательская, соответственно доступна для военнослужащих. Необходимо получить одобрение банка и заключить с арендаторами официальный договор. Доход с аренды квартиры облагается налогом 13%.
Если я взяла ипотеку и не вовремя сдают нам квартиру, что можно сделать?
В ситуации, когда ипотека выплачивается, а сроки сдачи дома затягиваются нужно обратиться в суд с иском к застройщику о возмещении убытков. Если же срок сдачи дома откладывается на неопределенный срок, то можно расторгнуть с застройщиком договор долевого участия и возместить оплаченные денежные средства.
Ссылки
ipoteka.finance
Можно ли сдавать квартиру взятую в ипотеку
Сегодня ипотека относится к самым распространенным способам покупки собственного жилья. Запредельные для подавляющего числа россиян цены на недвижимость заставляют людей пользоваться любой возможностью, чтобы купить квартиру или дом с помощью банковского кредита.
Многие надеются погашать ежемесячные платежи за счет арендаторов.
Общие положения
Большинство ипотечных заемщиков на момент оформления банковского кредита не имеют цели извлечение прибыли из купленного жилья.
Однако если материальное положение ухудшилось, выплачивать ежемесячные суммы становится непосильной задачей. В этой ситуации наиболее логичным представляется сдача ипотечного жилья в аренду.
Существует две причины, по которым залоговая собственность может быть сдана арендатору:
- возникшие у заемщика материальные проблемы;
- изначальное желание обеспечивать выплату кредита за счет сдачи жилья внаем.
Если у владельца купленной в ипотеку квартиры, есть где жить, второй вариант становится логичным.
Эта категория заемщиков изначально нацелена на то, чтобы рассчитываться с банком за счет арендаторов. Наиболее частым для них становится вопрос о правомерности такого решения.
Что это такое
Под ипотекой понимается особый вид целевого банковского займа, который выделается для приобретения жилой недвижимости на первичном либо вторичном рынке жилья.
Государственная помощь в данной ситуации способствует тому, что количество желающих оформить ипотечный кредит растет, несмотря на сложную финансовую ситуацию в стране.
Ситуации с ипотекой есть две особенности:
| Показатели | Описание |
| До момента полного расчета с банком | квартира будет находиться под банковским обременением, или под залогом |
| Заемщик, тем не менее, по закону считается полноправным собственником купленного жилья | и может распоряжаться им по своему усмотрению, в том числе сдавать в аренду третьим лицам |
Как только долг банку выплачен, обременение снимается. Однако в течение всего срока обслуживания кредита ежемесячные выплаты могут превратиться в тяжкую обязанность.
Рано или поздно у заемщиков может возникнуть соблазн обеспечивать кредитные обязательства за счет сдачи залоговой собственности в аренду. Конечно, в том случае, если у них есть другое жилье.
Кто может претендовать
Оформить ипотеку может любой гражданин РФ, который соответствует требованиям банков. Они практически идентичны и различаются незначительными деталями.
К числу основных требований относятся:
Кроме того, есть более конкретные требования, которые предъявляются к заемщикам, претендующим на участие в одной из ипотечных программ:
| Показатели | Описание |
| Если это программа «Молодая семья» | заемщику не может быть более 35 лет |
| В программе «Молодой специалист» («Земский доктор» и тому подобные социальные программы) | могут принять участие граждане, соответствующие заявленной социальной группе и т.п. |
Таким образом, претендовать на получение ипотечного кредита может практически любой дееспособный трудоустроенный гражданин РФ, обладающий достаточным уровнем доходов.
В том числе возможно получение ипотеки военнослужащими, тем более что в настоящий момент реализуется программа военной ипотеки.
Куда обращаться
За ипотечным кредитом следует обращаться по месту проживания заемщика в банк, который предоставит наиболее выгодные условия ипотеки либо выдаст займ под реальную заработную плату.
В настоящий момент с обычной ипотекой работают практически все крупные федеральные и региональные банки.
Однако если заемщик планирует принять участие в социальных программах, ему следует выбрать то кредитно-финансовое учреждение, которое включено в реализацию данной программы.
Так, если речь идет об ипотеке с господдержкой, можно воспользоваться кредитом одного из ведущих российских банков:
- ВТБ 24.
- Россельхозбанк.
- Сбербанк России.
- Газпромбанк.
- УралСиб.
Заемщик должен предварительно выяснить все условия предоставления кредитной линии, чтобы выбрать наиболее выгодный для себя.
Если в регионе проживания работает филиал Агентства ипотечного жилищного кредитования, можно обратиться туда за консультацией.
Государственное учреждение имеет возможности для предоставления более лояльных условий, особенно для определенных соцгрупп.
Можно ли сдавать в аренду квартиру, взятую в ипотеку
Чтобы понять, насколько правомерна сдача купленного в ипотеку жилья внаем, нужно изучить положения Федерального закона об ипотеке. Интересно, что там прямо указано на такую возможность.
Согласно положениям документа, заемщик имеет право на следующие правовые действия:
| Показатели | Описание |
| Проживать в купленной квартире на правах собственника | то есть пользовать по прямому назначению |
| Извлекать из залоговой собственности «доходы и плоды» | — |
Последняя формулировка недвусмысленно разрешает сдачу ипотечного жилья в аренду. В законе сказано, что согласие банка на такой вариант получать не нужно — закон уже разрешил аренду.
Единственное условие, которые при этом выставляется — срок аренды ипотечной недвижимости не может превышать фактического времени, выделенного для обеспечения кредитных обязательств.
Кроме того, закон акцентирует внимание на том, что аренда допустима лишь в целях, соответствующих основному назначению квартиры или дома.
Зачастую новоиспеченных владельцев собственности волнует, можно ли сдавать квартиру, взятую в ипотеку без первоначального взноса.
Банк в этой ситуации идет навстречу заемщику, и поэтому вправе требовать от него выполнения дополнительных условий.
Однако федеральное законодательство разрешает сдачу в наем квартиры, приобретенной по любой законной схеме.
К законным схемам относится как покупка квартиры с первоначальным взносом, так и без него. Другой вопрос, что банки зачастую запрещают заемщикам сдавать залоговую собственность в аренду третьим лицам, прописывая это условия в договоре.
Если запрет зафиксирован письменно и заемщик подписал документ, то сдавать в аренду жилье нельзя.
Закон предписывает заемщикам беречь залоговое имущество от порчи, разрушения, то есть посильными мерами охранять собственность. Кроме того, в качестве рисков для банка указаны посягательства на ипотечное имущество третьих лиц.
Необходимые условия
Ситуация со сдачей в аренду ипотечного жилья до сих пор остается неоднозначной. Прежде всего следует прояснить позицию и права банков.
Если в договоре ипотеки прописаны условия, согласно которым при передаче залогового имущества в пользование третьим лицам (сдаче в аренду) заемщик обязан известить залогодержателей, придется поставить банк в известность и даже попросить письменно разрешение на это.
Суть в том, что банки руководствуются двумя соображениями:
| Показатели | Описание |
| Риск потерять залоговую собственность | например, в результате полного разрушения или порчи, не подлежащей восстановлению — пожар, взрыв, затопление |
| Риск получить эту собственность в таком физическом состоянии | которое станет причиной существенного снижения стоимости имущества по сравнению со стоимостью его до оформления залога |
Арендаторы, действительно, способны испортить ипотечную квартиру нерадивым обращением как полностью, так и частично.
Если при этом между заемщиком и арендатором не были заключены формальные отношения, то взять с граждан, допустивших порчу залоговой квартиры, нечего — никакой ответственности, в том числе материальной, они не несут.
Безусловно, за счет страховки имущества покрыть убытки банк сможет. Однако продать квартиру заемщика, который больше не в состоянии обслуживать ипотеку, если эта квартира пришла в плохое состояние и потеряла в цене, банку будет гораздо сложнее.
Соответственно, возникает риск не получить ту сумму, на которую рассчитывал банк и которую ему должен заемщик.
Еще один немаловажный момент касается вопроса о возможной коммерческой деятельности, которую ведет заемщик.
Банки выдают бизнес-кредиты на более выгодных для себя условиях, поэтому они всячески препятствуют обогащению граждан за свой счет.
Ипотека выдается на льготных условиях и по сравнению с кредитами для бизнеса весьма выгодна для граждан. В последнем случае и проценты выше, и срок возврата денег банку меньше.
Отсюда ревностное отношение некоторых банков к вопросу получения прибыли заемщиком от сдачи жилья в аренду.
Чтобы сдать квартиру внаем, ее владельцам не нужно обнаруживать признаки коммерческой деятельности:
| Показатели | Описание |
| Получать статус юридического лица | — |
| Заключать договор | с арендатором |
| Регистрировать договор аренды | в Регистрационной палате |
Как правило, заключаются устные договора, которые разрешены законодательством. Доказать, что имеет место коммерческая деятельность, банки не смогут.
Что касается налогов, то по закону граждане обязаны уплачивать 13 процентов в любого вида полученного дохода. Нужно ли делать эти, если речь идет об устном договоре между владельцем ипотечной квартиры и частным лицом, арендующим ее?
Если сделка не зарегистрирована в Регистрационной палате и никаких официальных документов (договор аренды) между гражданами не подписано, то нет и факта получения прибыли.
Более того, банк не должен интересоваться ни отношениями между налоговым органом и заемщиком, ни деятельностью последнего.
Все, что на самом деле должно интересовать банк, – это исправное поступление ежемесячных взносов.
Однако для военнослужащих, воспользовавшихся военной ипотекой для приобретения собственного жилья, условия могут быть гораздо более жесткими.
Дело в том, что для этой категории владельцев ипотечного жилья предусмотрено два обременения — со стороны банка и со стороны Министерства обороны.
Важно, что военнослужащим запрещена коммерческая деятельность в любом виде. Поэтому через регистрацию договора аренды действовать нельзя. Однозначного ответа на вопрос о том, можно ли военнослужащим сдавать квартиру, взятую в ипотеку, нет.
С другой стороны, ежемесячные взносы за военных делает именно государство. Поэтому вряд ли оно будет лояльным в данной ситуации.
Реакция банков
На сведения о сдаче ипотечного жилья в аренду банки могут отреагировать тремя способами.
Первая категория банков выступает категорически против такого решения:
| Показатели | Описание |
| Заемщик обязан как минимум оповестить о своих намерениях | обратившись с письменным разрешением на сдачу квартиры арендаторам |
| Запрещены любые несанкционированные действия в отношении залогового имущества | так как банк выступает принципиально против предоставления квартир третьим лицам. Более того, согласно документам заемщики обязаны оповещать кредитора даже о таком факте, как кратковременное или длительное проживание в квартире родственников |
Более лояльные к заемщикам банковские учреждения позволяют аренду на основании заявления, предупреждая, однако, что в данном случае обязательна уплата налога НДФЛ.
Третья категория банков настолько лояльна, что готова рассматривать арендные деньги как дополнительный источник дохода заемщика.
Порядок оформления
Для получения разрешения от банка на сдачу жилья в аренду собственник-заемщик обязан получить официальное согласие от банка-кредитора.
Для этого нужно составить письменное заявление с просьбой воспользоваться законным правом, прописанным в законодательстве.
Наиболее лояльно банк будет рассматривать ситуацию, если заемщик объяснит свое желание сдать квартиру в аренду внезапным падением заработной платы или представить другие объективные доказательства снижения достатка семьи.
Если в договоре изначально было предусмотрено такое право, то есть не было отдельного запрета на сдачу квартиры третьему лицу, банк довольно легко разрешит использовать залоговую собственность с целью извлечения прибыли.
Цель банка в данном случае – обеспечить поступление ежемесячных платежей, предусмотренных графиком погашения.
Для банка немаловажным является вопрос сохранения ликвидности квартиры.
Это значит, что если по вине заемщика или арендатора квартира пострадала (например, по причине пожала или затопления), то отремонтировать ее можно будет по страховке. Если банк дал согласие на аренду, предъявить претензии владельцу он не сможет.
Если банк не был поставлен в известность о проживании на залоговой жилплощади третьих лиц, то ремонт владельцу придется либо делать за свой счет, либо обнаруживать скрытый факт аренды. Банку не составит труда доставить ему массу неприятностей.
Выгодно ли это
Не только ипотека является весьма востребованной услугой на рынке недвижимости. Аренда квартир считается не менее популярной услугой.
За счет аренды многие люди решают свои жилищные проблемы, а потому стоимость арендуемых квартир, особенно при помесячной сдаче, очень велика.
При этом не удивительно, что доход от сдачи заемной квартиры в аренду способен покрыть сумму ежемесячного платежа по ипотеке и существенно снизить финансовую нагрузку на заемщика.
Однако наряду с несомненной выгодой у аренды жилья есть и недостатки:
| Показатели | Описание |
| Квартира может реально пострадать в результате нерадивости съемщиков | в случае порчи имущества выгода от его сдачи может быть сведена к нулю, так как банк вернет свои деньги за счет страховой компании, а вот заемщик останется ни с чем |
| Второй момент | необходимость ремонта квартиры после того, как квартиранты съедут. В зависимости от степени порядочности ремонт может обойтись в немалую сумму, плюс доставить немало хлопот и неприятностей |
| Кроме того, если банк, настроенный против аренды, обнаружит нарушение | могут быть применены как штрафные санкции, так и более радикальные способы наказания заемщика вплоть до полного разрыва отношений |
Выгода от сдачи квартиры в аренду – прерогатива владельцев жилья в крупных городах или столице, где спрос на съемное жилье по традиции очень высок.
Здесь сумма, вырученная за аренду, может покрыть расходы по обслуживанию кредита. В данном случае риск оправдан, а аренда выгодна — выкупить ипотечное жилье можно примерно за 16-17 лет.
К варианту приобретения квартиры в ипотеку с дальнейшей сдачей ее в аренду прибегают родители, стремящиеся обеспечить своих детей собственным жильем.
Пока дети растут, мамы и папы за счет сдачи квартиры в аренду постепенно выкупают для них собственные квадратные метры.
Лучше всего сдаются в аренду квартиры небольшой площади, особенно однокомнатные, в тихих спальных районах крупных городов.
Допустимо минимальное количество мебели. Такое жилье обычно снимается на длительное время, что выгодно и владельцу, и арендаторам.
Какие последствия нарушения договора
Имеют ли банки право проводить собственные проверки относительно использования залоговой собственности?
Согласно законодательству, имеют, но не в ущерб проживанию заемщиков-собственников. Неожиданных проверок следует ждать не чаще одной или двух в год.
Если в ходе поверки банк обнаружил нарушение договора, в котором четко прописан запрет на сдачу квартиры в аренду, он может действовать довольно жестко:
| Показатели | Описание |
| Арендаторы будут выселены из квартиры | — |
| Нарушивший договор владелец собственности будет оштрафован | в размере, предусмотренном договором |
| Банк оставляет за собой право расторгнуть ипотечный договор | и потребовать от заемщика досрочного погашения недополученных средств по остатку суммы. Каким образом будет рассчитываться должник, банк не волнует |
| В крайнем случае квартира будет продана | кредитно-финансовое учреждение получит свои деньги, а заемщика просто выселят с ипотечной жилплощади |
Если банк уведомит налоговые органы, нарушителя может ждать еще и штраф со стороны налоговой полиции. Статья – уклонение от уплаты налогов.
Чтобы избежать таких последствий, достаточно выбрать банк, который разрешает сдачу залогового жилья в аренду, а также вовремя уведомить кредитный отдел о своем решении.
В данном случае аренда будет проведена на совершенно законных основаниях.
Видео: как сдать квартиру в аренду
Основные нюансы
Вопрос о сдаче внаем ипотечного жилья до сих пор до конца не прояснен.
Несомненно одно — существуют официальные схемы, наиболее приемлемые для банка, и так называемые серы, когда сдача залогового жилья происходит без уведомления залогодержателя.
В последнем случае кредитом имеет полное право расторгнуть ипотеку и продать квартиру.
Отдельные процедуры, связанные с улучшениями условий проживания в залоговой квартире, допустимы. Это может быть ремонт, приобретение встраиваемой техники.
Общими для всех банков являются следующие позиции:
| Показатели | Описание |
| Аренда не приветствуется в том смысле, что является риском порчи жилья | чтобы избежать возможных проблем, рекомендуется внести соответствующие изменения в договор страхования и согласовать вопрос с банком |
| В большинстве случае на письменное обращение банк дает согласие, так как его основная цель | получить свои деньги и проценты по основному долгу |
Как правило, вопрос решается быстро, в течение пяти рабочих дней. Согласие будет дано тому заемщику, кто не имеет просрочек по обслуживанию ипотечного кредита и содержит жилье в надлежащем состоянии (на основании осмотра квартиры).
Законодательная база
Основным законом, который регулирует вопрос допустимости сдачи внаем ипотечного жилья, является Федеральный закон:
О правах и обязанностях собственников в отношении квартир говорит статья Гражданского кодекса РФ:
| Номер | Описание |
| 209 | содержание права собственности |
О правах третьих лиц (в данном случае банков) говорит статья Гражданского кодекса РФ:
| Номер | Описание |
| 129 | оборотоспособность объектов гражданских прав |
Сдавать ипотечную квартиру в аренду можно в том случае, если банк не запрещает этого в договоре. Чаще всего при официальном обращении заемщика с просьбой разрешить ему оформить аренду банк принимает положительное решение.
Однако если будет выявлен факт нарушения реакция банка может быть радикальной, вплоть до разрыва договора и продажи ипотечного жилья.
brakexpert.ru
